Sestavljanje hipotekarne pogodbe; Bodite previdni pri sestavljanju pogodb; Ali se splača pridobiti hipoteko?
Med številnimi načini najema stanovanja na kredit je hipoteka po zakonu najbolj sporna in tvegana metoda. Toda včasih je ta metoda edina možna tako za posojilojemalca kot posojilodajalca.
Katere vrste hipotek obstajajo
Če je nepremičnina kupljena s kreditnimi sredstvi, potem obstajata dve zakonodajni možnosti za registracijo bremena, dve vrsti hipoteke: hipoteka po sili zakona in po sili pogodbe: razlike med tema metodama so majhne, a temeljne.
Pri registraciji nepremičnine kot zavarovanja v hipotekarnem postopku na podlagi pogodbe se podatki o obremenitvi vpišejo v register na podlagi zastavne (hipotekarne) pogodbe hkrati z registracijo pogodbe o nakupu nepremičnine. V tem primeru se vedno sestavi hipotekarna pogodba ali izda hipoteka.
Hipoteka je v skladu z zakonom Civilnega zakonika Ruske federacije opredeljena kot državna registracija pogodbe o nakupu nepremičnine, ki vsebuje hipotekarno obveznost. To je lahko kakršna koli pogodba, največkrat pa gre za kupoprodajno pogodbo. V izjavi o pravicah na takem predmetu bodo navedene obstoječe omejitve obremenitve pravice: hipoteka po sili zakona.
Kaj pomeni zakonita hipoteka?
Zakonodajno hipotekarna vprašanja ureja Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" št. 122-FZ z dne 21. julija 1997, pa tudi Zvezni zakon "O hipoteki (zastavitvi nepremičnin)" ” št. 102-FZ z dne 16. julija 1998.
Osnova za vpis v register bremen je državna registracija kupoprodajne pogodbe, ki vsebuje podatke, da je bil nakup opravljen z izposojenimi sredstvi.
Preprosto povedano, hipotekarna obveznost (obremenitev) se vpiše v register, ko novi lastnik pride na teritorialni urad Rosreestra s pogodbo o prenosu lastninske pravice za ponovno registracijo kupljene nepremičnine na svoje ime.
Če podatki, navedeni v pogodbi o nakupu in prodaji nepremičnine, ne zadoščajo za vpis bremena v državni register, lahko hipotekarni upnik in hipotekarni upnik vložita skupno vlogo za vpis hipotekarne obveznosti. Temu je priložena ustrezna kreditna pogodba oziroma posojilna pogodba.
Po medsebojnem dogovoru strank v transakciji se registracija hipotekarnega bremena v Rosreestru ne sme uporabiti. Za to je v pogodbi o nakupu in prodaji nepremičnine predpisana ustrezna klavzula.
Področja uporabe
Hipoteka lahko nastane po sili zakona v naslednjih primerih:
- Pridobivanje zemljišč, stanovanj in drugih nepremičnin z izposojenimi sredstvi, bančnim posojilom ali ciljnim posojilom pravne osebe.
- Nakup, gradnja nepremičnine s polnim ali delnim plačilom z izposojenimi sredstvi.
- Renta ali doživljenjska preživnina. V tem primeru je zastavna pravica na nepremičnini vpisana na ime prejemnika najemnine.
- Vpis zastavne pravice na lastnini pri nakupu nepremičnine v gradnji.
Vedno pozorno preberite hipotekarne in posojilne pogodbe, da ne bi padli v roke prevarantom. Nepremičninski trg, zlasti v velikih mestih, je nezakonit vir dohodka za ogromno število kriminalnih elementov, zato poskušajte transakcije izvajati prek uglednih nepremičninskih agencij in uglednih notarjev.
Značilnosti hipoteke po sili zakona
Težko je opredeliti prednosti in slabosti oblikovanja zastave po sili zakona, saj imajo morebitne nepredvidene okoliščine lahko tako negativno kot pozitivno konotacijo, odvisno od tega, čigavo stališče je vzeto za osnovo.
Razmislimo o glavnih pasti pri registraciji hipotekarne obveznosti po zakonu.
1. Sestava enotne pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnine. Odsotnost hipotekarne pogodbe zmanjša finančne stroške kupca in prodajalca med transakcijo, vendar predstavlja tveganje za posojilodajalca, ki pred registracijo pogodbe pri Rosreestru nima hipotekarnih pravic.
