Theo hợp đồng mua bán bất động sản, bên bán cam kết chuyển quyền sở hữu lô đất, tòa nhà, công trình kiến trúc, căn hộ hoặc bất động sản khác cho bên mua. Nó bao gồm các thửa đất, các thửa đất dưới lòng đất, các vùng nước biệt lập, các vật thể không thể di chuyển nếu không có thiệt hại tương xứng với mục đích của chúng - rừng, nhiệm vụ, công trình kiến trúc. Bất động sản cũng bao gồm máy bay và tàu biển, vật thể không gian, căn hộ và các tài sản khác.
Việc mua bán thửa đất được quy định bởi các quy định đặc biệt và có thể được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới theo hai cách:
cung cấp tài sản của tiểu bang hoặc thành phố thông qua đấu giá công khai; thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.
Hợp đồng mua bán bất động sản phải được giao kết bằng văn bản bằng một văn bản có chữ ký của các bên. Việc không tuân thủ quy tắc này dẫn đến sự vô hiệu của nó. Việc chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận này phải tuân theo đăng ký nhà nước. Nếu một trong các bên trốn tránh đăng ký nhà nước thì tòa án có quyền ra quyết định đăng ký nhà nước về việc chuyển giao quyền và bên trốn tránh phải bồi thường những tổn thất do sự chậm trễ đó gây ra.
Hợp đồng mua bán nhà ở (và không chỉ chuyển quyền sở hữu) phải được đăng ký nhà nước và được coi là đã ký kết kể từ thời điểm đăng ký.
> BẤT ĐỘNG SẢN
Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có những điều khoản cho phép xác định cả đặc điểm chung của đối tượng bất động sản và danh sách gần đúng các đối tượng bất động sản.
Như đã lưu ý, bất động sản (bất động sản, bất động sản) bao gồm các thửa đất, thửa đất dưới lòng đất, các vùng nước biệt lập và mọi thứ gắn liền với đất, tức là các vật thể mà việc di chuyển mà không gây thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng là không thể, bao gồm cả rừng, cây lâu năm đồn điền, tòa nhà, công trình kiến trúc. Bất động sản cũng bao gồm máy bay và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể không gian phải đăng ký nhà nước. Luật cũng có thể phân loại tài sản khác là bất động sản (Điều 130 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
Như vậy, đặc điểm chính của bất động sản là: thứ nhất, có sự gắn kết chặt chẽ với đất đai; thứ hai, không thể di chuyển đối tượng liên quan mà không gây thiệt hại không tương xứng cho mục đích của nó. Tuy nhiên, những đặc điểm này không phải là cố hữu ở tất cả các bất động sản. Các đối tượng bất động sản này bao gồm thửa đất, thửa đất dưới lòng đất và vùng nước được nêu tên trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và là đối tượng bất động sản chính độc lập.
Thửa đất là một trong những đối tượng bất động sản mà pháp luật có thể quy định những hạn chế về việc tham gia vào hoạt động chuyển nhượng tài sản. Đặc biệt, điều này được chứng minh bằng quy chuẩn có trong đoạn 3 của Nghệ thuật. Điều 129 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, theo đó đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác có thể được chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng các phương thức khác trong phạm vi việc lưu thông của chúng được pháp luật về đất đai và các tài nguyên khác cho phép. tài nguyên thiên nhiên.
Trong vài năm qua, luật pháp và các văn bản pháp luật khác đã đưa một số loại thửa đất nhất định vào lưu thông tài sản. Có, theo Nghị định của Tổng thống Liên Bang Nga ngày 25/3/1992 số 301 “Về việc bán đất cho người dân và pháp nhân trong quá trình tư nhân hóa các doanh nghiệp nhà nước và thành phố”, công dân và pháp nhân được trao quyền trong quá trình tư nhân hóa các doanh nghiệp nhà nước và thành phố, cũng như trong việc mở rộng và xây dựng bổ sung cơ sở vật chất của các doanh nghiệp này, cùng với việc cho thuê các lô đất, để có được quyền sở hữu sau này. Hơn nữa, Nghị định quy định rằng các lô đất được cấp cho công dân và hiệp hội của họ để hoạt động kinh doanh có thể được bán cho họ như tài sản nếu họ muốn.
Theo Luật Liên bang Nga ngày 23 tháng 12 năm 1992 “Về quyền của công dân Liên bang Nga được sở hữu tư nhân và bán các lô đất để điều hành công ty cá nhân và xây dựng nhà nông thôn, làm vườn và xây dựng nhà ở cá nhân” quy định chuyển sang quyền sở hữu tư nhân của công dân ở các thành phố, thị trấn và khu vực nông thôn đối với đất đai dành cho công ty con cá nhân và trang trại nông thôn, làm vườn, xây dựng nhà ở cá nhân, cũng như các tòa nhà dân cư và nhà phụ riêng lẻ. Những công dân nhận được quyền sở hữu tư nhân đối với các lô đất cho những mục đích này cũng có quyền bán chúng cho các công dân khác của Liên bang Nga, bất kể khung thời gian giành quyền sở hữu lô đất đang được bán, trong giới hạn của các quy định đối với cung cấp lô đất. Hợp đồng mua bán (hóa đơn mua bán) lô đất phải được công chứng và đăng ký tại Ủy ban tài nguyên đất đai và quản lý đất đai có liên quan.
Nghị định của Tổng thống Liên bang Nga ngày 26 tháng 11 năm 1997 số 1263 “Về việc bán cho công dân và pháp nhân những lô đất dự định phát triển nằm trên lãnh thổ của các khu định cư thành thị và nông thôn hoặc quyền cho thuê” đã xác định rằng các lô đất nằm trên lãnh thổ của các khu định cư đô thị và nông thôn, được thiết kế phù hợp với quy hoạch đô thị và hồ sơ quản lý đất đai để phát triển hoặc quyền cho thuê những lô đất này sẽ được bán cho công dân và pháp nhân tại các cuộc đấu giá (đấu giá, cạnh tranh), trừ khi có quy định khác của pháp luật Liên bang Nga. Trên cơ sở Nghị định này, Chính phủ Liên bang Nga đã thông qua Nghị quyết số 2 ngày 5 tháng 1 năm 1998 “Về việc phê duyệt thủ tục tổ chức đấu thầu (đấu giá, cạnh tranh) để bán cho công dân và pháp nhân các lô đất nằm ở lãnh thổ của các khu định cư thành thị và nông thôn hoặc quyền cho thuê chúng”.
Cần lưu ý rằng hiện nay một tình huống nghịch lý đã phát triển trong luật pháp Nga: khi Bộ luật Đất đai mới của Liên bang Nga vẫn chưa được thông qua, và các luật khác vẫn chưa được thông qua. quy tắc chung Không có hạn chế nào về việc lưu thông các thửa đất; việc lưu thông đất đai trên thực tế là không bị giới hạn theo pháp luật. Đồng thời, theo Hiến pháp Liên bang Nga (khoản 2 Điều 9), khả năng đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác thuộc sở hữu tư nhân (và do đó thuộc diện lưu thông tài sản) được công nhận.
Tuy nhiên, chúng ta phải đồng ý rằng hiện nay chỉ những thửa đất đã thuộc quyền sở hữu của công dân và pháp nhân mới có thể được coi là có thể thương lượng. Do có ý nghĩa xã hội đặc biệt, việc lưu thông các thửa đất bị hạn chế về mặt pháp lý vì lợi ích công cộng cũng như nội dung quyền lợi của bất kỳ người sử dụng đất, người sử dụng tài nguyên thiên nhiên nào, kể cả chủ sở hữu. Việc chuyển nhượng các thửa đất và các tài nguyên thiên nhiên khác chỉ được thực hiện trong phạm vi được pháp luật đặc biệt cho phép - pháp luật về đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác (khoản 3 Điều 129 Bộ luật Dân sự). “Xét cho cùng, số lượng và thành phần của những đồ vật đó bị hạn chế một cách khách quan vì những lý do tự nhiên hiển nhiên, và do đó, việc sử dụng chúng, bằng cách này hay cách khác, luôn ảnh hưởng đến lợi ích của toàn xã hội.”
Để có thể phát triển hơn nữa quy định pháp lý về việc chuyển nhượng các thửa đất, cần phải có sự đồng ý của O.M. Kozyr, người tin rằng “liên quan đến đất đai, luật pháp của Nga rõ ràng sẽ tuân theo truyền thống thế giới, theo đó các hạn chế về doanh thu được thiết lập tùy thuộc vào loại đất. Vì vậy, đối với đất nông nghiệp, chúng sẽ khác biệt đáng kể so với những hạn chế áp đặt đối với việc chuyển nhượng đất được sử dụng để phát triển. Việc chuyển nhượng đất của các khu bảo tồn thiên nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên và các khu vực tự nhiên được bảo vệ đặc biệt khác trên thực tế nên được loại trừ.”
Các lô đất dưới lòng đất và các vùng nước biệt lập cũng được công nhận là đối tượng bất động sản độc lập. Chúng là bất động sản do tính chất tự nhiên của chúng. tính chất vật lý chứ không phải vì chúng tạo thành một tổng thể duy nhất với thửa đất. Nếu không, sẽ không thể thiết lập quyền sở hữu lòng đất, bất kể quyền sở hữu đất đai. Điểm đặc biệt của loại đồ vật này là chúng được coi là thuộc sở hữu nhà nước: theo khoản 2 của Nghệ thuật. 214 của Bộ luật Dân sự về tài nguyên thiên nhiên không thuộc sở hữu của công dân, pháp nhân hoặc đô thị, là tài sản của nhà nước Vì vậy, về nguyên tắc, những đồ vật này không thể coi là vô chủ.
Về quy định pháp luật về doanh thu của các đối tượng bất động sản này, không thể không đồng ý với O.M. Kozyr, người lưu ý: “Vì ở Nga, quyền sở hữu độc quyền của nhà nước đối với các nguồn tài nguyên dưới lòng đất được giữ lại và việc chuyển nhượng chúng để sử dụng được thực hiện trên cơ sở giấy phép hành chính, nên có vẻ còn quá sớm để nói một cách nghiêm túc về sự lưu thông dân sự của loại đối tượng này.”
Các đối tượng bất động sản như rừng và cây trồng lâu năm được phân loại là bất động sản do có mối liên hệ chặt chẽ với đất đai và không thể di chuyển mà không gây thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng. Đồng thời, các giao dịch trong đó rừng và cây trồng lâu năm được bán như tài sản di chuyển, chẳng hạn như khi “gỗ đứng” hoặc cây bị đốn hạ. Trong trường hợp sau, các quy định của Bộ luật Dân sự về mua bán bất động sản không phải áp dụng và các thỏa thuận tương ứng được ký kết theo các quy định về mua bán động sản.
Các tòa nhà và công trình kiến trúc cũng là đối tượng của bất động sản do mối liên hệ chặt chẽ của chúng với đất đai và do đó, không thể di chuyển chúng mà không gây ra thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng.
Quyền sở hữu nhà cửa, công trình kiến trúc và bất động sản mới được tạo ra khác phải đăng ký với nhà nước, phát sinh kể từ thời điểm đăng ký (Điều 219 Bộ luật Dân sự). Quy định này của Bộ luật Dân sự đã làm dấy lên những tranh luận trong các văn bản pháp luật về việc liệu tòa nhà, công trình chưa hoàn thiện (xây dựng dở dang) có thuộc sở hữu của bất động sản hay không.
Theo một số tác giả, việc thiếu cơ chế đăng ký bắt buộc của nhà nước đối với các dự án xây dựng dở dang làm dấy lên nghi ngờ về bản chất pháp lý của chúng với tư cách là bất động sản. Điều này có nghĩa là cho đến khi đăng ký cấp tiểu bang, tài sản mới được tạo ra không thể được coi là bất động sản.
