Teksts: Vjačeslavs Berezničenko
Piedāvājot dzīvokli ar pilnvaru, pārdevējs bieži vien ņem taustāmu atlaidi - kā kompensāciju par pircēja risku. Patiešām, risks pastāv, taču, kad šāds darījums sola vislielāko labumu, to var izdarīt, tikai ievērojot piesardzības pasākumus.
Mājokļu tirgū dzīvokļu pārdošana pēc pilnvaras ir diezgan reta parādība. Visbiežāk pilnvaru dzīvokļa pārdošanai izsniedz īpašnieki, kuri ir pastāvīgie iedzīvotāji ārvalstīs. Tāpat gados vecāki vecāki nereti nekustamo īpašumu pārdošanu uztic saviem bērniem. Smagi slimi cilvēki bieži rīkojas ar pilnvaru starpniecību. Daudz retāk pie šīs pārdošanas metodes ķeras ārkārtīgi aizņemti cilvēki (lielie biznesmeņi, augstas amatpersonas) vai vienkārši turīgi pilsoņi, kuri nav pieraduši neko darīt paši.
"Attālināti" darījumi ar nekustamā īpašuma likumu neaizliedz. Ar reģistrāciju, kā likums, nav nekādu problēmu. Tomēr vairāku iemeslu dēļ, pērkot dzīvokli, kas pārdots ar pilnvaras palīdzību, pastāv īpašumtiesību zaudēšanas risks. Tāpēc, izmantojot šādu darījumu, jums jāzina par iespējamās sekas un novērstu to rašanos.
Riska atlaide
Starp riskiem, kas saistīti ar īpašnieka pilnvarnieka pārdotā mājokļa iegādi, ir tādi kā pilnvaras viltošana (krāpšana), tās derīguma termiņa izbeigšanās vai atcelšana, pilnvarnieka nāve. Turklāt jau pēc darījuma, kad ienācāt dzīvoklī un mierīgi dzīvojat tajā, principāls var paziņot, ka nez kāpēc nav sniedzis atskaiti par savu rīcību vai spiediena ietekmē parakstījis pilnvaru.
Pilnvaras izbeigšanas pamatojumu saraksts ir noteikts 188. pantā Civilkodekss RF (GK RF).
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 188. pants. Pilnvaras izbeigšana
1. Pilnvara tiek izbeigta sakarā ar:
1) pilnvaras derīguma termiņš;
2) pilnvaras anulēšana no tās izdevējas puses;
3) personas, kurai izsniegta pilnvara, atteikums;
4) juridiskās personas, kuras vārdā izsniegta pilnvara, darbības izbeigšana;
5) juridiskas personas, kurai izsniegta pilnvara, darbības izbeigšana;
6) pilnvaras izdevēja pilsoņa nāve, viņa rīcībnespējas, ierobežotas rīcībspējas vai bezvēsts pazušanas atzīšana;
7) pilsoņa, kuram izsniegta pilnvara, nāvi, atzīšanu par rīcībnespējīgu, ierobežotu rīcībspēju vai bezvēsts pazušanu.
2. Pilnvaras izdevēja jebkurā laikā var atsaukt pilnvaru vai tālākpilnvarojumu, un persona, kurai pilnvara izsniegta, var to atsaukt. Vienošanās par atteikšanos no šīm tiesībām ir spēkā neesoša.
3. Līdz ar pilnvaras izbeigšanos aizstāšana zaudē spēku.
Starp šiem riskiem visvieglāk ir izvairīties no tā, kas saistīts ar pilnvaras termiņa beigām. Pircējam vienkārši rūpīgi jāizpēta šis dokuments, nevis jāvienojas, ja tas ir nokavēts. Maksimālais termiņš, uz kuru tiek izsniegta pilnvara, ir trīs gadi. Ja nav norādīts laika periods, tas ir derīgs tikai vienu gadu. Dokumentā jānorāda izdošanas datums. Ar visiem citiem riskiem tas ir nedaudz sarežģītāk.
Pirmkārt, eksperti iesaka veikt pasākumus, lai iegūtu maksimālu pārliecību par pilnvaras autentiskumu. Lai to izdarītu, kopā ar pilnvaroto pārstāvi (kopā - jo notārs šādu informāciju sniedz tikai galvenajam vai pilnvarotajam pārstāvim) dodieties pie notāra, kurš apliecinājis pilnvaru un pārliecinieties, ka tā ir ierakstīta viņa reģistrā un šobrīd nav atsaukta. . Jūs varat personīgi tikties ar pilnvarnieku. Ja tiekoties ar direktoru rodas šaubas par viņa rīcībspēju, nebūtu lieki prasīt izziņas no narkoloģiskajām un neiropsihiatriskajām dispanserēm vai noorganizēt pārdevēja psihiatra pārbaudi par viņa adekvātu gribu pārdot dzīvokli.
Ja uzticama persona kaut kā traucē šīm tikšanās reizēm, tad, lai cik ļoti jums patiktu piedāvātais dzīvoklis, lai cik izdevīgs būtu darījums, labāk no tā atteikties. Cita lieta, ja īpašnieks nedzīvo jūsu pilsētā vai pat valstī. Varbūt darījums būs tā vērts, lai dotos ceļojumā.
Pirkšana ar advokāta starpniecību, kas pārstāv personu, kas dzīvo kaut kur ļoti tālu, ir visriskantākā. Galu galā nav garantijas, ka pēc visām veiktajām pārbaudēm īpašnieks nenomirs vai pēkšņi nepārdomās un neatņems pilnvaru. Tiesa, šeit joprojām ir jāņem vērā, ka (saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 189. panta 2. punktu), ja, pārdodot dzīvokli, ne pārdevēja pilnvarotais pārstāvis, ne pircējs to nezināja un tam nevajadzētu būt. zināms par pilnvaras anulēšanu, pārdevēja nāvi un viņa atzīšanu par rīcībnespējīgu, daļēji rīcībspējīgu vai bezvēsts pazudušo, tad pilnvaras veiktās darbības paliek spēkā. Bet tas viss pretenziju gadījumā par iegādāto dzīvokli būs jāpierāda tiesā. Panākumi nav garantēti, un vai jums tas ir vajadzīgs?
Centrālais raksturs
Pilnvaras, ar kurām tiek veikti darījumi nekustamā īpašuma tirgū, tiek iedalītas trīs veidos: vienreizējās, īpašās, vispārīgās. Vienreizēja pilnvara ir paredzēta jebkuras konkrētas darbības veikšanai. Piemēram, īpašnieks uzticas nekustamajam īpašumam, lai viņš no mājokļu biroja paņems sertifikātu 9. veidlapā. Mākleriem tiek izsniegts īpašs dokumentu savākšanai vai dokumentu paketes iesniegšanai reģistrācijai. Vispārējā pilnvara ļauj atsavināt dzīvokli pilnā apmērā. Teksta saturs vispārējā pilnvara Krievijas Federācijas Civilkodeksā nav īpaši reglamentēts, pilnvaras, kas nodotas advokātam, var tikt norādītas jebkurā formā.
Vienas personas pilnvaru nodošanas kārtību citai regulē likums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 10. nodaļa). Kopumā jebkura persona jebkuru funkciju veikšanu var uzticēt jebkuram - gan fiziskai personai (izņemot nepilngadīgas un rīcībnespējīgas), gan juridiskai personai.
Tātad advokātam nodotās pilnvaras var norādīt jebkurā formā. Bet attiecībā uz darījumiem ar nekustamo īpašumu, lai kāda būtu pilnvara, tā ir jāapliecina pie notāra.
Atgādiniet, jo tas ir ļoti svarīgi: lai izvairītos no riska, kas saistīts ar pilnvaras atsaukšanu (piemēram, pilnvarnieks plāno šo faktu slēpt), jums ir jātiekas ar notāru, kurš apliecināja šo dokumentu.
Kā būs redzams no zemāk esošās lietas apraksta no juridiskās prakses, notārs ir ļoti nozīmīgs personāžs stāstos, kas saistīti ar dzīvokļu pārdošanu ar pilnvaroto piedalīšanos.
