Dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente immobilier, le vendeur s'engage à transférer la propriété d'un terrain, d'un immeuble, d'une structure, d'un appartement ou d'un autre bien immobilier à l'acheteur. Il comprend les terrains, les sous-sols, les plans d'eau isolés, les objets dont le déplacement est impossible sans dommages proportionnés à leur destination - forêts, tâches, ouvrages. L'immobilier comprend également les avions et les navires, les objets spatiaux, les appartements et autres biens.
L'achat et la vente de terrains sont régis par des règles particulières et peuvent être transférés à un nouveau propriétaire de deux manières :
mise à disposition de biens publics ou municipaux par le biais d'enchères publiques ; effectuer des transactions conformément au droit civil.
Un contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier doit être conclu par écrit par l'établissement d'un seul document signé par les parties. Le non-respect de cette règle entraîne sa nullité. Le transfert de propriété en vertu du présent accord est soumis à enregistrement d'état. Si l'une des parties se soustrait à l'enregistrement public, le tribunal a le droit de prendre une décision sur l'enregistrement public du transfert des droits, et la partie qui s'y soustrait doit compenser les pertes causées par un tel retard.
Le contrat d'achat et de vente de locaux d'habitation (et pas seulement le transfert de propriété) est soumis à l'enregistrement public et est considéré comme conclu à partir du moment de cet enregistrement.
> IMMOBILIERS
Le Code civil de la Fédération de Russie contient des dispositions qui permettent de déterminer à la fois les caractéristiques générales des objets immobiliers et une liste approximative des objets immobiliers.
Comme déjà indiqué, les biens immobiliers (biens immobiliers, biens immobiliers) comprennent les terrains, les sous-sols, les plans d'eau isolés et tout ce qui est solidement lié à la terre, c'est-à-dire les objets dont le déplacement sans dommage disproportionné par rapport à leur destination est impossible, y compris les forêts, les plantes vivaces. plantations, bâtiments, structures. Les biens immobiliers comprennent également les aéronefs et les navires, les bateaux de navigation intérieure et les objets spatiaux soumis à l'enregistrement de l'État. La loi peut également classer d'autres biens comme biens immobiliers (article 130 du Code civil de la Fédération de Russie).
Ainsi, les principales caractéristiques de l’immobilier sont : d’une part, un lien fort avec le territoire ; deuxièmement, l'impossibilité de déplacer l'objet concerné sans dommages disproportionnés à sa destination. Toutefois, ces caractéristiques ne sont pas inhérentes à tous les biens immobiliers. Ces objets immobiliers comprennent les terrains, les sous-sols et les plans d'eau, qui sont nommés dans le Code civil de la Fédération de Russie et sont des objets immobiliers principaux indépendants.
Les terrains font partie des objets immobiliers pour lesquels la loi peut établir des restrictions à la participation à la circulation immobilière. Ceci est démontré notamment par la norme contenue au paragraphe 3 de l'art. 129 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel les terres et autres ressources naturelles peuvent être aliénées ou transférées d'une personne à une autre par d'autres moyens dans la mesure où leur circulation est autorisée par les lois sur les terres et autres ressources naturelles.
Au cours des dernières années, des lois et autres actes juridiques ont introduit certaines catégories de terrains dans la circulation immobilière. Oui, par décret présidentiel Fédération Russe du 25 mars 1992 n° 301 « Sur la vente de terrains aux citoyens et entités juridiques lors de la privatisation des entreprises d'État et municipales", les citoyens et les personnes morales ont droit lors de la privatisation des entreprises d'État et municipales, ainsi que lors de l'agrandissement et de la construction supplémentaire des installations de ces entreprises, ainsi que de la location de terrains, d'acquérir la propriété de cette dernière. En outre, le décret prévoyait que les terrains mis à disposition des citoyens et de leurs associations pour des activités commerciales pouvaient leur être vendus comme leur propriété s'ils le souhaitaient.
Conformément à la loi de la Fédération de Russie du 23 décembre 1992 « sur le droit des citoyens de la Fédération de Russie d'accéder à la propriété privée et de vendre des terrains pour l'exploitation de filiales personnelles et d'agriculture de datcha, de jardinage et de construction de logements individuels » prévue par le transfert à la propriété privée des citoyens des villes, des villages et des zones rurales de terres pour l'agriculture personnelle subsidiaire et de datcha, le jardinage, la construction de logements individuels, ainsi que pour les bâtiments résidentiels individuels et les dépendances. Les citoyens qui ont acquis la propriété privée de terrains à ces fins ont également eu le droit de les vendre à d'autres citoyens de la Fédération de Russie, quel que soit le délai d'acquisition de la propriété du terrain vendu, dans les limites des normes de la mise à disposition de terrains. Le contrat d'achat et de vente (acte de vente) d'un terrain était soumis à une légalisation et à un enregistrement auprès du comité compétent pour les ressources foncières et la gestion des terres.
Le décret du Président de la Fédération de Russie du 26 novembre 1997 n° 1263 « Sur la vente aux citoyens et aux personnes morales de terrains destinés à l'aménagement situés sur le territoire des agglomérations urbaines et rurales, ou le droit de les louer » a établi que les terrains situés sur les territoires des agglomérations urbaines et rurales, destinés conformément aux documents d'urbanisme et d'aménagement du territoire à l'aménagement, ou le droit de louer ces terrains, sont soumis à la vente aux citoyens et personnes morales lors d'enchères (enchères, concours), sauf disposition contraire de la législation de la Fédération de Russie. Sur la base de ce décret, le gouvernement de la Fédération de Russie a adopté la résolution n° 2 du 5 janvier 1998 « sur l'approbation de la procédure d'organisation des appels d'offres (enchères, concours) pour la vente aux citoyens et aux personnes morales de terrains situés à les territoires des établissements urbains et ruraux, ou le droit de les louer ».
Il convient de noter qu'à l'heure actuelle, une situation paradoxale s'est développée dans la législation russe : alors que le nouveau Code foncier de la Fédération de Russie n'a pas encore été adopté et que d'autres règles générales Il n'y a aucune restriction à la circulation des terrains, la circulation des terres est pratiquement illimitée par la loi. Dans le même temps, conformément à la Constitution de la Fédération de Russie (clause 2 de l'article 9), la possibilité que les terres et autres ressources naturelles soient en propriété privée (et donc en circulation de propriété) est reconnue.
Cependant, nous devons convenir qu'à l'heure actuelle, seuls les terrains qui appartiennent déjà par droit de propriété aux citoyens et aux personnes morales peuvent être considérés comme négociables. En raison de leur importance sociale particulière, la circulation des terrains est légalement limitée dans l'intérêt public, ainsi que le contenu des droits de tout utilisateur des terres ou des ressources naturelles, y compris les propriétaires. La rotation des terrains et autres ressources naturelles ne doit être effectuée que dans la mesure où elle est autorisée par une législation spéciale - les lois sur les terres et autres ressources naturelles (clause 3 de l'article 129 du Code civil). « Après tout, le nombre et la composition de ces objets sont objectivement limités pour des raisons naturelles évidentes, et leur utilisation affecte donc toujours, d'une manière ou d'une autre, les intérêts de la société dans son ensemble. »
Quant à l'évolution possible de la réglementation juridique de la circulation des terrains, il est nécessaire de se mettre d'accord avec O.M. Kozyr, qui estime qu'« en matière foncière, la législation russe suivra apparemment la tradition mondiale, selon laquelle des restrictions de circulation sont établies en fonction des catégories de terres. Ainsi, pour les terres agricoles, elles différeront sensiblement des restrictions imposées sur la rotation des terres utilisées à des fins d'aménagement. Le renouvellement des terres des réserves naturelles, des réserves et autres espaces naturels spécialement protégés devrait être pratiquement exclu.»
Les parcelles souterraines et les plans d'eau isolés sont également reconnus comme objets immobiliers indépendants. Ils sont des biens immobiliers en raison de leur caractère naturel propriétés physiques, et non parce qu'ils forment un tout avec le terrain. Autrement, il serait impossible d’établir la propriété du sous-sol, indépendamment de la propriété foncière. La particularité de ce type d'objets est qu'ils sont soumis à une présomption de propriété de l'État : conformément au paragraphe 2 de l'art. 214 du Code civil ressources naturelles qui n'appartiennent pas à des citoyens, des personnes morales ou municipalités, sont la propriété de l'État. Ainsi, ces objets, en principe, ne peuvent être considérés comme sans propriétaire.
Quant à la réglementation légale de la circulation de ces objets immobiliers, on ne peut qu'être d'accord avec O.M. Kozyr, qui note : « Puisqu'en Russie le droit exclusif de propriété de l'État sur les ressources du sous-sol est conservé et que leur transfert pour utilisation s'effectue sur la base d'un acte administratif-licence, il semble prématuré de parler sérieusement de la circulation civile des ce type d’objet.
Les objets immobiliers tels que les forêts et les plantations pérennes sont classés comme biens immobiliers en raison de leur lien inextricable avec le terrain et de l'impossibilité de se déplacer sans préjudice disproportionné à leur destination. Dans le même temps, les transactions dans le cadre desquelles les forêts et les plantations pérennes sont vendues comme biens meubles, lorsqu'il s'agit, par exemple, de « bois sur pied » ou d'arbres abattus. Dans ce dernier cas, les règles du Code civil relatives à la vente de biens immobiliers ne sont pas soumises à application et les contrats correspondants sont conclus selon les règles de la vente de biens meubles.
Les bâtiments et les structures sont également des objets immobiliers en raison de leur lien inextricable avec le terrain et, par conséquent, de l'impossibilité de les déplacer sans préjudice disproportionné à leur destination.
Le droit de propriété sur les bâtiments, structures et autres biens immobiliers nouvellement créés, soumis à l'enregistrement de l'État, naît dès cet enregistrement (article 219 du Code civil). Cette disposition du Code civil a donné lieu à des discussions dans la littérature juridique quant à l'appartenance à des biens immobiliers des bâtiments et des ouvrages non achevés (construction en cours).
Selon certains auteurs, l'absence d'enregistrement obligatoire par l'État des projets de construction inachevés soulève des doutes quant à leur nature juridique en tant que biens immobiliers. Cela signifie que jusqu'à l'enregistrement par l'État, les biens nouvellement créés ne peuvent pas être considérés comme immobiliers.