Vị trí của các tác giả này không hề thay đổi ngay cả sau khi thực hiện Luật liên bang“Về việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với bất động sản” ngày 21 tháng 7 năm 1997 (sau đây gọi là Luật Đăng ký nhà nước), theo đó, nếu cần thiết phải thực hiện giao dịch với dự án xây dựng dở dang thì Quyền đối với đối tượng bất động sản được chỉ định được đăng ký trên cơ sở các tài liệu xác nhận quyền sử dụng lô đất để tạo ra đối tượng bất động sản, trong các trường hợp đã được xác lập, trên cơ sở hồ sơ thiết kế và dự toán, cũng như các tài liệu có chứa thuyết minh dự án xây dựng dở dang (khoản 2 Điều 25). Ví dụ, theo O.M. Trump, nhiệm vụ của những thông tin đó chỉ là cung cấp độ tinh khiết pháp lý giao dịch với vật thể đó, nếu vật thể đó phải được chuyển nhượng cho người khác để hoàn thành việc xây dựng nó. Điều này được chứng minh bằng việc Luật sử dụng thuật ngữ “sự cần thiết phải hoàn thành một giao dịch”, vốn không điển hình cho một đạo luật lập pháp, tập trung vào tình huống bất thường. O.M. viết: “Quy tắc chung của Luật Đăng ký”. Trump, - việc đăng ký quyền đối với một đối tượng bất động sản mới được tạo ra vẫn dựa trên cơ sở các tài liệu xác nhận sự thật về việc tạo ra nó (khoản 1 Điều 25).”
Theo các tác giả khác, công trình xây dựng dở dang cần được coi là đối tượng bất động sản đặc biệt, có chế độ pháp lý đặc biệt.” Quan điểm này đã được khẳng định trong nhiều văn bản pháp luật được thông qua trước khi Luật Đăng ký nhà nước có hiệu lực và cũng được chấp nhận. hành nghề tư pháp. Ví dụ, theo Nghị định của Chính phủ Liên bang Nga ngày 3 tháng 2 năm 1992 số 59 “Về các biện pháp bán các dự án xây dựng dở dang”, bắt đầu từ năm 1992, các dự án xây dựng dở dang được xây dựng bằng chi phí của ngân sách Cộng hòa của Liên bang Nga và các quỹ của các doanh nghiệp nhà nước đặt tại tài sản liên bang, không được cung cấp tài chính và các nguồn lực vật chất kỹ thuật cần thiết để hoàn thành trong khung thời gian quy định, phải được thực hiện với đấu thầu rộng rãi(là bất động sản) cho doanh nghiệp, tổ chức, người dân và nhà đầu tư nước ngoài.
Nghị định của Tổng thống Liên bang Nga ngày 10 tháng 6 năm 1994 số 1181 “Về các biện pháp đảm bảo hoàn thành các công trình nhà ở chưa hoàn thành” quy định rằng các công trình nhà ở chưa hoàn thành thuộc quyền sở hữu của liên bang, bao gồm cả việc quản lý kinh tế đầy đủ của doanh nghiệp và vận hành. Việc quản lý các tổ chức, cơ sở bị dừng hoặc đình chỉ xây dựng do thiếu kinh phí cần thiết từ ngân sách liên bang trong năm hiện tại sẽ được chuyển nhượng để hoàn thành xây dựng hoặc bán tại các cuộc thi đầu tư và thương mại nhằm đảm bảo hoàn thành nhanh chóng khu dân cư. xây dựng và cung cấp nhà ở cho người dân.
Nghị định của Tổng thống Liên bang Nga ngày 16 tháng 5 năm 1997 số 485 “Về bảo đảm cho chủ sở hữu các đối tượng bất động sản trong việc nhận quyền sở hữu các thửa đất thuộc các đối tượng này” quy định rằng khi tư nhân hóa các dự án xây dựng dở dang, việc đăng ký quyền sở hữu đối với những đối tượng đó có thể thực hiện được nếu người nộp đơn nộp các tài liệu xác nhận việc mua lại đối tượng này, quyền sử dụng lô đất để tạo ra đối tượng bất động sản, giấy phép sản xuất công trình xây dựng, cũng như mô tả về dự án xây dựng chưa hoàn thành. Quyền giành quyền sở hữu các lô đất mà trên đó có các tòa nhà, công trình, công trình, mặt bằng và dự án xây dựng chưa hoàn thành đã được tư nhân hóa trước đây chủ yếu thuộc về các cá nhân và pháp nhân đã trở thành chủ sở hữu của các đối tượng bất động sản tương ứng.
Vị trí chính thức hành nghề tư pháp về vấn đề khả năng phân loại dự án xây dựng dở dang là bất động sản đã được phản ánh trong Nghị quyết của Hội nghị toàn thể Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 25/02/1998 số 8 “Về một số vấn đề trong thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến bảo vệ quyền tài sản và các quyền tài sản khác.” Nghị quyết này bao gồm một lời giải thích theo đó, theo nghĩa của Nghệ thuật. 130 Bộ luật Dân sự và Điều . Theo Điều 25 của Luật Đăng ký Nhà nước, các dự án xây dựng dở dang không thuộc đối tượng của hợp đồng xây dựng hợp lệ được phân loại là bất động sản. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu công trình xây dựng dở dang, tòa án phải căn cứ vào các quy định điều chỉnh quan hệ pháp lý về quyền sở hữu bất động sản và các giao dịch với bất động sản đó, có tính đến đặc điểm hình thành quyền sở hữu công trình xây dựng dở dang và các đặc điểm của chúng. xử lý.
Theo chúng tôi, quan điểm hành nghề tư pháp phù hợp nhất với tính chất của các dự án xây dựng dở dang. Thật vậy, nếu một đối tượng xây dựng dở dang là đối tượng của một hợp đồng xây dựng có hiệu lực thì trong trường hợp này nó không thể chỉ được coi là đối tượng của bất động sản mà còn là đối tượng của các quyền thực hữu: nó là đối tượng của một hợp đồng xây dựng có hiệu lực. nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng xây dựng và các bên thay thế nghĩa vụ này (khách hàng và nhà thầu) chỉ được thực hiện theo quy định về chuyển giao quyền yêu cầu bồi thường và chuyển giao nợ theo nghĩa vụ.
Đó là một vấn đề khác nếu nghĩa vụ bị chấm dứt vì một lý do nào đó. Trong trường hợp này, công trình xây dựng dở dang trở thành đối tượng của quyền tài sản và đối tượng của chuyển nhượng tài sản. Đồng thời, một dự án xây dựng dở dang có tất cả các đặc điểm của bất động sản: nó gắn bó chặt chẽ với lô đất và việc di chuyển nó mà không gây thiệt hại không tương xứng với mục đích đã định của nó là không thể. Vì vậy, mọi giao dịch với một dự án xây dựng chưa hoàn thiện như vậy chỉ có thể thực hiện được khi đáp ứng các yêu cầu về bất động sản.
Một minh họa cho những gì đã nói có thể là một ví dụ từ hoạt động trọng tài và tư pháp, xuất phát từ thực tế là một đối tượng chưa hoàn thiện như một đối tượng bất động sản có thể là đối tượng của một hợp đồng mua bán và quyền sở hữu đối tượng đó phát sinh từ thời điểm đăng ký nhà nước.
Công tố viên đã đệ đơn yêu cầu Ngân hàng Sberbank của Nga vô hiệu hóa hợp đồng mua bán một dự án xây dựng chưa hoàn thành. Thỏa thuận được ký kết giữa một công ty cổ phần và một công ty trách nhiệm hữu hạn.
Để hỗ trợ cho yêu cầu bồi thường, công tố viên chỉ ra rằng chi nhánh Sberbank đã mua lại một dự án xây dựng chưa hoàn thành từ công ty cổ phần theo Hợp đồng Mua bán. Đối tượng được chuyển nhượng theo giấy nghiệm thu, do bên mua thanh toán. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu không được đăng ký do Ủy ban Tài nguyên đất đai từ chối thực hiện việc đăng ký đó. Bất chấp sự tồn tại của thỏa thuận quy định, công ty cổ phần đã bán đối tượng tương tự cho một công ty trách nhiệm hữu hạn.
Khi xem xét tranh chấp này, câu hỏi đặt ra là liệu một bất động sản chưa hoàn thiện có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán hay không và việc chuyển quyền sở hữu có phải đăng ký hay không. Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga đã đánh giá tình hình như sau.
Phù hợp với nghệ thuật. Điều 129 Bộ luật Dân sự, các đối tượng của quyền dân sự có thể tự do chuyển nhượng nếu không bị rút khỏi lưu hành hoặc không bị hạn chế lưu hành. Các loại đối tượng quyền dân sự không được phép lưu hành (đối tượng bị rút khỏi lưu hành) phải được quy định trực tiếp trong luật.
Pháp luật dân sự không thiết lập bất kỳ hạn chế nào liên quan đến việc mua lại và chuyển giao quyền đối với các đối tượng chưa được hoàn thành. Như vậy, những đồ vật này không bị rút khỏi lưu thông dân sự và có thể bị chủ sở hữu chuyển nhượng cho người khác.
Theo Nghệ thuật. Theo Điều 130 của Bộ luật Dân sự, đồ vật bất động bao gồm những đồ vật được kết nối chắc chắn với mặt đất, nghĩa là những đồ vật mà việc di chuyển mà không gây ra thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng là không thể. Trong môn vẽ. Điều 219 của Bộ luật quy định rằng quyền sở hữu các tòa nhà, công trình và bất động sản mới được tạo ra khác, phải đăng ký với nhà nước, phát sinh kể từ thời điểm đăng ký đó.
Phù hợp với nghệ thuật. 8 của Luật Liên bang “Về việc có hiệu lực của phần một của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga”, trước khi luật đăng ký quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó có hiệu lực, thủ tục đăng ký bất động sản hiện hành bất động sản và các giao dịch với nó được áp dụng.
Từ các tài liệu của vụ án, có thể thấy rằng móng và tường của một ngôi nhà đã được dựng lên trên khu đất. Không thể di chuyển vật thể này nếu không có thiệt hại không tương xứng. Vì vậy, đối tượng này là bất động sản.
Về vấn đề này, Ủy ban Tài nguyên Đất đai trong khu vực này thực hiện việc đăng ký và thực hiện các giấy tờ về quyền đối với thửa đất và bất động sản gắn liền với chúng, trên cơ sở Nghị định của Tổng thống Liên bang Nga ngày 11 tháng 12 năm 1993. Số 2130 “Về địa chính đất đai nhà nước và đăng ký giấy tờ về quyền đối với bất động sản” có nghĩa vụ đăng ký chuyển nhượng quyền đối với dự án xây dựng dở dang và lô đất. Bên quan tâm có thể kháng cáo việc ủy ban từ chối đăng ký nhà nước lên tòa án trọng tài.
Do tài sản tranh chấp bị cản trở bởi quyền của chi nhánh Sberbank trên cơ sở hợp đồng mua bán nên người bán (công ty cổ phần) đã mất quyền định đoạt tài sản đó dưới bất kỳ hình thức nào. Xét những điều trên, nhận thấy tòa án đã chấp nhận một cách hợp lý yêu cầu của kiểm sát viên.
Vấn đề phân loại mặt bằng phi dân cư bên trong các tòa nhà là bất động sản cũng còn gây tranh cãi. Thực tế là các quy định của Bộ luật Dân sự điều chỉnh các quan hệ liên quan đến doanh thu của các đối tượng bất động sản không có nghĩa là cơ sở phi dân cư như vậy. Đồng thời, Bộ luật Dân sự cho phép phân loại các đối tượng khác mà Bộ luật Dân sự không quy định là bất động sản theo luật liên bang. Luật Đăng ký nhà nước đưa cơ sở không phải nhà ở vào danh mục đối tượng bất động sản. Do đó, những quy định đặc biệt điều chỉnh hợp đồng mua bán bất động sản có thể được áp dụng trong đầy đủ và các mối quan hệ liên quan đến việc bán mặt bằng phi dân cư.
Các đối tượng bất động sản có mục đích rõ ràng là cơ sở nhà ở, theo đó luật nhà ở không chỉ hiểu các tòa nhà dân cư và nhà nhỏ kiểu nông thôn (dachas) thích hợp để thường trú mà còn cả các căn hộ riêng biệt và các cơ sở nhà ở khác (ví dụ: phòng cách ly trong căn hộ), đã đăng ký với tư cách này với các cơ quan chính phủ lưu giữ hồ sơ về các cơ sở phi dân cư, bao gồm văn phòng, cơ sở của bộ, ký túc xá, khách sạn tạm trú, v.v. Cơ sở dân cư được thiết kế để làm nơi ở của công dân. Chủ sở hữu khi thực hiện các quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt phần nhà ở thuộc sở hữu của mình phải bảo đảm duy trì mục đích của mình.
