Ипотечный кредит оформляется на долгий срок. За это время могут измениться и доходы заемщика, и процентные ставки на рынке кредитования. Поэтому вполне естественно, что заемщика интересует, как снизить процентную ставку по ипотеке.
Пересмотр процентной ставки в меньшую сторону абсолютно невыгоден для банка. Тем не менее, есть несколько случаев, когда это возможно и актуально:
- - когда появляются более выгодные предложения от кредитных учреждений;
- - когда человек уже не в состоянии регулярно вносить установленный ежемесячный платеж.
Поэтому каждый заемщик выбирает наиболее приемлемый для себя вариант, исходя из текущего положения.
Рефинансирование ипотеки
Такая процедура означает получение, часто в другом банке, нового кредита, средства которого будут направлены на погашение старого долга. Казалось бы, человек только меняет одну ипотеку на другую. Но если новый кредит оформляется под более низкий процент, то и общая переплата по займу уменьшается.
Рефинансирование ипотеки выгодно заемщику при условии, что процентные ставки по новому займу будут хотя бы на 2-3 позиции ниже, чем по действующему кредиту.
Разбираемся, как снизить процент по ипотеке в данном случае. Сначала нужно найти более выгодные предложения банков, затем:
- - направить в учреждение онлайн-заявку с указанием персональных данных и необходимой суммы для погашения существующего долга;
- - подготовить необходимые документы при положительном одобрении заявки;
- - уведомить банк, в котором оформлена текущая ипотека, о желании досрочного погашения – некоторые учреждения требуют писать соответствующее заявление за месяц до даты внесения средств;
- - получить новый кредит, средства которого будут зачислены на расчетный счет предыдущего банка-кредитора.
После этого нужно будет платить уже по новому счету.
Важно, что рефинансирование позволяет добиться сразу нескольких выгод:
- Можно уменьшить размер ежемесячного платежа. Если новый заем будет оформлен под процент, ставка по которому на 5 и более позиций ниже предыдущего, то это повлияет на размер ежемесячной выплаты.
- Снизить общую переплату по ипотеке. При заключении нового кредитного договора можно даже увеличить размер ежемесячных взносов. Тогда погасить долги удастся быстрее. И общая переплата по займу значительно уменьшится. Ведь проценты начисляются за фактический срок пользования кредитом.
Одним словом, если человек интересуется, можно ли переоформить ипотеку под меньший процент, то ему стоит выбирать рефинансирование. Ведь это выгодный способ для реальной экономии собственных средств.
Иногда в банке, в котором заемщик ранее оформил ипотечный заем, могут стать более привлекательными условия кредитования. Тогда, чтобы не потерять клиента, ему могут предложить новый кредит под меньшую ставку. Но человеку скорее предложат рефинансирование, чем изменение условий действующего договора.
Реструктуризация ипотеки
Реструктуризация может рассматриваться заемщиком даже не столько в качестве инструмента, как уменьшить процент по ипотеке, сколько для улучшения условий выплаты займа. Это возможно, если финансовое состояние человека ухудшилось и платить за кредит становится попросту нечем.
Самое главное – не затягивать с обращением в банк. Как бы неприятно не было говорить о своей неплатежеспособности, нужно как можно раньше уладить вопросы с ипотекой. В противном случае долги и штрафы вырастут невероятно быстро.
Менеджеры кредитного отдела могут предложить заемщику:
- - уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования;
- - предложить кредитные каникулы, чтобы улучшить материальное положение или найти новую работу.
Ипотечный кредит предоставляется гражданам на длительный срок, рассчитываемый от 5 лет. Попытка сократить период погашения влечет увеличение ежемесячной выплаты, а она не каждому под силу. На протяжении всего периода кредитования возникают осложнения с платежами — смена места работы, снижение заработка. Обнаруживается и наличие предложения, выгоднее текущего. На основании определенных условий ипотечный кредит переоформляют для обоюдной выгоды заемщика и банка.
Условия перекредитования ипотеки
Перекредитовать ипотеку под меньший процент можно в крупном банке, заинтересованном в сохранении клиентской базы. Для финансового учреждения такая процедура позволяет получить обратно выданные средства с сохранением процентов. Процедура основывается на программе рефинансирования. К участию допускаются добросовестные клиенты без просрочек по платежам.