La position de ces auteurs n'a pas changé même après la mise en œuvre de Loi fédérale"Sur l'enregistrement public des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci" du 21 juillet 1997 (ci-après dénommée la loi sur l'enregistrement public), selon laquelle, s'il est nécessaire d'effectuer une transaction avec un projet de construction inachevé, le le droit sur l'objet immobilier spécifié est enregistré sur la base de documents confirmant le droit d'utiliser un terrain pour la création d'un objet immobilier, dans les cas établis, sur la base de la documentation de conception et d'estimation, ainsi que des documents contenant une description du projet de construction inachevé (clause 2 de l'article 25). Par exemple, selon O.M. Trump, la tâche de ces informations est uniquement de fournir pureté juridique transactions avec un tel objet, si l'objet doit être aliéné à une autre personne pour achever sa construction. En témoigne l'utilisation dans la loi du terme « nécessité de réaliser une transaction », atypique pour un acte législatif, axé sur situation inhabituelle. « La règle générale de la loi sur l'enregistrement », écrit O.M. Trump, - l'enregistrement du droit sur un bien immobilier nouvellement créé reste sur la base de documents confirmant le fait de sa création (clause 1 de l'article 25).»
Selon d'autres auteurs, la construction inachevée devrait être considérée comme un objet immobilier spécial doté d'un régime juridique spécial. " Cette position a été confirmée dans de nombreux actes juridiques adoptés avant l'entrée en vigueur de la loi sur l'enregistrement d'État, et a également été acceptée. pratique judiciaire. Par exemple, conformément au décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 3 février 1992 n° 59 « Sur les mesures de vente de projets de construction inachevés », à partir de 1992, les projets de construction inachevés construits aux frais du budget républicain de la Fédération de Russie et les fonds des entreprises d'État situés dans la propriété fédérale, non dotés du financement et des ressources matérielles et techniques nécessaires à leur réalisation dans les délais réglementaires, étaient soumis à une mise en œuvre avec appel d'offres ouvert(comme immobilier) aux entreprises, organisations, citoyens et investisseurs étrangers.
Le décret du Président de la Fédération de Russie du 10 juin 1994 n° 1181 « Sur les mesures visant à assurer l'achèvement des bâtiments résidentiels inachevés » a établi que les bâtiments résidentiels inachevés appartenant à la Fédération de Russie, y compris dans la gestion économique complète des entreprises et l'exploitation la direction des organisations et des institutions dont la construction a été arrêtée ou suspendue en raison du manque de financement nécessaire du budget fédéral au cours de l'année en cours a été soumise au transfert pour l'achèvement de la construction ou à la vente lors de concours d'investissement et commerciaux afin d'assurer l'achèvement rapide des projets résidentiels. bâtiments et fournir des logements aux citoyens.
Le décret du Président de la Fédération de Russie du 16 mai 1997 n° 485 « Sur les garanties aux propriétaires d'objets immobiliers lors de l'acquisition de la propriété des terrains situés sous ces objets » stipule que lors de la privatisation de projets de construction inachevés, l'enregistrement des droits de propriété sur de tels objets sont possibles si le demandeur soumet des documents confirmant l'acquisition de cet objet, le droit d'utiliser un terrain pour créer un objet immobilier, l'autorisation de production les travaux de construction, ainsi qu'une description du projet de construction inachevé. Le droit d'acquérir la propriété des terrains sur lesquels se trouvent des bâtiments, des structures, des structures, des locaux et des projets de construction inachevés précédemment privatisés appartient principalement aux personnes physiques et morales devenues propriétaires des objets immobiliers correspondants.
Position officielle pratique judiciaire sur la question de la possibilité de classer les projets de construction inachevés comme biens immobiliers a été reflété dans la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 25 février 1998 n° 8 « Sur certaines questions dans la pratique de la résolution des litiges liés à la protection des droits de propriété et des autres droits de propriété. Cette résolution comprend une explication selon laquelle, au sens de l'art. 130 Code civil et art. 25 de la loi sur l'enregistrement d'État, les projets de construction inachevés qui ne font pas l'objet d'un contrat de construction valide sont classés comme biens immobiliers. Par conséquent, lors de la résolution des litiges concernant la propriété de projets de construction inachevés, les tribunaux doivent être guidés par les règles régissant les relations juridiques en matière de propriété de biens immobiliers et de transactions avec ceux-ci, en tenant compte des caractéristiques établies pour l'émergence de la propriété de projets de construction inachevés et de leur élimination.
À notre avis, la position de la pratique judiciaire est la plus cohérente avec la nature des projets de construction inachevés. En effet, si un objet de construction inachevée fait l'objet d'un contrat de construction valable, alors dans ce cas il ne peut être évoqué non seulement comme un objet immobilier, mais aussi comme un objet de droits réels : il fait l'objet d'un l'obligation découlant d'un contrat de construction, et le remplacement des parties à cette obligation (client et entrepreneur) n'est possible que selon les règles de cession des droits de créance et de transfert de dette au titre des obligations.
C'est une autre affaire si l'obligation prend fin pour une raison quelconque. Dans ce cas, la construction inachevée devient l'objet de droits de propriété et l'objet de rotation immobilière. Dans le même temps, un projet de construction inachevé présente toutes les caractéristiques d'un bien immobilier : il est inextricablement lié au terrain et son déplacement sans dommage disproportionné par rapport à sa destination est impossible. Par conséquent, toutes les transactions avec un projet de construction aussi inachevé ne sont possibles que dans le respect des exigences immobilières.
Une illustration de ce qui a été dit peut être un exemple tiré de la pratique arbitrale et judiciaire, qui part du fait qu'un objet inachevé en tant qu'objet immobilier peut faire l'objet d'un contrat d'achat et de vente, et que sa propriété découle de la moment de l'enregistrement par l'État.
Le procureur a déposé une plainte dans l'intérêt de la Sberbank de Russie pour invalider le contrat d'achat et de vente d'un projet de construction inachevé. L'accord a été conclu entre une société par actions et une société à responsabilité limitée.
À l'appui de cette affirmation, le procureur a indiqué que la succursale de la Sberbank avait acquis auprès de la société par actions un projet de construction inachevé dans le cadre d'un contrat de vente et d'achat. L'objet a été transféré conformément au certificat de réception, payé par l'acheteur. Cependant, le transfert de propriété n'a pas été enregistré parce que le Comité des ressources foncières a refusé de procéder à cet enregistrement. Malgré l'existence de l'accord spécifié, la société anonyme a vendu le même objet à une société à responsabilité limitée.
Lors de l'examen de ce litige, la question s'est posée de savoir si un bien immobilier inachevé pouvait faire l'objet d'un contrat d'achat et de vente et si le transfert de propriété était soumis à enregistrement. La Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a évalué la situation comme suit.
Conformément à l'art. 129 du Code civil, les objets de droits civils peuvent être librement aliénés s'ils ne sont pas retirés de la circulation ou ne sont pas limités en circulation. Les types d'objets de droits civils dont la présence n'est pas autorisée en circulation (objets retirés de la circulation) doivent être directement indiqués dans la loi.
La législation civile n'établit aucune restriction concernant l'acquisition et le transfert de droits sur des objets non achevés. Ainsi, ces objets ne sont pas retirés de la circulation civile et peuvent être aliénés par le propriétaire à d'autres personnes.
Selon l'art. 130 du Code civil, les biens immeubles comprennent les objets solidement reliés au sol, c'est-à-dire les objets dont le déplacement sans dommage disproportionné par rapport à leur destination est impossible. Dans l'art. 219 du Code stipule que la propriété des bâtiments, structures et autres biens immobiliers nouvellement créés, soumis à l'enregistrement par l'État, naît à partir du moment de cet enregistrement.
Conformément à l'art. 8 de la loi fédérale « Sur l'entrée en vigueur de la première partie du Code civil de la Fédération de Russie », avant l'entrée en vigueur de la loi sur l'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci, la procédure actuelle d'enregistrement des biens immobiliers la succession et les transactions avec celle-ci sont appliquées.
Il ressort des éléments du dossier que les fondations et les murs d'une maison ont été érigés sur le site. Il est impossible de déplacer cet objet sans dommages disproportionnés. Cet objet est donc un bien immobilier.
À cet égard, le Comité des ressources foncières, qui dans cette région procède à l'enregistrement et à l'exécution des documents sur les droits sur les terrains et les biens immobiliers qui y sont fermement associés, sur la base du décret du Président de la Fédération de Russie du 11 décembre 1993. Le numéro 2130 « Sur le cadastre foncier de l'État et l'enregistrement des documents sur les droits immobiliers » était obligé d'enregistrer le transfert des droits sur un projet de construction et un terrain inachevés. L'intéressé peut faire appel du refus d'enregistrement public du comité auprès du tribunal arbitral.
Étant donné que la propriété litigieuse est grevée des droits d'une succursale de la Sberbank sur la base d'un contrat d'achat et de vente, le vendeur (société par actions) a perdu le droit d'en disposer de quelque manière que ce soit. Compte tenu de ce qui précède, il a été reconnu que le tribunal avait raisonnablement satisfait aux prétentions du procureur.
La question de la qualification des locaux non résidentiels à l'intérieur des bâtiments comme biens immobiliers est également controversée. Le fait est que les normes du Code civil régissant les relations liées à la circulation des objets immobiliers ne visaient pas les locaux non résidentiels en tant que tels. Parallèlement, le Code civil prévoit la possibilité de classer d'autres objets non prévus par le Code civil comme biens immobiliers par la loi fédérale. La loi sur l'enregistrement public inclut les locaux non résidentiels dans la liste des objets immobiliers. En conséquence, des règles particulières régissant le contrat de vente d'un bien immobilier sont soumises à l'application en en entier et aux relations liées à la vente de locaux non résidentiels.
Les objets immobiliers ayant une destination strictement destinée sont des locaux d'habitation, par lesquels la législation sur le logement comprend non seulement les bâtiments d'habitation et les cottages (dachas) adaptés à la résidence permanente, mais également les appartements séparés et autres locaux d'habitation (par exemple, les pièces isolées dans les appartements), enregistré à ce titre auprès des organismes gouvernementaux qui tiennent des registres des locaux non résidentiels, notamment les bureaux, les locaux départementaux, les dortoirs, les hôtels refuges, etc. Les locaux d'habitation sont destinés à la résidence des citoyens. Le propriétaire, exerçant les droits de propriété, d'usage et de disposition des locaux d'habitation lui appartenant, doit veiller à la préservation de sa destination.
