Consultation juridique. Conseils juridiques La location ne relève pas de la pratique de la loi fédérale 223

En 2018, un certain nombre de changements seront apportés à la procédure de passation des marchés en vertu de la loi n° 223-FZ. Certaines entreront en vigueur le 1er juillet 2018 et d’autres le seront déjà le 1er janvier. Examinons quelques-uns d'entre eux.

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  • Loi fédérale n° 470-FZ du 29 décembre 2017 « portant modification de certains actes législatifs » Fédération Russe»;
  • Loi fédérale du 31 décembre 2017 n° 481-FZ « portant modification de certains actes législatifs de la Fédération de Russie » ;
  • Loi fédérale du 31 décembre 2017 n° 496-FZ « portant modification de la loi fédérale « sur l'achat de biens, de travaux et de services par certains types d'entités juridiques » ;
  • Loi fédérale du 31 décembre 2017 n° 505-FZ « portant modification de certains actes législatifs de la Fédération de Russie ».

En outre, deux résolutions du gouvernement de la Fédération de Russie concernant le soutien à la NSR sont entrées en vigueur :

  • Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 15 novembre 2017 n° 1383 ;
  • - Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 19 août 2016 n° 819.

Modifications liées aux exceptions du règlement 223-FZ concernant les marchés publics

La liste des exceptions à la loi n° 223-FZ s'est allongée

Depuis le 31 décembre 2017, la loi n° 223-FZ ne s'applique pas :

1. conclusion et exécution de contrats conformément à la législation de la Fédération de Russie sur l'industrie de l'énergie électrique, qui sont obligatoires pour les participants au marché de la circulation de l'énergie électrique et (ou) de l'électricité (clause 8, partie 4, article 1 de la loi n° 223-FZ);

2. exécution par le client d'un accord conclu avec une personne morale étrangère, dont l'objet est la fourniture de biens, l'exécution de travaux, la prestation de services en dehors de la Fédération de Russie (clause 12, partie 4, article 1 de la loi n° 223-FZ);

3. l'achat par le client de biens, travaux et services auprès d'entités juridiques reconnues comme entités interdépendantes avec lui conformément à Code fiscal RF (clause 2 de l'article 105.1) et dont la liste est définie dans le règlement des marchés. Parallèlement, dans le règlement des marchés publics du 31 décembre 2017, le client est tenu de justifier l'inscription de chaque personne morale dans la liste spécifiée des entités interdépendantes (clause 13, partie 4, article 1 de la loi n° 223-FZ );

4. acquisition de biens, travaux, services par une personne morale enregistrée sur le territoire d'un État étranger en vue d'exercer ses activités sur le territoire d'un État étranger (clause 14, partie 4, article 1 de la loi n° 223 -FZ).

Selon l'article 8, partie 4, art. 1 de la loi n° 223-FZ, cette loi ne s'applique pas aux relations liées à conclusion et exécution des contrats, qui sont obligatoires pour les acteurs du marché de la circulation de l'énergie électrique et (ou) des capacités.

Cette norme n'indique pas à quels acteurs des marchés de circulation de l'électricité il s'agit - de gros ou de détail, il est donc entendu que l'exception spécifiée s'applique également aux acteurs du marché de circulation de détail de l'électricité - qui inclut tous les consommateurs d'énergie électrique.

Ainsi, depuis le 31 décembre 2017, les contrats de fourniture d'énergie ou d'achat et de vente (fourniture) d'énergie électrique (puissance), conclus par les clients avec des fournisseurs de garantie, ne sont pas inclus dans les plans d'approvisionnement et dans le reporting généré par les clients en 2018.

La loi n° 223-FZ est étendue aux marchés de biens, travaux et services à usage commercial

Depuis le 31 décembre 2017, la loi s'applique aux achats liés à l'utilisation commerciale de biens, de travaux et de services (partie 1 de l'article 3 de la loi n° 223-FZ).

Les clients ont désormais deux options :

  1. acheter ces biens, travaux et services par l'intermédiaire d'entités juridiques dites interdépendantes ;
  2. inclure ces achats dans la liste des cas d'achat auprès d'un seul fournisseur.

Modifications liées aux clarifications et modifications apportées aux informations publiées dans l'ISU

Informations que les clients ont le droit de ne pas placer dans l'ISU

Depuis le 31 décembre 2017, une liste d'informations a été établie que les clients ont le droit de ne pas placer dans l'ISU :

  1. sur l'acquisition d'un certain nombre de services financiers (clause 2, partie 15, article 4 de la loi n° 223-FZ) : -
    • services pour attirer des dépôts (y compris le placement de dépôts) Argent organisations;
    • -accorder des crédits et des prêts ;
    • -les services d'émission de garanties et cautions bancaires ;
    • - les services d'ouverture et de tenue de comptes, y compris les lettres de crédit ;
    • -services de courtage;
    • - les services de dépôt.
  2. sur l'achat de services pour la gestion fiduciaire des biens (clause 2, partie 15, article 4 de la loi n° 223-FZ) ;
  3. sur les marchés publics liés à la conclusion et à l'exécution d'un contrat d'achat et de vente, de location (sous-location), d'un accord gestion de la confiance propriété de l'État ou de la municipalité (clause 3, partie 15, article 4 de la loi n° 223-FZ) ;
  4. sur les marchés publics liés à la conclusion et à l'exécution de tous contrats prévoyant le transfert de droits de propriété et (ou) d'usage en matière immobilière (contrats d'achat et de vente, baux, sous-location de biens immobiliers, etc.) (article 3, partie 15, article 4 de la loi n° 223-FZ).

