Køb og salg af fast ejendom civilret

I en aftale om køb og salg af fast ejendom forpligter sælger sig til at overdrage ejendomsretten til en grund, bygning, anlæg, lejlighed eller anden fast ejendom til køber. Det omfatter jordlodder, undergrundsplotter, isolerede vandområder, genstande, hvis bevægelse er umulig uden skader svarende til deres formål - skove, opgaver, strukturer. Fast ejendom omfatter også fly og søfartøjer, rumobjekter, lejligheder og anden ejendom.

Køb og salg af grunde er reguleret af særlige regler og kan overdrages til en ny ejer på to måder:

tilvejebringelse af statslig eller kommunal ejendom gennem offentlige auktioner; udfører transaktioner i overensstemmelse med civilret.

En aftale om køb og salg af fast ejendom skal indgås skriftligt ved udfærdigelse af ét dokument underskrevet af parterne. Manglende overholdelse af denne regel medfører dens ugyldighed. Overdragelsen af ​​ejendomsretten i henhold til denne aftale er underlagt statsregistrering. Undgår en af ​​parterne statsregistrering, har retten ret til at træffe afgørelse om statsregistrering af rettighedsoverdragelsen, og den undvigende part skal erstatte de tab, en sådan forsinkelse medfører.

Købs- og salgsaftalen for boliger (og ikke kun overdragelse af ejerskab) er underlagt statslig registrering og anses for indgået fra tidspunktet for en sådan registrering.

> EJENDOMME

Den Russiske Føderations civile lovbog indeholder bestemmelser, der gør det muligt at bestemme både de generelle karakteristika for ejendomsobjekter og en omtrentlig liste over ejendomsobjekter.

Som allerede nævnt omfatter fast ejendom (fast ejendom, fast ejendom) jordlodder, jordgrunde, isolerede vandområder og alt, der er fast forbundet med jorden, dvs. genstande, hvis bevægelse uden uforholdsmæssig skade på deres formål er umulig, herunder skove, flerårige beplantninger, bygninger, strukturer. Fast ejendom omfatter også luftfartøjer og søfartøjer, fartøjer til indlandssejlads og rumgenstande, der er underlagt statsregistrering. Loven kan også klassificere anden ejendom som fast ejendom (artikel 130 i Den Russiske Føderations civile lovbog).

Således er de vigtigste kendetegn ved fast ejendom: for det første en stærk forbindelse med jorden; for det andet umuligheden af ​​at flytte den relevante genstand uden uforholdsmæssig skade på dets formål. Disse egenskaber er dog ikke iboende i alle ejendomsejendomme. Sådanne ejendomsobjekter omfatter jordlodder, undergrundsgrunde og vandområder, som er navngivet i Den Russiske Føderations civile lovbog og er uafhængige hovedejendomme.

Jordlodder er blandt de ejendomsobjekter, for hvilke loven kan fastsætte begrænsninger i deltagelse i ejendomsomsætning. Dette bevises især af normen i stk. 3 i art. 129 i Den Russiske Føderations civile lovbog, hvorefter jord og andre naturressourcer kan fremmedgøres eller overføres fra en person til en anden på andre måder i det omfang, deres cirkulation er tilladt i henhold til love om land og andre naturressourcer.

I løbet af de seneste par år har love og andre retsakter introduceret visse kategorier af jordlodder i ejendomscirkulation. Ja, ved præsidentielt dekret Den Russiske Føderation af 25. marts 1992 nr. 301 ”Om salg af grunde til borgere og juridiske enheder under privatiseringen af ​​statslige og kommunale virksomheder", gives borgere og juridiske enheder ret under privatiseringen af ​​statslige og kommunale virksomheder, samt under udvidelsen og yderligere opførelse af faciliteter i disse virksomheder, sammen med leje af grunde, at erhverve ejendomsretten til sidstnævnte. Desuden fastsatte dekretet, at grunde, der stilles til rådighed for borgerne og deres foreninger til erhvervsvirksomhed, kunne sælges til dem som deres ejendom, hvis de ønskede det.

I overensstemmelse med loven i Den Russiske Føderation af 23. december 1992 "Om retten for borgere i Den Russiske Føderation til at modtage privat ejendom og sælge grunde til drift af personligt datterselskab og dacha-landbrug, havearbejde og individuelt boligbyggeri" overførsel til privat ejerskab af borgere i byer, byer og landdistrikter af jord til personlig datterselskab og dacha landbrug, havearbejde, individuel boligbyggeri, samt for individuelle boligbyggerier og udhuse. Borgere, der modtog privat ejendomsret til jordlodder til disse formål, fik også ret til at sælge dem til andre borgere i Den Russiske Føderation, uanset tidsrammen for at erhverve ejendomsretten til den jord, der sælges, inden for grænserne af normerne for tilvejebringelse af jordlodder. Købs- og salgsaftalen (salgsbrevet) af en grund var genstand for notarisering og registrering hos det relevante udvalg for jordressourcer og jordforvaltning.

Dekret fra præsidenten for Den Russiske Føderation af 26. november 1997 nr. 1263 "Om salg til borgere og juridiske enheder af jordlodder beregnet til udvikling beliggende på by- og landbebyggelsens territorium eller retten til at leje dem" fastslog, at jordlodder beliggende på by- og landbebyggelsers territorier, beregnet i overensstemmelse med byplanlægning og jordforvaltningsdokumentation til udvikling, eller retten til at leje disse jordlodder er underlagt salg til borgere og juridiske enheder på auktioner (auktioner, konkurrencer), medmindre andet er fastsat i lovgivningen i Den Russiske Føderation. På grundlag af dette dekret vedtog regeringen for Den Russiske Føderation resolution nr. 2 af 5. januar 1998 "Om godkendelse af proceduren for organisering af bud (auktioner, konkurrencer) for salg til borgere og juridiske enheder af jordlodder beliggende i by- og landbebyggelsens områder eller retten til at forpagte dem”.

Det skal bemærkes, at der på nuværende tidspunkt har udviklet sig en paradoksal situation i russisk lovgivning: når den nye landkode for Den Russiske Føderation endnu ikke er blevet vedtaget, og andre almindelige regler Der er ingen begrænsninger for cirkulationen af ​​jordlodder; cirkulationen af ​​jord er praktisk talt ubegrænset ved lov. Samtidig anerkendes muligheden for, at jord og andre naturressourcer er i privat eje (og derfor i ejendomscirkulation) i overensstemmelse med Den Russiske Føderations forfatning (paragraf 2 i artikel 9).

Vi må dog være enige om, at det på nuværende tidspunkt kun er de jordlodder, der i forvejen ved ejendomsret tilhører borgere og juridiske personer, der kan anses for omsættelige. Grundet den særlige samfundsmæssige betydning er udbredelsen af ​​jordlodder lovmæssigt begrænset af hensyn til offentligheden, samt indholdet af rettighederne for enhver jordbruger eller naturressourcebruger, herunder ejere. Omsætningen af ​​jordlodder og andre naturressourcer bør kun udføres i det omfang, det er tilladt i henhold til særlig lovgivning - love om jord og andre naturressourcer (paragraf 3 i artikel 129 i civilloven). "Når alt kommer til alt er antallet og sammensætningen af ​​sådanne genstande objektivt begrænset på grund af åbenlyse naturlige årsager, og deres brug påvirker derfor altid på den ene eller anden måde samfundets interesser som helhed."

For så vidt angår den videre mulige udvikling af lovregulering af omsætningen af ​​jordlodder, er det nødvendigt at blive enige med O.M. Kozyr, som mener, at "med hensyn til jord vil russisk lovgivning tilsyneladende følge verdenstraditionen, hvorefter der etableres omsætningsbegrænsninger afhængigt af jordkategorierne. For landbrugsjord vil de således adskille sig væsentligt fra de begrænsninger, der er pålagt omsætningen af ​​arealer, der anvendes til udvikling. Omsætning af arealer af naturreservater, reservater og andre særligt beskyttede naturområder bør praktisk talt udelukkes."

Undergrundsgrunde og isolerede vandområder anerkendes også som selvstændige ejendomsobjekter. De er fast ejendom i kraft af deres naturlige fysiske egenskaber, og ikke fordi de danner en samlet helhed med jordlodden. Ellers ville det være umuligt at etablere ejendomsret til undergrund, uanset ejerskab af jord. Det særlige ved denne slags genstande er, at de er underlagt en formodning om statsligt ejerskab: i overensstemmelse med stk. 2 i art. 214 i Civil Code naturressourcer, der ikke ejes af borgere, juridiske enheder eller kommuner, er statsejendom. Disse genstande kan således som udgangspunkt ikke anses for ejerløse.

Hvad angår den juridiske regulering af omsætningen af ​​disse ejendomsobjekter, kan man ikke andet end være enig med O.M. Kozyr, der bemærker: "Da i Rusland den eksklusive ret til statslig ejendomsret til undergrundsressourcer er bibeholdt, og deres overførsel til brug udføres på grundlag af en administrativ handling-licens, forekommer det for tidligt at tale alvorligt om den civile cirkulation af denne type objekt."

Ejendomsobjekter som skove og flerårige beplantninger er klassificeret som fast ejendom på grund af deres uløselige forbindelse med jorden og umuligheden af ​​at flytte uden uforholdsmæssig skade på deres formål. Samtidig handler transaktioner, hvorved skove og flerårige beplantninger sælges som løsøre, når der fx står ”stående tømmer” eller fældes træer. I sidstnævnte tilfælde er reglerne i civilloven om salg af fast ejendom ikke genstand for anvendelse, og de tilsvarende aftaler indgås efter reglerne for salg af løsøre.

Bygninger og strukturer er også objekter for fast ejendom på grund af deres uløselige forbindelse med jorden og som følge heraf umuligheden af ​​at flytte dem uden uforholdsmæssig skade på deres formål.

Ejendomsretten til bygninger, strukturer og anden nyoprettet fast ejendom, underlagt statslig registrering, opstår fra tidspunktet for sådan registrering (artikel 219 i civilloven). Denne bestemmelse i civilloven har givet anledning til diskussioner i den juridiske litteratur om, hvorvidt bygninger og konstruktioner, der ikke er færdiggjorte (igangværende byggeri), tilhører fast ejendom.

Ifølge nogle forfattere rejser manglen på obligatorisk statsregistrering af ufærdige byggeprojekter tvivl om deres juridiske karakter som fast ejendom. Det betyder, at nyoprettet ejendom indtil tinglysning ikke kan anses for fast ejendom.