Le Code civil classe également comme biens immobiliers un certain nombre d'objets qui ne présentent pas les caractéristiques nécessaires de l'immobilier : un lien inextricable avec le terrain et l'impossibilité de se déplacer sans préjudice disproportionné par rapport à leur destination. Nous parlons d'aéronefs et de navires, de bateaux de navigation intérieure et d'objets spatiaux soumis à l'immatriculation de l'État. Ils sont unis à d'autres objets immobiliers par deux caractéristiques communes: d'une part, le coût élevé de ces objets et, d'autre part, la présence d'un enregistrement public, qui assure l'individualisation de ces objets. Le Code combinait les objets nommés avec des biens de nature immobilière en raison de la nécessité d'établir un régime unique. régime juridique.
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Introduction
1. Contrat de vente immobilière
1.1 La notion de compromis de vente immobilière
2. Éléments d'un contrat de vente immobilière
2.1 Parties à l'accord
2.2 Objet du contrat
2.3 Formes d'accord
2.4 Enregistrement des transactions
3. Droits et obligations des parties
4. Caractéristiques de la vente de locaux d'habitation
5. Contrat de vente d'entreprise
5.1 Notion de contrat de vente d'entreprise
6. Parties à l'accord
6.1 Objet du contrat et durée du contrat
6.2 Prix du contrat
6.3 Forme de l'accord
7.1 Responsabilités du vendeur
7.2 Obligations de l'acheteur
Conclusion
La solution du problème
Bibliographie
Introduction
Les transactions immobilières sont devenues répandues et courantes dans les activités commerciales des citoyens, des personnes morales et des municipalités. Dans le même temps, le marché immobilier reste fortement criminalisé. De nombreuses transactions sont conclues sans élaboration juridique suffisante, sans définition claire des droits et obligations des parties, ce qui entraîne une violation des droits de l'une ou l'autre partie et, par conséquent, des pertes financières importantes. De plus, vous devez engager des frais considérables pour les services juridiques.
Comme on le sait, conformément au Code civil de la Fédération de Russie, les biens immobiliers comprennent tous les objets qui sont solidement liés au terrain et dont le déplacement sans dommage disproportionné à leur destination est impossible : bâtiments, structures, logements et non- locaux d'habitation, entreprises sous forme d'ensembles immobiliers, terrains, sous-sols, plans d'eau isolés, plantations pérennes et forêts. La liste de ces objets n'est pas fermée, c'est-à-dire non exhaustive. Le Code civil fait une réserve supplémentaire concernant les objets qui ne sont pas liés au terrain, mais qui sont directement classés par la loi comme biens immobiliers. Il s'agit des "aéronefs et navires, des bateaux de navigation intérieure et des objets spatiaux soumis à l'enregistrement de l'État. La loi peut classer d'autres biens comme biens immobiliers" (article 130 du Code civil de la Fédération de Russie). Ainsi, il n’existe pas de description claire de la notion d’« immobilier ».
Le critère du « lien inextricable avec le terrain » et de « l'impossibilité de circuler sans dommages disproportionnés » ne peut servir de caractéristique générale qui unit l'immobilier.
La pertinence du sujet de recherche tient au fait que l'institution de la vente d'une entreprise en tant qu'ensemble immobilier est nouvelle par rapport au Code civil de 1964. Aujourd'hui, à l'apogée de la forme de gestion marchande, le contrat de vente d'une entreprise a acquis une importance particulièrement importante. En général, le contrat de vente d'une entreprise est connu du droit russe depuis longtemps, bien que, peut-être, sous une forme légèrement différente de celle formulée dans le nouveau Code civil de la Fédération de Russie. La vente d'entreprises était largement utilisée dans les anciennes pratiques entrepreneuriales, plus modestement au cours des années NEP. La possibilité de vendre l'entreprise dans son ensemble est expressément mentionnée dans le Code civil de 1922. DANS dernières années, avant même l'introduction du nouveau Code civil, la vente des entreprises publiques et municipales (par concours ou enchères) était utilisée comme l'une des méthodes de privatisation.
Un objet cette étude-- les relations sociales patrimoniales et organisationnelles nées dans le cadre de l'achat et de la vente d'entreprises.
Le sujet de l'étude porte sur les questions de réglementation civile des contrats de vente d'entreprises.
Le but du travail est d'étudier le contrat d'achat et de vente d'une entreprise.
Pour atteindre cet objectif, il a fallu résoudre les tâches suivantes :
Etude de la notion et de la réglementation juridique du contrat de vente d'entreprise ;
Caractéristiques des éléments individuels du contrat de vente d'une entreprise ;
Étudier le contenu du contrat de vente d'entreprise.
La base méthodologique de l'étude est le matérialisme dialectique. Parallèlement à cela, des méthodes de recherche telles que des méthodes juridiques spéciales, juridiques comparées, statistiques, historiques et autres de généralisation du matériel scientifique et de l'expérience pratique sont largement utilisées ici.
La divulgation du sujet implique l'étude d'un certain nombre de réglementations, en particulier la Constitution de la Fédération de Russie, la deuxième partie du Code civil de la Fédération de Russie, la loi fédérale « sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec Il », d'autres actes de force juridique variable, la pratique de leur application, ainsi que la littérature scientifique, les monographies, évolutions méthodologiques, manuels et matériels de périodiques. La base théorique du travail est constituée des travaux de scientifiques nationaux : A. G. Kalpin, O. N. Sadikov, M. M. Braginsky, V. V. Vitryansky, L. S. Artabaeva.
La structure du travail est déterminée par le sujet, le but et les objectifs de l'étude.
1 . Contrat de vente d'un bien immobilierabordabilité
1. 1 Le concept d'un contrat de vente immobilière
L'attribution des règles relatives à la vente de biens immobiliers à un chapitre spécial du Code civil de la Fédération de Russie était due à un certain nombre de circonstances. Comme déjà mentionné, la plupart des biens immobiliers sont inextricablement liés à leur emplacement sur des terrains et ont un prix élevé, des mesures sont donc nécessaires pour protéger les intérêts des deux parties (vendeur et acheteur). Il était nécessaire d'introduire un certain nombre de restrictions sur la participation à la circulation civile de certains objets d'importance sociale et de destination. De plus, l'immobilier est une chose individuelle et irremplaçable, qui affecte également la régulation juridique des relations qui lui sont associées. Code civil Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 1 article 454. Art. 454 du Code civil de la Fédération de Russie, paragraphe 1, donne la définition suivante d'un contrat d'achat et de vente : « Dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente, une partie (vendeur) s'engage à transférer la propriété dans la propriété de l'autre partie (acheteur ), et l'acheteur s'engage à accepter la marchandise et à la payer une certaine somme d'argent (prix )". Un contrat de vente immobilière repose sur cette définition générale : « Dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier, le vendeur s'engage à transférer un terrain, un immeuble, une construction, un appartement ou tout autre bien immobilier dans la propriété de l'acheteur. » Code Civil de Fédération de Russie M., 2008. Article 549. (Article 549 du Code civil de la Fédération de Russie), « selon l'acte de transfert » Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Art. 556. (Article 556 du Code civil de la Fédération de Russie) et « au prix prescrit » Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Art. 555. (Article 555 du Code civil de la Fédération de Russie). Le contrat de vente d'un bien immobilier est consensuel, rémunéré et réciproque.
2. Éléments d'un contrat de vente immobilière
2.1 Parties à l'accord
Les parties au contrat sont le vendeur et l'acheteur. Le propriétaire d'un bien immobilier, ou une entreprise ou une institution d'État et municipale, agit en tant que vendeur, confirmant les droits sur les biens immobiliers avec un certificat délivré par l'institution de justice pour l'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci sur la base de les « Règles pour la tenue du Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci." lui » Décret du gouvernement de la Fédération de Russie « Règles pour la tenue du Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci » n°. 219. du 18/02/1998. (Résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 18 février 1998 n° 219). Lors de la conclusion d'un accord, l'acheteur peut vérifier la propriété du bien immobilier aliéné à l'aide des informations contenues dans un extrait du registre national unifié des droits délivré par l'autorité d'enregistrement, confirmant les droits du propriétaire Code civil de la Fédération de Russie M. , 2008. Article 131. (Article 131 du Code civil de la Fédération de Russie). Afin de protéger les intérêts des propriétaires contre les empiètements et les abus de tiers, le principe d'ouverture et d'accessibilité du registre national fait l'objet d'une interprétation restrictive. Tous les sujets de droit peuvent agir en tant que participants à un contrat de vente immobilière d'un côté ou de l'autre. Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 2, article 295. Article 2 Art. 295 du Code civil de la Fédération de Russie stipule qu'une entreprise unitaire d'État ou municipale agissant en tant que vendeur et disposant du droit de gestion économique (par rapport à une entreprise publique - le droit de gestion opérationnelle) a le droit de disposer de le bien qui lui est cédé qu'avec le consentement du propriétaire de ce bien. Dans le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 2, article 298. La clause 2 de l'article 298 contient des règles régissant les activités des institutions génératrices de revenus. Ces revenus et biens acquis à leurs frais sont à la disposition indépendante de l’institution ; les biens sont séparés du reste de l’ensemble immobilier de l’institution par une inscription dans un bilan séparé et peuvent être aliénés. Si le fondateur de l'institution est un propriétaire privé, les biens immobiliers vendus par les entreprises ou institutions de l'État ou des municipalités sont simultanément retirés de la sphère de la gestion économique (gestion opérationnelle), ainsi que de la propriété de l'État (municipale) ou privée. "Lorsque la propriété d'une entreprise d'État ou municipale en tant qu'ensemble immobilier est transférée à un autre propriétaire de propriété d'État ou municipale, une telle entreprise conserve le droit de gestion économique des biens lui appartenant" Code civil de la Fédération de Russie M. , 2008. clause 1 article 300. (Clause 1 de l'article 300 du Code civil). « Lorsque la propriété d'une institution est transférée à une autre personne, cette institution conserve le droit de gestion opérationnelle des biens lui appartenant » Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 2, article 300. (Clause 2 de l'article 300 du Code civil). Autrement dit, le transfert de propriété et l'émergence d'autres droits réels doivent être enregistrés simultanément. " La législation sur la privatisation réglemente les règles de vente de biens immobiliers lors de la privatisation ; il existe également des règles spéciales pour la vente de biens immobiliers aux enchères, ainsi que comme lors du transfert de propriété à des personnes morales privées. Par exemple : à l'article 78 de la loi « sur les sociétés par actions », il est précisé que la décision de réaliser une opération doit être prise à l'unanimité par le conseil d'administration, le conseil de surveillance, si l'objet de la transaction est un bien d'une valeur de 25% à 50% de la valeur comptable des actifs de la société à la date de la décision de réaliser la transaction ou à la majorité des 3/4 des voix des actionnaires - propriétaires d'actions avec droit de vote présents à la réunion, si la valeur est supérieure à 50 % Code de la famille de la Fédération de Russie M., 2009. clause 3 de l'article 35. la clause 3 de l'article 35 de la SK concerne les transactions immobilières détenues conjointement par les époux, lorsque l'un d'eux agit en tant que vendeur ou acheteur, et l'autre exige que la transaction soit déclarée invalide. Le délai de prescription est fixé à un an et court à compter du jour où la personne a eu ou aurait dû avoir connaissance de la violation de son droit.
