Tekst: Vjatšeslav Bereznitšenko
Korterit volikirja alusel pakkudes võtab müüja sageli käegakatsutava allahindluse – kompensatsiooniks ostja riski eest. Tõepoolest, risk on olemas, kuid kui selline tehing tõotab suurimat kasu, saab seda teha ainult ettevaatusabinõusid järgides.
Elamuturul on korterite müük volikirja alusel üsna harv nähtus. Kõige sagedamini väljastavad volikirja korteri müügiks omanikud, kes on välisriigis alalised elanikud. Samuti usaldavad eakad vanemad kinnisvara müügi sageli oma lastele. Raskelt haiged inimesed tegutsevad sageli volikirjade kaudu. Hoopis harvemini kasutavad seda müügimeetodit äärmiselt hõivatud inimesed (suurärimehed, kõrged ametnikud) või lihtsalt jõukad kodanikud, kes pole harjunud ise midagi tegema.
"Kaug" tehingud kinnisvaraseadusega ei keela. Registreerimisega reeglina probleeme pole. Mitmel põhjusel on aga volikirja alusel müüdava korteri ostmine täis omandi kaotamise ohtu. Seetõttu peate sellise tehingu poole pöördudes olema teadlik võimalikest tagajärgedest ja ennetama nende esinemist.
Riski allahindlus
Omaniku halduri poolt müüdava eluaseme soetamisega kaasnevate riskide hulka kuuluvad näiteks volikirja võltsimine (kelmus), selle kehtivuse lõppemine või tühistamine, halduri surm. Lisaks võib käsundiandja juba peale tehingut korterisse sisenedes ja vaikselt seal elades deklareerida, et ta ei andnud mingil põhjusel oma tegudest aru või kirjutas surve all volikirjale alla.
Volikirja lõpetamise aluste loetelu on sätestatud artiklis 188 Tsiviilkoodeks RF (GK RF).
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 188. Volikirja lõpetamine
1. Volikiri lõpeb järgmistel põhjustel:
1) volikirja aegumine;
2) volikirja tühistamine selle andnud isiku poolt;
3) isiku keeldumine, kellele volikiri anti;
4) juriidilise isiku, kelle nimel volikiri anti, lõpetamine;
5) juriidilise isiku, kellele on antud volikiri, lõpetamine;
6) volikirja andnud kodaniku surm, tema teovõimetuks tunnistamine, piiratud teovõime või teadmata teadmata;
7) kodaniku, kellele on antud volikiri, surm, teovõimetuks, piiratud teovõimega või teadmata teadmata tunnistamine.
2. Volikirja andnud isik võib volikirja või edasivolituse igal ajal tühistada ning isik, kellele volikiri on antud, võib sellest loobuda. Nendest õigustest loobumise kokkulepe on tühine.
3. Volikirja lõppemisega asendamine muutub kehtetuks.
Nendest riskidest on kõige lihtsam vältida volikirja aegumisega kaasnevat. Ostja peab lihtsalt seda dokumenti hoolikalt uurima ja mitte sõlmima tehingut, kui see on hilinenud. Maksimaalne volikirja väljaandmise tähtaeg on kolm aastat. Kui tähtaega pole määratud, siis kehtib see ainult üks aasta. Dokument peab sisaldama väljaandmise kuupäeva. Kõigi muude riskidega on see mõnevõrra keerulisem.
Esiteks soovitavad eksperdid võtta meetmeid, et saavutada maksimaalne usaldus volikirja autentsuses. Selleks tuleb koos volitatud esindajaga (koos - sest notar annab selliseid andmeid ainult käsundiandjale või volitatud esindajale) külastada volikirja kinnitanud notarit ja veenduda, et see on kantud tema registrisse ja seda ei tühistata kl. hetk. Saate usaldusisikuga isiklikult kohtuda. Kui kohtumisel printsipaaliga tekkis kahtlusi tema teovõimes, ei oleks üleliigne küsida tõendeid narko- ja neuropsühhiaatria dispanseritelt või korraldada müüja psühhiaatri läbivaatus tema adekvaatse tahte kohta korter müüa.
Kui mõni usaldusväärne isik neid kohtumisi kuidagi segab, siis olenemata sellest, kui väga teile pakutav korter meeldib, ükskõik kui kasumlik tehing on, on parem sellest keelduda. Teine asi on see, kui omanik ei ela teie linnas või isegi maal. Võib-olla on tehing seda väärt, et reisile minna.
Kõige riskantsem on ostmine advokaadi kaudu, kes esindab kuskil väga kaugel elavat inimest. Pole ju mingit garantiid, et pärast kõiki ette võetud kontrolle omanik ei sure või ootamatult meelt ei muuda ja volikirja tühistab. Tõsi, siin tuleb siiski arvestada, et (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 189 lõike 2 kohaselt) juhul, kui korteri müümisel ei teadnud ei müüja volitatud esindaja ega ostja ega pidanudki seda olema. volikirja tühistamisest, müüja surmast ja teovõimetuks, osaliselt teovõimetuks või teadmata teadmata tunnistamisest teada, jäävad volikirja alusel tehtud toimingud kehtima. Kuid seda kõike tuleb ostetud korteri nõuete korral kohtus tõendada. Edu pole garanteeritud ja kas teil on seda vaja?
Keskne tegelane
Volikirjad, mida kasutatakse kinnisvaraturul tehingute tegemiseks, jagunevad kolme liiki: ühekordsed, erilised, üldised. Ühekordne volikiri on mõeldud ühe konkreetse toimingu tegemiseks. Näiteks usaldab omanik, et kinnisvaramaakler võtab eluasemeametist tõendi vormil 9. Kinnisvaramaakleritele väljastatakse spetsiaalne dokumentide kogumiseks või registreerimiseks dokumentide paketi esitamiseks. Üldvolikiri võimaldab korterit käsutada täielikult. Teksti sisu üldine volikiri Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis ei ole konkreetselt reguleeritud, võib advokaadile üle antud volitusi esitada mis tahes kujul.
Ühe isiku volituste teisele üleandmise kord on reguleeritud seadusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 10. peatükk). Üldiselt võib iga isik mis tahes funktsioonide täitmise usaldada kellelegi - nii üksikisikule (välja arvatud alaealised ja teovõimetud) kui ka juriidilisele isikule.
Seega võib advokaadile üle antud volitused esitada mis tahes kujul. Aga mis puudutab kinnisvaratehinguid, olgu volikiri milline tahes, peab see olema notari poolt kinnitatud.
Tuletage meelde, sest see on väga oluline: volikirja tühistamisega kaasneva riski vältimiseks (näiteks kavatseb haldur seda asjaolu varjata), peate kohtuma selle dokumendi kinnitanud notariga.
Nagu alljärgnevast õiguspraktikast pärit juhtumi kirjeldusest nähtub, on notar volitatud isikute osalusel korterite müügiga seotud lugudes väga oluline tegelane.
