Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по инициативе арендодателя при отсутствии существенных нарушений договора со стороны арендатора только в рамках реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора, если договор содержит условие о возможности такого отказа. В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.
Обоснование вывода:
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора ( ГК РФ) и прекращение обязательств ( ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок ( ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что стороны вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда ( и ГК РФ).
Указанные выводы подтверждаются судебной практикой (смотрите, например, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления Президиума ВАС РФ
Законодательством России предусматривается возможность досрочного расторжения арендного договора.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Одновременно с этим необходимо помнить о наличии весомых оснований для этого, которые можно подтвердить документально.
Рассмотрим подробней особенности расторжения договора аренды в 2020 году подробней.
Что это такое
Порядок расторжения арендного договора включает в себя множество нюансов, из-за чего изначально рекомендуется ознакомиться с общими сведениями и российским законодательством.
Благодаря этому можно расторгнуть соглашение в кратчайшие сроки с минимальными убытками.
Первоначальные понятия
В случае исполнения ненадлежащим образом условий арендного соглашения, одна из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать при этом возмещения убытков.
Необходимые основания
Гражданским Кодексом России предусмотрено немало оснований для расторжения арендного договора.
- простота расторжения с юридической точки зрения;
- отсутствие серьезных последствий.
- неисполнение прописанных обязательств одной из сторон;
- игнорирование оговоренных обязательств;
- просрочка по арен6дной плате и так далее.
С целью досрочного расторжения договора в судебный орган может обратиться любая сторона.
Действующие нормативы
Договорные правоотношения, которые относятся к аренде, регулируются Гражданским Кодексом России. В нем подробно описаны:
- права и обязанности сторон;
- требования к составлению документа;
- период действия соглашения;
- правила расторжения арендного договора.
К основным статьям принято относить 69 и 620 ГК РФ. Именно в них отображаются нюансы расторжения договора.
В ст. 610 ГК РФ отображены сроки, по завершению которых есть основание расторгнуть арендный договор. 34 глава ГК РФ отображает порядок заключения арендных сделок.
Нюансы досрочного прекращения договора аренды
Досрочное прекращение действия арендного соглашения несет под собой множество нюансов, незнание которых может привести к серьезным юридическим последствиям.
При обоюдном согласии
Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.
С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.
По инициативе арендодателя по ГК РФ
В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости.
Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.
В частности под этим может подразумеваться:
- порча мебели;
- ухудшение условий проживания;
- прочее.
Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором).
Какие нужны документы
Согласно российскому законодательству, для расторжения арендного договора потребуется:
- арендное соглашение;
- уведомление относительно расторжения арендного договора с отображением периода освобождения жилого помещения (если предметом сделки был жилой объект недвижимости);
- исковое заявление в судебный орган – в случае отказа одной стороной расторгнуть действие соглашения;
- претензия о возмещении финансового ущерба – если был факт порчи арендуемого имущества.
В случае если после получения уведомления одной из сторон сделки не последовало какой-либо реакции, противоположная сторона вынуждена будет обратиться в судебный орган с соответствующим исковым заявлением.
Необходимо обращать внимание на то, что все вопросы могут быть рассмотрены в рамках одного делопроизводства при совокупном решении одновременно нескольких требований.
Письмо (образец)
Согласно российскому законодательству, относительно расторжения арендного соглашения является обязательным.
Оно подлежит формированию и направлению противоположной стороне в установленные периоды даже при условии обоюдного согласия.
Унифицированного бланка для письма не установлено российским законодательством.
Скачать стандартный общепринятый бланк можно по ссылке здесь.
Претензия
В случае несоблюдения оговоренных обязательств одним из участников сделки, возникает необходимость в составлении претензий по арендному соглашению.
Письменный вариант претензии дает возможность:
- обозначить правовые отношения;
- установить документально нарушение прав;
- потребовать устранить выявленные нарушения.
Одновременно с этим, поведение получателя предоставляет возможность определить – необходимо обращаться в судебный орган по вопросу расторжения сделки, взыскания неустойки и прочего либо нет.
Если адресат выразил свое согласие в письменной форме на исправление нарушений, то в обращении в суд нет необходимости.
В большинстве случаев формирование претензии по соглашению является ключевым условием досудебного варианта урегулирования конфликта.
Уведомление
Уведомление является полным аналогом вышерассмотренного письма. При его составлении в нем необходимо указать желание досрочного расторжения арендного договора.
В случае принятия твердого решения о расторжении – является обязательным условием.
Предусмотрено несколько вариантов переда уведомления:
- лично в руки противоположной стороне;
- путем почтовой пересылке.
Наиболее оптимальным вариантом является отправка заказного письма с описью. В таком случае недобросовестная сторона не сможет говорить о неполучении этого документа в случае судебных разбирательств.
Уведомление условно разделяется на несколько частей:
В конце обязательно необходимо указать дату составления и подпись.
