I moderne verden Hovedtyperne af udlån til befolkningen er forbrugs- og realkreditlån. I vores arbejde studerer vi realkreditudlån.

På trods af alle deres eksterne ligheder har disse typer af udlån forskellige mål, sikring af lånet, antallet af emner for kredittransaktionen, statens deltagelse og rolle, socioøkonomisk betydning og indvirkning på udviklingen af ​​den nationale økonomi. A.G. Kulikov, professor, DEN bemærker, at "disse forskelle er så betydelige, at vi kan og bør betragte dem som to uafhængige typer af kredit og følgelig to uafhængige typer af udlån."

Efter at have studeret den økonomiske litteratur om det undersøgte problem kom vi til den konklusion, at flertallet af forfattere påpeger forskellene mellem disse typer af udlån, men stadig betragter realkreditudlån som en del af forbrugerudlån. Denne mening deles af Yu.I. Korobova, A.A. Kazimagomedov, A.A. Gadzhiev, E.F. Zhukov, T.M. Kovaleva og andre V.V. Kiyatkina egenskaber pant til en særlig type lån. Hun udtaler: ”Et realkreditlån, der er en del af et ”forbrugslån”, eller mere præcist et lån til befolkningen, har en række funktioner, der gør det muligt at skelne det primært til en særlig (separat) lånetype. .. Et realkreditlån har de samme egenskaber, som er karakteristiske for et lån som helhed, men med hensyn til arten af ​​bevægelsen af ​​låneværdien, i dets organisation, proceduren for udstedelse og tilbagebetaling og gældsbetjening er det forskelligt fra andre typer lån.”

A.G. deler samme opfattelse. Kulikov og V.S. Ioannina.

De mener, at selvom forbrugs- og realkreditlån er beregnet til befolkningen, er dette kun en lighed, for på nuværende tidspunkt er realkreditlån mest udbredt i boligsektoren og tjener kun til befolkningen, men vi må ikke glemme, at nu meget udviklet jord realkreditlån og erhvervsejendomme.

Derefter modtager befolkningen forbrugslån til køb af diverse varer, for presserende behov. Realkreditlån udstedes ikke kun til køb af bolig, men også til køb af jord og industriejendomme.

Disse to typer udlån adskiller sig i deres sikkerhed. Et realkreditlån har stærk sikkerhed i form af boliger, hvis priser konstant stiger og har derved en stabiliserende effekt på landets kredit- og finanssystem.

Også antallet af enheder i en kredittransaktion i forbrugerudlån er meget mindre end i realkreditudlån.

Og endelig adskiller pakkerne af dokumenter sig væsentligt mellem disse to typer udlån.

Fra alt dette A.G. Kulikov anser "et realkreditlån ikke som forbrugslån, men som langsigtede investeringer i udviklingen af ​​samfundets vigtigste produktionskraft - mennesket, dvs. som en særlig lånetype, fundamentalt forskellig fra andre typer."

I vores undersøgelse vil vi tage os den frihed at tilslutte os denne opfattelse.

Så lad os analysere begrebet realkreditlån, realkreditlån, historien om dets udvikling i Rusland.

Ordet "pant" har græske rødder (fra den græske hypotheke - pant, pant). Det blev først brugt i det 7. århundrede. f.Kr. og betød en søjle gravet ned i skyldnerens grund.

Udtrykket "pant" bruges i følgende betydninger:

Pant af fast ejendom;

Pantet i den pantsatte ejendom og pantegælden.

I civilretlige forhold bruges udtrykket "pant" i betydningen pant i fast ejendom.

Hvis vi henviser til Den Russiske Føderations civile lovbog, forstås et pant som et pant i jord, bygninger, virksomheder, strukturer og anden fast ejendom.

Så et realkreditlån er et lån, hvis tilbagebetalingsforpligtelser er sikret ved pant i fast ejendom (pant).

I den økonomiske ordbog V.M. Pushkareva gav en mere detaljeret definition af et realkreditlån: "Et realkreditlån er et langsigtet lån udstedt til enkeltpersoner og juridiske enheder med sikkerhed i deres ejendomsrettigheder. Den låntager, der har stillet sin ejendom som sikkerhed, kaldes pantsætter, og det kreditinstitut, der har udstedt lånet som sikkerhed, kaldes panthaver. Renterne varierer afhængigt af låntagers økonomiske situation." Der er ingen grundlæggende forskelle i disse og andre definitioner, så lad os tage dem som grundlag.

Hvis lånet ikke tilbagebetales, bliver kreditor ejer af ejendommen. Ud fra dette kan vi konkludere, at realkreditlånet har speciel form bestemmelse.

Retsgrundlaget for realkreditlån i Rusland er bestemt ved lov. De officielle dokumenter, der regulerer realkreditlån, omfatter følgende dokumenter: Civil Code of the Russian Federation dateret 25. oktober 2001 (som ændret den 6. april 2015); Den Russiske Føderations boliglov dateret 29. december 2004. (pr. 11. maj 2015); Føderale love dateret 16. juli 1998 nr. 102-FZ "Om pant (fast ejendomspant)" dateret 29. juli 1998 nr. 135-FZ (sidste udgave dateret 21. juli 2014); "Om vurderingsaktiviteter i Den Russiske Føderation" (pr. 11. juli 2011) nr. 152-FZ "Om realkreditlån værdifulde papirer ah" (pr. 17/11/03)

Emnerne for realkreditudlån er låntager, långiverbanken, Realkreditstyrelsen, investorer, ejendoms-, vurderings- og forsikringsselskaber.

I lærebogen M.Z. Kadzhaeva bemærker kun to emner i realkreditretsforholdet:

Pantsætter - den person, der accepterede ejendommen som sikkerhed; panthaveren er nødvendigvis en kreditor af den forpligtelse, som pantet er sikret;

Pantsætter - den person, der stillede fast ejendom som sikkerhed; pantsætteren kan være en debitor under denne forpligtelse eller en tredjemand, der ikke deltager i denne forpligtelse.

I vores undersøgelse vil vi holde os til M.Z. Kadzhaeva. Det er mere rummeligt og forståeligt.

Panthaveren benytter fortsat den ejendom, som pantet er etableret i.

Pantet giver panthaveren betaling af hovedstolen og renter for lånets anvendelse. Alt dette er legaliseret af låneaftalen.

Jord;

Virksomheder;

Bygninger, konstruktioner, beboelsesbygninger, lejligheder eller dele heraf, sommerhuse, havehuse og andre konstruktioner.

Realkreditlånet er af langsigtet karakter. Det varer normalt 20-30 år. Kun ejendom, der ejes af pantsætteren med ejendomsret eller økonomisk forvaltningsret, kan pantsættes.

Lovgrundlaget for realkreditudlån er panteretten, på grundlag af hvilken der udarbejdes en pantebrevsaftale, og den ejendom, der overdrages til långiver, sælges.

Realkreditlån kan kun eksistere, hvis der er et ejendomsmarked og et udviklet institut til at vurdere det. Realkreditudlån udføres normalt af realkreditinstitutter på grundlag af jordlovgivningen. Sådanne banker har forbud mod at deltage i jordspekulation. Realkreditlån i Rusland har en lang og ret kompleks historie.

I Rusland har begyndelsen af ​​realkreditlån eksisteret i mere end hundrede år. Tilbage i 1861 fik befriede bønder tildelt jord, som de pantsatte mod et lån til køb af frø og landbrugsredskaber. Et pant blev dengang kaldt en træpæl, der blev drevet i jorden, hvilket markerede grænserne for den grund, der blev accepteret som sikkerhed for lånet.

De første banker, der udstedte langfristede lån sikret ved fast ejendom, begyndte at dukke op i anden halvdel af 1700-tallet. Og i begyndelsen af ​​det tyvende århundrede. Rusland havde allerede et ret bredt netværk af realkreditinstitutter og et udviklet realkreditmarked.

I øjeblikket forsøger russiske banker at genoplive realkreditlån ved at bruge både før-revolutionære og moderne Udenlandsk erfaring.

I vores land er de mest udbredte de "amerikanske" og "tyske" modeller. Der anvendes også indenlandske regionale boligfinansieringsmodeller.

Feature Amerikansk model er adskillelsen af ​​banker - kreditorer og kilden til midler. Denne model kaldes også den sekundære realkreditmarkedsmodel (fig. 1). Banken, der har udstedt et realkreditlån, sælger det straks til en finansiel formidler (conduit). Således realkreditinstitutter, der opererer efter modellen sekundært marked, fra kreditinstitutter bliver til finansielle formidlere. Der er ingen tiltrukket midler eller lån på deres balance. Dette hjalp dem ikke med at undgå kriser. Alle husker stadig krisen i 2008 - 2010, hvor amerikanske bankers tab beløb sig til mere end 5.000 milliarder dollars, og realkreditinstitutternes tab blev dækket af staten.

Ris. 1. American Mortgage Model Diagram

Før krisen i 2008 blev ideen om udstedere af pantsikrede værdipapirer af den amerikanske model foretrukket i Rusland på føderalt niveau. For at implementere dette koncept blev agenturet for realkreditudlån oprettet, og det føderale budget omfattede garantier for værdipapirer udstedt af agenturet. Bureauet fungerer som køber af realkreditlån fra kommercielle banker.

Agenturets mål er bestemt af dekretet fra Den Russiske Føderations regering af 26. august 1996 N 1010 "Om agenturet for realkreditudlån"; Dekret fra Den Russiske Føderations regering af 25. august 2001 nr. 628 "Om godkendelse af reglerne for levering af statsgarantier Den Russiske Føderation på lån fra AHML OJSC, charteret, agenturets forretningsplan. Et alternativ til den "amerikanske" model for realkreditlån i Rusland er oprettelsen af ​​et system med opsparing og lån (SSK), der ligner det system, der fungerer i Tyskland. kilde til midler er i dette tilfælde målindskud i specialiserede kreditinstitutter. Investoren forpligter sig til at bidrage med et bestemt beløb månedligt til et målindskud til en rente i nogen tid. Værdien af ​​denne rente er lavere end markedsrenten. akkumuleret halvdelen af ​​midlerne til at købe en lejlighed, modtager han den anden del på kredit til en kurs, der er lavere end markedsgennemsnittet. Midler, der stilles til rådighed for SSC-indskydere, bruges til at udstede lån til SSC-medlemmer, der allerede har gennemført akkumuleringsperioden. er den såkaldte shared-equity-konstruktion, som mislykkedes.På grund af ufuldkommen lovgivning opstod der konflikter mellem ejendomsmæglere, udviklere, aktionærer. Man skal blot huske hvor mange mennesker der stod tilbage uden penge og lejligheder

Hvad angår det nuværende, blev der ifølge Bank of Russia i 2014 udstedt mere end 1 million realkreditlån til et samlet beløb på 1,76 billioner. rubler, hvilket er 1,23 gange højere end niveauet i 2013 i kvantitative termer og 1,30 gange i monetære termer, ifølge AHML-gennemgangen.

