Dans le cadre de leurs activités financières et économiques, les établissements de santé mettent assez souvent en location des locaux temporairement vacants. La relation entre le locataire et le propriétaire est formalisée par un accord. Quelles sont les différences entre la location financière et la location simple ? Comment va le boulier comptabilité Les transactions de location immobilière sont-elles reflétées ? Comment conserver les registres des biens loués avant le 1er janvier 2018 ?
Le 1er janvier 2018, l'arrêté du ministère des Finances de la Fédération de Russie du 31 décembre 2016 n° 258n est entré en vigueur, approuvant la norme comptable fédérale pour les organismes du secteur public « Loyer » (ci-après dénommée la norme « Loyer »). ). Afin de passer à l'application des dispositions de cette norme, le Ministère des Finances a élaboré :
– Des lignes directrices(contenue en annexe à la lettre du ministère des Finances de la Fédération de Russie du 13 décembre 2017 n° 02-07-07/83463) (ci-après dénommée la lettre n° 02-07-07/83463).
Examinons les questions soulevées dans le préambule de la consultation, sur la base des informations fournies dans les lettres ci-dessus et dans la norme de location elle-même, mais nous déterminerons d'abord la différence entre les contrats de location financière (hors exploitation) et les contrats de location simple. La classification correcte des biens en location simple ou financière (non opérationnelle) est importante pour la prise en compte correcte de ces transactions dans les comptes comptables.
Quelles sont les différences entre la location simple et la location financière ?
La norme Lease classe les contrats de location en contrats de location opérationnels et financiers (non opérationnels).
Les biens loués sont classés à des fins comptables comme objet de location simple , si les conditions d'usage du bien prévoient ce qui suit (article 12 de la norme « Loyer », section II.1 de la Lettre n° 02-07-07/83464) :
1. La durée d'utilisation du bien est moindre et n'est pas comparable à la durée d'utilité restante du bien transféré pour utilisation, précisée lors de sa mise à disposition. On note ici que la durée d'utilité d'un objet de comptabilité de location est la période pendant laquelle il est envisagé que le sujet de la comptabilité dans ses activités utilisera l'objet de comptabilité de location aux fins pour lesquelles il a été reçu (utilisation en vue d'obtenir des avantages économiques avantages ou potentiels utiles associés à l'utilisation de l'objet comptable de location). Lorsque l'on compare la période d'utilisation du bien prévue par les termes du contrat et la durée d'utilité restante du bien transféré pour utilisation, il faut partir de l'obligation de l'utilisateur du bien de restituer l'objet loué (d'utilisation) lors accomplissement du droit d'utiliser la propriété dans un état qui permet au titulaire du droit (propriétaire) de l'utiliser à l'avenir .
2. A la date de classement des objets comptables de location, le montant total du loyer (paiement pour l'usage du bien prévu au contrat pour toute la durée d'utilisation du bien) et le montant de tous les versements (prix de rachat) nécessaire pour exercer le droit de rachat du bien à la fin de la période d'utilisation du bien, à condition que le montant de ces paiements prédétermine la mise en œuvre du rachat spécifié du bien à l'expiration de la période d'utilisation du bien, est inférieure et incomparable avec la juste valeur du bien transféré pour utilisation à la date de classement des objets comptables de location.
Les éléments comptables de location découlant d'un contrat de location, en vertu desquels les loyers ne sont que des paiements pour l'utilisation du bien loué (loyer), sont classés pour les besoins de l'application de la norme « Contrat de location » en éléments comptables de location simple (article 15 du « Contrat de location »). " standard).
Les objets de comptabilité de location sont classés à des fins comptables comme objets de location financière (hors exploitation) , si les conditions d'utilisation du bien prévoient ce qui suit (article 13 de la norme « Loyer ») :
1. La durée d'utilisation du bien est comparable à la durée d'utilité restante du bien transféré pour utilisation, précisée lors de sa mise à disposition.
2. À la date de classement des éléments comptables de location, le montant de tous les paiements de location (avantages économiques attendus du bailleur) est comparable à la juste valeur du bien transféré pour utilisation, déterminée à la date de classement de la comptabilité de location. articles.
3. Transfert de propriété du bien loué au locataire à l'expiration de la durée du bail ou avant son expiration, sous réserve du paiement par le locataire de l'intégralité du prix de rachat stipulé par le contrat. Dans le même temps, le montant du prix de rachat (paiements de rachat) est bien inférieur valeur marchande le bien mis à disposition, compte tenu de son usure naturelle à la fin de la période d'utilisation, qui prédétermine l'achat déterminé du bien par l'utilisateur (locataire).