При найме жилого помещения
В случае найма жилой недвижимости, необходимо обращать особое внимание на период уведомления.
Согласно Гражданскому Кодексу России арендатор должен уведомить арендодателя о расторжении сделки минимум за 3 месяца.
Видео: как досрочно расторгнуть договор аренды
Помимо этого, необходимо обращать внимание на налоги при досрочном расторжении договора аренды помещения.
Размер налогообложения не может быть изменен при досрочном разрыве сделки. Иными словами, какую сумму было начислено налогов изначально, столько и нужно заплатить.
Как выглядит допсоглашение
Допсоглашение подлежит формированию по общепринятым правилам. Во время составления дополнительного соглашения необходимо обязательно указывать в нем:
- полное наименование предмета сделки;
- адрес расположения объекта – если это относится к недвижимости;
- иные сведения, позволяющие его идентифицировать.
Обязательно дополнительно в договоре должны быть отображены:
- персональные сведения участников сделки;
- причины расторжения – по обоюдному согласию;
- дату составления и подписи сторон.
Ответственность сторон
Штраф за досрочное расторжение договора аренды не предусматривается российским законодательством. Одновременно с этим его могут отображать в соглашении сами стороны сделки.
Если одна из сторон понесла убытки от досрочного разрыва отношений, то есть возможность через судебный орган потребовать возмещение внеплановых затрат либо же осуществление работ, направленных на восстановление объекта соглашения в изначальный вид.
Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.
Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.
Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения : скачать
Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года :
Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.
Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.
В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.
Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.
Сроки расторжения
Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:
- за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
- за 1 месяц для иного арендуемого имущества.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу
Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.
Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
- сведения о договоре аренды;
- информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.
Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.
Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
По какой-либо причине арендатор может изъявить желание расторгнуть договор аренды в досрочном порядке. Расскажем в статье, какие есть основания, порядок и способы расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.
По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:
- Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
- В судебном порядке.
В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:
- После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
- Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
- Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
- Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
- Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.
Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.
Бумаги должны быть правильно составлены, иначе суд может признать, что в причине расторжения есть вина обеих сторон. Лучше обратиться к профессиональному юристу за получением консультации.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке без суда
Расторжение договора аренды можно без привлечения судебных органов. Как правило, для этого требуется наличие определенных условий в самом документе об арендных отношениях. Например, договор может включать прямое указание на возможность расторжения по инициативе арендатора. Тогда обращаться в суд не потребуется.
Ответ на вопрос, может ли арендатор расторгнуть договор аренды без суда, зависит от того, на какой срок был заключен договор аренды. Возможно два варианта.
- Договор без срока действия. В этом случае расторжение возможно в любой момент. Достаточно уведомить об этом собственника имущества. Уведомление направляется за три месяца, если предмет договора – недвижимость (ст. 610 ГК РФ).
- Договор со сроком действия. Такой документ нельзя расторгнуть без суда и веских оснований. Исключением является указание права арендатора на расторжение в самом договоре.
Несмотря на то, что в ГК РФ прописана необходимость обращения в суд для расторжения договора аренды, это не препятствует указанию в договоре права досрочного прекращения арендных отношений.
В случае указания в договоре условий расторжения следует четко формулировать пункты, не допуская двусмысленности. В противном случае суд может истолковать договор не в вашу пользу. В процессе обсуждения и составления проекта договора рекомендуем воспользоваться помощью юриста.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?
Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.
В этом документе обязательно нужно указать:
- данные сторон арендных отношений;
- обоснованную причину расторжения договора;
- сроки прекращения арендных отношений;
- дату составления уведомления;
- личную подпись.
Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.
В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.
Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:
- Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
- В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.
Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.
Эта обязанность снимается с арендатора только после подписания акта приема-передачи и дополнительного соглашения о расторжении договора.
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры или другого имущества
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры или иного недвижимого имущества – это документ, в котором излагаются намерения арендатора и арендодателя прервать все отношения, касающиеся этого имущества. Соглашение является дополнением договора аренды, поэтому составляется по аналогии. Например, если арендный договор прошел процедуру государственной регистрации, соглашение о расторжении тоже необходимо зарегистрировать.
Есть несколько правил составления соглашения о расторжении:
- Необходимо указать наименования и идентификационные данные сторон. Они оформляются и прописываются по аналогии с договором.
- После перечисления сторон обязательно прописывается намерение прекратить действие договора с указанием его реквизитов и даты заключения. Также рекомендуется прописать порядок передачи имущества и информацию о произведенных расчетах между арендатором и арендодателем.
- Рекомендуется прописать количество экземпляров соглашения.
- Обязательно проставляются личные подписи сторон. Если одной из сторон выступает организация, проставляется печать.
Факт передачи имущества лучше задокументировать. Для недвижимости рекомендуется составлять подробную опись и акт приема-передачи. Эти документы будут являться доказательством, что у принимающей стороны нет претензий к арендатору. При возникновении вопросом, воспользуйтесь консультацией юриста.