Zelta atslēga
Pieredzējis nekustamo īpašumu pārdevējs ar vairāk nekā 20 gadu pieredzi otrreizējais tirgus nekustamais īpašums, Irina Korableva BN pastāstīja stāstu, ar kuru viņai nācies saskarties praksē.
Precēts pāris, iedzīvotāji no tālās ziemeļu nomales, pārcēlās uz Sanktpēterburgu. Nauda no dzīvokļa pārdošanas dzimtenē pietika tikai istabai komunālajā dzīvoklī. Bet tā sākas daudzi - telpa ir kā "ieejas biļete tirgū". Pēc tam bija garš un grūts mājokļa apstākļu uzlabošanas ceļš ar maiņu un pārdošanu, kura beigās parādījās izredzes iegādāties atsevišķu divistabu dzīvokli. Tas izrādījās par pieņemamu cenu, taču bažas radīja viens fakts dzīvokļa vēsturē. Fakts ir tāds, ka īsi pirms tam dzīvoklis jau bija pārdots un tika pārdots ar pilnvaru.
Irina informēja jauno, enerģisko pārdevēju, ka viņas klienti ir gatavi iegādāties šo "kapeikas gabalu", taču ar nosacījumu, ka viņa tiks iepazīstināta ar bijušo īpašnieku.
Pārdevējs nevēlējās zaudēt klientus, un viņš sarunāja tikšanos. Tiesa, šim nolūkam man bija jāiet diezgan tālu - uz Metallostroy, kur bijušais īpašnieks izrakstījās. Izrādījās, ka tā ir sieviete, kuras apģērbs jau liecināja, ka viņas dzīvē ne viss ir kārtībā. Tomēr sieviete apstiprināja, ka “pēc pašas gribas, iekš prātīgs prāts un cieta atmiņa” deva pilnvaru pārdot dzīvokli un zina, ka pārdošana notikusi. Taču kādā konfidenciālā sarunā viņa stāstīja, ka pārskatāmā nākotnē kāds pilnvarnieks viņai apsolījis citu dzīvojamo platību, un viņai neesot pamata šaubīties par viņa pieklājību.
Tomēr Irinai nebija tādas pašas uzticības starpniekam. Tāpēc viņa veda īpašnieci pie notāra, kur uzrakstīja paziņojumu, kura būtība bija tāda, ka apstiprināja viņas vārdā jau pilnvarotā veikto darījumu par dzīvokļa pārdošanu un nebija nekādu pretenziju pret pilnvarnieku un pircēju. .
Kā kļuva zināms kādu laiku vēlāk, Korablevas bailes nebija liekas. Jaunietis nepildīja savas saistības pret šo pilsoni. Pircēji tika izsaukti. Bija darījumu pārtraukšanas draudi ar dzīvokli.
Bet mūsu ziemeļnieku rokās bija "zelta atslēga" - tas pats apstiprinājums, ko apliecina notārs.
No tā varam secināt, ka ne vienmēr pietiek tikai pārliecināties, ka principāls ir dzīvs un šķietami prātīgs, un pilnvaru viņš nav atcēlis. Kad situācija ir aizdomīga, nav lieki pasargāt sevi ar papildus dokumentu – lai nepaliktu bez dzīvokļa.
Dzīvokļa pārdošana pēc pilnvaras ir reta parādība otrreizējā kapitāla nekustamā īpašuma tirgū. Dzīvē gadās, ka nekustamā īpašuma īpašnieks nevar pārdot dzīvokli personīgi un izraksta citai personai pilnvaru. Pircēji par šādiem darījumiem izlemj tikai tad, kad sola lielus ieguvumus. Tomēr, cenšoties ietaupīt naudu, jūs varat zaudēt daudz vairāk.
Cik bieži notiek šādi darījumi, kādas tajos ir nianses un kas jāzina, lai pasargātu sevi no maldināšanas, saprata mūsu žurnāls.
Saskaņā ar INCOM-Nedvizhimost Corporation datiem kopumā mājokļu tirgū to darījumu īpatsvars, kas tiek veikti ar pilnvarnieku līdzdalību, ir aptuveni 1-2% no kopējā pārdošanas līgumu skaita. Kā paskaidroja uzņēmuma PennyLane Realty luksusa nekustamo īpašumu pārdošanas direktors Aleksandrs Ziminskis, ir tik maz pilnvaru darījumu, jo pircēji ir dzirdējuši par nekustamo īpašumu krāpniecību, kas tiek veiktas, izmantojot viltotas, atsauktas vai beidzies pilnvaras, un atsakās veikt darījumus. ja viņi nevar redzēt un sazināties ar īpašnieku.
Pat tad, kad pircēji dodas uz darījumiem ar pilnvaras palīdzību, viņi pieprasa ievērojamu riska atlaidi, piebilst Peresvetas-Ņedvižimostas Tretjakovskas filiāles vadītāja Natālija Aļihanova.Eksperts stāstīja, ka uzņēmumā bijuši gadījumi, kad īpašumu īpašniekiem bijis daudz izdevīgāk tērēt naudu lidojumam no ārvalstīm, nevis pārdot mājokli ar pilnvaru ar lielām atlaidēm.
Visbiežāk, stāsta MIEL brokeru biroja ģenerāldirektora vietniece juridiskajos jautājumos Irina Šugurova, dzīvokļus pārdod ar pilnvaras palīdzību šādos gadījumos: cilvēki aizbrauc uz pastāvīgu dzīvi uz ārzemēm, bet nolemj atlikt dzīvokļa pārdošanu līdz apmešanās vietai. jauna vieta. Tā var būt arī situācija, kad vecāka gadagājuma vecāki saviem bērniem izsniedz pilnvaru darījumiem ar nekustamo īpašumu, nereti smagi slimi cilvēki izsniedz pilnvaru radiniekiem vai paziņām. Dažreiz mākleriem tiek izsniegta pilnvara. Lai gan Oļegs Samoilovs, ģenerāldirektors"RELIGHT-Real Estate" ir pārliecināts, ka pilnvaras izsniegšanai mākleram jābūt kategoriskam izņēmumam. Pārdevējam ir jāsper šis solis tikai tad, ja nav citu iespēju, un par nekustamo īpašumu pārdevēja personību, profesionalitāti un pieklājību nav šaubu. Ja tas tā nav, labāk atturēties no pārdošanas tiesību nodošanas nekustamo īpašumu tirgotājam.
Kas ir pilnvaras
Ir vairāki pilnvaru veidi, ar kuriem jūs varat veikt darījumus nekustamā īpašuma tirgū. Pilnvara var būt vispārīga, īpaša, vienreizēja. Lai pilnībā atsavinātu dzīvokli, ir jāsaņem īpašnieka vispārējā pilnvara. To parasti izsniedz tuviem radiniekiem un izsniedz īpašuma īpašnieka klātbūtnē uz īpašas veidlapas, – stāsta Aleksandrs Ziminskis (Penny Lane Realty). Mākleriem visbiežāk tiek izsniegta speciāla pilnvara dokumentu vākšanai vai dokumentu iesniegšanai reģistrācijai.
Vienreizēja pilnvara paredz vienu darbību, piemēram, viena sertifikāta iegūšanu. Diezgan bieži viena darījuma ietvaros tiek izsniegtas vairākas pilnvaras: piemēram, aģentam tiek uzticēta dokumentu vākšana, un radiniekiem vai draugiem tiek dotas pilnvaras iesniegt reģistrācijai mājokļa pārdošanai savāktos dokumentus, saņemt kopiju. no reģistrācijas un nodot to pircējam.
Īpašnieku pārstāvji, uz kuriem tiek izsniegta pilnvara, var būt fiziskas personas un juridiskām personām. Pilsonim, kas darbojas kā pārstāvis, ir jābūt pilnai tiesībspējai, jābūt pilngadīgam. Pārstāvis nevar veikt darījumus īpašnieka vārdā attiecībā pret sevi personīgi.
