По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению -- леса, задания, сооружения. Объектом недвижимости также признаются воздушные и морские суда, космические объекты, квартира и иное имущество.
Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами и может переходить к новому собственнику двумя способами:
предоставление из государственной или муниципальной собственности путем проведения публичных торгов; совершение сделок в соответствии с гражданским законодательством.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.
Договор купли-продажи жилого помещения (а не только переход права собственности) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
> ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
В ГК РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130ГК РФ).
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собственность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. На основании данного Указа Правительством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды».
Следует отметить, что в настоящее время в российском законодательстве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограничении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) земли и других природных ресурсов.
Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом».
Что касается дальнейшего возможного развития правового регулирования оборота земельных участков, то необходимо согласиться с О.М. Козырь, которая считает, что «в отношении земли российское законодательство, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен».
Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.
Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.
Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее - Закон о государственной регистрации), согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)».
По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочисленных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государственной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов», начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с открытых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.
Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственность.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.
В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т. п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Введение
1. Договор продажи недвижимости
1.1 Понятие договора продажи недвижимости
2. Элементы договора продажи недвижимости
2.1 Стороны договора
2.2 Предмет договора
2.3 Формы договора
2.4 Регистрация сделок
3. Права и обязанности сторон
4. Особенности продажи жилых помещений
5. Договор продажи предприятия
5.1 Понятие договора продажи предприятия
6. Стороны договора
6.1 Предмет договора и срок договора
6.2 Цена договора
6.3 Форма договора
7.1 Обязанности продавца
7.2 Обязанности покупателя
Заключение
Решение задачи
Список используемой литературы
Введение
Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском Кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это - "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.
Критерий "неразрывной связи с землей" и "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. Сегодня, в период расцвета рыночной формы хозяйствования, договор продажи предприятия приобрел особенно важное значение. В целом российскому праву договор продажи предприятия известен давно, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом Гражданском Кодексе РФ. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее -- в годы НЭПа. Возможность продажи предприятия в целом прямо упоминается в Гражданском Кодексе 1922 года. В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.
Объект данного исследования -- имущественные и организационные общественные отношения, возникающие в связи с куплей-продажей предприятий.
Предметом изучения работы являются вопросы гражданско-правового регулирования договоров продажи предприятий.
Целью работы является исследование договора купли-продажи предприятия.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
Изучение понятия и правовой регламентации договора продажи предприятия;
Характеристика отдельных элементов договора продажи предприятия;
Изучение содержания договора продажи предприятия.
Методологическую основу исследования составляет диалектический материализм. Наряду с этим здесь широко используются такие методы исследования, как: специально-юридический, сравнительно-правовой, статистический, исторический и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.
Раскрытие темы предполагает изучение ряда нормативных актов, в частности, Конституции Российской Федерации, второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», других актов различной юридической силы, практики их применения, а также научной литературы, монографий, методических разработок, пособий и материалов периодических изданий. Теоретическую основу работы составляют труды отечественных ученых: А. Г. Калпина, О. Н. Садикова, М. М. Брагинского, В. В. Витрянского, Л. С. Артабаевой.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования.