Désormais, les clients ne peuvent plus insérer d'informations dans le système d'information unifié sur les contrats de services de règlement en espèces (c'est-à-dire qu'ils ne doivent afficher ces achats ni dans les plans d'achat ni dans le registre des contrats). Quant aux contrats de location immobilière, vous devez indiquer la quantité totale et le coût des contrats conclus, mais les informations sur l'achat lui-même (notification, documentation, protocole) n'ont pas besoin d'être placées dans le Système d'Information Unifié. Cette règle s'applique uniquement aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2018.

Informations non soumises à placement dans l'ISU

Les pouvoirs du gouvernement de la Fédération de Russie ont été étendus en termes de détermination des informations qui ne sont pas soumises à placement dans le système d'information unifié. Entré en vigueur le 31 décembre 2017.

Article 4 de la loi n° 223-FZ :

16. Le Gouvernement de la Fédération de Russie a le droit de déterminer :

3) une liste des raisons pour lesquelles les informations sur le fournisseur (entrepreneur, interprète) avec lequel le contrat a été conclu n'ont pas été publiées dans le système d'information unifié ;

4) des listes et (ou) des groupes de biens, travaux, services dont l'achat est effectué par des clients spécifiques, dont les informations sur l'achat ne constituent pas un secret d'État, mais ne font pas l'objet d'un placement dans un système d'information unifié.

Liste des documents déposés dans l'ISU

A compter du 31 décembre 2017, il est nécessaire de saisir dans le Système d'Information Unifié les décisions relatives au respect de la réglementation des marchés publics, au respect des évolutions de la réglementation des marchés publics des organes de direction des filiales (parties 4 et 5 de l'article 2 de la loi n° 223 -FZ).

La décision d'adhésion doit être publiée dans le Système d'Information Unifié dans un délai de 15 jours calendaires à compter de la date de son adoption. Les règles de passation des marchés n'ont pas besoin d'être incluses dans le système d'information unifié.

La responsabilité du client en cas de non-placement du règlement de passation des marchés dans le Système d'Information Unifié a été clarifiée

Si le client n'a pas publié le règlement de passation des marchés approuvé (ou la décision d'adhérer au règlement de passation des marchés) dans les délais fixés par la loi, il est soumis aux dispositions fondamentales de la loi n° 44-FZ jusqu'à ce qu'il accomplisse les actions spécifiées, en partie:

  • justification du prix initial (maximum) du contrat, le prix du contrat conclu avec un seul fournisseur (exécutant, entrepreneur) ;
  • choisir une méthode de détermination d'un fournisseur (interprète, entrepreneur) ;
  • approvisionnement auprès de SMP, SONKO ;
  • application des exigences aux participants à la passation des marchés ;
  • évaluation des candidatures, propositions finales des participants au marché ;
  • création et fonctionnement d'une commission des marchés publics ;
  • définitions du fournisseur (exécutant, entrepreneur),
  • approvisionnement auprès d'un seul fournisseur (exécutant, entrepreneur).

Modifications des règles d'appel sous 223-FZ

Depuis le 31 décembre 2017, la liste des motifs de recours administratif contre les actions (inaction) du client, de la commission des marchés publics du FAS Russie, ainsi que le cercle des personnes pouvant déposer de telles plaintes, a été élargie.

Dans cette astuce vidéo, Stanislav Gruzin vous expliquera ce qui a changé depuis 2018 dans les règles de recours contre le 223-FZ. Regardez un extrait du webinaire "".

Achats auprès des petites et moyennes entreprises à partir du 01/01/2018

Depuis le 1er janvier 2018, le cercle des clients amenés à acheter des biens, travaux et services auprès des PME a été élargi :

Désormais, cette responsabilité incombe :

  1. tous les clients (à l'exception des établissements autonomes et des clients PME), dont le chiffre d'affaires annuel de l'exercice précédent année civile dépasse 500 millions de roubles.
  2. des clients qui sont organismes de crédit(à l'exception des clients - PME) dont les actifs de l'année civile précédente dépassent 500 millions de roubles.
  3. les clients qui sont des établissements autonomes, coût total contrats conclus sur la base des résultats de l'achat de biens, travaux, services pour l'année civile précédente dont un montant dépasse 250 millions de roubles.