Pilnvaru nodošanas citai personai procedūru regulē likums, un tās secībai ir veltīta Krievijas Federācijas Civilkodeksa 10. nodaļa. Kopumā jebkura persona var uzticēt jebkuras funkcijas veikšanu citam. Maksimālais termiņš, uz kuru tiek izsniegta pilnvara, ir 3 gadi. Ja termiņš nav norādīts, tad tas ir derīgs tikai 1 gadu. Dokumentā jānorāda izdošanas datums. Vairāk svarīga informācija, kas ir fiksēts pilnvarā, - vai pilnvarnieks saņem tiesības nodot pilnvaras vai viņam nav šādu pilnvaru.
Nepieciešams notārs!
Ja mēs runājam par nekustamā īpašuma pārdošanu, tad visas pilnvaras ir vienkāršas (īpašas vai vienreizējas), un vispārējai ir jābūt notariāli apliecinātai, tā ir Art. 2. punkta prasība. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 185. Pilnvaras noformējumā obligāti jānorāda tās parakstīšanas vieta un datums, pilnvarotāja un advokāta uzvārdi, vārdi, uzvārdi un dzīvesvieta, dažos gadījumos - amats, ko viņi ieņem. Pašas pilnvaras saturs nav regulēts ar likumu, un pilnvaras nodotās pilnvaras var būt rakstītas jebkurā formā.
INCOM-Nedvizhimost Mitino biroja vadītājs Ļevs Litovkins iesaka pārdevējam, kurš izsniedz pilnvaru, sazināties ar notāru reģionā, kurā īpašums tiek pārdots. Tas ir, ja tiek pārdots Maskavas dzīvoklis, tad notāram ir jāpraktizē Maskavā, nevis, piemēram, Maskavas reģionā, Rjazaņā vai citās Krievijas pilsētās. Turklāt vērts pievērst uzmanību pilnvaras apliecinošā notāra pieredzei un reputācijai. "Diemžēl šobrīd viltojumu kvalitāte ir tik augsta, ka tikai profesionāļi, kas pārbauda šos dokumentus reģistrējošās iestādēs, var atšķirt oriģinālu no "viltotas" pilnvaras," sūdzas eksperts.
Kad pilnvaru var atzīt par spēkā neesošu?
Izplatīts krāpšanas veids ir dzīvokļa pārdošana saskaņā ar nederīgu pilnvaru. Aleksandrs Ziminskis (Penny Lane Realty) uzskaita pamatojumu pilnvaras atzīšanai par spēkā neesošu (uz pilnvaru attiecināmas visas darījumu spēkā neesamības pazīmes un sekas). Piemēram, ja pilnvaru izsniedz nekompetents pilsonis vai nepilngadīga persona, kas jaunāka par 14 gadiem (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 171. pants, 172. pants, 176. pants). Darbnespējas cēloņi var būt gan garīgi traucējumi, gan alkohola vai narkotiku lietošana. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 175. pantu nepilngadīgajam vecumā no 14 līdz 18 gadiem izsniegta pilnvara ir derīga tikai ar viņa vecāku, adoptētāju vai aizgādņu rakstisku piekrišanu.
Pilnvara, ko izdevis rīcībspējīgs pilsonis, nav spēkā, bet stāvoklī, kurā viņš nevarēja saprast savu darbību jēgu vai tās vadīt (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 177. pants). Pilnvaras, kas izdotas maldu vai maldināšanas, vardarbības, draudu ietekmē, nav spēkā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 178. pants, 179. pants). Ja bijušais īpašnieks tiesā pierādīs, ka pilnvara iegūta krāpnieciski vai draudu un vardarbības iespaidā, tad šāda pilnvara tiks atzīta par spēkā neesošu. Attiecīgi darījumi, kas veikti uz šīs pilnvaras pamata, tiks atzīti par spēkā neesošiem.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 188. panta noteikumiem pilnvara tiek izbeigta tās termiņa izbeigšanās, pilnvarotāja pilnvaras atcelšanas, pilnvarnieka atteikuma dēļ, saka Natālija Aļihanova. (Peresvet Real Estate).
Ja pilnvara tiek atsaukta, notāram, kurš to apliecinājis, tiek nosūtīts attiecīgs paziņojums. “Tāpēc, ja darījums tiek veikts ar pilnvaras palīdzību,” atzīmē Irina Šugurova (MIEL Brokerage), “mēs vienmēr pārbaudām, vai pilnvaras ir izbeigtas, vai pilnvarotājs ir dzīvs utt.
Un, ja līgums tika parakstīts pēc pilnvaras atsaukšanas, tas tiks atzīts par spēkā neesošu, jo to parakstījusi nepiederoša persona, – brīdina izcilās nekustamo īpašumu aģentūras "Great reality" ģenerāldirektora vietnieks Petrs Vasjutiks.
Kurš saņems naudu?
Ja darījums par nekustamā īpašuma pārdošanu tiek veikts ar pilnvaras palīdzību, tad neviļus rodas jautājums, kā notiek izlīgums un vai pilnvarnieks tiek pie naudas par pārdoto īpašumu. Pēc Leva Litovkina ("INCOM-Real Estate") teiktā, gan pārdevējs, gan pilnvarnieks var oficiāli saņemt naudu. Otrajā gadījumā jums jābūt ļoti uzmanīgiem. “Galu galā pat radinieki, kuri, šķiet, ir ārkārtīgi godīgi pret jums, saņemot savās rokās ievērojamu summu, piemēram, vismaz 3,5 miljonus rubļu par lētāko vienistabas 18 metru dzīvokli Maskavā, var pazust. no jūsu redzes lauka burtiski dažu stundu laikā,” brīdina eksperts.
Teorētiski naudu var pārskaitīt arī uz pārdevēja kontu. Lai gan bezskaidras naudas norēķinu veids starp otrreizējā tirgū veiktā darījuma dalībniekiem, Krievijai, tāpat kā līdz šim, ir retums.
Riski un to samazināšana
Visi žurnāla aptaujātie eksperti darījumus par mājokļa pārdošanu un pirkšanu, izmantojot pilnvaras, uzskata par ļoti riskantiem. Tagad dažādu instanču tiesās ir simtiem lietu, kur cilvēki tika maldināti tieši tāpēc, ka viņi nav iegādājušies dzīvokli tieši, bet ar pilnvarnieku starpniecību. Natālija Aļihanova (Peresvet-Nedvizhimost) brīdina, ka risks īpaši palielinās, ja dzīvokļa īpašnieks atrodas cietumā, vai ārstējas no insulta, alkoholisma, narkotiku atkarības u.c. Pēc aiziešanas no cietuma vai slimnīcas bijušais īpašnieks var iesūdzēt tiesā, apgalvojot, ka nav sapratis savas rīcības jēgu vai parakstījis pilnvaru draudot.
Lai mazinātu riskus, Irina Šugurova (MIEL Brokerage) iesaka pirms darījuma noslēgšanas obligāti atrast pilnvarotāju un tā vai citādi sazināties ar viņu. Pēc viņas teiktā, 99% gadījumu tas ir iespējams. Eksperts stāstīja, ka, piemēram, viņu uzņēmumā, ja principāls atrodas Maskavā vai vismaz Krievijas robežās, mākleri ar viņu tiekas vai, sliktākajā gadījumā, sazinās pa telefonu, e-pastu, faksu un lūdz apstiprināt, ka pilnvara nav anulēta. Ja principāls atrodas nomaļā reģionā vai ārzemēs, šāds brauciens var būt dārgs prieks, atzīst Oļegs Samoilovs (RELIGHT-Real Estate), taču viņš neredz citu drošu veidu, kā risku samazināt. Eksperts stāstīja, ka Južnosahaļinska ir vistālāk no Maskavas, kur RELIGHT-Nedvizhimost darbiniekiem bija jāapmeklē. "Es personīgi neko nenormālu šādos komandējumos nesaskatu: galu galā neviens darījums nav labāks par riskantu darījumu," uzsver eksperts.