Poleg tega obstaja možnost kasnejšega izpodbijanja pridobitve nepremičnine na sodišču, zaradi česar se prostori vrnejo prodajalcu, posojilo pa skupaj s hipotekarnim zapisom v Enotnem državnem registru še naprej velja. ostane pri kupcu-posojilojemalcu.
2. Tveganje neodplačila hipotekarnega zapisa po odplačilu kredita. Lahko pride do situacije, ko je kupec v celoti plačal znesek posojila, vendar tega dejstva ne more potrditi zaradi odsotnosti ali izginotja posojilodajalca v kombinaciji s pomanjkanjem dokazil. Posledično lahko hipoteka postane »večna«, obhod obstoječih omejitev obremenitve pravice (hipoteka po sili zakona) pa je skoraj nemogoč.
3. Odpoved hipoteke do popolnega poplačila celotnega zneska posojila. Do tega lahko pride, če je bila nepremičnina prodana zaradi posojilojemalčevega neplačevanja posojila.
Po prodaji zastavljene nepremičnine se šteje, da je posojilojemalčeva obveznost do banke ugasnila. Vendar izkupiček od prodaje morda ne bo zadostoval za poplačilo stanja posojila. V tem primeru banka postane oškodovanec.
4. Izpodbijanje hipoteke. Zaradi nizke pravne podkovanosti prebivalcev mnogi ne razumejo bistva dokumentov, ki se podpisujejo pri nakupu nepremičnine. Zaradi tega ljudje menijo, da kupoprodajna pogodba ni podlaga za zastavo premoženja in skušajo njeno veljavnost izpodbijati na sodišču. Posledično pride do pravdnih sporov, ki so za upnika nezaželeni.
Hipoteka(iz latinščine hypotheca - zastava, iz grščine hypoteke) je vrsta zastave, pri kateri je nepremičnina zastavljena, a hkrati ostane v lasti dolžnika. Če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, ima upnik pravico dobiti zadoščenje s prodajo tega premoženja.
Treba je razlikovati med konceptoma hipoteke in pojma, pri katerem posojilo izda banka, zavarovano z nepremičnino. Hipotekarni kredit je ena od komponent hipotekarnega sistema. Ob prejetju kredita za nakup nepremičnine se kupljena nepremičnina zastavi (zastavo) pri banki kot jamstvo za vračilo kredita.
Storitve za izbiro, obdelavo in pridobivanje hipotekarnih posojil se imenujejo hipotekarno posredništvo. Hipotekarno posredovanje izvaja za to dejavnost usposobljen specialist – hipotekarni posrednik.
Hipoteka je tudi zastava obstoječe nepremičnine lastnika za pridobitev kredita ali posojila, ki bo uporabljena bodisi za popravilo ali gradnjo ali za druge potrebe po presoji posojilojemalca-zastavitelja.
V primeru neizpolnitve glavne obveznosti se izvršba izvede le na zastavljeni nepremičnini, hipotekarni upnik pa ima prednostno pravico do poplačila svojih terjatev pred drugimi upniki dolžnika.
Razlogi za nastanek hipotek in njihova ureditev
Veljavna zakonodaja določa dve vrsti razlogov za nastanek hipoteke:
- po sili zakona;
- na podlagi pogodbe.
Hipoteka po sili zakona
Hipoteka po sili zakona (zakonita hipoteka) je hipoteka, ki nastane ob nastopu določenih dejstev, določenih v zakonu, ne glede na voljo strank o nastanku hipoteke, ob prenosu lastninske pravice na nepremičnini z ene osebe na drugo, natančneje ob pridobitvi te pravice s strani novega lastnika, vendar z obveznim nastankom dejstev, ki jih določa zakon.
Hipoteka nastane po sili zakona v naslednjih petih glavnih in pogostih primerih:
- Nakup stanovanjskih hiš, stanovanj, zemljišč s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne organizacije ali s sredstvi ciljnega posojila.
- Gradnja stanovanjskih hiš, zgradb, objektov ali stanovanj s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne organizacije ali s sredstvi ciljnega posojila.
- Prodaja na kredit.
- Najemnina.
- Zastava lastninske pravice.
Hipoteka po dogovoru
Hipoteka po dogovoru (dogovorjena hipoteka) je hipoteka, ki nastane na podlagi hipotekarne pogodbe (hipoteka nepremičnine).
Hipotekarna pogodba ni samostojna obveznost, temveč je sestavljena iz zavarovanja obveznosti iz posojilne pogodbe, kreditne pogodbe ali druge obveznosti.