1 . Договор продажи недв ижимости
1. 1 Понятие договора продажи недвижимости
Выделение правил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств. Как уже было сказано, большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеет большую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя). Потребовалось внести ряд ограничений по участию в гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевого назначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней. Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.454. Ст. 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.549. (ст. 549 ГК РФ), "по передаточному акту" Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.556. (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.555. (ст. 555 ГК РФ). Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
2. Элементы договора продажи недвижимости
2.1 Стороны договора
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Собственник недвижимости, или государственное и муниципальное предприятие, или учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Постановление правительства Российской Федерации "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 219. от 18.02.1998. (Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219). При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.131. (ст. 131 ГК РФ). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование. Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.295. П. 2 ст. 295 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.298. п.2 ст.298 содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений, которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остального имущественного комплекса учреждения путем учета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями, или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности. "При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество" Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.300. (п.1 ст. 300 ГК). "При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество" Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.300. (п.2 ст.300 ГК). То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав". Законодательство о приватизации регламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажи недвижимости на торгах, а также при передаче имущества частным юридическим лицам. Например: в ст.78 Закона "Об акционерных обществах" говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество со стоимостью от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше 50%. Семейный Кодекс Российской Федерации М., 2009. п.3 ст.35. п.3 ст. 35 СК относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует признания сделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
2.2 Предмет договора
Основным признаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект - недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести к недвижимому имуществу в соответствии с Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.130. п.1 ст. 130 ГК. Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли- продажи незавершенного строительного объекта. Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и перехода права собственности недостроенные объекты "не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей". В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда право собственности на незавершенный строительством объект возникает с момента регистрации. Особая тщательность определения предмета договора продажи недвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и их высокой ценой. Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.554. Статья 554 ГК РФ отмечает необходимость указания данных, позволяющих "определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества". Далее в статье говорится, что "при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным". Если, например, предметом договора является здание или сооружение, в договоре указывается его адрес, месторасположение, назначение и другие характеристики, а также кадастровый номер. Это - "уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения". (Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см.1). При заключении договоров купли-продажи недвижимости учитывается ограниченная обороноспособность отдельных объектов недвижимости. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.3 ст.129. п.3 ст.129 ГК говорится: "Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах", т.е. специальное законодательство (Водный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ) является приоритетным. Например, не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение водных объектов, находящихся в исключительной государственной собственности Водный Кодекс Российской Федерации М., 2009. ст.22. (ст. 22 Водный кодекс РФ). Согласно Водный Кодекс Российской Федерации М., 2009. ст.40. ст.40 Водного Кодекса РФ только обособленные водные объекты (замкнутые воды), которые Кодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, могут находиться в частной собственности. Предельные их размеры устанавливаются земельным законодательством, а оборот определяется гражданским законодательством с учетом земельного. Земельным кодексом РСФСР купля - продажа земельных участков не только не допускалась, но и квалифицировалась в качестве уголовного преступления. ГК РСФСР 1964 г. ограничивался нормами купли-продажи и дарением жилых домов. Статьи Земельного кодекса РФ 2008 г. действуют лишь в незначительной части, что практически ограничивает оборот земельных участков. Земельное законодательство не кодифицировано и представляет собой конгломерат нормативных правовых актов, многие из которых противоречат друг другу. На федеральном уровне не урегулированы важнейшие вопросы собственности на землю. Очевидно, в отношении земли российское законодательство последует мировой традиции, согласно, которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель.
2.3 Формы договора
Из всех способов заключения договора, предусмотренных Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.434. ст.434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор в соответствии со Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.550 . ст.550 ГК РФ заключается в виде одного документа, подписывается сторонами с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. После принятия Федеральный Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997. Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. она была заменена государственной регистрацией.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации. В то же время согласно Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.163. ст. 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора. Последствия несоблюдения требований к форме различаются в зависимости от того, какова эта форма - простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется, недействительность, а именно ничтожность сделки. В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу не несет недействительности сделки, если только недействительность не предусмотрена законом. В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматривает такое жесткое последствие, как недействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае есть основания считать, что такая сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой.