4. Le bien transféré pour usage est de nature spécialisée, permettant uniquement à l'utilisateur (locataire) de l'utiliser sans changements importants (reconstructions (modifications)).
5. Les biens transférés pour utilisation ne peuvent être remplacés par d'autres biens sans frais financiers supplémentaires.
6. Le droit prioritaire du locataire de prolonger le contrat de bail pour une période supplémentaire tout en maintenant le niveau précédent des loyers ou du loyer, y compris en dessous de la valeur marchande.
7. Les pertes (bénéfices) résultant des variations de la juste valeur du bien transféré pour utilisation pendant la durée du contrat sont attribuées à l'utilisateur de ce bien, y compris en raison d'une augmentation des loyers (loyer) par décision unilatérale du propriétaire (titulaire des droits d'auteur) de la propriété.
Les éléments comptables de location découlant d'un contrat de location prévoyant la mise à disposition par le bailleur d'un échéancier de paiement des loyers (loyer et (ou) valeur de rachat du bien loué) sont classés aux fins de l'application de la norme Contrat de location comme financiers ( (hors exploitation) des éléments comptables des contrats de location.
Dans la plupart des cas, les termes du contrat de location conclu par les établissements de santé, lors de la mise à disposition d'un bien à usage temporaire contre rémunération, répondent aux conditions d'un bail opérationnel. Par conséquent, ci-dessous dans la consultation, nous examinerons les caractéristiques de la réflexion dans les comptes comptables. opérations de transfert de propriété pour utilisation dans le cadre d'un contrat de location simple.
Comment sont reflétées les transactions au titre des contrats de location simple conclus avant le 1er janvier 2018 ?
Étant donné que les notions de « bail d'exploitation », de « bail financier (hors exploitation) », ainsi que la norme « Bail », commencent à être utilisées par les institutions étatiques (municipales) à partir du 1er janvier 2018, les établissements de santé devraient :
renégocier tous les baux conclus avant cette date et n'arrivant pas à échéance fin 2017 ;
déterminer si le contrat est un contrat de location simple ou financier.
Afin d'identifier les objets de comptabilité de location qui font l'objet d'une réflexion sur les comptes comptables concernés (bilan, hors-bilan), l'établissement doit procéder comme suit :
1. Réaliser un inventaire des biens reçus (transférés) pour être utilisés conformément aux contrats conclus avant le 1er janvier 2018 et valables pendant la période d'application de la norme « Loyer » (au titre des contrats valables aussi bien en 2017 que dans l'année(s) ), suivant(s) après).
2. Déterminer la durée d'utilité restante des objets de location simple (conditions d'utilisation restantes du bien).
3. Déterminer le montant des obligations de paiement des loyers pour la durée d'utilité restante des objets (à partir de 2018 et jusqu'à la fin des conditions d'utilisation des objets de comptabilité de location).
4. Générer une attestation comptable (f. 0504833) afin de constituer les soldes d'ouverture des objets comptables de location.
Dans l'état comptable du bailleur (titulaire du bilan) des postes comptables de location simple reflète les opérations suivantes :
5. Rapprocher les indicateurs des objets comptables de location acceptés dans les comptes de bilan et les indicateurs reflétés à fin 2017 (au 1er janvier 2018) selon les comptes analytiques correspondants des comptes de hors-bilan 25 « Biens transférés pour usage rémunéré (loyer) », 26 « Propriété transférée pour une utilisation gratuite. »
6. Vérifier la disponibilité des informations sur le transfert de propriété (partie de propriété) à l'utilisateur dans le cadre d'un contrat de location simple dans la fiche d'inventaire de comptabilisation des actifs non financiers (formulaire 0504031) (ci-après dénommée la fiche d'inventaire (formulaire 0504031)). Si les informations spécifiées ne sont pas disponibles dans la fiche d'inventaire (f. 0504031), elles doivent être inscrites.
7. Rapprocher les indicateurs prévisionnels des revenus reflétés dans le plan d'activités financières et économiques, en termes de loyers, avec le montant des revenus attendus des loyers (compte 0 401 40 121) et, si nécessaire, les ajuster.
Exemple.
Depuis le 1er janvier 2018, l'établissement de santé dispose d'un bail qualifié de contrat de location simple. Le contrat expire en novembre 2018. Le loyer mensuel est de 25 000 RUB.
Lors de la constitution des soldes d'ouverture, les comptes comptables reflètent les opérations dans le cadre d'un contrat de location simple :
Comment les transactions au titre des contrats de location simple conclus après le 01/01/2018 sont-elles reflétées en comptabilité ?