2.2 Objet de l'accord
La principale caractéristique qui permet de distinguer ce type de contrat est son objet : l'immobilier. Il a déjà été dit ci-dessus ce qui peut être classé comme bien immobilier conformément au Code civil de la Fédération de Russie M., 2008, paragraphe 1, article 130. article 1 art. 130 GK. Le plus souvent, des questions se posent quant à la possibilité de conclure un contrat d'achat et de vente pour un projet de construction inachevé. Certains auteurs estiment que jusqu'à l'enregistrement par l'État et le transfert des droits de propriété, les objets inachevés « ne peuvent pas être évalués comme des biens immobiliers, mais ne sont qu'une collection ». matériaux de construction et des structures, dans lesquelles le travail des constructeurs est également investi. " Conformément aux conclusions de la Cour suprême d'arbitrage, la propriété d'un objet inachevé naît dès le moment de l'enregistrement. Un soin particulier est apporté à la détermination de l'objet d'un contrat pour le vente de biens immobiliers en raison des propriétés particulières des biens immobiliers et de leur prix élevé. Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 554. L'article 554 du Code civil de la Fédération de Russie note la nécessité d'indiquer les données permettant « d'établir définitivement le bien immobilier à transférer à l'acheteur en vertu du contrat, y compris les données déterminant l'emplacement du bien immobilier sur le terrain correspondant ou dans le cadre d'autres biens immobiliers. » L'article précise en outre qu'« en l'absence de ces données dans le contrat, la condition relative au bien immobilier à transférer est considérée comme non convenue par les parties et le contrat correspondant n'est pas considéré comme conclu. " Si, par exemple, l'objet du contrat est un bâtiment ou une structure, son adresse est indiqué dans le contrat , l'emplacement, la destination et d'autres caractéristiques, ainsi que le numéro cadastral. Il s'agit d'un numéro unique d'une propriété qui ne se répète pas dans le temps et sur le territoire de la Fédération de Russie, qui est attribué lors de l'enregistrement cadastral et technique (inventaire) conformément à la procédure établie par la législation de la Fédération de Russie, et est conservé tant que ce bien existe en tant qu'objet unique de droit enregistré « Le numéro cadastral d'un bâtiment ou d'un ouvrage est constitué du numéro cadastral du terrain sur lequel se trouve le bâtiment ou l'ouvrage, et du numéro d'inventaire du bâtiment ou de l'ouvrage . Le numéro cadastral des locaux du bâtiment ou de l'ouvrage est constitué du numéro cadastral du bâtiment ou de l'ouvrage et du numéro d'inventaire des locaux. (Loi sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci, voir 1). Lors de la conclusion de contrats d'achat et de vente de biens immobiliers, la capacité de défense limitée des objets immobiliers individuels est prise en compte. Dans le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 3, article 129. L'alinéa 3 de l'article 129 du Code civil dispose : « Les terres et autres ressources naturelles peuvent être aliénées ou transférées d'une personne à une autre par d'autres moyens dans la mesure où leur circulation est autorisée par les lois sur les terres et autres ressources naturelles », c'est-à-dire une législation spéciale (Code de l'eau de la Fédération de Russie, Code de l'air de la Fédération de Russie) est une priorité. Par exemple, les transactions pouvant entraîner l'aliénation de plans d'eau appartenant exclusivement à l'État ne sont pas autorisées. Code de l'eau de la Fédération de Russie M. , 2009. Article 22. (Article 22 du Code de l'eau de la Fédération de Russie). Selon le Code de l'eau de la Fédération de Russie M., 2009. Article 40. Selon l'article 40 du Code de l'eau de la Fédération de Russie, seuls les plans d'eau isolés (eaux confinées), que le Code définit comme des réservoirs artificiels de petite superficie et sans débit, peuvent être une propriété privée. Leurs tailles maximales sont fixées par la législation foncière, et leur chiffre d'affaires est déterminé par la législation civile, en tenant compte de la législation foncière. Le Code foncier de la RSFSR interdisait non seulement l'achat et la vente de terrains, mais les qualifiait également d'infraction pénale. Le Code civil de la RSFSR de 1964 se limitait aux règles d'achat, de vente et de donation d'immeubles d'habitation. Les articles du Code foncier de la Fédération de Russie de 2008 ne sont valables que dans une partie insignifiante, ce qui limite pratiquement la rotation des terrains. La législation foncière n'est pas codifiée et constitue un conglomérat d'actes juridiques réglementaires, dont beaucoup se contredisent. Les questions les plus importantes liées à la propriété foncière n'ont pas été résolues au niveau fédéral. Évidemment, en matière foncière, la législation russe suivra la tradition mondiale selon laquelle des restrictions de chiffre d'affaires sont établies en fonction des catégories de terres.
2.3 Formes d'accord
De toutes les méthodes de conclusion d'un accord prévues par le Code civil de la Fédération de Russie, M., 2008, article 434. Article 434 du Code civil, en ce qui concerne le contrat de vente d'un bien immobilier, un seul est retenu. Un tel accord est conforme au Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 550. L'article 550 du Code civil de la Fédération de Russie est conclu sous la forme d'un document unique, signé par les parties, contenant la mention obligatoire des conditions prévues à l'art. 554, 555 Code civil. Pour un contrat de vente immobilière, le respect d'un formulaire notarié n'est pas requis. Après l'adoption de la loi fédérale de la Fédération de Russie du 21 juillet 1997 « sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci ». Loi fédérale du 21 juillet 1997 « sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci », elle a été remplacée par l'enregistrement par l'État.
La légalisation des transactions immobilières n'est pas devenue une règle générale de notre législation, et cela n'est pas nécessaire, à condition que les parties à la transaction respectent les règles de l'enregistrement public. Dans le même temps, selon le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 163. Art. 163 du Code civil de la Fédération de Russie, à la demande de l'une des parties, toute transaction immobilière peut être notariée. Cette exigence est obligatoire pour la contrepartie et sa violation entraînera la nullité de l'accord concerné. Les conséquences du non-respect des exigences de forme varient selon que la forme est simple écrite ou notariée. Dans le deuxième cas, il y a bien entendu nullité, à savoir la nullité de la transaction. Dans les cas où une simple forme écrite est prescrite, le non-respect de celle-ci entraînera règle générale n’invalide pas la transaction, sauf si l’invalidité est prévue par la loi. En ce qui concerne les transactions immobilières, le Code civil prévoit une conséquence aussi stricte que l'invalidité en cas de non-respect des conditions requises pour la vente d'une entreprise ou d'un bien immobilier. Et dans ce cas, il y a des raisons de croire qu'une telle transaction devrait être reconnue comme nulle et non annulable.
2.4 Enregistrement des transactions
L'enregistrement de la plupart des transactions immobilières est obligatoire en raison des exigences du Code civil ; des cas supplémentaires d'enregistrement peuvent être prévus par la loi, principalement la loi sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci. Et si auparavant l'enregistrement était en quelque sorte un appendice à la forme d'une transaction, alors avec le « retour » du chiffre d'affaires immobilier, il a acquis un sens indépendant en tant que mode d'enregistrement d'une transaction, entraînant sa reconnaissance par l'État. L'enregistrement des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci n'est pas une fin en soi, mais un moyen d'introduire le chiffre d'affaires immobilier dans un cadre civilisé, en le réalisant selon les principes de transparence et de publicité. Par conséquent, il est envisagé de procéder à l'inscription au registre d'État unifié avec la fourniture à toute personne d'informations sur l'inscription effectuée et les règles d'enregistrement. Les transactions immobilières sont soumises à l'enregistrement dans les cas prévus par le Code civil et la loi sur l'enregistrement du Code civil de la Fédération de Russie M., 2008, paragraphe 1, article 164. (Clause 1 de l'article 164 du Code civil). Ainsi, des exceptions à l'enregistrement obligatoire sont également contenues dans le Code civil, et peuvent être prévues par une loi spéciale, mais pas par un acte réglementaire subordonné (départemental ou gouvernemental). Les aéronefs, les navires, les bateaux de navigation intérieure et les objets spatiaux sont exclus du champ d'application de la loi sur l'immatriculation (articles 1, 4 et 33 de la loi). Jusqu'à l'adoption des lois fédérales pertinentes fondées sur les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie M., 2008, paragraphe 1, article 131. La clause 1 de l'article 131 du Code civil de la Fédération de Russie applique la procédure actuelle d'enregistrement des droits sur ces objets immobiliers, prévue dans les codes et chartes des transports, ainsi que les règlements départementaux adoptés sur leur base. Cependant, le Code aérien de la Fédération de Russie M., 2009. clause 9 article 33 clause 9 l'article 33 du Code aérien fait référence à l'article 131 du Code civil, où il n'existe pas de règles spécifiques pour l'immatriculation et la comptabilité des aéronefs par l'État. Charte Interne le transport de l'eau L'URSS, approuvée le 15 octobre 1955 et en vigueur à ce jour, ne réglemente pas non plus les questions d'immatriculation des navires. L'immatriculation des navires, quelle que soit leur affiliation départementale et leur forme de propriété, à l'exception des navires militaires et de sport spéciaux, est effectuée conformément aux « Règles d'immatriculation des navires opérant sur les routes de navigation intérieure de la Fédération de Russie » établies par le Arrêté du ministère des Transports de la Fédération de Russie « Règles d'immatriculation des navires opérant sur les routes de navigation intérieure de la Fédération de Russie ». Fédération « n° 18. du 5 mars 1995. Arrêté du ministère des Transports de la Fédération de Russie du 5 mars 1995 n° 18 et qui sont généralement similaires à la procédure d'enregistrement prévue par le Code de la marine marchande de la Fédération de Russie de 2008. Selon le MTC, la propriété et autres droits de propriété les droits sur le navire, ainsi que les restrictions (charges) des droits sur celui-ci soumis à l'inscription au registre national des navires ou au livre des navires. A partir de ce moment, le droit de naviguer sous le drapeau national de la Fédération de Russie et la nationalité de la Fédération de Russie sont acquis. L'immatriculation est effectuée par les organismes de contrôle technique des navires ou les capitaines du port maritime de commerce conformément aux règles d'immatriculation des navires et des droits sur ceux-ci établies par l'organe exécutif fédéral dans le domaine des transports, et par les capitaines du port de pêche maritime. conformément aux règles approuvées par l'organe exécutif dans le domaine de la pêche. Après l'immatriculation, un certificat de navire est délivré, confirmant la propriété du navire. Il n’existe aucune disposition relative à l’enregistrement des objets spatiaux. Conformément à la loi de la Fédération de Russie « sur les activités spatiales », paragraphe 1, article 17. du 20/08/1993. Clause 1 de l'article 17 de la loi de la Fédération de Russie du 20 août 1993 sur les activités spatiales. Les objets spatiaux sont soumis à enregistrement et doivent porter des marques certifiant leur appartenance à la Fédération de Russie et indiquant en même temps la propriété d'un personne spécifique.
