Kas ir hipotēka ar likuma spēku un ar līguma spēku. Kāda ir atšķirība starp hipotēku ar likuma spēku un hipotēku ar līguma spēku: kā noņemt apgrūtinājumu? Ķīla ar likuma spēku ir hipotēka

Hipotēkas līguma sastādīšana Esi uzmanīgs, sastādot līgumus, vai ir vērts ņemt hipotēku?

Starp daudzajiem veidiem, kā ņemt dzīvokli uz kredīta, hipotēka saskaņā ar likumu ir vispretrunīgākā un riskantākā metode. Taču dažreiz šī metode ir vienīgā iespējamā gan aizņēmējam, gan aizdevējam.

Kādi hipotēku veidi pastāv

Ja nekustamais īpašums tiek iegādāts, izmantojot kredītlīdzekļus, tad apgrūtinājuma reģistrēšanai ir divi likumdošanas varianti, divi hipotēkas veidi: hipotēka ar likuma spēku un ar līguma spēku: atšķirības starp šīm metodēm ir nelielas, taču būtiskas.

Reģistrējot nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu hipotēkas kārtībā līguma kārtībā, ziņas par apgrūtinājumu reģistrā tiek ierakstītas uz ķīlas (hipotēkas) līguma pamata vienlaikus ar nekustamā īpašuma pirkuma līguma reģistrāciju. Šajā gadījumā vienmēr tiek sastādīts hipotēkas līgums vai izsniegta hipotēka.

Hipotēka saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa likumu ir definēta kā nekustamā īpašuma pirkuma līguma valsts reģistrācija, kurā ir hipotēkas saistības. Tas var būt jebkura veida līgums, bet visbiežāk tas ir pirkšanas un pārdošanas līgums. Tiesību paziņojumā uz šādu objektu tiks norādīti esošie tiesību apgrūtinājuma ierobežojumi: hipotēka ar likuma spēku.

Ko nozīmē legāla hipotēka?

Juridiski hipotēkas jautājumus regulē 1997.gada 21.jūlija Federālais likums “Par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to valsts reģistrāciju” Nr.122-FZ, kā arī Federālais likums “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu) ” 1998. gada 16. jūlija Nr.102-FZ.

Pamats ieraksta veidošanai apgrūtinājumu reģistrā ir pirkuma-pārdošanas līguma valsts reģistrācija, kurā ir informācija, ka pirkums veikts par aizņemtiem līdzekļiem.

Vienkāršiem vārdiem sakot, hipotēkas saistības (apgrūtinājums) tiek ierakstītas reģistrā, kad jaunais īpašnieks ierodas Rosreestr teritoriālajā nodaļā ar līgumu par īpašumtiesību nodošanu, lai pārreģistrētu iegādāto īpašumu uz viņa vārda.

Ja apgrūtinājuma ierakstīšanai valsts reģistrā ar nekustamā īpašuma pirkuma-pārdošanas līgumā norādīto informāciju nepietiek, tad ķīlas devējs un ķīlas ņēmējs var iesniegt kopīgu pieteikumu hipotēkas saistības reģistrācijai. Tam pievienots attiecīgais kredītlīgums vai aizdevuma līgums.

Pēc darījuma pušu savstarpējas vienošanās nevar izmantot hipotēkas apgrūtinājuma reģistrāciju Rosreestr. Lai to izdarītu, īpašuma pirkšanas un pārdošanas līgumā ir paredzēts attiecīgs punkts.

Pielietošanas jomas

Hipotēka var rasties ar likuma spēku šādos gadījumos:

Zemes, dzīvokļu un cita nekustamā īpašuma iegāde par aizņemtiem līdzekļiem, bankas kredītu vai mērķkredītu no juridiskās personas.
Nekustamā īpašuma iegāde, būvniecība ar pilnu vai daļēju samaksu par aizņemtiem līdzekļiem.
Mūža rente vai mūža uzturēšana. Šajā gadījumā ķīlas tiesības uz īpašumu tiek reģistrētas uz īres saņēmēja vārda.
Īpašuma tiesību ķīlas reģistrācija, iegādājoties nekustamo īpašumu būvniecības stadijā.