Disse forfatteres holdning har ikke ændret sig selv efter implementeringen af Føderal lov"Om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner hermed" af 21. juli 1997 (i det følgende benævnt lov om statsregistrering), hvorefter, hvis det er nødvendigt at foretage en transaktion med et ufærdigt byggeprojekt, ret til den angivne ejendomsobjekt tinglyses på grundlag af dokumenter, der bekræfter brugsretten til en grund til oprettelse af en ejendomsobjekt, i fastlagte tilfælde på grundlag af design- og skønsdokumentation, samt dokumenter, der indeholder en beskrivelse af det ufærdige byggeprojekt (paragraf 2 i artikel 25). F.eks. ifølge O.M. Trump, opgaven med sådanne oplysninger er kun at give juridisk renhed transaktioner med en sådan genstand, hvis genstanden skal fremmedgøres til en anden person for at fuldføre dens konstruktion. Dette fremgår af lovens anvendelse af udtrykket "nødvendighed for at gennemføre en transaktion", som er atypisk for en lovgivningsmæssig handling, der fokuserer på usædvanlig situation. "Tinglysningslovens almindelige regel," skriver O.M. Trump, - registreringen af ​​retten til et nyoprettet ejendomsobjekt forbliver på grundlag af dokumenter, der bekræfter dets oprettelse (klausul 1 i artikel 25).

Ifølge andre forfattere bør ufærdige byggerier betragtes som et særligt ejendomsobjekt med et særligt juridisk regime." Denne holdning blev bekræftet i adskillige retsakter vedtaget før ikrafttrædelsen af ​​loven om statsregistrering og blev også accepteret retspraksis. For eksempel, i overensstemmelse med dekretet fra den russiske føderations regering af 3. februar 1992 nr. 59 "Om foranstaltninger til salg af ufærdige byggeprojekter", startende fra 1992, ufærdige byggeprojekter bygget på bekostning af det republikanske budget af Den Russiske Føderation og midler fra statsvirksomheder beliggende i føderal ejendom, der ikke er forsynet med finansiering og materielle og tekniske ressourcer, der er nødvendige for deres færdiggørelse inden for den lovpligtige tidsramme, var genstand for implementering med åbent bud(som fast ejendom) til virksomheder, organisationer, borgere og udenlandske investorer.

Dekret fra præsidenten for Den Russiske Føderation af 10. juni 1994 nr. 1181 "Om foranstaltninger til at sikre færdiggørelsen af ​​ufærdige boligbyggerier" fastslog, at ufærdige boligbyggerier, der er i føderalt ejerskab, herunder i den fulde økonomiske ledelse af virksomheder og den operationelle ledelsen af ​​organisationer og institutioner, hvis byggeri blev stoppet eller suspenderet på grund af mangel på nødvendige midler fra det føderale budget i løbet af indeværende år, var genstand for overførsel til færdiggørelse af byggeri eller salg ved investerings- og kommercielle konkurrencer for at sikre en hurtig færdiggørelse af boliger bygninger og skaffe borgerne boliger.

Dekret fra præsidenten for Den Russiske Føderation dateret 16. maj 1997 nr. 485 "Om garantier til ejere af ejendomsobjekter ved erhvervelse af ejerskab af grunde under disse objekter" bestemmer, at ved privatisering af ufærdige byggeprojekter, registrering af ejendomsrettigheder til sådanne objekter er mulige, hvis ansøgeren fremlægger dokumenter, der bekræfter erhvervelsen af ​​denne genstand, retten til at bruge en grund til at skabe et ejendomsobjekt, tilladelse til produktion byggearbejde, samt en beskrivelse af det ufærdige byggeprojekt. Retten til at erhverve ejendomsret til grunde, hvor tidligere privatiserede bygninger, strukturer, strukturer, lokaler og ufærdige byggeprojekter er placeret, tilhører primært enkeltpersoner og juridiske enheder, der er blevet ejere af de tilsvarende ejendomsobjekter.

Officiel stilling retspraksis om spørgsmålet om muligheden for at klassificere ufærdige byggeprojekter som fast ejendom blev afspejlet i resolutionen fra Plenum for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 25. februar 1998 nr. 8 “Om nogle spørgsmål i praksis med at løse tvister relateret til beskyttelse af ejendomsrettigheder og andre ejendomsrettigheder." Denne resolution indeholder en forklaring, ifølge hvilken i henhold til art. 130 civilloven og art. 25 i lov om statsregistrering klassificeres ufærdige byggeprojekter, der ikke er genstand for en gyldig byggekontrakt, som fast ejendom. Derfor skal domstolene, når de løser tvister om ejerskab af ufærdige byggeprojekter, styres af reglerne for juridiske forhold for ejendomsret til fast ejendom og transaktioner med det, under hensyntagen til de funktioner, der er etableret for fremkomsten af ​​ejerskab af ufærdige byggeprojekter og deres bortskaffelse.

Efter vores opfattelse er retsplejens stilling mest i overensstemmelse med karakteren af ​​ufærdige byggeprojekter. Faktisk, hvis en genstand for ufærdig konstruktion er genstand for en gyldig byggekontrakt, kan det i dette tilfælde ikke kun omtales som en genstand for fast ejendom, men også som en genstand for faste rettigheder: den er genstand for en forpligtelse, der udspringer af en entreprisekontrakt, og erstattende parter til denne forpligtelse (kunde og entreprenør) er kun mulig i henhold til reglerne om overdragelse af fordringsrettigheder og overførsel af gæld under forpligtelser.

Det er en anden sag, om forpligtelsen af ​​en eller anden grund ophører. I dette tilfælde bliver ufærdig konstruktion genstand for ejendomsrettigheder og genstand for ejendomsomsætning. Samtidig har et ufærdigt byggeprojekt alle egenskaber ved fast ejendom: det er uløseligt forbundet med grunden, og dets bevægelse uden uforholdsmæssig skade til dets tilsigtede formål er umuligt. Derfor er alle transaktioner med et sådant ufærdigt byggeprojekt kun mulige i overensstemmelse med kravene til fast ejendom.

En illustration af det anførte kan være et eksempel fra voldgifts- og domstolspraksis, som tager udgangspunkt i, at en ufærdig genstand som fast ejendom kan være genstand for en købs- og salgsaftale, og ejendomsretten til den hidrører fra at tidspunkt for statsregistrering.

Anklageren indgav et krav i Sberbank of Russias interesse for at ugyldiggøre købs- og salgsaftalen for et ufærdigt byggeprojekt. Aftalen er indgået mellem et aktieselskab og et aktieselskab.

Til støtte for påstanden anførte anklageren, at Sberbank-filialen erhvervede et ufærdigt byggeprojekt fra aktieselskabet i henhold til salgs- og købsaftalen. Genstanden er overdraget i henhold til overtagelsesbevis, betalt af køber. Ejendomsoverdragelsen blev dog ikke tinglyst, fordi jordressourceudvalget nægtede at foretage en sådan registrering. På trods af den angivne aftales eksistens solgte aktieselskabet samme genstand til et aktieselskab.

Ved behandlingen af ​​denne tvist rejste det spørgsmål, om en ufærdig fast ejendom kunne være genstand for en købs- og salgsaftale, og om ejendomsoverdragelsen var tinglysningspligtig. Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol vurderede situationen som følger.

I overensstemmelse med art. 129 i Civil Code kan genstande med borgerlige rettigheder frit fremmes, hvis de ikke trækkes tilbage fra cirkulation eller ikke er begrænset i cirkulation. De typer af objekter med borgerlige rettigheder, hvis tilstedeværelse ikke er tilladt i omløb (genstande, der er trukket tilbage fra cirkulation), skal angives direkte i loven.

Den civile lovgivning fastsætter ingen begrænsninger med hensyn til erhvervelse og overdragelse af rettigheder til genstande, der ikke er færdiggjort. Disse genstande trækkes således ikke tilbage fra civil cirkulation og kan af ejeren overdrages til andre personer.

Ifølge art. 130 i Civil Code omfatter faste ting genstande, der er fast forbundet til jorden, det vil sige genstande, hvis bevægelse uden uforholdsmæssig skade på deres formål er umulig. I art. 219 i koden fastslår, at ejerskab af bygninger, strukturer og anden nyoprettet fast ejendom, der er underlagt statsregistrering, opstår fra tidspunktet for sådan registrering.

I overensstemmelse med art. 8 i den føderale lov "Om ikrafttrædelsen af ​​del et af Den Russiske Føderations civillovbog", før ikrafttrædelsen af ​​loven om registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den, den nuværende procedure for registrering af fast ejendom dødsbo og transaktioner med det anvendes.

Af sagens materialer fremgik, at fundament og vægge til et hus var opført på grunden. Det er umuligt at flytte denne genstand uden uforholdsmæssig skade. Derfor er dette objekt en fast ejendom.

I denne forbindelse, Landressourceudvalget, som i denne region udfører registrering og eksekvering af dokumenter om rettigheder til jordlodder og fast ejendom, der er fast forbundet med dem, på grundlag af dekret fra præsidenten for Den Russiske Føderation af 11. december 1993 nr. 2130 "Om statens matrikel og tinglysning af dokumenter om rettigheder til fast ejendom" var forpligtet til at tinglyse overdragelse af rettigheder til et ufærdigt byggeprojekt og jordlod. Interessenten kan anke udvalgets afslag på statsregistrering til voldgiftsretten.

Da den omtvistede ejendom er behæftet med rettighederne for en filial af Sberbank på grundlag af en købs- og salgsaftale, har sælgeren (aktieselskabet) mistet retten til at disponere over den på nogen måde. Under hensyntagen til ovenstående blev det anerkendt, at retten med rimelighed imødekom anklagerens påstand.

Spørgsmålet om klassificering af ikke-beboende lokaler inde i bygninger som fast ejendom er også kontroversielt. Faktum er, at normerne i den civile lovbog, der regulerer forholdet i forbindelse med omsætningen af ​​ejendomsobjekter, ikke betød ikke-beboelseslokaler som sådan. Samtidig giver den civile lovbog mulighed for at klassificere andre genstande, som ikke er omfattet af civilloven, som fast ejendom i henhold til føderal lov. Lov om statsregistrering omfatter ikke-beboende lokaler på listen over ejendomsobjekter. Som følge heraf gælder særlige regler for aftalen om salg af fast ejendom i fuldt ud og til relationer i forbindelse med salg af erhvervslokaler.

Ejendomsobjekter, der har et strengt tilsigtet formål, er boliger, hvorved boliglovgivningen ikke kun forstår beboelsesejendomme og sommerhuse (dachas) tilpasset til permanent ophold, men også separate lejligheder og andre beboelseslokaler (f.eks. isolerede rum i lejligheder), registreret i denne egenskab hos offentlige myndigheder, der fører fortegnelser over ikke-beboende lokaler, herunder kontorer, afdelingslokaler, kollegier, shelterhoteller osv. Boliglokaler er beregnet til beboelse af borgere. Ejeren, der udøver rettighederne til ejendomsret, brug og disposition af boliger, der tilhører ham, skal sikre bevarelsen af ​​dets formål.

Den civile lovbog klassificerede også som fast ejendom en række genstande, der ikke har de nødvendige egenskaber ved fast ejendom: en uløselig forbindelse med jorden og umuligheden af ​​at flytte uden uforholdsmæssig skade på deres formål. Vi taler om fly og søfartøjer, fartøjer til indlandssejlads og rumobjekter, der er underlagt statsregistrering. De er forenet med andre ejendomsobjekter af to fællestræk: for det første de høje omkostninger ved disse objekter og for det andet tilstedeværelsen af ​​statsregistrering, som sikrer individualiseringen af ​​disse objekter. Kodekset kombinerede de navngivne genstande med ejendom, der er fast i naturen på grund af behovet for at etablere en enkelt juridisk regime.