Kuldne Võti
Kogenud kinnisvaramaakler üle 20 aastase kogemusega järelturg kinnisvara, rääkis Irina Korableva BN-ile loo, millega tal praktikas tuli kokku puutuda.
Abielupaar, kauge põhjamaa elanikud, kolis Peterburi. Kodumaa korterimüügi rahast jätkus vaid ühiskorteri toa jaoks. Kuid paljud alustavad nii – ruum on nagu "turule sisenemise pilet". Seejärel oli pikk ja raske eluasemetingimuste parandamise tee vahetuste ja müükidega, mille lõpus tekkis väljavaade osta eraldi kahetoaline korter. See osutus taskukohaseks, kuid muret tekitas üks fakt korteri ajaloost. Fakt on see, et vahetult enne seda oli korter juba müüdud ja müüdi volikirja alusel.
Irina teatas noorele energilisele müüjale, et tema kliendid on valmis selle "kopikatüki" ostma, kuid tingimusel, et teda tutvustatakse endisele omanikule.
Müüja ei tahtnud kliente kaotada ja leppis kokku kohtumise. Tõsi, selleks tuli sõita üsna kaugele – Metallostroysse, kus endine omanik end välja registreeris. Selgus, et tegemist on naisega, kelle riietus andis juba mõista, et tema elus ei lähe kõik hästi. Sellegipoolest kinnitas naine, et andis "oma vabast tahtest, kaine peaga ja kindla mäluga" korteri müümiseks volikirja ning teab, et müük toimus. Kuid konfidentsiaalses vestluses ütles naine, et lähitulevikus lubas usaldusisik talle veel ühe elamispinna ja tal polnud põhjust tema sündsuses kahelda.
Irinal polnud aga vahendaja suhtes samasugust usaldust. Seetõttu viis ta omaniku notari juurde, kus kirjutas avalduse, mille sisuks oli see, et kiitis heaks tema nimel juba halduri poolt tehtud korteri müügitehingu ning tal ei olnud halduri ja ostja vastu pretensioone. .
Nagu mõni aeg hiljem teatavaks sai, polnud Korableva hirmud üleliigsed. Noormees ei täitnud oma kohustusi tolle kodaniku ees. Ostjad said kohtukutse. Tekkis korteriga tehingute lõpetamise oht.
Aga meie virmaliste käes oli "kuldvõti" – just see kinnitus, notari poolt kinnitatud.
Sellest võib järeldada, et alati ei piisa ainult veendumisest, et volitaja on elus ja pealtnäha mõistuse juures ning volikiri pole tema poolt tühistatud. Kui olukord on kahtlane, ei ole üleliigne end täiendava dokumendiga kaitsta - et mitte jääda ilma korterita.
Korteri müük volikirja alusel on järelkapitali kinnisvaraturul harv nähtus. Elus juhtub nii, et kinnisvara omanik ei saa korterit isiklikult müüa ja kirjutab volikirja välja teisele inimesele. Ostjad otsustavad selliste tehingute üle alles siis, kui lubavad suurt kasu. Kuid raha säästmiseks võite kaotada palju rohkem.
Kui sageli sellised tehingud aset leiavad, millised on nende nüansid ja mida pead teadma, et end pettuse eest kaitsta, sai meie ajakirjast aru.
INCOM-Nedvizhimost Corporationi andmetel moodustab eluasemeturul usaldusisikute osalusel tehtavate tehingute osakaal müügilepingute koguarvust umbes 1-2%. Nagu PennyLane Realty luksuskinnisvara müügidirektor Aleksander Ziminsky selgitas, tehakse volitustehinguid nii vähe, sest ostjad on kuulnud kinnisvarapettustest, mis viiakse läbi võltsitud, kehtetuks tunnistatud või aegunud volikirjade abil ja keelduvad tehingust. kui nad ei näe ja ei saa omanikuga suhelda.
Isegi kui ostjad lähevad volikirja alusel tehingutele, nõuavad nad märkimisväärset riskiallahindlust, lisab Peresvet-Nedvižimosti Tretjakovskoje filiaali juht Natalja Alihhanova.Eksperdi sõnul oli ettevõttes juhtumeid, kus kinnisvaraomanikel oli palju tulusam. kulutada raha välisriikidest lendudele, mitte müüa eluasemeid volikirja alusel suurte allahindlustega.
Kõige sagedamini, ütleb MIEL Maakleri peadirektori asetäitja õigusküsimustes Irina Šugurova, müüakse volikirja alusel kortereid järgmistel juhtudel: inimesed lahkuvad alaliselt elama välismaale, kuid nad otsustavad korteri müügi edasi lükata kuni elama asumiseni. uus koht. Tegemist võib olla ka olukorraga, kus eakad vanemad annavad oma lastele kinnisvaratehingute tegemiseks volikirja, sageli raskelt haiged inimesed annavad volikirja sugulastele või tuttavatele. Vahel väljastatakse maaklerite volikiri. Kuigi Oleg Samoilov, tegevdirektor"RELIGHT-Real Estate" on veendunud, et kinnisvaramaaklerile volikirja väljastamine peaks olema kategooriline erand. Müüja peaks selle sammu astuma ainult siis, kui muid võimalusi pole ning kinnisvaramaakleri isikupära, professionaalsus ja korralikkus on absoluutselt väljaspool kahtlust. Kui see nii ei ole, on parem hoiduda müügiõiguse üleandmisest kinnisvaramaaklerile.
Mis on volikirjad
Volitusi, millega saab kinnisvaraturul tehinguid teha, on mitut tüüpi. Volikiri võib olla üld-, eri-, ühekordne. Korteri täies mahus käsutamiseks on vaja saada omanikult üldvolikiri. Tavaliselt väljastatakse see lähisugulastele ja väljastatakse kinnisvaraomaniku juuresolekul spetsiaalsel vormil, - ütleb Aleksander Ziminsky (Penny Lane Realty). Kõige sagedamini väljastatakse kinnisvaramaakleritele dokumentide kogumiseks või registreerimiseks dokumentide esitamiseks spetsiaalne volikiri.
Ühekordne volikiri näeb ette ühe toimingu, näiteks ühe tunnistuse hankimise. Üsna sageli väljastatakse ühe tehingu raames mitu volikirja: näiteks usaldatakse agendile dokumentide kogumine ning sugulastele või sõpradele antakse volitus esitada registreerimiseks eluaseme müügiks kogutud dokumendid, saada koopia. lepingu sõlmimise hetkest alates registreerimisest ja üle andma selle ostjale.
Omanike esindajad, kellele volikiri väljastatakse, võivad olla üksikisikud ja juriidilised isikud. Esindajana tegutsev kodanik peab olema täieliku teovõimega ja täisealine. Esindaja ei saa teha tehinguid omaniku nimel endaga isiklikult.
Volituste teisele isikule üleandmise kord on reguleeritud seadusega ja selle järjestusele on pühendatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 10. peatükk. Üldiselt võib iga inimene usaldada mis tahes funktsioonide täitmise teisele. Maksimaalne volikirja väljaandmise tähtaeg on 3 aastat. Kui periood on määramata, siis see kehtib ainult 1 aasta. Dokument peab sisaldama väljaandmise kuupäeva. Teine oluline teave, mis volikirjas fikseeritakse, on see, kas haldur saab volituste üleandmise õiguse või ei oma neid volitusi.