Des dispositions de la norme « Loyers », ainsi que des lettres n° 02-07-07/83464, 02-07-07/83463, il résulte que les comptes suivants sont utilisés en comptabilité pour refléter les opérations de mise à disposition de biens a louer:
– 0 205 21 000 « Règlements avec les payeurs de revenus de location simple », 0 205 22 000 « Règlements avec les payeurs de revenus de location financière » (lors de la prise en compte des règlements de loyers avec l'utilisateur du bien) ;
– 25 « Propriété transférée pour un usage payant (loyer) », 26 « Propriété transférée pour une utilisation gratuite » (les informations sur la propriété transférée pour usage sont reflétées) ;
– 0 401 40 121 « Produits différés des locations simples », 0 401 40 122 « Produits différés des locations financières » (reflète les produits attendus des loyers calculés pour toute la durée d'utilisation du bien prévu à la date de conclusion du l'accord (contrat)) ;
– 0 205 35 000 « Calculs des revenus sur loyers conditionnels », 0 401 10 135 « Revenus de l'exercice en cours sur loyers conditionnels » (reflète les revenus (calculs) sur loyers conditionnels survenus à la date de détermination de leur valeur ( en règle générale, mensuellement));
– 0 401 40 000 « Produits constatés d'avance » (le compte est utilisé uniquement pour refléter les opérations de location-financement et sert à enregistrer les paiements d'intérêts).
Selon les règles établies à compter du 1er janvier 2018, les transactions réalisées par un établissement dans le cadre d'un contrat de location simple se traduiront comme suit :
1. Nous reflétons le transfert de propriété loué comme un mouvement interne de l'objet. Selon le paragraphe 24 de la norme Contrat de location, le transfert d'un objet comptable en location simple à l'utilisateur (preneur) est reflété par le bailleur à la date de classification de l'objet loué comme un mouvement interne d'un actif non financier sans refléter son cession dans les comptes comptables.
Cela se reflète dans les comptes comptables comme suit :
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Débit |
Crédit |
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L'opération de mouvement interne d'un objet se reflète dans le montant de la valeur comptable du bien (équipement) transféré pour utilisation. |
0 101 34 310 |
0 101 34 310 |
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Les informations sont reflétées sur la valeur au bilan des objets de location simple transférés pour utilisation, simultanément avec la réflexion sur les comptes de bilan des transactions sur le mouvement interne d'un objet d'actif non financier (réflexion dans la fiche d'inventaire (f. 0504031) d'une note relative au transfert de l'objet (d'une partie de celui-ci) pour utilisation à un autre titulaire légal) sur les comptes de hors-bilan correspondants |
Note: lors du transfert pour utilisation d'une partie d'un élément d'inventaire d'une immobilisation dans le cas où l'établissement n'a pas pris la décision de séparer la partie transférée du bien (par exemple, un équipement distinct, une voiture, une partie des locaux ), la correspondance sur le mouvement interne ou la séparation de la partie transférée de l'article en stock n'est pas reflétée dans la comptabilité .
2. Nous reflétons le transfert de l'objet (une partie de l'objet) pour utilisation entité légale dans la fiche d'inventaire (f. 0504031).
3. Nous continuons à facturer un amortissement sur l'objet (partie de l'objet) loué. L'amortissement d'un objet d'immobilisation reconnu comme objet de comptabilité de location simple est réalisé en reflétant les dépenses de l'exercice en cours, séparées dans les comptes correspondants du plan comptable de travail de l'entité comptable. L'amortissement est calculé de manière linéaire, en tenant compte de la date d'achèvement de la constitution des amortissements, du taux d'amortissement déterminé pour l'immobilisation comptabilisée en objet de comptabilité de location lors de son acceptation en comptabilité (Section III.3 de la Lettre N° .02-07-07/83464).
4. Nous reflétons les revenus provenant de l'octroi du droit d'utiliser un actif dans le cadre d'un contrat de location simple. Selon l'article 24 de la norme « Location », à compter de la date de classement de l'objet loué (lors du transfert d'un objet comptable en location simple à un utilisateur (preneur), lors d'un mouvement interne d'un actif non financier), le contrat de location suivant les objets comptables sont reconnus par le preneur en comptabilité :
Le locataire (calculs des revenus immobiliers) à hauteur des obligations du locataire (utilisateur) en matière de loyers pour toute la durée d'utilisation de l'objet comptable de location ;
les revenus futurs provenant de l'octroi du droit d'usage du bien (revenus futurs attendus du respect par le bailleur de l'obligation de mettre le bien en service) à hauteur des loyers pour toute la durée d'utilisation de l'objet comptable de location.