Vienmēr rūpīgi izlasiet hipotēkas un aizdevuma līgumus, lai nenokļūtu krāpnieku rokās. Nekustamā īpašuma tirgus, īpaši lielajās pilsētās, ir nelegāls ienākumu avots milzīgam skaitam noziedzīgu elementu, tāpēc mēģiniet veikt darījumus ar cienījamu nekustamo īpašumu aģentūru un cienījamu notāru starpniecību.

Hipotēkas ar likuma spēku pazīmes

Ir grūti identificēt plusus un mīnusus, veidojot ķīlu ar likuma spēku, jo iespējamiem neparedzētiem apstākļiem var būt gan negatīva, gan pozitīva pieskaņa atkarībā no tā, kura viedoklis tiek ņemts par pamatu.

Apskatīsim galvenās nepilnības, reģistrējot hipotēkas saistības saskaņā ar likumu.

1. Vienota līguma sastādīšana par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu. Hipotēkas līguma neesamība samazina pircēja un pārdevēja finansiālās izmaksas darījuma laikā, bet rada riskus aizdevējam, kuram nav hipotēkas tiesību pirms līguma reģistrēšanas Rosreestr.

Turklāt ir iespējama nekustamā īpašuma iegādes vēlāka apstrīdēšana tiesā, kā rezultātā telpas tiek atdotas pārdevējam, un aizdevums līdz ar hipotēkas ierakstu Vienotajā valsts reģistrā tiek turpināts. paliek pie pircēja-aizņēmēja.

2. Hipotēkas ieraksta neatmaksāšanas risks pēc kredīta atmaksas. Var rasties situācija, kad pircējs ir pilnībā samaksājis kredīta summu, bet nevar apstiprināt šo faktu aizdevēja prombūtnes vai pazušanas dēļ, apvienojumā ar apliecinošu dokumentu trūkumu. Līdz ar to hipotēka var kļūt par “mūžīgu”, un ir gandrīz neiespējami apiet esošos tiesību apgrūtinājuma ierobežojumus (hipotēka ar likuma spēku).

3. Hipotēkas izbeigšana līdz pilnīgai kredīta summas atmaksai. Šāda situācija var rasties, ja īpašums tika pārdots aizņēmēja nemaksāšanas dēļ.

Pēc ieķīlātās mantas pārdošanas kredītņēmēja saistības pret banku tiek uzskatītas par dzēstām. Tomēr ieņēmumi no pārdošanas var nebūt pietiekami, lai nomaksātu aizdevuma atlikumu. Šajā situācijā banka kļūst par cietušo pusi.

4. Hipotēkas apstrīdēšana. Iedzīvotāju zemo juridisko zināšanu dēļ daudzi neizprot parakstīto dokumentu būtību, iegādājoties nekustamo īpašumu. Līdz ar to cilvēki uzskata, ka pirkuma-pārdošanas līgums nav pamats mantas ieķīlāšanai un mēģina tiesā apstrīdēt tā pamatotību. Tā rezultātā rodas kreditoram nevēlama tiesvedība.

Hipotēka(no latīņu hypotheca - ķīla, no grieķu hypoteke) ir ķīlas veids, kurā nekustamais īpašums tiek ieķīlāts, bet tajā pašā laikā paliek parādnieka īpašums. Ja parādnieks nepilda savas saistības, tad kreditoram ir tiesības saņemt apmierinājumu, pārdodot šo īpašumu.

Ir jānošķir jēdzieni hipotēka un jēdziens, kurā kredītu izsniedz banka ar nekustamā īpašuma ķīlu. Hipotēku kredīts ir viena no hipotēkas sistēmas sastāvdaļām. Saņemot kredītu nekustamā īpašuma iegādei, pats iegādātais īpašums tiek ieķīlāts (ķīla) bankā kā kredīta atmaksas garantija.

Tiek izsaukti pakalpojumi hipotekāro kredītu atlasei, noformēšanai un saņemšanai hipotēkas starpniecība. Hipotēku starpniecību veic šai darbībai apmācīts speciālists - hipotēku brokeris.

Hipotēka ir arī īpašnieka esošā nekustamā īpašuma ieķīlāšana kredīta vai kredīta saņemšanai, kas tiks izmantota vai nu remontam vai celtniecībai, vai citām vajadzībām pēc aizņēmēja-ķīlas devēja ieskatiem.