Aussi, le formulaire du rapport annuel sur les achats de biens, travaux, services par certains types de personnes morales auprès des PME est complété par les informations suivantes :

  • sur la part des achats auprès de SMP dans la valeur annuelle totale des contrats ;
  • sur la part des achats auprès des petites entreprises en fonction des résultats des appels d'offres, d'autres méthodes de passation des marchés prévues par la réglementation des marchés publics, dont les participants sont seuls.

Les quotas d'achat des petites et moyennes entreprises ont été augmentés

Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 19 août 2016 n° 819 , entrée en vigueur le 1er janvier 2018, augmente le volume annuel obligatoire des achats de biens, travaux et services auprès des PME de 10 % à 15 %.

Systèmes d'information

L'utilisation de systèmes d'information d'entreprise, régionaux et municipaux est autorisée pour publier des informations soumises à un placement dans le système d'information unifié sous 223-FZ.

Si les informations sur les marchés publics publiées dans les systèmes d'information de l'entreprise dans le domaine des marchés de biens, de travaux, de services, les systèmes d'information régionaux et municipaux dans le domaine des marchés publics diffèrent des informations publiées dans le système d'information unifié, les informations publiées dans le système d'information unifié. Le système est prioritaire.

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L'organisation est soumise à la loi fédérale du 18 juillet 2011 n° 223-FZ. L'organisation a un contrat de location valable jusqu'au 31 décembre 2015 avec un seul fournisseur. Cet accord devrait être prolongé par un accord complémentaire en janvier 2016. Par ailleurs, conformément aux exigences de la loi fédérale n° 223-FZ du 18 juillet 2011, lors de la conclusion d'un accord avec un fournisseur unique, il est nécessaire de publier les informations pertinentes (notification, protocoles) sur le site Internet http:// www.zakupki.gov.ru.

Une organisation a-t-elle le droit de placer un avis, des protocoles de passation de marchés (avenant au contrat de location) le 11 ou 12 janvier 2016 et d'étendre la validité de l'avenant au contrat de location aux relations juridiques des parties nées à partir du 01.01.2016 ?

Si, au lieu d'un accord complémentaire, un nouveau contrat de location est conclu le 11 ou le 12 janvier 2016 (sous réserve des exigences de publication des avis et des protocoles sur le site http://www.zakupki.gov.ru), l'organisation a-t-il le droit d'étendre son effet aux relations juridiques nées à compter du 01/01/2016 ?

Sur cette question, nous adhérons à la position suivante : les deux options proposées dans la question violent les dispositions de la loi n° 223-FZ.

Justification du poste

1. En effet, au sens des dispositions de la loi fédérale du 18 juillet 2011 n° 223-FZ « sur les marchés de biens, travaux, services par certains types de personnes morales » (notamment la partie 5 de l'article 4 , partie 2, 3 de l'article 3 de la présente loi), l'avis et les documents de passation du marché doivent être publiés sur le site officiel avant la conclusion du contrat.

La prolongation du contrat de location à la fin de la durée du bail signifie en fait qu'à l'expiration du contrat de location, un nouveau contrat de location commence à s'appliquer entre les parties (article 10 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie). Fédération du 16 février 2001 n°59). Par rapport au cas considéré, ce qui précède signifie que le renouvellement du contrat de location pour une autre période (même si celui-ci est formalisé par un document bilatéral appelé « contrat complémentaire ») entraîne la conclusion d'un nouveau contrat et doit être envisagé. comme un nouvel achat, dans la mise en œuvre duquel le client est tenu de se guider par les dispositions de la loi n° 223-FZ.

Par conséquent, dans la situation ci-dessus, l'une des deux modalités évoquées dans la question pour formaliser l'accord des parties sur les conditions d'usage des biens sur nouveau mandat indique la conclusion d'un nouveau contrat (concernant la réalisation d'un nouvel achat), ce qui signifie s'il n'y a aucun motif prévu dans les parties 15, 16 de l'art. 4 de la loi n° 223-FZ, la conclusion d'un tel accord doit être précédée d'une publication sur le site officiel documents nécessaires et des informations, y compris des avis de marché. La violation de cette exigence peut être un motif d'engagement de la responsabilité administrative du client et de ses agents (parties 4, 5, article 7.32.3 du Code des infractions administratives de la Fédération de Russie).

2. Selon la partie 1 de l'art. 2 de la loi n° 223-FZ, lors de leurs achats, les clients sont guidés par le Code civil de la Fédération de Russie. Ainsi, les normes de ce code s'appliquent aux relations dans le cadre de contrats conclus dans le cadre de procédures menées conformément à la loi n° 223-FZ et au règlement des marchés publics en vigueur avec le client.