Hipoteka po sili zakona se od hipoteke, nastale na podlagi pogodbe, razlikuje le po tem, da prva nastane na podlagi neposredne navedbe v zakonu in se samodejno vpiše skupaj z drugo pogodbo tudi brez vloge strank, in Hipoteka na podlagi sporazuma je predmet registracije na ločeni vlogi strank. Ker hipoteka po sili zakona nastane pri namenskem posojilu za nakup stanovanja, se ob vpisu takšne hipoteke spremeni lastnik nepremičnine, natančneje takšna hipoteka nastane sočasno s pridobitvijo nepremičnine. nepremičnino s strani posojilojemalca.
Nepremičnina, ki je lahko predmet hipoteke
Premoženje, ki je lahko predmet hipoteke, je opredeljeno v 5. členu zakona o hipoteki - nepremičnine, določene v 130. členu Civilnega zakonika Ruske federacije, katerih pravice so registrirane na način, določen za državno registracijo pravic do nepremičnine in transakcije z njimi.
Take stvari vključujejo:
- zemljiške parcele, razen zemljiških parcel iz 63. člena zakona o hipoteki;
- podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine, ki se uporabljajo v poslovnih dejavnostih;
- stanovanjske zgradbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj, sestavljeni iz enega ali več ločenih prostorov;
- dače, vrtne hiše, garaže in druge potrošniške zgradbe;
- zračna in pomorska plovila, plovila za celinsko plovbo in vesoljski objekti.
Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca
Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca (prevzem zavarovanja) je ocena strankinih zmožnosti servisiranja izdanega hipotekarnega kredita, to je izračun zneska kredita, ki ga bo kreditojemalec sposoben odplačati, ob upoštevanju lastnosti kreditojemalca samega (vrsta zaposlitve, mesečni dohodek in možnost potrditve, prisotnost soposojilojemalcev ali porokov, sestava družine, prisotnost mladoletnih vzdrževanih družinskih članov itd.). Stranka gre skozi postopek prevzema zavarovanja dvakrat: pri stiku s hipotekarnim posrednikom (izvaja ga prevzemnik borznoposredniške družbe) pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju storitev in tudi na banki (izvajajo ga bančni kreditni analitiki), ko upošteva vloga za hipotekarni kredit.
Kratek opis postopka sprejemanja zavarovanj v banki. Izračun kvot:
Te koeficiente so razvile banke skupaj z Zvezno agencijo za hipotekarna stanovanjska posojila na podlagi izkušenj ZDA in evropskih držav. Ta niz kazalnikov odraža popolno sliko plačilne sposobnosti posojilojemalca in nam omogoča tudi standardizacijo postopka odobritve in izdaje hipotekarnega posojila. V vsakem bančnem programu so ti koeficienti odobreni vnaprej, v nekaterih primerih pa jih je mogoče prilagoditi, na primer glede na način potrjevanja dohodka. K/Z, O/D in P/D se lahko razlikujejo glede na predmet Ruske federacije, velikost povprečne plače in želje posamezne banke.
Po izračunu s temi koeficienti se običajno izbere minimalni znesek, ki bo znesek posojila. Dohodek in način njegovega potrjevanja sta eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na višino posojila. Večina bank razume, da se vsi dohodki bodočih posojilojemalcev ne odražajo v računovodskih evidencah delodajalca, zato razvijajo različne načine za potrditev dohodka, na primer: potrdilo o dohodku v prosti obliki.
Značilnosti hipotekarnega posojila
Posojilo se izda na dolgi rok (do 50 let). Obrestna mera za hipotekarni kredit je nižja kot za druge vrste kreditov. Posojilojemalec hipotekarnega posojila mora imeti na voljo tako imenovani "polog" - del stroškov kupljene nepremičnine brez upoštevanja hipotekarnega posojila (čeprav v nekaterih bankah ta pogoj ni obvezen). Višina pologa običajno vpliva na obrestno mero posojila in znaša od 0 % do 70 % vrednosti hipotekarne nepremičnine. Banka za posojilojemalca hipotekarnega kredita postavlja vrsto posebnih zahtev: potrdilo o dohodku, neprekinjene delovne izkušnje itd. Obvezni udeleženci hipotekarnega kredita so zavarovalnice in cenilne družbe, ki banki zagotavljajo varnost transakcije. Hipotekarni kredit se običajno odplačuje v enakih zneskih - anuitetah. Višina takšne stalne rente (A) se izračuna po formuli.