Galvenās saistības nepildīšanas gadījumā ieķīlāto nekustamo īpašumu piemēro tikai ieķīlātajam nekustamajam īpašumam, un hipotēkas ņēmējam ir pirmtiesības apmierināt savus prasījumus pār citiem parādnieka kreditoriem.

Hipotēku rašanās pamatojums un to regulējums

Spēkā esošie tiesību akti paredz divu veidu hipotēkas rašanās pamatus:

ar likuma spēku;
saskaņā ar līgumu.

Hipotēka ar likuma spēku

Hipotēka ar likuma spēku (likumīga hipotēka) ir hipotēka, kas rodas, iestājoties atsevišķiem likumā noteiktiem faktiem, neatkarīgi no pušu gribas par hipotēkas iestāšanos, īpašumam pārejot īpašumā no vienas personas otrai, precīzāk, iegūstot. šo tiesību no jauna īpašnieks, bet ar likumā noteiktajiem obligātajiem iestāšanās faktiem.

Hipotēka rodas ar likuma spēku šādos piecos galvenajos un izplatītākos gadījumos:

Dzīvojamo māju, dzīvokļu, zemes gabalu iegāde, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai mērķkredīta līdzekļus.
Dzīvojamo māju, ēku, būvju vai dzīvokļu būvniecība, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai mērķkredīta līdzekļus.
Pārdošana uz kredīta.
Noma.
Īpašuma tiesību ķīla.

Hipotēka pēc vienošanās

Hipotēka pēc vienošanās (vienota hipotēka) ir hipotēka, kas rodas uz hipotēkas līguma pamata (nekustamā īpašuma ķīla).

Hipotēkas līgums nav patstāvīgs pienākums, bet sastāv no saistību nodrošināšanas saskaņā ar aizdevuma līgumu, kredītlīgumu vai citām saistībām.

Hipotēka ar likuma spēku atšķiras no hipotēkas, kas rodas uz līguma pamata tikai ar to, ka pirmā rodas pēc tiešas norādes likumā un tiek reģistrēta automātiski kopā ar citu līgumu arī bez pušu pieteikuma, un hipotēka saskaņā ar līgumu ir jāreģistrē pēc pušu atsevišķa pieteikuma. Tā kā hipotēka ar likuma spēku rodas ar mērķkredītu mājokļa iegādei, tad, reģistrējot šādu hipotēku, mainās īpašuma īpašnieks, un, pareizāk sakot, šāda hipotēka rodas vienlaikus ar nekustamā īpašuma iegādi. aizņēmēja īpašums.

Īpašums, kas var būt hipotēkas priekšmets

Īpašums, kas var būt hipotēkas priekšmets, ir definēts Hipotēku likuma 5. pantā - Krievijas Federācijas Civilkodeksa 130. pantā noteiktās nekustamās lietas, uz kurām tiesības reģistrētas tādā veidā, kas noteikts valsts tiesību reģistrācijai. nekustamais īpašums un darījumi ar to.

Šādas lietas ietver:

zemes gabali, izņemot Hipotēku likuma 63. pantā noteiktos zemes gabalus;
uzņēmumi, kā arī ēkas, būves un citi saimnieciskajā darbībā izmantojamie nekustamie īpašumi;
dzīvojamās ēkas, dzīvokļi un dzīvojamo ēku daļas un dzīvokļi, kas sastāv no vienas vai vairākām izolētām telpām;
vasarnīcas, dārza mājas, garāžas un citas patēriņa ēkas;
gaisa un jūras kuģi, iekšzemes navigācijas kuģi un kosmosa objekti.

Aizņēmēja maksātspējas novērtējums

Aizņēmēja maksātspējas novērtējums (parakstīšana) ir novērtējums par Klienta iespējām apkalpot izsniegto hipotekāro kredītu, tas ir, kredīta summas aprēķins, ko aizņēmējs spēs atmaksāt, ņemot vērā paša aizņēmēja īpatnības (darba veids, ikmēneša ienākumi un iespēja to apstiprināt, līdzaizņēmēju vai galvotāju klātbūtne, ģimenes sastāvs, nepilngadīgo apgādājamo klātbūtne utt.). Klients parakstīšanas procedūru iziet divas reizes: sazinoties ar hipotēkas brokeri (to veic brokeru sabiedrības parakstītājs) pirms līguma par pakalpojumu sniegšanu noslēgšanas, kā arī bankā (to veic bankas kredīta analītiķi), apsverot pieteikums hipotekārā kredīta saņemšanai.