Расчет осуществляется в индивидуальном порядке на основе репутации клиента.
Критерии для участия в программе:
- сохранение залогового состояния ипотечной недвижимости;
- предоставление стандартных документов с указанием на основание для рефинансирования;
- добросовестное внесение платежей на протяжении длительного периода;
- сохранение платежеспособности.
Основания для рефинансирования играют существенную роль. Наличие выгодного предложения по рефинансированию подразумевает лояльное отношение банка. При перекредитовании на основе ухудшения финансового состояния банк заинтересован в возврате кредита, но рассчитывает его по собственным критериям. Различаются они в зависимости от банковского учреждения.
В Сбербанке
Рефинансирование в Сбербанке допускается при остатке кредита меньше 80% от стоимости недвижимости. Условия по процентам перекредитования ипотеки в Сбербанке зависят от периода выплат:
- 12,25% на срок до 10 лет;
- 12,5% — до 20 лет;
- 12,75% — до тридцатилетнего периода.
Условия предлагаются для зарплатных клиентов Сбербанка. Для остальных процент повышается на 1%. Требования к соискателям сохраняются на стандартном уровне. К документам следует приложить:
- кредитный договор и дополнительные соглашения к нему;
- справку с информацией по остатку кредита;
- наличие или отсутствие нарушений по договоренности;
- информация о платежах.
Оформление заявки поэтапное:
- сбор документов;
- подача заявки;
- ожидание решения.
Положительное решение влечет за собой подписание нового ипотечного договора со Сбербанком.
В ВТБ 24
Перекредитование ипотеки в ВТБ 24 осуществляется на схожих условиях со Сбербанком. Процентная ставка меньше — 11,25%, период погашения нового кредита допускается до 30 лет.
ВТБ 24 рассчитывает оформление перекредитования по доходу заемщика. Допускается учет основного места работы и совместительства. Досрочное погашение не ограничивается и осуществляется без комиссий.
В АИЖК
Агентство жилищного ипотечного кредитования — целевая организация для социальной поддержки ипотечных заемщиков. Деятельность учреждения ориентируется на перекредитование ипотеки и предоставление выгодных условий. Формируются два направления действий:
- участие в ипотечных предложениях банков-партнеров и предоставление выгодных условий населению;
- рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
Перекредитование ипотеки под меньший процент в АИЖК реализуется для поддержки государственных программ социального развития. Процентная ставка рассчитывается от 12,5% на срок от 3 до 30 лет.
Порядок оформления
Процедура перекредитования основывается на пошаговых действиях:
- принятие решения и рассмотрение доступных предложений;
- обращение в банки с меньшими процентами по рефинансированию;
- получение предварительного согласия и ознакомление с условиями;
- сбор и подача документов;
- окончательная проверка и оформление кредитного договора.
Рефинансирование учитывает платежеспособность клиента. Наличие рисков повышает процент по кредиту. Но переоформление ипотеки на новый длительный период снижает ежемесячный платеж.
Перекредитование ипотеки в другом банке
Перетягивание клиентов между финансовыми организациями допускает рефинансирование ипотеки в другом банке.
Условия для перевода ипотечного кредита:
- собирается полный перечень документации;
- проводится оценка залогового имущества — все расходы несет заемщик;
- оценивается платежеспособность потенциального клиента.
Добросовестное погашение кредита — ключевой момент при перекредитовании в другой банк. Финансовому учреждению не выгодно получать клиентов с просрочками и задолженностями.
Предварительное согласие перекредитовать ипотеку в другом банке служит инструментом для диалога с текущим. Кредитующее банковское учреждение ограничивает решения по рефинансированию и отвечает отказом? Наличие уведомления о готовности другого кредитора на выгодных условиях перекредитовать заемщика помогает переоформить ипотечный кредит без его перевода.
Выгодно ли перекредитовать ипотеку?
Вопрос о переводе ипотеки в другой банк может возникнуть по ряду причин. Прежде чем начать такую процедуру, заемщику стоит внимательно изучить все ее преимущества и недостатки.