Dobrodošli! Danes bomo govorili o tem, kaj je hipoteka po sili zakona. Marsikdo pojem hipoteka povezuje izključno s postopkom pridobitve stanovanja na kredit, vendar je to pogosta zmota. Hipoteka je zastava nepremičnine, ki bo obremenjena na podlagi posojilne pogodbe, obročnega odplačevanja ali drugih obveznosti, ki jih določa zakon. Obstajata dva pojma - hipoteka po sili zakona in hipoteka po sili pogodbe , značilnosti in razlike teh vrst transakcij bodo obravnavane v nadaljevanju.
Vsaka vrsta hipoteke zahteva prisotnost zavarovanja nepremičnine (obremenitve). Najpogostejša vrsta hipoteke je nakup nepremičnine z bančnimi sredstvi. Banke najpogosteje izvajajo izdajanje hipotek po sili zakona. S pravnega vidika je takšna transakcija bolj zanesljiva, saj je zagotovljena prisotnost bremena, v tem primeru posojilojemalec ne bo mogel izpodbijati lastništva.
Ta vrsta obveznosti se oblikuje, ko je nepremičnina registrirana v enotnem državnem registru. Hipoteka po sili zakona nastane ob prenosu lastninske pravice; to je lahko kupoprodajna pogodba, najem ali druga vrsta posla.
Državljani praviloma iščejo stanovanjske možnosti z že odobreno kreditno odločbo v rokah.
Po izbiri se podpiše posojilna pogodba in sklene kupoprodajni posel. Po zaključku transakcije banka nakaže sredstva prodajalcu nepremičnine. V tem primeru, čeprav posojilojemalec uradno postane lastnik, je bilo stanovanje kupljeno z izposojenimi sredstvi in deluje tudi kot zavarovanje.
Opisani primer je najbolj izrazit primer, kako nastane hipoteka po sili zakona. Če dolg ni plačan, se zavarovana nepremičnina prenese v last upnika.
Hipoteka po sili zakona ne nastane le pri vlogi za posojilo pri bančni ustanovi.
Na primer, če je v kupoprodajni pogodbi predvideno plačilo sredstev fizični osebi v obrokih (obrokih), je v tem primeru nepremičnina tudi obremenjena s prodajalcem. Med registracijo v Enotnem državnem registru Ruske federacije se v stolpcu obremenitev postavi ustrezna oznaka.
Pomembno! V ta namen je včasih treba dokumentirati prisotnost zavarovanja, sestavi se hipoteka. Sklene se pri notarju ali banki. Prenehanje hipoteke je zagotovljeno šele ob izpolnitvi obveznosti iz pogodbe, in sicer po poplačilu dolga. Sprememba imetnika hipoteke je dovoljena. Do takšne operacije lahko pride pri refinanciranju hipoteke pri drugi banki ali pri prodaji hipoteke. Več o tem in zakaj je to potrebno si lahko preberete na naši spletni strani.
Kako se razlikuje od pogodbene hipoteke?
Pri pogodbeni hipoteki nastane zastava na podlagi medsebojnega dogovora ali posebej sestavljene hipotekarne pogodbe. Pri sestavi posojilne pogodbe se o pravicah in obveznostih hipotekarnega in hipotekarnega upnika dogovorita posamično.
Danes v Ruski federaciji le malo bank izdaja hipoteke na podlagi pogodbe.
Zakon predvideva vse možnosti ciljnega kreditiranja, vendar obstajajo pogoji, pod katerimi pride do vpisa lastništva, ko so izpolnjeni določeni pogoji. Na primer, ko je treba spletno stran privatizirati. V tem primeru je možno skleniti pogodbo med zastaviteljem in zastavnim upnikom o izpolnitvi pogojev in prenosu lastninske pravice.
To vrsto ciljnega posojila lahko razdelimo na več vrst:
- če ni naloženo nobeno breme in dejansko ni zavarovanja;
- ko posojilojemalec že ima nepremičnino kot zavarovanje;
- ko posojilojemalec po obdelavi posojila pridobi lastninsko pravico in šele nato da to nepremičnino banki kot zavarovanje.
Pogodbene hipoteke niso tako priljubljene, ker so bolj tvegane za posojilodajalce in nimajo garancije za poplačilo. Če upoštevamo zgornji primer (bančno posojilo je odobreno, stranka išče stanovanje). Po sklenitvi posojilne pogodbe ima posojilojemalec določen čas, da nepremičnino ponovno vpiše na svoje ime, nato pa mora za to stanovanje vpisati hipoteko. V skladu s tem nepremičnina ni uradno obremenjena in banka ne bo mogla dokazati dejstva, da je izdala hipotekarno posojilo, ne bo mogoče tožiti lastništva.