Irina Šugurova (MIEL Brokerage) situāciju par sarežģītāku uzskata, kad darījumā parādās notāram līdzvērtīga pilnvara. Piemēram, ja cilvēks ilgstoši atrodas slimnīcā, galvenais ārsts var apliecināt pilnvaru. Eksperte skaidroja, ka šīs pilnvaras tiek pārbaudītas tāpat - tiek nosūtīts lūgums ārstam ar lūgumu apstiprināt, ka pilnvara ir izsniegta, ka tā nav dzēsta, kā arī, ka pilnvarotājs ir dzīvs. .
Tomēr daudzi eksperti parasti neiesaka slēgt darījumu, izmantojot starpniekserveri. "Mums ir stingri jāuzstāj, lai īpašnieks personīgi piedalās darījumā," saka Oļegs Samoilovs (RELIGHT-Real Estate).
Kopsavilkums
Protams, riski, pērkot dzīvokli pēc pilnvaras, ir augsti. Tāpēc, ja jūtat kaut mazāko nenoteiktību vai kaut ko aizdomājat pat intuitīvā līmenī - uzticieties savai iekšējai balsij, neiesaistieties šajā lietā. Ja dzīvoklis jums ļoti iepatikās un tomēr vēlaties to iegādāties – klausieties mūsu ekspertus, apskatiet īpašnieku.
Katrs no mums vismaz reizi mūžā, jā taisīja pilnvaru vai izdarīja kaut ko ar pilnvaru. Piemēram - saņemta nauda citai personai. Tas ir, tā būtība ir tāda, ka viena persona piešķir otrai pilnvaras pārstāvēt savas intereses. Pilnvara tiek izmantota arī darījumos ar nekustamo īpašumu. Vai ir vērts sazināties dzīvoklis, kas tiek pārdots "ar pilnvaru" Vai arī labāk ir atteikties no šāda darījuma?
Kādai jābūt pilnvarai: ko saka likumi
Visi ar pilnvaru saistītie jautājumi ir izklāstīti Art. Civilkodeksa 185-189. Uzskaitīsim galvenos punktus.
Pirmkārt, pilnvarai jābūt rakstiskai. Otrkārt, notariāli apliecināts. Izņēmumi no šī noteikuma pieļaujami tikai gadījumos, kad notārs fiziski neatrodas tuvumā. Piemēram, ja cilvēks ārstējas kādā militārajā slimnīcā, tad šīs iestādes vadītājam, viņa vietniekam, vecākajam vai dežūrārstam ir tiesības apliecināt pilnvaru. To var darīt arī militāro vienību komandieri, brīvības atņemšanas vietu vadītāji, konsulāro iestāžu vadītāji (krieviem ārzemēs).
Pilnvarā jābūt informācijai par tās sagatavošanas datumu, bez tās dokuments tiek uzskatīts par juridiski nederīgu. Tajā pašā laikā (šāda prasība likumā nav tieši formulēta, bet notāri to ievēro) datums tiek rakstīts ar vārdiem - "Piecpadsmitais, divi tūkstoši devītais decembris." Acīmredzot, lai apgrūtinātu viltošanu. Pilnvaras derīguma termiņš nevar pārsniegt trīs gadus – pat ja tajā norādīts ilgāks termiņš, tik un tā tā būs derīga. Ja termiņš vispār nav norādīts, pilnvara ir derīga vienu gadu.
Uzticēties, t.i. situācija, kad uzticama persona deleģē savas pilnvaras kādam citam. Un šai pilnvarai, kas izdota aizstāšanas kārtībā, jābūt notariāli apliecinātai, un tās termiņu un pilnvaru apjoma ziņā nevajadzētu pārsniegt oriģinālo dokumentu.
Pilnvaras darbība beidzas pēc tā termiņa beigām. To jebkurā laikā var atcelt arī persona, kas to izdevusi. Tajā pašā laikā pilnvarotājam pietiek aiziet pie notāra un noformēt atbilstošu dokumentu - nav jāmeklē pilnvara un fiziski jāiznīcina. Tāpat pilnvara automātiski izbeidzas galvenās vai pilnvarotās personas nāves gadījumā, kā arī vienas no tām atzīšanas par rīcībnespējīgu, daļēji rīcībnespējīgu vai bezvēsts pazušanas gadījumā.
Pilnvaras atšķiras arī piešķirto pilnvaru apjoma ziņā. “Tie var būt vispārīgi, īpaši un vienreizēji,” saka Irina Šugurova, MIEL Brokerage ģenerāldirektora vietniece juridiskajos jautājumos. - tas nozīmē vispārīgi pilnīga kontroleīpašums (dzīvoklis, kotedža utt.). Special - pilnvara veikt jebkādas konkrētas darbības, piemēram, šī īpašuma pārdošana. Vienreizējs - vienai darbībai.
Būtiska ir arī prasība, ka viena persona nevar pārstāvēt divas puses darījumā. Piemēram, tiek pārdots dzīvoklis, un pircējs pārdevējam saka, ka viņš parūpēsies par visu kārtību. Pievilcīgi, bet pret likumu - partijām jāpārstāv dažādi cilvēki. Ja abas puses darbojas ar pārstāvju (mākleru) starpniecību, tad tiem ir jābūt dažādiem mākleriem: nav pieļaujama iespēja, kad viens un tas pats speciālists iesniedz dokumentus gan no pārdevēja, gan no pircēja.
Pilnvaras veidi un to praktiska izmantošana
Teorētiski pilnvara var tikt izsniegta jebkuram (vienīgais ierobežojums, ko likums uzliek, kā atceramies, ir pilnvarnieka tiesībspēja) un uz jebkāda apjoma pilnvarām. Gandrīz visas pilnvaras nekustamā īpašuma tirgū ir skaidri sadalītas divās grupās.
Pirmais ir “tehniskais”, ko klienti izsniedz nekustamo īpašumu tirgotājiem darījuma sagatavošana un izpilde. "Visbiežāk pilnvara tiek izsniegta drošības naudas iemaksai vai pieņemšanai saskaņā ar iepriekšēju vienošanos," saka Vladimirs Spaskis, MIAN juridiskās nodaļas vadītājs. - Pēc tam - savākt dokumentus, kas nepieciešami pirkuma un pārdošanas līguma reģistrācijai, un pašai reģistrācijai Federālā reģistrācijas dienesta (FRS) birojā." Tāpat tiek dota pilnvara nepieciešamības gadījumā papildus operāciju veikšanai. Piemēram, lai saskaņotu esošo pārbūvi dzīvoklī.
Citu veidu var nosacīti saukt par "īstu" - šo vispārējās pilnvaras ar spēkā esošām tiesībām rīkoties ar īpašumu. Tirgū šādu dokumentu ir maz, un tie tiek izsniegti, atzīmē Vladimirs Spaskis, visbiežāk tuviem radiniekiem: bērniem, vecākiem, dzīvesbiedram. Lai cilvēks atteiktos rīkoties ar savu īpašumu un uzticētu to kādam citam (pat tuvam radiniekam), ir jābūt nopietni iemesli. Parasti tā ir attālināta dzīvesvieta (citā valstī), liels vecums vai nopietna slimība. Dažreiz šo faktoru vietā (vai kopā ar tiem) ir arī banālas bailes no lielas atbildības.
Pārdošana ar starpniekserveri: liels risks
Kā jau minēts, nekustamo īpašumu tirgotāji aktīvi izmanto pilnvaras dažādu tehnisko darbību veikšanai. Varam teikt, ka bez tām nevar iztikt neviens darījums, kas veikts ar nekustamo īpašumu aģentūru palīdzību. Bet tajos gadījumos, kad ir paredzēta pārdošana, izmantojot starpniekserveri, tie ir ļoti aizdomīgi. Un tas ir pareizi - riski šeit ir diezgan lieli.