Dans les comptes comptables, les écritures de comptabilisation des revenus futurs liés à l'octroi du droit d'usage d'un actif se présentent comme suit :
5. Dans les comptes d'autorisation de dépenses, nous reflétons les affectations prévues (prévues) pour les revenus des locations simples. Ces transactions seront reflétées dans les comptes comptables comme suit :
6. Comparons les indicateurs des comptes 2 401 40 121 « Produits différés des locations simples » et 2 504 00 121 « Missions estimées (prévues, prévisionnelles) des revenus des locations simples » avec le volume des missions reflété dans le plan d'activité financière et économique approuvé, et, si nécessaire, nous apporterons des ajustements aux indicateurs du plan d'activité financière et économique.
7. Nous refléterons la comptabilisation des revenus de l'exercice en cours provenant de l'octroi du droit d'utiliser un actif dans le cadre d'un contrat de location simple (c'est-à-dire que nous transférerons des revenus futurs aux revenus de la période en cours).
La comptabilisation des produits liés à l'octroi du droit d'utilisation d'un bien en location simple en produits de l'exercice en cours s'effectue selon l'une des modalités suivantes (article 25 de la norme « Contrat de location ») :
1) uniformément (mensuellement) pendant toute la durée d'utilisation de l'objet de comptabilité locative ;
2) conformément au calendrier établi du contrat de location (bail immobilier) pour la réception des loyers (loyer).
Dans les comptes comptables, les opérations de comptabilisation des produits de l'exercice en cours se traduisent comme suit :
En cas d'encaissement des loyers (loyer) conformément à l'échéancier établi par la convention, la différence entre l'indicateur de crédit (solde) du compte 0 401 40 121 et l'indicateur de débit (solde) du compte 0 205 21 000 reflète la dette pour règlement des loyers :
a) si la valeur est négative – les créances du bailleur pour les paiements dont le délai de paiement est venu selon l'échéancier prévu au contrat ;
b) si la valeur est positive – le volume des paiements préliminaires (avances) payés avant les délais prévus par l'échéancier de paiement.
Lorsque les revenus d'un contrat de location simple (droit d'utiliser un actif) sont comptabilisés en produits de l'exercice en cours, les revenus futurs d'un contrat de location simple (droit d'utiliser un actif) précédemment comptabilisés sont réduits.
8. Nous comptabilisons les dépenses d'entretien des biens transférés en vertu d'un contrat de location simple, sous réserve d'une présentation ultérieure au locataire (utilisateur) pour remboursement. Coûts d'entretien du bien locatif (par exemple, frais d'exploitation, frais d'entretien, réparations en cours), produits par le bailleur (titulaire du solde du bien) conformément à l'accord (contrat) conclu par lui, sont reflétés dans la procédure généralement établie (sur la base des documents pertinents confirmant le volume de travail effectué et les services consommés).
Les écritures comptables reflétées dans la comptabilité lors de l'engagement des frais d'entretien du bien (lors de l'acceptation des obligations correspondantes) seront les suivantes :
9. Nous reflétons les dépenses sur les loyers conditionnels (revenus provenant du remboursement des frais d'entretien des biens transférés pour utilisation). Les écritures comptables reflétant les revenus perçus par l'établissement provenant du remboursement par le locataire des dépenses d'entretien du bien loué sont reflétées au débit du compte 2 205 35 560 « Augmentation comptes débiteurs sur les revenus des loyers conditionnels » et au crédit du compte 2 401 10 135 « Produits des loyers conditionnels ».
A la fin de la consultation, on note :
1. Un contrat de location est classé comme un contrat de location simple ou un contrat de location-financement (hors exploitation).
2. Le transfert de propriété dans le cadre d'un contrat de location simple est formalisé comme un mouvement interne de l'objet. Lors du transfert d'une partie de la propriété à louer, l'opération de mouvement interne de l'objet n'est reflétée que si, par décision de l'institution, la partie transférée sera retirée de la propriété générale et acceptée pour la comptabilité en tant qu'objet distinct.
3. La politique comptable de l'établissement en ce qui concerne les règles de tenue de la comptabilité des objets de comptabilité de location doit prévoir :
méthodes d'amortissement appliquées aux groupes d'objets comptables de location (nous recommandons d'établir une méthode d'amortissement linéaire) ;
caractéristiques de l'utilisation de documents comptables primaires (consolidés) pour refléter les transactions sur les objets de comptabilité de location, y compris lors de la modification de leurs estimations de valeur en comptabilité, des accords de résiliation anticipée d'utilisation, du reclassement des objets de comptabilité de location ;
la procédure de réalisation d'un inventaire des objets de comptabilité de location, adoptée en tenant compte des dispositions de l'arrêté n° 52n.