Īss apraksts par bankas parakstīšanas procedūru. Izredzes aprēķins:

Šos koeficientus bankas izstrādāja kopā ar Federālo mājokļu hipotekārās kreditēšanas aģentūru, pamatojoties uz ASV un Eiropas valstu pieredzi. Tieši šis rādītāju kopums atspoguļo pilnīgu priekšstatu par aizņēmēja maksātspēju, kā arī ļauj standartizēt hipotekārā kredīta apstiprināšanas un izsniegšanas procedūru. Katrā banku programmā šie koeficienti tiek apstiprināti iepriekš, bet atsevišķos gadījumos tos var koriģēt, piemēram, atbilstoši ienākumu apstiprināšanas metodei. K/Z, O/D un P/D var atšķirties atkarībā no Krievijas Federācijas priekšmeta, vidējās algas lieluma un konkrētas bankas vēlmēm.

Pēc aprēķina, izmantojot šos koeficientus, parasti tiek izvēlēta minimālā summa, kas būs aizdevuma summa. Ienākumi un to apliecināšanas veids ir viens no galvenajiem faktoriem, kas ietekmē aizdevuma summu. Lielākā daļa banku saprot, ka ne visi topošo kredītņēmēju ienākumi tiek atspoguļoti darba devēja grāmatvedības uzskaitē, tāpēc tiek izstrādāti dažādi ienākumu apstiprināšanas veidi, piemēram: brīvas formas ienākumu apliecība.

Hipotekārā kredīta iezīmes

Kredīts tiek izsniegts uz ilgtermiņa (līdz 50 gadiem). Hipotekārā kredīta procentu likme ir zemāka nekā citiem kredītu veidiem. Hipotekārā kredīta ņēmējam ir jābūt pieejamai tā sauktajai “pirmā iemaksai” – daļai no iegādātā īpašuma izmaksām, neņemot vērā hipotekāro kredītu (lai gan dažās bankās šis nosacījums nav obligāts). Pirmās iemaksas lielums parasti ietekmē aizdevuma procentu likmi un svārstās no 0% līdz 70% no hipotēkas īpašuma vērtības. Hipotekārā kredīta ņēmējam banka izvirza vairākas īpašas prasības: ienākumu apliecinājums, nepārtraukta darba pieredze u.c. Obligātie hipotekārās kreditēšanas dalībnieki ir apdrošināšanas un vērtēšanas kompānijas, kas nodrošina bankai darījuma drošību. Hipotekāro kredītu parasti atmaksā vienādos maksājumos – mūža rentēs. Šāda pastāvīga mūža rentes maksājuma lielums (A) tiek aprēķināts, izmantojot formulu.

Laipni lūdzam! Šodien mēs runāsim par to, kas ir hipotēka ar likuma spēku. Daudzi cilvēki terminu hipotēka saista tikai ar mājokļa kredīta saņemšanas procedūru, taču tas ir izplatīts maldīgs priekšstats. Hipotēka ir nekustamā īpašuma ķīla, kas tiks apgrūtināta ar aizdevuma līgumu, maksājumu plānu vai citām likumā paredzētām saistībām. Ir divi jēdzieni – hipotēka ar likuma spēku un hipotēka ar līguma spēku , šo darījumu veidu iezīmes un atšķirības tiks aplūkotas turpmāk.

Jebkura veida hipotēkai ir nepieciešama īpašuma ķīla (apgrūtinājums). Visizplatītākais hipotēkas veids ir nekustamā īpašuma iegāde par bankas līdzekļiem. Bankas visbiežāk praktizē hipotēkas izsniegšanu ar likuma spēku. No juridiskā viedokļa šāds darījums ir ticamāks, jo šajā gadījumā tiek garantēta apgrūtinājuma esamība, aizņēmējs nevarēs apstrīdēt īpašumtiesības.

Šāda veida saistības veidojas, kad nekustamais īpašums tiek reģistrēts vienotajā valsts reģistrā. Hipotēka ar likuma spēku rodas, kad tiek nodotas īpašumtiesības, tas var būt pirkuma līgums, nomas līgums vai cita veida darījums.

Parasti iedzīvotāji meklē mājokļa iespējas ar jau apstiprinātu aizdevuma lēmumu rokās.