Bộ luật Dân sự cũng phân loại bất động sản một số đối tượng không có những đặc điểm cần thiết của bất động sản: mối liên hệ chặt chẽ với đất đai và không thể di chuyển mà không gây thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng. Chúng ta đang nói về máy bay và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể không gian phải đăng ký nhà nước. Chúng được hợp nhất với các đối tượng bất động sản khác bởi hai đặc điểm chung: thứ nhất, chi phí cao của các đối tượng này và thứ hai là sự hiện diện của đăng ký nhà nước, đảm bảo tính cá nhân hóa của các đối tượng này. Bộ luật đã kết hợp các đối tượng được đặt tên với tài sản có bản chất là bất động sản do nhu cầu thiết lập một cơ chế duy nhất. chế độ pháp lý.
Gửi công việc tốt của bạn trong cơ sở kiến thức rất đơn giản. Sử dụng mẫu dưới đây
Các sinh viên, nghiên cứu sinh, các nhà khoa học trẻ sử dụng nền tảng kiến thức trong học tập và công việc sẽ rất biết ơn các bạn.
Giới thiệu
1. Hợp đồng mua bán bất động sản
1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán bất động sản
2. Các thành phần của hợp đồng mua bán bất động sản
2.1 Các bên tham gia thỏa thuận
2.2 Đối tượng của thỏa thuận
2.3 Hình thức thỏa thuận
2.4 Đăng ký giao dịch
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên
4. Đặc điểm của việc mua bán nhà ở
5. Hợp đồng mua bán doanh nghiệp
5.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán doanh nghiệp
6. Các bên tham gia thỏa thuận
6.1 Đối tượng và thời hạn của thỏa thuận
6.2 Giá hợp đồng
6.3 Hình thức thỏa thuận
7.1 Trách nhiệm của người bán
7.2 Nghĩa vụ của người mua
Phần kết luận
Giải pháp của vấn đề
Thư mục
Giới thiệu
Giao dịch bất động sản đã trở nên phổ biến và thường xuyên trong hoạt động kinh doanh của người dân, pháp nhân và chính quyền địa phương. Đồng thời, thị trường bất động sản vẫn bị hình sự hóa đáng kể. Nhiều giao dịch được ký kết mà không có sự giải thích đầy đủ về mặt pháp lý, không có định nghĩa rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên, dẫn đến vi phạm quyền của bên này hoặc bên kia và do đó gây ra tổn thất tài chính đáng kể. Ngoài ra, bạn còn phải chịu chi phí khá lớn cho các dịch vụ pháp lý.
Như đã biết, theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, bất động sản bao gồm tất cả những vật thể được kết nối chắc chắn với đất và việc di chuyển chúng mà không gây thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng là không thể: tòa nhà, công trình, nhà ở và các vật dụng phi vật chất khác. cơ sở dân cư, doanh nghiệp như tổ hợp bất động sản, lô đất, vùng đất dưới lòng đất, vùng nước biệt lập, rừng trồng lâu năm và rừng. Danh sách các đối tượng này không được đóng, nghĩa là không đầy đủ. Bộ luật Dân sự đưa ra một bảo lưu bổ sung đối với những đối tượng không liên quan đến đất đai nhưng được pháp luật trực tiếp phân loại là bất động sản. Đó là "máy bay, tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể vũ trụ phải đăng ký nhà nước. Luật có thể phân loại tài sản khác là bất động sản" (Điều 130 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Vì vậy, chưa có sự mô tả rõ ràng về khái niệm “bất động sản”.
Tiêu chí “gắn bó chặt chẽ với đất” và “không thể di chuyển mà không gây thiệt hại không tương xứng” không thể là đặc điểm chung gắn kết bất động sản.
Sự liên quan của đề tài nghiên cứu là do thể chế bán doanh nghiệp là tổ hợp tài sản còn mới so với Bộ luật Dân sự năm 1964. Ngày nay, trong thời kỳ hoàng kim của hình thức quản lý thị trường, việc hợp đồng mua bán doanh nghiệp đã có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nhìn chung, hợp đồng mua bán doanh nghiệp đã được luật pháp Nga biết đến từ lâu, mặc dù có lẽ ở dạng hơi khác so với hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự mới của Liên bang Nga. Việc bán doanh nghiệp đã được sử dụng rộng rãi trong hoạt động kinh doanh cũ, khiêm tốn hơn trong những năm NEP. Khả năng bán toàn bộ doanh nghiệp được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự năm 1922. TRONG những năm trước, ngay cả trước khi Bộ luật Dân sự mới ra đời, việc bán doanh nghiệp nhà nước và thành phố (bằng cạnh tranh hoặc đấu giá) đã được sử dụng như một trong những phương pháp tư nhân hóa.
Một đối tượng nghiên cứu này- Tài sản và các quan hệ xã hội về mặt tổ chức phát sinh liên quan đến việc mua bán doanh nghiệp.
Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề về quy định dân sự trong hợp đồng mua bán doanh nghiệp.
Mục đích của công việc là nghiên cứu hợp đồng mua bán doanh nghiệp.
Để đạt được mục tiêu này cần phải giải quyết các nhiệm vụ sau:
Nghiên cứu khái niệm và quy định pháp lý của hợp đồng mua bán doanh nghiệp;
Đặc điểm của các yếu tố riêng lẻ của hợp đồng mua bán doanh nghiệp;
Nghiên cứu nội dung hợp đồng mua bán doanh nghiệp.
Cơ sở phương pháp luận của nghiên cứu là chủ nghĩa duy vật biện chứng. Cùng với đó, các phương pháp nghiên cứu như pháp lý đặc biệt, pháp lý so sánh, thống kê, lịch sử và các phương pháp khái quát tài liệu khoa học và kinh nghiệm thực tế khác được sử dụng rộng rãi ở đây.
Việc tiết lộ chủ đề liên quan đến việc nghiên cứu một số quy định, đặc biệt là Hiến pháp Liên bang Nga, phần thứ hai của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, Luật Liên bang “Về đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với Nó,” các hành vi khác có hiệu lực pháp lý khác nhau, thực tiễn áp dụng chúng, cũng như các tài liệu khoa học, chuyên khảo, sự phát triển về mặt phương pháp, sách hướng dẫn và tài liệu từ các ấn phẩm định kỳ. Cơ sở lý luận của công trình là công trình của các nhà khoa học trong nước: A. G. Kalpin, O. N. Sadikov, M. M. Braginsky, V. V. Vitryansky, L. S. Artabaeva.
Cấu trúc của công việc được xác định bởi chủ đề, mục đích và mục tiêu nghiên cứu.
1 . Hợp đồng mua bán bất động sảnkhả năng chi trả
1. 1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà đất
Việc phân bổ các quy định về bán bất động sản vào một chương đặc biệt của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga là do một số trường hợp. Như đã đề cập, hầu hết bất động sản đều gắn bó chặt chẽ với vị trí trên lô đất và có giá cao nên cần có biện pháp bảo vệ lợi ích của cả hai bên (người bán và người mua). Cần phải đưa ra một số hạn chế đối với việc tham gia lưu thông dân sự của một số đối tượng có ý nghĩa xã hội và mục đích đã định. Ngoài ra, bất động sản là vật riêng lẻ, không thể thay thế được, điều này cũng ảnh hưởng đến việc pháp luật điều chỉnh các quan hệ gắn liền với nó. Bộ luật dân sự Liên bang Nga M., 2008. đoạn 1 điều 454. Nghệ thuật. Khoản 454 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, đoạn 1, đưa ra định nghĩa về hợp đồng mua bán như sau: “Trong hợp đồng mua bán, một bên (người bán) cam kết chuyển tài sản sang quyền sở hữu của bên kia (người mua). ) và người mua cam kết nhận hàng và trả một số tiền (giá) nhất định”. Hợp đồng mua bán bất động sản được xây dựng dựa trên định nghĩa chung này: “Trong hợp đồng mua bán bất động sản, bên bán cam kết chuyển quyền sở hữu của lô đất, nhà cửa, vật kiến trúc, căn hộ hoặc bất động sản khác sang quyền sở hữu của bên mua”. Liên bang Nga M., 2008. Điều 549. (Điều 549 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), “theo chứng thư chuyển nhượng” Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 556. (Điều 556 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và “theo giá quy định” Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 555. (Điều 555 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Hợp đồng mua bán bất động sản là hợp đồng tự nguyện, đền bù và có đi có lại.
2. Các yếu tố của hợp đồng mua bán nhà đất
2.1 Các bên tham gia thỏa thuận
Các bên tham gia hợp đồng là người bán và người mua. Chủ sở hữu bất động sản, doanh nghiệp nhà nước và thành phố, hoặc tổ chức đóng vai trò là người bán, xác nhận quyền đối với bất động sản bằng giấy chứng nhận do cơ quan tư pháp cấp để đăng ký quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó trên cơ sở “Quy tắc duy trì Sổ đăng ký Nhà nước thống nhất về Quyền đối với Bất động sản và Giao dịch với Bất động sản.” Nghị định của Chính phủ Liên bang Nga “Quy tắc duy trì Sổ đăng ký Nhà nước Thống nhất về Quyền đối với Bất động sản và Giao dịch với Bất động sản” số 1. 219. ngày 18/02/1998. (Nghị quyết số 219 của Chính phủ Liên bang Nga ngày 18 tháng 2 năm 1998). Khi ký kết thỏa thuận, người mua có thể xác minh quyền sở hữu bất động sản bị chuyển nhượng bằng cách sử dụng thông tin có trong bản trích từ sổ đăng ký quyền nhà nước thống nhất do cơ quan đăng ký cấp, xác nhận quyền của chủ sở hữu Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga M. , 2008. Điều 131. (Điều 131 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu khỏi sự xâm phạm, lạm dụng của bên thứ ba, nguyên tắc công khai, dễ tiếp cận của sổ đăng ký nhà nước có cách giải thích hạn chế. Bất kỳ chủ thể nào của pháp luật đều có thể đóng vai trò là người tham gia hợp đồng mua bán bất động sản bên này hay bên kia. Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 2, điều 295. Điều 2. Điều 295 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định rằng một doanh nghiệp đơn nhất nhà nước hoặc thành phố đóng vai trò là người bán và có quyền quản lý kinh tế (đối với doanh nghiệp nhà nước - quyền quản lý hoạt động) có quyền định đoạt tài sản được giao cho nó chỉ khi có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản này. Trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 2, điều 298. Khoản 2 Điều 298 có những quy định điều chỉnh hoạt động của tổ chức có thu nhập. Thu nhập và tài sản có được bằng chi phí của họ thuộc quyền định đoạt độc lập của tổ chức; tài sản được tách ra khỏi phần còn lại của tổ hợp tài sản của tổ chức bằng cách ghi nó vào một bảng cân đối kế toán riêng và có thể được chuyển nhượng. Nếu người sáng lập tổ chức là chủ sở hữu tư nhân, thì bất động sản được bán bởi các doanh nghiệp hoặc tổ chức nhà nước hoặc thành phố sẽ đồng thời bị loại khỏi phạm vi quản lý kinh tế (quản lý vận hành), cũng như khỏi tài sản nhà nước (thành phố) hoặc tư nhân. “Khi quyền sở hữu của một doanh nghiệp nhà nước hoặc thành phố với tư cách là một tổ hợp tài sản được chuyển giao cho một chủ sở hữu tài sản nhà nước hoặc thành phố khác, doanh nghiệp đó vẫn giữ quyền quản lý kinh tế đối với tài sản thuộc sở hữu của mình” Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M. , 2008. khoản 1 Điều 300. (Khoản 1 Điều 300 Bộ luật Dân sự). “Khi quyền sở hữu tổ chức được chuyển giao cho người khác thì tổ chức này giữ quyền quản lý vận hành đối với tài sản thuộc sở hữu của mình” Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 2, điều 300. (Khoản 2 Điều 300 Bộ luật Dân sự). Nghĩa là, việc chuyển quyền sở hữu và sự xuất hiện của các quyền thực sự khác phải được đăng ký cùng một lúc." Luật tư nhân hóa quy định các quy tắc bán bất động sản trong quá trình tư nhân hóa; cũng có những quy định đặc biệt về việc bán bất động sản đấu giá cũng như khi chuyển nhượng tài sản cho pháp nhân tư nhân, ví dụ: tại Điều 78 Luật “Công ty cổ phần” quy định việc quyết định thực hiện giao dịch phải được Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát nhất trí thông qua, nếu Đối tượng của giao dịch là tài sản có giá trị từ 25% đến 50% giá trị sổ sách tài sản của công ty tại ngày quyết định thực hiện giao dịch hoặc theo đa số phiếu 3/4 của cổ đông - người sở hữu cổ phần có quyền biểu quyết có mặt tại cuộc họp, nếu giá trị trên 50%.Bộ luật Gia đình Liên bang Nga M., 2009. khoản 3 điều 35. khoản 3 điều 35 SK liên quan đến giao dịch bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, khi một trong số họ đóng vai trò là người bán hoặc người mua và những người còn lại yêu cầu tuyên bố giao dịch không hợp lệ. Thời hạn hiệu lực được ấn định là một năm và được tính từ ngày người đó biết hoặc lẽ ra phải biết về hành vi vi phạm quyền của mình.
