Arsaların piyasa değerinin belirlenmesine ilişkin ekteki metodolojik tavsiyelerin onaylanması. Motorlu araçların maliyetini belirleme yönergeleri Otomatik araçların onarım maliyetini belirleme

RUSYA FEDERASYONU MÜLKİYET İLİŞKİLERİ BAKANLIĞI
EMİR
6 Mart 2002 tarih ve 568-r sayılı
"METODOLOJİK ÖNERİLERİN ONAYLANMASI HAKKINDA
ARAZİNİN PİYASA DEĞERİNİ BELİRTEREK"
(Rusya Federasyonu Mülkiyet Bakanlığı'nın 31 Temmuz 2002 tarih ve 2314-r tarihli emriyle değiştirildiği şekliyle)

Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 6 Temmuz 2001 tarih ve 519 sayılı “Değerlendirme standartlarının onaylanması hakkında” Kararnamesi uyarınca (Rusya Federasyonu Toplu Mevzuatı, 2001, No. 29, Madde 3026):

Bakan
FR. GAZİZÜLİN

Onaylı
emriyle
Rusya Mülkiyet Bakanlığı
03/06/2002 tarih ve 568-r sayılı

I. Genel hükümler

Arsa arsalarının piyasa değerinin belirlenmesine yönelik bu metodolojik öneriler, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 6 Temmuz 2001 tarih ve 519 sayılı “Değerleme standartlarının onaylanması hakkında” Kararnamesi uyarınca Rusya Mülkiyet Bakanlığı tarafından geliştirilmiştir.

Kanuna uygun olarak oluşturulmuş (veya oluşturulabilecek) dolaşımdan çekilmemiş arazi parsellerinin (değerleme nesneleri) (bundan sonra "arsa parselleri" olarak anılacaktır) değerlendirilmesi için metodolojik öneriler kullanılabilir.

II. Arsaların piyasa değerini değerlendirmenin metodolojik temeli

Piyasa değeri, kullanıcının (potansiyel kullanıcı) ihtiyaçlarını belirli bir süre (fayda ilkesi) karşılayabilen arsalara verilir.

Bir arsanın piyasa değeri, piyasadaki arz ve talebe ve satıcılar ile alıcılar arasındaki rekabetin niteliğine (arz ve talep ilkesi) bağlıdır.

Bir arsanın piyasa değeri, eşdeğer faydaya sahip bir nesnenin edinilmesinin en olası maliyetlerini aşamaz (ikame ilkesi).

Bir arsanın piyasa değeri, arsaya çekilen diğer üretim faktörlerinden elde edilen gelirler dikkate alınmaksızın, beklenen değere, süreye ve arsadan belirli bir süre boyunca en verimli kullanımıyla gelir elde etme olasılığına bağlıdır. ticari faaliyetler için (bundan sonra bu tavsiyelerin amaçları doğrultusunda arazi kirası olarak anılacaktır) (beklenti ilkesi).

Bir arsanın piyasa değeri zamanla değişir ve belirli bir tarihte belirlenir (değişim ilkesi).

Bir arsanın piyasa değeri, kullanım amacındaki değişikliklere, izin verilen kullanıma, diğer kişilerin arsa üzerindeki haklarına ve arsa üzerindeki mülkiyet haklarının bölünmesine bağlıdır.

Bir arsanın piyasa değeri, konumuna ve dış faktörlerin etkisine (dış etki ilkesi) bağlıdır.

Bir arsanın piyasa değeri, onun en etkin kullanımına, yani arsanın fiziksel olarak mümkün, ekonomik olarak gerekçeli, yasal gereklilikleri karşılayan, mali açıdan mümkün olan ve bunun sonucunda en olası kullanımına göre belirlenir. Arsanın tahmini değeri maksimum olacaktır (en verimli kullanım ilkesi). Bir arsanın en etkili kullanımı, şekli, türü ve kullanım niteliği bakımından farklılık gösteren ayrı parçalara olası haklı bölünmesi dikkate alınarak belirlenir. En iyi kullanım arazinin mevcut kullanımı olmayabilir.

En etkili kullanımı belirlerken aşağıdakiler dikkate alınır:

amaçlanan amaç ve izin verilen kullanım;
değerlendirilen arazi parçasının hemen yakınındaki mevcut arazi kullanım yöntemleri;
arsanın bulunduğu alanın gelişmesi için beklentiler;
arazi ve diğer emlak piyasasında beklenen değişiklikler;
Arazinin mevcut kullanımı.

Arsaların piyasa değerinin yukarıda verilen metodolojik ilkelere uygun olarak değerlendirilmesi tavsiye edilir.

Bir arsanın değerinin belirlenme tarihi, kural olarak, değerleme uzmanı tarafından son inceleme tarihinden daha geç olmamalıdır.

Değerleme uzmanı, değerlendirme yaparken, değerlendirme raporunun güvenirliğini sağlayan bilgileri, delil değeri taşıyan bilgileri içeren bir belge olarak kullanmakla yükümlüdür. Değerlendirmede kullanılan bilginin hacmi, bilgi kaynaklarının seçimi ve bilginin kullanım prosedürü değerlendirici tarafından belirlenir. Arsaların piyasa değeri belirlenirken devlet kadastro değerlemesi sırasında elde edilen bilgiler kullanılabilir. (Rusya Federasyonu Mülkiyet Bakanlığı'nın 31 Temmuz 2002 N 2314-r tarihli emriyle değiştirildiği şekliyle) (önceki baskıdaki metne bakınız)

Değerlendirme sonuçları yazılı bir değerlendirme raporuyla belgelenmelidir.

Değerleme raporu, değerleme sözleşmesi şartlarının öngördüğü şartlar dikkate alınarak bileşimi değerleme uzmanı tarafından belirlenen ekler içerebilir.

Değerlendirme raporundaki tüm materyaller arsanın piyasa değerini doğrulamayı amaçlamalıdır. Piyasa değerinin tespiti ile ilgili olmayan malzeme ve bilgilerin ekspertiz raporuna dahil edilmesinden kaçınılmalıdır.

Bir arsanın piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapora aşağıdakilerin dahil edilmesi tavsiye edilir:

arsanın kullanım amacı ve izin verilen kullanımı, diğer kişilerin arsa üzerindeki hakları, arsa üzerindeki mülkiyet haklarının bölünmesi de dahil olmak üzere arsanın tanımı;
arsa içinde yer alan binaların, yapıların, yapıların, mühendislik altyapı tesislerinin yanı sıra arsanın niteliksel özelliklerini değiştiren iş sonuçları ve antropojenik etkilerin tanımı (bundan sonra arsa iyileştirmeleri olarak anılacaktır);
arazinin fotoğrafları ve iyileştirmeleri;
arazi ve emlak piyasasının durumunun karakterizasyonu;
arsanın en etkili kullanımı için seçeneğin oluşturulması.

Bir arsanın piyasa değerinin nihai değeri, değerleme sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe (örneğin değerleme sözleşmesi, arsanın nihai değerinin bir aralık olarak ifade edilmesini şart koşabilir) tek bir değer olarak ruble cinsinden ifade edilmelidir. değerler).

IV. Değerlendirme yöntemleri

Bir değerlendirme yaparken, değerleme uzmanı değerlendirmede maliyet, karşılaştırma ve gelir yaklaşımlarını kullanmak (veya kullanmayı reddetmeyi haklı çıkarmak) zorundadır. Değerleme uzmanı, her bir değerlendirme yaklaşımı dahilinde spesifik değerlendirme yöntemlerini bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir. Bu, belirli bir yöntemin kullanımına yönelik mevcut piyasa bilgilerinin hacmini ve güvenilirliğini dikkate alır.

Arsaların piyasa değeri belirlenirken kural olarak satış karşılaştırma yöntemi, tahsis yöntemi, dağıtım yöntemi, arazi kira kapitalizasyon yöntemi, kalıntı yöntemi ve kullanım amacı yöntemi kullanılmaktadır.

Karşılaştırmalı yaklaşım, satış karşılaştırma yöntemine, tahsis yöntemine ve dağıtım yöntemine dayanmaktadır. Gelir yaklaşımı, arsa kirasının aktifleştirilmesi yöntemi, kalan yöntem ve kullanım amacı yöntemine dayanmaktadır. Artık yöntem ve tahsis yönteminde, arazi iyileştirmelerinin çoğaltma veya değiştirme maliyetlerinin hesaplanması açısından maliyet yaklaşımının unsurları kullanılmaktadır.

Aşağıda binalar, yapılar, yapılar tarafından işgal edilen veya bunların yerleştirilmesi amaçlanan arsaların piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin listelenen yöntemlerin içeriği ve ayrıca tarım arazilerinin piyasa değerini değerlendirme özellikleri yer almaktadır.

Değerlendirme raporunda başka yöntemler kullanılıyorsa bunların içeriğinin açıklanması ve kullanımlarının gerekçelendirilmesi tavsiye edilir.

1. Satış karşılaştırma yöntemi

Bu yöntem, hem binalar, yapılar ve (veya) yapılar (bundan sonra - gelişmiş arsalar olarak anılacaktır) tarafından işgal edilen arazi parsellerini hem de binalar, yapılar ve (veya) yapılar (bundan sonra - gelişmemiş arsalar olarak anılacaktır) tarafından işgal edilmeyen arazi parsellerini değerlendirmek için kullanılır. Yöntemin uygulanmasının koşulu, değerlemesi yapılan mülkün benzeri olan arsalarla yapılan işlemlerin fiyatlarına ilişkin bilgilerin bulunmasıdır. Arsalarla yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgi bulunmaması durumunda arz (talep) fiyatlarının kullanılmasına izin verilmektedir.

değerlendirme nesnesinin benzer nesnelerle karşılaştırılmasını sağlayan öğelerin belirlenmesi (bundan sonra karşılaştırma öğeleri olarak anılacaktır);
her bir analog ile değerlendirilen arazi arasındaki farkların doğası ve derecesinin karşılaştırmasının her bir unsuru için belirlenmesi;
her bir analogun değerlendirilen arsadan farklılıklarının niteliğine ve derecesine karşılık gelen analogların fiyat ayarlamalarının karşılaştırma unsurlarının her biri için belirlenmesi;
her bir analogun fiyat karşılaştırmasının her bir unsuru için ayarlama yapılması, değerlendirilen arazi arsasından farklılıklarının yumuşatılması;
analogların düzeltilmiş fiyatlarının makul bir genellemesi yoluyla bir arsanın piyasa değerinin hesaplanması.

Karşılaştırma unsurları, değerlendirilen mülkün değer faktörlerini (değişiklikleri değerlendirilen mülkün piyasa değerini etkileyen faktörler) ve piyasada gelişen arsalarla yapılan işlemlerin özelliklerini içerir.

En önemli maliyet faktörleri şunlardır:

konum ve çevre;
amaçlanan amaç, izin verilen kullanım, diğer kişilerin arsa üzerindeki hakları;
fiziksel özellikler (kabartma, alan, konfigürasyon vb.);
ulaşım erişilebilirliği;
altyapı (kamu hizmeti ağlarının varlığı veya yakınlığı ve bunlara bağlanma koşulları, sosyal altyapı tesisleri vb.).

Arazi işlemlerinin özellikleri arasında aşağıdakiler de yer almaktadır:

arsalarla yapılan finansman işlemlerine ilişkin koşullar (kendi ve ödünç alınan fonların oranı, ödünç alınan fonların sağlanmasına ilişkin koşullar);
arsalarla işlem yaparken ödeme koşulları (nakit ödeme, senet yoluyla ödeme, mahsup, takas vb.);
arsalarla yapılan işlemin koşulları (arsanın halka arz şeklinde açık piyasaya sunulup sunulmadığı, alıcı ve satıcının ortaklığı, iflas koşulları altında satış vb.);
analog ile bir işlemin sonuçlandığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süre için arsa fiyatlarındaki değişiklikler.

Analog ve değerlendirilen arsa arasındaki farkların niteliği ve derecesi, her bir analogun değerlendirme nesnesiyle doğrudan karşılaştırılmasıyla karşılaştırma unsurları bağlamında belirlenir. Bu durumda değerleme konusu işlemin piyasada gelişen arsa işlemlerinin özelliklerine göre yapılacağı varsayılmaktadır.

Analog fiyatlarında karşılaştırma unsurlarına göre ayarlamalar, hem analogun ölçü biriminin fiyatı (örneğin hektar, metrekare) hem de analogun bir bütün olarak fiyatı için belirlenebilir. Fiyat ayarlamaları parasal veya yüzdesel olarak hesaplanabilir.

Fiyat ayarlamalarının büyüklüğü genellikle aşağıdaki yollarla belirlenir:

yalnızca bir karşılaştırma unsurunda birbirinden farklı olan analogların fiyatlarının doğrudan ikili karşılaştırması ve bu şekilde elde edilen bilgilere dayanarak bu karşılaştırma unsuruna yönelik düzeltmelerin belirlenmesi;
yalnızca bir karşılaştırma unsuru bakımından birbirinden farklı olan iki analogun gelirinin doğrudan ikili karşılaştırması ve gelirdeki farkın kapitalize edilmesi yoluyla bu karşılaştırma unsuru için düzeltmelerin belirlenmesi;
Karşılaştırma unsurundaki değişiklikler ile analog fiyatlarındaki değişiklikler (analogların ölçü birimlerinin fiyatları) arasındaki bağlantının korelasyon-regresyon analizi ve karşılaştırma unsurunun değeri ile arazinin piyasa değeri arasındaki ilişkiye ilişkin denklemin belirlenmesi komplo;
analogun değerlendirme nesnesinden farklı olduğu bir karşılaştırma öğesinin özelliklerinin değiştirilmesiyle ilişkili maliyetlerin belirlenmesi;
Analog fiyat ayarlamalarının uzman tarafından doğrulanması.

Belirleme ve düzeltmeler sonucunda analog fiyatlarının (analog ölçü birimleri) kural olarak birbirine yakın olması gerekir. Analogların düzeltilmiş fiyatlarında önemli farklılıklar olması durumunda diğer analogların seçilmesi tavsiye edilir; Karşılaştırma yapılan unsurlar; ayar değerleri.