Pēc izvēles tiek parakstīts aizdevuma līgums un noslēgts pirkuma-pārdošanas darījums. Pēc darījuma pabeigšanas banka pārskaita līdzekļus īpašuma pārdevējam. Šajā gadījumā, lai gan aizņēmējs oficiāli kļūst par īpašnieku, mājoklis tika iegādāts par aizņemtiem līdzekļiem, un tas darbojas arī kā ķīla.

Aprakstītais gadījums ir visspilgtākais piemērs tam, kā hipotēka rodas ar likuma spēku. Ja parāds netiek samaksāts, ķīlas īpašums tiek nodots kreditora īpašumā.

Hipotēka ar likuma spēku rodas ne tikai piesakoties aizdevumam banku iestādē.

Piemēram, ja pirkuma-pārdošanas līgumā ir paredzēta naudas līdzekļu izmaksa privātpersonai pa daļām (pa daļām), tad arī šajā gadījumā nekustamais īpašums ir zem pārdevēja apgrūtinājuma. Reģistrējoties Krievijas Federācijas vienotajā valsts reģistrā, apgrūtinājuma kolonnā tiek ievietota atbilstoša atzīme.

Svarīgs! Šim nolūkam dažkārt ir jādokumentē ķīlas esamība, tiek noformēta hipotēka. To slēdz pie notāra vai bankā. Hipotēkas izbeigšana tiek nodrošināta tikai ar līgumā noteikto saistību izpildi, proti, parāda atmaksu. Ir pieļaujama hipotēkas turētāja maiņa. Šāda operācija var notikt, refinansējot hipotēku citā bankā vai pārdodot hipotēku. Vairāk par to un kāpēc tas ir nepieciešams, varat lasīt mūsu vietnē.

Kā tas atšķiras no hipotēkas ar līgumu?

Hipotēkā ar līgumu ķīla rodas saskaņā ar savstarpēju vienošanos vai atsevišķi sastādītu hipotēkas līgumu. Noformējot aizdevuma līgumu, ķīlas devēja un ķīlas ņēmēja tiesības un pienākumi tiek apspriesti individuāli.

Mūsdienās Krievijas Federācijā tikai dažas bankas praktizē hipotēkas izsniegšanu, pamatojoties uz līgumu.

Likumā ir paredzētas visas mērķkreditēšanas iespējas, taču ir nosacījumi, saskaņā ar kuriem notiek īpašumtiesību reģistrācija, ja ir izpildīti noteikti nosacījumi. Piemēram, kad vietne ir jāprivatizē. Šajā gadījumā ir iespējams noformēt līgumu starp ķīlas devēju un ķīlas ņēmēju par nosacījumu izpildi un īpašumtiesību nodošanu.

Šo mērķkreditēšanas veidu var iedalīt vairākos veidos:

ja nav uzlikts apgrūtinājums un faktiski nav ķīlas;
kad aizņēmējam jau pieder īpašums kā nodrošinājums;
kad pēc aizdevuma noformēšanas aizņēmējs saņem īpašumtiesības, un tikai pēc tam sniedz šo īpašumu bankai kā ķīlu.

Hipotēkas ar līgumu nav tik populāras, jo tās ir riskantākas aizdevējiem un tām nav atmaksas garantijas. Ja ņemam vērā iepriekš sniegto piemēru (bankas kredīts ir apstiprināts, klients meklē mājokli). Pēc aizdevuma līguma noslēgšanas aizņēmējam tiek dots noteikts laiks īpašuma pārreģistrēšanai uz sava vārda, tad viņam jāreģistrē hipotēka šim mājoklim. Attiecīgi īpašums nav oficiāli apgrūtināts un banka nevarēs pierādīt hipotekārā kredīta izsniegšanas faktu par īpašumtiesībām.