2.2 Chủ đề của thỏa thuận
Đặc điểm chính giúp chúng ta phân biệt loại hợp đồng này là đối tượng của nó - bất động sản. Ở trên đã nói những gì có thể được phân loại là bất động sản theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008, đoạn 1, điều 130. khoản 1 Điều 1. 130 GK. Thông thường, các câu hỏi nảy sinh về khả năng ký kết hợp đồng mua bán cho một dự án xây dựng chưa hoàn thành. Một số tác giả cho rằng cho đến khi được nhà nước đăng ký và chuyển quyền sở hữu, những đồ vật chưa hoàn thành “không thể được đánh giá là bất động sản mà chỉ là một bộ sưu tập”. vật liệu xây dựng và các công trình, trong đó nhân công của người xây dựng cũng được đầu tư." Theo kết luận của Tòa án Trọng tài Tối cao, quyền sở hữu đối với một đồ vật chưa hoàn thiện phát sinh kể từ thời điểm đăng ký. Cần đặc biệt chú ý khi xác định đối tượng của hợp đồng đối với bán bất động sản do tính chất đặc biệt của bất động sản và giá cao của chúng Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 554. Điều 554 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga ghi nhận sự cần thiết phải chỉ ra dữ liệu cho phép “ để xác lập chắc chắn bất động sản để chuyển giao cho người mua theo hợp đồng, bao gồm cả dữ liệu xác định vị trí của bất động sản trên thửa đất tương ứng hoặc là một phần của bất động sản khác”. Bài báo nói thêm rằng “trong trường hợp không có dữ liệu này trong hợp đồng, điều kiện về bất động sản được chuyển nhượng được coi là không được các bên thỏa thuận và hợp đồng tương ứng không được coi là đã ký kết." Ví dụ, nếu đối tượng của hợp đồng là một tòa nhà hoặc công trình kiến trúc thì địa chỉ của nó được ghi rõ trong hợp đồng, vị trí, mục đích và các đặc điểm khác cũng như số địa chính. Đây là số duy nhất của tài sản không được lặp lại theo thời gian và trên lãnh thổ Liên bang Nga, được cấp trong quá trình đăng ký địa chính và kỹ thuật (kiểm kê) theo thủ tục do luật pháp Liên bang Nga thiết lập và là được bảo tồn miễn là tài sản này tồn tại dưới dạng một đối tượng duy nhất của quyền được đăng ký "Số địa chính của tòa nhà hoặc công trình kiến trúc bao gồm số địa chính của thửa đất nơi có tòa nhà hoặc công trình đó và số kiểm kê của tòa nhà hoặc công trình đó." . Số địa chính của cơ sở trong tòa nhà hoặc công trình bao gồm số địa chính của tòa nhà hoặc công trình và số kiểm kê của cơ sở.” (Luật đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với bất động sản, xem phần 1). Khi giao kết hợp đồng mua bán bất động sản phải tính đến khả năng phòng vệ hạn chế của từng đối tượng bất động sản. Trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 3, điều 129. Khoản 3 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định: “Đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác có thể được chuyển nhượng, chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng các phương thức khác trong trường hợp pháp luật về đất đai và tài nguyên khác cho phép lưu hành”, tức là. luật đặc biệt (Bộ luật Nước của Liên bang Nga, Bộ luật Hàng không của Liên bang Nga) là ưu tiên hàng đầu. Ví dụ: không được phép các giao dịch có thể dẫn đến việc chuyển nhượng các vùng nước thuộc quyền sở hữu độc quyền của nhà nước.Bộ luật Nước của Liên bang Nga M. , 2009. Điều 22. (Điều 22 Bộ luật Nước của Liên bang Nga). Theo Bộ luật Nước của Liên bang Nga M., 2009. Điều 40. Điều 40 của Bộ luật Nước của Liên bang Nga, chỉ những vùng nước biệt lập (vùng nước hạn chế), mà Bộ luật định nghĩa là các hồ chứa nhân tạo có diện tích nhỏ và không chảy, mới có thể thuộc sở hữu tư nhân. Quy mô tối đa của chúng được quy định bởi luật đất đai và doanh thu được xác định bởi luật dân sự, có tính đến luật đất đai. Bộ luật Đất đai của RSFSR không chỉ cấm việc mua bán các lô đất mà còn coi chúng là tội hình sự. Bộ luật Dân sự của RSFSR năm 1964 chỉ giới hạn ở các quy tắc mua bán và tặng cho các tòa nhà dân cư. Các điều khoản của Bộ luật Đất đai Liên bang Nga năm 2008 chỉ có hiệu lực ở một phần không đáng kể, điều này thực tế hạn chế việc luân chuyển các thửa đất. Pháp luật đất đai không được hệ thống hóa và là một tập hợp các hành vi pháp lý điều chỉnh, nhiều trong số đó mâu thuẫn với nhau. Các vấn đề quan trọng nhất về quyền sở hữu đất đai vẫn chưa được giải quyết ở cấp liên bang. Rõ ràng, liên quan đến đất đai, luật pháp của Nga sẽ tuân theo truyền thống thế giới, theo đó các hạn chế về doanh thu được thiết lập tùy thuộc vào loại đất.
2.3 Hình thức thỏa thuận
Trong số tất cả các phương pháp ký kết thỏa thuận do Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định, M., 2008, Điều 434. Điều 434 Bộ luật Dân sự, về hợp đồng mua bán bất động sản chỉ được chọn một. Thỏa thuận như vậy phù hợp với Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 550. Điều 550 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga được ký kết dưới dạng một văn bản, được các bên ký kết với tuyên bố bắt buộc trong đó về các điều kiện quy định tại Nghệ thuật. 554, 555 Bộ luật Dân sự. Đối với hợp đồng mua bán bất động sản không cần phải có mẫu công chứng. Sau khi thông qua Luật Liên bang của Liên bang Nga "Về đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó" ngày 21 tháng 7 năm 1997. Luật Liên bang "Về đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó" ngày 21 tháng 7 năm 1997, nó được thay thế bằng đăng ký nhà nước.
Công chứng các giao dịch bất động sản chưa trở thành một quy tắc chung trong luật pháp của chúng tôi và điều này là không cần thiết, miễn là các bên tham gia giao dịch tuân thủ các quy tắc đăng ký nhà nước. Đồng thời, theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 163. Nghệ thuật. Điều 163 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, theo yêu cầu của một trong các bên, mọi giao dịch bất động sản đều có thể được công chứng. Yêu cầu này là bắt buộc đối với đối tác và việc vi phạm yêu cầu này sẽ dẫn đến thỏa thuận liên quan vô hiệu. Hậu quả của việc không tuân thủ các yêu cầu về biểu mẫu sẽ khác nhau tùy thuộc vào việc biểu mẫu đó được viết đơn giản hay công chứng. Tất nhiên, trong trường hợp thứ hai, có sự vô hiệu, tức là giao dịch vô hiệu. Trong trường hợp quy định hình thức bằng văn bản đơn giản, nếu không thực hiện sẽ nguyên tắc chung không làm giao dịch vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật có quy định về việc vô hiệu. Đối với giao dịch bất động sản, Bộ luật Dân sự quy định mức xử lý nghiêm khắc là vô hiệu trong trường hợp không tuân thủ các yêu cầu về mua bán doanh nghiệp, mua bán bất động sản. Và trong trường hợp này, có lý do để tin rằng một giao dịch như vậy nên được coi là vô hiệu và không bị vô hiệu.
2.4 Đăng ký giao dịch
Việc đăng ký hầu hết các giao dịch bất động sản là bắt buộc do các yêu cầu của Bộ luật Dân sự; các trường hợp đăng ký bổ sung có thể được pháp luật quy định, chủ yếu là Luật Đăng ký Nhà nước về quyền đối với Bất động sản và Giao dịch với Bất động sản. Và nếu việc đăng ký trước đây giống như một phần phụ của hình thức giao dịch, thì với sự “trả lại” doanh thu bất động sản, nó có được ý nghĩa độc lập như một phương thức ghi lại giao dịch, đòi hỏi phải được nhà nước công nhận. Việc đăng ký quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó không phải là mục đích cuối cùng mà là phương tiện đưa doanh thu bất động sản vào một khuôn khổ văn minh, thực hiện theo nguyên tắc minh bạch và công khai. Do đó, dự kiến sẽ thực hiện đăng ký trong sổ đăng ký nhà nước thống nhất với việc cung cấp thông tin về việc đăng ký được thực hiện và các quy tắc đã đăng ký cho bất kỳ người nào. Giao dịch với bất động sản phải đăng ký trong các trường hợp được quy định bởi Bộ luật Dân sự và Luật Đăng ký Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008, khoản 1, điều 164. (Khoản 1 Điều 164 Bộ luật Dân sự). Do đó, các trường hợp ngoại lệ đối với việc đăng ký bắt buộc cũng được quy định trong Bộ luật Dân sự và có thể được quy định bởi một luật đặc biệt chứ không phải bởi một đạo luật quản lý cấp dưới (bộ hoặc chính phủ). Máy bay, tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và vật thể vũ trụ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký (Điều 1, 4, 33 của Luật). Cho đến khi thông qua các luật liên bang có liên quan dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008, đoạn 1, điều 131. Khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga áp dụng thủ tục đăng ký quyền đối với các đối tượng bất động sản này được quy định trong bộ luật vận tải và điều lệ cũng như các quy định của ngành được ban hành trên cơ sở đó. Tuy nhiên, Bộ luật Hàng không Liên bang Nga M., 2009. khoản 9 điều 33 khoản 9 điều 33 của Bộ luật Hàng không đề cập đến điều 131 của Bộ luật Dân sự, trong đó không có quy định cụ thể nào về đăng ký và kế toán nhà nước đối với máy bay. Điều lệ nội bộ vận chuyển nước Liên Xô, được phê duyệt vào ngày 15 tháng 10 năm 1955 và có hiệu lực cho đến ngày nay, cũng không quy định vấn đề đăng ký tàu. Việc đăng ký tàu, bất kể liên kết bộ phận và hình thức sở hữu, ngoại trừ tàu quân sự và tàu thể thao đặc biệt, được thực hiện theo “Quy tắc đăng ký tàu hoạt động trên các tuyến vận chuyển nội địa của Liên bang Nga” do Liên bang Nga thiết lập. Lệnh của Bộ Giao thông vận tải Liên bang Nga “Quy tắc đăng ký tàu hoạt động trên các tuyến vận tải nội địa của Liên bang Nga”. Liên bang "Số 18 ngày 5 tháng 3 năm 1995. Lệnh của Bộ Giao thông Vận tải Liên bang Nga ngày 5 tháng 3 năm 1995 số 18 và nhìn chung tương tự như thủ tục đăng ký do Bộ luật Vận chuyển Thương mại của Liên bang Nga năm 2008 quy định. Theo MTC, quyền sở hữu và các quyền sở hữu khác các quyền đối với tàu, cũng như các hạn chế (rào cản) đối với các quyền đối với tàu phải đăng ký trong Sổ đăng ký tàu biển hoặc Sổ tàu quốc gia. Kể từ thời điểm này trở đi, quyền đi thuyền dưới Quốc kỳ Liên bang Nga và quốc tịch Liên bang Nga đã được cấp. Việc đăng ký được thực hiện bởi cơ quan giám sát kỹ thuật đối với tàu hoặc thuyền trưởng cảng biển thương mại theo quy định về đăng ký tàu và các quyền đối với tàu do cơ quan điều hành liên bang trong lĩnh vực vận tải và thuyền trưởng cảng cá biển quy định. theo đúng quy chế đã được cơ quan điều hành trong lĩnh vực thủy sản phê duyệt. Sau khi đăng ký, Giấy chứng nhận tàu được cấp, xác nhận quyền sở hữu tàu. Không có quy định về việc đăng ký các vật thể không gian. Phù hợp với Luật Liên bang Nga “Về hoạt động vũ trụ”, khoản 1, điều 17. ngày 20/08/1993. Khoản 1 Điều 17 Luật Liên bang Nga “Về các hoạt động vũ trụ” ngày 20 tháng 8 năm 1993. Các vật thể vũ trụ phải được đăng ký và phải có dấu hiệu xác nhận chúng thuộc về Liên bang Nga, đồng thời chỉ rõ quyền sở hữu của chúng. người cụ thể.