Article 2 de l'art. 425 du Code civil de la Fédération de Russie donne aux parties le droit d'établir que les termes de l'accord qu'elles ont conclu s'appliquent à leurs relations nées avant la conclusion de l'accord, sauf disposition contraire de la loi ou résultant de l'essence du relation pertinente. Au sens de cette norme, les termes de l'accord conclu par les parties peuvent s'appliquer à leurs relations qui se sont réellement développées avant sa conclusion (résolution du tribunal d'arbitrage du district du Caucase du Nord du 17 février 2015 n° F08-10271/ 14, seizième cour d'appel d'arbitrage du 19 octobre 2015 n° 16AP-3796/15). La loi n° 223-FZ n'indique pas l'impossibilité d'appliquer les normes du paragraphe 2 de l'article aux relations régies par cette loi. 425 du Code civil de la Fédération de Russie. Par conséquent, le client et sa contrepartie ne sont pas fondamentalement privés du droit d'inclure une condition correspondante dans le contrat, sa simple présence dans le contrat ne contredit pas la loi n° 223-FZ et, à notre avis, ne peut entraîner de conséquences néfastes pour le client et ses préposés.

Cependant, les éléments suivants doivent être pris en compte. Si dans la situation ci-dessus l'objet loué n'a pas été restitué au bailleur après l'expiration du contrat et a continué à être utilisé par le locataire, alors dans de telles circonstances, à notre avis, il y a lieu, à compter du 1er janvier 2016, d'envisager les relations des parties comme fondées sur un contrat de location renouvelé pour une durée indéterminée (p 2 Article 621 du Code civil de la Fédération de Russie). Le renouvellement d'un contrat de location pour une durée indéterminée indique également la conclusion d'un nouveau contrat (résolution du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie occidentale du 30 mai 2005 n° F04-3237/2005(11627-A67-39), paragraphe 11 de la lettre du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 n° 59 ), c'est-à-dire sur la mise en œuvre d'un nouvel achat. Comme dans le cas évoqué ci-dessus, le renouvellement d'un contrat de location pour une durée indéterminée doit être précédé de la publication d'un avis de marché sur le site officiel, et le non-respect de cette exigence constitue formellement une violation de la loi n° 223-FZ.

En conclusion, nous notons que nous n’avons trouvé aucune pratique d’application de la loi qui prendrait en compte des situations similaires. Nous ne pouvons pas évaluer sans ambiguïté la probabilité de conséquences néfastes pour le client (ses fonctionnaires) dans les circonstances décrites dans le cadre de cette consultation.

Alexeï Alexandrov, Alexandre Kamenchtchikov, experts du service de conseil juridique GARANT

Oksana Balandine, rédacteur en chef du State Order System

Du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2019, les clients bénéficient d'une période de transition : ils sont autorisés à effectuer aussi bien des démarches électroniques que papier. À partir de 2019, les appels d’offres, enchères, devis et appels d’offres sur papier seront interdits, à huit exceptions près.
Découvrez quels types d'achats effectuer sur l'ETP, comment choisir un site et obtenir une signature électronique, quelles sont les règles de conclusion des contrats pendant la période de transition et après.

Ainsi, par exemple, lors de la location ( Prêt financier) vous devez sélectionner une enchère dans formulaire électronique(code OKPD 65, inclus dans la liste n° 2019-r), en cas de location (location) de biens, il est également nécessaire de procéder à une enchère électronique (code OKPD 51, inclus dans la liste n° 2019-r), idem en cas de location Véhicule(le code 60 selon OKPD est également inclus dans la liste n° 2019-r). Toutefois, dans le cas de la location de navires, d'avions et d'hélicoptères, des compétitions peuvent être organisées.

Parallèlement, il est possible de conclure des contrats de location sur la base de clauses. 4 et 5 heures 1 cuillère à soupe. 93 de la loi sur le système des contrats, en tenant compte des restrictions établies par ces paragraphes, et il est également possible de procéder à des demandes de devis sous réserve des exigences établies par la partie 2 de l'art. 72 de la loi sur la Cour constitutionnelle.

La question se pose souvent de savoir comment mettre en œuvre remboursement des factures de services publics dans le cas où le client séjourne gratuitement chez une autre personne. Dans ce cas, nous ne parlons bien entendu pas de loyer, mais de remboursement des frais de services publics. Il semble que l'option la plus logique et la plus simple soit d'utiliser l'article 23, partie 1, art. 93 de la loi sur la Cour constitutionnelle - conclusion d'un contrat de prestation de services pour l'entretien et la réparation d'un ou plusieurs locaux non résidentiels transférés pour une utilisation gratuite ou une gestion opérationnelle au client, si ces services sont fournis à une autre personne ou d'autres personnes utilisant des locaux non résidentiels situés dans le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux cédés au client pour une utilisation gratuite ou une gestion opérationnelle.

Quant à l'exécution des contrats de location en application de la loi n° 223-FZ, l'option la plus raisonnable semble être d'inclure dans la liste des motifs d'achats directs (achats auprès d'un seul fournisseur) les motifs de conclusion de contrats de location de biens meubles/immeubles. propriété.