Vajalik notar!
Kui me räägime kinnisvara müügist, siis kõik volitused on lihtsad (eri- või ühekordsed) ja üldvolitused peavad olema notari poolt kinnitatud, see on art. lõike 2 nõue. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 185. Volikirja vormistamisel tuleb tingimata märkida selle allkirjastamise koht ja kuupäev, volitaja ja advokaadi perekonnanimed, eesnimed, isanimed ja elukoht, mõnel juhul - nende ametikoht. Volikirja enda sisu ei ole seadusega reguleeritud ning advokaadile üle antud volitused võivad olla kirjutatud mis tahes kujul.
INCOM-Nedvizhimosti Mitino büroo juht Lev Litovkin soovitab volikirja väljastaval müüjal pöörduda kinnisvara müügipiirkonna notari poole. See tähendab, et kui Moskva korter on müügis, peab notar praktiseerima Moskvas, mitte näiteks Moskva piirkonnas, Rjazanis ega teistes Venemaa linnades. Lisaks tasub tähelepanu pöörata volikirja kinnitava notari kogemusele ja mainele. "Kahjuks on praegu võltsingute kvaliteet nii kõrge, et originaali suudavad "võltsitud" volikirjast eristada ainult professionaalid, kes kontrollivad neid dokumente registreerivate asutuste kaudu," kurdab ekspert.
Millal saab volikirja kehtetuks tunnistada?
Levinud pettuse liik on kehtetu volikirja alusel korteri müük. Aleksander Ziminsky (Penny Lane Realty) loetleb volikirja kehtetuks tunnistamise alused (volikirjale kehtivad kõik tehingute tühisuse tunnused ja tagajärjed). Näiteks kui volikirja on välja andnud ebapädev kodanik või alla 14-aastane alaealine (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 171, artikkel 172, artikkel 176). Töövõimetuse põhjused võivad olla nii psüühikahäired kui ka alkoholi või narkootikumide kuritarvitamine. Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 175 kohaselt kehtib 14–18-aastasele alaealisele antud volikiri ainult tema vanemate, lapsendajate või usaldusisiku kirjalikul nõusolekul.
Võimeka kodaniku antud volikiri on kehtetu, kuid riigis, kus ta ei saanud oma tegude tähendusest aru ega neid juhtida (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 177). Pettuse või pettuse, vägivalla, ähvarduste mõjul välja antud volikiri on kehtetu (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 178, artikkel 179). Kui endine omanik tõendab kohtus, et volikiri saadi pettusega või ähvarduste ja vägivalla mõjul, siis selline volikiri tunnistatakse kehtetuks. Vastavalt sellele tunnistatakse selle volikirja alusel tehtud tehingud kehtetuks.
Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 188 sätetele lõpetatakse volikiri selle tähtaja möödumise, volitaja poolt volikirja tühistamise, halduri keeldumise tõttu, ütleb Natalja Alikhanova. (Peresvet Kinnisvara).
Kui volikiri tunnistatakse kehtetuks, saadetakse selle kinnitanud notarile vastav teade. "Seetõttu, kui tehing tehakse volikirjaga," märgib Irina Šugurova (MIEL Brokerage), "kontrollime alati, kas volikirjad on lõppenud, kas käsundiandja on elus jne."
Ja kui leping sõlmiti pärast volikirja tühistamist, tunnistatakse see kehtetuks, kuna sellele kirjutas alla volitamata isik, - hoiatab suurepärase kinnisvarabüroo "Suur reaalsus" peadirektori asetäitja Petr Vasyutik.
Kes saab raha?
Kui kinnisvara müügitehing tehakse volikirja alusel, siis tahes-tahtmata tekib küsimus, kuidas arveldamine toimub ja kas haldur pääseb ligi müüdud vara eest saadud rahale. Lev Litovkini (“INCOM-Real Estate”) sõnul saavad raha formaalselt kätte nii müüja kui ka haldur. Teisel juhul peaksite olema väga ettevaatlik. "Lõppude lõpuks võivad kaduda isegi sugulased, kes näib olevat teie vastu äärmiselt ausad, olles saanud oma kätte märkimisväärse summa, näiteks vähemalt 3,5 miljonit rubla Moskva odavaima ühetoalise 18-meetrise korteri eest. vaateväljast sõna otseses mõttes loetud tundidega,” hoiatab ekspert.
Teoreetiliselt saab raha kanda ka müüja kontole. Kuigi järelturul tehtud tehingus osalejate vaheline sularahata arveldusviis, on Venemaa jaoks, nagu varemgi, haruldus.
Riskid ja nende minimeerimine
Kõik ajakirjas küsitletud eksperdid peavad eluaseme volikirja alusel ostu-müügi tehinguid väga riskantseks. Nüüd on erinevate instantside kohtutes sadu juhtumeid, kus inimesi peteti just seetõttu, et nad ei ostnud korterit otse, vaid volikirjade kaudu. Natalja Alihhanova (Peresvet-Nedvizhimost) hoiatab, et risk suureneb eriti siis, kui korteri omanik on vanglas või on ravil insuldi, alkoholismi, narkomaania vms tõttu. Pärast vanglast või haiglast lahkumist võib endine omanik kohtusse kaevata, väites, et ta ei saanud oma tegude tähendusest aru või kirjutas ähvardusel alla volikirjale.
Riskide minimeerimiseks soovitab Irina Shugurova (MIEL Brokerage) enne tehingu sõlmimist kindlasti leida käsundiandja ja temaga ühel või teisel viisil ühendust võtta. Tema sõnul on see 99% juhtudest võimalik. Ekspert rääkis, et näiteks nende ettevõttes, kui käsundiandja on Moskvas või vähemalt Venemaa piires, kohtuvad maaklerid temaga või halvimal juhul võtavad temaga ühendust telefoni, e-kirja, faksi teel ja paluvad tal kinnitada, et volikiri ei ole tühistatud . Kui printsipaal asub kaugemas piirkonnas või välismaal, võib selline reis olla kulukas nauding, möönab Oleg Samoilov (RELIGHT-Real Estate), kuid muud usaldusväärset võimalust riski vähendamiseks ta ei näe. Ekspert ütles, et Južno-Sahhalinsk oli Moskvast kaugeim punkt, mida RELIGHT-Nedvizhimosti töötajad külastama pidid. “Mina isiklikult ei näe sellistes ärireisides midagi ebanormaalset: ükski tehing pole ju riskantsest tehingust parem,” rõhutab ekspert.
Irina Shugurova (MIEL Brokerage) peab olukorda keerulisemaks, kui tehingusse ilmub notariga võrdväärne volikiri. Näiteks kui inimene on pikka aega haiglas, saab peaarst volikirja tõestada. Ekspert selgitas, et neid volikirju kontrollitakse samamoodi - arstile saadetakse taotlus koos taotlusega kinnitada, et volikiri on väljastatud, et seda pole tühistatud ja ka volitaja on elus. .