Glavne razlike med pogodbeno in zakonito hipoteko:
- Nastanek. Tu je glavna razlika vidna v samem imenu: ena vrsta hipoteke nastane na podlagi zakona, druga pa na podlagi sporazuma.
- Registracija. Hipoteka se po sili zakona vpiše samodejno, ko novi lastnik predloži dokumente o transakciji v Enotni državni register. Dokumente lahko organu predložita hipotekarni upnik in zastavitelj ločeno. Hipoteka na podlagi sporazuma se registrira ločeno, dokumenti pa se vložijo v Enotni državni register v prisotnosti hipotekarnega upnika in hipotekarja.
- Vrsta zavarovanja. S hipoteko se po sili zakona izda ciljno posojilo, kar pomeni, da kupljena nepremičnina samodejno postane zavarovanje. Pogodbena hipoteka ne zahteva prisotnosti zavarovanja, lahko pa postane breme tudi obstoječe premoženje posojilojemalca.
- Razpoložljivost državne dajatve. Pri zakoniti hipoteki ni dajatve, pri pogodbeni pa se zaračuna ob vpisu posla.
Pravna hipoteka je bolj donosna tudi s finančnega vidika, za njeno vpis ni provizije in ne zahteva dodatnega vpisa. Po drugi strani pa ima prisotnost bremena svoje slabosti, saj zavarovanja ni mogoče prodati brez soglasja banke. Poleg tega se morate za odstranitev bremena obrniti na banko in vzeti dokumente o uspešnem poplačilu dolga, in če je upnik v letih svojega obstoja spremenil lastništvo ali se reorganiziral, bo odstranitev bremena precej problematično.
Predpisi
Glavni regulativni dokumenti o tem vprašanju so:
- Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" št. 122,
Zakonita hipoteka nastane:
- Pri sestavi najemne pogodbe (prenos nepremičnine, ki je predmet vzdrževanja vzdrževanega).
- Hipoteka za nakup ali gradnjo nepremičnine z izposojenimi sredstvi.
- Prodaja blaga (nepremičnine) na kredit, prisotnost bremena na nepremičnini se izvaja v skladu s členom 448 Civilnega zakonika Ruske federacije (Civilni zakonik Ruske federacije),
V skladu z normami zakona so opredeljene naslednje vrste premoženja, ki jih je mogoče kupiti s hipoteko: stanovanja v novi stavbi ali na sekundarnem trgu, hiše (dvorci), zemljišča, sobe (skupna lastnina), zadruge, garaže, industrijski prostori.
Pomembno! Stranki se lahko sporazumeta, kadar obremenitev ni naložena. V tem primeru mora biti v kupoprodajni pogodbi navedeno, da po dogovoru strank v skladu s členom 488 Civilnega zakonika Ruske federacije ni obremenitev. Tako posojilojemalec postane polnopravni lastnik nepremičnine, kupljene na kredit.
Vpis hipoteke po zakonu
Zdaj morate razumeti značilnosti registracije. Vsaka nepremičnina po spremembi lastnika je registrirana v enotnem državnem registru. O prisotnosti obremenitve lahko izveste sami prek Rosreestra, MFC ali na spletu na spletnem mestu Enotnega državnega registra. Najhitrejši in najprimernejši način za ustvarjanje izpiska iz Enotnega državnega registra nepremičnin je, da to storite, morate le nastaviti parametre o obstoječi nepremičnini. Nastali izpisek bo pokazal tudi hipotekarne evidence.
Pomembno! Pripravo in zbiranje dokumentov opravi prodajalec stanovanja ali nepremičninar. Vendar pa banka pred sklenitvijo pogodbe preveri verodostojnost vseh dokumentov, tako da so primeri goljufij izključeni. Če je nepremičnina že zastavljena, bo posojilo zavrnjeno.
Postopek za registracijo hipoteke po sili zakona:
- Stranka pri banki zaprosi za posojilo in sklene kupoprodajno pogodbo.
- Za vpis v Enotni državni register nepremičnin je potrebno pripraviti vse dokumente, vključno s kupoprodajno pogodbo in posojilno pogodbo. Če je sestavljena hipoteka, jo je treba predložiti, potrebne so tudi dodatne priloge (če obstajajo) in kopije. Lastnik hipoteke ima pravico zahtevati, da se njegovi podatki vpišejo v Enotni državni register nepremičnin kot hipotekarni upnik nepremičnine. Registracija se izvede v roku 1 meseca od datuma prijave.