Rosneft - il est possible de conclure des contrats avec un seul entrepreneur dans les cas où les contrats sont conclus ou prolongés :
location (sous-location) de biens immobiliers et de biens meubles connexes ;
location d'équipements avec des filiales d'OJSC NK Rosneft ou d'autres personnes déterminées par la décision de l'organisme acheteur/personne autorisée (clauses 6.11.15, 6.11.16 du règlement des marchés publics, approuvé par la décision du conseil d'administration d'OJSC NK Rosneft du 24 décembre 2012, protocole du 24 décembre 2012 n°4).

Rostelecom - il est possible de conclure des accords avec un seul fournisseur s'il est fourni à la Société pour possession et utilisation ou pour utilisation sur la base d'un contrat de location ou sur une autre base terrains, bâtiments, structures, autres biens (clause 24.2.2.8 du règlement des marchés publics, approuvé par décision du conseil d'administration d'OJSC Rostelecom, procès-verbal n°26 du 30 décembre 2013).

Cependant, tous les clients appliquant la loi n° 223-FZ ne sont pas d'accord avec cela.

Rosatom, dans sa norme unifiée d'approvisionnement industriel (ci-après dénommée UIPS), invite les clients à lancer un appel d'offres pour la location de biens immobiliers sans restrictions sur le prix initial (clause 10.6.4. UIPS) ni de négociations concurrentielles (clause 10.8.4.UIPS). Et les achats directs (auprès d'un seul entrepreneur) ne sont prévus que dans deux cas :
un contrat de location immobilière est conclu (prolongé) avec la société Rosatom ou un organisme de cette société (uniquement s'il existe une faisabilité économique) (clause 10.11.1.19 du Plan Unifié de Protection de la Santé) ;
un contrat de location d'équipement est conclu (prolongé) avec Rosatom Corporation ou une organisation de Rosatom Corporation (uniquement s'il est nécessaire au maintien du processus technique de production) (Clause 10.11.1.20 de la Politique Unifiée de Protection de la Santé).

Comment sont rédigés les contrats de location (contrats) ?

Si un « achat de location » est effectué conformément à la loi sur le système des contrats sur la base de l'article 32, partie 1, art. 93 de la loi sur la Cour constitutionnelle, les formalités suivantes doivent être accomplies :

préparer un rapport documenté sur l'impossibilité ou l'inopportunité d'utiliser d'autres méthodes d'identification d'un fournisseur (entrepreneur, interprète) ; justifier du prix de location et des autres conditions essentielles du contrat de location ; inclure dans le contrat le calcul et la justification du prix de location ; préparer des rapports sur l'exécution du contrat en stricte conformité avec la loi sur la Cour constitutionnelle - sur chaque étape de paiement du contrat (dans le registre des contrats dans les trois jours à compter de la date de chaque paiement, ainsi que sur le site officiel dans les sept jours - un rapport sur l'exécution de l'étape du contrat, c'est-à-dire chaque paiement). Cette dernière formalité n'est pas remplie en pratique dans la grande majorité des cas, mais la réglementation impose le respect de ce qui précède.

Notification organisme de contrôle et un accord avec lui sur la conclusion d'un contrat de location, un avis d'achat et un examen externe de l'exécution du contrat ne sont pas requis. Lors de la conclusion d'un contrat de location sur la base de l'article 32, partie 1, art. 93 de la loi sur le système des contrats, le client a le droit, mais non l'obligation, d'établir une garantie pour l'exécution du contrat (sauf en cas de location auprès d'organismes gouvernementaux ou d'institutions gouvernementales).

Dans le cas où un « achat de location » est effectué auprès d'un seul fournisseur conformément à la loi n° 223-FZ et que le prix du contrat dépasse 100 000 roubles. (ou 500 000 roubles pour les clients dont les revenus dépassent 5 milliards de roubles), il est nécessaire de préparer et de publier sur le site officiel dans les délais fixés par le règlement des marchés publics, un avis, une documentation, un protocole d'achat auprès d'un seul entrepreneur, et joindre également le projet de contrat de location.

TU DEVRAIS LE SAVOIR
Il convient de garder à l'esprit que la durée de validité du contrat de location d'un immeuble (structure), déterminée à partir du 1er jour de n'importe quel mois de l'année en cours jusqu'au 30e (31e) jour du mois précédent de l'année suivante, pour le but de l'application de l'article 2 de l'art. 651 du Code civil de la Fédération de Russie est reconnu comme égal à un an (article 3 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11 janvier 2002 n° 66).

Contrat de location d'immeubles et de structures conclu pour une durée d'au moins un an, sujet à enregistrement d'état (Articles 609 et 651 du Code civil de la Fédération de Russie). Une règle similaire s’applique aux contrats de location. locaux non résidentiels (lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 01/06/2000 n° 53).

Bien entendu, l'enregistrement du contrat a lieu après la synthèse des résultats de la passation des marchés.