L'enregistrement confirme que les objets immobiliers relèvent de la juridiction de la Fédération de Russie, quel que soit leur emplacement.
Comme mentionné précédemment, la procédure d'enregistrement par l'État des transactions d'achat et de vente de biens immobiliers et des droits y afférents est établie par la loi fédérale de la Fédération de Russie du 21 juillet 1997 sur l'enregistrement par l'État. Loi fédérale du 21 juillet 1997 sur l'enregistrement d'État. L'enregistrement est effectué dans le registre d'État unifié par les autorités judiciaires pour l'enregistrement des droits immobiliers. Dans les commentaires sur l'art. 551 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que parmi les types d'enregistrement public des biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci prévus à l'article 131 du Code civil, l'enregistrement public du transfert de propriété en vertu d'un accord a été sélectionné, qui devrait ne pas être identifié avec l’enregistrement public de l’accord lui-même. Par conséquent, le contrat de vente d'un bien immobilier est reconnu comme conclu au moment prévu par le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 1 de l'article 433. Alinéa 1 de l'article 433 du Code civil, c'est-à-dire au moment où les parties signent l'accord en tant que document unique. L'enregistrement du transfert de droits de propriété dans le cadre d'un contrat de vente d'un bien immobilier diffère de l'enregistrement spécial de certains types de biens immobiliers lui-même (article 131 du Code civil). Lors de la conclusion d'un contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier, le moment de l'achat et de la vente ne coïncide pas avec le moment du transfert des droits de propriété sur celui-ci. Selon le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008, paragraphe 2, article 233. article 2 art. 233 du Code civil, le droit de propriété de l'acheteur d'un bien immobilier naît à partir du moment de l'enregistrement public du transfert de ce droit, alors que l'enregistrement n'a pas nécessairement lieu simultanément au transfert du bien immobilier en vertu de la loi. Le transfert d'un bien immobilier à l'acheteur peut avoir lieu avant et après l'enregistrement de la propriété. Il en résulte que jusqu'à l'enregistrement du transfert des droits de propriété, l'acheteur, même ayant reçu l'objet du contrat pour possession et (ou) utilisation, n'a pas le droit d'en disposer dans les relations avec des tiers (vendre, bail, gage, etc.) . Dans le même temps, le vendeur perd le droit de disposer de cet objet de quelque manière que ce soit. Si l'une des parties commet ces actions, l'autre partie a le droit de déposer une réclamation pour déclarer la transaction invalide et, dans les cas appropriés, l'une des réclamations prévues par le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Art 301 à 304. Art. 301 à 304 du Code civil. E.Yu. Valyavina "Droit civil" M., 2008. P. 91. E.Yu. Valyavina (voir "Civil Law" vol. 2 édité par A.P. Sergeev, Yu.K. Tolstoï, M. : Prospekt, 2008, p. 91) estime que le vendeur peut conclure un accord avec un autre acheteur avant que le transfert de propriété soit enregistré droits, parce que le refus d'exercer un droit ne signifie pas sa résiliation Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 9. (Article 9 du Code civil). Ainsi, malgré l'existence d'un accord avec le premier acheteur, le vendeur a le droit de modifier la volonté du propriétaire-vendeur et d'aliéner le bien à une autre personne déterminée. Toutefois, l'art. 310 du Code civil ne permet pas le refus unilatéral d'exécuter une obligation (en l'occurrence, l'exécution du premier contrat). De tels actes sont considérés comme des délits pour lesquels la responsabilité civile est engagée conformément à l'article 401 du Code civil. La période pendant laquelle le contrat et (ou) le transfert de propriété est soumis à enregistrement n'est pas fixée par la loi. Afin de se protéger d'un tel comportement du vendeur, l'acheteur doit gagner le plus de temps possible entre la conclusion du contrat et l'enregistrement public du transfert des droits. Au paragraphe 7 de l'« Examen de la pratique de résolution des litiges découlant des contrats d'achat et de vente de biens immobiliers », la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a conclu que, puisque la propriété litigieuse est grevée des droits de l'acheteur (succursale de la Sberbank au cas particulier considéré), le vendeur (Société par Actions) a perdu le droit d'en disposer de quelque manière que ce soit. l'article 3 de la « Révision » susmentionnée justifie la décision de la Cour suprême d'arbitrage selon laquelle le contrat de vente et d'achat de locaux non résidentiels est considéré comme conclu à partir du moment de sa signature, et non à partir du moment de l'enregistrement du transfert de propriété conformément au Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. clause 1 Article 433. article 1 art. 433 Code civil. En conséquence, pour les transactions portant sur des locaux d'habitation et des entreprises, l'enregistrement de la transaction est requis, puis ou simultanément l'enregistrement du transfert de propriété (article 551 du Code civil). Conformément aux articles 558 et 560 du Code civil, les parties sont tenues d'enregistrer le contrat de vente de locaux d'habitation et d'entreprises sous peine de nullité.
3 . Droits et obligations des parties
Le transfert du bien à l’acheteur est la responsabilité première du vendeur et est commun à tous les contrats de vente. L'acheteur est propriétaire de la chose à partir du moment du transfert Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. clause 1, article 223. (clause 1 de l'article 223 du Code civil), et pour l'acheteur d'un bien immobilier à partir du moment du transfert de propriété, qui ne coïncide pas toujours avec le transfert effectif de propriété. Une distinction est faite entre le transfert de propriété et le transfert pratique d'une chose (bien immobilier) par acte de cession. De ce point de vue, le vendeur est tenu de transférer la propriété du bien vendu à l'acheteur (c'est-à-dire de transférer effectivement le bien immobilier). L'enregistrement du transfert de propriété étant obligatoire, les parties sont tenues de contacter le service d'enregistrement afin de remplir cette exigence. Dans le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 3, article 551. La clause 3 de l'article 551 du Code civil stipule que si l'une des parties se soustrait à l'enregistrement public du transfert de propriété d'un bien immobilier, le tribunal a le droit, à la demande de l'autre partie, de prendre une décision sur l'enregistrement public de le transfert de propriété. Une partie qui échappe de manière déraisonnable à l'enregistrement public du transfert de propriété doit indemniser l'autre partie pour les pertes causées par le retard de l'enregistrement. Il existe différentes procédures pour soumettre des documents pour l'enregistrement public des droits conformément à l'art. 16 de la loi sur l'enregistrement. Une demande d'enregistrement d'État est soumise par toutes les parties à l'accord (transaction), à moins qu'une légalisation de la transaction ne soit requise, sinon - par l'une des parties. Si l'acheteur accepte d'accepter des biens avec des restrictions (charges), ils sont enregistrés avec l'enregistrement public des droits réels sur les biens immobiliers conformément au paragraphe 1 de l'article 4 de la loi sur l'enregistrement et à l'article 131 du Code civil. En raison du fait que la propriété ne peut être transférée à l'acheteur par livraison, c'est-à-dire de manière habituelle, la législation prévoit des règles particulières pour l'acceptation et le transfert des biens immobiliers vendus. Ils sont effectués conformément au Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 556. Art. 556 du Code civil selon un acte de transfert ou autre document de transfert de propriété signé par les parties. Sauf disposition contraire de la loi ou du contrat, l'obligation du vendeur de transférer la propriété est considérée comme remplie après la livraison de cette propriété à l'acheteur et la signature de l'accord de transfert correspondant, qui constitue la preuve du transfert et élimine la possibilité de litiges survenant à l'avenir concernant le transfert de propriété non conforme aux termes du contrat. L'acte de cession ne constitue pas un ajout ou une clarification de l'accord. Dans le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 2, article 556. L'alinéa 2 de l'article 556 précise que l'acceptation par l'acheteur d'un bien immobilier non conforme aux termes du contrat de vente de bien immobilier, y compris dans les cas où ce non-respect est précisé dans l'acte de transfert de bien immobilier, ne constitue pas une base pour dégager le vendeur de toute responsabilité en cas de mauvaise exécution du contrat. L'acte de cession ne peut être considéré comme faisant partie intégrante du contrat. La signature de l'acte est le moment où le risque de mort accidentelle ou de dommage accidentel est transféré à l'acheteur, car A partir du moment où le bien est livré et l'acte authentique signé, le vendeur est considéré comme ayant rempli ses obligations. Dans ce cas, l'émergence des droits de propriété est associée au moment de l'enregistrement du droit, et non au transfert effectif de la chose. Afin de protéger les droits des acheteurs de locaux dans une copropriété, la loi fédérale de la Fédération de Russie « sur l'association des propriétaires » du 24 mai 1996. La loi fédérale « sur l'association des propriétaires » du 24 mai 1996 établit des obligations supplémentaires pour le vendeur en matière de fourniture de certaines informations. En plus de l'obligation d'accepter la propriété en vertu de l'acte de transfert et d'enregistrer le transfert de propriété conformément au Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 551. Art. 551 du Code Civil, les obligations de l’acheteur sont normales pour tout contrat d’achat et de vente.