I øjeblikket er væksten på realkreditmarkedet aftaget.

Hovedårsagerne til afmatningen på realkreditmarkedet var stigende realkreditrenter og bankernes skærpede krav til låntagere. På den anden side blev efterspørgslen efter realkreditlån i 2014 understøttet af befolkningens investeringsaktivitet på grund af devalueringen af ​​rublen og forventninger om en fremtidig stigning i lejlighedspriserne.

Prognoserne for realkreditudlån i 2015 er skuffende:

Et markant fald i efterspørgslen efter lån og boliger generelt;

Fastfrysning af byggeri og mangel på nybyggeri;

Lad os overveje de elementer, der udgør realkreditsystemet og processen med dets funktion.

I processen med dets funktion skal realkreditsystemet udføre to funktioner:

· sikre mobilisering af midler til finansiering af boliglån;

· yde og servicere lån.

I den indenlandske videnskabelige litteratur er begrebet et realkreditsystem endnu ikke undersøgt tilstrækkeligt. Dette skyldes i høj grad, at realkreditsystemet i Rusland begyndte at fungere relativt for nylig. Der er en udtalelse, ifølge hvilken realkreditsystemet er et sæt af kreditinstitutter og infrastrukturelementer, såvel som forholdet mellem dem, der sikrer gennemførelsen af ​​udlån med sikkerhed i fast ejendom.

Som ethvert andet system er realkreditsystemet en række indbyrdes forbundne elementer. Elementerne i realkreditsystemet er:

· emner for realkreditlån;

· genstande for realkreditlån;

· sikring af et realkreditlån;

· organisatorisk og økonomisk grundlag for realkreditudlån.

Under hensyn hertil foreslås følgende definition: Realkreditsystemet er et kompleks af emner, objekter og sikkerheder for realkreditlån, der samvirker med hinanden på ét organisatorisk og økonomisk grundlag.

Lad os se nærmere på elementerne i systemet. Et af hovedelementerne i realkreditsystemet er dets emner. Emner for realkreditlån omfatter: låntager, långiver, ejendomsselskaber, forsikringsselskaber, investorer, regering.

Det afgørende element i markedet for realkreditlån er udlånsobjekt– et af de grundlæggende elementer i realkreditlån til boliger.

I bred forstand et objekt(fra lat. objekt- vare) udlån- dette er den ting eller proces, som et lån ydes til, for hvilken der foretages en lånetransaktion. Objekterne for realkreditlån kan være næsten alle objekter og processer, hvis finansiering krævede at opnå et lån med sikkerhed i fast ejendom.

Objekterne for realkreditlån kan kun være:

· erhvervelse og udvikling af jord til boligbyggeri;

· opførelse og genopbygning af boliger;

· køb af bolig.

Afhængigt af låneobjektet er der tre typer realkreditlån:

· til erhvervelse af jord til boligbyggeri;

· til opførelse og genopbygning af boliger;

· til køb af bolig.

Et integreret element i realkreditsystemet er sikkerhedlån.

Et realkreditlån er en form for ejendomssikkerhed, der tjener som sikkerhed for opfyldelsen af ​​en monetær forpligtelse for at opnå et realkreditlån. Samtidig er et realkreditlån en form for sikkerhed, hvor den pantsatte ejendom ikke overdrages til långiver, men forbliver hos pantsætter (låntager).

Brugen af ​​udtrykket "pant" til at henvise til pantsætning af fast ejendom i lovgivningen i forskellige lande bruges til at henvise til tre juridiske kategorier:

1) pantsætning af fast ejendom med henblik på opnåelse af et realkreditlån (rent juridisk funktion af pant);

2) pant (der er andre navne på en gældsattest, der bekræfter panthaverens rettigheder under den forpligtelse, pantet sikrer);

3) et realkreditlån (pengelån) udstedt til en låntager af en långiver med sikkerhed i fast ejendom ( økonomisk funktion realkreditlån).

Realkreditlån er altid sikret med sikkerhed i fast ejendom - et realkreditlån, boliglån - ved pant i fast ejendom. Den vigtigste og oftest eneste sikkerhed for denne form for udlån er pant i boliger købt med lånte midler. Der indgås en tilsvarende aftale mellem pengeinstituttet og låntager, hvorefter låntager er panthaver, og pengeinstitut er panthaver, indtil låntager fuldt ud opfylder sine forpligtelser til at tilbagebetale lånet og betale renter. Misligholder pantsætteren (låntageren) sine forpligtelser, har panthaveren (kreditoren) ret til at fyldestgøre sine krav på bekostning af værdien af ​​det pantsatte.

Ved modtagelse af et realkreditlån kan låntager stille andre former for sikkerhed: Pantsætning af eksisterende bolig, pantsætning af anden ejendom ejet af låntager, garantier og kautionister fra tredjemand (f.eks. låntagers arbejdsgivere).

Baseret på gældende lovgivningsnormer og sikkerhedsstillelsesprocedurer, der anvendes i praksis, skelnes mere end 20 forskellige typer af sikkerhedsstillelse, som adskiller sig fra hinanden på mange måder. Tre kategorier af sikkerhedsstillelse er mest betydningsfulde:

1) parternes holdning til den pantsatte ejendom;

2) nærmere oplysninger om pantobjekterne;

3) lånebetingelser.

I forhold til parterne i det pantsatte er der tre typer af pantsætning:

· klassisk pant (det mest almindelige), hvor ejendommen forbliver hos pantsætteren;

· pant, når sikkerheden overdrages til panthaveren - kreditor;

· et fast pant, hvis genstanden forbliver hos debitor, men under panthaverens lås og segl eller påføres visse identifikationsmærker, der angiver pantet.

Udlånsemner, udlånsformål og sikkerhedsstillelse er grundlæggende elementer moderne system realkreditlån til boliger. På grund af deres betydning er de underlagt visse krav, i henhold til hvilke udlån udføres under visse betingelser.

Låntageren skal som genstand for realkreditudlån have tilstrækkelig kreditværdighed for at kunne modtage et lån – ikke alle, der ansøger om lån, bliver låntagere. Samtidig kan ikke alle pengeinstitutter yde realkreditlån, men kun en bank, der har tilstrækkelige langsigtede kreditressourcer, det nødvendige personale mv.

Der stilles også krav om genstanden for realkreditudlån - det skal være køb af bolig som ejendom (ikke leje mv.). Sikkerhed for et boliglån skal opfylde kravene til kvalitet og fuldstændighed. Overholdelse af kravene til grundlæggende elementer er en af ​​betingelserne for udlån.

Betingelserne for realkreditlån omfatter også:

· respekt for begge parters interesser i transaktionen - låntager skal være tilfreds med renten, låneafdragsordningen, banken skal være tilfreds med låntagers kreditværdighed, kvaliteten af ​​den stillede sikkerhed osv.

· overholdelse af de grundlæggende principper for udlån - haster, betaling, tilbagebetaling, samt det obligatoriske princip om målrettet tilvejebringelse og brug af kredit (lånet ydes kun til køb af bolig) og princippet om lånesikkerhed.

Bankudlån udføres altid i nøje overensstemmelse med principperne for udlån, som repræsenterer kravene til at organisere kreditprocessen og er de indledende regler for brug af en bestemt form for kredit, der sikrer tilbagebetalingen.

Principperne for udlån, herunder realkreditlån, omfatter:

1) tilbagebetaling;

2) hastende udlån;

3) målrettet natur;

4) lånesikkerhed;

5) tilbagebetaling af banklån;

6) differentieret karakter af udlån.

tilbagebetaling af lån– dette princip udtrykker behovet for rettidig tilbagelevering af finansielle ressourcer modtaget fra långiver, efterhånden som de frigøres fra låntagers indkomst. Dette princip kommer til sit praktiske udtryk i den gradvise tilbagebetaling af et specifikt lån ved at overføre det passende beløb Penge på konto hos det kreditinstitut (eller anden kreditor), der har stillet dem til rådighed, eller ved at indskyde kontanter i bankens kasse, hvilket sikrer fornyelsen af ​​bankens kreditressourcer som en nødvendig betingelse for fortsættelsen af ​​dens lovpligtige virksomhed. Garantien for tilbagebetaling er dokumenter om kundens solvens. Realkreditlån ydes på tilbagebetalingspligtig basis, da alle långivers risici er forsikret, og i tilfælde af låntagers manglende evne til at tilbagebetale lånet, tilbagebetales det. Forsikringsselskab eller den pantsatte lejlighed sælges på auktion, og lånet tilbagebetales af provenuet fra salget.

Lånetid– dette princip afspejler behovet for at tilbagebetale lånet, som ikke på noget tidspunkt er acceptabelt for låntageren, men inden for en præcist defineret periode fastsat i låneaftalen eller et dokument, der erstatter det. Overtrædelse af denne betingelse er et tilstrækkeligt grundlag for, at långiveren kan anvende økonomiske sanktioner over for låntageren i form af en stigning i de opkrævede renter og med en yderligere forsinkelse (i Rusland - mere end tre måneder) - fremlæggelse af økonomiske krav i retten . Overtrædelse af det hastende med tilbagebetaling af lån er en destabiliserende faktor for banken, da det forstyrrer balancen mellem tiltrukket og placerede midler med hensyn til vilkår, som er fyldt med økonomiske tab. Et boliglåns langsigtede karakter kræver en lang tilbagebetalingstid.

Udbetaling af lån– dette er ikke kun behovet for, at låntageren direkte returnerer de kreditressourcer, der er modtaget fra banken, men også for at betale for retten til at bruge dem. Den økonomiske essens af lånegebyret afspejles i fordelingen af ​​yderligere overskud opnået ved brugen mellem låntager og långiver. Ved realkreditudlån kommer den økonomiske essens af lånegebyret til udtryk i omfordelingen af ​​en del af låntagerens personlige indkomst til fordel for banken.