Paljud eksperdid aga üldiselt ei soovita volikirja kaudu tehingut sõlmida. "Peame kindlalt nõudma, et omanik osaleks tehingus isiklikult," ütleb Oleg Samoilov (RELIGHT-Real Estate).
Kokkuvõte
Muidugi on volikirja alusel korteri ostmisel riskid suured. Nii et kui tunnete vähimatki ebakindlust või kahtlustate midagi isegi intuitiivsel tasandil - usaldage oma sisehäält, ärge sekkuge sellesse asjasse. Kui teile korter väga meeldis ja soovite selle siiski osta - kuulake meie eksperte, vaadake omanikku.
Igaüks meist vähemalt korra elus, jah tegi volikirja või tegi midagi volikirja alusel. Näiteks - saanud raha teise inimese eest. See tähendab, et selle olemus taandub asjaolule, et üks inimene annab teisele volituse oma huve esindada. Kinnisvaratehingutel kasutatakse ka volikirja. Kas tasub ühendust võtta korter, mis müüakse "volikirja alusel" Või on parem sellisest tehingust keelduda?
Mis peaks olema volikiri: mida ütlevad seadused
Kõik volikirjaga seotud küsimused on sätestatud artiklis. 185-189 tsiviilseadustiku. Loetleme peamised punktid.
Esiteks peab volikiri olema kirjalik. Teiseks, notariaalselt kinnitatud. Erandid sellest reeglist on lubatud vaid juhtudel, kui notar ei viibi füüsiliselt läheduses. Näiteks kui inimene viibib ravil mõnes sõjaväehaiglas, siis on volikirja tõestamise õigus selle asutuse juhil, tema asetäitjal, vanem- või valvearstil. Sama võivad teha väeosade ülemad, vabadusekaotuse kohtade juhid, konsulaarasutuste juhid (välisvenelastele).
Volikiri peab sisaldama teavet selle koostamise kuupäeva kohta, ilma selleta loetakse dokument õigustühiseks. Samas (sellist nõuet seaduses otseselt kirjas ei ole, aga notarid peavad sellest kinni) kirjutatakse kuupäev kirja sõnadega - "viieteistkümnes detsember kaks tuhat üheksa." Ilmselt selleks, et võltsimist raskendada. Volituse kehtivusaeg ei tohi ületada kolme aastat - isegi kui selles on määratud pikem periood, siis nii palju see ikkagi kehtib. Kui tähtaega üldse ei määrata, kehtib volikiri ühe aasta.
Usaldada, st. olukord, kus usaldusväärne isik delegeerib oma volitused kellelegi teisele. Ja see asendamise järjekorras välja antud volikiri peab olema notariaalselt tõestatud ning oma tingimuste ja volituste ulatuse poolest ei tohiks ületada originaaldokumenti.
Volikirja toiming lõpeb selle kehtivusaja möödumisel. Samuti võib selle väljastanud isik selle igal ajal tühistada. Samas piisab, kui volitaja läheb notari juurde ja vormistab vastava dokumendi - pole vaja volikirja otsida ja seda füüsiliselt hävitada. Samuti lõpeb volikiri automaatselt käsundiandja või volitatud isiku surma korral, samuti ühe neist teovõimetuks, teovõimetuks või teadmata teadmata tunnistamisel.
Volikirjad erinevad ka antud volituste ulatuse poolest. "Need võivad olla üldised, erilised ja ühekordsed," ütleb Irina Shugurova, MIEL Brokerage'i peadirektori asetäitja õigusküsimustes. - Üldine viitab täielik kontroll vara (korter, suvila jne). Spetsiaalne - volikiri konkreetsete toimingute tegemiseks, näiteks selle kinnisvara müümiseks. Ühekordne – ühe toimingu jaoks.
Põhimõtteline on ka nõue, et üks isik ei tohi tehingus esindada kahte osapoolt. Näiteks müüakse korter ja ostja ütleb müüjale, et tema teeb kõik korraldused. Ahvatlev, aga seadusevastane – pooled peavad esindama erinevaid inimesi. Kui mõlemad pooled tegutsevad esindajate (maaklerite) kaudu, siis peavad need olema erinevad maaklerid: ei ole lubatud variant, kui sama spetsialist esitab dokumente nii müüjalt kui ostjalt.
Volikirja liigid ja selle praktiline rakendamine
Teoreetiliselt võib volikirja anda igaühele (ainus seadusega seatud piirang, nagu mäletame, on halduri teovõime) ja mis tahes volitustega. Peaaegu kõik volikirjad kinnisvaraturul jagunevad selgelt kahte rühma.
Esimene on "tehniline", mille kliendid väljastavad kinnisvaramaaklerite jaoks tehingu ettevalmistamine ja teostamine. "Enamasti väljastatakse volikiri ettelepingute alusel tagatisraha tegemiseks või vastuvõtmiseks," ütleb MIANi õigusosakonna juhataja Vladimir Spasski. - Seejärel koguge müügi- ja ostulepingu registreerimiseks vajalikud dokumendid ja registreerige end föderaalse registreerimisteenistuse (FRS) büroos." Samuti antakse volikiri vajadusel täiendavate toimingute tegemiseks. Näiteks korteris olemasoleva ümberehituse kooskõlastamiseks.
Teist tüüpi võib tinglikult nimetada "päris" - see üldised volikirjad kehtiva vara käsutamisõigusega. Selliseid dokumente on turul vähe ja need väljastatakse, märgib Vladimir Spasski, enamasti lähisugulastele: lastele, vanematele, abikaasale. Selleks, et inimene keelduks oma vara käsutamast ja usaldaks selle kellelegi teisele (kasvõi lähisugulasele), peavad sellel olema tõsised põhjused. Tavaliselt on selleks kas kauge elukoht (teises riigis), kõrge vanus või tõsine haigus. Mõnikord on nende tegurite asemel (või koos) ka banaalne hirm suure vastutuse ees.
Müük volikirjaga: suur risk
Nagu juba mainitud, kasutavad kinnisvaramaaklerid erinevate tehniliste toimingute tegemiseks aktiivselt volikirju. Võib öelda, et ükski kinnisvarabüroode abiga tehtud tehing ei saa ilma nendeta hakkama. Kuid juhtudel, kui müük toimub volikirja alusel, on need väga kahtlased. Ja õigustatult – riskid on siin üsna suured.
Esiteks saab volikirja, nagu iga teist dokumenti, lihtsalt võltsida. Veelgi enam, kui korteri paberid (Omanditunnistus) on sisuliselt vaid FRS-i salvestatud andmete duplikaat (vastavalt saab neid kontrollida elektroonilise andmebaasi abil), siis volikirja puhul , peate uskuma paberit ennast. Teiseks, nagu eespool mainitud, saab volitaja volikirja igal ajal tühistada; see lõpeb ka juhul, kui käsundiandja on surnud. Kõik sellise volikirja alusel tehtud tehingud on tühised.