Pirmkārt, pilnvaru, tāpat kā jebkuru citu dokumentu, var vienkārši viltot. Turklāt, ja dzīvokļa papīri (Īpašumtiesības apliecība) pēc būtības ir tikai Fed glabāto datu dublikāts (respektīvi, tos var pārbaudīt, izmantojot elektronisko datu bāzi), tad pilnvaras gadījumā , jums būs jātic pašam papīram. Otrkārt, kā minēts iepriekš, pilnvaru pilnvarotājs var atsaukt jebkurā laikā; tas arī izbeidzas, ja principāls ir miris. Visi darījumi, kas veikti saskaņā ar šādu pilnvaru, ir spēkā neesoši.
Kopumā šādā situācijā ir saprātīgi pielikt visas pūles, lai atrastu dzīvokļa īpašnieku un veiktu darījumu ar viņa tiešu līdzdalību. "Pārdevējs paraksta pārdošanas līgumu ar savu roku," saka Oksana Scheslavskaya, Peresvet-Nedvizhimost juriste. "Pārstāvis to dara galvenokārt tad, ja pārdevējs pastāvīgi dzīvo ārpus Krievijas."
“Svarīgākais ir atrast pilnvarnieku, 99% gadījumu tas ir iespējams,” piekrīt Irina Šugurova (“MIEL”). - Ja nav iespējams pie cilvēka ierasties, cenšamies ar viņu sazināties pa telefonu, e-pastu vai faksu. Pēc mūsu pieredzes, pat ja cilvēks atrodas ārzemēs, viņu var atrast. Šādos gadījumos lūdzam, vismaz pa faksu, vienkāršā rakstiskā veidā apstiprināt, ka pilnvara nav mainīta vai atcelta.
Sarežģītāka ir situācija, kad pilnvara tiek "pielīdzināta notāram" - proti, to apliecinājuši raksta sākumā minētie ārsti, cietumu priekšnieki utt. Irina Šugurova atzīmē, ka viņiem obligāti tiek nosūtīts pieprasījums ar lūgumu apstiprināt, ka pilnvara patiešām ir izsniegta, pēc tam nav atcelta un ka principāls ir dzīvs.
…Jāatzīmē arī tas dzīvokļu pārdevēji pēc pilnvaras dažreiz viņi piedāvā iegādāties savus objektus par zemāku cenu - kā "kompensāciju" par ne visai pareiziem dokumentiem. Ja pircējs saņem šādu piedāvājumu (parasti kopā ar aicinājumiem pabeigt darījumu nevis ar nekustamo īpašumu starpniecību, bet pašiem - lai “izvairītu no liekas birokrātijas”), nav šaubu: dzīvoklis nav “tīrs”, daži šeit tiek plānota krāpšana.
Vai "pārstāvis" jūs maldinās?
Ir vēl viena iespēja kļūt par krāpnieku upuri. Kā jau minēts, nekustamo īpašumu tirgotāji, kas veic darījumu, ņem no saviem klientiem pilnvaras, lai saņemtu sertifikātus, reģistrāciju utt. Un pastāv risks, ka viņi paši pārdos dzīvokli un pazudīs ar ieņēmumiem.
Teiksim tā, ka tā iespējamība ir izzūdoši maza. Tas tika praktizēts brašajos 90. gados, bet šodien tirgus ir civilizētāks, Fed tiek reģistrēti darījumi veselu mēnesi, kas pats par sevi sarežģī dažādas krāpniecības. Turklāt, saņemot naudu par dzīvokli (pieņemsim, ka tie būs 300 tūkstoši, pat miljons), krāpniekam būs jāslēpjas pie tiem, faktiski rīkojoties nelegāli. Maz ticams, bet tomēr... Kopumā morāle ir ļoti vienkārša: parakstot pilnvaru, jums rūpīgi jāskatās, kādas tieši pilnvaras jūs nododat. Ja tas ir “savākt dokumentus” ir viena lieta, bet “tiesības rīkoties” ir pavisam kas cits.
Mēs jau esam runājuši par mājokļu iegādi, kas tiek pārdoti ar pilnvaras palīdzību, un riskiem, ar kuriem šādi darījumi ir saistīti. Ja nav vēlēšanās saņemt tiesas pavēsti un tērēt laiku, nervus un naudu tiesvedībai, tad labāk atteikties no šādiem darījumiem, pat ja tie šķiet diezgan nekaitīgi un cena ir vairāk nekā pievilcīga. Bet, ja pircējs joprojām ir gatavs riskēt, viņam ir jāveic piesardzības pasākumi.
Sākumā žurnāls nekustamais īpašums MetrInfo.Ru"Aicina izlasīt mūsu iepriekšējo rakstu par šo tēmu: "Dzīvokļa pirkšana ar pilnvaru: tipiski riski un krāpšana". Un ar tiem, kas jau ir zinoši, pāriesim pie nākamā aspekta - drošības pasākumiem darījumos ar pilnvaru.
Kā pasargāt sevi, pērkot dzīvokli, ko pārdod ar pilnvaru, stāsta Jeļena Ždanova, nekustamo īpašumu juriste, Pravo vadošā partnere. Nekustamais īpašums. Ģimene".
Drošības noteikumi: tikšanās ar īpašnieku, notāra pārbaude
Lai pasargātu sevi no krāpnieciskām shēmām darījumos ar pilnvarām, pirmkārt, jums tas ir jādara runāt ar īpašuma īpašnieku
. Bez tā nevajadzētu pirkt mājokli pat tajos gadījumos, kad, pēc pilnvarnieka domām, viņš ir ļoti slims, labāk pagaidīt, līdz pilnvarotajam kļūs labāk, un tikties ar viņu. Jūs varat doties uz viņa mājām vai uz slimnīcu. Un, ja īpašnieks dzīvo ārzemēs, labāk pajautāt pilnvarniekam vai nekustamā īpašuma kompānijai, kas pārdod mājokli, lai īpašnieks atbrauc (tas ir iespējams tikai retos gadījumos). Uzstāt uz šādu tikšanos ir nepieciešams, pat ja nekustamo īpašumu tirgotāji saka, ka pārdevējam steidzami nepieciešama nauda vai šis darījums ir daļa no alternatīvas ķēdes un viss sabruks īpašnieka cerību dēļ. Tikai redzot pārdevēju klātienē, var saprast, cik viņš ir adekvāts un vai tiešām vēlas īpašumu pārdot, kā arī to, kāpēc pārdošanu uzticējis trešajai personai. Likumsakarīgi, ka mājokli ir vērts iegādāties tikai tad, kad saņemtā informācija nerada jautājumus.
Ja nav nozvejas, tad nekustamo īpašumu kompānija un pilnvarnieks ir līdzjūtīgi pret pircēja vēlmēm, mājas īpašnieks piekrīt tikšanās reizei, un visi alternatīvas dalībnieki ir gatavi gaidīt: tiem, kas patiešām vēlas noslēgt darījumu. , nav par ko uztraukties, jo rinda no pircējiem un pārdevējiem parasti nav tā vērta. Bet, ja viņi neļauj jums tikties ar īpašnieku un pat sasteigt darījumu, šī ir iespēja padomāt par tā tīrību, un tādā gadījumā turpmāku problēmu risks ir ļoti augsts.
Tas arī ir nepieciešams pārbaudi pie notāra apliecinot pilnvaru. Paskatieties, vai tiešām ir tāds notārs, vai viņš nav izslēgts no notāru saraksta. Iegūt šādu informāciju nav grūti – tā ir publiski pieejama notāru palātā. Bet pārbaudīt pašu pilnvaru: kādos apstākļos tā tika izsniegta, kādi dokumenti tika uzrādīti vienlaikus, diemžēl tas ir gandrīz neiespējami. Protams, ar šādu lūgumu var vērsties pie notāra, taču saskaņā ar notāru likumu viņam nav tiesību bez tiesas lēmuma izpaust nekādas ziņas par savām notariālajām lietām. Tāpēc iepriekš jāsagatavojas iespējamai tiesāšanai, lai iegūtu labticīga pircēja statusu un paliktu iegādātajā īpašumā.
