Građanski zakonik Ruske Federacije o najmu. Davanje u zakup nestambenih prostora

Prema ugovoru o zakupu nestambenih prostorija, zakupodavac se obvezuje da će uz naknadu prenijeti nestambene prostore u privremeno posjedovanje i upotrebu ili na privremeno korištenje najmoprimcu.

Prema pravnom značenju, uobičajeno je da se ugovorni uslovi kombiniraju u određene grupe. Najrasprostranjenije su tri grupe stanja: esencijalne, uobičajene i slučajne. jedan

Razmotrite osnovne uslove građanskog ugovora nabrojane u par. 2 str. 1 art. 432 GK:

1) klauzula o predmetu ugovora, što je osnovni uslov za ugovore o zakupu nestambenih prostorija.

Prilikom iznajmljivanja nestambenih prostorija, u ugovoru se mora navesti koji se prostor daje u zakup, njegovo mjesto, ukupna površina svih iznajmljenih prostorija i svaki od njih posebno u zakup u skladu sa tehničkim pasošem i certifikatom ZTI, i drugo podaci tehničke karakteristike prostor i njegovo stanje. Ako se unajmljeni prostor sastoji od više prostorija, kao i ako su neki od iznajmljenih prostora glavni, a drugi pomoćni, tada bi ugovor trebao biti popraćen planom prostorija koji sadrži sve ove detalje i snimke.

Uključivanje podataka u ugovor o zakupu koji omogućava nedvosmisleno utvrđivanje koji se prostor daje u zakup je neophodno, budući da Građanski zakonik Ruske Federacije (tačka 3. člana 607.) postavlja pitanje hoće li se ugovor o zakupu smatrati zaključenim.

Brigada CJSC sklopila je ugovor o zakupu sa Gamrok LLC i potonjem je osigurala prostorije površine 56 kvadratnih metara. metara. U sporazumu zaključenom između strana naznačena je adresa zgrade u kojoj su prostorije predviđene. Nije bilo drugih podataka koji bi omogućili tačno utvrđivanje prostora koji se prenosi. U budućnosti, umjesto dogovorenih 56 sq. metara 000 "Gambler" dobio je prostor od 30 kvadratnih metara. metara. Stanar se obratio Arbitražnom sudu radi zaštite svojih prava. Ali sud je odbio zaštititi interese najmoprimca, priznajući da je ugovor sklopljen između strana nevažeći. Razlog za ovu sudsku odluku bila je činjenica da ugovor nije sadržavao karakteristike prostora koji se daje u zakup, kao ni njegovu tehničku dokumentaciju. To znači da je iz zaključenog sporazuma nemoguće utvrditi koje je prostorije trebalo prenijeti na zakupca. Stoga je, u skladu s dijelom 3 člana 607 Građanskog zakonika Ruske Federacije, Arbitražnim sudom, ovaj sporazum proglašen nevažećim.

Pored toga, uz ugovor o zakupu obično je priložen tehnički pasoš prostora (ili eksplikacija). Ovaj dokument sadrži sve karakteristike prenesenih prostorija (površina, broj soba, položaj stepeništa, vrata, prozori itd.), Kao i njegov shematski raspored.

V.V. Vitryansky tvrdi da se predmet ugovora o zakupu uopće ne svodi na imovinu koja se daje u zakup. Predmet ugovora, tačnije, predmet obaveze koja proizlazi iz ugovora predstavlja radnje (ili nečinjenje) koje obavezna strana mora izvršiti (ili, u skladu s tim, suzdržati se od njihovog izvršenja).

Ako se pridržavate ovog gledišta, tada se svi uvjeti ugovora mogu smatrati ključnim, a V.V. Vitryansky pokušava uvesti prava i obaveze strana u predmet ugovora. Međutim, ispravnije bi bilo smatrati da je predmet ugovora predmet prijenosa, tj. nestambene prostorije.

2) uslove koji su u zakonu ili drugim pravnim aktima navedeni kao bitni ili neophodni za ugovore ove vrste.