Send dit gode arbejde i videnbasen er enkel. Brug formularen nedenfor

Godt arbejde til webstedet">

Studerende, kandidatstuderende, unge forskere, der bruger videnbasen i deres studier og arbejde, vil være dig meget taknemmelig.

Introduktion

1. Aftale om salg af fast ejendom

1.1 Begrebet en aftale om ejendomssalg

2. Elementer i en aftale om salg af fast ejendom

2.1 Aftalens parter

2.2 Aftalens genstand

2.3 Aftaleformer

2.4 Registrering af transaktioner

3. Parternes rettigheder og forpligtelser

4. Funktioner ved salg af boliger

5. Kontrakt om salg af en virksomhed

5.1 Begrebet aftale om salg af en virksomhed

6. Aftalens parter

6.1 Aftalens genstand og aftalens løbetid

6.2 Kontraktpris

6.3 Aftaleform

7.1 Sælgers ansvar

7.2 Købers forpligtelser

Konklusion

Løsningen af ​​problemet

Bibliografi

Introduktion

Transaktioner med fast ejendom er blevet udbredt og rutinepræget i borgernes, juridiske enheders og kommuners erhvervsvirksomhed. Samtidig er ejendomsmarkedet fortsat markant kriminaliseret. Mange transaktioner afsluttes uden tilstrækkelig juridisk uddybning, uden en klar definition af parternes rettigheder og forpligtelser, hvilket indebærer en krænkelse af den ene eller den anden parts rettigheder og følgelig betydelige økonomiske tab. Derudover skal du afholde betydelige omkostninger til juridisk bistand.

Som det er kendt, omfatter faste ting i overensstemmelse med Den Russiske Føderations civile lov alle de genstande, der er fast forbundet med jorden, og hvis bevægelse uden uforholdsmæssig skade på deres formål er umulig: bygninger, strukturer, boliger og ikke- boliger, virksomheder som ejendomskomplekser, jordlodder, undergrundsarealer, isolerede vandområder, flerårige beplantninger og skove. Listen over disse objekter er ikke lukket, det vil sige ikke udtømmende. Civilloven tager et yderligere forbehold i forhold til de genstande, der ikke er relateret til jord, men er direkte klassificeret ved lov som fast ejendom. Disse er "fly- og søfartøjer, fartøjer til indlandssejlads og rumobjekter, der er underlagt statsregistrering. Loven kan klassificere anden ejendom som fast ejendom" (Artikel 130 i Den Russiske Føderations civillovbog). Der er således ingen klar beskrivelse af begrebet "fast ejendom".

Kriteriet om "uløselig forbindelse med jorden" og "umulig bevægelse uden uforholdsmæssig skade" kan ikke tjene som en generel karakteristik, der forener fast ejendom.

Relevansen af ​​forskningsemnet skyldes, at institutionen for at sælge en virksomhed som et ejendomskompleks er ny sammenlignet med Civil Code of 1964. I dag, under markedsledelsesformens storhedstid, har aftalen om salg af en virksomhed fået særlig stor betydning. Generelt har kontrakten om salg af en virksomhed været kendt af russisk lov i lang tid, men måske i en lidt anden form end den, der er formuleret i den nye civillovbog i Den Russiske Føderation. Salg af virksomheder blev i vid udstrækning brugt i gammel iværksætterpraksis, mere beskedent i NEP-årene. Muligheden for at sælge virksomheden som helhed er udtrykkeligt nævnt i Civil Code of 1922. I de sidste år, selv før indførelsen af ​​den nye civillovbog, blev salg af statslige og kommunale virksomheder (ved konkurrence eller auktion) brugt som en af ​​metoderne til privatisering.

Et objekt dette studie-- ejendoms- og organisatoriske sociale relationer, der opstår i forbindelse med køb og salg af virksomheder.

Emnet for undersøgelsen er spørgsmålene om civil regulering af kontrakter om salg af virksomheder.

Formålet med arbejdet er at undersøge en virksomheds købs- og salgsaftale.

At nå dette mål krævede løsning af følgende opgaver:

Undersøgelse af konceptet og den juridiske regulering af kontrakten om salg af en virksomhed;

Karakteristika for individuelle elementer i aftalen om salg af en virksomhed;

At studere indholdet af virksomhedens salgsaftale.

Det metodiske grundlag for undersøgelsen er dialektisk materialisme. Sideløbende hermed er forskningsmetoder som særlige juridiske, juridiske, statistiske, historiske og andre metoder til generalisering af videnskabeligt materiale og praktisk erfaring i vid udstrækning anvendt her.

Offentliggørelse af emnet indebærer undersøgelse af en række forordninger, især Den Russiske Føderations forfatning, anden del af Den Russiske Føderations civile lov, den føderale lov "om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med Det," andre handlinger af varierende retskraft, praksis for deres anvendelse, såvel som videnskabelig litteratur, monografier, metodiske udviklinger, manualer og materialer fra tidsskrifter. Det teoretiske grundlag for arbejdet er værker af indenlandske videnskabsmænd: A. G. Kalpin, O. N. Sadikov, M. M. Braginsky, V. V. Vitryansky, L. S. Artabaeva.

Arbejdets struktur er bestemt af studiets emne, formål og mål.

1 . Kontrakt om salg af fast ejendomoverkommelighed

1. 1 Konceptet med en aftale om ejendomssalg

Tildelingen af ​​regler om salg af fast ejendom til et særligt kapitel i Den Russiske Føderations civile lov var på grund af en række omstændigheder. Som allerede nævnt er det meste af fast ejendom uløseligt forbundet med dets beliggenhed på grunde og har en høj pris, så der er behov for foranstaltninger for at beskytte begge parters interesser (sælger og køber). Det var nødvendigt at indføre en række restriktioner for deltagelse i civil cirkulation af visse genstande af samfundsmæssig betydning og tilsigtet formål. Derudover er fast ejendom en individuel, uerstattelig ting, som også påvirker den juridiske regulering af forhold forbundet med det. Civil Code Den Russiske Føderation M., 2008. stk. 1 artikel 454. Kunst. 454 i Den Russiske Føderations civile lovbog, stk. 1, giver følgende definition af en købs- og salgsaftale: "I henhold til en købs- og salgsaftale forpligter den ene part (sælger) sig til at overføre ejendommen til den anden part (køber) ), og køber forpligter sig til at modtage varen og betale et bestemt beløb (pris )". En ejendomskøbsaftale er baseret på denne generelle definition: "I henhold til en købs- og salgsaftale om fast ejendom forpligter sælger sig til at overdrage en grund, bygning, konstruktion, lejlighed eller anden fast ejendom til købers ejerskab" den Russiske Føderation M., 2008. Art. 549. (Artikel 549 i Den Russiske Føderations civile lovbog), "ifølge overførselsskødet" Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 556. (Artikel 556 i Den Russiske Føderations civile lovbog) og "til den foreskrevne pris" Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 555. (Artikel 555 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Kontrakten om salg af fast ejendom er konsensus, kompenseret og gensidig.

2. Elementer i en aftale om ejendomssalg

2.1 Aftalens parter

Parterne i kontrakten er sælger og køber. Ejeren af ​​fast ejendom, eller en statslig og kommunal virksomhed eller institution optræder som sælger, der bekræfter rettighederne til fast ejendom med en attest udstedt af retsinstansen til tinglysning af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med denne på grundlag af "Regler for opretholdelse af det forenede statslige register over rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det." ham" Dekret fra Den Russiske Føderations regering "Regler for opretholdelse af det forenede statslige register over rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det" nr. 219. dateret 18.02.1998. (Resolution fra Den Russiske Føderations regering af 18. februar 1998 nr. 219). Ved indgåelse af en aftale kan køberen verificere ejerskabet af den fremmedgjorte fast ejendom ved hjælp af oplysningerne indeholdt i et uddrag fra det forenede statslige register over rettigheder udstedt af registreringsmyndigheden, der bekræfter rettighederne for ejeren Civil Code of Den Russiske Føderation M. , 2008. Art.131. (Artikel 131 i Den Russiske Føderations civile lovbog). For at beskytte ejernes interesser mod indgreb og misbrug fra tredjemands side har princippet om åbenhed og tilgængelighed af statsregistret en restriktiv fortolkning. Ethvert retssubjekt kan på den ene eller anden side fungere som deltagere i en aftale om ejendomssalg. Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 2, artikel 295. § 2 art. 295 i Den Russiske Føderations civile lovbog siger, at en statslig eller kommunal enhedsvirksomhed, der handler som sælger og har ret til økonomisk styring (i forhold til en statsejet virksomhed - retten til operationel ledelse) har ret til at disponere over den ejendom, der kun er tildelt den med samtykke fra ejeren af ​​denne ejendom. I Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 2, artikel 298. Paragraf 2 i artikel 298 indeholder regler, der regulerer aktiviteterne i institutioner, der genererer indkomst. Sådanne indtægter og ejendomme erhvervet for deres regning er til institutionens selvstændige disposition; ejendommen adskilles fra institutionens øvrige ejendomskompleks ved at optage den på en særskilt balance og kan afhændes. Hvis grundlæggeren af ​​institutionen er en privat ejer, fjernes den faste ejendom, der sælges af statslige eller kommunale virksomheder eller institutioner, samtidig fra området for økonomisk styring (driftsledelse) såvel som fra statslig (kommunal) eller privat ejendom. "Når ejerskabet af en statslig eller kommunal virksomhed som et ejendomskompleks overføres til en anden ejer af statslig eller kommunal ejendom, bevarer en sådan virksomhed retten til økonomisk forvaltning af den ejendom, der tilhører den" Civil Code of the Russian Federation M. , 2008. paragraf 1 artikel 300. (Klausul 1 i artikel 300 i civilloven). "Når ejendomsretten til en institution overføres til en anden person, bevarer denne institution retten til operationel ledelse af den ejendom, der tilhører den" Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 2, artikel 300. (Klausul 2 i artikel 300 i civilloven). Det vil sige, at ejendomsoverdragelsen og fremkomsten af ​​andre faste rettigheder skal tinglyses samtidigt." Privatiseringslovgivningen regulerer reglerne for salg af fast ejendom under privatiseringen; der er også særlige regler for salg af fast ejendom på auktion , samt ved overdragelse af ejendom til private juridiske enheder Eksempelvis: I § 78 hedder det i loven "om aktieselskaber", at beslutningen om at gennemføre en transaktion skal træffes enstemmigt af bestyrelsen, tilsynsrådet, hvis transaktionens genstand er ejendom med en værdi på 25 % til 50 % af den bogførte værdi af selskabets aktiver på datoen for beslutningen om at gennemføre transaktionen eller med 3/4 stemmeflertal blandt aktionærer - ejere af stemmeberettigede aktier tilstede på mødet, hvis værdien er over 50% Familiekodeks for Den Russiske Føderation M., 2009. § 3 i artikel 35. § 3 i artikel 35 i SK vedrører ejendomstransaktioner, der ejes i fællesskab af ægtefæller, når en af dem optræder som sælger eller køber, og den anden kræver handlen erklæret ugyldig. Forældelsesfristen fastsættes til et år og regnes fra den dag, hvor personen erfarede eller burde have fået kendskab til krænkelsen af ​​sin ret.