2.4 Регистрация сделок
Регистрация большинства сделок с недвижимостью обязательна в силу требований ГК, дополнительные случаи регистрации могут быть предусмотрены законом, в первую очередь Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. И если ранее регистрация являлась как бы придатком к форме сделки, то с "возвращением" оборота недвижимости она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Поэтому и предусмотрено осуществление регистрации в едином государственном реестре с предоставлением информации о произведенной регистрации и зарегистрированных правил любому лицу. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.164. (п.1 ст.164 ГК). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК, и могут быть предусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом (ведомственным или правительственным). Из сферы действия Закона о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст.1, 4, 33 закона). До принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.131. п.1 ст.131 ГК РФ применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости, предусмотренный в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых на их основе. Однако Воздушный Кодекс Российской Федерации М., 2009. п.9 ст.33 п.9 ст.33 Воздушного кодекса отсылает к статье 131 ГК, где нет конкретных правил государственной регистрации и учета воздушных судов. Устав внутреннего водного транспорта СССР, утвержденный еще 15 октября 1955 г. и действующий по сегодняшний день, также не регламентирует вопросов регистрации судов. Регистрация судов независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов, осуществляется согласно "Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ", установленных Приказ Министерства транспорта Российской Федерации "Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской Федерации "№ 18. от 5.03.1995. Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1995 г. № 18 и которые в целом сходны с порядком регистрации, предусмотренным Кодексом торгового мореплавания РФ 2008 г. Согласно КТМ право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничение, (обременение) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С этого момента приобретается право плавания под Государственным флагом РФ и национальность РФ. Регистрацию осуществляют органы технического надзора за судами или капитаны морского торгового порта в соответствии с правила ми регистрации судов и прав на них, установленных федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, а капитаны морского рыбного порта в соответствии с правилами, утвержденными органом исполнительной власти в области рыболовства. После регистрации выдается Судовое свидетельство, подтверждающее право собственности на судно. Положение о регистрации космических объектов отсутствует. В соответствии с Закон Российской Федерации "О космической деятельности" п.1 ст.17. от 20.08.1993. п.1 ст.17 Закона РФ "О космической деятельности" от 20 августа 1993 г. космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ и одновременно свидетельствующую о праве собственности на него конкретного лица.
Регистрация подтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфере юрисдикции РФ независимо от их месторасположения.
Как уже ранее говорилось, порядок государственной регистрации сделок купли - продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральный Закон Российской Федерации "О государственной регистрации" от 21.07.1997. Федеральным Законом "О государственной регистрации" от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что из предусмотренных ст.131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору, которая не должна отождествляться с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимости имущества признается заключенным в момент, предусмотренный Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.433. п.1 ст.433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа. Регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимости отличается от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (ст. 131 ГК). При заключении договора купли - продажи недвижимости момент купли - продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.233. п. 2 ст. 233 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права, при этом регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации права собственности. Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая - либо из сторон совершит эти действия, другая сторона вправе предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.301- 304. ст.301-304 ГК. Е.Ю. Валявина "Гражданское право" М., 2008. С. 91. Е.Ю. Валявина (см "Гражданское право" т.2 под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, М.: Проспект, 2008, стр.91) считает, что продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т.к. отказ от осуществления права не означает его прекращения Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.9. (ст.9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с первым покупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца и отчуждать имущество другому конкретному лицу. Однако, ст. 310 ГК не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном случае от исполнения первого договора). Подобные действия считаются правонарушениями, за которые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст.401 ГК. Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. В п.7 "Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. п.3 вышеназванного "Обзора" обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.433. п.1 ст. 433 ГК. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). В соответствии со ст.558 и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.
3 . Права и обязанности сторон
Передача недвижимости покупателю является основной обязанностью продавца и является общей для всех договоров купли-продажи. Право собственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.223. (п.1 ст.223 ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности, который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различают передачу собственности и практическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести на покупателя право собственности на проданное имущество (т.е. фактически передать недвижимость). Поскольку требуется регистрация перехода права собственности стороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел с целью выполнения этого требования. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.3 ст.551. п.3 ст.551 ГК говорится, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Существует различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае - одна из сторон. Если покупатель соглашается принять имущество с ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4 Закона о регистрации и ст.131 ГК. В силу того, что недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, т.е. обычным способом, законодательство предусматривает особые правила приемки и передачи проданной недвижимости. Они осуществляются в соответствии со Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.556. ст. 556 ГК по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца о передаче имущества считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего договора о передаче, который является доказательством состоявшейся передачи и устраняет возможность возникновения споров в будущем по поводу передачи имущества, не соответствующего условиям договора. Передаточный акт не является дополнением или уточнением договора. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.556. п.2 ст.556 говорится, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта является моментом перехода риска случайной гибели или случайного повреждения на покупателя, т.к. с момента вручения имущества и подписания акта продавец считается исполнившим свои обязанности. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме Федеральный Закон Российской Федерации "О товариществе собственников жилья" от 24.05.1996. Федерального Закона "О товариществе собственников жилья" от 24 мая 1996 г. устанавливает дополнительные обязанности продавца по предоставлению определенных сведений. Кроме обязанности принять имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.551. ст. 551 ГК, обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли - продажи.