2. İzolasyon yöntemi

Yöntemi kullanma koşulları:

Yöntem aşağıdaki eylem dizisini içerir:

değerlendirilen arsadaki yenileme maliyetinin veya iyileştirmelerin yeniden üretim maliyetinin hesaplanması;
değerlendirilen arsanın piyasa değerinin, değerlendirilen arsa, değiştirme maliyeti veya arsadaki iyileştirmelerin yeniden üretim maliyeti dahil olmak üzere tek bir gayrimenkul nesnesinin piyasa değerinden çıkarılmasıyla hesaplanması.

Bir arsada iyileştirmeler yaratmanın maliyetlerinin miktarı, toplu ve (veya) temel maliyet göstergeleri kullanılarak belirlenebilir.

Entegre maliyet göstergeleri, nesnenin parametrelerini bir bütün olarak kare, kübik, doğrusal metre olarak karakterize eden göstergeleri ve kompleksler ve iş türleri için göstergeleri içerir.

Elemental maliyet göstergeleri, iyileştirmeler yaratmaya yönelik maliyetlerin miktarının belirlenmesinde kullanılan elementel fiyatları ve oranları içerir.

Belirli bir tarih için sabit fiyat düzeyinde (temel fiyat düzeyi) hesaplanan toplu ve temel maliyet göstergeleri, inşaat maliyetlerindeki değişikliklerin mevcut ve tahmin endekslerinden oluşan bir sistem kullanılarak değerleme tarihi itibarıyla fiyat düzeyine yeniden hesaplanabilir.

Temel maliyet göstergelerini kullanarak iyileştirmeler yaratmaya yönelik maliyet miktarının hesaplanması, kaynak ve kaynak endeksi yöntemleri kullanılarak da gerçekleştirilebilir. Kaynak (kaynak endeksi) yöntemi, iyileştirmeler yaratmak için gerekli tüm kaynakların (maliyet unsurlarının) cari (tahmini) fiyatlarda ve tarifelerde hesaplanmasından oluşur.

Bir arsada iyileştirmeler yaratmanın maliyetlerinin miktarını belirlerken, yatırımcının kârı - iyileştirmeler yaratmaya sermaye yatırmanın en olası ödülünün miktarı - dikkate alınmalıdır. Yatırımcının karı, satış fiyatı ile benzer nesnelerin yaratılma maliyetleri arasındaki fark olarak hesaplanabilir. Yatırımcının karı, benzer risk düzeyine sahip en muhtemel yatırımının sermaye getirisi olarak da hesaplanabilir.

Değiştirme maliyetini veya yeniden üretim maliyetini belirlerken, iyileştirmelerin birikmiş amortisman tutarı dikkate alınır.

İyileştirmelerin birikmiş amortismanı, iyileştirmelere atfedilebilen fiziksel, işlevsel ve ekonomik amortismanın bir kısmının toplamı olarak toplam veya parasal olarak belirlenebilir.

Fiziksel yıpranma, iyileştirmelerin fiziksel özelliklerinin bozulması nedeniyle değer kaybıdır.

Fonksiyonel aşınma ve yıpranma, alan planlama çözümünün, inşaat malzemelerinin ve mühendislik ekipmanlarının iyileştirilmesinin, yapılan inşaat işinin kalitesinin veya iyileştirmelerin diğer özelliklerinin bu tür iyileştirme için modern pazar gereksinimleriyle tutarsızlığı nedeniyle iyileştirmelerin değer kaybıdır. .

Ekonomik yıpranma, tek bir mülkün, kendisi dışındaki faktörlerin olumsuz etkisinden kaynaklanan değer kaybıdır.

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma, çıkarılabilir veya onarılamaz olabilir. Ekonomik aşınma ve yıpranma genellikle onarılamaz. Bu durumda, ortadan kaldırılmasının maliyeti, ortadan kaldırılması sonucunda mülkün değerinde meydana gelen artıştan az ise, aşınma ve yıpranma giderilebilir.

3. Dağıtım yöntemi

Yöntem, yerleşik arazi parsellerinin değerlendirilmesinde kullanılır.

Yöntemi kullanma koşulları:

Değerlendirilen arsayı da içeren, tek bir gayrimenkul nesnesine benzer şekilde, tek bir gayrimenkul nesnesiyle yapılan işlemlerin fiyatlarına ilişkin bilgilerin mevcudiyeti. İşlem fiyatlarına ilişkin bilginin bulunmaması durumunda arz (talep) fiyatlarının kullanılmasına izin verilmektedir;
bir arsanın tek bir mülkün piyasa değerindeki en olası payına ilişkin bilgilerin mevcudiyeti;
Arazi iyileştirmelerinin en etkin kullanımına uygunluğu.

Yöntem aşağıdaki eylem dizisini içerir:

değerlendirilen arsa da dahil olmak üzere tek bir gayrimenkul nesnesinin benzer nesnelerle karşılaştırılmasına ilişkin unsurların belirlenmesi;
değerlendirilen arsa da dahil olmak üzere, tek bir gayrimenkul nesnesinden her bir analogun niteliğinin ve farklılık derecesinin karşılaştırılmasına ilişkin unsurların her birinin belirlenmesi;
Değerlendirilen arsa da dahil olmak üzere, her bir analogun tek bir gayrimenkul nesnesinden farklılıklarının niteliğine ve derecesine karşılık gelen analogların fiyat ayarlamalarının karşılaştırma unsurlarının her birinin belirlenmesi;
değerlendirilen arsayı da içeren tek bir gayrimenkul nesnesinden farklılıklarını yumuşatarak, her bir analog için fiyat karşılaştırma unsurlarının her biri için ayarlama;
analogların düzeltilmiş fiyatlarının makul bir şekilde genelleştirilmesi yoluyla, değerlendirilen arsa da dahil olmak üzere tek bir mülkün piyasa değerinin hesaplanması;
Değerlendirilen arsayı da içeren tek bir gayrimenkul nesnesinin piyasa değeri, tek bir gayrimenkulün piyasa değerindeki arsa payının en olası değeri ile çarpılarak değerlendirilen arsanın piyasa değerinin hesaplanması nesne.

4. Arsa kirasının aktifleştirilmesi yöntemi

Yöntem, yapılaşmış ve gelişmemiş arazi parsellerinin değerlendirilmesinde kullanılır. Yöntemin uygulanma şartı, değerlendirilen arsadan kira elde edilebilmesidir.

Yöntem aşağıdaki eylem dizisini içerir:

bir arsa tarafından oluşturulan arazi kirasının hesaplanması;
karşılık gelen arazi kirası kapitalizasyon katsayısının değerinin belirlenmesi;

Arsa kirasının aktifleştirilmesi, değerleme tarihinde arsa kirasının birbirine eşit olan veya eşit süreler boyunca aynı oranda değişen gelecekteki tüm değerlerinin belirlenmesi anlamına gelir. Hesaplama, değerlendirme tarihinden sonraki ilk döneme ait arsa kira bedelinin, değerleme uzmanı tarafından belirlenen karşılık gelen kapitalizasyon katsayısına bölünmesiyle yapılır.

Bu yöntem çerçevesinde arazi kira değeri, arsa piyasasında geçerli koşullar altında bir arsanın kiralanmasından elde edilen gelir olarak hesaplanabilmektedir.

Kapitalizasyon oranını belirlemenin ana yolları şunlardır:

benzer arsalar için arazi kira değerinin satış fiyatına bölünmesi;
değerlendirilen arsaya sermaye yatırımı ile ilişkili risk primi miktarı kadar risksiz sermaye getirisi oranında bir artış.

Bu durumda, risksiz sermaye getiri oranı, en az riskli sermaye yatırımının getiri oranı olarak anlaşılmaktadır (örneğin, en yüksek güvenilirlik kategorisine sahip bankaların mevduat getiri oranı veya getiri oranı). Devlet tahvillerinin vadesine kadar).

5. Kalan yöntem

Yöntem, yapılaşmış ve gelişmemiş arazi parsellerinin değerlendirilmesinde kullanılır. Yöntemin uygulanmasının koşulu, değerlendirilen arsanın gelir yaratacak iyileştirmelerle geliştirilmesi olasılığıdır.

Yöntem aşağıdaki eylem dizisini içerir:

belirli bir süre için iyileştirmelere atfedilebilen net işletme gelirinin, yeniden üretim maliyetinin veya iyileştirmelerin iyileştirmelerden elde edilen gelirin karşılık gelen kapitalizasyon oranıyla değiştirilmesinin ürünü olarak hesaplanması;
belirli bir süre için tek bir mülkten elde edilen net işletme geliri ile ilgili süre için iyileştirmelere atfedilebilen net işletme geliri arasındaki fark olarak arsa kirası tutarının hesaplanması;
arsa kirasının aktifleştirilmesi yoluyla bir arsanın piyasa değerinin hesaplanması.

Yöntem ayrıca aşağıdaki eylem sırasına da izin verir:

değerlendirilen arsanın en verimli kullanımına karşılık gelen iyileştirmelerin çoğaltılması veya değiştirilmesi maliyetinin hesaplanması;
piyasa kira oranlarına göre belirli bir süre için tek bir mülkten elde edilen net işletme gelirinin hesaplanması;
belirli bir süre için net işletme gelirinin aktifleştirilmesi yoluyla tek bir mülkün piyasa değerinin hesaplanması;
Bir arsanın piyasa değerinin, tek bir gayrimenkulün piyasa değerinden çoğaltma veya iyileştirme maliyetlerinin çıkarılmasıyla hesaplanması.

Net işletme geliri, fiili brüt gelir ile işletme giderleri arasındaki farka eşittir. Bu durumda, fiili brüt gelirden yalnızca kural olarak kiraya veren tarafından karşılanan işletme giderleri düşülür.

Fiili brüt gelir, potansiyel brüt gelir ile atıl binalardan kaynaklanan kayıplar ve kiranın ödenmemesinden kaynaklanan kayıplar arasındaki farka eşittir.

Potansiyel brüt gelir, kiranın ödenmemesinden kaynaklanan zararların olmaması durumunda, tek bir gayrimenkulün tüm alanının kiraya verilmesinden elde edilebilecek gelire eşittir. Bir arsa değerlendirilirken, tek bir mülkün kullanımına ilişkin kira oranları, piyasadaki kira oranları esas alınarak hesaplanır (değerlendirilen mülkün rekabetçi bir ortamda açık piyasada kiralanabileceği en olası kira oranları, İşlemin tarafları, gerekli tüm bilgilere sahip olarak makul bir şekilde hareket etmektedir ve kira bedeli herhangi bir olağanüstü durumu yansıtmamaktadır).

Boş olan ve malikinin kendi ihtiyaçları için kullandığı mülkler için de piyasa kira bedelleri kullanılır. Potansiyel gelir, mülkteki kalıcı iyileştirmelerden elde edilen ancak kiraya dahil edilmeyen diğer gelirleri içerir.

İşletme giderlerinin miktarı, tek gayrimenkul nesnelerinin kiralanması için piyasa koşullarına göre belirlenir. İşletme giderleri şu şekilde ayrılır: sabit - tek bir mülkün doluluk seviyesinden bağımsız, değişken - tek bir mülkün doluluk seviyesine bağlı ve iyileştirme unsurlarının, iyileştirmelerin kullanım süresinden daha kısa bir faydalı ömürle değiştirilmesine ilişkin maliyetler, bir bütün (bundan sonra kısa kullanım ömrüne sahip elemanlar olarak anılacaktır). İşletme giderleri, gayrimenkul üzerindeki amortisman masraflarını ve gayrimenkul üzerindeki borç yükümlülüklerinin yerine getirilmesine ilişkin harcamaları içermemektedir.

Kısa ömürlü iyileştirme elemanlarının değiştirilmesinin maliyeti, bu iyileştirme elemanlarının oluşturulmasına ilişkin maliyet miktarının kullanım süresine bölünmesiyle hesaplanır. Bu hesaplamaları yapma sürecinde, kısa hizmet ömrüne sahip elemanların değiştirilmesi için fonlarda yüzdesel bir artış olasılığının dikkate alınması tavsiye edilir.

Yönetim giderleri, mülkü kimin yönettiğine (sahibi veya yönetici) bakılmaksızın işletme giderlerine dahildir.

Arazi iyileştirmeleri için kapitalizasyon oranını hesaplarken, iyileştirmelerden elde edilen gelirdeki en olası değişim oranını ve iyileştirmelerin maliyetindeki en olası değişikliği dikkate almalısınız (örneğin, iyileştirmelerin maliyeti düştüğünde, iyileştirmelerin getirisini dikkate alın). iyileştirmelere yatırılan sermaye hakkında).

6. Kullanım amacı

Yöntem, yapılaşmış ve gelişmemiş arazi parsellerinin değerlendirilmesinde kullanılır.

Yöntemin uygulanmasının koşulu, arazinin gelir getirecek şekilde kullanılmasının mümkün olmasıdır.

Yöntem aşağıdaki eylem dizisini içerir:

Bir arsanın en etkin kullanım seçeneğine uygun olarak kullanılması için gerekli harcamaların miktar ve zaman yapısının belirlenmesi (örneğin, bir arsada iyileştirme yaratma maliyetleri veya bir arsayı ayrı parçalara bölme maliyetleri) şekli, türü ve kullanım niteliği bakımından farklılık gösterir);
arazinin en verimli şekilde kullanılmasından elde edilecek gelirin miktar ve zaman yapısının belirlenmesi;
arazinin en verimli kullanımından gelir elde etmek için gerekli işletme giderlerinin tutar ve zaman yapısının belirlenmesi;
değerlendirilen arsaya sermaye yatırımı risk düzeyine karşılık gelen iskonto oranının değerinin belirlenmesi;
Bir arsanın değerinin, arsanın kullanımıyla ilgili tüm gelir ve giderlerin indirgenmesiyle hesaplanması.

Bu durumda iskonto, değerleme uzmanının belirlediği iskonto oranı üzerinden gelecekteki tüm gelir ve giderlerin değerlendirme tarihine getirilmesi işlemi olarak anlaşılmaktadır.