2.2 Aftalens emne

Den vigtigste funktion, der giver os mulighed for at skelne mellem denne type kontrakt, er dens formål - fast ejendom. Det er allerede blevet sagt ovenfor, hvad der kan klassificeres som fast ejendom i overensstemmelse med Civil Code of the Russian Federation M., 2008, stk. 1, artikel 130. § 1 art. 130 GK. Oftest opstår der spørgsmål om muligheden for at indgå en købs- og salgsaftale for et ufærdigt byggeprojekt. Nogle forfattere mener, at indtil statens registrering og overdragelse af ejendomsrettigheder, kan ufærdige genstande "ikke vurderes som fast ejendom, men er kun en samling byggematerialer og strukturer, som bygherrernes arbejde også investeres i." I overensstemmelse med resultaterne af den højeste voldgiftsret opstår ejendomsretten til en ufærdig genstand fra registreringstidspunktet. Der udvises særlig omhu ved at bestemme emnet for en kontrakt for salg af fast ejendom på grund af de særlige egenskaber ved faste ting og deres høje pris. Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Artikel 554. Artikel 554 i den civile lovbog i Den Russiske Føderation bemærker behovet for at angive data, der tillader " endeligt at etablere den faste ejendom, der skal overdrages til køber i henhold til kontrakten, herunder data, der bestemmer ejendommens beliggenhed på den tilsvarende grund eller som en del af anden fast ejendom" Artiklen siger endvidere, at "i mangel af disse data i kontrakten anses betingelsen for den faste ejendom, der skal overdrages, for ikke at være aftalt af parterne, og den tilsvarende kontrakt anses ikke for indgået." er angivet i kontrakten , beliggenhed, formål og andre karakteristika, samt matrikelnummer. Dette er et unikt nummer på en ejendom, der ikke gentages i tide og på Den Russiske Føderations territorium, som tildeles under matrikulær og teknisk registrering (inventar) i overensstemmelse med proceduren fastsat af lovgivningen i Den Russiske Føderation, og er bevares, så længe denne ejendom eksisterer som enkelt tinglyst genstand "En bygnings eller anlægs matrikelnummer består af matrikelnummeret på den grund, hvorpå bygningen eller anlæg er beliggende, og bygningens eller anlægs inventarnummer . Matrikelnummeret på lokalerne i bygningen eller konstruktionen består af bygningens eller konstruktionens matrikelnummer og lokalernes inventarnummer." (Lov om statslig tinglysning af rettigheder til fast ejendom og omsætning hermed, se 1). Ved indgåelse af ejendomskøbs- og salgsaftaler tages der hensyn til enkelte ejendomsobjekters begrænsede forsvarsevne. I Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 3, artikel 129. Paragraf 3 i artikel 129 i Civil Code siger: "Land og andre naturressourcer kan fremmedgøres eller overføres fra en person til en anden på anden måde i det omfang, deres cirkulation er tilladt i henhold til lovene om jord og andre naturressourcer," dvs. særlig lovgivning (Den Russiske Føderations vandkode, Den Russiske Føderations luftkode) er en prioritet. For eksempel er transaktioner, der kan indebære fremmedgørelse af vandområder, der er i eksklusiv statseje, ikke tilladt. Water Code of the Russian Federation M. , 2009. Artikel 22. (Artikel 22 Vandkodeks i Den Russiske Føderation). I henhold til vandkoden for Den Russiske Føderation M., 2009. Artikel 40. Artikel 40 i Den Russiske Føderations Vandkodeks kan kun isolerede vandområder (begrænset farvande), som koden definerer som små i areal og ikke-flydende kunstige reservoirer, være privatejet. Deres maksimale størrelser er fastsat af jordlovgivningen, og omsætningen bestemmes af civillovgivningen under hensyntagen til jordlovgivningen. RSFSR's Land Code forbød ikke kun køb og salg af jordlodder, men kvalificerede dem også som en strafbar handling. Civil Code of RSFSR af 1964 var begrænset til reglerne for køb og salg og donation af beboelsesbygninger. Artiklerne i Den Russiske Føderations landkode fra 2008 er kun gyldige i en ubetydelig del, hvilket praktisk talt begrænser omsætningen af ​​jordlodder. Landlovgivningen er ikke kodificeret og er et konglomerat af lovgivningsmæssige retsakter, hvoraf mange modsiger hinanden. De vigtigste spørgsmål om ejerskab af jord er ikke blevet løst på føderalt niveau. Med hensyn til jord vil russisk lovgivning naturligvis følge verdenstraditionen, ifølge hvilken der etableres restriktioner for omsætning afhængigt af jordkategorierne.

2.3 Aftaleformer

Af alle metoderne til at indgå en aftale i henhold til Den Russiske Føderations civile lovbog, M., 2008, art. 434. Artikel 434 i Civil Code, i forhold til kontrakten om salg af fast ejendom, er kun én valgt. En sådan aftale er i overensstemmelse med Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 550. Artikel 550 i Den Russiske Føderations civile lovbog indgås i form af et dokument, underskrevet af parterne med den obligatoriske erklæring i den af ​​betingelserne i art. 554, 555 Civil Code. For en aftale om ejendomssalg er overholdelse af en notarblanket ikke påkrævet. Efter vedtagelsen af ​​Den Russiske Føderations føderale lov "Om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den" dateret 21. juli 1997. Føderal lov "om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det" dateret 21. juli 1997, blev den erstattet af statsregistrering.

Notarisering af ejendomshandler er ikke blevet en generel regel i vores lovgivning, og det er ikke nødvendigt, forudsat at transaktionens parter overholder reglerne for statsregistrering. På samme tid, i henhold til Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 163. Kunst. 163 i Den Russiske Føderations civile lovbog, på anmodning fra en af ​​parterne, kan enhver ejendomshandel notariseres. Dette krav er obligatorisk for modparten, og overtrædelse af det vil medføre ugyldighed af den relevante aftale. Konsekvenserne af manglende overholdelse af formularkravene varierer afhængigt af, om formularen er enkel skriftlig eller notar. I det andet tilfælde er der naturligvis ugyldighed, nemlig transaktionens ugyldighed. I tilfælde, hvor der er foreskrevet en simpel skriftlig formular, vil manglende overholdelse af den ske almindelig regel ugyldiggør ikke transaktionen, medmindre ugyldighed er fastsat ved lov. Med hensyn til ejendomstransaktioner giver civilloven en så streng konsekvens som ugyldighed i tilfælde af manglende overholdelse af kravene til salg af en virksomhed eller fast ejendom. Og i dette tilfælde er der grund til at tro, at en sådan transaktion skal anerkendes som ugyldig og ikke annullerbar.

2.4 Registrering af transaktioner

Registrering af de fleste ejendomstransaktioner er obligatorisk på grund af kravene i den civile lovbog; yderligere tilfælde af registrering kan være fastsat ved lov, primært loven om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den. Og hvis tidligere registrering så at sige var et vedhæng til en transaktionsform, så fik den med "tilbagevenden" af fast ejendomsomsætning en selvstændig betydning som en metode til registrering af en transaktion, hvilket indebar dens anerkendelse af staten. Registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den er ikke et mål i sig selv, men et middel til at indføre omsætning af fast ejendom i en civiliseret ramme, der udfører den på principperne om gennemsigtighed og offentlighed. Derfor påtænkes det at foretage registrering i det forenede statsregister med levering af oplysninger om den udførte registrering og de registrerede regler til enhver person. Transaktioner med fast ejendom er underlagt registrering i tilfælde, der er fastsat i den civile lovbog og den russiske føderations civillovbog om registreringslovgivning, 2008, stk. 1, artikel 164. (Klausul 1 i artikel 164 i civilloven). Undtagelser fra den obligatoriske registrering er således også indeholdt i den civile lovbog, og de kan være fastsat i en særlig lov, men ikke af en underordnet reguleringsakt (departemental eller statslig). Luftfartøjer, søfartøjer, fartøjer til indlandssejlads og rumobjekter er undtaget fra registreringslovens anvendelsesområde (artikel 1, 4 og 33 i loven). Indtil vedtagelsen af ​​de relevante føderale love baseret på bestemmelserne i Den Russiske Føderations civile lovbog M., 2008, stk. 1, artikel 131. Klausul 1 i artikel 131 i Den Russiske Føderations civile lovbog anvender den nuværende procedure for registrering af rettigheder til disse ejendomsobjekter, som er fastsat i transportkoder og chartre, såvel som afdelingsforskrifter vedtaget på grundlag heraf. Air Code of the Russian Federation M., 2009. klausul 9 artikel 33 klausul 9 artikel 33 i luftloven henviser dog til artikel 131 i civilloven, hvor der ikke er specifikke regler for statsregistrering og bogføring af luftfartøjer. Internt charter vandtransport USSR, godkendt den 15. oktober 1955 og i kraft den dag i dag, regulerer heller ikke spørgsmål om skibsregistrering. Registrering af skibe, uanset deres afdelingstilknytning og ejerskabsformer, undtagen for militære og specielle sportsskibe, udføres i overensstemmelse med "Regler for registrering af skibe, der opererer på indre skibsruter i Den Russiske Føderation" fastsat af Bekendtgørelse fra Transportministeriet i Den Russiske Føderation "Regler for registrering af skibe, der sejler på Den Russiske Føderations indre skibsruter". Føderation "Nr. 18. dateret 5. marts 1995. Bekendtgørelse fra Transportministeriet i Den Russiske Føderation dateret den 5. marts 1995 nr. 18, og som generelt svarer til registreringsproceduren foreskrevet i Den Russiske Føderations handelsforsendelseskodeks af 2008. Ifølge MTC, ejerskab og anden ejendomsret rettigheder til fartøjet, samt indskrænkninger (behæftelser) af rettigheder til det, der er underlagt registrering i Statens Skibsregister eller Skibsbog. Fra dette øjeblik erhverves retten til at sejle under Den Russiske Føderations statsflag og nationaliteten i Den Russiske Føderation. Registrering udføres af tekniske tilsynsorganer for skibe eller kaptajner i den kommercielle søhavn i overensstemmelse med reglerne for registrering af skibe og rettigheder til dem, som er fastsat af det føderale eksekutivorgan på transportområdet, og af kaptajner i havfiskerhavnen i overensstemmelse med de regler, der er godkendt af det udøvende organ på fiskeriområdet. Efter registrering udstedes et skibscertifikat, der bekræfter ejerskabet af fartøjet. Der er ikke mulighed for registrering af rumobjekter. I overensstemmelse med loven i Den Russiske Føderation "Om rumaktiviteter", stk. 1, artikel 17. dateret 20.08.1993. Klausul 1 i artikel 17 i Den Russiske Føderations lov "om rumaktiviteter" af 20. august 1993. Rumobjekter er underlagt registrering og skal have markeringer, der bekræfter, at de tilhører Den Russiske Føderation og samtidig angiver ejerskabet af en bestemt person.

Registrering bekræfter, at ejendomsobjekter er inden for Den Russiske Føderations jurisdiktion, uanset deres placering.