Nous aborderons séparément la question des contrats avec prolongation. Au sens de l'art. 153, 154, 420 du Code civil de la Fédération de Russie, la prolongation d'un contrat est essentiellement la conclusion d'un nouveau contrat. Ainsi, le renouvellement tacite annuel ne signifie pas que le contrat est conclu pour une durée indéterminée. Une prolongation annuelle doit être considérée comme la conclusion d'un nouveau contrat aux conditions préalablement convenues, car elle implique une modification du volume de services/travaux. La conclusion de chaque nouveau contrat (ainsi que la prolongation d'un contrat précédemment conclu) doit être accompagnée du respect des formalités découlant des lois sur le régime des contrats et n° 223-FZ :

il faut planifier l'achat (l'inclure dans les plans et échéanciers) ; établir des rapports sur l'impossibilité de recourir à d'autres méthodes de passation des marchés, justifier le prix (pour ceux qui appliquent la loi sur la Cour constitutionnelle) ; préparer les avis, la documentation et les protocoles de passation des marchés et les publier sur le site officiel, saisir les informations sur le contrat dans les rapports mensuels (pour ceux qui appliquent la loi n° 223-FZ).

Étant donné qu'une prolongation annuelle est essentiellement un nouvel achat, lorsque vous accomplissez les formalités énumérées ci-dessus, vous devez partir du montant du contrat pour l'année et inscrire le coût annuel total des services achetés dans le plan de passation des marchés, l'avis et la documentation. Le rapport indique une seule fois le montant total de l'année (au cours du mois au cours duquel la prolongation a eu lieu). Les rapports mensuels n'indiquent pas le montant du mois.

Concernant enregistrement des contrats renouvelables (contrats) de bail, puis le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie dans la lettre d'information du 16 février 2001 n° 59 a indiqué que les contrats de location conclus pour une période inférieure à un an ne sont pas soumis à l'enregistrement de l'État :

en cas de prolongation pour une période inférieure à un an (article 10 de la lettre) ; lors du renouvellement pour une durée indéterminée (article 11 de la Lettre).

Comment calculer et justifier le prix de départ d'un contrat de location ?

Le calcul et la justification du prix de location doivent être effectués par les clients appliquant la loi sur le système des contrats. Le calcul doit être effectué au stade de l'élaboration du barème (clause 1, partie 3, article 18 de la loi sur la Cour constitutionnelle), puis le calcul est inclus dans le texte du contrat de location (partie 4, article 93 de la loi sur la Cour constitutionnelle).

Le prix est calculé selon les règles de l'Art. 22 de la loi sur le système des contrats. La loi sur la Cour constitutionnelle ne contient pas d'instructions sur la manière dont le prix de location doit être calculé. Il semble possible d'utiliser une méthode prioritaire - la méthode des prix de marché comparables (analyse de marché). Mais dans ce cas, pour le calcul il faudra inclure d’autres objets locatifs (locaux, immeubles) potentiellement louables et adaptés aux besoins du client. Dans ce cas, le calcul pourrait ressembler à ceci :

Sources d'informations: réponses aux demandes d'informations des propriétaires sur les prix des locaux loués.

Principales caractéristiques de l'objet du marché : espace bureau superficie 100 m². m, situé à quelques pas d'une station de métro dans le district administratif central de Moscou. Il est nécessaire de disposer de la climatisation, d'un accès Internet filaire, d'une connexion téléphonique fixe et d'une hauteur sous plafond d'au moins 4 m.

La méthode utilisée pour déterminer le NMCC avec justification : méthode des prix de marché comparables (analyse de marché). Des demandes ont été envoyées à sept participants. Des propositions commerciales sont venues de trois participants.

Calcul du prix de location par m². m par mois

Com.
proposition n°1 du 05/09/2014 (rub.) 		Com. proposition n°2 du 06/09/2014 (rub.) Com.
proposition n°3 du 07/09/2014 (rub.) 		Moyenne
écart-type 		Coef. variantes
(%) 		CNLC
(frotter.)
105,36 2,93
3490 3700 3610 - - 3600

L'ensemble des valeurs utilisées dans le calcul pour déterminer le NMCC est considéré comme homogène, puisque le coefficient de variation ne dépasse pas 33 %.

Conclusion: Les recherches effectuées nous permettent de déterminer le prix initial (maximum) d'un montant de 3 millions 960 mille roubles. pour 11 mois de loyer.

De l’avis de l’auteur, lors de la location d’un bien immobilier, il est également logique d’utiliser la méthode du coût (partie 10, article 22 de la loi sur la Cour constitutionnelle). Cette méthode est utilisée s'il est impossible d'utiliser d'autres méthodes prévues aux paragraphes. 1 à 4 heures 1 cuillère à soupe. 22 de la loi sur la Cour constitutionnelle, ou en complément d'autres méthodes. Le client doit justifier pourquoi d'autres locaux ne lui conviennent pas. Pourquoi est-il fondamentalement important pour lui de rester dans une pièce particulière ? Méthode de coût consiste à déterminer le prix d'un contrat conclu avec un seul fournisseur (entrepreneur, interprète) comme la somme des coûts engagés et du bénéfice habituel pour un certain domaine d'activité. Parallèlement, conformément à la loi, les coûts directs et indirects habituels dans de tels cas pour la production ou l'acquisition et (ou) la vente de biens, travaux, services, les frais de transport, de stockage, d'assurance et autres frais sont pris en compte. . Dans le cas d'un contrat de location, le calcul peut ressembler à ceci.