Gelecekteki tüm gelir ve giderleri değerlendirme tarihine getirmek için, benzer risk seviyesine sahip yatırımların sermaye getiri oranlarının analizine dayanarak elde edilen iskonto oranları kullanılır.

Gelir kaynağı, bir arsanın veya tek bir gayrimenkulün kiralanması, ekonomik kullanımı veya bir arsanın veya tek bir gayrimenkulün en muhtemel zaman diliminde piyasa değeri üzerinden satışı olabilir.

Gayrimenkul kiralama seçeneğinde gelirin hesaplanması, tahmin döneminin sonunda tek bir mülkün satışından elde edilen gelirin dikkate alınmasını içermelidir.

V. Tarım arazisinin piyasa değerinin değerlendirilmesinin özellikleri

Tarım arazilerinin değerlendirilmesi, bölgenin tarımsal imar özellikleri dikkate alınarak, izin verilen, sürdürülebilir ve en etkili kullanımlarına göre gerçekleştirilir.

Bir tarım arazisi parselinin sınırları dahilinde, açıklamasına uygun olarak bir değerlendirme yapmak için aşağıdakiler ayırt edilir:

tarım arazileri (ekilebilir araziler, saman tarlaları, meralar, nadas araziler ve çok yıllık bitkiler);
tarım ürünlerinin üretimi, depolanması ve birincil işlenmesi için kullanılan binaların, yapıların, yapıların işgal ettiği araziler;
araziyi olumsuz (zararlı) doğal, antropojenik ve insan yapımı olayların, kapalı rezervuarların etkilerinden korumayı amaçlayan çiftlik içi yollar, iletişimler, ağaçlar ve çalılar tarafından işgal edilen araziler.

Bir tarım arazisinin piyasa değeri, bileşimine dahil edilen tarım arazisinin ve tarım ürünlerinin üretimi, depolanması ve birincil işlenmesi için kullanılan binaların, yapıların, yapıların işgal ettiği arazinin değerlendirilmesine dayanarak belirlenir. Aynı zamanda, değerlendirilen arsanın piyasa değeri, arazilerin korunmasını sağlamayı amaçlayan, çiftlik içi yollar, iletişim, ağaçlar ve çalılar tarafından işgal edilen, bileşiminde yer alan arazilerin özellikleri dikkate alınarak belirlenir. olumsuz doğal, antropojenik ve insan yapımı olayların etkileri, ticari faaliyetler için kullanılamayan kapalı rezervuarlar.

Ticari faaliyetler (örneğin balıkçılık) için kullanılabilecek tarım arazileri ve kapalı su kütleleri genellikle satış karşılaştırma yöntemi veya kira kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değerlenir.

Tarımsal ürünlerin üretimi, depolanması ve birincil işlenmesi için kullanılan binalar, yapılar, yapılar tarafından işgal edilen araziler, inşa edilmiş veya geliştirilmesi amaçlanan arsaların değerlendirilmesi yöntemleriyle değerlendirilir. Tarım arazileri üzerinde yer alan müştemilatların (barakalar ve diğer kalıcı olmayan binalar) altındaki araziler tarım arazisi olarak değerlendirilir.

Tarım arazilerinin piyasa değeri, satış karşılaştırma yöntemi ve arazi kira kapitalizasyonu yöntemi kullanılarak değerlendirilirken, maliyet faktörlerinin bir parçası olarak arsanın verimliliğinin yanı sıra çevresel faktörlerin etkisi de dikkate alınmalıdır. Bir arsanın verimliliğini belirleyen ana faktörler özellikle şunları içerir: arsanın toprak katmanının niteliksel özellikleri (besin içeriği, nem temini, havalandırma, mekanik bileşim, yapısal bileşim, asitlik vb.), kabartma, mikro iklim .

Arazi kirasının kapitalizasyonu yöntemini kullanarak tarım arazisinin piyasa değerini değerlendirirken, bir arsanın verimliliğini muhasebeleştirmek için benimsenen sistemle ilişkili arazi kirasını hesaplama özellikleri vardır.

Arazi kirası, girişimcinin karı dikkate alınarak brüt gelir ile tarımsal üretim maliyetleri arasındaki fark olarak hesaplanır. Brüt gelir, bir tarımsal ürünün standart verimi ile piyasa fiyatının çarpımı olarak bir birim arazi alanı için hesaplanır.

Bir tarımsal ürünün standart verimi, kalite puanlarıyla ölçülen arazi arsasının verimliliği ile belirlenir.

Arazi kirasının hesaplandığı ana ve ilgili tarımsal ürünlerin seçimi, arsanın bulunduğu yerde tipik veya geleneksel olarak yetiştirilen bir dizi üründen gerçekleştirilir. Aynı zamanda, mahsul seçimi ve rotasyonu ile ilgili kriterler, en yüksek geliri sağlamak ve toprağın verimliliğini korumaktır.

Tarımsal ürünlerin üretimine ilişkin malzeme maliyetleri, tohumların, yakıtların ve yağlayıcıların, gübrelerin vb. standart maliyetlerini belirleyen teknolojik haritalara dayanarak belirlenir. ayni.

Parasal açıdan maliyetler, arsanın bulunduğu bölgede geçerli olan piyasa fiyatlarına göre hesaplanır.

Maliyetleri hesaplarken, yol ağının yoğunluğu, yol sınıfı, ulaşım yollarına yakınlık, tarımsal hammaddelerin işlenme noktaları ve malzeme ve teknik tedarik merkezleri dahil olmak üzere arsanın mühendislik gelişim düzeyi dikkate alınır.

Ekilebilir arazilerden elde edilen brüt gelir hesaplanırken, bitkisel ürünler ve tıbbi bitkisel ürünler için bir sezonda birden fazla hasat elde etme olasılığı dikkate alınabilir.

Depozito, başka bir tarım arazisi türüne (türlerine) devredilmesinin ekonomik fizibilitesi dikkate alınarak, amaçlanan kullanım yöntemine göre değerlendirilir.

Samanlık ve meraların brüt geliri hesaplanırken standart verimden yola çıkılmalıdır. Saman tarlalarının ve meraların standart verimi, sentlik yem birimlerine dönüştürülmesiyle belirlenir (1 cent yem ünitesi, 1 cent yulafa eşittir). Bu durumda brüt gelir miktarı yulafın piyasa fiyatı esas alınarak belirlenmektedir.

Çok yıllık ekimlerin brüt gelirini hesaplarken, meyve verme sıklığından ve standart meyve ve meyve ürünleri veriminden yola çıkılması tavsiye edilir. Bu şunları dikkate alır:

çok yıllık dikimlerin yaşı;
çok yıllık dikimlerin tür-çeşit kompozisyonu;
çok yıllık bitkilerin arsa sınırları içindeki mekansal yerleşiminin özellikleri;
Sıra sıra meyve bahçeleri ve bağlardan elde edilen ek ürünlerden gelir elde etme imkanı.

1.3. Bu Kılavuzun 1.2. paragrafında listelenen durumlarda arazi parsellerinin kadastro değeri, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından yetkilendirilen, devlet kadastro değerleme işlevlerini yerine getiren federal yürütme organı tarafından veya bu organın kararına dayanarak belirlenir. - kendisine bağlı devlet bütçe kurumları tarafından.

Değişiklikler hakkında bilgi:

1.4. Arsaların kadastro değerinin belirlenmesine ilişkin sonuçlar, arsaların kadastro değerinin belirlenmesine ilişkin Kanuna yansıtılmıştır.

Değişiklikler hakkında bilgi:

1.6. Devlet emlak kadastrosuna önceden kayıtlı birleşik arazi kullanımına ilişkin bilgilerin oluşturulması veya dahil edilmesi durumunda, ayrı veya koşullu olan her kadastro mahallesi için arsaların (ekli) kadastro değerini belirleyen bir Kanun hazırlanır. Birleşik arazi kullanımına dahil olan arazi parsellerinin yanı sıra, tek bir arazi kullanımının bulunduğu koşullu kadastro mahallesi de bulunmaktadır.

1.7. Bu Kılavuzun amaçları doğrultusunda, arazi parselleri gruplara ayrılmıştır:

Özel olarak korunan bölgelerin ve nesnelerin topraklarının bir parçası olarak:

birinci grup - özel olarak korunan doğal alanların arazileri (tıbbi ve rekreasyon alanları ve tatil yerlerine dahil olan araziler hariç); çevresel amaçlı araziler; banliyö yeşil alanlarının arazileri; tarihi ve kültürel öneme sahip topraklar; eğitim ve turistik parkurların ve otoyolların bulunduğu arsalar; özellikle değerli topraklar.

ikinci grup - rekreasyon amaçlı araziler (banliyö yeşil bölgeleri ve üzerinde eğitim ve turistik parkurların ve otoyolların bulunduğu arsalar hariç), tıbbi ve rekreasyon alanları ve tatil köyleri arazileri;

Su fonu arazilerinin bir parçası olarak:

birinci grup - Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak dolaşımda olan ayrı su kütleleri tarafından işgal edilen arazi parselleri;

ikinci grup - ayrı su kütleleri tarafından işgal edilen, Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak dolaşımdan çekilen veya dolaşımda sınırlandırılan arazi parselleri, taşkınlara ve rezervuar kıyılarının, kıyıların ve nehir yataklarının tabanının tahribatına karşı koruma sağlamak için tasarlanmış yapılar ; endüstriyel ve tarımsal kuruluşların sıvı atık depolama tesislerini çevreleyen yapılar (barajlar); su kütlelerinin su koruma bölgeleri ile su alımları için geçiş hakkı ve koruma bölgeleri oluşturmak için ayrılan arazilerde su ve sıvı atıkların zararlı etkilerini önlemek için tasarlanmış diğer yapılar ile kanallarda erozyona karşı cihazlar, hidrolik yapılar ve diğer su yönetim yapıları ve tesisleri;

üçüncü grup - su kütlelerinin su koruma bölgeleri arazileri içindeki arazi parsellerinin yanı sıra su girişlerinin, hidrolik yapıların ve su tarafından işgal edilen diğer su yönetim yapılarının ve tesislerinin korunması için geçiş hakkı ve bölgelerin oluşturulması için tahsis edilen araziler tedarik tesisleri, balıkçılık ve avcılık tesisleri, hidrolik yapılar (sel ve rezervuar kıyılarının, bankaların ve nehir yataklarının kıyılarının tahrip edilmesine karşı koruma sağlamak için tasarlanmış yapılar hariç; sanayi ve tarım kuruluşlarının sıvı atık depolama tesislerini çevreleyen yapılar (barajlar) kanallarda erozyona karşı cihazlar, suyun ve sıvı atıkların zararlı etkilerini önlemek için tasarlanmış diğer yapılar), su alma, liman ve diğer su yönetim yapı ve tesisleri;

dördüncü grup - su kütlelerinin su koruma bölgeleri arazileri içindeki arazi parsellerinin yanı sıra ağaçlar, çalılar tarafından işgal edilen su girişleri, hidrolik yapılar ve diğer su yönetim yapıları ve nesneleri için geçiş hakkı ve koruma bölgelerinin oluşturulması için tahsis edilen araziler veya diğer bitki örtüsü;

beşinci grup - su kütlelerinin su koruma bölgeleri arazileri içindeki arazi parsellerinin yanı sıra bahçecilik, pazara sağlanan su alımları, hidrolik yapılar ve diğer su yönetim yapıları ve tesisleri için geçiş hakkı ve koruma bölgelerinin oluşturulması için tahsis edilen araziler bahçecilik ve yazlık dernekleri;

altıncı grup - su kütlelerinin su koruma bölgeleri arazileri içindeki arazi parsellerinin yanı sıra su girişleri, hidrolik yapılar ve diğer su yönetim yapıları ve dinlenme tesisleri tarafından işgal edilen tesisler için geçiş hakkı ve koruma bölgelerinin oluşturulması için tahsis edilen araziler.

Bu Rehberin amaçları doğrultusunda, tarım arazileri kapsamındaki arazi parselleri, izin verilen kullanım türlerine göre son devlet kadastro değerlendirmesi sırasında oluşturulan gruplara ayrılır.

II. Arsaların kadastro değerinin belirlenmesi

2.1. Yeni bir arsa oluşturulması veya daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgilerin devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca bir arsanın bir kategoriden diğerine devredilmesi veya tahsis edilmesi durumunda kadastro değerinin belirlenmesi Bir arsanın belirli bir arazi kategorisine yerleştirilmesi aşağıdaki şekilde gerçekleştirilir.

2.1.1. Tarım arazisinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir bilgilerin oluşması veya devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda (bahçecilik, bahçıvanlık ve yazlık derneklerin sınırları içinde yer alan arsalar hariç), ve bir arsanın birinci ila altıncı grupların tarım arazilerine devredilmesi durumunda, kadastro değeri, tarımsal kadastro değerinin özel göstergesinin belediye bölgesi (kentsel bölge) için ortalama değeri çarpılarak belirlenir. arsa alanına göre ilgili grubun arazisi.

2.1.2. Bahçıvanlık, bahçıvanlık veya yazlık birlik sınırları dahilinde yeni bir arsa oluşturulması veya daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgilerin devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda, kadastro değeri, ortalama değerin çarpılmasıyla belirlenir. Arazinin kadastro değerinin spesifik göstergesinin arsa alanı ile ilgili ilişkisi.

Daha önce kayıtlı bir bahçecilik, bahçıvanlık veya yazlık derneği hakkında yeni bir bilgilerin oluşması veya devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda, derneğin bir parçası olarak bir arsanın kadastro değeri, ortalamanın çarpılmasıyla belirlenir. belediye bölgesi (kentsel bölge) (yok olması durumunda - Rusya Federasyonu konusu için) arsa alanı için ilgili birliğin arazilerinin kadastro değerinin özel değer göstergesi.

2.1.3. Yeni bir yerleşim yeri oluşturulması veya mevcut bir yerleşim yeri sınırları içerisinde daha önce tescil edilmiş bir arsa hakkında bilgilerin devlet emlak kadastrosuna eklenmesi durumunda, kadastro değeri, kadastro değerinin özel göstergesinin değeri çarpılarak belirlenir. arsanın arsa alanına göre bulunduğu yerleşim yerinin kadastro bölgesi için izin verilen kullanıma karşılık gelen türde arazi.