4. Особенности продажи жилых помещений
Существенными условиями договора купли - продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст.554, 555) Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников, так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).
Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);
в) арендаторы (ст. 617 ГК);
г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.538 ГК 1964г).
Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.4 ст.292. (п.4 ст.292 ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.
Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением. Продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан запрещена Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992. ч.3 ст.19. (ч.3 ст.19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года). Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551).
5. Договор продажи предприятия
5. . Понят ие договора продажи предприятия
Продажа предприятия - одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости. Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964 г. Однако, в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятия широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа. Возможность продажи предприятий в целом прямо упоминается в ГК 1922 г. (см. ст. 22 и приложение к ней). В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.
Предприятие находится сегодня несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.130. 130 ГК, а "вводится" в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во- вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.
Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.132. Ст.132 ГК определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав представляет собой имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. Он включает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, а именно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Однако, отдельные авторы (в частности, О.М. Садиков в комментариях к ГК ч. 2, ст.559) отмечают неточность данного определения: к обозначениям, индивидуализирующим предприятия нельзя отнести фирменное наименование, так как в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника - коммерческой организации Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.4 ст.54.
(см. п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927 признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно обороноспособным объектом гражданских прав. Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК не может включаться в состав предприятия, и, вообще, должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях. В состав же предприятия могут быть включены средства самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия не может иметь места. Под предприятием как объектом права мы понимаем особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, принадлежащее частному или коллективному предпринимателю и предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Оно обособлено от других имуществ предпринимателя и представляет собой, как уже говорилось, единый имущественный комплекс, неупотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов. Тем не менее, признавая предприятие недвижимостью, ГК не подчиняет его общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.
Для того чтобы приобрести право на ведение коммерческой деятельности предприятия покупатель должен приобрести право контроля над ним (путем покупки акций или долей участия в уставном капитале юридического лица) или купить предприятие как вещь. Различаются и юридическая форма и наступающие последствия этих двух способов. Право контроля над обществом дает приобретение 100% акций у акционеров, но не порождает право собственности на имущество. Продавая акции, АО не меняет собственника предприятия (оно остается собственником), а меняет лишь лицо, контролирующее акционера (собственника). Являясь субъектом права, акционерное общество будет владеть всеми обязательственными и исключительными правами, правом собственности на имущество.
Продавая предприятие, акционер (предприниматель) передает свое право собственности в собственность покупателя. Право собственности на купленную вещь переходит к покупателю, но без акций, ранее эмитированных продавцом и удостоверяющим обязательственные права акционеров к АО. Акционерное общество, имея полученную в качестве продажной цены денежную сумму, может продолжать вести предпринимательскую деятельность. Покупатель, выступая в качестве индивидуального предпринимателя, без создания нового юридического лица, может непосредственно в своей предпринимательской деятельности использовать купленное предприятие. Он также имеет право при создании нового юридического лица внести купленное предприятие в уставной капитал и получить взамен акции или права участия в этой организации. Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.