Galvenās atšķirības starp līgumisku un likumīgu hipotēku:

Parādīšanās. Šeit galvenā atšķirība ir redzama pašā nosaukumā: viens hipotēkas veids rodas uz likuma pamata, otrs - vienošanās.
Reģistrācija. Hipotēka pēc likuma spēkā tiek reģistrēta automātiski, kad jaunais īpašnieks iesniedz dokumentus par darījumu Vienotajā valsts reģistrā. Dokumentus iestādei var iesniegt gan hipotēkas ņēmējs, gan ķīlas devējs atsevišķi. Hipotēka saskaņā ar līgumu tiek reģistrēta atsevišķi, un dokumenti tiek iesniegti vienotajā valsts reģistrā hipotēkas ņēmēja un ieķīlātāja klātbūtnē.
Nodrošinājuma veids. Ar hipotēku ar likuma spēku tiek izsniegts mērķa kredīts, kas nozīmē, ka iegādātais īpašums automātiski kļūst par ķīlu. Līgumā noteiktajai hipotēkai nav nepieciešama ķīlas klātbūtne, taču par apgrūtinājumu var kļūt arī aizņēmēja esošais īpašums.
Valsts nodevas pieejamība. Par likumīgu hipotēku nav jāmaksā, tā tiek iekasēta, reģistrējot darījumu.

Juridiskā hipotēka ir izdevīgāka arī no finansiālā viedokļa, par tās reģistrāciju nav jāmaksā, un tai nav nepieciešama papildu reģistrācija. No otras puses, apgrūtinājuma esamībai ir savi trūkumi, jo ķīlu nevar pārdot bez bankas piekrišanas. Turklāt, lai noņemtu apgrūtinājumu, ir jāsazinās ar banku un jāpaņem dokumenti par veiksmīgu parāda atmaksu, un, ja kreditors pastāvēšanas gadu laikā ir mainījis īpašumtiesības vai tika reorganizēts, tad apgrūtinājuma noņemšana būs diezgan problemātiski.

Noteikumi

Galvenie normatīvie dokumenti šajā jautājumā ir:

Federālais likums “Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to” Nr. 122,

Likumīga hipotēka rodas:

Noformējot īres līgumu (nekustamā īpašuma nodošana ar apgādībā esošās personas uzturēšanu).
Hipotēka nekustamā īpašuma iegādei vai būvniecībai par aizņemtiem līdzekļiem.
Preču (nekustamā īpašuma) pārdošana uz kredīta, īpašuma apgrūtinājuma esamība tiek veikta saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa (Krievijas Federācijas Civilkodeksa) 448.

Saskaņā ar likuma normām tiek noteikti šādi īpašuma veidi, kurus var iegādāties ar hipotēku: dzīvokļi jaunbūvē vai otrreizējā tirgū, mājas (savrupmājas), zemes gabali, istabas (kopīpašums), kooperatīvi, garāžas, ražošanas telpas.

Svarīgs! Puses var panākt savstarpēju vienošanos, ja apgrūtinājums netiek uzlikts. Šajā gadījumā pirkuma un pārdošanas līgumā ir jāatzīmē, ka pēc pušu vienošanās saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. pantu netiek uzlikts nekāds apgrūtinājums. Tādējādi aizņēmējs kļūst par pilntiesīgu kredītā iegādātā īpašuma īpašnieku.

Hipotēkas reģistrācija ar likuma spēku

Tagad jums ir jāsaprot reģistrācijas funkcijas. Katrs īpašums, mainoties īpašniekam, tiek reģistrēts vienotajā valsts reģistrā. Par apgrūtinājuma esamību varat uzzināt pats, izmantojot Rosreestr, MFC vai tiešsaistē Vienotā valsts reģistra vietnē. Ātrākais un ērtākais veids ir izveidot izrakstu no Vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistra, lai to izdarītu, tikai jāiestata parametri par esošo nekustamo īpašumu. Iegūtajā paziņojumā tiks parādīti arī hipotēkas ieraksti.

Svarīgs! Dokumentu sagatavošanu un savākšanu veic mājas pārdevējs vai nekustamo īpašumu pārdevējs. Taču pirms līguma izpildes banka pārbauda visu dokumentu īstumu, tāpēc krāpšanas gadījumi tiek izslēgti. Ja īpašums jau ir ieķīlāts, aizdevums tiks atteikts.