Üldjuhul on sellises olukorras mõistlik teha kõik endast oleneva, et leida korteriomanik ja tema vahetul osalusel tehing läbi viia. "Müüja kirjutab müügilepingule alla oma käega," ütleb Peresvet-Nedvizhimosti jurist Oksana Scheslavskaja. "Esindaja teeb seda peamiselt siis, kui müüja elab alaliselt väljaspool Venemaad."
“Kõige tähtsam on leida usaldusisik, 99% juhtudest on see võimalik,” nõustub Irina Shugurova (“MIEL”). - Kui inimesele ei ole võimalik külla tulla, püüame temaga ühendust võtta telefoni, e-posti või faksi teel. Meie kogemuse järgi võib ta leida isegi siis, kui inimene on välismaal. Sellistel juhtudel palume vähemalt faksi teel lihtsas kirjalikus vormis kinnitada, et volikirja ei ole muudetud ega tühistatud.“
Keerulisem on olukord, kui volikiri on "võrdsustatud notariga" - ehk siis selle kinnitasid artikli alguses mainitud arstid, vanglajuhid jne. Irina Shugurova märgib, et neile saadetakse ilmtingimata päring kinnitusega, et volikiri on tõepoolest välja antud, seda hiljem ei tühistatud ja et volitaja on elus.
…Tuleb ka märkida, et korterimüüjad volikirja alusel mõnikord pakuvad nad oma esemete ostmist madalama hinnaga - "kompensatsiooniks" ebaõigete dokumentide eest. Kui ostja saab sellise pakkumise (tavaliselt kaasnevad üleskutsed tehingu lõpuleviimiseks mitte kinnisvaramaaklerite kaudu, vaid iseseisvalt - selleks, et "vältida tarbetut bürokraatiat"), pole kahtlust: korter pole "puhas", mõned siin on kavas mingi pettus.
Kas "esindaja" petab teid?
On veel üks võimalus petturite ohvriks langeda. Nagu juba mainitud, võtavad tehingut teostavad maaklerid oma klientidelt volikirja tõendite kogumiseks, registreerimiseks jne. Ja on oht, et nad müüvad korteri ise maha ja kaovad koos saadud tuluga.
Ütleme nii, et selle tõenäosus on kaduvalt väike. Seda praktiseeriti 90ndatel, kuid tänapäeval on turg tsiviliseeritum, tehinguid registreeritakse Fedis terve kuu, mis iseenesest raskendab erinevaid kelmusi. Lisaks, olles saanud raha korteri eest (oletame, et see on 300 tuhat dollarit, isegi miljon), peab pettur nende juurde peitma, tegelikult läheb see ebaseaduslikuks. Ebatõenäoline, kuid siiski ... Üldiselt on moraal väga lihtne: volikirja allkirjastamisel peate hoolikalt vaatama, milliseid volitusi te täpselt üle annate. Kui see on "dokumentide kogumine" on üks asi ja "käsutamisõigus" on hoopis teine asi.
Oleme juba rääkinud volikirja teel müüdava eluaseme ostmisest ja selliste tehingutega kaasnevatest riskidest. Kui pole soovi saada kohtukutset ja raisata aega, närve ja raha kohtuvaidlustele, siis on parem sellistest tehingutest keelduda, isegi kui need tunduvad üsna kahjutud ja hind on enam kui atraktiivne. Kuid kui ostja on siiski valmis riskima, peab ta võtma ettevaatusabinõusid.
Alustuseks ajakiri kinnisvara MetrInfo.Ru"Kutsub teid lugema meie eelmist artiklit sellel teemal: "Korteri ostmine volikirja alusel: tüüpilised riskid ja pettused". Ja nendega, kes juba kursis, liigume edasi järgmise aspekti juurde – turvameetmed volikirjaga tehingutes.
Kuidas kaitsta end volikirja alusel müüdava korteri ostmisel, räägib kinnisvarajurist, Pravo juhtivpartner Jelena Ždanova. Kinnisvara. Perekond" .
Ohutusreeglid: kohtumine omanikuga, notari kontroll
Selleks, et kaitsta end volikirjaga tehingutes petturlike skeemide eest, peate kõigepealt seda tegema räägi kinnisvara omanikuga
. Ilma selleta ei tohiks te eluaset osta isegi juhtudel, kui halduri sõnul on ta väga haige, on parem oodata, kuni haldur paraneb, ja temaga kohtuda. Võite minna tema koju või haiglasse. Ja kui omanik elab välismaal, on parem küsida usaldusväärselt isikult või kinnisvarafirmalt, kes müüb eluasemeid, et omanik tuleks (see on võimalik ainult harvadel juhtudel). Sellist kohtumist on vaja nõuda isegi siis, kui maaklerid ütlevad, et müüjal on kiiresti raha vaja või see tehing on osa alternatiivsest ahelast ja kõik mureneb omaniku ootuse tõttu. Vaid müüjat isiklikult nähes saab aru, kui adekvaatne ta on ja kas ta tõesti soovib kinnisvara müüa ning ka seda, miks ta usaldas müügi kolmandale isikule. Loomulikult tasub kodu osta alles siis, kui saadud info küsimusi ei tekita.
Kui saagi pole, siis kinnisvarafirma ja haldur suhtuvad ostja soovidesse mõistvalt, majaomanik on nõus kohtuma ning kõik alternatiivis osalejad on valmis ootama: kes tõesti tahab tehingut teha, siis pole põhjust muretsemiseks, sest ostjate ja müüjate järjekord ei ole tavaliselt seda väärt. Kuid kui nad ei lase teil omanikuga kohtuda ja isegi kiirustavad tehingut, on see võimalus mõelda selle puhtusele, sel juhul on edasiste probleemide oht väga suur.
See on ka vajalik kontrollige notarit volikirja kinnitamine. Vaata, kas tõesti on selline notar olemas, kas teda notarite nimekirjast välja ei jäeta. Sellise teabe saamine pole keeruline – see on avalikult kättesaadav notarikojas. Kuid volikirja enda kontrollimiseks: millistel asjaoludel see väljastati, millised dokumendid samal ajal esitati, on see paraku peaaegu võimatu. Loomulikult võib sellise sooviga pöörduda notari poole, kuid notariseaduse järgi ei ole tal õigust ilma kohtuotsuseta oma notari asjade kohta mingeid andmeid avaldada. Seetõttu tuleb heauskse ostja staatuse saamiseks ja soetatud varasse jäämiseks eelnevalt valmistuda võimalikuks kohtuprotsessiks.