- Vpis se izvede avtomatsko, ustrezna oznaka se postavi v stolpec bremena. Prijavni rok je 5 delovnih dni.
- Za tretje osebe se nastanek hipoteke šteje od trenutka njene registracije.
- Breme se odstrani po poplačilu dolga pri banki.
Če posojilojemalec nima možnosti osebno predložiti dokumentov v Enotni državni register, lahko uporabi pomoč notarja, ki je overil hipotekarno pogodbo med hipotekarnim upnikom in hipotekarjem. Notarske storitve so seveda plačljive.
Nemogoče je ugotoviti, katera transakcijska shema je bolj priročna. Ti dve shemi se uporabljata v popolnoma različnih posojilnih programih. Če je zakonita hipoteka dana izključno za namene nakupa nepremičnine, potem lahko s pogodbeno prejeta sredstva porabite po lastni presoji.
Spodaj čakamo na vaša vprašanja. Hvaležni bomo za vašo oceno objave. Če potrebujete podporo profesionalnega hipotekarnega odvetnika, se prijavite za brezplačno svetovanje v posebnem obrazcu v kotu zaslona.
Osem od desetih ljudi, ki jih poznam, verjame, da je hipoteka posojilo za nakup nepremičnine. To je zelo pogosta napačna predstava, povezana z globoko zakoreninjeno asociativno serijo hipoteka - banka - posojilo. Pravzaprav se zelo pogosto ukvarjamo z zamenjava pojmov hipoteke in hipotekarnega posojila, da ne omenjam dejstva, da zakonita hipoteka lahko nastane brez banke, le pravilno morate sestaviti pogodbo o nakupu in prodaji stanovanja. V tem članku bomo razumeli, kaj pravzaprav je hipoteka.
Malo zgodovine hipotek
sebe koncept hipoteke sega v čase stare Grčije. V tistih časih, če dolžnik ni pravočasno odplačal dolga, je padel v suženjstvo. Vendar pa so bile človeške duše pogosto poceni in niso mogle pokriti dolga. Druga stvar so zemljišča in nepremičnine, ki bi lahko služile kot dražje zavarovanje za poplačilo dolga. Hipoteka tako se je imenoval steber ali kamen, ki ga je moral dolžnik postaviti na svojo parcelo, potem ko je prejel denar kot jamstvo za parcelo in vse, kar je bilo na njej. Na tem stebru ali kamnu je bilo vklesano ime dolžnika, ime upnika, višina dolga in njegova doba. Če dolžnik upniku ni plačal pravočasno, je njegovo premoženje, obremenjeno s hipoteko, prešlo na upnika.
Načeloma se je z leti malo spremenilo in bistvo hipoteke je ostalo enako. Hipoteka je zastava (ena od vrst obremenitve) nepremičnine, ki je način zavarovanja obveznosti.Če poskušate bistvo hipoteke razložiti na preprostejši način, vam pride na misel naslednja situacija: recimo, da ste prišli v restavracijo, se do sitega najedli in niste imeli dovolj denarja, da bi zaprli račun. Nato ste pustili mobilni telefon kot zavarovanje in odšli domov po denar. Telefon je vaš, vendar je v depozitu pri glavnem natakarju in če ne prinesete denarja, se poslovite od telefona.
Hipoteka je isto kot zavarovanje, samo predmet zavarovanja je nepremičnina. Dejanja, ki vključujejo nepremičnine, so predmet državne registracije in uvedba ali odstranitev zastavne pravice ni izjema. Prisotnost zastave lahko preverite tako, da pogledate potrdilo o državni registraciji pravice do predmeta. Če je v vrstici »obremenitev« beseda »hipoteka«, potem je tako. Če ni dostopa do potrdila, lahko naročite izpisek iz Enotnega državnega registra pravic (izvleček USRE) pri registracijski zbornici na lokaciji predmeta. Če obstaja obremenitev v obliki hipoteke, se to odraža v izjavi. Zdaj pa ugotovimo, v katerih primerih lahko pride do obremenitve v obliki hipoteke. Ločimo hipoteko po sili pogodbe in hipoteko po sili zakona.
Hipoteka po sili zakona in hipoteka po sili pogodbe
Hipoteka po sili zakona nastopi v treh primerih: pri prejemu hipotekarni kredit, prodaja na kredit, in ob zaključku rentna pogodba.