Det pågældende princip kommer til sit praktiske udtryk i processen med at fastlægge størrelsen af ​​bankrenter på realkreditlån, som udfører tre hovedfunktioner:

· omfordeling af en del af enkeltpersoners indkomst;

· regulering af produktion og cirkulation gennem fordeling af lånekapital på sektor-, tværsektorielt og internationalt niveau;

· Anti-inflationær beskyttelse af bankkunders kontante opsparing i krisestadier af økonomisk udvikling.

Satsen (eller satsen) for lånerente, defineret som forholdet mellem mængden af ​​årlig indkomst modtaget på lånekapital og størrelsen af ​​det ydede lån, fungerer som prisen på kreditressourcer.

Ved at bekræfte rollen som et realkreditlån som en af ​​de varer, der tilbydes på et specialiseret marked, tilskynder betalingen af ​​lånet låntageren til at bruge det på den mest produktive måde, og vigtigst af alt, rettidig tilbagebetaling. Grundlæggende forskellig fra den traditionelle prismekanisme for andre typer varer, hvis afgørende element er de socialt nødvendige lønomkostninger for deres produktion, boliglånspris afspejler det generelle forhold mellem udbud og efterspørgsel på lånekapitalmarkedet og afhænger af en række faktorer, herunder faktorer af rent opportunistisk karakter:

· cyklisk udvikling af en markedsøkonomi (i recessionsstadiet stiger lånerenter som regel, i fase med hurtig genopretning falder de);

· tempoet i inflationsprocessen (som i praksis endda halter noget efter stigningstakten i lånerenter);

· priserne på tiltrukket ressourcer;

· effektiviteten af ​​statens kreditregulering udført gennem regnskabspolitikker Centralbank i gang med udlån til kommercielle banker;

· dynamikken i enkeltpersoners kontantbesparelser (med en tendens til at reducere dem, lånerenter stiger som regel);

· situationen på det internationale kreditmarked (f.eks. førte USA's politik med at øge kreditomkostningerne i 80'erne af det sidste århundrede til tiltrækningen af ​​udenlandsk kapital til amerikanske banker, hvilket påvirkede tilstanden af ​​de tilsvarende nationale markeder);

· dynamik i produktion og cirkulation, som bestemmer behovene for kreditressourcer hos de tilsvarende kategorier af potentielle låntagere.

Lånesikkerhed– dette er behovet for at sikre beskyttelsen af ​​långivers ejendomsinteresser i tilfælde af en mulig overtrædelse fra låntagerens side af sine forpligtelser. I realkreditlån til boliger overholdes dette princip ved den obligatoriske levering af en lejlighed købt med lånemidler som sikkerhed. Om nødvendigt anvendes andre former for sikkerhed, fx garanti fra arbejdsgiverorganisationen.

Lånets målrettede karakter– Dette princip gælder også for realkreditlån, hvilket udtrykker behovet for målrettet brug af midler modtaget fra långiver. Hovedformålet med at få et realkreditlån er at tilfredsstille låntagers boligbehov ved at købe en lejlighed. Dette kommer praktisk til udtryk i det relevante afsnit af låneaftalen, som fastlægger det specifikke formål med lånet, samt i processen med bankkontrol med låntagers overholdelse af denne betingelse. Overtrædelse af denne forpligtelse kan give anledning til førtidig tilbagekaldelse af lånet. Den påtænkte anvendelse af et realkreditlån sikres ved en direkte overførsel af midler til lejlighedssælgeren, hvilket bekræftes af relevante dokumenter om låntagers brug af det modtagne lån.

Differentieret karakter af lånet. En differentieret tilgang fra et kreditinstituts side til forskellige kategorier af potentielle låntagere til boliglån. Den praktiske gennemførelse af dette princip kan afhænge både af en bestemt banks individuelle interesser og af den centraliserede politik, som staten fører for at støtte visse kategorier af borgere, når de køber bolig på kredit. Dette princip overholdes, når banken udvikler sin egen metode til at analysere låntagers kreditværdighed (inklusive en ansøgningsformular om et boliglån), og når der udarbejdes forskellige føderale, republikanske og byprogrammer for præferentielle realkreditlån, hvis formål er at støtte visse kategorier af borgere i boligkøb.

Mulighed for realisering af sikkerhedsstillelsen – især vigtig betingelse specifikt til boliglån, da sikkerheden er boligejendomme, som har forholdsvis lav likviditet; dets gennemførelse, når der indgives tvangsauktion på det, er en langvarig og dyr proces.

Det kontraktlige grundlag for relationerne mellem emnerne for realkreditlån - mellem emnerne i kreditforhold indgås relevante aftaler, der definerer alle parter i kredittransaktionen, herunder parternes rettigheder, forpligtelser og ansvar.

For en effektiv gennemførelse af realkreditudlån til boliger er det også nødvendigt at opfylde en række specifikke betingelser, nemlig:

· andel af lånet fra boligudgifter. På grund af den ekstreme vanskelighed ved fraflytning under tvangsauktion bør denne andel være ret beskeden - ikke mere end 70%. Jo større andel af boligudgifterne betales af låntagers egne midler, jo stærkere er incitamentet for ham til at tilbagebetale lånet. Erfaringerne fra mange lande viser, at alt andet lige (familieindkomst, andelen af ​​månedlige lånebetalinger i indkomsten osv.), er det tilstrækkeligt at investere dine egne midler på 30 % af prisen på den købte bolig til betydeligt reducere sandsynligheden for manglende betaling af lånet;

· andel af lånebetalinger i låntagers indkomst. Under forhold med økonomisk usikkerhed og mulighed for ændringer i realværdien af ​​låntagers indkomst (han kan skifte arbejdssted, miste sit arbejde, hans løn kan ophøre med at blive udbetalt osv.) i de næste 1-2 år, dette andel på tidspunktet for udstedelse af lånet bør også være ret lav – ikke mere end 25-40% af indkomsten;

· lånetype: traditionel lånetype med fast rente (permanent realkreditlån) og realkreditlån med variable ydelser.

· Lånets løbetid: i gennemsnit 10-15 år, nogle gange op til 25 år. En forlængelse af kreditperioden gør det naturligvis muligt at øge tilgængeligheden af ​​kredit for låntageren, men det er urentabelt for banken, da den omdirigerer sine ressourcer i en for lang periode.

Ud over de grundlæggende elementer omfatter realkreditsystemet et organisatorisk og økonomisk grundlag, som inkluderer udlånsstadierne som en vis sekvens af obligatoriske procedurer samt teknologien i selve udlånsprocessen, det vil sige lånedokumentation, proceduren for udstedelse og tilbagebetaling af lånet, samt kontrolproceduren i processen låneservice.

Faser af realkreditlån. Konventionelt kan der skelnes mellem flere hovedstadier:

1. Foreløbig kvalifikation af kunden (visuel vurdering af kunden, forklaring af vilkårene for udlån til kunden).

2. Indsamling og behandling af oplysninger om den potentielle låntager (diverse henvendelser f.eks. på arbejdspladsen, til skattekontoret mv.).

3. Vurdering af sandsynligheden for tilbagebetaling af lån og vurdering af bankens risici.

4. Beslutning om et lån.

5. Indgåelse af en kredittransaktion.

6. Låneservice.

Den indledende fase kan betragtes som bankens tiltrækning af midler til at yde realkreditlån. På hvert trin udfører bankspecialister passende aktiviteter og udarbejder en række dokumenter (stadierne og teknologien i realkreditudlånsprocessen diskuteres i emne nr. 4).

Analyse af de økonomiske grundprincipper for realkreditlån gav os mulighed for at fremhæve følgende funktioner:

1) strukturen af ​​et realkreditlån omfatter sikkerhed;

2) den udlånte værdi har ingen yderligere brugsværdi;

3) den udlånte værdi ikke er af forskudskarakter;

4) tilbagebetaling af et realkreditlån er ikke tilbagebetaling "kvadrat";

5) realkreditlånet er af langsigtet karakter (hvis løbetiden er kortere, er der en forvridning i udlånsprocessen);

6) et realkreditlån har altid en forbrugsform, en pengeform og oftest en bankform;

7) realkreditsystemet har en udvidet emnesammensætning (markedsdeltagere);

8) genstanden for realkreditlån er køb af bolig;

9) realkreditlån er altid sikret i boligejendomme;

10) realkreditlån kræver opfyldelse af en række specifikke betingelser (størrelse udbetaling, andel af lånebetalinger i låntagers indkomst osv.).

GRUNDLÆGGENDE FOR realkreditlån

Moskva
2006

UDKBBKO

Kapitel 1 – Ph.d. N.S. Pastukhova og ph.d. N.N. Rogozhina; kapitel 2 - N.S. Pastukhova, N.N. Rogozhin og A.A. Tumanov; kapitel 3–4 – Ph.d. A.B. Kopeikin; kapitel 5-6 – A.B. Kopeikin Og N.S. Pastukhova; Kapitel 7 – N.N. Rogozhina; Kapitel 8 – N.S. Pastukhova Og N.N. Rogozhina; kapitel 9-10 – N.S. Pastukhova; Kapitel 11 – A.B. Kopeikin; Kapitel 12 – N.N. Rogozhina; Kapitel 13 – A.B. Kopeikin Og N.S. Pastukhova; kapitel 14-15 – A.B. Kopeikin; kapitel 16-18 – N.S. Pastukhova Og N.N. Rogozhina; kapitel 19-21 – N.N. Rogozhina; kapitel 22-23 – A.B. Kopeikin,N.S. Pastukhova Og N.N. Rogozhina, kapitel 24 – A.B. Kopeikin, Ph.D. A.Yu. Tkachenko Og M.O. Yakubov; Kapitel 25 – A.B. Kopeikin Og M.O. Yakubov

Om Fundamentals of Realkredit / udg. N.B. Kosareva. ― M.: Fonden “Institute of Urban Economics”, 2006. ― s. Bogen er helliget en lang række grundlæggende problemstillinger og problemer i udviklingen af ​​boligfinansieringssystemet, med særlig opmærksomhed på langfristet realkreditlån som hovedelementet i dette system. Dets særlige relevans bestemmes af vigtigheden for Rusland af at løse problemet med at give borgerne boliger. Udviklingen af ​​realkreditlån er blandt opgaverne for det prioriterede nationale projekt "Billige og komfortable boliger til russiske borgere." Publikationen indeholder de mest opdaterede data om det russiske realkreditmarked, ændringer i lovgivningen, der former betingelserne for at øge omfanget af realkreditudlån, og udsigterne for udviklingen af ​​realkreditlån. Først og fremmest henvender det sig til specialister fra banker, realkreditinstitutter og boligfonde, ansatte i offentlige myndigheder, der danner og implementerer boligpolitik, ansatte i regionale og kommunale forvaltninger, udvikling af boligfinansierings- og realkreditudlånsprogrammer, alle, der er interesserede i spørgsmål om boliglån og boligfinansiering, og kan også være nyttige for lærere, bachelor- og kandidatstuderende fra universiteter med speciale inden for boligøkonomi, finans og bank. .