Actuellement, jusqu'à 30 % des immobilisations sont achetées au moyen de contrats de location. Il existe les types de location suivants : exploitation, retour, combiné.
Le bail d'exploitation (de service) implique le transfert pour utilisation. Caractéristique importante location simple, la distinguer des autres variétés réside dans la continuation et Entretien actif par le cédant.
L'un des pionniers de telles opérations était IBM. IBM a loué des ordinateurs, du matériel de duplication et de bureau.
D'autres objets nécessitant un financement et un entretien régulier, comme les équipements routiers, les équipements de construction mécanique, etc., sont idéaux pour la location simple.
Dans un tel bail, le bailleur est tenu de service. Les paiements de location incluent généralement les frais d’entretien.
Caractéristique location simple est une dépréciation incomplète de l’actif.
Le bien locatif est loué pour une durée nettement plus courte que le service établi. Dans ce cas, les loyers ne couvrent pas coût total bien locatif.
Plusieurs options s'offrent au propriétaire différentes façons couvrant les leurs. Il est possible de renouveler le contrat de bail, de transférer le bien loué pour l'utiliser à un autre locataire ou de le vendre.
Une clause importante des contrats de location est le contrat de résiliation, qui donne au locataire le droit résiliation anticipée accord. La présence de cette clause permet de qualifier sans ambiguïté le bail d'exploitation.
La norme internationale IAS 17 « Contrats de location » introduit la classification des contrats de location. Le type de bail est déterminé en fonction de la répartition des avantages entre le locataire et le bailleur.
Les avantages découlent des transactions attendues sur la durée de vie de l'actif et de l'appréciation de la valeur.
Les risques sont provoqués par la possibilité de temps d'arrêt, l'obsolescence du bien loué et l'évolution des conditions économiques de son exploitation, entraînant des modifications des conditions du marché.
Location simple se produit si la quasi-totalité des risques et des avantages sont transférés au locataire avec l'actif loué. Il s’agit d’une différence fondamentale avec un crédit-bail ou une vente à tempérament.
Comptabilité des locations simples
Les paiements de location simple sont comptabilisés en ventes de services dans les lignes « charges de la période » pour le preneur et « produits constatés d'avance » pour le bailleur, indiquant un paiement anticipé.
Les loyers, à l'exception des frais d'entretien, etc., sont comptabilisés en charges passibles de pertes. Les radiations sont effectuées de manière linéaire.
Un type de location simple peut être une cession-bail. Le terme signifie que le propriétaire de l'actif vend l'actif et en reçoit. Une fois la transaction finalisée, le vendeur loue le bien vendu.
Selon les conditions dans lesquelles l'actif est loué, le contrat de location est classé par type en exploitation ou en financement.
En cours de préparation nouvelle édition Norme IFRS, dans laquelle la notion de location simple disparaîtra.
Le ministère des Finances de la Russie a préparé des lignes directrices pour l'application des dispositions transitoires du SGH « Immobilisations » en ce qui concerne les questions de réflexion dans la comptabilité sur les comptes de bilan correspondants des actifs immobiliers.
Lors de l'inventaire annuel, veillez à consulter les contrats de location et d'usage gratuit de tous les objets reçus par votre établissement sans garantir le droit de gestion opérationnelle. Désormais, ces objets sont répertoriés dans votre comptabilité derrière le solde du compte 01 ().
Sélectionnez tous les baux et accords d’utilisation gratuite pouvant être considérés comme des baux (financiers) hors exploitation. Pour ce faire, vérifiez que les critères listés dans . Il n'est pas nécessaire que tous les critères soient remplis. Les signes donnés, même individuellement, servent de base au classement du bien en objet de crédit-bail.
Privilégier les critères de location financement. Même si certains signes d'un bail opérationnel sont rencontrés, mais qu'il y a en même temps des signes d'un crédit-bail, classez le bien en crédit-bail.
Malgré la formulation assez complexe de la norme, l'essence des différences entre la location financière et la location simple n'est pas difficile à comprendre. Examinons le problème à l'aide d'exemples.
Exemple 1
La durée de vie utile restante de la propriété est de 20 ans et elle est louée pour la totalité des 20 ans. De plus, selon l'accord, le locataire doit payer un loyer d'un montant de 4,9 millions de roubles. et reçoit le droit d'acheter la propriété.