Việc đăng ký xác nhận rằng các đối tượng bất động sản nằm trong phạm vi quyền tài phán của Liên bang Nga, bất kể vị trí của chúng.
Như đã đề cập trước đó, thủ tục đăng ký nhà nước về các giao dịch mua bán bất động sản và quyền đối với nó được thiết lập theo Luật Liên bang của Liên bang Nga “Về đăng ký nhà nước” ngày 21 tháng 7 năm 1997. Luật Liên bang “Về đăng ký nhà nước” ngày 21 tháng 7 năm 1997 Việc đăng ký được thực hiện trong sổ đăng ký nhà nước thống nhất bởi các cơ quan tư pháp để đăng ký quyền đối với bất động sản. Trong các bình luận cho Art. Điều 551 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định rằng từ các loại đăng ký nhà nước về bất động sản và các giao dịch với nó được quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự, việc đăng ký nhà nước về chuyển quyền sở hữu theo một thỏa thuận đã được lựa chọn, điều này cần được lựa chọn. không được xác định với việc đăng ký nhà nước của thỏa thuận. Vì vậy, hợp đồng mua bán bất động sản được công nhận là đã giao kết vào thời điểm quy định tại Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Khoản 1 Điều 433. Khoản 1 Điều 433 Bộ luật Dân sự, tức là tại thời điểm các bên ký thỏa thuận dưới dạng một văn bản duy nhất. Đăng ký chuyển quyền sở hữu theo hợp đồng mua bán bất động sản khác với đăng ký đặc biệt đối với một số loại bất động sản (Điều 131 Bộ luật Dân sự). Khi giao kết hợp đồng mua bán bất động sản, thời điểm mua bán bất động sản không trùng với thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với bất động sản đó. Theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008, khoản 2, điều 233. khoản 2 Điều . 233 của Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu của người mua bất động sản phát sinh kể từ thời điểm nhà nước đăng ký chuyển nhượng quyền này, trong khi việc đăng ký không nhất thiết phải diễn ra đồng thời với việc chuyển nhượng bất động sản theo đạo luật. Việc chuyển nhượng bất động sản cho người mua có thể xảy ra cả trước và sau khi đăng ký quyền sở hữu. Từ đó, cho đến khi việc chuyển quyền sở hữu được đăng ký, người mua dù đã nhận được đối tượng của hợp đồng để chiếm hữu và (hoặc) sử dụng cũng không có quyền định đoạt đối tượng đó trong quan hệ với bên thứ ba (bán, thuê, cầm cố…). Đồng thời, người bán mất quyền định đoạt mặt hàng này dưới bất kỳ hình thức nào. Nếu bất kỳ bên nào thực hiện những hành động này, bên kia có quyền nộp đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu và trong những trường hợp thích hợp - một trong những khiếu nại được quy định bởi Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Nghệ thuật . 301-304. Điều 301-304 Bộ luật Dân sự. E.Yu. Valyavina "Luật dân sự" M., 2008. P. 91. E.Yu. Valyavina (xem "Luật dân sự" tập 2 do A.P. Sergeev, Yu.K. Tolstoy, M.: Prospekt, 2008, p. 91 biên tập) tin rằng người bán có thể ký kết thỏa thuận với người mua khác trước khi chuyển nhượng tài sản được đăng ký quyền, bởi vì từ chối thực hiện một quyền không có nghĩa là chấm dứt quyền đó Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 9. (Điều 9 Bộ luật dân sự). Như vậy, mặc dù có thỏa thuận với người mua đầu tiên, người bán có quyền thay đổi ý chí của chủ sở hữu-người bán và chuyển nhượng tài sản cho một người cụ thể khác. Tuy nhiên, Nghệ thuật. Điều 310 Bộ luật Dân sự không cho phép đơn phương từ chối thực hiện nghĩa vụ (trong trường hợp này là việc thực hiện hợp đồng đầu tiên). Hành vi này bị coi là tội phạm phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự. Khoảng thời gian mà thỏa thuận và (hoặc) chuyển quyền sở hữu phải được đăng ký không được pháp luật quy định. Để bảo vệ mình khỏi hành vi như vậy của người bán, người mua cần tiết kiệm nhiều thời gian nhất có thể từ khi ký kết hợp đồng đến khi đăng ký nhà nước về việc chuyển giao quyền. Trong đoạn 7 của “Rà soát thực tiễn giải quyết tranh chấp phát sinh theo hợp đồng mua bán bất động sản,” Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga kết luận rằng do tài sản tranh chấp chịu gánh nặng về quyền của người mua (chi nhánh Sberbank ở trường hợp cụ thể được xem xét), bên bán (Công ty cổ phần) đã mất quyền định đoạt nó dưới bất kỳ hình thức nào. khoản 3 của “Đánh giá” nói trên biện minh cho quyết định của Tòa án Trọng tài Tối cao rằng hợp đồng mua bán nhà không phải là nhà ở được coi là đã ký kết kể từ thời điểm ký kết chứ không phải kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. chuyển quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 1 Điều 433. khoản 1 Điều 1. Bộ luật Dân sự 433. Do đó, đối với các giao dịch với nhà ở, doanh nghiệp thì phải đăng ký giao dịch và sau đó hoặc đồng thời đăng ký chuyển quyền sở hữu (Điều 551 Bộ luật Dân sự). Theo Điều 558 và Điều 560 của Bộ luật Dân sự, các bên phải đăng ký hợp đồng mua bán nhà ở và doanh nghiệp trước nguy cơ vô hiệu của hợp đồng.
3 . Quyền và nghĩa vụ của các bên
Việc chuyển tài sản cho người mua là trách nhiệm chính của người bán và là trách nhiệm chung của tất cả các hợp đồng mua bán. Bên mua có quyền sở hữu đối tượng kể từ thời điểm chuyển giao Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 1, điều 223. (khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự) và đối với người mua bất động sản kể từ thời điểm chuyển quyền sở hữu không phải lúc nào cũng trùng với thời điểm chuyển giao tài sản thực tế. Có sự khác biệt giữa việc chuyển nhượng tài sản và việc chuyển nhượng thực tế một đồ vật (bất động sản) bằng chứng thư chuyển nhượng. Theo quan điểm này, người bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản đã bán cho người mua (tức là chuyển nhượng bất động sản trên thực tế). Vì việc đăng ký chuyển quyền sở hữu là bắt buộc nên các bên phải liên hệ với cơ quan đăng ký để thực hiện yêu cầu này. Trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 3, điều 551. Khoản 3 Điều 551 Bộ luật Dân sự quy định rằng nếu một trong các bên trốn tránh đăng ký nhà nước về việc chuyển quyền sở hữu bất động sản thì theo yêu cầu của bên kia, Tòa án có quyền ra quyết định về việc đăng ký nhà nước đối với bất động sản. việc chuyển quyền sở hữu. Một bên trốn tránh đăng ký nhà nước về việc chuyển quyền sở hữu một cách bất hợp lý phải bồi thường cho bên kia những thiệt hại do chậm trễ trong việc đăng ký. Có các thủ tục khác nhau để nộp tài liệu đăng ký quyền của nhà nước theo Nghệ thuật. 16 của Luật Đăng ký. Đơn đăng ký nhà nước được gửi bởi tất cả các bên tham gia thỏa thuận (giao dịch), trừ khi yêu cầu công chứng giao dịch, nếu không - bởi một trong các bên. Nếu người mua đồng ý nhận tài sản có hạn chế (rào cản) thì tài sản đó sẽ được đăng ký cùng với việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản theo khoản 1 Điều 4 của Luật Đăng ký và Điều 131 của Bộ luật Dân sự. Do thực tế là tài sản không thể được chuyển giao cho người mua bằng cách giao hàng, tức là. theo cách thông thường, pháp luật quy định các quy định đặc biệt về việc tiếp nhận và chuyển nhượng bất động sản đã bán. Chúng được thực hiện theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 556. Nghệ thuật. 556 của Bộ luật Dân sự theo văn bản chuyển nhượng hoặc văn bản khác về việc chuyển nhượng tài sản có chữ ký của các bên. Trừ khi pháp luật hoặc hợp đồng có quy định khác, nghĩa vụ chuyển nhượng tài sản của bên bán được coi là hoàn thành sau khi giao tài sản này cho bên mua và ký kết hợp đồng chuyển nhượng tương ứng, là bằng chứng của việc chuyển nhượng và loại bỏ khả năng tranh chấp phát sinh trong tương lai liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản. chuyển nhượng tài sản không đúng với các điều khoản của hợp đồng. Chứng thư chuyển nhượng không phải là sự bổ sung hoặc làm rõ thỏa thuận. Trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 2, điều 556. Khoản 2 Điều 556 quy định việc bên mua nhận bất động sản không đúng với các điều khoản của hợp đồng mua bán bất động sản, kể cả trường hợp việc không tuân thủ đó được quy định trong văn bản chuyển nhượng bất động sản, không phải là căn cứ để miễn trách nhiệm cho người bán do thực hiện không đúng hợp đồng. Chứng thư chuyển nhượng không thể được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng là thời điểm nguy cơ tử vong do tai nạn hoặc thiệt hại do tai nạn được chuyển sang người mua, bởi vì Kể từ thời điểm tài sản được giao và hợp đồng được ký kết, bên bán được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp này, sự xuất hiện của quyền sở hữu gắn liền với thời điểm đăng ký quyền chứ không phải gắn liền với việc chuyển giao thực tế của đồ vật. Để bảo vệ quyền của người mua nhà chung cư, Luật Liên bang Nga “Về Hiệp hội chủ sở hữu nhà” ngày 24 tháng 5 năm 1996. Luật Liên bang “Về Hiệp hội Chủ nhà” ngày 24 tháng 5 năm 1996 thiết lập các nghĩa vụ bổ sung đối với người bán trong việc cung cấp một số thông tin nhất định. Ngoài nghĩa vụ nhận tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký chuyển quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 551. Nghệ thuật. 551 của Bộ luật Dân sự, nghĩa vụ của người mua là bình thường đối với bất kỳ hợp đồng mua bán nào.
4. Đặc điểm của việc mua bán nhà ở
Các điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở cũng như các hợp đồng mua bán bất động sản khác là các điều kiện về đối tượng và giá cả (Điều 554, 555) Tính năng bổ sungđối tượng của hợp đồng tạo nên bản chất có mục đích của nó. Nhà ở, bất kể thuộc quyền sở hữu của ai, chỉ được sử dụng làm nơi ở của công dân, chủ sở hữu và người khác vì bất kỳ lý do gì. Nó phải được đăng ký với tư cách này với chính quyền thành phố hoặc tiểu bang có liên quan (BTI, chính quyền thành phố).
Theo quy định, chúng ta đang nói về những cơ sở biệt lập, ngoại trừ việc chia sẻ trong một khu nhà ở theo quyền sở hữu chung. Ngoài đối tượng và giá cả, một điều kiện thiết yếu của hợp đồng mua bán mặt bằng nhà ở là danh sách những người sau khi mua bán vẫn có quyền sử dụng mặt bằng này. Theo luật, họ có thể là:
a) Thành viên gia đình của chủ sở hữu trước còn ở tại chỗ ở (Điều 292 Bộ luật Dân sự). Vòng tròn của họ được xác định theo quy định tại Điều 53 của Bộ luật Nhà ở, bao gồm cả những người đã chấm dứt quan hệ gia đình với chủ sở hữu trước đó;
b) Người thuê nhà ở và công dân thường trú cùng với họ (Điều 667 Bộ luật Dân sự);
c) Người thuê nhà (Điều 617 Bộ luật Dân sự);
d) Người sử dụng nhà ở do có di chúc từ chối (Điều 538 Bộ luật Dân sự 1964).