Som tidligere nævnt er proceduren for statslig registrering af købs- og salgstransaktioner af fast ejendom og rettigheder til den fastlagt af Den Russiske Føderations føderale lov "Om statsregistrering" dateret den 21. juli 1997. Føderal lov "om statsregistrering" af 21. juli 1997 Registrering udføres i det forenede statsregister af de retlige myndigheder til registrering af rettigheder til fast ejendom. I bemærkningerne til art. 551 i Den Russiske Føderations civile lovbog angiver, at fra de typer statslig registrering af fast ejendom og transaktioner med den, der er omhandlet i artikel 131 i den civile lovbog, er der valgt en statslig registrering af overdragelse af ejerskab i henhold til en aftale, som skal ikke identificeres med statens registrering af selve aftalen. Derfor er kontrakten om salg af fast ejendom anerkendt som indgået på det tidspunkt, der er fastsat i Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 1 i artikel 433. Paragraf 1 i artikel 433 i civilloven, dvs. på det tidspunkt, hvor parterne underskriver aftalen som et samlet dokument. Registrering af overdragelse af ejendomsrettigheder i henhold til en kontrakt om salg af fast ejendom adskiller sig fra den særlige registrering af visse typer fast ejendom selv (artikel 131 i civilloven). Ved indgåelse af en kontrakt om køb og salg af fast ejendom falder tidspunktet for køb og salg ikke sammen med tidspunktet for overdragelse af ejendomsrettigheder til det. I henhold til Civil Code of the Russian Federation M., 2008, paragraf 2, artikel 233. § 2 art. 233 i Civil Code opstår ejendomsretten til køberen af ​​fast ejendom fra tidspunktet for statens registrering af overdragelsen af ​​denne ret, mens registrering ikke nødvendigvis finder sted samtidig med overdragelsen af ​​fast ejendom i henhold til loven. Overdragelse af fast ejendom til køber kan ske både før og efter tinglysning. Det følger heraf, at indtil overdragelsen af ​​ejendomsrettigheder er registreret, har køberen, selv efter at have modtaget genstanden for kontrakten til besiddelse og (eller) brug, ikke ret til at disponere over det i forhold til tredjemand (sælg, lejekontrakt, pantsætning osv.). Samtidig mister sælger retten til på nogen måde at råde over denne vare. Hvis nogen af ​​parterne begår disse handlinger, har den anden part ret til at indgive et krav om at erklære transaktionen ugyldig, og i passende tilfælde - et af kravene i henhold til Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 301-304. Art. 301-304 Civil Code. E.Yu. Valyavina "Civil Law" M., 2008. S. 91. E.Yu. Valyavina (se "Civil Law" bind 2 redigeret af A.P. Sergeev, Yu.K. Tolstoy, M.: Prospekt, 2008, s. 91) mener, at sælger kan indgå aftale med en anden køber, før overdragelsen er tinglyst ejendom rettigheder, fordi nægtelse af at udøve en rettighed betyder ikke dens opsigelse Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Artikel 9. (Artikel 9 i den civile lovbog). Sælger har således på trods af, at der foreligger en aftale med 1. køber, ret til at ændre ejer-sælgerens vilje og afhænde ejendommen til en anden bestemt person. Imidlertid er art. 310 i Civil Code tillader ikke ensidig afvisning af at opfylde en forpligtelse (i dette tilfælde udførelsen af ​​den første kontrakt). Sådanne handlinger betragtes som lovovertrædelser, for hvilke der er pålagt civilretligt ansvar i overensstemmelse med artikel 401 i civilloven. Den periode, hvor aftalen og (eller) overdragelsen af ​​ejendomsretten er genstand for registrering, er ikke fastsat ved lov. For at beskytte sig mod en sådan adfærd fra sælgeren skal køberen spare så meget tid som muligt mellem indgåelsen af ​​kontrakten og statens registrering af overdragelsen af ​​rettigheder. I afsnit 7 i "Gennemgang af praksis med at løse tvister, der opstår under købs- og salgsaftaler om fast ejendom," konkluderede Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol, at eftersom den omstridte ejendom er belastet med køberens rettigheder (Sberbank-filialen i konkrete tilfælde), har sælger (Joint Stock Company) mistet retten til at råde over det på nogen måde. punkt 3 i ovennævnte "Review" begrunder Højesterets Voldgiftsrets afgørelse om, at kontrakten om salg og køb af erhvervslokaler anses for indgået fra tidspunktet for dens undertegnelse og ikke fra tidspunktet for registrering af overdragelse af ejerskab i henhold til Civil Code of the Russian Federation M., 2008. klausul 1 Artikel 433. § 1 art. 433 Civil Code. For transaktioner med boliger og virksomheder kræves derfor registrering af transaktionen og derefter eller samtidig registrering af overdragelsen af ​​ejerskab (artikel 551 i civilloven). I overensstemmelse med artikel 558 og artikel 560 i den civile lovbog er parterne forpligtet til at registrere en aftale om salg af boliger og virksomheder under trussel om dens ugyldighed.

3 . Parternes rettigheder og forpligtelser

Overdragelse af ejendommen til køber er sælgers primære ansvar og er fælles for alle salgskontrakter. Køberen har ejendomsretten til tingen fra tidspunktet for overdragelsen Civil Code of the Russian Federation M., 2008. paragraf 1, artikel 223. (klausul 1 i artikel 223 i Civil Code), og for køberen af ​​fast ejendom fra tidspunktet for overdragelsen af ​​ejendomsretten, hvilket ikke altid falder sammen med den faktiske overdragelse af ejendom. Der skelnes mellem ejendomsoverdragelse og praktisk overdragelse af en ting (fast ejendom) ved overdragelsesskøde. Ud fra dette synspunkt er sælger forpligtet til at overdrage ejendomsretten til den solgte ejendom til køberen (dvs. faktisk overdrage den faste ejendom). Da tinglysning af ejendomsoverdragelsen er påkrævet, er parterne forpligtet til at kontakte tinglysningsafdelingen for at opfylde dette krav. I Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 3, artikel 551. Paragraf 3 i artikel 551 i Civil Code siger, at hvis en af ​​parterne unddrager sig statsregistrering af overdragelse af ejendomsretten til fast ejendom, har retten ret til efter anmodning fra den anden part at træffe afgørelse om statsregistrering af overdragelsen af ​​ejendomsretten. En part, der urimeligt unddrager sig statslig tinglysning af ejendomsoverdragelsen, skal erstatte den anden part tab forårsaget af forsinkelsen i tinglysningen. Der er forskellige procedurer for indsendelse af dokumenter til statslig registrering af rettigheder i overensstemmelse med art. 16 i tinglysningsloven. En ansøgning om statsregistrering indgives af alle parter i aftalen (transaktion), medmindre notarisering af transaktionen er påkrævet, ellers - af en af ​​parterne. Hvis køberen indvilliger i at acceptere ejendom med begrænsninger (byrder), registreres de sammen med statens registrering af faste rettigheder til fast ejendom i overensstemmelse med stk. 1 i artikel 4 i registreringsloven og artikel 131 i civilloven. På grund af, at ejendommen ikke kan overdrages til køber ved levering, dvs. på sædvanlig vis er der i lovgivningen fastsat særlige regler for overtagelse og overdragelse af solgt fast ejendom. De udføres i overensstemmelse med Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Artikel 556. Kunst. 556 i Civil Code i henhold til et overdragelsesskøde eller andet dokument om overdragelse af ejendom underskrevet af parterne. Medmindre andet følger af lov eller kontrakt, anses sælgers forpligtelse til at overdrage ejendom opfyldt efter levering af denne ejendom til køber og underskrivelse af den tilsvarende overdragelsesaftale, hvilket er bevis for overdragelsen og fjerner muligheden for, at der i fremtiden kan opstå tvister vedr. overdragelse af ejendom, der ikke er i overensstemmelse med kontraktens vilkår. Overdragelsesskødet er ikke en tilføjelse eller præcisering af aftalen. I Civil Code of the Russian Federation M., 2008. stk. 2, artikel 556. § 2 i artikel 556 fastslår, at købers accept af fast ejendom, der ikke er i overensstemmelse med vilkårene i kontrakten om salg af fast ejendom, herunder i tilfælde, hvor en sådan misligholdelse er specificeret i dokumentet om overdragelse af fast ejendom, er ikke grundlag for at fritage sælger for ansvar for ukorrekt udførelse af kontrakten. Overdragelsesskødet kan ikke betragtes som en integreret del af kontrakten. Underskrivelsen af ​​loven er det øjeblik risikoen for hændelig død eller hændelig skade overgår til køber, fordi Fra det øjeblik ejendommen er leveret og skødet er underskrevet, anses sælger for at have opfyldt sine forpligtelser. I dette tilfælde er fremkomsten af ​​ejendomsrettigheder forbundet med tidspunktet for registrering af retten og ikke med den faktiske overdragelse af tingen. For at beskytte rettighederne for købere af lokaler i en ejerlejlighed er den russiske føderale lov "Om sammenslutningen af ​​boligejere" dateret den 24. maj 1996. Den føderale lov "On the Homeowners Association" af 24. maj 1996 etablerer yderligere forpligtelser for sælgeren til at give visse oplysninger. Ud over forpligtelsen til at acceptere ejendommen i henhold til overdragelsesskødet og registrere overdragelsen af ​​ejerskab i overensstemmelse med Civil Code of Den Russiske Føderation M., 2008. Artikel 551. Kunst. 551 i Civil Code, er køberens forpligtelser normale for enhver købs- og salgsaftale.

4. Funktioner ved salg af boliger

De væsentlige vilkår for en købs- og salgsaftale for boliger samt andre kontrakter om salg af fast ejendom er betingelserne vedrørende dens genstand og pris (artikel 554, 555) Ekstra funktion kontraktens genstand udgør dens formålsmæssige karakter. Beboelseslokaler, uanset hvis ejerskab det er, kan af en eller anden grund kun benyttes til beboelse for borgere, både ejere og andre personer. Det skal i denne egenskab registreres hos de relevante kommunale eller statslige myndigheder (BTO, kommunal administration).

Der er som udgangspunkt tale om isolerede lokaler med undtagelse af andel i et beboelsesrum på fællesejeretten. Ud over emnet og prisen er en væsentlig betingelse for kontrakten om salg af boliger listen over personer, der efter salget bevarer brugsretten til disse lokaler. Ifølge loven kan de være:

a) familiemedlemmer til den tidligere ejer, der blev boende i lokalerne (artikel 292 i civilloven). Deres kreds er bestemt i henhold til reglerne i artikel 53 i boligloven, herunder også dem, der har ophørt familiebånd med den tidligere ejer;

b) lejere af boliger og borgere, der bor permanent hos dem (artikel 667 i civilloven);

c) lejere (artikel 617 i civilloven);

d) personer, der bruger boliger i kraft af et testamentarisk afslag (artikel 538 i civilloven af ​​1964).

Værgemåls- og tillidsmyndighederne giver en aftale om salg af boliger, hvor mindreårige medlemmer af ejerens familie lever Civil Code of the Russian Federation M., 2008. paragraf 4, artikel 292. (Klausul 4 i artikel 292 i den civile lovbog), der styrker garantierne for mindreåriges rettigheder.