Piemēram, jālūdz pilnvarotajam vai īpašniekam izziņas, ka dzīvokļa īpašnieks nav reģistrēts narkoloģiskajā vai psihoneiroloģiskajā reģistrā . Šādi dokumenti var nospēlēt pircēja rokās tiesā, viņš tiks uzskatīts par godu, jo viņš centās sevi aizsargāt. Tomēr ir vērts atzīmēt, ka šie sertifikāti var būt viltoti. Lai netiktu maldināts, jāzina, ka šādi dokumenti (vismaz maskaviešiem) tiek izsniegti reģistrācijas vietā, t.i. ja cilvēks ir reģistrēts vienā rajonā, tad citā viņam apliecību nedos. Tādējādi, ja pārdodamā mājokļa īpašnieks ir no viena rajona un sertifikāts no cita, tam vajadzētu būt satraucošam. Turklāt uz sertifikātiem ir ārsta zīmogs un paraksts, pēc šiem datiem ir iespējams un nepieciešams pārliecināties par to autentiskumu, piemēram, noskaidrot klīnikā, vai tāds ārsts ir, aprunāties ar viņu utt. Tāda informācija medicīnas iestādēm, protams, viņiem nav pienākuma ziņot, bet juristi un juristi, kā likums, ir informēti.
Nepieciešams pārbaudīt un uzticības persona, skatiet viņa pasi . Tam nevajadzētu būt viltotam (var atpazīt acīmredzamu viltojumu), bet tam jābūt krieviskam - tātad ir vismaz zināma pārliecība, ka viņš nav viesstrādnieks un tik viegli neaizbēgs kā, piemēram, ukraiņu valodas īpašnieks. pilsonība. Būtu lietderīgi arī reģistrēties tajā pašā pilsētā vai reģionā, kur atrodas pārdodamais dzīvoklis (attiecīgi Maskavai ir labāka reģistrācija Maskavā).
Turklāt pircējam labāk, lai pilnvara nav vispārīga , un nevis “ar tiesībām saņemt naudu”, bet bez šīm tiesībām, lai naudu saņemtu pats īpašnieks. Un pat tad, ja pilnvara ir pabeigta, jums jācenšas sevi aizsargāt, pārskaitot naudu nevis pilnvarotajam, bet gan pārdevējam. Un, ja tas nav iespējams, jājautā uzticamai personai saņemt kvīti no īpašnieka , apliecinot, ka pārdevējs no tāda un tāda pircēja saņēmis šādu un tādu summu, un datēt to līdz darījuma datumam. Kvīts ir jāpieprasa arī tad, kad īpašnieks ir gatavs pārdot, bet precīzs darījuma datums vēl nav zināms un viņš jau dodas prom.
Protams, dienā, kad tiek noslēgts pirkuma-pārdošanas līgums, pilnvarotajai personai nav pienākuma pārsūtīt čeku pircējam, jo viņš var pārdomāt, tāpēc dokuments ir jāieliek kamerā kopā ar naudu, un kad darījums būs pabeigts, pircējs to varēs izņemt - tātad viņam būs pierādījums, ka dzīvokļa īpašnieks saņēmis viņam pienākošos summu. Tiesa, krāpnieks var uzrakstīt arī čeku, īpaši, ja pircējs nav redzējis pārdevēju un nav pazīstams ar viņa rokrakstu. Un tad dzīvokļa īpašnieks varēs apstrīdēt šo dokumentu. Un vēl jo vairāk, izdrukāto kvīti ir viegli apstrīdēt, jo eksperts nespēs noteikt tās autentiskumu. Tāpēc noteikti nevajadzētu piekrist šādam dokumentam, ideāls variants ir, ja īpašnieks pircēja priekšā izraksta kvīti.
Daudz drošāk, ja pilnvara būs konkrēta : Atļauju pārdot tādu un tādu dzīvokli par cenu, kas nav zemāka par tādu un tādu summu. Ja pilnvarā ir rakstīts, ka principāls atļauj dzīvokli pārdot par jebkuru cenu uz jebkuriem nosacījumiem (un tas bieži notiek vispārējās pilnvarās), tas var kļūt par iemeslu strīdam starp īpašnieku un turētāju. no pilnvaras. Piemēram, vārdos īpašnieks atļāva pārdot nekustamo īpašumu par 5 miljoniem rubļu, bet pilnvarnieks to pārdeva par 3 vai 4 miljoniem, tādā gadījumā principāls var vērsties tiesā un apstrīdēt darījumu, un pircējam būs jābūt nervozi un rezultātā, iespējams, zaudēt iegādāto mājokli. Un, starp citu, galvenā un pilnvarotā persona to var izdarīt ar nolūku, lai atgrieztu dzīvokli. Bet tas ir tālu no fakta, ka pircējs atdos visu savu naudu.
Advokāta padoms
Varbūt visvairāk efektīvs veids lai pasargātu sevi no krāpniekiem un nepatikšanām - sazinieties ar juristiem. Principā nopietni nekustamo īpašumu tirgotāji var arī pārbaudīt darījuma tīrību, viņiem parasti ir juridiskā nodaļa, taču labāk ir sazināties ar neatkarīgu speciālistu, lai viņš izietu visu ar šo īpašumu veikto darījumu ķēdi. Galu galā mākleru mērķis ir pirkt vai pārdot, viņi no tā saņem naudu, un, jo ātrāk darījums norisinās, jo labāk viņiem. Advokātiem ir cits uzdevums, viņi pelna naudu par konsultācijām un juridiskajām ekspertīzēm, un, jo ticamākus datus viņi sniedz, pasargājot nekustamā īpašuma pircēju no krāpniekiem, jo augstāka būs viņu reputācija un līdz ar to vairāk klientu.
Runājot par honorāriem, advokāti par darījuma tīrības pārbaudi iekasē aptuveni 50-60 tūkstošus rubļu. Ja nav līdzekļu, lai pārbaudītu darījuma tīrību, jums vismaz jāiet uz rakstisku juridiskas konsultācijas un, izstāstījis gaidāmā darījuma apstākļus, saņemt pareizo savas rīcības algoritmu un padomu, kam pievērst īpašu uzmanību. Šāds pakalpojums maksā vidēji 5-12 tūkstošus rubļu. Varat arī lūgt jurista padomu jau darījuma procesā, kad pēkšņi rodas šaubas vai nav pārliecības par savas rīcības pareizību, piemēram, jurists var pateikt, vai pirkt, ja pārdevējs (un galvenais) dzer, vai kā to ielikt drošā naudā un saņemt kvīti. Šāda neliela konsultācija maksās 1,5 - 2, maksimāli 3 tūkstošus rubļu. Tā nav liela nauda, it īpaši, ja ņem vērā, ka tad, kad darījums jau ir noslēgts, visu salabot ir daudz grūtāk, turklāt var zaudēt daudz vairāk nekā konsultācijas izmaksas.
Nepūta
Ja pircēji rūpīgi un apdomīgi izturas pret darījumu, kurā parādās pilnvara, analizē situāciju, atrod pieredzējušus un cienījamus nekustamo īpašumu tirgotājus un vēršas pie juristiem, gandrīz vienmēr ir iespējams izvairīties no problēmām, pretējā gadījumā parasti nonāk tiesā.
Satraucošākais ir pirmais gads pēc iegādes, jo noilguma termiņš darījumiem ar nekustamo īpašumu ir viens gads, šajā laikā bijušais īpašnieks vai interesenti (viņa mantinieki, tuvi radinieki) var darījumu apstrīdēt. Tātad, ja pavēste gada laikā nav pienākusi, var nedaudz nomierināties, taču nemaz nevajag atslābināties, jo noilguma termiņš tiek noteikts nevis no darījuma datuma, bet gan no brīža, kad prasītājs varēja atrast par pārdošanas nelikumību un nelikumību. Piemēram, tēvs, kurš atrodas neiropsihiatriskajā dispanserā, pārdod dzīvokli pēc pilnvaras, un viņa dēls, teiksim, jūras kapteinis, atnāk mājās un uzzina par to pēc pieciem mēnešiem. Šādos apstākļos viņam ir vēl viens gads, lai atceltu darījumu, dokumentējot viņa tēva neatbilstību un viņa atgriešanās datumu.