Cơ quan giám hộ và ủy thác đưa ra thỏa thuận bán nhà ở nơi các thành viên vị thành niên trong gia đình chủ sở hữu sống theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. đoạn 4, điều 292. (Khoản 4 Điều 292 Bộ luật Dân sự), tăng cường bảo đảm quyền của người chưa thành niên.
Hợp đồng cũng phải nêu rõ rằng mặt bằng nhà ở tại thời điểm mua bán không có người ở có quyền theo mặt bằng nhà ở. Việc bán cho người khác các căn hộ và nhà ở thuộc quỹ nhà ở của tiểu bang, thành phố và công cộng mà không có sự đồng ý của công dân trưởng thành sống trong đó bị cấm theo Luật Liên bang Nga “Về các nguyên tắc cơ bản của chính sách nhà ở liên bang” ngày 24 tháng 12 năm 1992 . Phần 3 Điều 19. (Phần 3 Điều 19 Luật Liên bang Nga “Về những nguyên tắc cơ bản của chính sách nhà ở liên bang” ngày 24 tháng 12 năm 1992). Chủ sở hữu căn hộ trong các tòa nhà chung cư không có quyền chuyển nhượng phần sở hữu chung của mình trong tòa nhà ở, cũng như thực hiện các hành động khác đòi hỏi việc chuyển nhượng phần cổ phần này tách biệt với quyền sở hữu căn hộ . Hợp đồng mua bán nhà ở, không giống như các hợp đồng mua bán bất động sản khác, phải được nhà nước đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm thực hiện (khoản 3 Điều 433 Bộ luật Dân sự). Hợp đồng mua bán nhà ở chưa đăng ký được coi là chưa được ký kết. Việc đăng ký nhà nước về hợp đồng mua bán bất động sản phải do cơ quan đăng ký chuyển quyền sở hữu thực hiện (Điều 131, Điều 551).
5. Hợp đồng mua bán doanh nghiệp
5. . Hiểuthỏa thuận mua bán doanh nghiệp
Mua bán doanh nghiệp là một trong những loại hợp đồng mua bán bất động sản. Thể chế bán doanh nghiệp như một tổ hợp tài sản còn mới so với Bộ luật Dân sự năm 1964. Tuy nhiên, nhìn chung, pháp luật Nga đã biết đến nó từ lâu, mặc dù, có lẽ, dưới một hình thức hơi khác so với hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự mới. Việc bán doanh nghiệp đã được sử dụng rộng rãi trong hoạt động kinh doanh cũ, khiêm tốn hơn trong những năm NEP. Khả năng bán toàn bộ doanh nghiệp được đề cập trực tiếp trong Bộ luật Dân sự năm 1922 (xem Điều 22 và phụ lục). Trong những năm gần đây, ngay cả trước khi Bộ luật Dân sự mới ra đời, việc bán doanh nghiệp nhà nước và thành phố (thông qua cạnh tranh hoặc đấu giá) đã được sử dụng như một trong những phương pháp tư nhân hóa.
Doanh nghiệp ngày nay có phần khác biệt so với các tài sản dân quyền. Cả Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga và Luật Đăng ký Nhà nước về Quyền đối với Bất động sản và Giao dịch với Nó đều có các điều khoản riêng dành riêng cho nó. Nhà lập pháp coi nó như một đối tượng đặc biệt. Điều này được thể hiện trước hết là hoàn toàn mang tính hình thức - doanh nghiệp không được đề cập đến trong định nghĩa về bất động sản trong điều khoản Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 130. 130 Bộ luật Dân sự và được “đưa vào” tại Điều 132 Bộ luật Dân sự, nằm sau khối điều khoản về bất động sản. Thứ hai Về mặt các phần tử cấu thành của nó, đối tượng này không đồng nhất đến mức việc gán nó cho nhóm đối tượng này hoặc nhóm đối tượng khác chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở các đặc điểm của nó như một phức hợp thuộc tính đặc biệt chứ không dựa trên bản chất của các phần tử cấu thành của nó. , nhiều trong số đó, chẳng hạn như khiếu nại, Nợ và quyền độc quyền bản thân chúng không thể được phân loại là bất động sản. Doanh nghiệp là bất động sản không phải vì mối liên hệ chặt chẽ của nó với đất đai mà do quyết định của nhà lập pháp mở rộng cho đối tượng cụ thể này những đặc điểm của chế độ pháp lý được thiết lập đối với bất động sản. Thứ ba, doanh nghiệp là một đối tượng “rơi ra” khỏi việc phân loại bất động sản và động sản, vì nó không phải là một đồ vật, thậm chí là một đồ vật phức tạp.
Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 132. Điều 132 Bộ luật Dân sự xác định thành phần doanh nghiệp để đưa doanh nghiệp vào lưu thông dân sự với tư cách là một thực thể thống nhất. Doanh nghiệp, với tư cách là một đối tượng độc lập của quyền dân sự, là một tổ hợp tài sản nhằm mục đích tiến hành các hoạt động kinh doanh. Nó bao gồm tất cả các loại tài sản cần thiết cho các hoạt động đó, cụ thể là: lô đất, tòa nhà, công trình, thiết bị, hàng tồn kho, nguyên liệu thô, sản phẩm, quyền khiếu nại, các khoản nợ, cũng như quyền chỉ định nhằm cá nhân hóa doanh nghiệp, sản phẩm của doanh nghiệp, tác phẩm và dịch vụ (tên thương mại, nhãn hiệu, nhãn hiệu dịch vụ) và các độc quyền khác. Tuy nhiên, một số tác giả (đặc biệt là O.M. Sadikov trong phần bình luận của Bộ luật Dân sự, Phần 2, Điều 559) lưu ý sự thiếu chính xác của định nghĩa này: tên công ty không thể được coi là tên gọi cá nhân hóa doanh nghiệp, vì trong luật hiện đại của Nga nó là một phương tiện cá nhân hóa không phải là một doanh nghiệp, mà là chủ sở hữu của nó - một tổ chức thương mại Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. đoạn 4, điều 54.
(xem khoản 4 Điều 54 Bộ luật Dân sự), trái ngược với công ty mà trong Quy chế về Công ty năm 1927 được công nhận là tên doanh nghiệp là một tổ hợp tài sản riêng biệt. Vì vậy, công ty luôn được đưa vào doanh nghiệp và là đối tượng hoàn toàn có thể bảo vệ được quyền dân sự. Ngược lại, tên công ty của một pháp nhân theo Bộ luật Dân sự mới không thể được đưa vào doanh nghiệp và nói chung phải được công nhận là đối tượng bất khả xâm phạm của quyền dân sự, mặc dù có thể được cấp quyền hạn chế sử dụng nó. cho một người khác trong được quy định bởi pháp luật các trường hợp. Thành phần của doanh nghiệp có thể bao gồm các tài sản của chính doanh nghiệp như một tổ hợp tài sản hoặc các yếu tố riêng lẻ của doanh nghiệp (dấu hiệu, nhãn hiệu, nhãn hiệu dịch vụ, v.v.). Từ đó dẫn đến việc chuyển giao quyền đặt tên công ty cho người mua doanh nghiệp không thể diễn ra. Với tư cách là đối tượng của pháp luật, chúng ta hiểu doanh nghiệp là một loại tài sản đặc biệt chỉ có những đặc điểm vốn có của nó. Đây là tài sản thuộc sở hữu của một doanh nhân tư nhân hoặc tập thể và được dùng để tiến hành các hoạt động kinh doanh. Nó tách biệt với tài sản khác của doanh nhân và đại diện, như đã đề cập, một tổ hợp tài sản duy nhất, một thứ (tổng hợp) chưa được sử dụng, chứ không chỉ là một tập hợp các hạng mục khác nhau. Tuy nhiên, công nhận doanh nghiệp là bất động sản, Bộ luật dân sự không phụ thuộc vào nó yêu câu chung bất động sản nhưng lại chứa đựng một số quy định đặc biệt. Cụ thể: đối với các giao dịch với doanh nghiệp, một cơ chế đặc biệt, chính thức và chặt chẽ hơn được thiết lập so với các giao dịch được thực hiện liên quan đến bất động sản khác. Thủ tục đăng ký nhà nước về quyền của doanh nghiệp cũng khá phức tạp và ngoài việc đăng ký quyền đối với toàn bộ doanh nghiệp, còn phải đăng ký riêng quyền đối với các thửa đất và bất động sản khác trong doanh nghiệp.
Để có được quyền tiến hành hoạt động thương mại của một doanh nghiệp, người mua phải có được quyền kiểm soát doanh nghiệp đó (bằng cách mua cổ phần hoặc quyền lợi tham gia vào vốn ủy quyền của pháp nhân) hoặc mua doanh nghiệp như một vật thể. Cả hình thức pháp lý và hậu quả của hai phương pháp này đều khác nhau. Quyền kiểm soát một công ty dẫn đến việc mua lại 100% cổ phần từ các cổ đông, nhưng không làm phát sinh quyền sở hữu tài sản. Bằng việc bán cổ phần, CTCP không thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (vẫn là chủ sở hữu) mà chỉ thay đổi người kiểm soát cổ đông (chủ sở hữu). Là đối tượng của pháp luật, công ty cổ phần sẽ sở hữu toàn bộ các quyền bắt buộc và độc quyền, quyền sở hữu tài sản.
Bằng cách bán doanh nghiệp, cổ đông (doanh nhân) chuyển quyền sở hữu của mình sang quyền sở hữu của người mua. Quyền sở hữu mặt hàng đã mua được chuyển cho người mua nhưng không có cổ phiếu do người bán phát hành trước đó và xác nhận các quyền bắt buộc của cổ đông đối với Công ty Cổ phần. Công ty cổ phần sau khi nhận được số tiền theo giá bán có thể tiếp tục tiến hành hoạt động kinh doanh. Người mua, đóng vai trò là doanh nhân cá nhân mà không cần thành lập pháp nhân mới, có thể trực tiếp sử dụng doanh nghiệp được mua vào hoạt động kinh doanh của mình. Ông cũng có quyền, khi thành lập một pháp nhân mới, góp vốn ủy quyền cho doanh nghiệp đã mua và nhận lại cổ phần hoặc quyền tham gia vào tổ chức này. Hợp đồng mua bán doanh nghiệp là hợp đồng có sự đồng thuận, đền bù và có sự đền bù của nhau.
6. Các bên tham gia thỏa thuận
Theo Điều 10 và 11 của Luật Liên bang Liên bang Nga "Về tư nhân hóa tài sản nhà nước và các nguyên tắc tư nhân hóa tài sản thành phố ở Liên bang Nga" ngày 21/06/1997. Luật Liên bang "Về tư nhân hóa tài sản nhà nước và cơ sở tư nhân hóa tài sản thành phố ở Liên bang Nga" ngày 21 tháng 6 năm 1997, các bên tham gia hợp đồng mua bán doanh nghiệp có thể là những người đáp ứng các điều khoản của Luật về Tư nhân hóa: công dân và các tổ chức thương mại (doanh nhân) và người bán - Chính phủ Liên bang Nga, Bộ Tài sản Nhà nước Nga, các cơ quan liên bang có liên quan, cơ quan nhà nước của các thực thể cấu thành Liên bang Nga, các cơ quan chính quyền địa phương. Khi bán doanh nghiệp nhà nước và thành phố, họ sử dụng những nguyên tắc sau: công khai, minh bạch, cạnh tranh; trong trường hợp bán một doanh nghiệp có tính thanh khoản - tư nhân hóa theo giá trị thị trường được xác định theo Luật Liên bang "Về hoạt động định giá ở Liên bang Nga"; trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp kém thanh khoản- bán doanh nghiệp, có tính đến việc thực hiện đầu tư sau đó và (hoặc) các điều kiện xã hội dẫn đến tính thanh khoản tăng lên. Khi tư nhân hóa các thửa đất, nguyên tắc tạo ra một tổ hợp tài sản duy nhất được áp dụng bằng cách trao quyền ưu tiên mua thửa đất cho các cá nhân và pháp nhân - chủ sở hữu bất động sản nằm trên thửa đất. Tư nhân hóa tài sản nhà nước và thành phố được thực hiện theo các điều khoản quy định của Luật Tư nhân hóa theo các cách sau: bán đấu giá (bao gồm bán cổ phần tại một cuộc đấu giá chuyên biệt), tại một cuộc cạnh tranh thương mại về đầu tư và (hoặc) xã hội. điều kiện; góp vốn bằng tài sản vào vốn ủy quyền của công ty kinh doanh; chuyển đổi thành công ty cổ phần mở; bán cổ phần được tạo ra trong quá trình tư nhân hóa các công ty cổ phần mở cho nhân viên của họ. Phương pháp tư nhân hóa được lựa chọn ở giai đoạn ra quyết định và việc thực hiện cụ thể phương thức bán đã chọn được thực hiện bởi Quỹ Tài sản Liên bang Nga (có sự tham gia của các thẩm định viên độc lập, tổ chức đấu giá). Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp bán đấu giá tài sản của nhà nước và thành phố, người tổ chức đấu giá phải đăng thông báo về cuộc đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng.