4. Caractéristiques de la vente de locaux d'habitation
Les termes essentiels d'un contrat d'achat et de vente de locaux d'habitation, ainsi que d'autres contrats de vente de biens immobiliers, sont les conditions concernant son objet et son prix (articles 554, 555) Fonctionnalité supplémentaire l'objet du contrat constitue sa finalité. Les locaux d'habitation, quel que soit leur propriétaire, ne peuvent être utilisés que pour la résidence des citoyens, propriétaires et autres personnes, pour quelque raison que ce soit. Il doit être enregistré à ce titre auprès des autorités communales ou étatiques compétentes (RTC, administration communale).
En règle générale, il s'agit de locaux isolés, à l'exception d'une part dans un local d'habitation au droit de propriété commune. Outre l'objet et le prix, une condition essentielle du contrat de vente d'un local d'habitation est la liste des personnes qui, après la vente, conservent le droit d'utiliser ce local. Selon la loi, ils peuvent être :
a) les membres de la famille de l'ancien propriétaire qui sont restés vivre dans les locaux (article 292 du Code civil). Leur cercle est déterminé selon les règles de l'article 53 du code du logement, incluant même ceux qui ont rompu les liens familiaux avec l'ancien propriétaire ;
b) les locataires de locaux d'habitation et les citoyens résidant en permanence avec eux (article 667 du Code civil) ;
c) les locataires (article 617 du Code civil) ;
d) les personnes utilisant des locaux d'habitation en vertu d'un refus testamentaire (article 538 du Code civil de 1964).
Les autorités de tutelle et de tutelle concluent un accord pour la vente de locaux d'habitation où vivent des membres mineurs de la famille du propriétaire Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 4, article 292. (Clause 4 de l'article 292 du Code civil), renforçant les garanties des droits des mineurs.
Le contrat doit également indiquer que les locaux d'habitation au moment de la vente ne sont pas habités par des personnes dont les droits découlent des locaux d'habitation. La vente à d'autres personnes d'appartements et de maisons occupés par des fonds de logement publics, municipaux et publics sans le consentement des citoyens adultes qui y vivent est interdite par la loi de la Fédération de Russie « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement » du 24 décembre 1992. . Partie 3 Article 19. (Partie 3 de l'article 19 de la loi de la Fédération de Russie « sur les principes fondamentaux de la politique fédérale du logement » du 24 décembre 1992). Le propriétaire d'un appartement dans un immeuble à plusieurs appartements n'a pas le droit d'aliéner sa part dans la propriété des biens communs d'un immeuble résidentiel, ni d'effectuer d'autres actions entraînant le transfert de cette part séparément de la propriété de l'appartement. . Un contrat d'achat et de vente de locaux d'habitation, contrairement aux autres contrats de vente de biens immobiliers, est soumis à l'enregistrement de l'État et entre en vigueur dès sa mise en œuvre (clause 3 de l'article 433 du Code civil). Un contrat non enregistré de vente de locaux d'habitation est considéré comme non conclu. L'enregistrement public des contrats de vente de biens immobiliers doit être effectué par les mêmes organismes qui enregistrent le transfert de propriété de ceux-ci (article 131, article 551).
5. Contrat de vente d'entreprise
5. . Comprisaccord pour la vente de l'entreprise
La vente d'une entreprise est l'un des types de contrat d'achat et de vente de biens immobiliers. L'institution de la vente d'une entreprise en tant qu'ensemble immobilier est nouvelle par rapport au Code civil de 1964. Cependant, en général, le droit russe la connaît depuis longtemps, même si, peut-être, sous une forme légèrement différente de celle formulée dans le nouveau Code civil. La vente d'entreprise était largement utilisée dans les anciennes pratiques entrepreneuriales, plus modestement au cours des années NEP. La possibilité de vendre des entreprises dans leur ensemble est directement mentionnée dans le Code civil de 1922 (voir article 22 et son annexe). Ces dernières années, avant même l'introduction du nouveau Code civil, la vente des entreprises publiques et municipales (par concours ou enchères) était utilisée comme l'une des méthodes de privatisation.
L’entreprise se démarque aujourd’hui quelque peu parmi les propriétés des droits civiques. Le Code civil de la Fédération de Russie et la loi sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci comportent des articles distincts qui leur sont consacrés. Le législateur le considère comme un objet spécial. Cela se manifeste d'abord de manière purement formelle - l'entreprise n'est pas mentionnée dans la définition de l'immobilier dans l'article du Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 130. 130 du Code civil, et est « introduit » à l'article 132 du Code civil, qui se situe après le bloc des articles sur l'immobilier. Deuxièmement, au niveau de ses éléments constitutifs, cet objet est si hétérogène que son affectation à l'un ou l'autre groupe d'objets ne peut être effectuée que sur la base de ses caractéristiques en tant qu'ensemble immobilier particulier, mais non sur la base de la nature de ses éléments constitutifs , dont beaucoup, comme les créances, les dettes et les droits exclusifs, ne peuvent en eux-mêmes être qualifiés de biens immobiliers. Une entreprise est un bien immobilier non pas en raison de son lien inextricable avec le terrain, mais par décision du législateur d'étendre à cet objet spécifique les caractéristiques du régime juridique établi pour l'immobilier. Troisièmement, une entreprise est un objet qui « échappe » à la classification des biens immobiliers et meubles, puisqu'il ne s'agit pas d'une chose, même complexe.
Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 132. L'article 132 du Code civil détermine la composition de l'entreprise afin de l'introduire dans la circulation civile en tant qu'entité unique. Une entreprise, en tant qu'objet indépendant de droits civils, est un ensemble immobilier destiné à exercer des activités commerciales. Il comprend tous les types de biens nécessaires à de telles activités, à savoir : les terrains, les bâtiments, les ouvrages, les équipements, les stocks, les matières premières, les produits, les droits de créance, les dettes, ainsi que les droits aux appellations qui individualisent l'entreprise, ses produits, travaux et services (nom commercial, marques, marques de service) et autres droits exclusifs. Cependant, certains auteurs (notamment O.M. Sadikov dans les commentaires du Code civil, partie 2, article 559) constatent l'inexactitude de cette définition : une dénomination sociale ne peut être qualifiée de désignation qui individualise une entreprise, puisque dans le droit russe moderne c'est un moyen d'individualisation non pas d'une entreprise, mais de son propriétaire - une organisation commerciale Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 4, article 54.
(voir paragraphe 4 de l'article 54 du Code civil), contrairement à la société qui, dans le Règlement sur la société de 1927, était reconnue comme le nom de l'entreprise en tant qu'ensemble immobilier distinct. Par conséquent, l'entreprise a toujours été incluse dans l'entreprise et était un objet de droits civils tout à fait défendable. Au contraire, la raison sociale d'une personne morale en vertu du nouveau Code civil ne peut pas être incluse dans l'entreprise et, en général, doit être reconnue comme un objet inaliénable des droits civils, bien que le droit à un usage limité puisse être accordé. à une autre personne dans prévu par la loi cas. La composition de l'entreprise peut inclure les actifs de l'entreprise elle-même en tant qu'ensemble immobilier ou ses éléments individuels (enseignes, marques, marques de service, etc.). Il s'ensuit que le transfert du droit à la raison sociale à l'acquéreur de l'entreprise ne peut avoir lieu. Par entreprise, en tant qu'objet de droit, nous entendons un type particulier de propriété qui n'a que ses caractéristiques inhérentes. Il s'agit d'un bien appartenant à un entrepreneur privé ou collectif et destiné à exercer des activités commerciales. Il est isolé des autres biens de l'entrepreneur et représente, comme déjà mentionné, un ensemble immobilier unique, une chose (agrégat) complexe et inutilisée, et pas seulement un ensemble d'éléments disparates. Cependant, reconnaissant une entreprise comme bien immobilier, le Code civil ne la subordonne pas Exigences générales immobilier, mais contient un certain nombre de règles particulières. A savoir : pour les transactions avec une entreprise, un régime particulier, plus formalisé et strict est instauré par rapport aux transactions réalisées sur d'autres biens immobiliers. La procédure d'enregistrement par l'État des droits d'une entreprise est également assez complexe et prévoit, en plus de l'enregistrement des droits sur l'entreprise dans son ensemble, un enregistrement distinct des droits sur les terrains et autres biens immobiliers inclus dans l'entreprise.
Afin d'acquérir le droit d'exercer les activités commerciales d'une entreprise, l'acheteur doit acquérir le droit de la contrôler (en achetant des actions ou des participations dans le capital autorisé d'une personne morale) ou d'acheter l'entreprise en tant que chose. La forme juridique et les conséquences de ces deux méthodes diffèrent. Le droit de contrôle sur une entreprise donne lieu à l'acquisition de 100 % des actions auprès des actionnaires, mais ne donne pas droit à la propriété immobilière. En vendant des actions, la JSC ne change pas le propriétaire de l'entreprise (elle reste propriétaire), mais uniquement la personne contrôlant l'actionnaire (propriétaire). Etant sujet de droit, la société par actions sera titulaire de tous les droits obligatoires et exclusifs de propriété des biens.
En vendant une entreprise, l'actionnaire (entrepreneur) transfère ses droits de propriété à la propriété de l'acheteur. La propriété de l'objet acheté passe à l'acheteur, mais sans les actions préalablement émises par le vendeur et certifiant les droits obligatoires des actionnaires auprès de la JSC. La société par actions, ayant reçu le montant d'argent correspondant au prix de vente, peut continuer à exercer ses activités commerciales. L'acheteur, agissant en tant que entrepreneur individuel, sans créer de nouvelle entité juridique, peut utiliser directement l'entreprise achetée dans ses activités commerciales. Il a également le droit, lors de la création d'une nouvelle personne morale, d'apporter l'entreprise achetée au capital social et de recevoir en retour des actions ou des droits de participation dans cette organisation. Le contrat de vente d’entreprise est consensuel, rémunéré et réciproque.