Näiteks tuleks küsida usaldusisiku või omaniku käest tõendid selle kohta, et korteri omanik ei ole registreeritud narkoloogilises või psühhoneuroloogilises registris . Sellised dokumendid võivad kohtus ostjale kätte mängida, teda peetakse heas usus, sest ta püüdis end kaitsta. Siiski väärib märkimist, et need sertifikaadid võivad olla võltsitud. Et mitte lasta end petta, peate teadma, et sellised dokumendid (vähemalt moskvalastele) väljastatakse registreerimiskohas, s.t. kui inimene on ühes ringkonnas sisse kirjutatud, siis teises tunnistust ei anna. Seega, kui müüdava eluaseme omanik on ühest linnaosast ja tõend teisest, peaks see olema murettekitav. Lisaks on tunnistustel arsti pitsat ja allkiri, nende andmete järgi on võimalik ja vajalik kontrollida nende ehtsust, näiteks kliinikus uurida, kas selline arst on olemas, temaga rääkida jne. Selline teave raviasutused, loomulikult ei ole nad kohustatud teatama, kuid advokaadid ja juristid on reeglina informeeritud.
Vajalik kontrollige ja usaldusisik, vaadake tema passi . See ei tohiks olla võlts (ilmselge võltsing on äratuntav), kuid see peaks olema venelane - nii on vähemalt teatud kindlus, et ta ei ole külalistöötaja ega põgene nii kergesti kui näiteks ukraina keele omanik. kodakondsus. Samuti oleks kasulik omada registreeringut samas linnas või piirkonnas, kus müüdav korter asub (vastavalt Moskva jaoks on Moskva registreerimine parem).
Lisaks ostjale parem, et volikiri ei ole üldine , ja mitte “raha saamise õigusega”, vaid ilma selle õiguseta, et omanik ise raha kätte saaks. Ja isegi kui volikiri on täielik, peate proovima end kaitsta, kandes raha mitte usaldusisikule, vaid müüjale. Ja kui see pole võimalik, tuleb küsida usaldusväärselt isikult saada omanikult kviitung , kinnitades, et müüja sai selliselt ja selliselt ostjalt sellise ja sellise summa, ning kuupäevastada seda tehingu kuupäevaks. Kviitungit tuleb nõuda ka siis, kui omanik on müügivalmis, kuid tehingu täpne kuupäev pole veel teada ja ta juba lahkub.
Loomulikult ei ole volitatud isik ostu-müügilepingu sõlmimise päeval kohustatud ostukviitungit ostjale üle andma, sest ta võib ümber mõelda, mistõttu tuleb dokument koos rahaga lahtrisse panna ja kui tehing on tehtud, saab ostja sellele järgi tulla - seega on tal tõend, et korteri omanik sai talle kuuluva summa kätte. Tõsi, kviitungi võib kirjutada ka pettur, eriti kui ostja pole müüjat näinud ega tunne tema käekirja. Ja siis saab korteri omanik selle dokumendi vaidlustada. Ja veelgi enam, trükitud kviitungit on lihtne vaidlustada, sest ekspert ei suuda selle autentsust kindlaks teha. Seetõttu ei tohiks kindlasti sellise dokumendiga nõustuda, ideaalne variant on see, kui omanik kirjutab ostja ette kviitungi.
Palju turvalisem, kui volikiri on konkreetne : Luban müüa sellise ja sellise korteri hinnaga, mis ei ole madalam kui selline ja selline summa. Kui volikirjas on kirjas, et käsundiandja lubab korterit müüa mis tahes hinnaga mis tahes tingimustel (ja seda juhtub sageli ka üldvolikirjas), võib see saada omaniku ja valdaja vahelise vaidluse põhjuseks. volikirjast. Näiteks sõnades lubas omanik müüa kinnisvara 5 miljoni rubla eest ja haldur müüs selle 3 või 4 miljoni eest, sel juhul võib käsundiandja pöörduda kohtusse ja tehingu vaidlustada ning ostja peab olema närviline ja selle tulemusena võib-olla kaotada omandatud eluaseme. Ja muide, käsundiandja ja volitatud isik saavad seda teha meelega, et korterit tagastada. Kuid see pole kaugeltki tõsiasi, et ostja tagastab kogu oma raha.
Advokaadi nõuanded
Võib-olla kõige rohkem tõhus viis petturite ja probleemide eest kaitsmiseks - võtke ühendust advokaatidega. Põhimõtteliselt saavad tehingu puhtust kontrollida ka tõsised maaklerid, neil on tavaliselt juriidiline osakond, kuid parem on pöörduda sõltumatu spetsialisti poole, et ta läbiks kogu selle kinnisvaraga tehtud tehingute ahela. Maaklerite eesmärk on ju osta või müüa, nad saavad sellest raha ja mida kiiremini tehing läbi saab, seda parem neile. Advokaatidel on erinev ülesanne, nad teenivad raha konsultatsioonide ja juriidiliste ekspertiiside eest ning mida usaldusväärsemaid andmeid nad esitavad, kaitstes kinnisvara ostjat petturite eest, seda kõrgem on nende maine ja seega ka rohkem kliente.
Mis puutub tasudesse, siis advokaadid võtavad tehingu puhtuse kontrollimise eest umbes 50-60 tuhat rubla. Kui tehingu puhtuse kontrollimiseks raha pole, peate vähemalt minema kirjalikule juriidiline nõustamine ja rääkides eelseisva tehingu asjaoludest, saada nende toimingute õige algoritm ja nõuanded, millele pöörata erilist tähelepanu. Selline teenus maksab keskmiselt 5-12 tuhat rubla. Advokaadilt võib nõu küsida ka juba tehingu tegemisel, kui ootamatult tekib kahtlus või puudub kindlus oma tegevuse õigsuses, näiteks saab advokaat öelda, kas osta, kui müüja (ja pearaha) joogid või kuidas see raha sisse panna ja kviitung saada. Selline väike konsultatsioon maksab 1,5–2, maksimaalselt 3 tuhat rubla. See ei ole suur raha, eriti kui arvestada, et kui tehing on juba tehtud, on kõike korda saata palju keerulisem ja võite kaotada palju rohkem kui konsultatsiooni maksumus.
Ei puhunud
Kui ostjad suhtuvad tehingusse, milles volikiri ilmub, hoolikalt ja heaperemehelikult, analüüsivad olukorda, leiavad kogenud ja soliidsed maaklerid ning pöörduvad juristide poole, on peaaegu alati võimalik probleeme vältida, vastasel juhul jõuab asi reeglina kohtusse.
Kõige murettekitavam on ostujärgne esimene aasta, kuna kinnisvaratehingute aegumistähtaeg on üks aasta, selle aja jooksul saavad endine omanik või huvitatud isikud (tema pärijad, lähisugulased) tehingu vaidlustada. Nii et kui kohtukutse ei ole aasta jooksul saabunud, võib veidi maha rahuneda, kuid lõdvestuda ei tasu üldse, kuna aegumistähtaja määramisel ei ole tehingukuupäev, vaid hetkest, mil hageja leidis müügi ebaseaduslikkuse ja ebaseaduslikkuse kohta. Näiteks neuropsühhiaatrilises dispanseris viibiv isa müüb volikirja alusel korterit ja tema poeg, ütleme merekapten, tuleb koju ja saab sellest viie kuu pärast teada. Sellistel asjaoludel on tal veel aasta aega tehingu tühistamiseks, dokumenteerides oma isa ebaadekvaatsuse ja naasmise kuupäeva.