Det skal endvidere fremgå af kontrakten, at boligen på salgstidspunktet ikke er beboet af personer, hvis rettigheder følger boligen. Salg til andre personer af besatte lejligheder og huse i statslige, kommunale og almene boligfonde uden samtykke fra voksne borgere, der bor i dem, er forbudt i henhold til loven i Den Russiske Føderation "Om grundprincipperne i den føderale boligpolitik" dateret 24. december 1992 . Del 3 Artikel 19. (Del 3 af artikel 19 i Den Russiske Føderations lov "Om grundprincipperne i den føderale boligpolitik" dateret 24. december 1992). Ejeren af ​​en lejlighed i flerlejlighedsejendomme har ikke ret til at afhænde sin andel i ejendomsretten til en beboelsesejendoms fælles ejendom samt udføre andre handlinger, der medfører overdragelse af denne andel adskilt fra ejerskabet af lejligheden . En kontrakt om køb og salg af boliger, i modsætning til andre kontrakter om salg af fast ejendom, er underlagt statsregistrering og træder i kraft fra tidspunktet for dens gennemførelse (klausul 3 i artikel 433 i civilloven). En uregistreret kontrakt om salg af boliger anses for uindgået. Statlig registrering af kontrakter om salg af fast ejendom skal udføres af de samme organer, der registrerer overdragelsen af ​​ejendomsretten til den (artikel 131, artikel 551).

5. Virksomhedssalgsaftale

5. . Forståetaftale om salg af virksomheden

Salg af en virksomhed er en af ​​typerne af køb og salg af fast ejendom. Institutionen med at sælge en virksomhed som et ejendomskompleks er ny sammenlignet med Civil Code of 1964. Men generelt har russisk lov længe kendt det, selvom det måske er i en lidt anden form end den, der er formuleret i den nye Civil Code. Salget af en virksomhed blev meget brugt i gammel iværksætterpraksis, mere beskedent i NEP-årene. Muligheden for at sælge virksomheder som helhed er direkte nævnt i Civil Code of 1922 (se artikel 22 og dens tillæg). I de seneste år, selv før indførelsen af ​​den nye civillovbog, blev salg af statslige og kommunale virksomheder (ved konkurrence eller auktion) brugt som en af ​​metoderne til privatisering.

Virksomheden skiller sig i dag noget ud blandt borgerrettighedsejendomme. Både Den Russiske Føderations civile lovbog og loven om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den har separate artikler dedikeret til den. Lovgiver behandler det som et særligt objekt. Dette manifesteres for det første rent formelt - virksomheden er ikke nævnt i definitionen af ​​fast ejendom i artiklen Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Artikel 130. 130 i Civil Code, og er "indført" i artikel 132 i Civil Code, som er placeret efter blokken af ​​artikler om fast ejendom. For det andet, hvad angår dets bestanddele, er dette objekt så heterogent, at dets tildeling til en eller anden gruppe af objekter kun kan udføres på grundlag af dets karakteristika som et særligt egenskabskompleks, men ikke baseret på arten af ​​dets bestanddele. , hvoraf mange, såsom krav, Gæld og enerettigheder ikke i sig selv kan klassificeres som fast ejendom. En virksomhed er fast ejendom, ikke på grund af dens uløselige forbindelse med jorden, men ved lovgivers beslutning om at udvide funktionerne i den retlige ordning for fast ejendom til dette specifikke formål. For det tredje er en virksomhed et objekt, der "falder ud" fra klassificeringen af ​​faste og løsøre ting, da det ikke er en ting, selv en kompleks ting.

Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 132. Artikel 132 i Civil Code bestemmer sammensætningen af ​​virksomheden for at bringe den i civil omsætning som en enkelt enhed. En virksomhed, som et selvstændigt objekt for borgerlige rettigheder, er et ejendomskompleks beregnet til at udføre forretningsaktiviteter. Det omfatter alle typer ejendom, der er nødvendige for sådanne aktiviteter, nemlig: jordlodder, bygninger, strukturer, udstyr, inventar, råmaterialer, produkter, fordringsrettigheder, gæld samt rettigheder til betegnelser, der individualiserer virksomheden, dens produkter, værker og tjenester (handelsnavn, varemærker, servicemærker) og andre eksklusive rettigheder. Nogle forfattere (især O.M. Sadikov i kommentarerne til civilloven, del 2, artikel 559) bemærker imidlertid unøjagtigheden af ​​denne definition: et firmanavn kan ikke klassificeres som en betegnelse, der individualiserer en virksomhed, da det i moderne russisk lov det er et middel til individualisering ikke en virksomhed, men dens ejer - en kommerciel organisation Civil Code of the Russian Federation M., 2008. paragraf 4, artikel 54.

(se afsnit 4 i artikel 54 i civilloven), i modsætning til selskabet, der i selskabsreglementet af 1927 blev anerkendt som navnet på virksomheden som et særskilt ejendomskompleks. Derfor indgik virksomheden altid i foretagendet og var et helt forsvarligt borgerrettighedsobjekt. Tværtimod kan firmanavnet på en juridisk enhed i henhold til den nye civillovbog ikke medtages i virksomheden, og skal generelt anerkendes som et umistelig objekt for borgerlige rettigheder, selvom retten til begrænset brug af det kan gives. til en anden person i fastsat ved lov sager. Virksomhedens sammensætning kan omfatte virksomhedens aktiver som et ejendomskompleks eller dets individuelle elementer (tegn, varemærker, servicemærker osv.). Det følger heraf, at overdragelse af retten til firmanavnet til køberen af ​​virksomheden ikke kan finde sted. Ved virksomhed som lovobjekt forstår vi en særlig type ejendom, der kun har sine iboende træk. Dette er ejendom, der ejes af en privat eller kollektiv iværksætter, og som er beregnet til at drive erhvervsvirksomhed. Det er isoleret fra anden ejendom tilhørende iværksætteren og repræsenterer, som allerede nævnt, et enkelt ejendomskompleks, en ubrugt, kompleks (samlet) ting og ikke kun en samling af forskellige genstande. Ved at anerkende en virksomhed som fast ejendom underordner den civile lovbog den imidlertid ikke generelle krav fast ejendom, men indeholder en række særlige regler. Nemlig: for transaktioner med en virksomhed etableres en særlig, mere formaliseret og stram ordning i sammenligning med transaktioner foretaget i forhold til anden fast ejendom. Proceduren for statslig registrering af en virksomheds rettigheder er også ret kompleks og giver, ud over registreringen af ​​rettigheder til virksomheden som helhed, en særskilt registrering af rettigheder til jordlodder og anden fast ejendom, der indgår i virksomheden.

For at erhverve retten til at udøve kommercielle aktiviteter i en virksomhed skal køberen erhverve retten til at kontrollere den (ved at købe aktier eller andele i den autoriserede kapital i en juridisk enhed) eller købe virksomheden som en ting. Både den juridiske form og de deraf følgende konsekvenser af disse to metoder er forskellige. Bestemmelsesretten over et selskab giver anledning til erhvervelse af 100 % af aktierne fra aktionærer, men giver ikke anledning til ejendomsret. Ved at sælge aktier ændrer JSC ikke ejeren af ​​virksomheden (det forbliver ejeren), men kun den person, der kontrollerer aktionæren (ejeren). Da det er et lovsubjekt, vil aktieselskabet eje alle obligatoriske og eksklusive rettigheder, ejendomsret til ejendom.

Ved at sælge en virksomhed overdrager en aktionær (iværksætter) sine ejendomsrettigheder til købers ejerskab. Ejendomsretten til den købte genstand overgår til køberen, men uden de aktier, som tidligere er udstedt af sælgeren og bekræfter aktionærernes obligatoriske rettigheder til JSC. Aktieselskabet, efter at have modtaget pengebeløbet som salgssum, kan fortsætte med at drive forretningsaktiviteter. Køberen, der fungerer som individuel iværksætter, uden at oprette en ny juridisk enhed, kan direkte bruge den købte virksomhed i sine forretningsaktiviteter. Han har også ret til ved oprettelse af en ny juridisk enhed at indskyde den købte virksomhed til den autoriserede kapital og modtage aktier eller andelsrettigheder i denne organisation. Kontrakten om salg af en virksomhed er konsensus, kompenseret og gensidig.

6. Parterne i aftalen

I overensstemmelse med artikel 10 og 11 i Den Russiske Føderations føderale lov "Om privatisering af statsejendom og om principperne for privatisering af kommunal ejendom i Den Russiske Føderation" dateret 06/21/1997. Føderal lov "om privatisering af statsejendom og grundlaget for privatisering af kommunal ejendom i Den Russiske Føderation" af 21. juni 1997 kan parterne i kontrakten om salg af en virksomhed være personer, der opfylder lovens artikler om privatisering: borgere og kommercielle organisationer (iværksættere) og sælgere - Den Russiske Føderations regering, Ruslands ministerium for statsejendom, de relevante føderale organer, statslige myndigheder i de konstituerende enheder i Den Russiske Føderation, lokale regeringsorganer. Ved salg af statslige og kommunale virksomheder bruger de følgende principper: åbenhed, gennemsigtighed, konkurrence; i tilfælde af salg af en likvid virksomhed - privatisering til markedsværdi bestemt i overensstemmelse med den føderale lov "om værdiansættelsesaktiviteter i Den Russiske Føderation"; i tilfælde af privatisering illikvid virksomhed- salg af virksomheden under hensyntagen til den efterfølgende opfyldelse af investeringer og (eller) sociale forhold, der indebærer øget likviditet. Ved privatisering af jordlodder bruges princippet om at skabe et enkelt ejendomskompleks ved at give fortrinsretten til at købe jordlodder til enkeltpersoner og juridiske enheder - ejere af fast ejendom beliggende på jordlodderne. Privatisering af statslig og kommunal ejendom udføres i overensstemmelse med de etablerede artikler i loven om privatisering på følgende måder: salg på auktion (herunder salg af aktier på en specialiseret auktion), ved en kommerciel konkurrence med investeringer og (eller) social betingelser; indskud af ejendom som et bidrag til den autoriserede kapital i forretningsselskaber; omdannelse til åbne aktieselskaber; salg af aktier skabt i privatiseringsprocessen af ​​åbne aktieselskaber til deres ansatte. Privatiseringsmetoden vælges på beslutningsstadiet, og den specifikke implementering af den valgte salgsmetode udføres af den russiske føderale ejendomsfond (involverer uafhængige vurderingsmænd, organiserer auktioner). I henhold til gældende lovgivning skal auktionsarrangøren ved auktion over salg af statslig og kommunal ejendom offentliggøre en meddelelse om auktionen i medierne.