Причины перевода ипотеки в другой банк (рефинансирование)
Чаще всего заемщик задумывается о рефинансировании тогда, когда на рынке появляются условия кредитования существенно выгодней, чем в действующем договоре. Неудивительно, что за такой длительный период условия по вновь оформляемым кредитам успевают поменяться ни один раз. При этом, если заемщик обратится к своему кредитору с целью снижения ставки, то, с большой вероятностью, он получит отказ. А вот банки-конкуренты готовы перекредитовать платежеспособных заемщиков. Тем более, что они уже показали свою добросовестность, оплачивая ежемесячные платежи.
Вопрос о рефинансировании может возникнуть и при ухудшении финансового состояния заемщика. Одним из способов решения проблемы «непосильности обязательного платежа» является увеличение срока кредитования . Текущий же кредитор не всегда может или хочет предоставлять подобную программу. Таким заемщикам труднее всего решить свой вопрос, так как не каждый банк готов выдать средства клиенту, у которого ухудшается финансовое состояние.
Заемщики иногда с помощью рефинансирования решают вопрос за счет увеличения суммы кредита. Это возможно, когда значительная часть долга уже выплачена, а клиенту необходимы кредитные средства на какие-то другие нужды.
Когда рефинансирование выгодно?
Прежде чем решиться на перевод ипотеки в другой банк, необходимо тщательно просчитать выгодность этой операции. Процентная ставка должна быть меньше текущей, по крайней мере, на 2%. Сейчас такие предложения можно найти, если первоначальный кредит оформлялся до 2006 года. Не стоит забывать, что нужно будет оплачивать снова услуги оценщика, страховые платежи, комиссии и т.д.
Особого внимания заслуживают и пункты в договоре, касающиеся процедуры досрочного погашения. Хотя на текущий момент законодательством не допускается запрет на досрочное закрытие кредита, банки могут вносить в кредитный договор различные особые условия такого погашения.
Бумажная волокита
В новом банке клиент будет проверяться так же, как и при обычном оформлении ипотеки.
- Во-первых, необходимо внимательно изучить его требования к потенциальным заемщикам и объекту ипотеки. Тот факт, что в одном банке выдали кредит без справки о доходах или на покупку квартиры в старом доме, не означает, что средства выдаст и другой кредитор.
- Во-вторых, все бумаги необходимо собирать заново. Речь идет не только о документах, подтверждающих финансовое состояние, но и о справке о прописанных, техническом паспорте, правоустанавливающих документах и т.д.
Процедура
Ошибочным является мнение, что заемщик обязан получить разрешение о рефинансировании у текущего кредитора. Его задача - только поставить его в известность о своих намерениях.
Дальше необходимо согласовать процедуру рефинансирования . Это можно делать несколькими способами. Самый простой, с точки зрения документального оформления, - это погашение кредита в первом банке и оформление ипотеки у другого кредитора под залог недвижимости, которая уже находится в собственности. Но такой способ имеет очень существенный недостаток: заемщику нужно где-то взять сумму денег, чтобы погасить весь остаток по кредиту.
Рефинансированием в чистом виде является передача закладной . Она подтверждает права залогодателя и содержит в себе основную информацию о кредитной сделке. Ее оформление при получении первого кредита значительно упрощает передачу ипотеки в другой банк.
Оформляя рефинансирование, достаточно выполнить на закладной передаточную надпись. После этого второй кредитор перечисляет деньги первоначальному. Риски всех трех сторон при такой операции минимальны.
Законодательством также разрешается, так называемая, последующая ипотека . Это означает, что недвижимость с действующим обременением банка может быть передана в залог другому кредитору. Основное условие - стоимость залога не должна быть меньше, чем задолженность по двум кредитным договорам. В случае принудительной реализации залога, в первую очередь, погашается задолженность по договору, который был оформлен раньше.
Эти два способа интересны, прежде всего, заемщику, так как ему не нужно искать средства для погашения остатка, а достаточно только оплатить сопутствующие расходы.
Как видно, процесс перевода ипотеки в другой банк сопровождается немалой бумажной волокитой и дополнительными затратами. Поэтому, прежде чем обращаться в другой банк, стоит сообщить о своих потребностях (уменьшить платеж, увеличить сумму и т.д.) текущему кредитору. Возможно, банк не захочет терять клиента и ему будут предложены удобные способы решения вопроса.