Kui asi siiski kohtusse jõuab, tuleks kohe pöörduda advokaadi poole ja end kaitsta. Õnneks on võimalus korter endale jätta. Kui ostja on kohusetundlik: ta ei teadnud ega saanud pettusest teada, kontrollis tehingu puhtust ja püüdis end igal võimalikul viisil kaitsta, jätab kohus suure tõenäosusega vara maha. tema. Veelgi enam, sõltumata sellest, kas müüja tegutses tahtlikult või langes pettuse ohvriks ning petturite veenmisele alludes soovis ta eluaset müüa ja andis oma tegevusest täiesti teadlikuna välja volikirja.
Kinnisvaraturu eksperdid annavad oma nõu ka neile, kes otsustavad osta volikirja teel müüdava eluaseme:
Igor Boatšev, AeNBI kinnisvarabüroo peadirektor:
Kui järgite põhireegleid: kandke raha lahtri kaudu, märkige see lepingus täiskulu kinnisvara, võtke kviitung, kontrollige omaniku ja halduri passe ning võtke ühendust ainult usaldusväärsete kinnisvarafirmadega, siis on iga tehingu turvalisus tagatud. Tavaliselt on agentuuril, mis ei ole turul väga hästi sisse seatud, palju müüki volikirja alusel. Ja kui agentuur on kuulus oma maine poolest, peab seda kalliks, on kinnisvaramaaklerite gildi liige ja tal on advokaat, siis on sellise ettevõtte puhul "kahtlaste tehingute" kohaldamise juhtumid tähtsusetud.
Marina Tolstik, MIEL - Kinnisvarabüroode võrgustiku juhtivpartner:
Volikirjaga tehingutes peab ostja kontrollima notari või omaniku enda juures selle väljastamise õigsust ning veenduma, et omanik on tõesti tema ees. Eriti keeruline on välismaal antud volikirja kontrollimine konsulaadis. Sel juhul tuleks korteri potentsiaalsel ostjal teha päring või helistada konsulaati, et veenduda, kas volikiri on väljastatud ja seda ei ole tühistatud.
Svetlana Birina, NDV-Nedvizhimosti linnakinnisvara osakonna juhataja:
Volikirjaga tegelemisel tuleb tähelepanu pöörata sellele, kui kauaks see väljastati, et välistada viivitamise võimalus (muide aegunud volikirjad pole haruldased, eriti kui need on antud lühikeseks perioodiks) , peate ka kontrollima, kas see on kaotanud kehtivuse selle välja andnud kodaniku surma tõttu, tunnistades ta ebakompetentseks või teadmata kadunuks, ja kas see võeti tagasi. Volikirja saate ise kontrollida notari juures, kes tõendab tehinguks õiguste üleminekut.
Maria Litinetskaja, Metrium Groupi tegevjuht:
Ostja peab müüjaga kohtuma ja isiklikult kontrollima tema passi ja dokumente. Ainult nii saab kontrollida omaniku kavatsusi korter müüa. Lisaks saab omanik teada olulisi eluaseme puudutavaid fakte: kes on korterisse sisse kirjutatud, kas nendele inimestele jääb elamisõigus pärast vara müüki alles, kas rikutakse alaealiste õigusi. Dokumentide ehtsuse kontrollimiseks tasub majaraamatutest, Rosreestrist jms väljavõtete saamisel nõuda omaniku isiklikku kohalolekut. Samuti on oluline pöörata tähelepanu volitaja vanusele, tema seisundile, sest tema surma korral kaotab volikiri kehtivuse.
Pavel Lepish, Domus Finance'i peadirektor:
Ostjal on vaja kontrollida volikirja õigsust, kohtudes volitaja ja notariga, kes saab öelda, kas see on kehtetuks tunnistatud. Vajalik on kontrollida volikirjas märgitud volitatud isikute volitusi, nende passiandmeid, volikirja andnud isiku volitusi (kas ta on tõesti kodu omanik). Kui on mure direktori töövõimetuse või piiratud teovõime pärast, on vaja neuropsühhiaatria- ja narkoloogilisest dispanserist nõuda tõendeid.
Oleg Samoilov, RELIGHT-Nedvizhimosti peadirektor, regulatiivse raamistiku täiustamise RGR-i komitee esimees, kinnisvaramaaklerite piirkondadevahelise partnerluse koordinaator:
Kuni valmimiseni riiklik registreerimine tehinguga on vaja saada müüjalt notariaalselt tõestatud avaldus, et ta soovib korterit teatud tingimustel müüa, mille kohta volikirja andmisega andis ta oma esindajale ülesandeks teha mitmeid toiminguid, mida ta ei tühistanud. antud volikirja ja ei kavatse seda edaspidi teha, et ta kiidab oma usaldusisiku tegevuse heaks ja kui see ei kanna talle võlgnetavat rahasummat, kohustub ta probleemi lahendama otse koos advokaadiga, ostjale pretensioone esitamata.
Inna Ignatkina, Presnya ettevõtte "MITS-Nedvizhimost" osakonna direktor:
Ettevaatlik tasub olla, kui pakutakse eaka inimese käest volikirja alusel soodsalt korterit osta ning dokument on välja antud kahtlases notaribüroos. See on üks levinumaid pettuse liike, mis tähendab, et lähiajal üritab omanik tehingut kohtus vaidlustada. Siin peate vähemalt kontrollima teavet volikirja kohta, külastades notaribürood, ja notari enda kohta notariruumis.
Vadim Rubtsov, Kinnisvarafirma Venemaa Kinnisvaramaja juhtivspetsialist:
Enamik usaldusväärne viis enda kaitseks - müügilepingu alusel omandi üleminekut tõestama sama notari juures, kes volikirja kinnitas.
Irina Shugurova, tegevdirektori asetäitja õigusküsimustes, MIEL - Kinnisvarabüroode võrgustik:
Volikirja kontrollimisel on kõige olulisem leida volitaja. 99% juhtudest saab printsipaaliga ühel või teisel viisil ühendust. Näiteks kui volitaja asub Moskvas või vähemalt Venemaa piires, läheme talle külla või suhtleme telefoni, meili, faksi teel ja palume kinnitada, et volikirja pole tühistatud. Ja kui müüja on välismaal, on parem seda teha faksi teel.
Alexander Ryumin, PREMIER ESTATE LLC kommertsdirektor:
Lisaks omanikuga kohtumisele, müüja teovõime tõendite kogumisele ja notari juures volikirja kontrollimisele saab kindlustusseltsis volikirjaga tehingu kindlustada.
Lev Litovkin, INCOM-Nedvizhimosti Mitino kontori juht:
Kui tehingus kasutatakse volikirja, siis peab see olema “värske”, st välja antud mitte rohkem kui kuu aega tagasi. Kuigi seaduse järgi ei tohi volikirja kehtivus ületada 3 aastat, võivad nii pika aja jooksul dokumendi väljaandmise asjaolud kardinaalselt muutuda, muutes paberi kehtetuks.