Bir arsanın başka bir kategorideki yerleşim yerlerine devredilmesi durumunda, kadastro değeri, yerleşim yerinin kadastro çeyreği için izin verilen kullanım türüne karşılık gelen arazilerin kadastro değerinin özel göstergesinin değeri çarpılarak belirlenir. arsanın bulunduğu kadastro mahallesini arsa alanına göre sınırlayan. Arsanın bulunduğu kadastro mahallesi, nüfuslu alanın birden fazla kadastro mahallesiyle sınır komşusuysa, o zaman arsanın kadastro değerini belirlemek için, ilgili türdeki arazinin kadastro değerinin özel göstergesinin minimum değeri Sınırdaki kadastral mahalleler için izin verilen kullanım alanı kullanılır.

2.1.4. Yeni bir arsanın oluşması veya devlet emlak kadastrosuna, endüstriyel ve diğer özel amaçlı arazilerin devlet kadastro değerlemesi Metodolojisi tarafından sınıflandırılan, endüstriyel ve diğer özel amaçlı arazilerin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgi eklenmesi durumunda amaçlı araziler (Roszemkadastre'nin 20 Mart 2003 N P/49 tarihli emriyle onaylanmıştır, Rusya Adalet Bakanlığı'nın 8 Nisan 2003 N 07/3354-UD tarihli mektubu ile devlet tescili gerektirmediği kabul edilmiştir) birinci - dördüncü grupların yanı sıra bir arsanın bu grupların sanayi arazilerine devredilmesi durumunda, kadastro değeri belediye bölgesi (kentsel bölge) ortalaması (yoksa - grubun kurucu kuruluşu için) çarpılarak belirlenir. Rusya Federasyonu) arazi alanı başına birinci, ikinci, üçüncü veya dördüncü grupların endüstriyel arsalarının kadastro değerinin özel göstergesinin değeri.

2.1.5. Yeni bir arsa oluşturulması veya beşinci grubun sanayi arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgilerin devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca bir arsanın başka bir kişiye devredilmesi durumunda. belirtilen grubun sanayi arazileri için kadastro değeri, belediye bölgesi (kentsel bölge) ortalaması (yok olması durumunda - Rusya Federasyonu'nun bir konusu için) sanayi kadastro değerinin özel göstergesinin değeri çarpılarak belirlenir. arazi alanı başına ikinci grubun arazileri.

2.1.6. Yeni bir arsa oluşturulması veya altıncı grubun sanayi arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgilerin devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca bir arsanın devredilmesi durumunda Belirtilen grubun sanayi arazileri için kadastro değeri, Rusya Federasyonu'nun bir konusu için belirli kadastro göstergesinin minimum değerinin, arazi alanı başına altıncı grubun sanayi arazisinin maliyeti ile çarpılmasıyla belirlenir.

2.1.7. Bu Kılavuzda birinci veya ikinci grup olarak sınıflandırılan, özel olarak korunan bölgelerin ve nesnelerin topraklarının bir parçası olarak önceden kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir bilgilerin oluşması veya devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda, ayrıca Bir arsanın özel olarak korunan bölgelerin topraklarına ve bu grupların nesnelerine devredilmesi durumunda, kadastro değeri, belediye bölgesi (kentsel bölge) için ortalamanın çarpılmasıyla belirlenir (Rus konusunun yokluğunda). Federasyon) özel olarak korunan bölgelerin arazilerinin ve birinci veya ikinci gruptaki nesnelerin arsa alanına göre kadastro değerinin özel göstergesinin değeri.

2.1.8. Yeni bir arsa oluşturulması veya orman fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgilerin devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca bir arsanın orman fonu arazilerine devredilmesi durumunda kadastro değeri, arsanın oluşturulduğu sınırlar içindeki orman işletmesinin ortalaması (yokluğunda - Rusya Federasyonu'nun bir konusu), orman arazilerinin kadastro değerinin özel göstergesinin değeri çarpılarak belirlenir. arazi alanı başına.

2.1.9. Bu Kılavuza göre birinci grup olarak sınıflandırılan su fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir bilgilerin oluşması veya devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca Bir arsanın belirtilen grubun su fonu arazilerine devredilmesi durumunda kadastro değeri, belediye bölgesi (kentsel bölge) ortalaması (yoksa, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşu için) değerle çarpılarak belirlenir. birinci grubun su fonu arazilerinin arazi alanı başına kadastro değerinin özel göstergesi.

2.1.10. Bu Kılavuza göre ikinci grup olarak sınıflandırılan su fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir bilgilerin oluşması veya devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca Bir arsanın belirtilen grubun su fonu arazilerine devredilmesi durumunda kadastro değeri, belediye bölgesi (kentsel bölge) ortalaması (yoksa, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşu için) değerle çarpılarak belirlenir. Arazi alanı başına tarım arazisinin kadastro değerinin özel göstergesi.

2.1.11. Bu Kılavuza göre üçüncü grup olarak sınıflandırılan su fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir bilgilerin oluşması veya devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi durumunda ve ayrıca Bir arsanın belirli bir grubun su fonu arazilerine devredilmesi durumunda, kadastro değeri, bir belediye bölgesi (kentsel bölge) için ortalamanın, endüstriyel arazi parsellerinin kadastro değerinin özel göstergesinin değeri ile çarpılmasıyla belirlenir. arazi alanı başına karşılık gelen grup.

2.1.12. Bu Kılavuza göre dördüncü grup olarak sınıflandırılan su fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir oluşumun oluşması veya devlet emlak kadastrosuna bilgi eklenmesi durumunda ve ayrıca Bir arsanın belirli bir grubun su fonu arazilerine devredilmesi durumunda kadastro değeri, bir belediye bölgesi (kentsel bölge) için asgari değerin, tarım arazisinin kadastro değerinin özel göstergesinin değeri ile çarpılmasıyla belirlenir. Arsa alanı başına, arsanın izin verilen kullanım türüne karşılık gelen grup.

2.1.13. Yeni bir tane oluşması veya devlet emlak kadastrosuna bu Kılavuzda beşinci grup olarak sınıflandırılan su fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında bilgi eklenmesi durumunda ve ayrıca Bir arsanın belirtilen grubun su fonu arazilerine devredilmesi durumunda, kadastro değeri, belediye bölgesi (kentsel bölge) ortalaması (Rusya Federasyonu'nun bir konusunun yokluğunda) değerle çarpılarak belirlenir. arazi alanı başına bahçecilik, bahçecilik veya yazlık birlik sınırları içindeki arazi parsellerinin kadastro değerinin özel göstergesi.

2.1.14. Bu Kılavuza göre altıncı grup olarak sınıflandırılan su fonu arazilerinin bir parçası olarak daha önce kayıtlı bir arsa hakkında yeni bir oluşumun oluşması veya devlet emlak kadastrosuna bilgi eklenmesi durumunda ve ayrıca Bir arsanın belirli bir grubun su fonu arazilerine devredilmesi durumunda kadastro değeri, belediye bölgesi (kentsel bölge) ortalaması (Rusya Federasyonu'nun bir konusunun yokluğunda) değeri ile çarpılarak belirlenir. özel korunan alanların arazilerinin ve arazi alanı başına ikinci grubun nesnelerinin kadastro değerinin özel göstergesi.

Değişiklikler hakkında bilgi:

2.4. Yeni bir arsa oluşması, arsa alanında değişiklik yapılması, arsanın izin verilen kullanım türünde değişiklik yapılması, arsanın bir kategoriden diğerine devredilmesi durumunda, Bir arsanın belirli bir arazi kategorisine tahsis edilmesi veya daha önce tescil edilmiş bir arsa hakkındaki bilgilerin devlet emlak kadastrosuna dahil edilmesi, son eyalette arazi parsellerinin kadastro değerinin belirlendiği tarihten sonra meydana gelir (meydana gelir). Kadastro değerlemesi ve sonuçlarının onaylanmasından önce, bu arsaların kadastro değeri, bu sonuçlara göre devlet kadastro arazi değerlemesi sonuçlarının onaylanmasının ardından yeniden belirlenir.

Değişiklikler hakkında bilgi:

GARANT sisteminin internet versiyonu kullanıcısıysanız bu belgeyi hemen açabilir veya sistemdeki Danışma Hattı'ndan talep edebilirsiniz.

RUSYA FEDERASYONU İNŞAAT VE KONUT VE HİZMET KOMPLEKSİ DEVLET KOMİTESİ
(GOSSTROY RUSYA)

GEÇİCİ METODOLOJİK

TALİMATLAR

İŞİN MALİYETİ BELİRLENEREK

İNŞAAT VE ONARIM ESNASINDA

KARAYOLLARI

MDS81-30.2002

Moskova 2002

Karayollarının inşaatı ve onarımı sırasında işin maliyetini belirlemek için geçici kurallar. MDS 81-30.2002/Rusya'nın Gosstroy'u. - M .: Devlet Üniter Teşebbüsü TsPP, 2002. - 12 s.

Rusya Gosstroy İnşaat ve İnşaat Malzemeleri Endüstrisinde Bölgelerarası Fiyatlandırma Merkezi tarafından GELİŞTİRİLDİ ( I.I. Dmitrenko, A.V.Karpov) ve Rusya Ulaştırma Bakanlığı Devlet Karayolu Servisi ile anlaştı.

Rusya Gosstroy'un İnşaat ve Konut ve Toplumsal Sektöründe Fiyatlandırma ve Tahmini Standardizasyon Departmanı tarafından DEĞERLENDİRİLDİ (editör komisyonu aşağıdakilerden oluşur: O. Ermolaev- gözetmen, V.N. Maklakov, G.P. Dil).

Rusya Gosstroy'un İnşaat ve Konut ve Toplumsal Sektöründe Fiyatlandırma ve Tahmini Standardizasyon Departmanı tarafından SUNULAN.

Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 01.08.2002 tarih ve 92 sayılı Kararı ile 01.08.2002 tarihinden itibaren KABUL EDİLMİŞ VE YÜRÜRLÜĞE GİRİLMİŞTİR.

Karayollarının inşaat ve onarım maliyetlerinin belirlenmesinde pratik kullanım için TASARLANMIŞTIR.

GİRİİŞ

Karayollarının inşaat ve onarım maliyetlerinin belirlenmesine yönelik geçici yönergeler (bundan sonra Kılavuz olarak anılacaktır), Bölgelerarası İnşaat Fiyatlandırma Merkezi ve Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin Yapı Malzemeleri Endüstrisi tarafından hazırlanmıştır.

Kılavuzlar, Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatına, Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın, Rusya Maliye Bakanlığı'nın, Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin ve Bakanlığın Devlet Yol Hizmeti'nin düzenleyici ve metodolojik belgelerine uygun olarak geliştirilmiştir. Rusya Ulaştırma ve diğer federal hükümet organlarının.

Kılavuzlar, karayolu sektörünün özelliklerini yansıtan bir endüstri belgesidir. Karayollarının ve üzerlerindeki yapıların (bundan sonra yol çalışması olarak anılacaktır) inşaat, yeniden inşa ve onarım maliyetlerinin belirlenmesine ilişkin prosedürü belirlerler.

Kılavuzlar, Rusya Devlet İnşaat Komitesi, Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, Rusya Maliye Bakanlığı, Rusya Ulaştırma Bakanlığı ve diğer federal hükümet organlarının diğer normatif ve metodolojik belgeleriyle birlikte kullanılmalıdır.

Kılavuz, Rusya Federasyonu'nun yasal düzenlemelerini ve inşaatta fiyatlandırmaya ilişkin 1 Haziran 2002 tarihinden itibaren yürürlükte olan düzenleyici ve metodolojik belgeleri kullanmaktadır.

Kılavuzların amacı, federal bütçe fonlarından (katılımıyla) finanse edilen yol çalışmalarının mevcut ve tahmini fiyat seviyelerinde maliyetini belirlemektir; yatırımcı tahminlerinin hazırlanmasında kullanılmak üzere; yürürlükteki mevzuata uygun olarak uygulanmasına ilişkin sözleşmeler rekabetsiz olarak akdedilen sözleşme ihalelerinin hazırlanması ve yürütülmesinde başlangıç fiyatlarının yanı sıra iş ücretinin belirlenmesi.

1. GENEL HÜKÜMLER

1.1. Yol çalışması fiyatları ücretsizdir (pazarlığa açıktır). Karayolu sektöründe fiyatlandırma politikasının ana yönü, yapılan yol çalışmasının hedef maliyetini (fiyatını) belirlemek ve yol varlıklarının verimli kullanımını sağlamaktır.

1.2. Kamuya açık yol ağında yürütülen ve federal bütçeden ve bölgesel karayolu fonlarından finanse edilen çalışmalar, devletin ihtiyaçları için yapılan çalışmalardır. Devlet ihtiyaçları için mal tedarikini düzenleyen mevcut mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmelidirler.

1.3. İşin nihai maliyeti, uygulanmasına ilişkin ihale sonuçlarına göre belirlenir.

2. YOL İŞİNİN MALİYETİNİN BELİRLENMESİNE YÖNELİK DÜZENLEYİCİ VE METODOLOJİK ÇERÇEVE

2.1. Yol çalışmalarının maliyetini belirlemenin düzenleyici ve metodolojik temeli, federal hükümet organlarının yetkileri dahilinde kabul edilen düzenleyici ve metodolojik belgelerinden oluşur.

2.2. Bir fiyatlandırma sistemi oluşturma prosedürü ve tahmini standardizasyon, ön proje ve tasarım ve tahmin belgelerinin bir parçası olarak inşaat maliyetinin belirlenmesine ilişkin Kurallar Kanunu'nda verilmiştir (SP 81-01-94) (İnşaat Bakanlığı'nın mektubu) Rusya 29 Aralık 1994 tarih ve VB-12-276 sayılı) ve Rusya Federasyonu topraklarında inşaat ürünlerinin maliyetini belirleme Yönergelerinde (MDS 81-1.99).

2.3. Federal bütçenin oluşumunun özellikleriyle bağlantılı olarak, federal yürütme makamlarının tahmini fiyatlandırma alanındaki yeni metodolojik ve düzenleyici belgeleri, belgenin sunulduğu yılı takip eden mali yıl için bir çalışma programı oluşturulurken dikkate alınır.