6.1 Pkontraktens genstand og kontraktens løbetid

Hovedbetingelsen for kontrakten om salg af en virksomhed er dens genstand, hvis definition skal indeholde alle karakteristika og data i Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Artikel 554. (se artikel 554 i civilloven og kommentarer hertil), dvs. Ud fra en fuldstændig opgørelse skal sammensætningen af ​​den virksomhed, der sælges, fastlægges. Metoder til at gennemføre opgørelse fastlægges Metodiske instruktioner om opgørelse over ejendom og finansielle forpligtelser godkendt ved bekendtgørelse fra Finansministeriet i Den Russiske Føderation nr. 49. dateret 13. juni 1995. (Bekendtgørelse fra Finansministeriet i Den Russiske Føderation af 13. juni 1995 nr. 49). Virksomheden omfatter følgende elementer E.V. Vasilyeva "Civil- og handelsret i kapitalistiske stater" M., 2007. S.112-113. (ifølge bogen "Civil and commercial law of capitalist states" redigeret af E.V. Vasiliev M. 2007, s. 112-113): materiale - lokaler, bygninger, strukturer og grunde med passende udstyr, dvs. handelsvirksomheder, inventar (rå materialer, halvfabrikata, færdigvarer, brændstoffer og smøremidler), kasse (kontant); immaterielle - ejendomsrettigheder og forpligtelser af obligatorisk karakter (herunder kreditor og tilgodehavender ), eksklusive rettigheder til resultaterne af kreativ aktivitet (patent, ophavsret), eksklusive rettigheder til midlerne til individualisering af sælgeren og hans varer (firmanavn, varemærker osv.). Alle navngivne elementer er en del af virksomheden og overføres i henhold til kontrakten til køberen i henhold til den generelle regel (inklusive firmanavnet, da der ikke er nogen doktrin til at forstå dette problem, på grundlag af paragraf 2 i artikel 559 i civilretten Kode, virksomheden er inkluderet i kontraktens genstand). I henhold til artikel 553, stk. 3, omfatter kontraktens genstand ikke og kan ikke overføres til køberen de rettigheder, som sælgeren af ​​virksomheden har opnået på grundlag af en tilladelse (licens) til at deltage i den relevante aktivitet. Denne ret er uløseligt forbundet med sælgerens personlighed og udgør en del af hans civilretlige handleevne. Overdragelse til køber af forpligtelser som led i en virksomhed, som køber ikke kan opfylde på grund af manglende tilladelse, medfører fælles hæftelse mellem sælger og køber over for virksomheden. Kapitel 30 i Civil Code (§ 8) regulerer salget af en virksomhed, det vil sige et ejendomskompleks, der danner en teknologisk samlet helhed, en lukket produktionscyklus. Det betyder, at aftalens genstand enten kan være hele virksomheden eller dens del egnet til at drive erhvervsvirksomhed. Samtidig gennemføres der på baggrund af almindelige regler om køb og salg, levering eller salg af fast ejendom salg af enkelte elementer, der indgår i virksomheden (bygninger, maskiner, ejendomsrettigheder). Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 562. Artikel 562 i Den Russiske Føderations civile lovbog regulerer kreditorernes rettigheder ved salg af en virksomhed. Et af kendetegnene ved aftalens emne er tilstedeværelsen i dens sammensætning af forpligtelser (gæld) til tredjemand. Kreditorer for forpligtelser, der indgår i den virksomhed, der sælges, skal meddeles salget af enten sælger (hvilket er at foretrække) eller køber. Sker dette ikke, fremsætter kreditor krav inden for et år fra den dag, hvor han fik eller burde have kendskab til overdragelsen til køber. Efter modtagelse af meddelelsen kan kreditor, inden for 3 måneder fra datoen for modtagelsen, acceptere at overføre gælden eller stille krav Civil Code of the Russian Federation M., 2008. paragraf 2 i artikel 562. (Klausul 2 i artikel 562 i civilloven). Indtil kreditor giver et sådant samtykke, eller forpligtelsen ikke er korrekt opfyldt, bærer sælger og køber fælles ansvar over for kreditor Civil Code of the Russian Federation M. , 2008. stk. 4, artikel 562. (Klausul 4 i artikel 562). Løbetiden for kontrakten om salg af en virksomhed er ikke standardiseret ved lov og er fastsat efter aftale mellem parterne.

6. 2 Kontraktpris

Værdien af ​​virksomheden, fastsat efter aftale mellem parterne, eller dens pris er en vigtig betingelse aftale om salg af virksomheden. En kontrakt kan ikke anses for indgået, hvis prisen ikke er angivet. Den Russiske Føderations føderale lov "om privatisering af statsejendom og om principperne for privatisering af kommunal ejendom i Den Russiske Føderation" dateret 21. juli 1997. Art. 17. Artikel 17 i Den Russiske Føderations føderale lov "Om privatisering af statsejendom og på grundlag af privatisering af kommunal ejendom i Den Russiske Føderation" af 21. juli 1997 bestemmer proceduren for fastsættelse af startprisen på en auktion eller konkurrence til salg af statsejede virksomheder. Købs- og salgsaftalen er et vederlag, men ikke nødvendigvis en tilsvarende transaktion. Prisen på en virksomhed kan påvirkes af forskellige faktorer, både personlige og faktorer, der ikke kan vurderes direkte (markedsudsigter, debitorers pålidelighed). Dokumenter i henhold til Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 561. Artikel 561 i Civil Code tjener som et hjælpemiddel til at fastsætte prisen og er ikke bindende for parterne. Der er en generel bestemmelse om prisen i kontrakten for salg af fast ejendom Civil Code of the Russian Federation M., 2008. paragraf 1, artikel 555. (Klausul 1 i artikel 555 i civilloven). Prisen fastsættes frit på grundlag af en fuldstændig opgørelse over virksomheden og en revisionspåtegning om dens sammensætning og omkostninger (for pålideligheden af ​​oplysninger om virksomhedens faktiske værdi). Dokumenter skal udarbejdes, gennemgås og aftales af parterne.

6.3 Kontraktformular

Artikel 560 i civilloven regulerer formen og statens registrering af aftalen om salg af en virksomhed. Da virksomheden er fast ejendom, Civil Code of the Russian Federation M., 2008. Art. 132. (Artikel 132 i Civil Code) de samme krav er præsenteret for kontraktformularen strenge krav, hvad angår kontrakten om salg af fast ejendom (det samme som i artikel 550). Aftalen skal indgås skriftligt ved at udarbejde et dokument underskrevet af parterne Civil Code of the Russian Federation M., 2008. paragraf 2 i artikel 434. (paragraf 2 i artikel 434) med bilag, der attesterer virksomhedens sammensætning og værdi: en opgørelsesakt, en balance, en uafhængig revisionspåtegning, en liste over gæld (passiver), der er inkluderet i virksomheden. I mangel af sådanne dokumenter vil kontrakten ikke blive indgået. Aftalen om salg af en virksomhed skal registreres i overensstemmelse med den føderale lov og træder i kraft fra det øjeblik, den er afsluttet, Civil Code of the Russian Federation M., 2008, paragraf 3, artikel 560.

(Klausul 3 i artikel 560 i den civile lovbog). Transaktionens form er ikke en af ​​dens betingelser; derfor betragtes præsentationen af ​​ovenstående dokumenter ikke som en væsentlig betingelse for kontrakten.

7 . Indholdet af virksomhedens salgsaftale

7 .1 Sælgers ansvar

Sælgers pligt er at overdrage virksomheden til køber ved et overdragelsesskøde og overdrage ejendomsrettigheder til denne, hvilket først kan ske efter aftalens tinglysning. Virksomheden anses for overdraget til køber fra den dag, loven er underskrevet af begge parter. Fra samme øjeblik overgår risikoen for hændeligt tab eller skade på ejendom til køber. Sælger er forpligtet til for egen regning (hvis kontrakten er fastsat) at forberede virksomheden til overdragelse, udarbejde og indsende en overdragelsesakt til underskrift. Men at underskrive skødet er en formel handling og udtømmer ikke sælgers forpligtelser til at overdrage virksomheden. Et af hovedansvaret er selve overdragelsen af ​​virksomheden til køberen, hvilket ikke altid er muligt ved levering. Dette kan gøres symbolsk ved at underskrive et overdragelsesskøde. Fra tidspunktet for underskrivelsen, forudsat at køberen på dette tidspunkt frit kunne acceptere virksomheden faktisk, anses den for overført til køberen. Ejendomsretten til en virksomhed kan kun overgå til køberen fra tidspunktet for statens registrering af denne rettighed umiddelbart efter overdragelsen af ​​virksomheden til køberen, medmindre andet er fastsat i salgskontrakten for den russiske civillovbog. Federation M., 2008. paragraf 2 i artikel 654. (Klausul 2 i artikel 654). Her er den statslige tinglysning af aftalen og tinglysningen af ​​rettigheden (rettens overdragelse), der følger af aftalen, klart adskilt. Så ejerskabet overføres til køberen som et resultat af en række handlinger: underskrivelse og statslig registrering af kontrakten, underskrivelse af overdragelsesskødet, registrering af ejerskab. Fra dette tidspunkt anses sælger for at have opfyldt sin forpligtelse i henhold til kontrakten. Men tidspunkterne for overdragelse af ejendomsrettigheder og risikoen for virksomhedens utilsigtede død falder ikke sammen i tid. Som følger af Civil Code of the Russian Federation M., 2008, paragraf 2, artikel 563. § 2 art. 563 i Civil Code, anses virksomheden for overdraget til køberen fra den dag, hvor overdragelsesakten er underskrevet af begge parter. Køberen, der endnu ikke har modtaget ejendomsrettigheder, sammen med risiciene, modtager retten til at bruge ejendommen, der indgår i virksomheden, i hans forretningsaktiviteter og drage fordele heraf. Nogle gange kan dette blot være nødvendigt for at holde kontraktens emne i god stand eller for at undgå store tab, der kan opstå, når produktionen stoppes. Denne køberet er en sekundær tingsret. Risikoen for hændeligt tab eller hændelig skade på ejendom overgår til køber, da det faktisk kan påvirke dets sikkerhed.