- Po prejemu hipotekarno posojilo stanovanje je zastavljeno pri banki upnici od trenutka državne registracije kupoprodajne pogodbe s hkratno registracijo hipoteke do končnega plačila s strani posojilojemalca po posojilni pogodbi.
- Prodaja na kredit se šteje, če je v pogodbi navedeno, da bo kupec plačal pogodbo po opravljenem poslu. Ta položaj ureja 5. odstavek 488. člena Civilnega zakonika Ruske federacije: Če kupoprodajna pogodba ne določa drugače, se od trenutka prenosa blaga na kupca in do plačila prizna, da je blago, prodano na kredit, prodajalec zastavil za zagotovitev, da kupec izpolni svojo obveznost plačila blaga. Z drugimi besedami, poskusite v pogodbi navesti, da bo kupec stanovanje plačal v treh dneh po državni registraciji kupoprodajne pogodbe, v izdanem potrdilu v vrstici »obremenitev« pa boste zagotovo videli »hipoteko zakonsko moč." Če morate to navesti, vendar ni potrebe po obremenitvi, morate v pogodbo vključiti besedno zvezo: Stranke so se strinjale, da v skladu s 5. klavzulo 488. člena Civilnega zakonika Ruske federacije hipoteka ne nastane po sili zakona.
- V primeru sklenitve dogovora rente (dosmrtno preživljanje z vzdrževanimi družinskimi člani) hipoteka nastane tudi po samem zakonu. Takšno breme preneha s smrtjo prejemnika rente. Mimogrede, najemniki to pogosto pozabijo storiti. Pomembno je omeniti, da je takšno obremenitev mogoče odstraniti hkrati z državno registracijo naslednje transakcije.
Hipoteka po dogovoru nastane na podlagi dogovora, sklenjenega med pogodbenima strankama. S takšnim sporazumom ima upnik (zastavnik) prednostno pravico do izplačila svojih denarnih terjatev do dolžnika (zastavnika). Najbolj presenetljiv primer pogodbene hipoteke je hipotekarni kredit, zavarovan z obstoječo nepremičnino, v katerem lahko posojilojemalec prejme veliko vsoto denarja (običajno ne več kot 60% tržne vrednosti stanovanja) za osebne namene, pri čemer banki zagotovi stanovanje kot jamstvo za vračilo posojila.
Povzetek: hipoteka je zastava nepremičnine za zavarovanje obveznosti iz pogodbe. Obstaja hipoteka po sili sporazuma in hipoteka po sili zakona (člen 488 Civilnega zakonika Ruske federacije, najemnina). Hipotekarni kredit je kredit, zavarovan z nepremičnino.
Pri prejemu hipotekarnega posojila je stanovanje zastavljeno pri banki upnici od trenutka državne registracije kupoprodajne pogodbe s hkratno registracijo hipoteke do končnega plačila posojilojemalca po posojilni pogodbi.
Sestavljanje hipotekarne pogodbe; Bodite previdni pri sestavljanju pogodb; Ali se splača pridobiti hipoteko?
Med številnimi načini najema stanovanja na kredit je hipoteka po zakonu najbolj sporna in tvegana metoda. Toda včasih je ta metoda edina možna tako za posojilojemalca kot posojilodajalca.
Katere vrste hipotek obstajajo
Če je nepremičnina kupljena s kreditnimi sredstvi, potem obstajata dve zakonodajni možnosti za registracijo bremena, dve: hipoteka po sili zakona in po sili pogodbe: razlike med tema metodama so majhne, a temeljne.
Pri registraciji nepremičnine kot zavarovanja v hipotekarnem postopku na podlagi pogodbe se podatki o obremenitvi vpišejo v register na podlagi zastavne (hipotekarne) pogodbe hkrati z registracijo pogodbe o nakupu nepremičnine. V tem primeru se vedno sestavi hipotekarna pogodba ali izda hipoteka.
Hipoteka je v skladu z zakonom Civilnega zakonika Ruske federacije opredeljena kot državna registracija pogodbe o nakupu nepremičnine, ki vsebuje hipotekarno obveznost. To je lahko kakršna koli pogodba, največkrat pa gre za kupoprodajno pogodbo. V izjavi o pravicah na takem predmetu bodo navedene obstoječe omejitve obremenitve pravice: hipoteka po sili zakona.
Kaj pomeni zakonita hipoteka?