2.4. Yol çalışmalarının maliyetinin belirlenmesi otomatik (bilgisayar) sistemler kullanılarak yapılmalıdır. Yalnızca ilgili standartları karşılayan ve Rusya Devlet İnşaat Komitesi tarafından onaylanmış yazılım sistemlerinin kullanılmasına izin verilmektedir. Yatırım sürecindeki tüm katılımcıların (yatırımcı, müşteri, yüklenici ve tasarım organizasyonu) aynı yazılımı kullanması tavsiye edilir.

3. YOL İŞİNİN MALİYETİNİN BELİRLENMESİ PROSEDÜRÜ

3.1. Yol çalışmasının maliyeti tahminlere (tahminlere) göre belirlenir. Yol çalışmasının tahmini maliyetini belirlemek için aşağıdaki belgeler geliştirilmelidir: yerel ve saha tahminleri (tahminler); belirli iş türleri veya maliyetler için tahminler (tahminler); özet tahmini ve gerekirse maliyet özeti.

3.2. Yol çalışmalarının maliyetini belirlemeye yönelik hesaplamaların sonuçları, Rusya Federasyonu topraklarında inşaat ürünlerinin maliyetinin belirlenmesine ilişkin Kılavuzun Ek 3 formlarına uygun olarak hazırlanır (MDS 81-1.99).

3.3. Yol çalışmasının maliyeti cari (hesaplama anında geçerli olan fiyatlarla) fiyat seviyesinde belirlenmelidir. Bir sonraki mali yıl için bir yol çalışması programı oluşturulurken, işin maliyeti tahmin (kaynak fiyatlarında beklenen değişiklikler dikkate alınarak) fiyat düzeyinde belirlenir. Özel hesaplama tarihi müşteri tarafından Rosavtodor ile mutabakata varılarak belirlenir ve tasarım ödevinde belirtilir.

Mevcut veya tahmini fiyat düzeyinde tahminler hazırlanırken, maliyetin belirlenmesinde kaynak veya kaynak endeksi yöntemi kullanılmalıdır. Kaynak yönteminin önceliği vardır.

3.4. İşin mevcut (tahmini) maliyetini belirlerken ve doğal sayaçlardaki kaynak ihtiyacını hesaplarken, kural olarak, Gosstroy tarafından belirlenen şekilde onaylanan inşaat, kurulum, özel inşaat ve işletmeye alma işleri (GESN) için Devlet Temel Tahmin Standartları Rusya'nın uygulaması gerekiyor. Onaylanmış GESN'in yokluğunda, Rusya Gosstroy'un öngörülen şekilde onaylanmış diğer düzenleyici belgelerinin kullanılmasına izin verilir.

3.5. Yapılan işin maliyetini kontrol etmek ve fiyatlandırma süreçlerini analiz etmek için yol çalışması maliyeti de taban (1984, 1991 veya 2001 fiyatları) düzeyinde belirlenebilir.

Temel fiyat düzeyinde tahmin belgeleri hazırlanırken, ilgili dönemde uygulanan tüm hükümler (Rusya İnşaat Devlet Komitesi'nin özel belgeleri tarafından iptal edilenler hariç) uygulanır.

BELİRLEME İÇİN METODOLOJİK TALİMATLAR

MOTORLU ARAÇ MALİYETLERİ

RESTORASYON ONARIMLARININ MALİYETİ

OSGA ÇERÇEVESİNDE SINAV İÇİN

VE

DEĞERLENDİRMELER

MOSKOVA 2004
Motorlu taşıtların maliyetinin ve restorasyon maliyetlerinin belirlenmesine yönelik kılavuzlar, zorunlu mali sorumluluk sigortası çerçevesinde yürütülen değerlendirme ve bilirkişilik faaliyetlerinde kullanılmak üzere tasarlanmıştır. Ayrıca uzmanların (uzman teknisyenler ve değerlendiriciler) eğitiminde, mesleki yeniden eğitiminde ve ileri eğitiminde de kullanılabilirler.

Talimatlar İktisat Doktoru tarafından hazırlandı. Ulitskiy M.P., Ph.D. Losavio S.K. (Moskova Otomobil ve Karayolu Enstitüsü - GTU), Ivanov A.P., Gubanov A.E. (MSTU "MAMI"), Ivanov A.A. (FSUE "NAMI"), Korshunov A.F. (Moskova Şehri Barosu) ve Rusya Federasyonu Eğitim ve Bilim Bakanlığı'nın ulaştırma teknolojisi konusundaki eğitim ve metodolojik derneği tarafından yayınlanması tavsiye edildi.

Rusya Federasyonu Ticaret ve Sanayi Odası;
Rusya Değerleme Uzmanları Derneği;

1.2.Yasal dayanak.

1.3. Sınav ve değerlendirmenin amaçları.

1.4.Maliyet türleri.

2. MOTORLU TAŞITLARIN RESTORASYON TAMİR MALİYETİNİN BELİRLENMESİ.

2.1. Otomatik telefon santralinin onarım kapsamının ve teknolojisinin belirlenmesi.

2.2.Otomatik telefon santralinin onarımı için maliyetlerin belirlenmesi.

2.2.1.İşçilik maliyetleri ve genel giderlerin miktarının belirlenmesi.

2.2.2. Malzeme ve yedek parça maliyetlerinin belirlenmesi.

2.2.3. Garanti ve şirket tarafından yürütülen telefon santralleri için onarım maliyetini hesaplamanın özellikleri

2.3.Otomatik telefon santralinin onarılmasının ekonomik fizibilitesi

2.4.Hizmet verilebilir araç bakiyelerinin maliyetinin hesaplanması.

2.4.1.Yenilenmesi mümkün olmayan acil durum araçlarının maliyetinin belirlenmesi.

2.4.2. Araçların satılabilir yedek parça ve kurtarma artıklarının maliyetinin hesaplanması.
3. MOTORLU TAŞITLAR VE AKSESUARLARININ MALİYETİNİN BELİRLENMESİ.

3.1. Karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanarak maliyetin belirlenmesi.

3.2 Maliyet yaklaşımı kullanılarak maliyetin belirlenmesi.

3.2.1.Çoğaltma maliyetinin belirlenmesi.

3.2.2.Ek ekipmanlarla donatılmış değerleme nesnelerinin maliyetinin ayarlanması.

3.2.3. Değer belirlenirken doğal fiziksel aşınma ve yıpranmanın dikkate alınması.

3.2.4. Maliyeti değerlendirirken acil fiziksel aşınma ve yıpranmanın hesaba katılması.

3.2.5. Maliyeti değerlendirirken işlevsel aşınma ve yıpranmanın ve ekonomik eskimenin hesaba katılması.

3.2.6 Aşınma ve yıpranma nedeniyle değer azalmasının sınır değeri.

3.3.Gelir yaklaşımı kullanılarak değerin belirlenmesi.

3.4 Nihai maliyetin belirlenmesi.
4.UYGULAMALAR.

4.1.Motorlu araçların muayenesi.

4.1.1. Denetime hazırlık.

4.1.2.Muayene.

4.1.3. Bir denetim raporunun hazırlanması.

4.1.4. Numune Muayene Raporu.

4.2 Araç ve aksamlarının aşınmasının belirlenmesi.

4.2.1 Ticari olmayan amaçlarla kullanılan araçlar ve bunların bileşenlerinin doğal fiziksel aşınma ve yıpranma miktarının hesaplanması.

4.2.2 Ticari amaçla kullanılan araçlar ve bunların aksamlarının doğal fiziksel aşınma ve yıpranma miktarının hesaplanması.

4.2.3.Tekrarlanan (tekrarlayan) hasar durumunda bileşenlerin fiziksel aşınmasının hesaplanması.

4.3.Doğal ve iklimsel çalışma koşulları (A 1), çevrenin ekolojik durumu (A 2), bölge türü (A 3) dikkate alınarak aşınma düzeltme faktörlerinin değerleri.

4.4. 2002'den önce üretilen araçlar için yıllık amortisman normları.

4.5. Ortalama yıllık araç kilometresi.

4.7.Ek emtia değeri kaybının (LCV) hesaplanması.

4.7.1. TCB tanımının sınırları.

4.7.2.Teknik ekipmanın belirlenmesine yönelik başlangıç bilgileri.

4.7.3.Teknik desteği hesaplama sırası.

4.8 Değerleme faaliyetlerinde kullanılan temel kavramlar.

4.8.1 Bilirkişilik ve değerlendirme faaliyetlerinin konuları.

4.8.2.Ekspertiz ve değerlendirme faaliyetlerinin amaçları.

4.8.3 Sınav ve değerlendirme hakkı ve gerekçeleri.

4.8.4. Sınavın organizasyonu, değerlendirme aşamaları

4.8.5. İnceleme ve değerlendirmeye ilişkin sözleşme gereklilikleri.

4.8.6. Uzman görüşü ve değerlendirme raporunun hazırlanması.

4.8.6.1 Uzman görüşü gereklilikleri.

4.8.6.2.Değerlendirme raporuna ilişkin gereklilikler.

4.8.6.3.Raporun güvenilirliği.

4.8.6.4 Raporda yer alan bilgilerin tartışılabilirliği.

4.8.7 Uzmanlık ve değerlendirme faaliyetlerine ilişkin gereklilikler.

4.8.7.1 Bilirkişilik ve değerlendirme faaliyetlerine kabul koşulları.

4.8.7.2. Sınav ve değerlendirmenin zamanlaması.

4.8.7.3 Uzman ve değerleme uzmanının görev ve sorumlulukları.

4.8.7.4.Uzman ve Değerleme Uzmanının Hakları.

4.8.7.5 Uzman ve değerleme uzmanının bağımsızlığı.

4.8.7.6 Uzman ve değerleme uzmanına ödenen ücretin miktarı.
5.AMTS'NİN İNCELENMESİNDE VE DEĞERLENDİRİLMESİNDE KULLANILAN REFERANS VE BİLGİ MATERYALLERİ VE YAZILIM ÜRÜNLERİ.

1. GENEL HÜKÜMLER

Bu metodolojik tavsiyeler, motorlu taşıtların bağımsız bir teknik muayenesi* (bundan sonra muayene olarak anılacaktır) üzerinde çalışma yapılırken, araç sahibinin zorunlu hukuki sorumluluk sigortası sözleşmesi kapsamında sigorta tazminatının ödenmesine karar verirken kullanılabilir; ve ayrıca motorlu taşıtların (bundan sonra AMTS olarak anılacaktır) restorasyon onarımlarının maliyetini ve otomatik telefon santrallerinin maliyetini değerlendirirken.

Sigorta tazminatı miktarının belirlenmesinde yer alanlar da dahil olmak üzere bilirkişilik ve değerlendirme faaliyetlerinin konuları;

Öz-düzenleyici kuruluşlar;

uzman ve değerlendirici yetiştiren eğitim kurumları;
diğer ilgili taraflar.

1.2.Yasal dayanak.

Yönergeler, aşağıdakiler dahil olmak üzere Rusya Federasyonu'nun yasal düzenlemelerinin hükümlerine dayanmaktadır:

29 Temmuz 1998 tarihli Federal Kanun No. 135-F3 "Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında" (bundan böyle DEĞERLEME FAALİYETLERİ KANUNU olarak anılacaktır);
14 Kasım 2002 tarihli Federal Kanun No. 143-F3 “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında Federal Kanunda değişiklik ve eklemelerin yapılması hakkında;
25 Nisan 2002 tarihli Federal Kanun No. 40-F3 “Araç Sahiplerinin Zorunlu Mali Sorumluluk Sigortası Hakkında” (bundan sonra OSGO KANUNU olarak anılacaktır);

1.3.Sınav ve değerlendirmenin amaçları.

Sanatın 7. paragrafına göre. OSGO YASASI'nın 12'si ve OSGO KURALLARININ 2. maddesi bağımsız bir teknik incelemenin yürütülmesi amacıyla Araç sahibinin zorunlu mali sorumluluk sigortası sözleşmesi kapsamında sigorta tazminatının ödenmesini etkileyen aşağıdaki koşulların belirlenmesi:

a) teknik hasarın varlığı ve niteliği araç;

b) nedenler araçta teknik hasar meydana gelmesi;

c) teknoloji, hacim ve araç tamir maliyeti.
Sanat'a göre. DEĞERLEME FAALİYETLERİ HAKKINDA KANUN'un 3. maddesinin amacı değerlendirme faaliyeti Nesnelere ilişkin pazar veya diğer değer değerlendirmelerinin oluşturulması.
1.4.Maliyet türleri.

Değerleme Faaliyetleri Kanunu ve Değerleme Standartları ana değer türlerini tanımlar; diğer tüm değerler özel türler olarak sınıflandırılır.

Market fiyatı- DEĞERLEME FAALİYETİ KANUNU'nun 3. maddesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: “... değerleme nesnesinin piyasa değeri, bu değerleme nesnesinin rekabetçi bir ortamda açık piyasada elden çıkarılabileceği en olası fiyat olarak anlaşılmaktadır, Tarafların gerekli tüm bilgilere sahip olarak makul bir şekilde hareket etmeleri ve işlemin değerinin herhangi bir olağanüstü duruma yansımaması durumunda, yani:

İşlemin taraflarından birinin değerleme konusu nesneyi elden çıkarma zorunluluğu bulunmadığı gibi, diğer tarafın da icrayı kabul etme zorunluluğu yoktur;

İşlemin tarafları, işlemin konusunu iyi bilmekte ve kendi çıkarları doğrultusunda hareket etmektedir;

Değerleme nesnesi halka arz şeklinde açık piyasaya sunulur;

İşlem fiyatı, değerlendirmeye konu olan kişi için makul bir ücreti temsil etmektedir ve işlemin tarafları açısından herhangi bir tarafta herhangi bir zorlama bulunmamaktadır;

Değerleme nesnesine ilişkin ödeme parasal biçimde ifade edilir."