Ja lieta tomēr nonāk līdz tiesai, nekavējoties jāsazinās ar advokātu un jāaizstāv sevi. Par laimi, pastāv iespēja saglabāt dzīvokli. Ja pircējs ir apzinīgs: viņš nezināja un nevarēja zināt par krāpšanu, pārbaudīja darījuma tīrību un visos iespējamos veidos centās sevi aizsargāt, tad tiesa ar lielu varbūtības pakāpi īpašumu atstās. viņu. Turklāt neatkarīgi no tā, vai pārdevējs rīkojās apzināti vai kļuva par krāpniecības upuri un, pakļaujoties krāpnieku pārliecināšanai, vēlējās pārdot mājokli un izsniedza pilnvaru, pilnībā apzinoties savu rīcību.
Nekustamā īpašuma tirgus eksperti sniedz arī padomu tiem, kuri nolemj iegādāties mājokli, kas tiek pārdots ar pilnvaras palīdzību:
Igors Boačevs, nekustamo īpašumu aģentūras AeNBI ģenerāldirektors:
Ja ievērojat pamatnoteikumus: pārskaitiet naudu caur šūnu, norādiet līgumā pilnas izmaksas nekustamo īpašumu, paņemiet čeku, pārbaudiet īpašnieka un pilnvarnieka pases un sazinieties tikai ar uzticamām nekustamo īpašumu kompānijām, tad var tikt garantēta jebkura darījuma drošība. Parasti aģentūrai, kas nav īpaši labi nostiprinājusies tirgū, ir daudz pārdošanas, izmantojot starpniekserveri. Un, ja aģentūra ir slavena ar savu reputāciju, to lolo, ir Mākleru ģildes biedre un tai ir jurists, tad gadījumi, kad šādam uzņēmumam tiek piemēroti “šaubīgi darījumi”, ir nenozīmīgi.
Marina Tolstika, MIEL - Nekustamo īpašumu biroju tīkla vadošā partnere:
Darījumos ar pilnvaru pircējam tās izsniegšanas īstums jāpārliecinās pie notāra vai pie paša īpašnieka, turklāt pārliecinoties, vai īpašnieks tiešām atrodas viņa priekšā. Īpašas grūtības rada ārvalstīs izdotas pilnvaras pārbaude konsulātā. Šajā gadījumā potenciālais pircējs dzīvokli, Jums ir jāpieprasa atbilstošs pieprasījums vai jāzvana konsulātā, lai pārliecinātos, ka pilnvara ir izsniegta un nav atcelta.
Svetlana Bīrina, NDV-Nedvizhimost pilsētas nekustamo īpašumu nodaļas vadītāja:
Strādājot ar pilnvaru, ir jāpievērš uzmanība tam, cik ilgi tā izsniegta, lai izslēgtu kavēšanās iespēju (starp citu, pilnvaras, kurām beidzies derīguma termiņš, nav nekas neparasts, it īpaši, ja tās izsniegtas īstermiņa), ir arī jāpārbauda, vai tas nav zaudējis spēku tā izdevēja pilsoņa nāves, viņa atzīšanas par rīcībnespējīgu vai bezvēsts pazušanas dēļ un vai tas ir atsaukts. Pilnvaru varat pārbaudīt pats pie notāra, kurš apliecina tiesību nodošanu darījumam.
Marija Litiņecka, Metrium grupas izpilddirektore:
Pircējam jāsatiekas ar pārdevēju un personīgi jāpārbauda viņa pase un dokumenti. Tas ir vienīgais veids, kā pārliecināties par īpašnieka nodomiem pārdot dzīvokli. Turklāt īpašnieks var uzzināt svarīgus faktus attiecībā uz mājokli: kas dzīvoklī reģistrēts, vai šiem cilvēkiem saglabāsies uzturēšanās tiesības pēc īpašuma pārdošanas, vai netiek pārkāptas nepilngadīgo tiesības. Lai pārbaudītu dokumentu autentiskumu, ir vērts pieprasīt īpašnieka personīgu klātbūtni, saņemot izrakstus no mājas grāmatām, Rosreestr utt. Tāpat ir svarīgi pievērst uzmanību principāla vecumam, viņa stāvoklim, jo viņa nāves gadījumā pilnvara beigsies.
Pāvels Lepišs, Domus Finance ģenerāldirektors:
Pircējam nepieciešams pārliecināties par pilnvaras īstumu, tiekoties ar pilnvarotāju un notāru, kurš var pateikt, vai tā ir atsaukta. Jāpārbauda pilnvarā norādītās pilnvaroto personu pilnvaras, viņu pases dati, pilnvaras izdevējas pilnvaras (vai viņš tiešām ir mājokļa īpašnieks). Ja rodas bažas par principāla rīcībnespēju vai ierobežotām rīcībspējām, nepieciešams pieprasīt izziņas neiropsihiatriskajā un narkoloģiskajā dispanserā.
Oļegs Samoilovs, RELIGHT-Nedvizhimost ģenerāldirektors, RGR regulatīvā ietvara uzlabošanas komitejas priekšsēdētājs, nekustamo īpašumu starpreģionālās partnerības koordinators:
Līdz pabeigšanai valsts reģistrācija darījumam ir jāsaņem notariāli apliecināta pārdevēja izziņa, ka vēlas pārdot dzīvokli ar noteiktiem nosacījumiem, par ko, izsniedzot pilnvaru, uzdeva savam pārstāvim veikt vairākas darbības, ka neatsaucās. izsniegto pilnvaru un negrasās to darīt turpmāk, ka viņš apstiprina sava pilnvarnieka rīcību un, ja tā nepārskaita viņam pienākošos naudas summu, apņemas problēmu risināt tieši ar advokātu, neizvirzot nekādas pretenzijas pret pircēju.
Inna Ignatkina, uzņēmuma "MITS-Nedvizhimost" Presnjas departamenta direktore:
Jāuzmanās, ja pēc pilnvaras no vecāka gadagājuma cilvēka piedāvā lēti iegādāties dzīvokli, turklāt dokuments izdots aizdomīgā notāra birojā. Šis ir viens no izplatītākajiem krāpšanas veidiem, kas nozīmē, ka tuvākajā laikā īpašnieks mēģinās darījumu apstrīdēt tiesā. Šeit vismaz ir jāpārbauda informācija par pilnvaru, apmeklējot notāra biroju, un pats notārs notāru palātā.
Vadims Rubcovs, nekustamo īpašumu kompānijas Russian House of Real Estate vadošais speciālists:
Lielākā daļa uzticams veids lai pasargātu sevi - apliecināt īpašumtiesību pāreju saskaņā ar pārdošanas līgumu pie tā paša notāra, kurš apliecināja pilnvaru.
Irina Šugurova, rīkotājdirektora vietniece juridiskajos jautājumos, MIEL - Nekustamā īpašuma biroju tīkls:
Vissvarīgākais, pārbaudot pilnvaru, ir atrast pilnvarotāju. 99% gadījumu ar principālu tā vai citādi var sazināties. Piemēram, ja principāls atrodas Maskavā vai vismaz Krievijas robežās, mēs viņu apciemojam vai sazināmies pa telefonu, e-pastu, faksu un lūdzam apstiprināt, ka pilnvara nav atsaukta. Un, ja pārdevējs atrodas ārzemēs, labāk to darīt pa faksu.
Aleksandrs Ryumins, PREMIER ESTATE LLC komercdirektors:
Papildus tikšanās ar īpašnieku, pārdevēja rīcībspējas apliecību savākšanai un pilnvaras pārbaudei pie notāra, jūs varat apdrošināt darījumu ar pilnvaru apdrošināšanas sabiedrībā.
Ļevs Litovkins, INCOM-Nedvizhimost Mitino biroja vadītājs:
Ja darījumā tiek izmantota pilnvara, tai jābūt “svaigai”, tas ir, izdotai ne vairāk kā pirms mēneša. Lai gan saskaņā ar likumu pilnvaras derīguma termiņš var būt ne ilgāks par 3 gadiem, tik ilgā laikā dokumenta izdošanas apstākļi var krasi mainīties, padarot papīru par nederīgu.