Denne publikation er udarbejdet med støtte fra United States Agency for International Development (DU SAGDE)
Synspunkterne fra forfatterne til denne publikation afspejler ikke nødvendigvis synspunkterne fra United States Agency for International Development (DU SAGDE)

© Institute of Urban Economics Foundation, 2006

Introduktion……………………………………………………………………………………………………………..
En deljeg. System for realkreditlån til boliger i Rusland og i udlandet……….. Kapitel 1. Grundlæggende elementer og stadier af realkreditudlånsprocessen...
Kapitel 2. Udvikling af boligfinansieringssystemet i Rusland……………………….
Del II. Lovgrundlaget for realkreditlån……………………………………… Kapitel 3. Lovgrundlag for realkreditlån ………………………………….
Kapitel 4. Pant i grunde………………………………………………………….
En delIII. Risici nårboligrealkreditlån, grundlæggende prisfastsættelse ..... Kapitel 5. Analyse og risikovurdering af realkreditudlån …………………
Kapitel 6. Grundlæggende om prisfastsættelse for realkreditlån……………
Del IV. Værktøjer brugt tilpantboligudlån……… Kapitel 7. Traditionelle realkreditinstrumenter ………………………….
Kapitel 8. Alternative realkreditinstrumenter……………………….
En delV. De vigtigste stadier i at yde og servicere realkreditlån ………………………………………………………………………………………………………………………… …. Kapitel 9. Prækvalificering af låntager og ansøgning om realkreditlån…………………………………………………………………………………………………. .
Kapitel 10. Vurdering af sandsynligheden for tilbagebetaling af lån (garantiprocedure)………..
Kapitel 11. Karakteristika ved låneprocessen…………………………………
Kapitel 12. Processen med at servicere realkreditlån i en bank …………………………...
En delVI. Problemer med finansiering af realkreditlån …………………. Kapitel 13. Grundlæggende modeller for at rejse midler til finansiering af langfristede realkreditlån …………………………………………………………………..
Kapitel 14. Realkreditobligationer som et værktøj til finansiering af langfristede realkreditlån (ved at bruge eksemplet med USA og Tyskland)………………………………………………………………
Kapitel 15. Problemer og udsigter for brugen af ​​pantesikrede værdipapirer i Rusland..
Kapitel 16. Boligspareprogrammer………………………………………….
Del VII. Udenlandsk erfaring med udvikling af boliglånesystemer.....
Kapitel 17. Vesteuropæiske landes erfaringer inden for boliglån…………………………………………………………………………………………..
Kapitel 18. Dannelse og udvikling af realkreditlån til boliger i nogle lande i Østeuropa og SNG …………………………………………………………………..
Kapitel 19. Tilgange til realkreditlån til borgere med lav indkomst. Erfaring fra USA og andre lande………………………………………………………………...
En delVIII. Markedsinfrastrukturboligrealkreditlån……………… Kapitel 20. Grundlæggende tilgange til ejendomsvurdering til realkreditudlån......
Kapitel 21. Forsikringssystem for realkreditudlån (fast ejendom, liv, ejendomsret) ………………………………………………………………………………………………… .
Kapitel 22. Kreditrisikoforsikring for realkreditudlån (realkreditforsikring) ……………………………………………………………………… ......... ...................
Kapitel 23. Kreditbureauer i realkreditsystemet……………
En delIX. Udlån til boligbyggeri………………………………………………………………… Kapitel 24. Egenskaber ved at yde lån til boligbyggeri……… Kapitel 25. Egenskaber ved finansiering af boligbyggeri i Rusland………….
Bibliografi ………………………………………………………………………………………….Ansøgninger Liste over vigtigste retsakter, der regulerer realkreditlån………………… Beskrivelse af pakken af ​​føderale love, der sigter mod at skabe et billigt boligmarked………………………………………………………………… …… …………………

INTRODUKTION

Gud ved, hvad der altid foregik i mit hus, alt de talte om var gæld og realkreditlån. Ved du ikke, hvad et realkreditlån er? Det må være en frygtelig ting - min gamle kone ville rive sig i håret, så snart den gamle mand begyndte at tale om et realkreditlån, og det ville ende med et slagsmål.

Julio Cortazar. Forfølger

Uden at løse så vigtige socioøkonomiske problemer som at øge prisen på boliger til den russiske befolkning og øge andelen af ​​boligejere, er stabilisering af samfundet umuligt. For at løse disse problemer er det nødvendigt at skabe et markedssystem for boligfinansiering, der vil tilfredsstille befolkningens effektive efterspørgsel efter boliger. Under systemet boligfinansiering, som består af to indbyrdes forbundne elementer: finansiering af boligbyggeri og finansiering af befolkningens køb af boliger, henviser til et indbyrdes forbundne sæt af juridiske, økonomiske og organisatoriske betingelser og forudsætninger skabt for at tiltrække finansielle, herunder kredit, midler til boligbyggeri og borgernes køb af boliger. Finansieringskilder kan være kreditmidler fra banker og andre låneinstitutter, midler lånt fra det finansielle marked og det private investeringsmarked, målrettede opsparinger af borgere samt statstilskud og tilskud ydet i forskellige former. De vigtigste former for boligfinansiering omfatter långivning, herunder realkreditlån, direkte investering, budgetfinansiering, kapitalandele fra investorer, både juridiske enheder og enkeltpersoner, i opførelsen af ​​beboelsesejendomme og ydelse af budgettilskud til borgere med henblik på køb af bolig. . I forbindelse med en reduktion i budgetfinansiering til byggeri og levering af boliger til befolkningen er hovedkilden til midler til køb af bolig borgernes indkomst såvel som banklån, som det er tilfældet i de fleste økonomisk udviklede lande af verden. Den vigtigste rolle i boligfinansieringssystemet er givet til realkreditlån til boliger. Generelt pant er en måde at sikre låntagers forpligtelse over for långiver i form af pant i fast ejendom, når kreditor får dækket sine pengekrav fra værdien af ​​den pantsatte fast ejendom. Genstanden for et realkreditlån kan være: individuelle og multi-lejlighed beboelsesejendomme, lejligheder, grunde, bygninger, strukturer og anden fast ejendom. Realkreditudlån– bankers levering af langfristede lån til køb eller opførelse af fast ejendom med sikkerhed i fast ejendom. En særlig plads i realkreditsystemet indtager langsigtede realkreditlån boligudlån til borgere udføres af banker og specialiserede kreditorganisationer, herunder realkreditselskaber, spare- og låneforeninger, byggeforeninger, kreditforeninger, bygge- og sparekasser mv. Realkreditudlån til borgere har en række bl.a. Karakteristiske træk: lang sigt lån (10-15, i nogle lande op til 30 år); lånenes målrettede karakter, som involverer køb af bolig ved hjælp af lånemidler; sikring af lånet som sikkerhed for den købte bolig. I de fleste lande i verden er realkreditlån den primære finansieringsform til tilvejebringelse af boliger til borgere. Systemet med langsigtede realkreditlån indtager en central plads i fælles system boligfinansiering, indflydelse på tilfredsstillelsesniveauet for befolkningens boligbehov, udviklingen af ​​finans- og kreditsektoren, boligbyggeri og regionernes og byernes samlede økonomi. Dette er den vigtigste forbindelse mellem bank- og realsektoren i økonomien, finans- og boligmarkederne, investorer og låntagere. At yde langfristede realkreditlån til borgere med henblik på køb af bolig giver staten mulighed for at løse en lang række vigtige socioøkonomiske problemer:

landets arbejdende befolkning får mulighed for selvstændigt, uden økonomisk bistand fra staten, at forbedre deres levevilkår; byggekomplekset får en ekstra impuls til at øge mængden af ​​boligbyggeri på grund af øget effektiv efterspørgsel fra boligkøbere; banksektoren udvider betydeligt sine realkreditudlån til boliger, hvilket skaber et stabilt og lovende marked for finansielle tjenesteydelser til befolkningen; investorer (pensionskasser, forsikrings- og investeringsselskaber, andre juridiske enheder og enkeltpersoner) har mulighed for at investere frie midler i nye pålidelige langsigtede finansielle instrumenter skabt på baggrund af langfristede boliglån sikret ved realkreditlån.