DEĞERLEME FAALİYETLERİ KANUNU'nun 7. Maddesi, “varsayılan olarak” değerin belirlenmesine ilişkin aşağıdaki kuralı belirlemektedir: “Herhangi bir değerlendirme nesnesinin zorunlu olarak değerlendirilmesi gerekliliğini içeren normatif bir yasal düzenlemenin veya bir değerlendirme anlaşmasında olması durumunda.. . belirli bir değer türü olarak tanımlanmamıştır..., bu nesnenin piyasa değeri tespite tabidir.

Bu kural aynı zamanda, bu Federal Yasa tarafından öngörülmeyen normatif bir yasal düzenlemede veya “gerçek değer” terimleri de dahil olmak üzere değerleme nesnesinin değer türünü tanımlayan değerleme standartlarında kullanılması durumunda da uygulamaya tabidir. makul değer”, “eşdeğer değer”, “gerçek değer” "ve diğerleri."

4. paragraftaki değerleme standartları, değerleme nesnesinin piyasa değeri dışında aşağıdaki değer türlerini tanımlar:

Sınırlı bir pazara sahip bir değerleme nesnesinin değeri - Açık piyasada satışı imkansız olan veya piyasada serbestçe dolaşan malların satışı için gerekli maliyetlere kıyasla ek maliyet gerektiren değerleme nesnesinin değeri.

Üreme maliyeti değerlendirme nesnesi- bir nesnenin yaratılması için değerlendirme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatlarındaki maliyetlerin miktarı, birebir aynı değerlendirme nesnesinin aşınma ve yıpranması dikkate alınarak aynı malzeme ve teknolojiler kullanılarak değerlendirme nesnesi.

Değiştirme ücreti değerlendirme nesnesi - bir nesne yaratmanın maliyetinin miktarı, benzer değerleme nesnesinin amortismanı dikkate alınarak, değerleme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatları üzerinden değerleme nesnesi.

Değerlemesi yapılan gayrimenkulün mevcut kullanımındaki değeri Değerlendirilen mülkün değeri, mevcut koşullara ve kullanım amacına göre belirlenir.

Değerleme nesnesinin yatırım değeri - Belirli bir yatırım hedefi için belirli bir kişi için karlılığına göre belirlenen bir değerleme nesnesinin değeri.

Değerleme nesnesinin vergi amaçlı değeri - vergi matrahının hesaplanması için belirlenen ve düzenleyici yasal düzenlemelerin hükümlerine uygun olarak hesaplanan değerleme nesnesinin değeri (envanter değeri dahil).

Tasfiye değeri değerlendirme nesnesi - değerleme nesnesinin, benzer nesnelerin olağan maruz kalma süresinden daha kısa bir süre içinde elden çıkarılmasının gerekli olması durumunda, değerleme nesnesinin değeri.

Değerleme nesnesinin elden çıkarma değeri - Değerlendirilen mülkün maliyeti, değerlendirilen mülkün elden çıkarılması maliyetleri dikkate alınarak, içerdiği malzemelerin piyasa değerine eşit olacaktır."

Geriye kalan değer türleri DEĞERLEME FAALİYETLERİ HAKKINDA KANUN tarafından tahsis edilmiştir. "özel" maliyet türleri.

Değerleme nesnesinin özel değeri – Değerleme Standardına göre, “değerleme sözleşmesinin veya düzenleyici yasal düzenlemenin, piyasa kavramına dahil olmayan koşulları veya bu Değerleme Standartlarında belirtilen diğer değerleri öngördüğü tespiti için bir değerdir.”

Özel maliyete örnek olarak aşağıdaki fiyatlar verilebilir.

Bir aracın onarım (restorasyon) maliyeti- işçilik ve malzeme maliyetleri, genel giderler, vergiler ve diğer zorunlu ödemeler ile kâr dahil olmak üzere araçtaki hasarın onarılmasının piyasa maliyeti.

Defter değeri - kuruluşun bilançosuna yansıtılan ve sabit kıymet muhasebesi kurallarına göre kabul edilen, nakliye maliyetleri de dahil olmak üzere bir nesnenin satın alınmasının tam maliyetleri.

Toplam maliyet - başlangıç Değerleme Standartlarının 13. maddesine göre - değerleme nesnesinin değerinin, değerleme ve değerleme yöntemlerine yönelik çeşitli yaklaşımlar kullanılarak değerleme nesnesinin değerinin hesaplanması sonuçlarının değerleme uzmanı tarafından haklı bir genelleme sonucu elde edilen değeri .
1.5.Sınav ve değerlendirmenin metodolojik temelleri, değerlendirme yaklaşımları.

24 Nisan 2003 tarih ve 238 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'nin 15. maddesine göre “Araçların bağımsız bir teknik muayenesinin düzenlenmesi hakkında” ve “Karar verirken bir aracın bağımsız bir teknik muayenesinin düzenlenmesi ve yürütülmesine ilişkin kurallar” Araç sahibinin zorunlu hukuki sorumluluk sigortası sözleşmesi kapsamında sigorta tazminatının ödenmesine ilişkin "(bundan sonra OSGO KURALLARI olarak anılacaktır), n normatif, metodolojik ve sınav sırasında kullanılan diğer belgeler, onaylandı birlikte federal yetkililer Ulaştırma alanında, adalet alanında ve içişleri alanında devlet düzenlemeleriyle görevlendirilen yürütme gücü.
6 Temmuz 2001 tarihli Rusya Federasyonu Hükümet Kararnamesi'nin 18. paragrafına göre. No. 519 “Değerlendirme standartlarının onaylanması üzerine” (bundan sonra Değerlendirme Standartları olarak anılacaktır), değerlendirme sırasında değerlendirici kullanmak zorunda değerlendirmeye yönelik maliyet, karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarını (veya kullanmayı reddetmeyi gerekçelendirin). Değerleme uzmanı, her bir değerlendirme yaklaşımı dahilinde spesifik değerlendirme yöntemlerini bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir. Bu, belirli bir yöntemin kullanılması için mevcut piyasa bilgilerinin hacmini ve güvenilirliğini dikkate alır.

Karşılaştırmalı yaklaşım – Bir değerleme nesnesinin (nesnesinin) değerini değerlendirmek için, değerleme nesnesinin, onlarla yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgilerin mevcut olduğu benzer nesnelerle karşılaştırılmasına dayanan bir dizi yöntem.

Uygun maliyetli yaklaşım - İle Değerlendirilen bir nesnenin değerini, aşınma ve yıpranma dikkate alınarak onarılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayanan bir dizi yöntem.

Gelir yaklaşımı - değerleme nesnesinden beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak değerleme nesnesinin değerini tahmin etmek için bir dizi yöntem.

Değerlendirilen her türlü değer, şu veya bu şekilde piyasa değerine dayanır ve sonuçta piyasa değerindeki bir dönüşümün sonucu olarak sunulabilir. Sonuç olarak, motorlu taşıtların piyasa değeri dışındaki piyasa değeri belirlenirken, bu değerlerin belirli özellikleri dikkate alınarak piyasa değerinin belirlenmesinde kullanılan aynı metodolojik ilkelere (ilkelere) rehberlik edilmelidir.

Motorlu taşıtların piyasa değerini ve onarım maliyetlerini belirlerken aşağıdaki metodolojik ilkelere (ilkelere) rehberlik edilmelidir:

fayda ilkesi: Kullanıcının özel ihtiyaçlarını belirli bir süre boyunca karşılayabilen değerlendirme nesnelerinin piyasa değeri vardır;
arz ve talep ilkesi: değerleme nesnesinin piyasa değeri piyasadaki arz ve talebe ve satıcılar ile alıcılar arasındaki rekabetin niteliğine bağlıdır;
ikame ilkesi: değerleme nesnesinin piyasa değeri, eşdeğer faydaya sahip bir nesnenin elde edilmesinin en olası maliyetlerini aşamaz;

Moskova 2002

Karayollarının inşaatı ve onarımı sırasında işin maliyetini belirlemek için geçici kurallar. MDS 81-30.2002/Rusya'nın Gosstroy'u. - M .: Devlet Üniter Teşebbüsü TsPP, 2002. - 12 s.

Rusya Gosstroy İnşaat ve İnşaat Malzemeleri Endüstrisinde Bölgelerarası Fiyatlandırma Merkezi tarafından GELİŞTİRİLDİ ( I.I. Dmitrenko, A.V. Karpov) ve Rusya Ulaştırma Bakanlığı Devlet Karayolu Servisi ile anlaştı.

Rusya Gosstroy'un İnşaat ve Konut ve Toplumsal Sektöründe Fiyatlandırma ve Tahmini Standardizasyon Departmanı tarafından SUNULAN.

Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 01.08.2002 tarih ve 92 sayılı Kararı ile 01.08.2002 tarihinden itibaren KABUL EDİLMİŞ VE YÜRÜRLÜĞE GİRİLMİŞTİR.

Karayollarının inşaat ve onarım maliyetlerinin belirlenmesinde pratik kullanım için TASARLANMIŞTIR.

GİRİİŞ

1. GENEL HÜKÜMLER

1.3. İşin nihai maliyeti, uygulanmasına ilişkin ihale sonuçlarına göre belirlenir.

2. YOL İŞİNİN MALİYETİNİN BELİRLENMESİNE YÖNELİK DÜZENLEYİCİ VE METODOLOJİK ÇERÇEVE

3. YOL İŞİNİN MALİYETİNİN BELİRLENMESİ PROSEDÜRÜ

Mevcut veya tahmini fiyat düzeyinde tahminler hazırlanırken, maliyetin belirlenmesinde kaynak veya kaynak endeksi yöntemi kullanılmalıdır. Kaynak yönteminin önceliği vardır.

3.5. Yapılan işin maliyetini kontrol etmek ve fiyatlandırma süreçlerini analiz etmek için yol çalışması maliyeti de taban (1984, 1991 veya 2001 fiyatları) düzeyinde belirlenebilir.

Temel fiyat düzeyinde tahmin belgeleri hazırlanırken, ilgili dönemde uygulanan tüm hükümler (Rusya İnşaat Devlet Komitesi'nin özel belgeleri tarafından iptal edilenler hariç) uygulanır.

4. İŞÇİLİK MALİYETLERİNİN BELİRLENMESİ

4.1. Geri ödenebilir işçilik maliyetleri, yalnızca mevcut düzenleyici belgelere uygun olarak "İşçi tazminatı maliyetleri" kalemi kapsamında iş maliyetine dahil edilen masrafları içerir.

4.2. Sözleşme fiyatlarında ve yol çalışması tahminlerinde emek tazminatı için fon miktarının belirlenmesine yönelik genel düzenleme ve hesaplama temeli, emek tazminatı için fon miktarını belirleme yöntemleri, sistemlerin özellikleri ve ücretlendirme biçimleri, geliştirme ve uygulama ilkeleri sözleşme fiyatlarındaki ücretler için fon miktarının belirlenmesine yönelik Metodolojik önerilerde ve inşaat, kurulum ve onarım ve inşaat organizasyonlarında çalışanlar için inşaat ve ücret tahminlerinde birleşik bir tarife programı verilmiştir (MDS 83-1.99).

4.3. İnşaat işçilerine ve makine operatörlerine mevcut fiyat düzeyinde ödenecek fon miktarı formülle belirlenir

Nerede Maaş- doğrudan maliyetlerin bir parçası olarak mevcut fiyat seviyesindeki ücretler için fon miktarı, rub.;

Ben- işin gerçekleştirilmesi için gerekli standart tarife kategorisi;

T ben- işin standart emek yoğunluğu Ben-inci kategori, kişi-saat;

İşçi başına ortalama aylık ücret Ben- hesaplama sırasındaki kategori, rub.;

T- Haftalık 40 saatlik çalışmayla birlikte ortalama aylık çalışma saati sayısı, h;

P- standart tarife kategorilerinin sayısı.

Bir inşaat işçisi ve 1. kategori makine operatörünün ortalama aylık ücreti aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.

Nerede T'ler- “Yol Tesisleri için Sanayi Tarife Anlaşması” uyarınca asgari aylık tarife oranının büyüklüğü, rub.;

Ki,tar. - “Yol Tesisleri için Sanayi Tarife Anlaşması” ile belirlenen asgari aylık tarife oranına tarife katsayısı;

İLE ek - teşvik edici ve telafi edici nitelikteki ek ödemeleri (yüksek nitelikler için ödemeler, mesleki mükemmellik, meslek kombinasyonu, ikramiyeler, hizmet süresi için ücret ödenmesi, ek tatillerin ödenmesi, iş için ek ödeme) dikkate alınarak ek maaş katsayısı zor ve zararlı koşullar, gece, hafta sonları ve tatil günlerinde çalışma için ödeme yapılması, fazla mesai, çalışanın hatası olmaksızın kesinti yapılması, fiilen normal çalışma saatlerini aşan çalışılan saatler için dinlenme günleri (izinli zamanlar), vb. hariç) ücretlerin eyalet bölgesel düzenlemesine ilişkin ödenekler (kuzey, yüksek dağlık, susuz vb.), işin seyahat (hareketli) niteliğine ilişkin ödenekler ve rotasyon esasına göre iş yapılırken ek olarak hesaplamaya dahil edilenler tahmini işçilik maliyetleri;

Çalışanların gezici ve seyahat eden işin niteliği için ortalama aylık ödenek miktarı, ovmak. Buna göre yüklü Rusya Çalışma Bakanlığı'nın 29 Haziran 1994 tarih ve 51 sayılı ve 15 Haziran 1995 tarih ve 31 sayılı Kararları;

Rotasyon esasına göre iş yaparken günlük ödenek karşılığında çalışanlara ödenen ortalama aylık ikramiye tutarı, ruble;

Ücretlerin bölgesel düzenlemesi ile ilgili ortalama aylık ödenek miktarı, ruble (federal hükümet organları tarafından bölgesel katsayılara ve çölde, susuz ve yüksek dağlık bölgelerde çalışmak için katsayılara göre belirlenen ek ödemeler, ücret ödenekleri, bölgelerde çalışma ödenekleri) Uzak Kuzey ve yerelliklere eşdeğer, Avrupa'nın Kuzey bölgelerinde ve şiddetli doğal ve iklim koşullarına sahip diğer bölgelerde. Bireysel müteahhitlik kuruluşlarında, mevcut çalışma mevzuatına uygun olarak, öngörülenlerden daha yüksek tarife oranlarının belirlendiği durumlarda “Yol Tesisleri için Endüstriyel Tarife Anlaşması” ile, ücretler için fon miktarının belirlenmesinde bu tür tarife oranlarının kullanılmasına, sözleşmenin taraflarının mutabakatı ile izin verilebilir.