Zakonodajno hipotekarna vprašanja ureja Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" št. 122-FZ z dne 21. julija 1997, pa tudi Zvezni zakon "O hipoteki (zastavitvi nepremičnin)" ” št. 102-FZ z dne 16. julija 1998.
Osnova za vpis v register bremen je državna registracija kupoprodajne pogodbe, ki vsebuje podatke, da je bil nakup opravljen z izposojenimi sredstvi.
Preprosto povedano, hipotekarna obveznost (obremenitev) se vpiše v register, ko novi lastnik pride na teritorialni urad Rosreestra s pogodbo o prenosu lastninske pravice za ponovno registracijo kupljene nepremičnine na svoje ime.
Če podatki, navedeni v pogodbi o nakupu in prodaji nepremičnine, ne zadoščajo za vpis bremena v državni register, lahko hipotekarni upnik in hipotekarni upnik vložita skupno vlogo za vpis hipotekarne obveznosti. Temu je priložena ustrezna kreditna pogodba oziroma posojilna pogodba.
Po medsebojnem dogovoru strank v transakciji se registracija hipotekarnega bremena v Rosreestru ne sme uporabiti. Za to je v pogodbi o nakupu in prodaji nepremičnine predpisana ustrezna klavzula.
Področja uporabe
Hipoteka lahko nastane po sili zakona v naslednjih primerih:
- Pridobivanje zemljišč, stanovanj in drugih nepremičnin z izposojenimi sredstvi, bančnim posojilom ali ciljnim posojilom pravne osebe.
- Nakup, gradnja nepremičnine s polnim ali delnim plačilom z izposojenimi sredstvi.
- Renta ali doživljenjska preživnina. V tem primeru je zastavna pravica na nepremičnini vpisana na ime prejemnika najemnine.
- Vpis zastavne pravice na lastnini pri nakupu nepremičnine v gradnji.
Vedno pozorno preberite hipotekarne in posojilne pogodbe, da ne bi padli v roke prevarantom. Nepremičninski trg, zlasti v velikih mestih, je nezakonit vir dohodka za ogromno število kriminalnih elementov, zato poskušajte transakcije izvajati prek uglednih nepremičninskih agencij in uglednih notarjev.
Značilnosti hipoteke po sili zakona
Težko je opredeliti prednosti in slabosti oblikovanja zastave po sili zakona, saj imajo morebitne nepredvidene okoliščine lahko tako negativno kot pozitivno konotacijo, odvisno od tega, čigavo stališče je vzeto za osnovo.
Razmislimo o glavnih pasti pri registraciji hipotekarne obveznosti po zakonu.
1. Sestava enotne pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnine. Odsotnost hipotekarne pogodbe zmanjša finančne stroške kupca in prodajalca med transakcijo, vendar predstavlja tveganje za posojilodajalca, ki pred registracijo pogodbe pri Rosreestru nima hipotekarnih pravic.
Poleg tega obstaja možnost kasnejšega izpodbijanja pridobitve nepremičnine na sodišču, zaradi česar se prostori vrnejo prodajalcu, posojilo pa skupaj s hipotekarnim zapisom v Enotnem državnem registru še naprej velja. ostane pri kupcu-posojilojemalcu.
2. Tveganje neodplačila hipotekarnega zapisa po odplačilu kredita. Lahko pride do situacije, ko je kupec v celoti plačal znesek posojila, vendar tega dejstva ne more potrditi zaradi odsotnosti ali izginotja posojilodajalca v kombinaciji s pomanjkanjem dokazil. Posledično lahko hipoteka postane »večna«, obhod obstoječih omejitev obremenitve pravice (hipoteka po sili zakona) pa je skoraj nemogoč.
3. Odpoved hipoteke do popolnega poplačila celotnega zneska posojila. Do tega lahko pride, če je bila nepremičnina prodana zaradi posojilojemalčevega neplačevanja posojila.
Po prodaji zastavljene nepremičnine se šteje, da je posojilojemalčeva obveznost do banke ugasnila. Vendar izkupiček od prodaje morda ne bo zadostoval za poplačilo stanja posojila. V tem primeru banka postane oškodovanec.
4. Izpodbijanje hipoteke. Zaradi nizke pravne podkovanosti prebivalcev mnogi ne razumejo bistva dokumentov, ki se podpisujejo pri nakupu nepremičnine. Zaradi tega ljudje menijo, da kupoprodajna pogodba ni podlaga za zastavo premoženja in skušajo njeno veljavnost izpodbijati na sodišču. Posledično pride do pravdnih sporov, ki so za upnika nezaželeni.