6. Стороны договора
В соответствии со статьями 10 и 11 Федеральный Закон Российской Федерации "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.06.1997. Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июня 1997 года сторонами договора продажи предприятия могут быть лица, удовлетворяющие статьям Закона о приватизации: граждане и коммерческие организации (предприниматели) и продавцы - Правительство Российской Федерации, Мингосимущества России, соответствующие федеральные органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления. При продаже государственных и муниципальных предприятий используются следующие принципы: открытость, прозрачность, конкурсность; в случае продажи ликвидного предприятия - приватизация по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; в случае приватизации неликвидного предприятия - продажа предприятия с учетом последующего выполнения инвестиционных и (или) социальных условий, предполагающих повышение ликвидности. При приватизации земельных участков используется принцип создания единого имущественного комплекса, путем представления первоочередного права на выкуп земельных участков физическим и юридическим лицам - собственникам объектов недвижимости, находящихся на земельных участках. Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется в соответствии с установленными статьями Закона о приватизации способами: продажа на аукционе (в том числе продажа акций на специализированном аукционе), на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями; внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; преобразование в открытые акционерные общества; продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам. Способ приватизации выбирается на этапе принятия решения, а конкретную реализацию выбранного способа продажи осуществляет Российский фонд Федерального имущества (привлекает независимых оценщиков, организует торги). В соответствии с действующим законодательством в случае проведения торгов по продаже государственного и муниципального имущества организатор торгов должен опубликовать в средствах массовой информации извещение о проведении торгов.
6.1 П редмет договора и срок договора
Главным условием договора продажи предприятия является его предмет, определение которого должно содержать все характеристики и данные Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.554. (см. ст.554 Г.К. и комментарии к ней), т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия. Способы проведения инвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказ Министерства финансов Российской Федерации №49. от 13.06.1995. (Приказом Минфина Р.Ф. от 13 июня 1995года №49). В состав предприятия входят следующие элементы Е.В. Васильева "Гражданское и торговое право капиталистических государств" М., 2007. С.112-113. (согласно книге "Гражданское и торговое право капиталистических государств" под ред. Е.В. Васильева М. 2007, стр.112-113): материальные - помещения, здания, сооружения и земельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства); нематериальные - имущественные права и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Все названные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору к покупателю по общему правилу (в том числе и фирменное наименование, поскольку нет доктрины понимания этой проблемы, на основании п.2 ст. 559 ГК фирма включается в предмет договора). Согласно п.3 ст.553 в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием. Глава 30 ГК (§ 8) регулирует продажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав). Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.562. Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.562. (п.2 ст.562 ГК). До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.4 ст.562. (п.4 ст. 562). Срок договора продажи предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением сторон.
6. 2 Цена договора
Стоимость предприятия, определяемая соглашением сторон, или его цена является важным условием договора продажи предприятия. Договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Федеральный Закон Российской Федерации "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21.07.1997. ст.17. Ст.17 Федерального закона РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21 июля 1997 г. определяет порядок назначения стартовой цены на аукционе или конкурсе при продаже государственных предприятий. Договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. На цену предприятия могут влиять различные факторы, как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников). Документы, предусмотренные Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.561. ст.561 ГК служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения. Действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.555. (п.1 ст.555 ГК). Цена определяется свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости (для достоверности информации о действительной стоимости предприятия). Документы должны быть составлены, рассмотрены и согласованы сторонами.
6.3 Форма договора
Статья 560 ГК регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.132. (ст. 132 ГК) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.434. (п.2 ст.434) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.3 ст.560.
(п.3 ст. 560 ГК). Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.
7 . Содержание договора продажи предприятия
7 .1 Обязанности продавца
Обязанностью продавца является передача предприятия покупателю по передаточному акту и перенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания акта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Продавец обязан за свой счет (если это предусмотрено договором) подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подписание передаточный акт. Но подписание акта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передаче предприятия. Одной из главных обязанностей является фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю. Право же собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.654. (п. 2 ст. 654). Здесь четко разграничены государственная регистрация договора и регистрация права (перехода права), возникающего из договора. Итак, право собственности на покупателя переходит в результате последовательности действий: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта, регистрация права собственности. С этого же момента продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени. Как следует из Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.563. п. 2 ст. 563 ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Иногда это может быть просто необходимым для поддержания предмета договора в исправном состоянии либо избежание крупных убытков, которые могут наступить при остановке производства. Это право покупателя является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на его сохранность.
Подобные документы
Понятие, классификация, существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности продавца и покупателя. Отличие договора контрактации от договора поставки. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.