4.4. İşçilik maliyetlerinin belirlenmesinde yalnızca doğrudan maliyetlere dahil edilen işçilik maliyetleri hesaplamalara dahil edilir. Hesaplama, genel giderlerin bir parçası olarak dikkate alınan işçilik maliyetlerini (inşaat sahalarının iyileştirilmesi, nesnenin teslimat için hazırlanması ve diğer işler), geçici bina ve yapıların maliyetini ve kışın inşaat ve montaj çalışmaları sırasındaki ek maliyetleri içermez; inşaat organizasyonunun yardımcı üretim, servis ve diğer çiftliklerinde çalışan işçilerin yanı sıra, araçlardan boşaltma da dahil olmak üzere malzemelerin sahadaki depoya yüklenmesi, boşaltılması ve teslim edilmesiyle (kazı çalışmaları sırasında toprağın taşınması dahil) çalışan işçilerin işçilik maliyetleri. yerinde depo.

4.5. Belirli hesaplamalar yapmak için Rosavtodor, ana faaliyetteki işçiler için ortalama ücretleri (devletin bölgesel ücret düzenlemesi ile ilgili ödenekler hariç, teşvik edici ve telafi edici nitelikteki tüm ek ödemeleri dikkate alarak), seyahat niteliğine ilişkin ödenekleri belirleyebilir. Yol çalışmasının tahmini maliyetinin hesaplanmasında dikkate alınan, rotasyon esasına göre iş yapmak için iş ve ödenekler.

5. İNŞAAT MAKİNE VE MEKANİZMALARIN İŞLETME MALİYETLERİNİN BELİRLENMESİ

5.1. İnşaat makinelerinin ve mekanizmalarının işletilmesinin maliyetleri, gerekli makinelerin (makine saatleri) kullanım süresine (standart gereksinim) ilişkin verilere ve aşağıdaki formüle göre 1 makine saati çalışma başına hesaplanan karşılık gelen tahmini fiyatlara göre belirlenir:

inşaat makineleri ve mekanizmalarının 1 makine saatlik çalışması için tahmini fiyat nerede, ruble/makine saati;

T m.m - inşaat makinelerinin ve mekanizmalarının kullanım süresi, makine saatleri.

5.2. İnşaat makineleri ve mekanizmalarının işletim maliyetini belirlerken, inşaat makineleri ve araçlarının çalıştırılması için maliyet tahminlerinin ve fiyatların geliştirilmesine ilişkin Kılavuz'un (MDS 81-3.99) hükümleri dikkate alınmalıdır.

5.3. Yerli otomobiller dikkate alınıyor. Yerli analogların yokluğunda ve Rosavtodor ile mutabakata varıldığında, yabancı makine ve mekanizmaların işletme maliyetinin muhasebeleştirilmesine izin verilmektedir. Bu durumda, her makine tipi için baz ve güncel fiyat seviyelerinde tahmini işletme fiyatlarının hesaplamaları derlenir.

5.4. Sürücüler için işçilik maliyetleri, bu Metodolojik Tavsiyelerin 4. Bölümündeki hükümlere uygun olarak belirlenir (ana işçiler için işçilik maliyetlerine benzer).

5.5. Makine ve mekanizmaların verimli kullanımını teşvik etmek amacıyla yıllık çalışma modları bir buçuk ile iki vardiya arası çalışma şekline göre belirlenmektedir.

5.6. Enerji, yağlayıcılar, hidrolik sıvısı ve lastik maliyetleri, hesaplama sırasında geçerli olan piyasa fiyatlarına göre belirlenir.

5.7. İnşaat makinelerinin ve mekanizmalarının işletim maliyetlerinin hesaplanması, genel giderleri ve makine operatörlerinin ödeme maliyetinden hesaplanan tahmini karları içermez.

5.8. 1 makine saatlik makine çalışması için tahmini fiyat, ortalama pazar seviyesini aşmamalıdır. .

6. MALZEME KAYNAKLARINA YÖNELİK MALİYETLERİN BELİRLENMESİ

6.1. Yerel tahminlerin (bütçe hesaplamaları) bir parçası olarak malzeme kaynaklarının maliyeti, malzeme, ürün ve yapılara yönelik standart ihtiyaçlara (kabul edilen fiziksel ölçü birimlerinde: m 2, m 3 vb.) ve ilgili fiyata göre belirlenir. maddi kaynak türü.

6.2. Maddi kaynaklara yönelik normatif ihtiyaç aşağıdakilere dayanarak belirlenir:

Devlet temel tahmin standartları (GESN);

iş türüne göre yerel kaynak bildirimleri;

nesneler için özet kaynak bildirimleri;

çalışma belgelerinin bir parçası olarak spesifikasyonlar.

6.3. Bir tür malzeme kaynağının fiyatı, maliyet unsurlarının hesaplanması yöntemiyle belirlenir. Bu durumda malzeme, ürün ve yapılara ilişkin tahmini fiyatlar, “fabrika dışı depo” fiyat türüne göre kabul edilir ve formülle belirlenir.

Nerede C m - kataloglar, fiyat listeleri ve tedarikçi işletmelerden gelen diğer bilgilerin yanı sıra inşaatta fiyatlandırma için bölgesel merkezlerin aylık bilgi yayınlarına dayanarak belirlenen endüstriyel ve teknik amaçlı ürünler için ücretsiz veya düzenlenmiş fiyat (üretici fiyatı) ( RCCP);

TR- Yükleme ve boşaltma işlemlerinin maliyetleri dikkate alınarak nakliye maliyetleri. Belirli bir bölgede yürürlükte olan fiyatlara ve tarifelere ve en ekonomik ulaşım modunu sağlayan malzeme tedarik planına göre değerlendirilirler. Malzemelerin sahadaki depodan çalışma alanına teslim maliyeti, temel tahmin standartlarının (ESN) ve inşaat, kurulum ve onarım işlerinin fiyatlarının yanı sıra kaynak tahmin standartlarının bir parçası olarak dikkate alınır. ;

İLE dara - kapların, ambalajların ve desteklerin maliyeti (gerekirse dikkate alınır);

İLE sn.o - malzeme tedarikine ilişkin anlaşmalar ve sözleşmeler esas alınarak belirlenen tedarik kuruluşlarının hizmetlerinin maliyeti;

ZSR- satın alma ve depolama maliyetlerinin miktarı. Hesaplamayla belirlenir.

Hesaplama yöntemini kullanarak malzemelerin, yapıların ve ürünlerin maliyetini mevcut fiyat seviyesinde belirlerken, malzemeler, ürünler, yapılar ve koleksiyonlar için tahmini fiyatların koleksiyonlarının (kataloglarının) geliştirilmesine ilişkin Kılavuz hükümleri dikkate alınmalıdır. binaların ve yapıların inşaatı ve büyük onarımları için malların taşınması için tahmini fiyatlar (MDS 81 -2.99 ).

6.4. Müşteri tarafından sağlanan malzemeler (merkezi malzemeler dahil) kullanılarak iş yapılıyorsa, bunların maliyetleri fiili teslimat fiyatı üzerinden inşaat ve montaj işi maliyetine dahil edilir.

6.5. Kendi üretimimiz olan maddi kaynakların fiyatı (mobil enerji santrallerinden gelen elektrik, üretim ihtiyaçları için ısı, basınçlı hava vb. dahil) hesaplama ile doğrulanır.

6.6. Katma değer vergisi tutarları. Yüklenicilerin malzeme kaynakları, iş ve hizmetler için tedarikçilere yaptığı ödemeler, malzeme kaynaklarının maliyetlerinin hesaplanmasına dahil edilmez.

6.7. Benzer malzemelerin maliyeti tüm yerel tahminler için aynı olmalıdır.

6.8. Malzemeler için ödenen fiyat, özel teslimat koşullarıyla gerekçelendirilmediği ve Rosavtodor ile mutabakata varılmadığı sürece, ortalama bölgesel fiyatı aşmamalıdır. Belirli belirli ürün türleri için ortalama bölgesel fiyatlara ilişkin resmi verilerin bulunmaması durumunda, bu ürünlerin en az 3-5 bölgesel tedarikçisinden alınan veriler kullanılabilir.

7. GENEL MALİYETLERİN VE TAHMİNİ KARIN BELİRLENMESİ

7.1. Mevcut fiyat düzeyindeki genel gider maliyetleri, genel gider miktarının belirlenmesine ilişkin Kılavuzun Ek 3'ünde verilen inşaat ve montaj işleri türleri için genel gider maliyet standartlarına uygun olarak ana işçilerin ve makine operatörlerinin ücretlerinin tahmini maliyetlerinin bir yüzdesi olarak belirlenir. inşaat maliyetleri (MDS 81-4.99).

7.2. Mevcut fiyat seviyesindeki tahmini kar, inşaatta tahmini kar miktarının belirlenmesine ilişkin Kılavuz'un Ek 3'ünde (MDS 81-25.2001) verilen inşaat ve montaj işi türleri için tahmini kar standartları esas alınarak belirlenir. Ana işçilere ve makine operatörlerine ödeme yapılmasının tahmini maliyetleri.

7.3. Mevcut fiyat düzeyinde genel giderler ve tahmini kar hesaplanırken, inşaat ve montaj işi türlerine ilişkin standartlara tabi iş paketleri, tahmin standartları koleksiyonlarının adlarına göre belirlenir.

7.4. Genel giderler ve tahmini karlar belirlenirken, doğrudan maliyetlerdeki işçiler için ücret fonu, bu Kılavuzun 4 ve 5'inci bölümleri hükümlerine uygun olarak hesaplanan, ana üretimdeki işçiler için ücret fonunu ve makine operatörleri için ücret fonunu içerir. Yardımcı ve yardımcı üretim, geçici bina ve yapıların inşası ile uğraşan işçilerin ve makine operatörlerinin ücretleri, genel giderlere ve ayrıca malzemelerin, parçaların ve yapıların üretimi ve sahadaki depoya taşınması (taşınması dahil) kazı çalışmaları sırasında toprak), elektrik enerjisi, ısı, basınçlı hava vb. üretimi dikkate alınmaz.

7.5. İnşaat ve montaj işi türlerine ilişkin standartlara dayalı genel gider maliyetlerinin miktarını belirlerken, doğrudan maliyetlerin bir parçası olarak işçilerin ücret fonundan (birleşik sosyal vergi) sosyal ihtiyaçlara yönelik kesintileri dikkate aldıkları akılda tutulmalıdır. ve tahmini kâr tutarını belirlerken, kanunla belirlenen oranlarda gelir vergisi ödemek için gerekli fonları dikkate alırlar.

8. GEÇİCİ BİNA VE YAPILARA AİT MALİYETLERİN BELİRLENMESİ

8.1. Geçici bina ve yapıların maliyetleri, Geçici bina ve yapıların inşası için tahmini maliyet standartları Koleksiyonuna (GSN 81-05-01-2001) uygun olarak belirlenir.

8.2. Geçici bina ve yapılara ilişkin maliyetler, fonlara ilişkin bir sınır olarak konsolide tahmine dahil edilmiştir. Müşteriler ve yükleniciler arasındaki geçici bina ve yapılara ilişkin ödemeler, fiilen inşa edilmiş bina ve yapılar için yapılır.

Sökülmesinden elde edilen malzeme ve parçaların satışından kaynaklanan geri ödemeler, olası satış fiyatlarından, uygun duruma getirme ve depolama yerlerine teslim etme maliyetleri düşüldükten sonra hesaplanarak belirlenir.

9. BELİRLİ İŞ TÜRLERİ VE MALİYETLER İÇİN FONLARIN BELİRLENMESİ

Özet tahmin, aşağıda listelenen diğer maliyetleri içerir.

9.1. “Şantiyenin hazırlanması” bölümü şunları içerir:

9.1.1. Bir arsa tahsis etme, mimari ve planlama ödevi verme ve kırmızı bina çizgilerini vurgulama maliyetleri.

Hesaplamayla belirlenir.

9.1.2. Bina ve yapıların ana akslarının döşenmesi, doğaya kazandırılması, nokta ve işaretlerle güvence altına alınması maliyetleri.

İlgili işin yapılmasına ilişkin sözleşmeler esas alınarak belirlenir.

9.1.3. İnşaat için bir arsanın çekilmesi (satın alınması) sırasında arazi için ödeme yapılmasının yanı sıra inşaat döneminde arazi vergisinin (kira) ödenmesi.

Yürürlükteki mevzuata uygun olarak yapılan hesaplamalar esas alınarak belirlenir ve imzalanan sözleşmelere dayalı olarak açıklama yapılır.

9.1.4. Müşteri ve tasarım organizasyonu tarafından başlangıç verilerinin, tasarıma yönelik teknik spesifikasyonların elde edilmesi ve tasarım çözümleri için gerekli onayların yürütülmesi ile ilgili maliyetler.

Bu hizmetlere ilişkin hesaplamalar ve fiyatlar esas alınarak ve ayrıca Rusya İnşaat Bakanlığı'nın 14 Kasım 1996 tarihli BE-19-30/12 sayılı mektubu.

9.1.5. Yıkılan binaların ve bahçe bitkilerinin tazminatı, yabancılaştırılmış bölgede gerçekleştirilen ekim, çiftçilik ve diğer tarımsal işler, binaların ve yapıların transferine (veya yıkılanların yerine yeni bina ve yapıların inşasına) ilişkin kayıp ve hasarların tazmini ile ilgili maliyetler su yönetimi tedbirlerinden, su kullanım koşullarının sona ermesinden veya değiştirilmesinden kaynaklanan kayıpların telafisi, arazi edinimi sırasında tarımsal üretim kayıplarının telafisi.

9.1.6. Özel çalışmaların yürütülmesine ilişkin maliyetler (arkeolojik kazılar, mühimmatın mayınlardan arındırılması, mezarların taşınması vb.).