Markedsreformer i den russiske boligsektor, som begyndte i 1990'erne, satte nye mål og mål for boligfinansieringssystemet. Der er behov for at forstå og søge efter nye tilgange og metoder til udvikling af denne vigtige sektor af økonomien, som samtidig er forbundet med bolig- og boligbyggerimarkedet og det nyoprettede finans- og kreditsystem. Privatisering af boliger og liberalisering af boligmarkedet krævede som reformens første skridt indførelse af nye former og metoder til finansiering af boligbyggeri, nye tilgange generelt til at imødekomme befolkningens boligbehov. At løse problemet med at forbedre borgernes levevilkår i en markedsøkonomi er umuligt uden at skabe en tilstrækkelig lovgivningsmæssige rammer, et effektivt operativsystem for kredit- og finansielle institutioner. Dette indebærer skabelsen af ​​juridiske og økonomiske betingelser for skabelse, udvikling og effektiv funktion af boligmarkedet, et pålideligt system for regulering og registrering af rettigheder til fast ejendom samt indførelse af nye former og metoder for finansiering og tiltrække investeringer på dette område. I det 20. århundrede indså regeringerne i de fleste udviklede lande og udviklingslande vigtigheden og den usædvanlige sociale betydning af at skabe effektivt system finansiering, der giver borgerne mulighed for ved hjælp af deres indkomst og lån fra banker og andre pengeinstitutter at blive boligejere. Boligfinansieringssystemet udviklede sig særligt hurtigt i anden halvdel af forrige århundrede og blev grundlaget ikke kun for den sociale stabilisering af samfundet, men også for en effektiv økonomisk udvikling. Det er indlysende, at udviklingen af ​​boligfinansieringssystemet afhænger af landets historiske fortid, dets omfang, geografiske karakteristika, institutionelle struktur, politisk organisering, økonomisk udviklingsniveau, kulturelle traditioner og befolkningens uddannelses- og beredskabsgrad mht. nye løsninger, primært til indførelse af realkreditudlån. Regeringens deltagelse i udviklingen af ​​denne sektor i forskellige lande viste sig i forskellige former, men analysen viser, at med al mangfoldigheden af ​​nationale lovgivningssystemer på dette område, med alle funktionerne i organisationen af ​​kredit- og finansielle systemer, de anvendte kreditinstrumenter, former for tiltrækning af investeringer, tilgange til støtte og subsidiering af efterspørgslen fra befolkningen, er der nogle generelle tendenser og udviklingsmønstre på boligmarkederne, som også er acceptable for Rusland. Statens hovedrolle i udviklingen af ​​realkreditsystemet er at skabe de nødvendige juridiske og regulatoriske rammer, betingelser for udvikling af institutionel infrastruktur, tilsyn og regulering af deltagernes aktiviteter, samt at skabe et forståeligt og gennemsigtigt system til at øge tilgængeligheden af ​​realkreditlån for borgerne. Denne lærebog undersøger et kompleks af problemstillinger og problemer i udviklingen af ​​boligfinansieringssystemet, med særlig opmærksomhed på de grundlæggende spørgsmål om udviklingen af ​​langsigtede realkreditlån som hovedelementet i dette system. En deljegundervisningshjælp er helliget rollen og stedet for realkreditudlån til befolkningen i det overordnede system for boligfinansiering. De grundlæggende begreber og egenskaber langsigtede realkreditlån, dets hovedelementer og stadier; en beskrivelse af den nuværende tilstand af realkreditsystemet i Rusland er givet; Den eksisterende erfaring med implementering af forskellige realkreditprogrammer udviklet og implementeret på niveau med både individuelle banker og regioner blev analyseret. En delII er helliget retsgrundlaget for realkreditudlån. Den analyserer de lovgivningsmæssige rammer for realkreditudlån til boliger, undersøger den føderale lov "om realkreditlån (pant af fast ejendom)", de vigtigste bestemmelser Civil Code Den Russiske Føderation relateret til realkreditudlån samt problemer med afskærmning i tilfælde af overtrædelse fra låntagerens side af vilkårene i låneaftalen og realkreditaftalen. Funktioner beskrevet lovlig regulering belåning af grunde, problemer og anvisninger for deres løsning både i udlandet og i Rusland, hvilket er særligt vigtigt med henblik på at udvikle realkreditlån i den enkelte boligsektor. DelvisIII giver en beskrivelse af de hovedtyper af risici, der opstår ved ydelse af langfristede realkreditlån til befolkningen med henblik på køb af bolig (kreditrisiko, renterisiko, likviditetsrisiko i et kreditinstitut, førtidig tilbagebetalingsrisiko, valutarisiko, risici forbundet med inflation). De vigtigste årsager til risici analyseres, og mulige tilgange til at reducere forskellige risici beskrives. De vigtigste metoder til prisfastsættelse af realkreditudlån præsenteres, hovedkomponenterne i lånerenten overvejes, og de faktorer, der påvirker dens størrelse og ændring, analyseres. DelvisIV realkreditinstrumenter, der anvendes i praksis både i Rusland og i udlandet, er beskrevet, forskellige låneordninger er opsummeret, samt de værktøjer, der anvendes til deres beregning og tilbagebetaling. overvejes forskellige slags kreditinstrumenter, der traditionelt anvendes i USA og andre lande med et udviklet realkreditlånsmarked, karakteristikaene ved et standard annuitetslån og dets forskellige modifikationer. Der lægges særlig vægt på "alternative" kreditinstrumenter udviklet til brug i lande, der er i en økonomisk situation, der er ugunstig for langfristet realkreditudlån, ledsaget af høj og volatil inflation, et fald i befolkningens realindkomst, usikkerhed i de økonomiske udsigter mht. udvikling og pludselige pludselige ændringer på de finansielle markeder. En delV er helliget en detaljeret beskrivelse af hvert trin i levering og servicering af realkreditlån. Metoder til at prækvalificere en låntager, regler for indsamling af oplysninger om ham og udfyldelse af en ansøgning om et realkreditlån overvejes. Der gives en definition af de grundlæggende begreber og procedurer, der anvendes i processen med at tegne realkreditlån. De vigtigste områder inden for underwriting relateret til vurdering af kundens solvens, sikring af et lån, metoden til beregning af det maksimale rådighedsbeløb for låntager og andre forhold, der er nødvendige for at træffe beslutning om bevilling af et lån, beskrives. Et særligt kapitel undersøger mekanismen for gennemførelse af en kredittransaktion samt de grundlæggende krav, betingelser og indhold i låneaftalen, boligpantaftalen og aftalen om overdragelse af fordringer under et realkreditlån. Procedurerne for registrering, konklusion og statsregistrering disse kontrakter. En af de længste og sidste faser af realkreditudlånsprocessen er låneservicefasen. Kapitlet, der er afsat til disse spørgsmål, beskriver de opgaver, der blev løst på tidspunktet for servicering af et realkreditlån, de funktioner, som udføres af låneinspektører, funktionerne i at servicere lån med forskellige afdragsordninger, arbejde med problemlån og de vigtigste tilgange til professionel låneservice i en bank. En delVI Lærebogen er helliget økonomisk støtte til realkreditlån. De vigtigste modeller for finansiering af langfristede realkreditlån, der eksisterer i verdenspraksis, overvejes: modellen for universelle kommercielle banker, modellen for kontraktlig opsparing, modellen for specialiserede realkreditinstitutter, modellen for det sekundære marked for realkreditlån. Et særskilt kapitel er viet boligspareprogrammernes rolle i realkreditsystemet, og erfaringerne herom fra de vest- og østeuropæiske lande gennemgås. Problemerne og udsigterne for at bruge realkreditsikrede værdipapirer - realkreditlån - som en af ​​måderne til at refinansiere langfristede realkreditlån i Rusland analyseres. Der gives en beskrivelse af realkreditobligationer i udstedelsesgrad, herunder de vigtigste typer og karakteristika ved deres udstedelse og cirkulation. DelvisVII beskriver udenlandske erfaringer med udvikling af realkreditsystemer til boliger, især erfaringer fra USA, Frankrig, Tyskland, Danmark og Storbritannien. Erfaringerne med dannelsen og udviklingen af ​​realkreditlån i nogle lande i Østeuropa og SNG (Polen, Litauen, Kasakhstan, Tjekkiet, Den Slovakiske Republik) tages også i betragtning. En delVIII indeholder materiale, der afslører indholdet af enkelte elementer i realkreditmarkedets infrastruktur. De vigtigste typer og former for forsikring, der anvendes i realkreditlån, overvejes, herunder boligforsikring, låntagers livsforsikring og ejendomsforsikring. Der gives en beskrivelse af kreditrisikoforsikringssystemer, der eksisterer i udlandet, og mulighederne for at skabe et sådant system i Rusland. Kreditbureauernes rolle i realkreditsystemet og funktionerne i deres funktion i nogle fremmede lande afsløres. Derudover præsenteres de vigtigste tilgange til ejendomsvurdering til realkreditudlån. DelvisIX Funktionerne ved finansiering og udlån til boligbyggeri overvejes. Forfatterne vil gerne takke alle, der deltog i forberedelsen af ​​denne tutorial for deres hjælp og støtte. Særlig tak går til Raymond Strike, hvis konsultationer og anbefalinger hjalp med at skrive bogen.

1. 1. 1 Realkreditudlånets essens og betydning. Statens rolle i udviklingen af ​​føderale realkreditudlånsprogrammer

   Historie

   Kapitel 1. Teoretisk grundlag for realkreditudlån 81.1 Realkreditudlånets essens og betydning. Statens rolle i udviklingen af ​​føderale realkreditudlånsprogrammer 8

2. I. finansielle, økonomiske og juridiske aspekter af realkreditlån

   Historie

   I sin besked til Forbundsforsamlingen sagde præsidenten for Den Russiske Føderation V.V. Putin berørte problemet med at forbedre realkreditsystemet: "Udviklingen af ​​realkreditsystemet bør blive et område med prioriteret opmærksomhed for den føderale regering

3. Anbefalinger til banker om at tiltrække ressourcer til realkreditudlån Forslag til omsætning af realkreditlån som kontrolmetode

   Eksamensbevis

   Pant, det vil sige at sikre opfyldelsen af ​​forskellige finansielle, økonomiske og civile forpligtelser ved hjælp af ejendomssikkerhed, har traditionelt tjent i lande med udviklede markedsøkonomier som en af ​​de vigtigste

4. Realkredit boligbank udlån

   Historie

   Historien om udviklingen af ​​kreditforhold og deres hovedled - banken - går hundreder af år tilbage. Hele denne tid var de i gang med at forbedre og tilpasse sig eksisterende økonomiske og politiske strukturer.

5. Planintroduktion 3 Afsnit Teoretiske aspekter af organisering af realkreditlån i Rusland. 6 1 Realkreditlåns historie og realkreditudlånets nuværende tilstand i Rusland. 6

   Dokument

   Rusland, der integrerer sig i det globale finansielle system og bliver et fuldgyldigt medlem af det globale erhvervsliv, vedtager og udvikler forretningsformer, der er testet i Vesten.

Udtrykket "pant" bruges i følgende tilfælde:

1) når man taler om pantsætning af fast ejendom ejet af pantsætteren (for eksempel grunde, bygninger og strukturer) med det formål at opnå et realkreditlån;

2) når en interesseret modtager midler fra et kreditinstitut til videre erhvervelse af en ejendom (lejlighed). Samtidig er lånet målrettet, hvilket er væsentligt i forhold til yderligere lovregulering af opståede retsforhold, og den angivne ejendom pantsættes til kreditinstituttet.