Dans ce cas, la durée du bail est comparable à la durée d'utilisation restante - l'un des signes d'un crédit-bail est présent. De plus, la durée du contrat de location est importante, mais ce n'est pas le seul critère pour déterminer le type de bail. Un autre signe d'un crédit-bail est la comparabilité du montant total des loyers avec la juste valeur de l'objet (). Si un immeuble peut être acheté sur le marché pour environ 5 millions de roubles et que, selon le contrat de location, vous devrez payer un total de 4,9 millions de roubles, nous pouvons parler de crédit-bail. Dans une telle situation, le locataire, pour ainsi dire, achète le bien.
Essentiellement, dans notre exemple, tout fonctionnalités bénéfiques l'objet visé par le contrat sera transféré au locataire, ce bien en tant qu'objet de crédit-bail doit donc être reflété par le locataire dans le compte 101 (). Mais le bailleur, lors de la location du bien en crédit-bail, a transféré tous ses biens utiles. A l'avenir, il ne pourra plus utiliser le potentiel utile de l'objet ni tirer profit de son utilisation - l'objet ne correspond pas à la notion d'« Actif » (). Le bailleur doit donc le radier du bilan ().
Exemple 2
Si, avec une durée d'utilité restante de 20 ans, l'objet est loué pour seulement 3 ans, c'est le signe d'un bail opérationnel. Lors d'une location simple, le bailleur continue de comptabiliser le bien loué dans le compte 101 (), et le preneur devra comptabiliser le droit d'usage dans un compte spécial (). A cet effet, il est prévu d'introduire un nouveau compte 111 « Droits d'usage des biens » dans le plan comptable à compter du 1er janvier 2018.
Le preneur comptabilise les loyers dans le compte de résultat comme une charge de période répartie uniformément sur la durée du contrat de location.
Les dépenses de location simple sont reflétées dans la comptabilité du preneur comme suit : écritures comptables:
Accumulation des charges de location pour la période de reporting :
Frais de location 1 000
Paiement du loyer :
Charges à payer 1 000
En espèces 1 000
Pour le bailleur, les actifs cédés en location simple sont reflétés au bilan et le bailleur les déprécie. L'amortissement cumulé des actifs loués est comptabilisé en charges à chaque période de reporting.
Les revenus des locations simples se traduisent dans la comptabilité du bailleur par les écritures comptables suivantes : Revenus locatifs à payer pour la période de reporting :
Revenu locatif 1 000
Paiements de loyer reçus :
En espèces 1 000
Comptes clients 1 000
Reflet de la charge d'amortissement :
Charges d'amortissement 500
Amortissement cumulé 500
Un bail foncier est généralement un bail d'exploitation car l'utilisation du terrain n'est pas limitée dans la durée. Si le bail implique l’achat ou le transfert de propriété d’un terrain, alors la transaction est essentiellement une vente à tempérament et le bail doit être capitalisé. Si le prix du terrain représente moins de 25 % de la valeur marchande du bien loué, alors la transaction est considérée comme une location de matériel. Si la part de la valeur du terrain dépasse 25 %, le bail foncier est comptabilisé séparément.
Caractéristiques de la comptabilisation des autres types de baux
Il existe les types de locations suivants :
location par type de vente ;
vendre un actif et le relouer ;
acquisition d'actifs dans le cadre d'un contrat de location ;
louer à crédit.
En cas de location par type de vente, le bailleur (fabricant) reflète la fourniture des produits au titre du contrat location longue durée en tant que source de financement de la production, et le profit se reflète séparément dans deux directions :
Production et vente de produits ;
Investissements dans le cadre d'un contrat de location pendant la durée du bail.
Les revenus de production sont pris en compte lorsque le contrat de location a effectivement eu lieu, c'est-à-dire le montant des créances au titre du contrat de location est égal au prix de vente des produits. Le revenu de production doit être égal à la valeur actualisée des paiements minimaux de location en utilisant le taux d'actualisation approprié. Toutefois, ce taux ne peut être appliqué sans calculer le prix de vente. Si un prix de vente n'est pas disponible ou ne peut pas être déterminé, le bailleur dispose d'un pouvoir discrétionnaire considérable pour déterminer le montant du bénéfice brut des ventes et des intérêts. Toute procédure comptable représente une répartition arbitraire du bénéfice locatif brut entre production et investissement.
Lorsqu'un actif est vendu et reloué, l'entité vend les actifs d'une autre partie et les reloue.
En règle générale, les actifs sont vendus à peu près à leur valeur marchande. L'entreprise reçoit la valeur en espèces de l'équipement et le droit à l'utilisation économique des actifs pendant la durée du bail. En échange, elle s'engage à payer un loyer et cède la propriété des actifs.