Lignende dokumenter

Koncept, klassificering, væsentlige vilkår i købs- og salgsaftalen. Sælgers og købers rettigheder og forpligtelser. Forskellen mellem en entrepriseaftale og en leveringsaftale. Indhold i aftalen om køb og salg af fast ejendom. Funktioner ved salg af boliger.

kursusarbejde, tilføjet 01/06/2015


Konceptet med en ejendomssalgsaftale i moderne russisk lov. Kontraktens elementer: Genstand og betingelser, kontraktens form og procedure for dens indgåelse. Aftalens indhold. Parternes rettigheder og forpligtelser. Udførelse og opsigelse af en ejendomssalgsaftale.

kursusarbejde, tilføjet 11/02/2008


Begrebet og typerne af fast ejendom som genstand for en købs- og salgsaftale om fast ejendom. Elementer i en ejendomssalgsaftale: aftalens parter og former, registrering af transaktioner. Parternes rettigheder og forpligtelser i henhold til en aftale om køb og salg af fast ejendom.

kursusarbejde, tilføjet 30-11-2011


Konceptet og den juridiske essens af en kontrakt om salg af fast ejendom, dens lovgivningsmæssige rammer i russisk lovgivning. Parterne i kontrakten og proceduren for deres interaktion, rettigheder og forpligtelser. Regler for registrering af transaktioner. Betingelser for salg af boliger og erhverv.

kursusarbejde, tilføjet 24.11.2009


Konceptet og karakteristika ved en købs- og salgsaftale om fast ejendom. Parter og former for aftaleindgåelse. Rettigheder til en grund ved salg af den faste ejendom, der ligger på den. Procedure for udførelse og betingelser for opsigelse af kontrakten. Funktioner ved salg af boliger.

præsentation, tilføjet 04/13/2016


Civilretlige karakteristika ved køb og salg af fast ejendom. Statlig registrering af overdragelse af ejerskab. Parternes rettigheder og forpligtelser. Funktioner ved køb og salg af visse typer fast ejendom: boliger, grunde.

afhandling, tilføjet 28.04.2013


Historie om udviklingen af ​​fast ejendom omsætning. Konceptet og vilkårene for en aftale om køb og salg af fast ejendom, formen og proceduren for dens indgåelse. Sælgers og købers rettigheder og forpligtelser, parternes ansvar. Regulering af køb og salg af visse typer fast ejendom.

kursusarbejde, tilføjet 01/08/2015


Konceptet med en aftale om køb og salg af fast ejendom og kilderne til dens regulering. Begrænsninger for at handle som sælger og køber. Emne og pris i aftalen om køb og salg af fast ejendom. Aftaleform og registrering af ejerskabsoverdragelse.

afhandling, tilføjet 19/02/2011


Koncept og parter i en salgskontrakt. Indhold af købs- og salgsaftalen. Genstand, pris, købs- og salgsaftalens vilkår. Grundlæggende rettigheder og forpligtelser for parterne i købs- og salgsaftalen. Typer af købs- og salgsaftaler. Detailhandel.

kursusarbejde, tilføjet 28.05.2005


Ejendomshandler, ejendomsinvesteringer. Elementer i en aftale om ejendomssalg. Indhold i aftalen om ejendomssalg. Funktioner ved salg af boliger. Betydningen af ​​offentlige juridiske normer i reguleringen af ​​ejendomsforhold.

En kontrakt om salg af fast ejendom er en type købs- og salgsaftale (klausul 5 i artikel 454 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Henholdsvis, generelle bestemmelser om køb og salg (§ 1 i kapitel 30 i Den Russiske Føderations civile lovbog) gælder for salg af fast ejendom, medmindre andet er fastsat i de særlige regler i § 7 i kapitel. 30 Civil Code of Den Russiske Føderation.
Definitionen af ​​en kontrakt om salg af fast ejendom (klausul 1 i artikel 549 i Den Russiske Føderations civillovbog) giver os mulighed for at karakterisere den som:
- aftale om afhændelse af ejendom.
- konsensuel aftale. Det betyder, at aftalen anses for indgået fra det øjeblik, parterne når til enighed om alle væsentlige vilkår (i nogle tilfælde fra tidspunktet for statens registrering), og tidspunktet for aftalens indgåelse er ikke relateret til overdragelse af fast ejendom. Den konsensuelle model er etableret af en tvingende norm (klausul 1 i artikel 433, klausul 1 i artikel 454, klausul 1 i artikel 549 i Den Russiske Føderations civile lovbog) og kan ikke ændres efter aftale mellem parterne.
- en erstatningsaftale, da overdragelsen af ​​fast ejendom er betinget af, at der foreligger et vederlag ejendomsbestemmelse i form af betaling af en pris, og omvendt. Aflønningen af ​​en aftale er dens konstituerende kendetegn, som udspringer af essensen af ​​de forhold, der er reguleret af denne aftale.
- en gensidig (synallagmatisk) kontrakt, da juridiske forpligtelser (såvel som subjektive rettigheder) opstår for begge parter i kontrakten, og disse forpligtelser er gensidige, indbyrdes forbundne og indbyrdes afhængige.
Parterne i kontrakten er sælger og køber.
Som hovedregel kan ethvert civilretligt emne optræde som parter.
Muligheden for deltagelse i aftalen fra nogle enheder er dog begrænset, baseret på omfanget og arten af ​​personens juridiske person (f.eks. en non-profit organisation) eller arten af ​​personens reelle ejendomsrettigheder ( se for eksempel stk. 2 i artikel 295 i Den Russiske Føderations civile lovbog, stk. 1 i artikel 297 i Den Russiske Føderations civile lovbog, artikel 298, stk. -19 i den føderale lov af 14. november 2002 N 161-FZ "Om statslige og kommunale enhedsvirksomheder", del 2 af artikel 3 i den føderale lov af 3. november 2006 N 174-FZ "Om autonome institutioner").
Hvis aftalens genstand er fast ejendom, der er i fælleseje mellem ægtefællerne, er det for at indgå en sådan aftale nødvendigt at indhente attesteret samtykke fra sælgers anden ægtefælle. Derudover kræves der ved køb af fast ejendom eller en virksomhed i fælleseje et notariseret samtykke fra køberens ægtefælle (stk. 1, stk. 3, artikel 35 i RF IC). I mangel af samtykke kan transaktionen anfægtes (stk. 2, stk. 3, artikel 35 i RF IC).
Sælger er som udgangspunkt ejer af ejendommen eller en person, der har en begrænset ejendomsret, hvoraf hjemmel til at råde over ejendommen følger. Da kontrakten om salg af fast ejendom imidlertid er konsensuel, giver dens indgåelse kun anledning til obligatoriske forhold mellem parterne, mens ejendomsretlige konsekvenser (overdragelse af ejendomsret i forhold til en ting) er forbundet ved lov med en anden juridisk kendsgerning - statslig registrering af rettigheder (klausul 2 i artikel 223 i Den Russiske Føderations civillovbog) . Sælgeren skal derfor kun være ejer på tidspunktet for overdragelsen af ​​rettigheder, men ikke på tidspunktet for etableringen af ​​et forpligtende forhold mellem ham og køberen. Muligheden for at indgå en aftale afhænger ikke af, om den afhændede ting er til rådighed, og enhver person kan optræde som sælger, uanset om han er ejer eller ej. Undtagelsen er kontrakter, der er underlagt statsregistrering (salg af boliger - klausul 2 i artikel 558 i Den Russiske Føderations civile lovbog, salg af en virksomhed - klausul 3 i artikel 560 i Den Russiske Føderations civile lovbog). I disse tilfælde betragtes aftalen som indgået fra tidspunktet for statsregistrering (klausul 3 i artikel 433 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Sidstnævnte kan ikke udføres, hvis oplysningerne om sælgerens rettigheder i forhold til den fremmedgjorte genstand ikke er indeholdt i Unified State Register.
Emnet for aftalen er fast ejendom (klausul 1 i artikel 549 i Den Russiske Føderations civile lovbog), som ikke er blevet trukket tilbage fra omløb.
Reglerne § 7 kap. 30 i Den Russiske Føderations civile lovbog gælder for salg af enhver fast ejendom. Samtidig kan loven fastlægge de nærmere omstændigheder ved salg af visse typer fast ejendom - se f.eks. art. 558 Civil Code of Den Russiske Føderation (boliglokaler), § 8 Ch. 30 Civil Code of Den Russiske Føderation (virksomheder), art. 37 i Den Russiske Føderations Land Code (jordlodder), paragraf 3 i art. 1, art. 8, i lov om omsætning af landbrugsjord (landbrugsjord).
Genstanden for kontrakten kan i princippet ikke kun være eksisterende, men også "fremtidige" faste ting, dvs. dem, der på tidspunktet for kontraktens indgåelse enten slet ikke eksisterer endnu eller ikke tilhører sælgeren (klausul 2 i artikel 455 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Denne regel har en række undtagelser:
- i kontrakter, der er underlagt statsregistrering (salg af boliger - klausul 2 i artikel 558 i Den Russiske Føderations civillovbog, salg af en virksomhed - klausul 3 i artikel 560 i Den Russiske Føderations civile lovbog), kan emnet kun være fast ejendom ejet af sælger;
- under hensyntagen til paragraf 1 i art. 37 i Den Russiske Føderations Land Code kan ikke fungere som genstand for en købs- og salgsaftale for jordlodder, der endnu ikke eksisterer;
- under hensyntagen til art. 219 i Den Russiske Føderations civile lovbog, kan sådanne objekter som luftfartøjer og søfartøjer, indre navigationsfartøjer og rumobjekter, der ikke har bestået statsregistrering, ikke fungere som genstand for den pågældende aftale.
Reglerne om salg af fast ejendom gælder også ved salg af andel i fællesejeretten til fast ejendom. I dette tilfælde skal reglerne om præferencekøb overholdes (artikel 250 i Den Russiske Føderations civile lov, artikel 12 i den føderale lov "Om omsætning af landbrugsjord").
Betingelsen om emnet er en væsentlig betingelse for kontrakten om salg af fast ejendom (klausul 1 i artikel 432 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Lovgiveren fastsætter særlige krav til emnets detaljeringsgrad (artikel 554 i Den Russiske Føderations civillovbog).
Pris. Da enhver købs- og salgsaftale formidler det økonomiske forhold "varer - penge", kan prisen kun udtrykkes i penge.
Prisen på en kontrakt om salg af fast ejendom er dens væsentlige betingelse (klausul 1 i artikel 555 i Den Russiske Føderations civile lovbog).
Det er tilladt både direkte at angive prisen på den fremmedgjorte ejendom i monetære enheder og at angive metoderne, hvorved en sådan pris ubestrideligt kan bestemmes (klausul 3 i artikel 555 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Muligheden for at fastsætte prisen (gældens valuta) i fremmed valuta er ikke udelukket.
Medmindre andet er bestemt ved lov eller kontrakt, inkluderer prisen for fast ejendom beliggende på en grund prisen for den tilsvarende del af grunden eller retten til den, der er overført med denne fast ejendom (paragraf 2 i artikel 555 i civilloven af Den Russiske Føderation).
Form og tidspunkt for indgåelse af kontrakten. En kontrakt om salg af fast ejendom, under straf for ugyldighed, skal indgås skriftligt ved at udarbejde et dokument underskrevet af parterne (artikel 550 i Den Russiske Føderations civile lovbog).
En ejendomssalgsaftale anses som hovedregel for indgået fra det tidspunkt, den er underskrevet og kræver ikke statsregistrering.
Som en undtagelse, i kraft af en direkte angivelse af loven, kontrakter om salg af boliger (klausul 2 i artikel 558 i Den Russiske Føderations civile lovbog) og kontrakter om salg af virksomheder (klausul 3 i artikel 560 i Civil Code of the Russian Federation) er underlagt statslig registrering. I sådanne situationer er tidspunktet for statens registrering af kontrakten tidspunktet for dens indgåelse (klausul 3 i artikel 433 i Den Russiske Føderations civile lovbog).
Det er nødvendigt at skelne den statslige registrering af overdragelsen af ​​ejerskab i henhold til kontrakten fra den statslige registrering af kontrakten. Sidstnævnte er påkrævet i alle tilfælde (klausul 1 i artikel 131 i Den Russiske Føderations civile lovbog, paragraf 1 i artikel 4 i loven om statslig registrering af rettigheder). Desuden påvirker dens fravær ikke gyldigheden af ​​kontrakten, men betyder kun dens manglende opfyldelse.