Det, der er fælles i begge tilfælde, er pantsætning af fast ejendom (jord, virksomheder, bygninger, strukturer, lejligheder osv.) for at opnå midler (lån, kredit).

Dermed, pant(fra det græske hypotheke - pant) repræsenterer type sikkerhedsstillelse, hvori den pantsatte ejendom (dette er fast ejendom, sædvanligvis jord og bygninger på den) forbliver i pantsætters besiddelse, indtil betalingen forfalder.

I det første tilfælde indebærer denne formelle juridiske definition følgende: du indgår en realkreditaftale med den bank efter eget valg, og på grundlag af denne aftale giver den dig de penge, du skal bruge til at købe en lejlighed (eller anden reel ejendom).

Den anden form for sikkerhed i realkreditudlån er, når du under samme aftale ikke pantsætter den nye lejlighed, du køber, men den gamle, som du allerede ejede før indgåelse af låneaftalen.

For at bruge det udstedte lån betaler du banken de i låneaftalen fastsatte renter og tilbagefører de lånte midler i form af månedlige ydelser til banken, også fastsat i låneaftalen. Ejendom (lejlighed) købt på kredit forbliver pantsat (pant) til banken, indtil lånet er fuldt tilbagebetalt, selvom du formelt set vil være ejer af ejendommen.

Men hvis din økonomiske situation ændrer sig, hvilket fx gør det umuligt for dig at opfylde dine låneforpligtelser, sælger banken lejligheden og returnerer dens penge.

Denne ret er fastsat i art. 334 i Den Russiske Føderations civile lovbog (i det følgende benævnt Den Russiske Føderations civile lovbog), hvorefter den bank, der har udstedt lånet, som kreditor under den forpligtelse, der er sikret ved pantsætningen, har ret til at tilfælde af manglende opfyldelse af denne forpligtelse fra skyldnerens side, for at få godtgørelse fra værdien af ​​den pantsatte ejendom, fortrinsvis før denne persons andre kreditorer.

Da nye retsforhold opstår som følge af tinglysning af et realkreditlån, skal du være opmærksom på en række juridiske forhold. Dette skal gøres, før du underskriver den relevante aftale med banken for at kende til alle de mulige konsekvenser af en eller anden af ​​dine handlinger.

Et pant er en måde at sikre en forpligtelse på (sammen med en bod, en kaution, en bankgaranti og et depositum, som ikke er omtalt i denne sag), dvs. der kan etableres pant som sikkerhedsstillelse for at sikre hovedforpligtelsen:

1) i henhold til en låneaftale;

2) i henhold til en låneaftale;

3) andre forpligtelser, herunder dem, der er baseret på køb og salg, leasing, kontrakt, anden aftale, skade, medmindre andet er fastsat i føderal lov.

Et særskilt spørgsmål vedrører emnet realkreditlån. Listen over ejendom, der kan pantsættes i henhold til en realkreditaftale, er begrænset ved lov. Således er den faste ejendom, der er angivet i stk. 130 i Den Russiske Føderations civile lovbog, hvortil rettighederne er registreret på den måde, der er etableret for statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det, herunder:

1) jordlodder, bortset fra jordlodder, der er i statsligt eller kommunalt eje, eller en del af en grund, hvis areal er mindre. mindste størrelse, etableret ved regler for de konstituerende enheder i Den Russiske Føderation og regler for lokale myndigheder for jorder til forskellige formål og tilladte anvendelser (artikel 63 i den føderale lov af 16. juli 1998 nr. 102-FZ "Om pant (pant af fast ejendom) )” (herefter benævnt lov om realkreditlån).

2) virksomheder, samt bygninger, konstruktioner og anden fast ejendom, der anvendes i erhvervsvirksomhed;

3) beboelsesbygninger, lejligheder og dele af beboelsesbygninger og lejligheder, bestående af et eller flere isolerede rum;

4) hytter, havehuse, garager og andre bygninger til forbrugerformål;

5) luftfartøjer og søfartøjer, fartøjer til indlandssejlads og rumobjekter.

Bygninger, herunder beboelsesbygninger og andre konstruktioner og konstruktioner direkte forbundet med grunden, kan være genstand for pant i henhold til følgende krav. Pant i en bygning eller et anlæg (herunder beboelse) er kun tilladt med samtidig pant i henhold til samme aftale af den grund, hvorpå denne bygning eller konstruktion er beliggende, eller en del af denne grund, der funktionelt leverer pantobjektet, eller lejeret til denne grund eller dens tilsvarende del tilhørende pantsætteren. Tilhører den grund, hvorpå de nævnte pantsatte genstande er beliggende, pantsætteren med ret til varig brug af grunden, gælder panteretten ikke for denne. Når der foretages udlæg på sådanne genstande, erhverver den, der erhverver ejendomsretten til denne ejendom, brugsretten til grunden på samme vilkår og i samme omfang som den tidligere ejer (pantsætter) af den faste ejendom.

Pant i beboelsesejendomme og lejligheder har en række funktioner.

Pant i enkelt- og flerlejlighedsboliger og lejligheder, der er i statsligt eller kommunalt eje, er ikke tilladt.

Pant i en beboelsesejendom eller lejlighed, der ejes af mindreårige, personer med begrænset retsevne eller uarbejdsdygtige personer, over hvem der er oprettet værgemål eller formynderskab, sker på særskilt måde, som er fastsat i civil lovgivning. Afhændelse af boliger, hvor familiemedlemmer til ejeren af ​​denne bolig, som er under værgemål eller bemyndigelse eller mindreårige medlemmer af ejerens familie efterladt uden forældremyndighed, bor (hvilket er bekendt af værgemåls- og tillidsmyndigheden), hvis dette berører disse personers rettigheder eller lovligt beskyttede interesser, er tilladt med samtykke fra værgemåls- og formynderskabsmyndigheden. Et sådant samtykke kan gives, hvis disse personers rettigheder eller juridisk beskyttede interesser ikke påvirkes.

Værgemåls- og formynderskabsmyndighedernes samtykke til afhændelse og (eller) belåning af den bolig, hvori disse personer bor, eller en begrundet beslutning om at nægte et sådant samtykke, skal indsendes skriftligt til ansøgeren senest 30 dage efter den dato for indgivelse af ansøgningen med anmodningen give et sådant samtykke. Og det kan anfægtes i retten.

Ved belåning af en lejlighed i et flerboligbebyggelse, hvoraf dele i henhold til § 1 i art. 290 i Den Russiske Føderations civile lovbog er i fælles ejerskab af pantsætteren og andre personer; sammen med boliglokalerne anses den tilsvarende andel i retten til fælles ejendomsret til en boligbygning som belånt.

Medmindre andet er fastsat i føderal lov eller en aftale, erhverves eller bygges et bolighus eller lejlighed helt eller delvist ved brug af kreditmidler fra en bank eller anden kreditorganisation eller midler fra et målrettet lån ydet af en anden juridisk enhed til køb eller opførelse af et beboelseshus eller lejlighed anses for at være i pant fra tidspunktet for statsregistrering af låntagers ejerskab af et beboelseshus eller lejlighed.

Pantsætteren af ​​dette pant er en bank eller anden kreditorganisation eller juridisk enhed, der har ydet et lån eller målrettet lån til køb eller opførelse af en boligbygning eller lejlighed.

Medmindre andet er fastsat i aftalen, anses den ting, der er genstand for pantet, som pantsat sammen med tilbehør (artikel 135 i Den Russiske Føderations civile lovbog) som en enkelt helhed. En del af ejendommen, hvis opdeling i naturalier er umulig uden at ændre dens formål (udelelige ting), kan ikke være et selvstændigt panteobjekt.

Et eksempel er en situation, hvor det blev nødvendigt at optage et realkreditlån med sikkerhed i en del af lokalerne, for eksempel en etage i en bygning, selvom ejendomsretten til denne ejendom var tinglyst som ejendommen som helhed. I dette tilfælde vil et pant være muligt, hvis ejendommen er opdelt i dele, og rettighederne til hver af dem er tinglyst.

Da art. 76 i loven om realkreditlån tillader også pant i sådanne genstande som boligbyggerier under opførelse, så er disse normer også underlagt anvendelse på pant i ufærdige fast ejendom, der bygges på en grund i overensstemmelse med kravene i den russiske lovgivning Føderation.

Der kan stiftes pant i den tidligere angivne ejendom, forudsat at det tilkommer pantsætteren i ejendomsretten eller i den økonomiske forvaltningsret. Som allerede nævnt skal rettighederne til det registreres på den måde, der er fastsat for den statslige registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den, og dette faktum skal bekræftes af relevante dokumenter.

Pantelån er ikke tilladt følgende ejendom:

1) taget ud af cirkulation,

2) ejendom, for hvilken i henhold til art. 50 i den føderale lov af 21. juli 1997 nr. 119-FZ "Om tvangsfuldbyrdelsessager" kan ikke udelukkes (det er angivet i listen over typer af borgeres ejendom, der ikke kan udelukkes udøvende dokumenter);

3) ejendom, med hensyn til obligatorisk privatisering, eller hvis privatisering er forbudt. Denne regel gælder for boliger, der stilles til rådighed for borgere i henhold til sociale lejeaftaler efter 1. marts 2005, såvel som for dem, der er i forfald, i sovesale, i huse i lukkede militærlejre, samt kontorboliger med undtagelse af boligerne bestand af statsbrug og andre landbrugsvirksomheder, svarende til dem, og boligmassen af ​​stationære socialsikringsinstitutioner beliggende i landdistrikter. Disse ovennævnte lokaler kan ikke privatiseres, og de kan derfor ikke være genstand for et realkreditlån.

Ved første øjekast er alt enkelt og overskueligt. Men i denne proces væsentligt flere spørgsmål end svar. Vi vil se på de mest almindelige nedenfor.

I mellemtiden et par ord om, hvorfor alt, hvad der på den ene eller anden måde er relateret til realkreditlån, bliver interessant for en bred vifte af landets borgere.