Dans le cas d'un crédit-bail, la vente d'un actif suivie d'une location est la manière dont le bailleur apporte un financement au preneur en utilisant l'actif.
comme garantie. L'excédent du produit de la vente sur la valeur comptable, s'il est reconnu, sera différé et comptabilisé en résultat sur la durée du contrat de location.
Dans le cas d'un contrat de location simple, où les loyers et le prix de vente sont déterminés à la juste valeur, une vente ordinaire a lieu et tout gain ou perte est comptabilisé immédiatement.
Lorsque le prix de vente est inférieur à la juste valeur, tout gain ou perte est comptabilisé immédiatement à moins que la perte ne soit compensée par des loyers futurs à des prix inférieurs au marché. Dans ce cas, il est différé et comptabilisé en résultat au prorata des loyers sur la durée d'utilisation du bien.
Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l'excédent par rapport à la juste valeur est différé et radié sur la période pendant laquelle l'actif sera utilisé.
Si la juste valeur au moment de la transaction est inférieure à la valeur comptable, une perte égale à la différence entre la valeur comptable et la juste valeur est comptabilisée immédiatement.
Contrairement aux accords bilatéraux décrits ci-dessus, lors d’une location avec prêt, 3 parties interviennent :
locataire,
bailleur ou actionnaire,
créancier.
Du point de vue du locataire, il n'y a aucune différence entre un bail avec effet de levier et les autres types de baux. Le bailleur acquiert les actifs conformément aux termes du contrat de location et finance cet achat en partie avec sa propre part de l'investissement, par exemple 20 % (d'où le nom de « participant au capital »). Les 80 % restants sont payés par le ou les créanciers à long terme. En règle générale, le prêt est garanti par un nantissement d’actifs, un contrat de location et un loyer. Le bailleur est l'emprunteur. En tant que propriétaire du bien, le bailleur a le droit de retenir tous les paiements associés à ce type de bien.
Le loyer comprend la juste évaluation et les intérêts ( IAS17).
Le crédit-bail est utilisé sous les formes de location simple et de crédit-bail, ou de crédit-bail. Il est régi par la norme IAS 17. Dans le cadre d'une location simple, le bien figure au bilan du bailleur et est amorti et déprécié conformément à ses méthodes comptables. Le bailleur supporte donc des risques et des récompenses importants. Les revenus locatifs ne sont pas actualisés. Le loyer du locataire est un coût de location courant et est inclus dans les charges conformément au dispositif de génération de revenus locatifs. Le financement des frais de réparation de l'installation est déterminé d'un commun accord entre les parties. Les contrats de location simple peuvent être de courte ou de longue durée (plus d'un an).
Avec le crédit-bail, le locataire (preneur) utilise les objets loués pour produire, vendre, percevoir des revenus - mais supporte également les risques liés à l'objet loué (usure, réparations, non-rentabilité). Dans ce cas, l'objet est la propriété du bailleur (bailleur), et le locataire en est seul propriétaire. Bien entendu, il peut acheter le bien à la fin de la durée du bail, mais avant cela, il est obligé de payer la totalité du loyer au bailleur, c'est-à-dire avoir effectivement payé le bien locatif.
Le leasing protège les intérêts du bailleur, donc le contrat de location est irrévocable pour le preneur (seul le bailleur peut le modifier), le loyer contient la juste valeur du bien et les intérêts (instrument financier de crédit), la durée du bail est longue (dépasse moitié vie utile prestations de l'installation), une dépréciation est constatée par le preneur. Si les signes répertoriés sont absents, alors le bail dans le reporting est reconnu comme en exploitation, quelle que soit sa durée. En général, la qualification d'un bail dépend du véritable contenu économique de la transaction, et pas seulement de sa forme juridique. Le loyer ne s'applique pas à ressources naturelles et pour un certain nombre de biens (films, vidéos, pièces de théâtre, manuscrits, droits d'auteur). Pour ces objets, des droits au bail sont appliqués sous forme de concessions et de redevances. Le bail foncier est considéré comme opérationnel, mais s'il est associé à un achat, alors il est considéré comme financier.
Pourquoi le crédit-bail est-il utilisé en entreprise, malgré les sorties de fonds, qui couvrent finalement (de 2 à 3 fois) les coûts d'un achat ponctuel d'un objet ? Le fait est que l'objet du crédit-bail est un équipement hautement spécialisé qui n'est pas disponible sur le marché libre. Il est ordonné par le locataire de profiter de la sortie et de la vente de nouveaux produits et d'occuper une nouvelle niche de marché. De plus, en crédit-bail, un objet est acheté si cher qu'il est plus rentable de ne pas contracter un emprunt bancaire avec intérêts pour son achat, mais de rembourser progressivement le bailleur.