Многие современные люди прибегают к банковским кредитам, желая приобрести новое жилье. Однако в процессе погашения ипотеки у заемщика могут возникнуть серьезные финансовые проблемы, а внесение очередного платежа может превратиться в большую проблему. Поэтому многие желают перекредитовать ипотеку, получив выгодный кредит в другом банке с одновременным закрытием старого займа. Подобная процедура представляет значительную выгоду для должников, но следует учитывать также ее главные особенности и сложности, которые могут возникнуть в процессе оформления.
Особенности перекредитования ипотеки
Рефинансирование является довольно популярной услугой, поэтому многие заемщики желают перекредитовать ипотеку. Условия подобной кредитной программы предусматривают передачу залогового имущества второму банку, предоставляющему новый кредит. В отличие от обычной ссуды для погашения имеющегося долга, главной целью перекредитования является улучшение кредитных условий путем смены банка-кредитора. Чтобы сделать условия более выгодными для заемщика, может предусматриваться снижение ставки или смена валюты кредитования.
Перекредитование можно оформить не только в новом банке, но также в том, где оформлялась первая ипотека. Специалисты советуют перед принятием окончательного решения досконально изучить договор кредитования, уделяя особое внимание пунктам, касающимся штрафных санкций, размеру необходимого платежа и другим важным моментам. Важно, чтобы в имеющемся договоре не было установлено моратория на преждевременную выплату долга. Если же перекредитование будет оформляться в другом банке, следует тщательно подсчитать все возможные расходы до момента заключения сделки.
Требования к оформителям займа
Услуга перекредитования может быть предоставлена только тем клиентам, которые соответствуют условиям, устанавливаемым каждым банком индивидуально. Иногда банк, где оформлялась первая ипотека, стараясь удержать надежного клиента, предлагает ему значительное улучшение условий выплаты долга. Порой подобная возможность указывается даже в договоре кредитования.
Одним из главных требований, которые кредиторы представляют к оформителям рефинансирования, является наличие хорошей кредитной истории. Также значение имеет спрос на закладываемое имущество на рынке недвижимости в момент заключения сделки.
Варианты заключения сделки
Существует несколько важных вопросов, на которые должен обратить внимание оформитель ссуды перед заключением сделки:
Когда будут предоставлены средства для закрытия имеющегося кредита;
Как будет производиться закрытие старой ипотеки и передача залогового имущества новому кредитору.
Рефинансирование может осуществляться несколькими способами:
- Передача документов на залог между банками-кредиторами;
- Предоплата старой ипотеки;
- Последующий залог;
- Получение новой ссуды с отлагательным условием.
В первом случае заемщик должен договариваться с обоими банками-кредиторами о передаче закладной. Подобный документ является ценной бумагой, устанавливающей право залога на недвижимое имущество. Если закладная составляется при оформлении первой ипотеки, на ней просто ставиться соответствующая отметка. При этом закладные должны быть подписаны обеими сторонами. Таким образом, банк, выдавший первую ипотеку, возвращает выделенные средства, а кредитор, предоставляющий новый займ, получает нового клиента.
Предоплата предусматривает необходимость оформления нового займа под более выгодный процент. При этом в качестве залога представляется другой объект недвижимости. Полученные средства направляются на закрытие старого кредита, а выплата нового займа производится на более выгодных условиях. Поскольку процесс переоформления займа подобным образом производится максимально быстро, многие люди решают именно так перекредитовать ипотеку.
От последующей ипотеки банки получают немного выгоды. Этот способ предусматривает повторный залог уже заложенной недвижимости. В таком случае заемщику нужно изначально выплатить долг первому кредитору.
Иногда банки, желая помочь клиенту, могут предложить ссуду с отлагательным условием. В кредитном договоре предусматривается временная отсрочка внесения первого платежа. Когда заемщик получает необходимые средства, он должен в оговоренный срок погасить долг перед первым банком, а после заключить кредитный договор с новым кредитором, представив в качестве залога ту самую недвижимость.