Vanskeligheden ved at realisere den forfatningsmæssige ret til bolig er et smertefuldt spørgsmål for de fleste mennesker i Rusland. Gamle metoder og tilgange var tidligere ineffektive, men nu virker de simpelthen ikke. Regeringen, de regionale og lokale myndigheder bør fokusere på at sikre, at mindst en tredjedel af landets borgere i 2010 (og ikke en tiendedel som i dag) kan købe en lejlighed, der lever op til moderne krav, ved at bruge deres egen opsparing og med hjælp fra boliger lån.

Boliglån skal blive langsigtet og tilgængeligt for borgerne. Og for at væksten i efterspørgslen efter boliger ikke kun fører til et prishop, bør der sikres konkurrencedygtige vilkår for boligbyggeriet.

Meddelelsen oplistede handlinger, der ville medføre væsentlige ændringer i den nuværende situation.

1. Vi har for det første brug for økonomiske mekanismer, der gør det muligt at forbedre boligforholdene ikke kun gennem opsparing og løbende indtjening, men gennem folks fremtidige indkomster, og for det andet klare juridiske betingelser for udvikling af langsigtede boliglån – både for borgerne og professionelle udviklere.

Pantet bør blive på en tilgængelig måde løsninger på problemer for mennesker med gennemsnitsindkomster. Der skal naturligvis også andre former for finansiering til, som borgerdeltagelse i fællesbyggeri og boligspareprogrammer. Og det statslige system for registrering af rettigheder til fast ejendom, bureauet, bør arbejde effektivt for at løse alle disse problemer kredithistorier, et udviklet marked for realkreditværdipapirer.

2. Det er nødvendigt at bryde monopolet på byggemarkederne. Kommunernes vedtagelse af klare regler for arealanvendelse og udvikling, forenkling af procedurer for tilladelser og godkendelser til byggeri, forberedelse af den nødvendige tekniske og kommunale infrastruktur - alle disse foranstaltninger bør sigte mod at reducere byggetiden og -omkostningerne.

3. Det grundlæggende spørgsmål er garantier for ejendomsrettigheder for bona fide-købere af boliger. Transaktioner på dets marked bør kun finde sted gennem gennemsigtige, forståelige og, vigtigere, billige procedurer.

4. Det er nødvendigt at genoprette orden i udbuddet af socialt boligbyggeri. At få bolig under en social lejeaftale bør blive tilgængelig for dem, der virkelig har brug for det. Derudover bør der ydes yderligere foranstaltninger til målrettet støtte til visse kategorier af borgere, især unge familier.

Nogle tiltag er blevet truffet i denne retning, men de er ikke tilstrækkelige.

Nu, på trods af de mange vanskeligheder forbundet med realkreditlån og den relative "ungdom" af denne form for sikkerhed i Rusland, er et realkreditlån for mange borgere det eneste mulig måde hurtig løsning på boligproblemet. Når alt kommer til alt, gør denne type lån det muligt straks at flytte til en ny lejlighed, i stedet for at vente med at tilbagebetale hele gælden, klemme sig sammen i en gammel eller lejet bolig. Derudover er et realkreditlån fordelagtigt ved, at det fastsætter prisen på lejligheden på købstidspunktet.

Antag, at du købte en lejlighed under en realkreditaftale i år, og den kostede 450 tusind rubler. Næste år vil prisen på den samme lejlighed allerede være omkring 500 tusind rubler. (prisvækst er ca. 18-20% om året), er det klart, at du i år vinder 50 tusind rubler, da lånebeløbet, som du skal optage fra banken, vil være mindre med præcis dette beløb, og derfor vil det beløb, du udbetaler som renter på lånet, være væsentligt lavere.

Ifølge statistikker, volumen russisk marked Realkreditudlånet er vokset 10 gange siden 2001. Ejendomsmarkedsforskere foreslår, at med denne udvikling af realkreditlån vil mængden af ​​denne sektor af økonomien vokse til 3 milliarder dollars i de næste tre år, og øget konkurrence mellem bankerne vil hjælpe med at reducere renterne til 9%. I øjeblikket er de mest almindelige realkreditrenter 11-12%, og markedsstørrelsen er $500 millioner. Det er dog for tidligt at tale om et modent realkreditmarked i Rusland.

En klar bekræftelse af dette er det faktum, at selv i Moskva, hvor indkomstniveauet for befolkningen er 2-3 gange højere end indkomstniveauet for befolkningen i andre bosættelser I Rusland vendte mindre end 0,4 % af befolkningen sig til realkreditlån som en måde at købe fast ejendom på. I andre byer i Rusland varierer dette tal fra 0 % til 0,8 %. Årsagerne til denne upopularitet af realkreditlån er befolkningens lave solvens, som opstår på grund af det faktum, at den gennemsnitlige løn i Den Russiske Føderation i dag er omkring 5,5 tusind rubler; høj renter på lån (med gennemsnit løn beregnet i rubler er det ret svært at betale renterne på et lån i udenlandsk valuta); samt væsentlige huller i lovgivningen omkring realkreditudlån.

For at opsummere, hvad der er blevet sagt, gør vi også opmærksom på, at der ifølge Association of Russian Banks (ARB) i 2004 blev udstedt realkreditlån til en værdi af omkring 500 millioner dollars i Rusland, hvilket betyder, at kun 2 % af boligerne blev udstedt. købt med banklån.

1.2. Lovgivning, der regulerer realkreditudlån til borgere (lovgrundlag for realkreditudlån)

Boliglån er reguleret af civil- og boliglovgivningen.

Reglerne i Den Russiske Føderations civile lovbog, der er genstand for anvendelse i tilfælde af retsforhold, der opstår under et realkreditlån, anvendes som følger:

1) hvad angår selve lånet, er det reguleret af bestemmelserne i § 2, stk. 42 ”Kredit”, hvor definitionen af ​​en låneaftale er givet og generelle bestemmelser om dens form;

2) da et pant i det væsentlige er en låneaftale, i hvilken låntager stiller en ejendom til sikkerhed, så gælder bestemmelserne i § 3 i kap. 23 om at sikre opfyldelsen af ​​forpligtelser. Så ifølge art. 334 i Den Russiske Føderations civile lovbog, i kraft af et pant, har en kreditor under en forpligtelse sikret ved et pant ret til, i tilfælde af skyldnerens manglende opfyldelse af denne forpligtelse, at modtage fyldestgørelse før andre kreditorer i person, der ejer denne ejendom. Denne og andre bestemmelser om sikkerhedsstillelse er i overensstemmelse med realkreditloven.

Under hensyntagen til ovenstående er det vigtigste juridiske dokument, der regulerer årsagerne til hændelsen, proceduren for registrering og de juridiske konsekvenser af selve realkreditlånets opståen, selve realkreditloven. Så i overensstemmelse med stk. 3 i artikel 1 i denne lov almindelige regler om pantsætning, der er indeholdt i Den Russiske Føderations civile lovbog, gælder for forhold i henhold til en realkreditaftale i tilfælde, hvor den angivne civillovbog i Den Russiske Føderation eller direkte ved lov ikke fastsætter andre regler. Denne lov, der blev underskrevet af præsidenten for Den Russiske Føderation i 1998, anerkendes af eksperter som den første særlige lov, der regulerer systemet med relationer, der opstår i forbindelse med pantsætning af fast ejendom. Den specificerer betingelserne for at yde lån til erhvervelse af fast ejendom med yderligere pantsætning af rettigheder hertil. Hele kæden af ​​retsforhold mellem parterne i tilfælde af krænkelse af forpligtelser fra låntagers side, samt proceduren for tvangsauktion på den pantsatte ejendom, tages også i betragtning.

Disse spørgsmål er også reguleret af normerne i den civile retsplejelov i Den Russiske Føderation af 14. november 2002 nr. 138-FZ.

Artikel 446 i Den Russiske Føderations civile retsplejelov omfatter boliger (dele heraf) som ejendom, der ikke kan tvangsauktioneres i henhold til eksekutivdokumenter, hvis det for skyldnerens borger og hans familiemedlemmer, der bor sammen i de ejede lokaler, er de eneste lokaler, der er egnede til varig beboelse, bortset fra den i dette stykke nævnte ejendom, hvis den er genstand for pant og kan tvangsauktioneres i henhold til lovgivningen om pant.

Derudover gennemgår alle disse regler regelmæssigt visse ændringer. En sammenligning af den nuværende version med den originale udgave er givet i tabellen.

1.3. Realkreditaftale, rettigheder og forpligtelser for borgere og pengeinstitutter i realkreditudlån

Aftalen om realkreditlån skal nødvendigvis angive:

1) pantets genstand (det bestemmes i aftalen ved angivelse af dets navn, beliggenhed og en beskrivelse, der er tilstrækkelig til at identificere dette emne), samt den ret, i kraft af hvilken den ejendom, der er genstand for pantet, tilhører pantsætteren og navnet på det organ, der udfører statslig registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det (i det følgende benævnt organet, der udfører statsregistrering af rettigheder), som registrerede denne ret for pantsætteren;

2) værdiansættelse af realkreditlånets genstand (det bestemmes i overensstemmelse med lovgivningen i Den Russiske Føderation efter aftale mellem pantsætteren og panthaveren og er angivet i monetære termer);

3) essensen, størrelsen og opfyldelsesperioden for den forpligtelse, der er sikret ved pantet. Det skal nævnes i panteaftalen med angivelse af dets størrelse, grundlaget for dets forekomst og fristen for udførelse. I tilfælde, hvor denne forpligtelse er baseret på en aftale, skal parterne i denne aftale, dato og sted for dens indgåelse angives. Hvis størrelsen af ​​den forpligtelse, der er sikret ved pantet, fremover skal fastsættes, skal pantekontrakten angive fremgangsmåden og andre nødvendige betingelser for dens fastsættelse.

Pantelånsaftalen indgås skriftligt og er tinglysningspligtig. Statens tinglysning af et realkreditlån foretages på placeringen af ​​den ejendom, der er genstand for pantet.

Manglende overholdelse af reglerne om statslig tinglysning af en realkreditaftale medfører dens ugyldighed. En sådan aftale anses for ugyldig.

Pantelånsaftalen anses for indgået og træder i kraft fra tidspunktet for dens statsregistrering.

Statlig registrering af en realkreditaftale er grundlaget for at foretage en panteregistrering i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It.