6. Parties à l'accord
Conformément aux articles 10 et 11 de la loi fédérale de la Fédération de Russie "Sur la privatisation des biens de l'État et sur les principes de privatisation des biens municipaux dans la Fédération de Russie" du 21/06/1997. Loi fédérale "Sur la privatisation des biens de l'État et sur la base de la privatisation des biens municipaux dans la Fédération de Russie" du 21 juin 1997, les parties au contrat de vente d'une entreprise peuvent être des personnes qui satisfont aux articles de la Loi sur la privatisation : citoyens et organisations commerciales (entrepreneurs) et vendeurs - le gouvernement de la Fédération de Russie, le ministère des Domaines d'État de Russie, les organismes fédéraux compétents, les autorités d'État des entités constitutives de la Fédération de Russie, les organismes gouvernementaux locaux. Lors de la vente d'entreprises d'État et municipales, ils utilisent les principes suivants: ouverture, transparence, concurrence ; dans le cas de la vente d'une entreprise liquide - privatisation à la valeur marchande déterminée conformément à la loi fédérale « sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie » ; en cas de privatisation entreprise illiquide- vente de l'entreprise, en tenant compte de la réalisation ultérieure des conditions d'investissement et (ou) sociales qui impliquent une liquidité accrue. Lors de la privatisation des terrains, le principe de la création d'un ensemble immobilier unique est utilisé en accordant le droit prioritaire d'achat des terrains aux personnes physiques et morales - propriétaires des biens immobiliers situés sur les terrains. La privatisation des biens de l'État et des communes s'effectue conformément aux articles établis de la loi sur la privatisation des manières suivantes : vente aux enchères (y compris vente d'actions lors d'une vente aux enchères spécialisée), lors d'un concours commercial avec investissement et (ou) social conditions; apport de biens en tant qu'apport au capital social des sociétés commerciales ; transformation en sociétés anonymes ouvertes ; vente des actions créées dans le cadre du processus de privatisation des sociétés par actions ouvertes à leurs salariés. La méthode de privatisation est choisie au stade décisionnel et la mise en œuvre spécifique de la méthode de vente choisie est effectuée par le Fonds immobilier fédéral russe (implique des évaluateurs indépendants, organise des enchères). Conformément à la législation en vigueur, en cas d'enchères pour la vente de biens domaniaux et communaux, l'organisateur de l'enchère doit publier un avis d'enchère dans les médias.
6.1 P.objet du contrat et durée du contrat
La condition principale du contrat de vente d'une entreprise est son objet, dont la définition doit contenir toutes les caractéristiques et données du Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 554. (voir l'article 554 du Code civil et ses commentaires), soit Sur la base d'un inventaire complet, la composition de l'entreprise vendue doit être déterminée. Les méthodes de réalisation de l'inventaire sont déterminées Instructions méthodiques sur l'inventaire des biens et des obligations financières approuvé par l'arrêté du ministère des Finances de la Fédération de Russie n° 49. en date du 13 juin 1995. (Arrêté du ministère des Finances de la Fédération de Russie du 13 juin 1995 n° 49). L'entreprise comprend les éléments suivants E.V. Vasilyeva "Droit civil et commercial des États capitalistes" M., 2007. P.112-113. (d'après le livre "Droit civil et commercial des États capitalistes" édité par E.V. Vasilyev M. 2007, pp. 112-113) : matériel - locaux, bâtiments, structures et terrains avec équipement approprié, c'est-à-dire établissements commerciaux, inventaire (brut matériaux, produits semi-finis, produits finis, carburants et lubrifiants), caisse (caisse); incorporels - droits de propriété et obligations de nature obligatoire (y compris le créancier et comptes débiteurs ), droits exclusifs sur les résultats de l'activité créative (brevet, droit d'auteur), droits exclusifs sur les moyens d'individualisation du vendeur et de ses produits (raison sociale, marques, etc.). Tous les éléments nommés font partie de l'entreprise et sont transférés dans le cadre du contrat à l'acheteur selon la règle générale (y compris la raison sociale, puisqu'il n'existe pas de doctrine pour comprendre ce problème, sur la base du 2e alinéa de l'article 559 du Code civil Code, l'entreprise est incluse dans l'objet du contrat). Selon le paragraphe 3 de l'article 553, l'objet du contrat ne comprend pas et ne peut être transféré à l'acheteur les droits obtenus par le vendeur de l'entreprise sur la base d'un permis (licence) pour exercer l'activité concernée. Ce droit est indissociable de la personnalité du vendeur et constitue un élément de sa capacité civile. Le transfert à l'acheteur d'obligations dans le cadre d'une entreprise, que l'acheteur ne peut remplir en raison de l'absence d'autorisation, entraîne la responsabilité solidaire du vendeur et de l'acheteur envers l'entreprise. Le chapitre 30 du Code civil (article 8) réglemente la vente d'une entreprise, c'est-à-dire un ensemble immobilier qui forme un tout technologiquement unifié, un cycle de production fermé. Cela signifie que l'objet de l'accord peut être soit l'ensemble de l'entreprise, soit sa partie adaptée à la conduite d'activités commerciales. Parallèlement, sur la base des règles générales relatives à l'achat et à la vente, à la fourniture ou à la vente de biens immobiliers, la vente d'éléments individuels faisant partie de l'entreprise (bâtiments, machines, droits de propriété) est effectuée. Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 562. L'article 562 du Code civil de la Fédération de Russie régit les droits des créanciers lors de la vente d'une entreprise. L'une des caractéristiques de l'objet de l'accord est la présence dans sa composition d'obligations (dettes) envers des tiers. Les créanciers des obligations incluses dans l'entreprise vendue doivent être informés de la vente soit par le vendeur (ce qui est préférable), soit par l'acheteur. Si cela ne se produit pas, le créancier fait valoir ses créances dans un délai d'un an à compter du jour où il a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du transfert à l'acheteur. Dès réception de la notification, le créancier, dans les 3 mois à compter de la date de réception, peut accepter de transférer la dette ou présenter des demandes Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 2 de l'article 562. (Clause 2 de l'article 562 du Code civil). Jusqu'à ce que le créancier donne un tel consentement ou que l'obligation ne soit pas correctement remplie, le vendeur et l'acheteur sont solidairement responsables envers le créancier Code civil de la Fédération de Russie M. , 2008. paragraphe 4, article 562. (Clause 4 de l’article 562). La durée du contrat de vente d'une entreprise n'est pas normée par la loi et est fixée par accord des parties.
6. 2 Le prix du contrat
La valeur de l'entreprise, déterminée d'un commun accord entre les parties, ou son prix est une condition importante accord pour la vente de l'entreprise. Un contrat ne peut être considéré comme conclu si le prix n’est pas précisé. Loi fédérale de la Fédération de Russie « Sur la privatisation des biens de l'État et sur les principes de privatisation des biens municipaux dans la Fédération de Russie » du 21 juillet 1997. Article 17. L'article 17 de la loi fédérale de la Fédération de Russie "Sur la privatisation des biens de l'État et sur la base de la privatisation des biens municipaux dans la Fédération de Russie" du 21 juillet 1997 détermine la procédure de fixation du prix de départ lors d'une vente aux enchères ou d'un concours. pour la vente d'entreprises publiques. Le contrat d’achat et de vente est une contrepartie, mais pas nécessairement une transaction équivalente. Le prix d'une entreprise peut être influencé par divers facteurs, à la fois personnels et non directement évaluables (perspectives du marché, fiabilité des débiteurs). Documents prévus par le Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 561. L'article 561 du Code civil sert de moyen auxiliaire de détermination du prix et n'est pas contraignant pour les parties. Il existe une disposition générale sur le prix dans le contrat de vente de biens immobiliers Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. clause 1, article 555. (Clause 1 de l'article 555 du Code civil). Le prix est déterminé librement sur la base d'un inventaire complet de l'entreprise et d'un rapport d'audit sur sa composition et son coût (pour la fiabilité des informations sur la valeur réelle de l'entreprise). Les documents doivent être rédigés, examinés et convenus par les parties.
6.3 Formulaire de contrat
L'article 560 du Code civil régit la forme et l'enregistrement public du contrat de vente d'une entreprise. Puisque l'entreprise est immobilière, Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. Article 132. (Article 132 du Code Civil) les mêmes exigences sont présentées au formulaire de contrat des exigences strictes, comme pour le contrat de vente d'un bien immobilier (le même qu'à l'article 550). L'accord doit être conclu par écrit en établissant un document signé par les parties Code civil de la Fédération de Russie M., 2008. paragraphe 2 de l'article 434. (clause 2 de l'article 434) avec pièces jointes certifiant la composition et la valeur de l'entreprise : un acte d'inventaire, un bilan, un rapport d'un commissaire aux comptes indépendant, une liste des dettes (passifs) incluses dans l'entreprise. A défaut de tels documents, le contrat ne sera pas conclu. Le contrat de vente d'une entreprise doit être enregistré conformément à la loi fédérale et entre en vigueur dès sa conclusion, Code civil de la Fédération de Russie M., 2008, clause 3, article 560.
(Clause 3 de l'article 560 du Code civil). La forme de la transaction ne fait pas partie de ses conditions ; la présentation des documents ci-dessus n'est donc pas considérée comme une condition essentielle du contrat.
7 . Contenu du contrat de vente d'entreprise
7 .1 Responsabilités du vendeur
L'obligation du vendeur est de céder l'entreprise à l'acheteur par acte de cession et de lui transférer les droits de propriété, ce qui ne peut avoir lieu qu'après l'enregistrement du contrat. L'entreprise est considérée comme cédée à l'acquéreur à compter du jour de la signature de l'acte par les deux parties. A partir du même moment, le risque de perte accidentelle ou de dommage matériel est transféré à l'acheteur. Le vendeur est tenu, à ses frais (si prévu au contrat), de préparer l'entreprise à la cession, d'établir et de soumettre à la signature un acte de cession. Mais la signature de l’acte est un acte formel et n’épuise pas les obligations du vendeur de transférer l’entreprise. L'une des principales responsabilités est le transfert effectif de l'entreprise à l'acheteur, ce qui n'est pas toujours possible par livraison. Cela peut être fait symboliquement en signant un acte de transfert. À partir du moment de sa signature, à condition qu'à ce moment-là l'acheteur ait pu accepter librement l'entreprise, celle-ci est considérée comme transférée à l'acheteur. Le droit de propriété d'une entreprise ne peut être transféré à l'acheteur qu'à partir du moment de l'enregistrement par l'État de ce droit, immédiatement après le transfert de l'entreprise à l'acheteur, sauf disposition contraire du contrat de vente de l'entreprise du Code civil de la Russie. Fédération M., 2008. paragraphe 2 de l'article 654. (Clause 2 de l’article 654). Ici, l'enregistrement public de l'accord et l'enregistrement du droit (transfert du droit) découlant de l'accord sont clairement distingués. Ainsi, la propriété est transférée à l'acheteur à la suite d'une séquence d'actions : signature et enregistrement public du contrat, signature de l'acte de cession, enregistrement de la propriété. A partir de ce moment, le vendeur est considéré comme ayant rempli son obligation au titre du contrat. Mais les moments du transfert des droits de propriété et les risques de mort accidentelle de l'entreprise ne coïncident pas dans le temps. Comme il ressort du Code civil de la Fédération de Russie M., 2008, paragraphe 2, article 563. article 2 art. 563 du Code civil, l'entreprise est considérée comme cédée à l'acquéreur à compter du jour de la signature de l'acte de cession par les deux parties. L'acheteur, n'ayant pas encore reçu les droits de propriété, ainsi que les risques, reçoit le droit d'utiliser les biens inclus dans l'entreprise dans le cadre de ses activités commerciales et d'en tirer des bénéfices. Parfois, cela peut être simplement nécessaire pour maintenir l'objet du contrat en bon état ou pour éviter des pertes importantes pouvant survenir lors de l'arrêt de la production. Ce droit de l'acheteur est un droit réel secondaire. Le risque de perte accidentelle ou de dommages accidentels aux biens est transféré à l'acheteur, car cela peut effectivement influencer sa sécurité.