Ovi uslovi za ugovore o zakupu nestambenih prostorija uključuju one predviđene u tački 1. čl. 654 Građanskog zakonika Ruske Federacije, uslov prema kojem ugovor o zakupu nestambenih prostorija mora predviđati iznos najamnine.

Ako ugovor o zakupu nestambenih prostorija ne sadrži veličinu, postupak, uslove i rokove plaćanja zakupnine, smatra se da ugovor o zakupu nestambenih prostorija nije zaključen i ne povlači nikakve pravne posljedice. Ovaj zahtjev razlikuje ugovor o zakupu koji nije za stanovanje opšta pravila o najmu. Prema općim odredbama o zakupu, u slučajevima kada ugovor o zakupu ne određuje iznos, postupak, uslove i uslove plaćanja zakupnine, stranke se moraju rukovoditi uslovima zakupa koji se obično primenjuju prilikom iznajmljivanja slične imovine pod uporedivim okolnostima (član 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

U čl. 654 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa obavezu da se u ugovor o zakupu nestambenih prostorija uključi uvjet o visini zakupnine, iako ne uključuje nikakva posebna pravila u vezi s oblikom zakupnine, koja su predviđena u čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i o postupku i roku za plaćanje zakupa. S tim u vezi, opće odredbe najma (član 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije) ostaju na snazi.

Najam se može platiti u obliku:

• a) plaćanja utvrđena u fiksnom iznosu, koja se vrše povremeno ili istovremeno;
• b) utvrđeni udio proizvoda, voća ili prihoda primljenih kao rezultat korištenja iznajmljenih nestambenih prostorija;
• c) pružanje određenih usluga od strane zakupca;
• d) prenos zakupca na zakupodavca stvari predviđene ugovorom, u vlasništvo ili zakup;
• e) nametanje najmoprimcu troškova poboljšanja zakupljenih nestambenih prostorija (tekuće, remont).

Ova lista nije konačna. Najčešći oblik plaćanja je novčani, u obliku fiksnih plaćanja koja se vrše povremeno ili odjednom. Strane u sporazumu mogu čak predvideti kombinaciju nekoliko oblika zakupnine, što u suštini znači transformaciju ugovora o zakupu u mešoviti sporazum (klauzula 3. člana 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije), kombinujući osobine zakup i, na primjer, kupoprodaja ili ugovor o usluzi.

Pored ovog oblika, stranke se mogu dogovoriti i o drugim oblicima zakupnine, na primjer, u obliku dijela dobiti zakupca od rada zakupljenih nestambenih prostorija.

Ako ugovorom nije predviđen određeni oblik zakupnine, zakupnina se mora odrediti u fiksnom iznosu, koji se plaća jednom ili periodično, ovisno o roku zakupa.

Glavno je da bi uzajamna odredba najmoprimca, koju zakupodavac prima kao zakupninu, imala novčanu vrijednost u ugovoru, što bi omogućilo da se govori o sporazumu strana oko visine zakupnine.

Iako, kao što se vidi iz prakse Arbitražnog suda, stranke ne tumače pravilno pravilo o obliku zakupnine.

Na primjer, dioničko društvo (zakupodavac) podnijelo je zahtjev Arbitražnom sudu s tužbom protiv društva s ograničenom odgovornošću (zakupca) da prizna ugovor o zakupu nestambenih prostorija kao neiskren i da deložira tuženog iz zauzetog nestambenog prostorije.

Odlukom prvostepenog suda, potvrđenom odlukom žalbene instance, tužbeni zahtjev je zadovoljen.

U kasacionoj žalbi tuženi se pozvao na postojanje ugovora o zakupu spornih nestambenih prostorija i zatražio da se ovaj sporazum prizna kao zaključen.

Ispitavši ugovor i okolnosti spora, kasacioni sud je utvrdio da je došlo do nesuglasica oko formulacije uslova ugovora o visini zakupnine.