Hipotēkas reģistrācijas procedūra ar likuma spēku:

Klients piesakās kredītam bankā un noslēdz pirkuma un pārdošanas līgumu.
Lai reģistrētos Vienotajā valsts nekustamo īpašumu reģistrā, ir jāsagatavo visi dokumenti, tostarp pirkuma-pārdošanas līgums un aizdevuma līgums. Ja ir noformēta hipotēka, tad tai jāsniedz papildus pielikumi (ja tādi ir) un nepieciešami arī kopijas; Hipotēkas īpašniekam ir tiesības pieprasīt, lai viņa kā īpašuma hipotēkas ņēmēja ziņas tiktu ierakstītas Vienotajā valsts nekustamo īpašumu reģistrā. Reģistrācijas ieraksts tiek veikts 1 mēneša laikā no pieteikuma iesniegšanas dienas.
Reģistrācija tiek veikta automātiski; Reģistrācijas termiņš ir 5 darba dienas.
Trešajām personām hipotēkas rašanās tiek uzskatīta no tās reģistrācijas brīža.
Apgrūtinājums tiek noņemts pēc parāda atmaksas no bankas.

Ja aizņēmējam nav iespējas personīgi iesniegt dokumentus Vienotajā valsts reģistrā, tad viņš var izmantot notāra palīdzību, kurš apliecināja hipotēkas līgumu starp hipotēkas ņēmēju un ķīlas devēju. Notāra pakalpojumi, protams, tiek apmaksāti.

Nav iespējams noteikt, kura darījumu shēma ir ērtāka. Šīs divas shēmas tiek izmantotas pilnīgi dažādās aizdevumu programmās. Ja legālā hipotēka ir dota stingri ar mērķi iegādāties nekustamo īpašumu, tad ar līgumisku, saņemtos līdzekļus varat izmantot pēc saviem ieskatiem.

Mēs gaidām jūsu jautājumus zemāk. Būsim pateicīgi par jūsu vērtējumu šim amatam. Ja jums ir nepieciešams profesionāla hipotēku jurista atbalsts, pierakstieties bezmaksas konsultācijai, izmantojot īpašu formu ekrāna stūrī.

Astoņi no desmit man zināmiem cilvēkiem uzskata, ka hipotēka ir kredīts nekustamā īpašuma iegādei. Tas ir ļoti izplatīts nepareizs priekšstats, kas saistīts ar dziļi iesakņojušos asociatīvo sēriju hipotēka - banka - aizdevums. Patiesībā ļoti bieži mēs saskaramies ar hipotēkas un hipotekārā kredīta jēdzienu aizstāšana, nemaz nerunājot par to, ka likumīga hipotēka var rasties bez bankas, tikai pareizi jānoformē līgums par dzīvokļa pirkšanu un pārdošanu. Šajā rakstā mēs sapratīsim, kas patiesībā ir hipotēka.

Nedaudz par hipotēku vēsturi

Pats hipotēkas koncepcija atgriežas Senās Grieķijas laikos. Tajos laikos, ja parādnieks neatmaksāja parādu laikā, viņš krita verdzībā. Tomēr cilvēku dvēseles bieži bija lētas un nevarēja segt parādu. Cita lieta ir zeme un īpašumi, kas varētu kalpot par dārgāku ķīlu parāda atmaksai. Hipotēka tas bija staba vai akmens nosaukums, kas parādniekam bija jāuzstāda savā zemes gabalā, saņemot naudu kā nodrošinājumu par zemes gabalu un visu, kas uz tā atradās. Šajā stabā vai akmenī tika iekalts parādnieka vārds, kreditora vārds, parāda summa un tā termiņš. Ja parādnieks nav samaksājis kreditoram laikā, viņa īpašums, apgrūtināts ar hipotēku, pārgāja kreditoram.

Principā pa šiem gadiem maz ir mainījies un hipotēkas būtība ir palikusi nemainīga. Hipotēka ir nekustamā īpašuma ķīla (viens no apgrūtinājuma veidiem), kas ir saistību nodrošināšanas veids. Mēģinot izskaidrot hipotēkas būtību vienkāršākos vārdos, nāk prātā šāda situācija: pieņemsim, ka esat ieradies restorānā, paēdāt sātīgi un jums nebija pietiekami daudz naudas, lai slēgtu kontu. Pēc tam jūs atstājāt savu mobilo tālruni kā ķīlu un devāties mājās pēc naudas. Tālrunis ir tavs, bet tas ir depozīts pie galvenā viesmīļa, un, ja neatnesīsi naudu, atvadīsies no sava tālruņa.