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Un contrat de vente de biens immobiliers est un type de contrat d'achat et de vente (clause 5 de l'article 454 du Code civil de la Fédération de Russie). Respectivement, dispositions générales sur l'achat et la vente (§ 1 du chapitre 30 du Code civil de la Fédération de Russie) s'appliquent à la vente de biens immobiliers, sauf disposition contraire des règles spéciales du § 7 du chapitre. 30 Code civil de la Fédération de Russie.
La définition d'un contrat de vente d'un bien immobilier (clause 1 de l'article 549 du Code civil de la Fédération de Russie) permet de le caractériser comme :
- accord d'aliénation de propriété.
- accord consensuel. Cela signifie que l'accord est considéré comme conclu à partir du moment où les parties parviennent à un accord sur toutes les conditions essentielles (dans certains cas, à partir du moment de l'enregistrement public) et que le moment de la conclusion de l'accord n'est pas lié au transfert de biens immobiliers. Le modèle consensuel est établi par une norme impérative (clause 1 de l'article 433, clause 1 de l'article 454, clause 1 de l'article 549 du Code civil de la Fédération de Russie) et ne peut être modifié par accord des parties.
- un accord de compensation, puisque le transfert de bien immobilier est conditionné à la présence d'une contrepartie mise à disposition de biens sous forme de paiement d’un prix, et vice versa. La rémunération d'un accord est sa caractéristique constitutive, découlant de l'essence des relations régies par cet accord.
- un contrat mutuel (synallagmatique), puisque des obligations juridiques (ainsi que des droits subjectifs) découlent des deux parties au contrat, et ces obligations sont de nature réciproque, interdépendantes et interdépendantes.
Les parties au contrat sont le vendeur et l'acheteur.
En règle générale, tous les sujets de droit civil peuvent agir comme parties.
Cependant, la possibilité de participer à l'accord de certaines entités est limitée, en fonction de l'étendue et de la nature de la personnalité juridique de la personne (par exemple, une organisation à but non lucratif), ou de la nature des droits réels de propriété de la personne ( voir, par exemple, le paragraphe 2 de l'article 295 du Code civil de la Fédération de Russie, le paragraphe 1 de l'article 297 du Code civil de la Fédération de Russie, le paragraphe 1 de l'article 298 du Code civil de la Fédération de Russie, les articles 18 -19 de la loi fédérale du 14 novembre 2002 N 161-FZ « sur les entreprises unitaires d'État et municipales », partie 2 de l'article 3 de la loi fédérale du 3 novembre 2006 N 174-FZ « sur les institutions autonomes »).
Si l'objet du contrat est un bien immobilier appartenant en commun aux époux, pour conclure un tel contrat, il est nécessaire d'obtenir le consentement notarié de l'autre conjoint du vendeur. De plus, lors de l’achat d’un bien immobilier résidentiel ou d’une entreprise en copropriété, un consentement notarié du conjoint de l’acheteur est également requis (paragraphe 1, paragraphe 3, article 35 du RF IC). A défaut de consentement, la transaction peut être contestée (paragraphe 2, paragraphe 3, article 35 du RF IC).
En règle générale, le vendeur est le propriétaire du bien ou une personne qui dispose d'un droit de propriété limité, d'où découle le pouvoir de disposer du bien. Cependant, le contrat de vente d'un bien immobilier étant de nature consensuelle, sa conclusion ne donne lieu qu'à des relations obligatoires entre les parties, tandis que les conséquences patrimoniales (transfert de titre par rapport à une chose) sont associées par la loi à un autre fait juridique - enregistrement des droits par l'État (clause 2 de l'article 223 du Code civil de la Fédération de Russie) . Ainsi, le vendeur ne doit être propriétaire qu'au moment du transfert des droits, mais pas au moment de l'établissement d'une relation obligatoire entre lui et l'acheteur. La possibilité de conclure un accord ne dépend pas de la disponibilité du titre sur la chose aliénée, et toute personne peut agir en qualité de vendeur, qu'elle en soit propriétaire ou non. L'exception concerne les contrats soumis à enregistrement d'État (vente de locaux d'habitation - clause 2 de l'article 558 du Code civil de la Fédération de Russie, vente d'une entreprise - clause 3 de l'article 560 du Code civil de la Fédération de Russie). Dans ces cas, l'accord est considéré comme conclu à partir du moment de l'enregistrement public (clause 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération de Russie). Cette dernière ne peut être réalisée si les données sur les droits du vendeur sur le bien aliéné ne figurent pas dans le registre d'État unifié.
L'objet de l'accord est un bien immobilier (clause 1 de l'article 549 du Code civil de la Fédération de Russie), qui n'a pas été retiré de la circulation.
Règlement § 7 ch. 30 du Code civil de la Fédération de Russie s'applique à la vente de tout bien immobilier. Parallèlement, la loi peut fixer les spécificités de la vente de certains types de biens immobiliers - voir, par exemple, l'art. 558 Code civil de la Fédération de Russie (locaux d'habitation), § 8 Ch. 30 Code civil de la Fédération de Russie (entreprises), art. 37 du Code foncier de la Fédération de Russie (parcelles), clause 3 de l'art. 1, art. 8 de la loi sur la rotation des terres agricoles (terres agricoles).
L'objet du contrat, en principe, peut être non seulement des biens immobiliers existants, mais aussi des biens immobiliers « futurs », c'est-à-dire ceux qui au moment de la conclusion du contrat soit n'existent pas encore du tout, soit n'appartiennent pas au vendeur (clause 2 de l'article 455 du Code civil de la Fédération de Russie). Cette règle comporte un certain nombre d'exceptions :
- dans les contrats soumis à enregistrement d'État (vente de locaux d'habitation - clause 2 de l'article 558 du Code civil de la Fédération de Russie, vente d'une entreprise - clause 3 de l'article 560 du Code civil de la Fédération de Russie), le sujet peut être uniquement un bien immobilier appartenant au vendeur ;
- compte tenu de l'article 1 de l'art. 37 du Code foncier de la Fédération de Russie ne peut faire l'objet d'un contrat d'achat et de vente pour des terrains qui n'existent pas encore ;
- en tenant compte de l'art. 219 du Code civil de la Fédération de Russie, des objets tels que des aéronefs et des navires, des bateaux de navigation intérieure et des objets spatiaux qui n'ont pas été enregistrés par l'État ne peuvent pas faire l'objet de l'accord en question.
Les règles relatives à la vente de biens immobiliers s'appliquent également à la vente d'une part du droit de propriété commune d'un bien immobilier. Dans ce cas, les règles d'achat préférentiel doivent être respectées (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, article 12 de la loi fédérale « sur la rotation des terres agricoles »).
La condition en la matière est une condition essentielle du contrat de vente d'un bien immobilier (clause 1 de l'article 432 du Code civil de la Fédération de Russie). Le législateur établit des exigences particulières concernant le degré de détail du sujet (article 554 du Code civil de la Fédération de Russie).
Prix. Puisque tout contrat d’achat et de vente médiatise la relation économique « produit – argent », le prix ne peut être exprimé qu’en argent.
Le prix d'un contrat de vente d'un bien immobilier est sa condition essentielle (clause 1 de l'article 555 du Code civil de la Fédération de Russie).
Il est permis à la fois d'indiquer directement le prix du bien immobilier aliéné en unités monétaires et d'indiquer les méthodes par lesquelles un tel prix peut être déterminé de manière incontestable (clause 3 de l'article 555 du Code civil de la Fédération de Russie). La possibilité de déterminer le prix (devise de la dette) en devises étrangères n'est pas exclue.
Sauf disposition contraire de la loi ou du contrat, le prix d'un bien immobilier situé sur un terrain comprend le prix de la partie correspondante du terrain ou le droit sur celui-ci cédé avec ce bien immobilier (clause 2 de l'article 555 du Code civil de La fédération Russe).
Forme et moment de la conclusion du contrat. Un contrat de vente de biens immobiliers, à peine de nullité, doit être conclu par écrit en établissant un document signé par les parties (article 550 du Code civil de la Fédération de Russie).
En règle générale, un contrat de vente immobilière est considéré comme conclu dès sa signature et ne nécessite pas d'enregistrement auprès de l'État.
À titre exceptionnel, en vertu d'une indication directe de la loi, les contrats de vente de locaux d'habitation (clause 2 de l'article 558 du Code civil de la Fédération de Russie) et les contrats de vente d'entreprises (clause 3 de l'article 560 du le Code civil de la Fédération de Russie) sont soumis à un enregistrement public. Dans de telles situations, le moment de l'enregistrement public du contrat est le moment de sa conclusion (clause 3 de l'article 433 du Code civil de la Fédération de Russie).
Il est nécessaire de distinguer l'enregistrement public du transfert de propriété en vertu du contrat de l'enregistrement public du contrat. Ce dernier est requis dans tous les cas (clause 1 de l'article 131 du Code civil de la Fédération de Russie, clause 1 de l'article 4 de la loi sur l'enregistrement public des droits). De plus, son absence n'affecte pas la validité du contrat, mais signifie seulement son inexécution.