Un jebkurā gadījumā ir jāpārbauda pilnvara reģistrā pie notāra: vai tā ir atsaukta. Parasti šāda pārbaude tiek veikta darījuma dienā, kā arī pēc tās noslēgšanas, lai pārliecinātos, ka dokuments nav izņemts reģistrācijas procesā.
Visbiežāk dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas procedūra notiek ar tiešu pārdevēja un pircēja līdzdalību, tā teikt, aci pret aci. Tomēr, ja to prasa īpaši apstākļi, to var veikt arī pilnvarotas personas, pamatojoties uz notariāli apstiprinātu pilnvaru, jo pašam darījumam ir nepieciešama turpmāka valsts reģistrācija (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 185. panta 1. punkts). Šodien mēs analizēsim visus galvenos riskus, pērkot dzīvokli ar pilnvaru, gan no pircēja, gan pārdevēja puses.
Ģenerālpilnvara nekustamā īpašuma pārdevēja vārdā nodod tiesības pilnvarotajai personai tās darbības laikā veikt nepieciešamās darbības ar dzīvokli. Speciāla pilnvara ļaus veikt norunātās darbības, piemēram, savākt dokumentāciju pārdošanai. Vienreizēja pilnvara ļaus veikt tikai vienu darbību un pēc tās apstāsies, piemēram, saņemt konkrētu sertifikātu. Automātisks termins pilnvaras derīguma termiņš ir 1 gads, bet pilnvarotājam ir tiesības tajā ierakstīt citu, maksimālais termiņš ir 3 gadi.
Pilnvaras tekstā var ierakstīt vairākas personas (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 185. pants), un tas ir attaisnojams, ja darījuma apstrādes procesā ir jānodrošina maksimālais ātrums un izvairīties no procesa aizkavēšanas birokrātisku iemeslu dēļ. Papildus tipiskajai pilnvarai, ko sastādījis pilnvarotājs un apliecinājis notārs, ir vēl vairāki veidi, kas atļauti Art. 1. punktā. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 185. pants:
- Ar tiesas spriedumu sertificējis audzināšanas iestādes priekšnieks personām, kuras izcieš sodu brīvības atņemšanas vietā;
- Apliecinājis tās sociālās nodrošināšanas iestādes vadītājs, kurā persona atrodas apstākļu dēļ;
- Apliecinājis militārās vienības komandieris, kurš dzīvo vietā, kur nav notāra biroja;
- Apliecinājis tās ārstniecības iestādes vecākais ārsts, kurā ārstējas militārpersona, vai augstāks vadītājs.
Darījumi, ko veic nevis pārdevējs un pircējs personīgi, bet gan viņu pārstāvji, izmantojot pilnvaras, ir saistīti ar noteiktiem riskiem, un katrs no tiem ir jāapspriež atsevišķi.
Pircēja riski
Pircēja biežākie riski, iegādājoties dzīvokli nevis no pārdevēja personīgi, bet ar starpnieka starpniecību, ir šādi:
- Pilnvara, kas norādīta Art. 1. punktā. 188 Krievijas Federācijas Civilkodeksa autoram ir tiesības jebkurā laikā atcelt. Par to nav jāinformē pilnvarotais pārstāvis, pietiek apmeklēt jebkuru notāra biroju un paziņot par šo vēlmi (jebkurā vieta). Ja darījums tiek veikts uz atsaukta dokumenta pamata, tas ir spēkā neesošs.
- 1. lpp., Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 188. pants atceļ viņa izdotās pilnvaras pēc pilnvarotāja nāves. Pats uzticības persona par šo faktu var laikus neuzzināt. Šādos apstākļos veiktā pirkšana un pārdošana būs spēkā neesoša. Dzīvoklis atdos mirušā īpašnieka mantiniekiem. Pilnvarniekam nav pienākuma atdot naudu mantiniekiem, jo viņa saistības bija tikai pret mirušo pilnvarnieku. 2. lpp. Art. 189 uzliek pienākumu pilnvarotajām personām paziņot par atsaukšanu pilnvarotajām personām, un Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 188. pants nosaka, ka mirušā galvenā mantiniekiem ir pienākums rīkoties tāpat, taču ne paziņojuma forma, ne termiņi nekur nav norādīti.
- Lai gan pilnvara ir apliecināta pie notāra, viņš nav ārsts, tāpēc nākotnē tā var kļūt spēkā neesoša, ja tās sagatavošanas un notariālas apstiprināšanas brīdī tiks pierādīts pilnvarotāja ārprāta vai rīcībnespējas fakts (6. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 188. panta 1. punkts).
- Pats dokumenta turētājs darījuma brīdī var būt nekompetents vai vājprātīgs, kas arī padarīs to nederīgu.
- Principāls var pazust līdz naudas pārskaitīšanai par dzīvokli no pircēja. Un tas turpināsies līdz brīdim, kad pazudušo personu tiesa atzīs par mirušu. Tas, vai nauda no pilnvarnieka līdz mantiniekiem šo procesu gaitā nonāks pie mantiniekiem, ir ļoti strīdīgs jautājums.
Šie riski ir visticamākie, taču praksē ir daudz vairāk dažādu incidentu, papildus tiem gadījumiem, kad principāls un viņa pilnvarotais pārstāvis ir krāpnieki un sākotnēji plāno pircēju maldināt, atstājot viņu bez dzīvokļa un bez naudas.
Pārdevēja riski
Galvenais pārdevēja risks ir tāds, ka pilnvarnieks iekāros lielu naudas summu un vienkārši pazudīs līdzi, nepārskaitot, kā iepriekš bija norunāts. Parasti pilnvara tiek sastādīta tuvam radiniekam vai citai personai, dažreiz pilnvara tiek izsniegta uz darījumu veicošā nekustamo īpašumu vārda. Nav iespējams garantēt, ka pilnvarotā persona pilnībā ievēros līguma nosacījumus un nepārkāps pilnvarotāja intereses. Pilnvara faktiski nozīmē uzticības tiesību piešķiršanu, bez garantijām.
Apstrīdēt pilnvarnieka rīcību ir iespējams, taču tikai tad, kad šī persona pati ir atbildīga par savu rīcību, ir zināma viņa atrašanās vieta, kā arī zināms, kur palikusi nauda pēc tam, kad pircējs samaksājis par darījumu. Praksē ir daudz gadījumu, kad pilnvarnieki mainīja dzīvesvietu, izrādījās rīcībnespējīgi un pārskaitīja naudu trešajām personām parādu nomaksai, uzticoties krāpniekiem utt. Rezultāts var būt postošs abām pusēm – gan pircējam, gan pārdevējam.
Šī iemesla dēļ ļoti ieteicams netaupīt naudu un noformēt ģenerālpilnvaru. Tiklīdz pārdevējs pastāvošo apstākļu dēļ nevar personīgi veikt darījumu, viņa pilnvarotajam pārstāvim soli pa solim jāinstruē veikt noteiktas darbības, kontrolējot šī procesa pareizību un savlaicīgumu. Šajā gadījumā jebkurā posmā pārdevējs varēs iejaukties darījumā un nepieciešamības gadījumā iesaistīt citu pilnvarotu personu vai veikt pirkšanu un pārdošanu saviem spēkiem.
Pilnībā atteikties no dzīvokļu pārdošanas mehānisma ar pilnvaras palīdzību nav iespējams. Lai gan šāda veida darījumi vienmēr ir bijuši un paliek ļoti riskanti abām pusēm. Šajā gadījumā likumdevējs atstāj iespējas abām pusēm apdrošināties, aizsargāt savas intereses no iespējamiem riskiem. Kā to izdarīt pareizi un likuma ietvaros, pastāstīs kvalificēts un pieredzējis nekustamo īpašumu jurists ar lielu darba pieredzi.
Ja jums ir kādi jautājumi par šo tēmu, mūsu tiešsaistes jurists ir gatavs sniegt jums bezmaksas konsultācijas.