Tidligere i den tidligere version af lov om realkreditlån denne type kontrakter skulle notariseres og først derefter være underlagt statsregistrering. I dag er behovet for notarisering afskaffet. Selvom i praksis foretrækker mange banker at arbejde efter den tidligere ordning og kræver notarisering af aftalen.

Derudover gør vi opmærksom på potentielle kunder, der har til hensigt at få et realkreditlån, som banker arbejder med affald standard kontrakt, som under ingen omstændigheder vil blive ændret; og hvis det i nogle andre tilfælde, når man indgår aftaler med andre personer, er muligt at diskutere noget, fastlægge det ved at indføre andre betingelser, så er dette simpelthen umuligt, når man underskriver en realkreditaftale.

Proceduren for statslig registrering af et realkreditlån, der opstår i kraft af en aftale om det, er som følger: det udføres på grundlag af en fælles ansøgning fra pantsætter og panthaver.

Skal fremvises:

1) pantekontrakten og dens kopi;

2) dokumenter angivet i panteaftalen som udlæg;

3) dokument, der bekræfter betaling af statsafgift;

4) andre dokumenter, der er nødvendige for statslig registrering af realkreditlån i overensstemmelse med lovgivningen i Den Russiske Føderation om statsregistrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den. Især hvis panthaverens rettigheder er bekræftet af et pant, indsendes pantet og dets kopi også til det organ, der udfører statslig registrering af rettigheder, samtidig med de ovennævnte dokumenter; dokumenter, der er navngivet i pantet som udlæg og deres kopier.

Statsregistrering udføres inden for en måned fra datoen for modtagelse af de dokumenter, der er nødvendige for dens registrering af det organ, der udfører statsregistrering af rettigheder, ved at foretage en registreringsindgang på pantet i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions med det.

Datoen for statslig registrering af pantet er den dag, hvor den angivne registreringsindførsel blev foretaget.

Når pantet opsiges, annulleres den tilsvarende tinglysningspostering. Grundlaget er erklæringer fra den juridiske ejer af pantet, en fælles erklæring fra pantsætter og panthaver eller en afgørelse truffet af en domstol, en voldgiftsret eller en voldgiftsret om at ophæve pantet.

Pant som hæftelse i ejendom, der er pantsat i henhold til en aftale herom, opstår fra tidspunktet for indgåelse af denne aftale.

For at opsummere det sagte bemærker vi, at realkreditaftalen skal overholde de krav, der er fastsat ved lov, uden hvilken denne type aftale ikke er en realkreditaftale. Disse omfatter:

1) grundlaget for indgåelse af en realkreditaftale skal være visse forpligtelser, fx består den i at sikre en forpligtelse i henhold til en kreditaftale, låneaftale mv.

2) realkreditaftalen er indgået i simpel skriftlig form og er underlagt tinglysning.

Parterne i realkreditaftalen er:

1) individuel– pantsætteren, der pantsætter sin ejendom (hvilket er nævnt tidligere);

2) bank, kreditorganisation - en panthaver, der accepterer fast ejendom som sikkerhed for at sikre opfyldelsen af ​​hovedforpligtelsen.

I overensstemmelse med lovgivningen om bankvirksomhed er en kreditorganisation en juridisk enhed, der for at opnå overskud som hovedmål for sin virksomhed på grundlag af særlig tilladelse(licenser) af Bank of Russia har ret til at udføre Bankdrift. En bank er en af ​​måderne at skabe en kreditorganisation på. Han har eneret til at udføre følgende banktransaktioner i alt: at tiltrække midler fra enkeltpersoner og juridiske enheder til indlån, placere disse midler på egne vegne og for egen regning på betingelserne for tilbagebetaling, betaling, hastende, åbning og vedligeholdelse enkeltpersoners og juridiske enheders bankkonti.

Enkelt sagt er hovedlångiveren den såkaldte realkreditinstitut, det vil sige en kreditorganisation, hvis primære aktivitetsform er udlån til enkeltpersoner og juridiske enheder med sikkerhed i fast ejendom.

Parternes rettigheder og forpligtelser i henhold til aftalen fastsat ved lov og omfatter følgende.

1. Låntagers hovedforpligtelse er at tilbagebetale de modtagne lånemidler og betale renter for deres brug.

2. Ejendommen, hvorpå pantet er stiftet, forbliver hos pantsætteren i dennes besiddelse og brug, det vil sige, at skyldneren i henhold til panteaftalen har brugsret efter eget skøn, men har ingen ret til at sælge, bytte eller donere den. uden samtykke panthaver.

3. Pantsætteren har ret til at testamentere det pantsatte. Vilkårene i realkreditaftalen eller anden aftale, der begrænser denne ret for pantsætteren, er ugyldige.

4. Den, der har erhvervet ejendom, der er pantsat i medfør af en panteaftale som følge af dens afhændelse eller ved almen arveskifte, herunder som følge af rekonstruktion. juridisk enhed eller ved arv, træder i pantsætterens sted og bærer alle sidstnævntes forpligtelser i henhold til panteaftalen, herunder dem, der ikke blev korrekt opfyldt af den oprindelige pantsætter.

Den nye pantsætter kan kun fritages for enhver af disse forpligtelser efter aftale med pantsætteren.

5. Ved afhændelse af ejendom, der er pantsat i henhold til en pantaftale (dvs. hvis låntager sælger den pantsatte ejendom uden pantsætters samtykke), i strid med de tidligere angivne krav, har panthaver ret til efter eget skøn at kræve:

a) anerkendelse af transaktionen om afhændelse af pantsat ejendom som ugyldig og anvendelse af konsekvenserne af transaktionens ugyldighed (artikel 167 i Den Russiske Føderations civillovbog);

b) tidlig opfyldelse af den ved pantet sikrede forpligtelse og udlæg i den pantsatte ejendom, uanset hvem der ejer den.

6. Panthaveren har ret til at udtage ejendommen, der er pantsat i henhold til en panteaftale, for for denne ejendoms regning at fyldestgørende krav, der skyldes manglende eller uretmæssig opfyldelse af den ved pantet sikrede forpligtelse, navnlig manglende betaling. eller rettidig betaling af gældsbeløbet helt eller delvist, medmindre andet følger af aftalen .

Derfor skal vi, sammenfattende ovenstående, dvæle ved følgende.

Efter underskrivelse af pantaftalen opstår der juridiske forhold mellem dens parter (panthaveren og panthaveren). Disse fag er udstyret med gensidige rettigheder og pligter.

Panthaveren (debitor i henhold til låneaftalen) er forpligtet til at:

a) forsikre den pantsatte ejendom for dens fulde værdi samt foretage forsikring i overensstemmelse med kreditinstituttets krav (f.eks. ens liv, helbred og arbejdsevne);

b) underrette panthaveren om en trussel om tab eller beskadigelse af den pantsatte ejendom;

c) hvis du har til hensigt at genpantsætte allerede pantsat ejendom, skal du informere hver efterfølgende pantsætter om oplysninger om alle tidligere pantsætninger af denne ejendom, ellers er pantsætteren ansvarlig for tab forvoldt panthaverne.

Ud over forpligtelserne har pantsætteren følgende rettigheder:

a) bruge den belånte lejlighed i overensstemmelse med dets tilsigtede formål (i dette tilfælde til beboelse);

b) for yderligere afhændelse af den pantsatte genstand, overdragelse til leje eller fri afbenyttelse til en anden person, anmode om samtykke fra panthaveren;

c) testamentere den pantsatte ejendom;

d) standse tvangsauktion vedrørende pantsætningens emne og dens videre gennemførelse ved at opfylde den forpligtelse, der er sikret ved pantsætningen;

e) med mindre andet er fastsat i lov om pant og aftalen, har pantsætteren ret til uden panthaverens samtykke at udleje den pantsatte ejendom, overdrage den til midlertidig fri afbenyttelse og efter aftale med anden person give sidstnævnte ret til begrænset brug af denne ejendom (servitut).

Det er rigtigt, at nogle af rettighederne fra ovenstående liste mere ligner pligter, men dette er påkrævet ved lov.

Pantsætteren har til gengæld følgende rettigheder:

1. Overfør dine rettigheder til en anden person:

a) i henhold til en realkreditaftale;

b) på en forpligtelse sikret ved pant (hovedforpligtelse).

2. Krav til pantsætter om at træffe de nødvendige foranstaltninger for at bevare sikkerheden.

3. Kræve førtidig opfyldelse af den forpligtelse, der er sikret ved pantsætningen, i følgende tilfælde:

a) hvis genstand for pantsætning har forladt pantsætters besiddelse i strid med vilkårene i pantsætningsaftalen;

b) pantsætterens overtrædelse af reglerne om erstatning af panteemnet (artikel 345 i Den Russiske Føderations civile lovbog);

c) tab af den pantsatte genstand på grund af forhold, som panthaveren ikke er ansvarlig for;

4. Ikke alene kræve førtidig opfyldelse af den forpligtelse, der er sikret ved pantsætningen, men også, hvis dette krav ikke er opfyldt, udelukke pantets genstand i følgende tilfælde:

a) pantsætters overtrædelse af reglerne om efterfølgende pantsætning;

b) pantsætters manglende opfyldelse af sine forpligtelser;

c) pantsætters overtrædelse af reglerne om afståelse af pantsat ejendom.

Låntagerens handlinger er således meget reguleret af lov og civil lovgivning, og det samme kan ikke siges om kreditinstituttets rettigheder og forpligtelser. Hendes pligter vil blive opfyldt på det tidspunkt, hvor låntageren bevilges et lån til køb af bolig, og ved indgivelse af en ansøgning om statsregistrering.

Hvis vi til dette lægger høje renter, en betydelig del af udbetalingen, samt nationale traditioner i forhold til livet "i gæld", så bliver det klart, hvorfor realkreditlån i temmelig lang tid var en uoverkommelig luksus for flertallet af landets borgere.

Indtil for nylig forklarede de de strenge udlånsbetingelser, som bankerne satte ved høje risici for mulige tab eller manglende tilbagebetaling af lån. Det står nu klart, at frygten på en måde var overdrevet. Og nu overvælder annonceinformation simpelthen potentielle forbrugere med tilbud om endelig at optage et lån og derved løse alle deres problemer.

Som følge heraf bliver situationen for realkreditsystemets klient, omend lidt, mere gunstig.