İhtiyaçları ve güncel tarifeler dikkate alınarak hesaplanarak belirlenir.

9.2. “Diğer işler ve maliyetler” bölümü şunları içerir:

9.2.1. Kışın iş yaparken ek maliyetler.

Kışın inşaat ve montaj çalışmaları sırasında ek maliyetlere ilişkin tahmini standartlar Koleksiyonunun (GSN 81-05-02-2001) 1. bölümünün “İnşaat türleri için tahmini standartlar” standartlarına göre belirlenmiştir. İşin tamamı kış döneminin dışında gerçekleştiriliyorsa, bu tür maliyetler dikkate alınmaz ve bu, sözleşme metninde ilgili bir girişle güvence altına alınmalıdır.

9.2.2. Karla mücadele faaliyetleri için maliyetler.

Yalnızca inşaat ve yeniden yapılanma çalışmaları yapılırken dikkate alınırlar. Kışın inşaat ve montaj çalışmaları sırasında ek maliyetlere ilişkin tahmini standartlar Koleksiyonu standartlarına uygun olarak belirlenmiştir (GSN 81-05-02-2001).

9.2.3. Mevcut kalıcı yolların inşaatının tamamlanmasından sonraki bakım ve restorasyon maliyetleri.

Bu yolların kullanımının proje tarafından öngörülmesi durumunda hesaplama yoluyla belirlenerek maliyete dahil edilir.

9.2.4. İnşaat ve tesisat organizasyonlarının işçilerinin karayoluyla taşınması veya özel şehir içi yolcu taşımacılığı rotalarının organize edilmesine yönelik masrafların karşılanması maliyetleri.

Destekleyici verilere dayalı hesaplamalarla belirlenir. Belediye ulaşımının hizmet verdiği yerlerde iş yapılırken, bu maliyetler yalnızca iki vardiya ve üç vardiya çalışması durumunda tahmine dahil edilirken, ikinci vardiyayı işten ve üçüncü vardiyayı işe taşıma maliyetleri ödenir. .

9.2.5. Vardiya çalışma yöntemiyle ilgili maliyetler (maaşa vardiya ikramiyesi ödeme maliyetleri hariç).

Hesaplamayla belirlenir ve Rosavtodor ile mutabakata varılarak tahmini maliyete dahil edilir.

9.2.6. İşçilerin inşaat, kurulum ve özel inşaat işleri için gönderilmesiyle ilgili maliyetler.

Hesaplamayla belirlenir.

9.2.7. İnşaat ve kurulum organizasyonlarının bir şantiyeden diğerine taşınmasıyla ilgili maliyetler.

Hesaplamayla belirlenir.

9.2.8. İnşa edilen tesislerin işletmeye alınmasına ilişkin ikramiyelerle ilgili maliyetler. Rosavtodor ile anlaşarak hesaplamaya dahil edilmiştir. Müşteri, tasarım ve yüklenici kuruluşlar arasındaki dağılım sözleşme ile kurulur.

9.2.9. Bölgesel inşaat fiyatlandırma merkezlerinin (RCCP) hizmetleri için sözleşmeye dayalı ödemeyle ilgili maliyetler.

9.2.10. Karayolu kullanıcılarına uygulanan vergi de dahil olmak üzere, karayolu fonlarına katkı giderlerinin geri ödenmesine ilişkin fonlar, vergi mevzuatının belirlediği şekilde belirlenir.

9.2.11. İnşaat riskleri de dahil olmak üzere, gönüllü sigorta ödemeleri (sigorta primleri) için yüklenicilerin maliyetlerini karşılamaya yönelik fonlar.

Rosavtodor ile anlaşarak inşaat ve montaj işi maliyetinin %3'üne kadar hesaplamaya dahil edilir.

9.2.12. Sözleşme ihalelerinin düzenlenmesi ve yürütülmesi için fonlar.

Rosavtodor ile anlaşarak hesaplamaya dahil edilmiştir. İş maliyetinin% 0,1'ine kadar bir fon limiti ile belirlenir.

9.2.13. Devlet yatırım programlarını desteklemenin maliyetleri (mühendislik hizmetlerinin sağlanması).

Rosavtodor ile anlaşarak hesaplamaya dahil edilmiştir. İnşaat işi maliyetinin% 0,15'ine kadar kabul edilir.

9.2.14. Normal çalışma koşullarını sağlamak için özel önlemlerin uygulanmasının maliyetleri (radyoaktivite, silikoz, sıtma, tatarcıklar, ensefalit keneleri vb. ile mücadele).

9.2.15. Çevresel fonların bakım ve işletme maliyetleri: atık su arıtma tesisleri, kül toplayıcılar, atık su arıtma vb.

İhtiyaçlarına göre hesaplama yapılarak belirlenir.

9.2.16. Tünellerin inşaatı ve yeniden inşası sırasında dağ kurtarma hizmetinin sürdürülmesinin maliyetleri.

Rusya İnşaat Bakanlığı'nın 14 Kasım 1994 tarih ve 17-39 sayılı Kararı ile onaylanan standartlara göre hesaplama ile belirlenir.

9.2.17. Yaratıcı organizasyonlar tarafından şantiyelerde sanatsal çalışmalar yapmanın maliyetleri.

Rosavtodor ile anlaşarak yaratıcı kuruluşlarla yapılan sözleşmelere dayalı hesaplamalarla belirlenir.

9.2.18. Sel ve yağmur sularının geçişine yönelik tedbirlerin maliyeti.

Onaylanan eylem planına uygun olarak hesaplama yapılarak belirlenir.

9.2.19. Ağır ve büyük boyutlu yüklerin yollarda ve köprülerde taşınmasına ilişkin ücret ödeme maliyetleri.

Boyut, kargonun isimlendirilmesi ve miktarına, mevcut tarifelere ve beklenen teslimat planına dayalı olarak yapılan hesaplamayla belirlenir.

9.2.20. Mevcut iletişimin kazılması, iletilmesi ve bağlanması (sahiplerin aranması) çalışmalarını izleme maliyetleri.

İhtiyaçları ve güncel tarifeler dikkate alınarak hesaplanarak belirlenir.

9.2.21. Tamamlanan köprülerin muayene ve test maliyetleri.

Hesaplamayla belirlenir.

9.2.22. Metal köprülerin yapımında kaynaklı bağlantıların aşırı kusur tespitinin maliyetleri.

Hesaplamayla belirlenir.

9.2.23. Yüklenici için “pencerelerde” çalışma ihtiyacından kaynaklanan ek maliyetler.

Hesaplamayla belirlenir.

9.3. “Yapım aşamasında olan bir işletmenin müdürlüğünün (teknik denetim) içeriği” bölümü, müşteri-geliştiricinin bakımı ve inşaatın teknik denetiminin uygulanması için fonları içerir.

Rosavtodor ile anlaşarak hesaplamaya dahil edilmiştir. Oluşturulan standartlara uygun olarak belirlenir Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 21 Mart 2001 tarih ve 33 sayılı Kararı"Federal bütçe pahasına tesislerin inşası sırasında müşteri hizmetlerine ilişkin maliyet standartları hakkında."

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 749'u, müşterinin teknik denetimi yürütmek için uzman kuruluşlarla bağlantı kurma hakkı vardır.

9.4. “Tasarım ve araştırma çalışması, tasarımcının denetimi” bölümü şunları içerir:

9.4.1. Tasarım çalışmalarını yürütmek için fonlar.

9.4.2. Anket çalışmasını yürütmek için fonlar.

Fon miktarı, yapılan sözleşmelere göre belirlenir.

9.4.3. Tasarımcı denetimi için fonlar.

Fon miktarı, yapılan sözleşmelere göre belirlenir.

9.4.4. Proje incelemesi için fonlar.

Fon miktarı, onaylanan standartlara göre tasarım ve araştırma çalışmalarının maliyetinden belirlenir. Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 18 Ağustos 1997 tarih ve 18-44 sayılı Kararı.

9.4.5. İhale dokümantasyonunun geliştirilmesi ve incelenmesi için fonlar.

Fon miktarı, yapılan sözleşmelere göre belirlenir.

9.5. Çalışma belgelerinin geliştirilmesi sürecinde veya inşaat sırasında tasarım kararlarının veya inşaat koşullarının açıklığa kavuşturulması sonucunda ortaya çıkan iş ve giderlerin maliyetini karşılamayı amaçlayan öngörülemeyen iş ve harcamalar için fon rezervi.

Konsolide tahminin bölümlerinin toplamından sosyal tesisler için en fazla %2, endüstriyel tesisler için en fazla %3 oranında belirlenir. Benzersiz ve özellikle karmaşık nesneler için, öngörülemeyen işler ve maliyetler için fon miktarı, Rusya Devlet İnşaat Komitesi ile mutabakata varılarak her özel durumda artırılabilir.

9.6. Konsolide tahmin hesaplamasının sonuçlarının ardından aşağıdakiler belirtilir:

9.6.1. Geri ödemeler.

Rusya Federasyonu topraklarında inşaat ürünlerinin maliyetinin belirlenmesine ilişkin Kılavuzun 3.5.10 maddesine uygun olarak belirlenmiştir (MDS 81-1.99). Geçici bina ve yapıların maliyetinin bir kısmı muhasebeye tabidir; yapıların sökülmesinden, binaların ve yapıların yıkılmasından ve taşınmasından elde edilen malzeme ve parçalar; ilgili madencilik vb. yoluyla elde edilen malzemeler.

9.6.2. Katma değer vergisi ödemeye yönelik fonlar.

Kanunla belirlenen miktarda hesaplamaya dahil edilir.

10. İŞ TÜRLERİ İÇİN ÖZET TAHMİNİ STANDARTLAR (STS) ESASINDA İŞ MALİYETİNİN BELİRLENMESİ

10.1. İşin maliyeti, İş Türleri için Entegre Tahmini Normlar (USN) esas alınarak belirlenebilir.

10.2. Basitleştirilmiş vergi sistemini geliştirirken bu Kılavuzun hükümlerine göre hareket etmelisiniz.

10.3. Genişletilmiş tahmin standartları, Genişletilmiş Kaynak Standartlarından (URN) ve İş Türlerine ilişkin Genişletilmiş Tahmin Standartlarından (USN) oluşur.

10.4. URN, otoyolların ve üzerlerindeki yapay yapıların inşaatı, yeniden inşası ve onarımı sırasındaki iş türlerine ilişkin Teknik Şartnamelere uygun olarak mevcut Devlet temel tahmin standartlarına dayanarak geliştirilmiştir (23 Ekim 2000 tarihli Rosavtodor'un emriyle onaylanmıştır). .177-r). Onaylanmış GESN'in yokluğunda, Rusya Gosstroy'un diğer düzenleyici belgelerinin kullanılmasına izin verilir.

10.5. Geliştirilen URN'ler Rusya Ulaştırma Bakanlığı tarafından kabul edildi ve Rusya Devlet İnşaat Komitesi tarafından onaylandı. Geliştirilen URN'ler, inşaat, kurulum, özel inşaat ve işletmeye alma işleri için devlet temel tahmin standartlarının geliştirilmesi prosedürüne ilişkin Metodolojik Talimatların gerekliliklerine uygun olarak hazırlanır ve onaya sunulur (Devlet İnşaat Komitesi Kararı ile yürürlüğe konmuştur). Rusya, 24 Nisan 1998 tarihli, No. 18-40).

10.6. URN'ye dayanarak, Rusya Ulaştırma Bakanlığı tarafından onaylanan ve Rusya Devlet İnşaat Komitesi tarafından kaydedilen basitleştirilmiş vergi sistemi geliştirildi. Geliştirilen basitleştirilmiş vergi sistemi, inşaat, tesisat, özel inşaat ve onarım işleri için birim fiyatların geliştirilmesine ilişkin Kılavuz (yürürlüğe konulan) gerekliliklerine uygun olarak hazırlanır ve onay ve tescile sunulur. Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 26 Nisan 1999 tarih ve 30 sayılı Kararı).

10.8. Yol çalışmalarının maliyetini Entegre Tahmin Standartlarına göre belirlerken, tasarım ve tahmin belgelerinin bir parçası olarak, ihalelerin yapıldığı ve yapılan iş için kabul ve ödemenin yapıldığı Metraj Listeleri geliştirilir.

11. YOL İŞİNİN MALİYETİ BELİRLENİRKEN ENFLASYON SÜREÇLERİNİN HESAPLANMASI

11.1. Bir inşaat sezonunda yapılan yol çalışmalarının fiyatı sabittir (sabit).

11.2. Birden fazla inşaat sezonunda yapılan yol çalışmalarının maliyeti enflasyon süreçlerine bağlı olarak ayarlanabilmektedir.

11.3. Fiyat dinamiklerini değerlendirmek ve enflasyon süreçlerini dikkate almak için endeks yöntemi kullanılabilir.

Sosyo-ekonomik kalkınma ve bütçe tahmininin maliyet göstergelerini hesaplamak için, Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı tarafından bir dizi en önemli endüstri ve malzeme üretiminin alt sektörleri için geliştirilen deflatör endeksleri kullanılmaktadır.

Enflasyonun sektörel ve bölgesel düzeylerdeki etkisi, ilgili bölgesel veya sektörel kurumlar tarafından izlenen, kaynakların toptan satış fiyatlarındaki değişimlerin fiili ve tahmini endeksleri temelinde dikkate alınmaktadır.

İnşaatta kullanılan temel yapı malzemeleri ve diğer kaynakların fiyatlarının yanı sıra inşaat ve montaj işleri endekslerinin dinamiklerinin izlenmesi, bölgesel inşaat fiyatlandırma merkezleri (RCCP) tarafından yürütülmektedir. Fiilen gelişen endekslere ilişkin veriler, Rusya Gosstroy İnşaat ve Konut ve Toplumsal Sektörde Fiyatlandırma ve Tahmini Standardizasyon Dairesi'nin yayınlarında üç ayda bir yayınlanmaktadır.

giriiş

1. Genel Hükümler

2. Yol çalışmasının maliyetinin belirlenmesine ilişkin düzenleyici ve metodolojik temel

3. Yol çalışmasının maliyetini belirleme prosedürü