6.1 Pđối tượng của hợp đồng và thời hạn của hợp đồng
Điều kiện chính của hợp đồng mua bán doanh nghiệp là đối tượng của nó, định nghĩa của nó phải chứa đựng tất cả các đặc điểm và dữ liệu của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 554. (xem Điều 554 của Bộ luật Dân sự và bình luận kèm theo), tức là. Căn cứ vào bản kiểm kê đầy đủ, phải xác định được thành phần doanh nghiệp bị bán. Phương pháp tiến hành kiểm kê được xác định Hướng dẫn phương pháp về việc kiểm kê tài sản và nghĩa vụ tài chính được phê duyệt theo Lệnh số 49 của Bộ Tài chính Liên bang Nga. ngày 13 tháng 6 năm 1995. (Lệnh của Bộ Tài chính Liên bang Nga ngày 13 tháng 6 năm 1995 số 49). Doanh nghiệp bao gồm các yếu tố sau E.V. Vasilyeva "Luật dân sự và thương mại của các nước tư bản" M., 2007. P.112-113. (theo sách “Luật dân sự và thương mại của các nước tư bản” do E.V. Vasiliev M. 2007, tr. 112-113 biên tập): vật chất - mặt bằng, nhà cửa, vật kiến trúc và lô đất với trang thiết bị phù hợp, tức là cơ sở thương mại, hàng tồn kho (nguyên nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm, nhiên liệu và chất bôi trơn), bàn thu ngân (tiền mặt); vô hình - quyền và nghĩa vụ tài sản có tính chất bắt buộc (bao gồm cả chủ nợ và Những tài khoản có thể nhận được ), độc quyền đối với kết quả hoạt động sáng tạo (bằng sáng chế, bản quyền), độc quyền đối với các phương tiện cá nhân hóa người bán và hàng hóa của người đó (tên công ty, nhãn hiệu, v.v.). Tất cả các yếu tố được nêu tên đều là một phần của doanh nghiệp và được chuyển giao theo hợp đồng cho người mua theo nguyên tắc chung (bao gồm cả tên công ty, vì không có học thuyết nào để hiểu vấn đề này, trên cơ sở khoản 2 Điều 559 Bộ luật Dân sự). mã, công ty được bao gồm trong đối tượng của hợp đồng). Theo khoản 3 Điều 553, đối tượng của hợp đồng không bao gồm và không thể chuyển giao cho người mua các quyền mà người bán doanh nghiệp có được trên cơ sở giấy phép (giấy phép) để tham gia vào hoạt động liên quan. Quyền này gắn bó chặt chẽ với nhân cách của bên bán và là một phần năng lực pháp luật dân sự của bên bán. Việc chuyển giao nghĩa vụ cho bên mua như một phần của doanh nghiệp mà bên mua không thể thực hiện được do không có giấy phép dẫn đến trách nhiệm liên đới của bên bán và bên mua đối với doanh nghiệp. Chương 30 của Bộ luật Dân sự (§ 8) quy định việc mua bán doanh nghiệp, tức là tổ hợp tài sản tạo thành một tổng thể thống nhất về mặt công nghệ, một chu trình sản xuất khép kín. Điều này có nghĩa là đối tượng của thỏa thuận có thể là toàn bộ doanh nghiệp hoặc một phần doanh nghiệp phù hợp để tiến hành các hoạt động kinh doanh. Đồng thời, trên cơ sở các quy định chung về mua bán, cung cấp hoặc bán bất động sản, việc bán các yếu tố riêng lẻ là một phần của doanh nghiệp (nhà cửa, máy móc, quyền tài sản) được thực hiện. Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 562. Điều 562 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định quyền của chủ nợ khi bán doanh nghiệp. Một trong những đặc điểm của đối tượng của thỏa thuận là sự hiện diện trong thành phần nghĩa vụ (nợ) đối với bên thứ ba. Các chủ nợ đối với các nghĩa vụ liên quan đến hoạt động kinh doanh được bán phải được người bán (tốt nhất là) hoặc người mua thông báo về việc bán hàng. Nếu điều này không xảy ra, chủ nợ sẽ yêu cầu bồi thường trong vòng một năm kể từ ngày họ biết hoặc lẽ ra phải biết về việc chuyển nhượng cho người mua. Khi nhận được thông báo, chủ nợ trong vòng 3 tháng kể từ ngày nhận được có thể đồng ý chuyển khoản nợ hoặc đưa ra yêu cầu Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 2 điều 562. (Khoản 2 Điều 562 Bộ luật Dân sự). Cho đến khi chủ nợ đồng ý hoặc nghĩa vụ không được thực hiện đúng, người bán và người mua phải chịu trách nhiệm chung trước Bộ luật Dân sự của chủ nợ Liên bang Nga M. , 2008. khoản 4, điều 562. (Khoản 4 Điều 562). Thời hạn của hợp đồng mua bán doanh nghiệp không được pháp luật quy định cụ thể mà được xác lập theo thỏa thuận của các bên.
6. 2 Giá hợp đồng
Giá trị của doanh nghiệp được xác định theo thỏa thuận của các bên hoặc giá của doanh nghiệp được xác định một điều kiện quan trọngđồng mua bán doanh nghiệp. Một hợp đồng không thể được coi là đã ký kết nếu giá cả không được xác định. Luật Liên bang Liên bang Nga "Về tư nhân hóa tài sản nhà nước và các nguyên tắc tư nhân hóa tài sản thành phố ở Liên bang Nga" ngày 21 tháng 7 năm 1997. Điều 17. Điều 17 của Luật Liên bang Liên bang Nga "Về tư nhân hóa tài sản nhà nước và trên cơ sở tư nhân hóa tài sản thành phố ở Liên bang Nga" ngày 21 tháng 7 năm 1997 quy định thủ tục ấn định giá khởi điểm tại một cuộc đấu giá hoặc cạnh tranh để bán doanh nghiệp nhà nước. Hợp đồng mua bán là một sự cân nhắc nhưng không nhất thiết phải là một giao dịch tương đương. Giá của một doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, cả yếu tố cá nhân và các yếu tố không thể đánh giá trực tiếp (triển vọng thị trường, độ tin cậy của con nợ). Các tài liệu được quy định bởi Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 561. Điều 561 Bộ luật dân sự chỉ là phương tiện bổ trợ để xác định giá và không có giá trị ràng buộc đối với các bên. Có quy định chung về giá trong hợp đồng mua bán bất động sản Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Khoản 1, Điều 555. (Khoản 1 Điều 555 Bộ luật dân sự). Giá được xác định tự do trên cơ sở kiểm kê đầy đủ của doanh nghiệp và báo cáo kiểm toán về thành phần và giá thành của doanh nghiệp (để đảm bảo độ tin cậy của thông tin về giá trị thực tế của doanh nghiệp). Các tài liệu phải được soạn thảo, xem xét và được các bên thống nhất.
6.3 Mẫu hợp đồng
Điều 560 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức và đăng ký nhà nước của hợp đồng mua bán doanh nghiệp. Vì doanh nghiệp là bất động sản nên Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. Điều 132. (Điều 132 Bộ luật dân sự) yêu cầu tương tự được thể hiện đối với mẫu hợp đồng yêu cầu nghiêm ngặtđối với hợp đồng mua bán bất động sản (tương tự tại Điều 550). Thỏa thuận phải được ký kết bằng văn bản bằng cách soạn thảo một văn bản có chữ ký của các bên Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008. khoản 2 điều 434. (khoản 2 Điều 434) kèm theo các tài liệu xác nhận thành phần, giá trị của doanh nghiệp: phiếu kiểm kê, bảng cân đối kế toán, báo cáo kiểm toán độc lập, danh sách các khoản nợ (nợ) có của doanh nghiệp. Trong trường hợp không có các tài liệu như vậy, hợp đồng sẽ không được ký kết. Hợp đồng mua bán doanh nghiệp phải được đăng ký theo Luật Liên bang và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn tất, Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008, khoản 3, điều 560.
(Khoản 3 Điều 560 Bộ luật Dân sự). Hình thức giao dịch không phải là một trong những điều kiện của hợp đồng nên việc xuất trình các giấy tờ trên không được coi là điều kiện thiết yếu của hợp đồng.
7 . Nội dung hợp đồng mua bán doanh nghiệp
7 .1 Trách nhiệm của người bán
Nghĩa vụ của bên bán là chuyển doanh nghiệp cho bên mua theo hợp đồng chuyển nhượng và chuyển quyền sở hữu doanh nghiệp cho bên mua, việc này chỉ được thực hiện sau khi đăng ký hợp đồng. Doanh nghiệp được coi là chuyển giao cho bên mua kể từ ngày hai bên ký kết văn bản. Kể từ thời điểm đó, nguy cơ mất mát hoặc hư hỏng tài sản do tai nạn sẽ được chuyển sang người mua. Bên bán có nghĩa vụ bằng chi phí của mình (nếu có quy định trong hợp đồng) chuẩn bị doanh nghiệp chuyển nhượng, lập và nộp văn bản chuyển nhượng để ký kết. Nhưng việc ký chứng thư là hành vi mang tính hình thức và không làm cạn kiệt nghĩa vụ chuyển nhượng doanh nghiệp của bên bán. Một trong những trách nhiệm chính là việc chuyển giao doanh nghiệp thực sự cho người mua, điều này không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được bằng cách giao hàng. Điều này có thể được thực hiện một cách tượng trưng bằng cách ký vào chứng thư chuyển nhượng. Kể từ thời điểm ký kết, với điều kiện là đến thời điểm này bên mua đã có thể tự do chấp nhận doanh nghiệp trên thực tế thì doanh nghiệp đó được coi là đã chuyển giao cho bên mua. Quyền sở hữu doanh nghiệp chỉ có thể được chuyển cho người mua kể từ thời điểm nhà nước đăng ký quyền này, ngay sau khi chuyển giao doanh nghiệp cho người mua, trừ khi trong hợp đồng mua bán doanh nghiệp Bộ luật Dân sự của Nga có quy định khác. Liên bang M., 2008. khoản 2 điều 654. (Khoản 2 Điều 654). Ở đây, việc đăng ký nhà nước đối với thỏa thuận và đăng ký quyền (chuyển giao quyền) phát sinh từ thỏa thuận được phân biệt rõ ràng. Vì vậy, quyền sở hữu được chuyển giao cho người mua do một chuỗi hành động: ký kết và đăng ký nhà nước hợp đồng, ký chứng thư chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu. Kể từ thời điểm này, người bán được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Nhưng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và nguy cơ doanh nghiệp chết do tai nạn không trùng khớp về mặt thời gian. Như sau Bộ luật Dân sự Liên bang Nga M., 2008, đoạn 2, điều 563. khoản 2 Điều . Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự, doanh nghiệp được coi là chuyển nhượng cho bên mua kể từ ngày hai bên ký kết văn bản chuyển nhượng. Người mua chưa nhận được quyền sở hữu cùng với rủi ro sẽ nhận được quyền sử dụng tài sản thuộc doanh nghiệp vào hoạt động kinh doanh của mình và thu được lợi ích từ tài sản đó. Đôi khi điều này có thể chỉ đơn giản là cần thiết để duy trì đối tượng của hợp đồng ở tình trạng tốt hoặc để tránh những tổn thất lớn có thể xảy ra khi ngừng sản xuất. Quyền này của người mua là quyền thứ cấp trong rem. Rủi ro mất mát do tai nạn hoặc thiệt hại do tai nạn đối với tài sản sẽ được chuyển sang người mua vì nó thực sự có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của tài sản.