Ja igal juhul on vaja volikiri registris notari juures üle kontrollida: kas see on kehtetuks tunnistatud. Tavaliselt viiakse selline kontroll läbi tehingu päeval, samuti pärast selle sõlmimist, et veenduda, et dokumenti ei võetud registreerimisprotsessi käigus tagasi.
Kõige sagedamini toimub korteri ostu-müügi protseduur müüja ja ostja otsesel osalusel nii-öelda näost näkku. Kui aga konkreetsed asjaolud seda nõuavad, võivad seda teha ka volitatud isikud, tuginedes notariaalselt tõestatud volikirjale, kuna tehing ise nõuab hilisemat riiklikku registreerimist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 185 punkt 1). Täna analüüsime kõiki põhilisi riske volikirja alusel korteri ostmisel nii ostja kui müüja poolt.
Üldvolikiri kinnisvara müüja nimel annab selle kehtivusajal volitatud isikule üle õiguse teha korteriga nõutud toiminguid. Spetsiaalne volikiri võimaldab teha kokkulepitud toiminguid, näiteks koguda müügiks dokumente. Ühekordne volikiri võimaldab teha ainult ühe toimingu ja pärast seda peatub näiteks konkreetse tunnistuse saamine. Automaatne termin volikirja kehtivusaeg on 1 aasta, kuid käsundiandjal on õigus sellesse sisestada muu, maksimaalne kestus on 3 aastat.
Volikirja teksti võib kanda mitu inimest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 185) ja see on õigustatud, kui tehingu menetlemise käigus tuleb tagada tippkiirus ja vältida protsessi edasilükkamist bürokraatlikel põhjustel. Lisaks volitaja koostatud ja notari kinnitatud tüüpvolikirjale on artikli lõikes 1 lubatud veel mitu liiki. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 185:
- Kinnitatud vabadusekaotuse kohas karistust kandvate isikute parandusasutuse juhi poolt kohtuotsusega;
- Tõestatud selle sotsiaalkindlustusasutuse juhi poolt, kus isik asjaolude tõttu on;
- Tõendatud notaribüroo puudumisel elava väeosa ülema poolt;
- Sertifitseerib selle raviasutuse vanemarst, kus teenindajat ravitakse, või kõrgem juht.
Müüja ja ostja mitte isiklikult, vaid nende esindajate poolt volikirja alusel tehtud tehingutega kaasnevad teatud riskid, millest igaüks väärib eraldi välja toomist.
Ostja riskid
Ostja levinumad riskid, kui ta ostab korteri mitte isiklikult müüjalt, vaid vahendaja kaudu, on järgmised:
- Art. lõikes 1 täpsustatud volikiri. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 188 kohaselt on selle autoril õigus igal ajal tühistada. Sellest ei ole vaja volitatud esindajat teavitada, piisab, kui külastate mõnda notaribürood ja deklareerite oma soovi (mis tahes paikkond). Kui tehing tehakse kehtetuks tunnistatud dokumendi alusel, on see tühine.
- Lk 1, art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 188 tühistab tema poolt pärast volitaja surma antud volikirjad. Usaldatav ise ei pruugi sellest asjaolust õigel ajal teada saada. Sellistel asjaoludel tehtud ost-müük on kehtetu. Korter tagastatakse surnud omaniku pärijatele. Haldur ei ole kohustatud raha pärijatele tagastama, kuna tema kohustused olid ainult surnud usaldusisiku ees. Lk 2 Art. 189 kohustab käsundiandjaid teavitama volitatud isikuid tagasikutsumisest ja artikli lõikes 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 188 ütleb, et sama on kohustatud tegema surnud käsundiandja pärijad, kuid teate vormi ega tingimusi pole kuskil märgitud.
- Kuigi volikiri on tõestatud notari poolt, ei ole ta arst, mistõttu võib see edaspidi muutuda kehtetuks, kui selle koostamise ja notariaalse vormistamise ajal on tõendatud volitaja hullumeelsuse või teovõimetuse fakt (p 6 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 188 punkt 1).
- Dokumendiomanik ise võib tehingu tegemise hetkel olla ebapädev või hull, mis muudab selle ka kehtetuks.
- Põhivara võib kaduda kuni korteri eest raha ostjalt ülekandmiseni. Ja see kestab seni, kuni kadunuke surnuks tunnistatakse kohtulikult. See, kas raha haldurilt pärijatele jõuab nende menetluse käigus pärijateni, on väga vastuoluline teema.
Need riskid on kõige tõenäolisemad, kuid praktikas on palju rohkem erinevaid juhtumeid, lisaks neid juhtumeid, kus käsundiandja ja tema volitatud esindaja on petturid ja kavatsevad esialgu ostjat petta, jättes ta ilma korterita ja rahata.
Müüja riskid
Müüja peamine risk on see, et haldur ihaldab suurt rahasummat ja kaob nendega lihtsalt ilma neid üle kandmata, nagu eelnevalt kokku lepitud. Tavaliselt vormistatakse volikiri lähisugulasele või mõnele teisele isikule, mõnikord väljastatakse volikiri tehingut teostava kinnisvaramaakleri nimele. Ei ole võimalik tagada, et volitatud isik täidab täielikult lepingu tingimusi ega riku käsundiandja huve. Volikiri tähendab tegelikult usaldusõiguse andmist, ilma tagatisteta.
Halduri tegevust on võimalik vaidlustada, kuid alles siis, kui see isik ise oma tegude eest vastutab, on teada tema asukoht, samuti on teada, kuhu raha läks pärast seda, kui ostja tehingu eest tasus. Praktikas on palju juhtumeid, kui usaldusisikud vahetasid elukohta, osutusid töövõimetuks ja kandsid raha võlgade tasumiseks kolmandatele isikutele, usaldades pettureid jne. Tulemus võib olla hukatuslik mõlemale poolele – nii ostjale kui ka müüjale.
Sel põhjusel on tungivalt soovitatav mitte säästa raha ja koostada üldine volikiri. Niipea, kui müüja ei saa valitsevate asjaolude tõttu isiklikult tehingut läbi viia, tuleb tema volitatud esindajat samm-sammult juhendada teatud toimingute tegemiseks, kontrollides selle protsessi õigsust ja õigeaegsust. Sel juhul on müüjal igal etapil võimalik tehingusse sekkuda ja kaasata vajadusel teine volitatud isik või ise ostu-müügi sooritada.
Korterite volikirja alusel müümise mehhanismist on võimatu täielikult loobuda. Kuigi sedalaadi tehingud on alati olnud ja jäävad mõlema poole jaoks väga riskantseks. Seadusandja jätab sel juhul mõlemale poolele võimalused kindlustada, kaitsta oma huve võimalike riskide eest. Kuidas seda õigesti ja seaduste piires teha, räägib kvalifitseeritud ja suurte kogemustega kinnisvarajurist.
Kui teil on sellel teemal küsimusi, siis meie online-advokaat on valmis teid tasuta nõustama.