курсовая работа , добавлен 06.01.2015
Понятие договора продажи недвижимости в современном Российском праве. Элементы договора: предмет и условия, форма договора и порядок его заключения. Содержание договора. Права и обязанности сторон. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости.
курсовая работа , добавлен 02.11.2008
Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа , добавлен 30.11.2011
Понятие и правовая сущность договора продажи недвижимости, его нормативная база в законодательстве России. Стороны договора и порядок их взаимодействия, права и обязанности. Правила регистрации сделок. Условия продажи жилых помещений и предприятий.
курсовая работа , добавлен 24.11.2009
Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Стороны и формы заключения договора. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Порядок исполнения и условия расторжения договора. Особенности продажи жилых помещений.
презентация , добавлен 13.04.2016
Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа , добавлен 28.04.2013
История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.
курсовая работа , добавлен 08.01.2015
Понятие договора купли-продажи недвижимости и источники его регулирования. Ограничения в рамках выступления в качестве продавца и покупателя. Предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости. Форма договора и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа , добавлен 19.02.2011
Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа , добавлен 28.05.2005
Операции с недвижимым имуществом, вложение в недвижимость. Элементы договора продажи недвижимости. Содержание договора продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений. Значение публично–правовых норм в регулировании отношений недвижимости.
Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено специальными правилами § 7 гл. 30 ГК РФ.
Определение договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) позволяет охарактеризовать его как:
- договор об отчуждении имущества.
- консенсуальный договор. Это означает, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (в отдельных случаях, с момента государственной регистрации) и момент заключения договора не связан с передачей недвижимости. Консенсуальная модель установлена императивной нормой (п. 1 ст. 433, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ) и не может быть изменена соглашением сторон.
- возмездный договор, поскольку передача недвижимости обусловлена наличием встречного имущественного предоставления в виде уплаты цены, и наоборот. Возмездность договора является его конституирующим признаком, вытекающим из существа регулируемых данным договором отношений.
- взаимный (синаллагматический) договор, так как юридические обязанности (равно, как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, причем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер.
Сторонами договора являются продавец и покупатель.
По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права.
Однако возможность участия в договоре некоторых субъектов ограничена, исходя из объема и характера правосубъектности лица (например, некоммерческой организации), либо характера вещных прав лица на имущество (см., например, п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 298 ГК РФ, ст. 18-19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").
Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости или предприятия требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).
Как правило, в качестве продавца выступает собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью. Однако поскольку договор продажи недвижимости носит консенсуальный характер, его заключение порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход титула в отношении вещи) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Соответственно, продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи, а в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в Едином государственном реестре.
Предметом договора выступает недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), не изъятое из оборота.
Правила § 7 гл. 30 ГК РФ применяются к продаже любой недвижимости. Вместе с тем, законом могут устанавливаться особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества - см., например, ст. 558 ГК РФ (жилые помещения), § 8 гл. 30 ГК РФ (предприятия), ст. 37 ЗК РФ (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).
Предметом договора, в принципе, могут быть не только существующие, но и "будущие" недвижимые вещи, т.е. такие, которые в момент заключении договора либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Данное правило имеет целый ряд исключений:
- в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу;
- с учетом п. 1 ст. 37 ЗК РФ не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельные участки, которых еще не существует;
- с учетом ст. 219 ГК РФ не могут выступать в качестве предмета рассматриваемого договора такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, не прошедшие государственную регистрацию.
Правила о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ).
Цена. Поскольку любой договор купли-продажи опосредует экономические отношения "товар - деньги", цена может быть выражена только в деньгах.
Цена договора продажи недвижимости является его существенным условием (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Допускается как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Не исключена возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте.
Если иное не предусмотрено законом или договором, цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Форма и момент заключения договора. Договор продажи недвижимости, под страхом его недействительности, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
По общему правилу договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания и не нуждается в государственной регистрации.
Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности по договору. Последняя требуется во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). При этом ее отсутствие не влияет на действительность договора, а лишь означает его неисполнение.