Non. Le nom des indicateurs Unité changement % Somme
Dépréciation frotter. dans l'année - 100 000
Taxe de propriété frotter. dans l'année - 100 000
Assurance habitation frotter. dans l'année - 5 000
Électricité frotter. dans l'année - 500 000
L'énérgie thermique frotter. dans l'année - 100 000
Services de communication frotter. dans l'année - 200 000
Services de sécurité frotter. dans l'année - 300 000
Entretien frotter. dans l'année - 300 000
Entretien frotter. dans l'année - 1 000 000
Autres frais de fonctionnement frotter. dans l'année - 1 000 000
Coût total frotter. dans l'année - 3 605 000
Rentabilité frotter. 1,5 54 100
T.V.A. frotter. 18 660 000
Coût de location par mois, incl. T.V.A. frotter. - 360 000

Si le client loue des locaux situés dans une propriété étatique (par exemple régionale, fédérale) ou municipale, la méthode tarifaire doit être appliquée (partie 8 de l'article 22 de la loi sur la Cour constitutionnelle). La méthode tarifaire est appliquée par le client si, conformément à la législation de la Fédération de Russie, les prix des biens, travaux, services achetés pour répondre aux besoins de l'État et des municipalités sont soumis à la réglementation gouvernementale ou établis par des actes juridiques municipaux. Dans ce cas, le NMCC, prix du contrat conclu avec un seul fournisseur (entrepreneur, interprète), est déterminé en fonction des prix réglementés (tarifs) des biens, travaux, services. Par exemple, si des locaux appartenant à Moscou sont loués, les tarifs et tarifs approuvés par le décret gouvernemental de Moscou n° 809-PP du 25 décembre 2012 « Sur les grandes orientations de la politique de location pour la mise à disposition de locaux non résidentiels situés dans la propriété Trésor de la ville de Moscou» sont appliqués. Dans ce cas, il suffit au client d'inclure dans le contrat un calcul effectué conformément à la présente résolution.

Entre le comité de gestion immobilière (propriétaire), organisme gouvernemental les soins de santé (titulaire du solde) et l'entreprise unitaire d'État (locataire) ont signé un contrat de location le 1er janvier 2004 locaux non résidentiels. Le contrat est expiré. Le bailleur est guidé par les dispositions de la loi n° 44-FZ, et le locataire est guidé par les dispositions de la loi n° 223-FZ.

Dans le cadre de la loi n° 44-FZ et de la loi n° 135-FZ « sur la protection de la concurrence », un propriétaire et un locataire peuvent-ils conclure un nouveau contrat de location pour un local donné sans appel d'offres si l'ancien contrat précise les le droit de préemption du locataire pour renouveler le contrat ?

1. Tout d'abord, nous notons que les personnes énumérées aux paragraphes 5 à 7 de l'art. 3 de la loi n° 44-FZ, sont tenus de suivre les dispositions de cette loi dans les cas spécifiés dans la partie 1 de l'art. 1Loi n° 44-FZ. En ce qui concerne la location de biens immobiliers, cela signifie que, de la manière prescrite par la loi n° 44-FZ, les agences gouvernementales, les agences gouvernementales et autres personnes soumises aux dispositions de cette loi doivent conclure des contrats de location en vertu desquels ils sont locataires. Les accords de location des biens de ces personnes sont conclus sans respecter les dispositions de la loi n° 44-FZ.

2. Les relations liées à la location de biens publics ou municipaux sont régies par les dispositions de la loi n° 135-FZ « sur la protection de la concurrence ». En vertu de la partie 1 et de la partie 3 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ, les contrats de location des biens de l'État ou des communes sont conclus de la manière prescrite par cet article.

En règle générale, de tels accords sont conclus uniquement sur la base des résultats de concours ou d'enchères (partie 1, clause 3, partie 3, article 17.1 de la loi n° 135-FZ). Une liste exhaustive des exceptions à cette règle est fournie dans les articles 1 à 16, partie 1, partie 3.1, partie 3.2 et partie 9 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ.

En l'absence des motifs prévus aux articles 1 à 16, partie 1, partie 3.1, partie 3.2 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ, la possibilité de conclure un contrat de location pour une nouvelle durée sans procéder à un appel d'offres n'est prévue que par la partie 9 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ. Selon cette règle, après l'expiration du contrat de location précisé aux parties 1 et 3 de cet article, la conclusion d'un tel contrat pour une nouvelle durée avec le locataire qui a dûment rempli ses obligations s'effectue sans concours ni vente aux enchères. , sauf disposition contraire de l'accord et de la durée de validité, le contrat n'est pas limité par la législation de la Fédération de Russie, tout en respectant simultanément les dispositions spécifiées dans la partie 9 de l'art. 17.1 des conditions de la loi n° 135-FZ.