Tài liệu tương tự
Khái niệm, phân loại, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán. Quyền và nghĩa vụ của người bán và người mua. Sự khác biệt giữa thỏa thuận hợp đồng và thỏa thuận cung cấp Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản. Đặc điểm của việc bán mặt bằng nhà ở.
bài tập khóa học, được thêm vào ngày 06/01/2015
Khái niệm về hợp đồng mua bán bất động sản trong pháp luật hiện đại của Nga. Các thành phần của hợp đồng: đối tượng và điều kiện, hình thức hợp đồng và thủ tục ký kết hợp đồng. Nội dung của thỏa thuận. Quyền và nghĩa vụ của các bên. Thực hiện và chấm dứt hợp đồng mua bán bất động sản.
bài tập khóa học, được thêm vào ngày 02/11/2008
Khái niệm và các loại bất động sản là đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản. Các thành phần của hợp đồng mua bán bất động sản: các bên và hình thức thỏa thuận, đăng ký giao dịch. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản.
bài tập khóa học, được thêm vào ngày 30/11/2011
Khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán bất động sản, khuôn khổ pháp lý của nó trong pháp luật Nga. Các bên tham gia hợp đồng và thủ tục tương tác, quyền và nghĩa vụ của họ. Nguyên tắc đăng ký giao dịch. Điều kiện mua bán nhà ở, cơ sở kinh doanh.
bài tập khóa học, được thêm vào ngày 24/11/2009
Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản. Các bên và hình thức ký kết thỏa thuận. Quyền đối với một lô đất khi bán bất động sản nằm trên đó. Thủ tục thực hiện và điều kiện chấm dứt hợp đồng. Đặc điểm của việc bán mặt bằng nhà ở.
trình bày, thêm vào ngày 13/04/2016
Đặc điểm pháp lý dân sự của hợp đồng mua bán nhà đất. Đăng ký nhà nước về chuyển quyền sở hữu. Quyền và nghĩa vụ của các bên. Đặc điểm của việc mua bán một số loại bất động sản: mặt bằng nhà ở, lô đất.
luận văn, bổ sung 28/04/2013
Lịch sử phát triển của doanh thu bất động sản. Khái niệm và điều khoản của hợp đồng mua bán bất động sản, hình thức và thủ tục ký kết hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của người bán và người mua, trách nhiệm của các bên. Quy định về mua bán một số loại bất động sản.
bài tập khóa học, được thêm vào ngày 08/01/2015
Khái niệm về hợp đồng mua bán bất động sản và nguồn điều chỉnh của nó. Hạn chế trong việc đóng vai trò là người bán và người mua. Đối tượng và giá trong hợp đồng mua bán bất động sản. Hình thức thỏa thuận và đăng ký chuyển quyền sở hữu.
luận văn, bổ sung 19/02/2011
Khái niệm và các bên tham gia hợp đồng mua bán. Nội dung của hợp đồng mua bán. Đối tượng, giá cả, các điều khoản của hợp đồng mua bán. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng mua bán. Các loại hợp đồng mua bán. Bán lẻ.
khóa học, được thêm vào ngày 28/05/2005
Giao dịch bất động sản, đầu tư bất động sản. Các yếu tố của hợp đồng mua bán bất động sản. Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản. Đặc điểm của việc bán mặt bằng nhà ở. Tầm quan trọng của các quy phạm pháp luật công trong việc điều chỉnh quan hệ bất động sản.
Hợp đồng mua bán bất động sản là một loại hợp đồng mua bán (khoản 5 Điều 454 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Tương ứng, các quy định chung về mua bán (§ 1 của Chương 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) áp dụng cho việc mua bán bất động sản, trừ khi có quy định khác bởi các quy tắc đặc biệt của § 7 của Chương. 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.
Định nghĩa về hợp đồng mua bán bất động sản (khoản 1 Điều 549 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) cho phép chúng ta mô tả nó như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng tài sản.
- sự thỏa thuận đồng thuận. Điều này có nghĩa là thỏa thuận được coi là đã ký kết kể từ thời điểm các bên đạt được thỏa thuận về tất cả các điều khoản thiết yếu (trong một số trường hợp, kể từ thời điểm đăng ký cấp nhà nước) và thời điểm ký kết thỏa thuận không liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Mô hình đồng thuận được thiết lập theo quy phạm bắt buộc (khoản 1 Điều 433, khoản 1 Điều 454, khoản 1 Điều 549 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và không thể thay đổi theo thỏa thuận của các bên.
- một thỏa thuận bồi thường, vì việc chuyển nhượng bất động sản được quy định bởi sự xem xét cung cấp tài sản dưới hình thức thanh toán theo giá và ngược lại. Thù lao của một thỏa thuận là đặc điểm cấu thành của nó, phát sinh từ bản chất của các mối quan hệ được điều chỉnh bởi thỏa thuận này.
- một hợp đồng chung (song song), vì các nghĩa vụ pháp lý (cũng như các quyền chủ quan) phát sinh đối với cả hai bên trong hợp đồng và các nghĩa vụ này có tính chất tương hỗ, liên quan và phụ thuộc lẫn nhau.
Các bên tham gia hợp đồng là người bán và người mua.
Về nguyên tắc chung, bất kỳ chủ thể nào của luật dân sự đều có thể đóng vai trò là các bên.
Tuy nhiên, khả năng tham gia vào thỏa thuận của một số thực thể bị hạn chế, dựa trên phạm vi và tính chất tư cách pháp nhân của người đó (ví dụ: tổ chức phi lợi nhuận) hoặc tính chất quyền thực sự của người đó đối với tài sản ( ví dụ, xem khoản 2 Điều 295 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, khoản 1 Điều 297 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, khoản 1 Điều 298 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, điều 18 -19 của Luật Liên bang ngày 14 tháng 11 năm 2002 N 161-FZ “Về các doanh nghiệp đơn nhất của Nhà nước và Thành phố”, phần 2 của Điều 3 của Luật Liên bang ngày 3 tháng 11 năm 2006 N 174-FZ “Về các tổ chức tự trị”).
Nếu đối tượng của thỏa thuận là bất động sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng thì để ký kết thỏa thuận đó phải có sự đồng ý có công chứng của vợ/chồng còn lại của bên bán. Ngoài ra, khi mua bất động sản nhà ở hoặc doanh nghiệp thành sở hữu chung còn phải có sự đồng ý có công chứng của vợ hoặc chồng của người mua (khoản 1, khoản 3, Điều 35 BLTTDS). Trong trường hợp không có sự đồng ý, giao dịch có thể bị khiếu nại (khoản 2, khoản 3, điều 35 RF IC).
Theo quy định, người bán là chủ sở hữu tài sản hoặc là người có quyền tài sản hạn chế, từ đó có thẩm quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, vì hợp đồng mua bán bất động sản có tính chất đồng thuận nên việc ký kết hợp đồng chỉ làm phát sinh quan hệ bắt buộc của các bên, trong khi hậu quả về quyền sở hữu (chuyển quyền sở hữu liên quan đến đồ vật) được pháp luật gắn với một sự kiện pháp lý khác - đăng ký quyền của nhà nước (khoản 2 Điều 223 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) . Theo đó, người bán chỉ phải là chủ sở hữu tại thời điểm chuyển giao quyền chứ không phải vào thời điểm xác lập mối quan hệ bắt buộc giữa người bán và người mua. Khả năng ký kết thỏa thuận không phụ thuộc vào khả năng có quyền sở hữu đối với vật bị chuyển nhượng và bất kỳ người nào cũng có thể đóng vai trò là người bán, bất kể người đó có phải là chủ sở hữu hay không. Ngoại lệ là các hợp đồng phải đăng ký nhà nước (bán nhà ở - khoản 2 Điều 558 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, bán doanh nghiệp - khoản 3 Điều 560 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Trong những trường hợp này, thỏa thuận được coi là đã ký kết kể từ thời điểm đăng ký nhà nước (khoản 3 Điều 433 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Việc sau không thể được thực hiện nếu dữ liệu về quyền của người bán liên quan đến mặt hàng bị chuyển nhượng không có trong Sổ đăng ký Nhà nước Thống nhất.
Đối tượng của thỏa thuận là bất động sản (khoản 1 Điều 549 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) chưa bị rút khỏi lưu thông.
Quy tắc § 7 ch. Điều 30 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga áp dụng cho việc bán bất kỳ bất động sản nào. Đồng thời, luật có thể thiết lập các chi tiết cụ thể về việc bán một số loại bất động sản - ví dụ, xem Điều. 558 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (khu dân cư), § 8 Ch. 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (doanh nghiệp), điều. 37 Bộ luật Đất đai của Liên bang Nga (các lô đất), khoản 3 của Nghệ thuật. 1, nghệ thuật. Điều 8 của Luật Chuyển nhượng đất nông nghiệp (đất nông nghiệp).
Về nguyên tắc, đối tượng của hợp đồng có thể không chỉ là những bất động sản “tương lai”, tức là. những thứ mà tại thời điểm giao kết hợp đồng hoàn toàn chưa tồn tại hoặc không thuộc về người bán (khoản 2 Điều 455 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Quy tắc này có một số trường hợp ngoại lệ:
- trong các hợp đồng phải đăng ký nhà nước (bán nhà ở - khoản 2 Điều 558 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, bán doanh nghiệp - khoản 3 Điều 560 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), chủ thể có thể chỉ là bất động sản thuộc sở hữu của người bán;
- có tính đến khoản 1 của Nghệ thuật. Điều 37 của Bộ luật Đất đai Liên bang Nga không thể đóng vai trò là đối tượng của hợp đồng mua bán đối với những thửa đất chưa tồn tại;
- có tính đến Nghệ thuật. 219 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các vật thể như máy bay và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể không gian chưa được đăng ký nhà nước không thể đóng vai trò là đối tượng của thỏa thuận đang được xem xét.
Các quy định về mua bán bất động sản cũng được áp dụng cho việc bán một phần quyền sở hữu chung về bất động sản. Trong trường hợp này, phải tuân thủ các quy định về mua ưu đãi (Điều 250 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, Điều 12 Luật Liên bang “Về doanh thu đất nông nghiệp”).
Điều kiện về đối tượng này là điều kiện thiết yếu của hợp đồng mua bán bất động sản (khoản 1 Điều 432 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nhà lập pháp đặt ra các yêu cầu đặc biệt về mức độ chi tiết của chủ đề (Điều 554 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
Giá. Vì mọi hợp đồng mua bán đều là trung gian cho mối quan hệ kinh tế “hàng - tiền” nên giá cả chỉ có thể được biểu thị bằng tiền.
Giá của hợp đồng mua bán bất động sản là điều kiện thiết yếu của hợp đồng (khoản 1 Điều 555 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
Được phép vừa trực tiếp chỉ ra giá của bất động sản chuyển nhượng bằng đơn vị tiền tệ, vừa chỉ ra các phương pháp để xác định mức giá đó một cách không thể chối cãi (khoản 3 Điều 555 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Không loại trừ khả năng xác định giá (đồng tiền của khoản nợ) bằng ngoại tệ.
Trừ trường hợp pháp luật hoặc hợp đồng có quy định khác, giá bất động sản nằm trên thửa đất bao gồm giá của phần đất tương ứng hoặc quyền chuyển nhượng kèm theo bất động sản đó (khoản 2 Điều 555 Bộ luật Dân sự năm 2014). Liên bang Nga).
Hình thức và thời điểm giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán bất động sản bị phạt vô hiệu phải được giao kết bằng văn bản bằng một văn bản có chữ ký của các bên (Điều 550 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
Theo nguyên tắc chung, hợp đồng mua bán bất động sản được coi là đã ký kết kể từ thời điểm nó được ký kết và không yêu cầu đăng ký nhà nước.
Trong trường hợp ngoại lệ, do có chỉ dẫn trực tiếp của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở (khoản 2 Điều 558 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và hợp đồng mua bán doanh nghiệp (khoản 3 Điều 560 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga) phải được đăng ký nhà nước. Trong những tình huống như vậy, thời điểm nhà nước đăng ký hợp đồng là thời điểm giao kết hợp đồng (khoản 3 Điều 433 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
Cần phân biệt việc đăng ký nhà nước về việc chuyển quyền sở hữu theo hợp đồng với việc đăng ký nhà nước về hợp đồng. Điều sau là bắt buộc trong mọi trường hợp (khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, khoản 1 Điều 4 Luật Đăng ký Nhà nước về quyền). Hơn nữa, sự vắng mặt của nó không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng mà chỉ có nghĩa là nó không được thực hiện.