Hipotēka ir tas pats, kas ķīla, tikai nodrošinājuma objekts ir nekustamais īpašums. Darbības, kas saistītas ar nekustamo īpašumu, ir pakļautas valsts reģistrācijai, un apgrūtinājuma uzlikšana vai atcelšana nav izņēmums. Par ķīlas esamību var pārliecināties, apskatot tiesību uz objektu valsts reģistrācijas apliecību. Ja rindā “apgrūtinājums” ir vārds “hipotēka”, tad tā arī ir. Ja jums nav piekļuves sertifikātam, jūs varat pasūtīt izrakstu no Vienotā valsts tiesību reģistra (USRE izrakstu) no reģistrācijas kameras objekta atrašanās vietā. Ja ir apgrūtinājums hipotēkas veidā, tas tiks atspoguļots paziņojumā. Tagad izdomāsim, kādos gadījumos var būt apgrūtinājums hipotēkas veidā. Izšķir hipotēku ar līguma spēku un hipotēku ar likuma spēku.

Hipotēka ar likuma spēku un hipotēka ar līguma spēku

Hipotēka ar likuma spēku notiek trīs gadījumos: saņemot hipotēkas kredīts, kredītu pārdošana, un noslēgumā mūža rentes līgums.

Saņemot hipotēkas kredīts dzīvoklis ir ieķīlāts kreditora bankā no pirkuma un pārdošanas līguma valsts reģistrācijas brīža ar vienlaicīgu hipotēkas reģistrāciju līdz aizņēmēja pēdējai samaksai saskaņā ar aizdevuma līgumu.
Pārdodu uz kredīta tiek uzskatīts, ja līgumā ir norādīts, ka pircējs samaksās par līgumu pēc darījuma. Šo situāciju regulē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. panta 5. punkts: Ja pirkšanas-pārdošanas līgumā nav noteikts citādi, no brīža, kad prece tiek nodota pircējam un līdz samaksai, kredītā pārdotās preces tiek atzītas par pārdevēja ieķīlātām, lai nodrošinātu pircēja saistību izpildi par preču apmaksu. Citiem vārdiem sakot, mēģiniet līgumā norādīt, ka pircējs samaksās par dzīvokli trīs dienu laikā pēc pirkuma-pārdošanas līguma valsts reģistrācijas, un izsniegtajā sertifikātā rindā “apgrūtinājums” jūs noteikti redzēsit “ķīlu līdz plkst. likuma spēks.” Ja jums tas ir jānorāda, bet apgrūtinājums nav nepieciešams, tad līgumā jāiekļauj frāze: Puses vienojās, ka saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. panta 5. punktu hipotēka nerodas ar likuma spēku.
Līguma noslēgšanas gadījumā mūža rentes (uzturēšana mūža garumā ar apgādājamiem) hipotēka rodas arī pēc likuma. Šāds apgrūtinājums tiek noņemts pēc renta maksātāja nāves. Ļoti bieži, starp citu, īrnieki aizmirst to izdarīt. Ir svarīgi atzīmēt, ka šādu apgrūtinājumu var noņemt vienlaikus ar nākamā darījuma valsts reģistrāciju.

Hipotēka pēc vienošanās rodas, pamatojoties uz līgumu, kas noslēgts starp līguma pusēm. Saskaņā ar šādu līgumu kreditoram (ķīlas devējam) ir pirmtiesības apmierināt savus naudas prasījumus pret parādnieku (ķīlas devēju). Visspilgtākais hipotēkas ar līgumu piemērs ir hipotēkas kredīts, kas nodrošināts ar esošo nekustamo īpašumu, kurā kredīta ņēmējs personiskām vajadzībām var saņemt lielu naudas summu (parasti ne vairāk kā 60% no dzīvokļa tirgus vērtības), nodrošinot bankai dzīvokli kā nodrošinājumu kredīta atmaksai.

Kopsavilkums: hipotēka ir nekustamā īpašuma ķīla līgumsaistību nodrošināšanai. Ir hipotēka ar līguma spēku un hipotēka ar likuma spēku (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. pants, īre). Hipotēkas kredīts ir aizdevums, kas nodrošināts ar nekustamo īpašumu.

Saņemot hipotekāro kredītu, dzīvoklis tiek ieķīlāts kreditora bankā no pirkuma un pārdošanas līguma valsts reģistrācijas brīža ar vienlaicīgu hipotēkas reģistrāciju līdz aizņēmēja pēdējai samaksai saskaņā ar aizdevuma līgumu.