Littéralement, il résulte du libellé ci-dessus qu'une condition nécessaire à l'exercice du droit d'un locataire qui a correctement rempli ses obligations de conclure un contrat de location pour une nouvelle durée sans procéder à un appel d'offres est la conclusion du contrat initial (qui a expiré) dans conformément à la procédure prévue dans la partie 1 et 3 cuillères à soupe. 17.1 de la loi n° 135-FZ, c'est-à-dire sur la base des résultats des appels d'offres pour le droit de conclure un accord détenu après l'introduction Loi fédérale du 30 juin 2008 n° 108-FZ en vigueur Art. 17.1 de la loi n° 135-FZ (les dispositions de cet article sont en vigueur depuis le 2 juillet 2008). Cette approche découle des clauses 1 et 4.1 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 n° 73. Cependant, étant donné que dans la situation considérée, le contrat de location du 1er janvier 2004 n'a pas été conclu conformément à la procédure prévue aux parties 1 et 3 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ, puis les dispositions de la partie 9 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ ne peut être appliqué dans ce cas. Par conséquent, la simple présence dans le contrat d'une condition sur le droit de préemption du locataire de conclure un contrat pour une nouvelle durée n'exclut pas la nécessité de se conformer à la procédure de conclusion d'un contrat établie par les parties 1 et 3 de l'art. 17.1 de la loi n° 135-FZ.

Le droit de préemption du locataire de conclure un contrat de location pour une nouvelle durée ne peut être exercé que sur la base des résultats de l'enchère (article 3 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 12011 n° 73 , article 11 de la lettre du FAS Russie du 26 février 2009 n° IA/4770, article 12 clarifications du FAS Russie du 02/06/2010 « Sur l'application de l'article 17.1 de la loi fédérale du 26/07/ 2006 n° 135-FZ « Sur la protection de la concurrence »).

3. Dans le même temps, ce qui précède n'exclut pas la possibilité de poursuivre la relation entre le locataire et le propriétaire, puisque le contrat spécifié dans la question peut être renouvelé pour une durée indéterminée de la manière prévue au paragraphe 2 de l'art. 621 Code civil de la Fédération de Russie. Cela est possible si, après l'expiration du contrat, le locataire continue d'utiliser le bien en l'absence d'objections de la part du bailleur (article 1 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011). n°73). Rappelons que conformément au paragraphe 2 de l'art. 610 du Code civil de la Fédération de Russie, chaque partie a le droit de résilier le contrat à tout moment en informant l'autre partie trois mois à l'avance, à moins qu'un autre délai ne soit prévu dans le contrat.

4. En conclusion, notons que dans certaines circonstances, le contrat de location précisé dans la question ne peut être renouvelé pour une durée indéterminée. Comme déjà indiqué, lors de l'achat de biens, de travaux et de services, les entreprises unitaires d'État doivent être guidées par les dispositions de la loi n° 223-FZ. Malheureusement, la notion d'« achat » n'est pas clairement définie par la loi n° 223-FZ, et il n'y a actuellement aucune clarification officielle sur cette question. Cependant, sur la base des normes de la loi n° 223-FZ, la passation des marchés fait référence à la procédure de sélection d'une contrepartie pour conclure un accord avec elle et à la conclusion de l'accord lui-même. Dans le même temps, la conclusion d'un accord, à la suite duquel le fournisseur (entrepreneur, interprète) est obligé de fournir un nouveau volume de services dans une nouvelle période, constitue un nouvel achat sur la base d'un nouvel accord. et doit être réalisé conformément prévu par la loi Procédures n° 223-FZ. Par conséquent, la conclusion d'un tel accord constitue en réalité un nouveau marché, qui doit être réalisé conformément à la loi n° 223-FZ et à la réglementation en matière de marchés publics appliquée par le client. Si la réglementation des marchés publics prévoit la possibilité de conclure des contrats de location sans procéder à une procédure de mise en concurrence (avec une seule contrepartie), alors le renouvellement du contrat de location pour une durée indéterminée en soi, à notre avis, ne peut être considéré comme une violation. Dans le cas contraire (si la disposition sur les marchés publics présuppose la nécessité de procédures concurrentielles pour conclure un contrat de location), le renouvellement d'un contrat de location pour une durée indéterminée dans la situation ci-dessus peut être considéré comme un marché en violation de la loi n° 223-FZ. Dans ce dernier cas, à notre avis, les biens de l'État (municipaux) ne peuvent, en principe, être loués à une entreprise unitaire, car cela présuppose la nécessité d'un appel d'offres simultané conformément à la loi n° 135-FZ et à la procédure de mise en concurrence prévue par les règles de passation des marchés des entreprises unitaires d'État, ce qui est en principe impossible.



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