Avant le début de la location, le gestionnaire locataire répond à la question de la propriété du bien après la fin du bail : soit il est restitué au bailleur, soit il est acheté par le locataire. Le locataire sera le premier à racheter, mais achètera au prix du marché, en tenant compte de l'usure du bien. Cet aspect du contrat de location doit être décidé à l'avance, puisque l'objet est amorti comme s'il en était la propriété. L'incertitude réside peut-être dans la période d'amortissement. Si le preneur n'est pas sûr de son droit de racheter le bien, le début de l'amortissement est la première des dates : conclusion du contrat/début de l'utilisation utile du bien. Le loyer contient le coût du bien et le pourcentage de location :
Loyer = paiements minimums de location (MLP) + intérêts de location
MLP désigne la valeur nominale, qui est calculée en calculant le taux d'intérêt interne (TII ; taux de rendement interne, TRI ; taux effectif) de la totalité du loyer ; si ce taux est inconnu, alors le taux du capital emprunté est appliqué. Les intérêts locatifs sont courus sur le MLP selon le schéma du prêt bancaire - sur le solde j de la dette, c'est-à-dire le coût amorti. Le crédit-bail est donc un instrument financier. Le schéma de calcul du coût amortissable du crédit-bail est reconnu dans IAS 17 comme le plus correct, ce qui n'exclut pas le recours à d'autres schémas similaires aux méthodes d'amortissement des immobilisations - par somme d'années, linéaire. Les frais initiaux de gestion locative sont comptabilisés en courant pour le bailleur, mais sont inclus dans la valeur comptable du preneur (pour les locations simples, vice versa - dans la valeur comptable pour le bailleur et dans les charges courantes du preneur).
Si le bien loué n'est pas transféré au bilan du locataire, mais reste au bilan du bailleur, alors l'amortissement n'est pas imputé et le loyer est reflété à la place. Ce dispositif peut être bénéfique pour le bailleur s'il craint le risque de perdre le bien (faillite éventuelle du locataire, instabilité de l'économie régionale). Mais cette approche implique un écart par rapport à IAS 17. Elle n'est autorisée que pour une représentation fiable des activités de l'entreprise dans ses états financiers, et dans la politique comptable, l'écart est indiqué avec le calcul de l'impact financier (IAS 1).
En général, l'approche actuarielle est appelée méthode de l'investissement locatif brut, et le transfert des revenus des revenus locatifs différés aux revenus locatifs courants pour chaque période de reporting est appelé méthode de l'investissement locatif net.
Il existe également un cession-bail, dans lequel l'actif est d'abord vendu puis repris, mais sous forme de location (exploitation/location). Ce dispositif présente de nombreux avantages pour le preneur : recevoir le paiement intégral en espèces, reconnaître les revenus et les bénéfices de la vente de l'actif. Les coûts de location réduiront les bénéfices, mais les avantages d'une cession-bail pourraient être plus importants. Cela n'est pas interdit par IAS 17, mais est réglementé de manière à ce que l'excédent des revenus sur la valeur comptable du bien soit comptabilisé comme revenu différé du locataire et soit inclus dans le résultat non pas immédiatement, mais pendant la période de cession-bail. En cas de vente en dessous de la juste valeur, une perte est immédiatement comptabilisée.
Le crédit-bail est un processus financier complexe. Le locataire finira par payer le bien plus cher que s'il l'avait acheté, mais le bailleur craint le risque de perdre le bien. Par conséquent, le gestionnaire du locataire calcule s’il serait moins coûteux d’acheter l’actif au moyen d’un prêt, et le gestionnaire du bailleur réfléchit au programme de location, aux revenus et aux risques possibles. Un changement dans la forme du contrat de location est considéré comme un changement de méthode comptable, ce qui signifie un retraitement rétrospectif des états financiers.
Les explications divulguent les contrats de location significatifs, y compris le crédit-bail : preneur - objets loués à la valeur comptable et MLP, les charges de location et leur mode de comptabilisation, les obligations de location indiquant les montants et les modalités d'accumulation (jusqu'à un an, de 1 an à 5 ans, sur 5 ans), frais d'amortissement ; bailleur - les revenus locatifs et la méthode de leur comptabilisation, y compris futurs et non gagnés, indiquant les montants et le calendrier d'accumulation (jusqu'à un an, de 1 an à 5 ans, sur 5 ans). Pour les locations simples, la valeur des biens loués, les amortissements accumulés sur ceux-ci par le bailleur et les MLP par période sont indiqués (jusqu'à un an, de 1 an à 5 ans, sur 5 ans). Les sous-locations sont également ventilées par paiement et par période.