Na osnovu stava 1. čl. 654 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zakupu zgrade ili objekta (nestambenih prostorija) mora predvideti iznos zakupnine. U nedostatku uslova o visini zakupnine o kojem su se stranke pismeno dogovorile, smatrat će se da ugovor o zakupu zgrade ili građevine (nestambenih prostorija) nije zaključen.

Optuženi je smatrao da su stranke ispunile ovaj zakonski uslov, jer je, u skladu sa klauzulom 2.4 sporazuma, zakupac dužan da pravovremeno plaća komunalne usluge i druge ciljane usluge kao zakupninu.

Međutim, takva formulacija ne može se smatrati utvrđivanjem oblika i iznosa najamnine, jer iznajmljivač zapravo ne prima povrat za ne nestambarske prostore dane u zakup. Plaćanje zakupa komunalnih usluga samo po sebi ne znači troškove ugovora o zakupu.

Prema stavu 1 čl. 654 Građanskog zakonika Ruske Federacije na ugovor o zakupu zgrade ili objekta (nestambene prostorije), pravila za određivanje cijene predviđena u paragrafu 3 čl. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Uzimajući u obzir ovu odredbu zakona, kasacioni sud je ukazao da se kontroverzni sporazum ne može smatrati zaključenim, te je stoga odluka prvostepenog suda bila opravdana.

Iz ovog primjera se vidi da se nametanje računa za komunalne usluge stanaru ne može smatrati oblikom stanarine.

Prilikom iznajmljivanja nestambenih prostorija u vlasništvu državnih ili opštinskih preduzeća, obračun zakupnine vrši se u skladu sa metodologijom za izračunavanje stopa zakupnine, odobrenom uredbom šefa gradske uprave.

Stanarina se može platiti u bilo koje vrijeme navedeno u ugovoru: jednom godišnje, tromjesečje, mjesec, sedmica, dan itd. Ako stanar značajno krši uvjete za izdavanje stanarine, stanodavac ima pravo zahtijevati od njega prijevremeno plaćanje zakupnine u roku koji je odredio zakupodavac (klauzula 5, član 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Možete tražiti prijevremenu uplatu stanarine ne više od dva uzastopna razdoblja. Značajno kršenje pojma treba tumačiti na isti način kao značajno pogoršanje uslova upotrebe ili stanja zakupljene imovine (klauzula 2. člana 450. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Međutim, ugovorom o zakupu mogu se uspostaviti druga pravila, na primjer, o zabrani traženja prijevremene najamnine ili, naprotiv, o mogućnosti zahtijevanja takvog plaćanja ne samo u slučaju značajnog kršenja rokova ili za više od dva uzastopna mandata itd.

Ako ugovorom o zakupu nije drugačije predviđeno, visina zakupnine može se sporazumno mijenjati u rokovima predviđenim sporazumom, ali ne češće od jednom godišnje (klauzula 3. člana 614. Građanskog zakona Ruska Federacija).

3) uslovi oko kojih se, na zahtjev jedne od strana, mora postići sporazum.

Potreba za takvim sporazumima nastaje kada postoji odgovarajući uslov koji nije naveden u zakonu ili drugom dokumentu, a takođe ne izražava izričito prirodu ovog sporazuma.

Na primjer, zahtjevi za kvalitetom završne obrade nestambenog prostora koji se daje u zakup nisu obuhvaćeni osnovnim uvjetima ugovora o zakupu važećim zakonodavstvom i ne odražavaju prirodu ovog sporazuma. Stoga, ako stanar želi unajmiti ovaj prostor i koristiti ga kao ured, tada može zahtijevati da se u zakup uključi uvjet o estetskom izgledu strukturnih elemenata iznajmljenog prostora (bojanje, lijepljenje). S tim u vezi, ovaj zahtjev najmoprimca postaje bitan uvjet bez kojeg se ne može zaključiti određeni ugovor i, prema tom uvjetu, potrebno je voditi odgovarajuće sporazume kako bi oni u tekstu pronašli pravilan (dostojan) odraz ugovora. Pored ovog primjera, bitan uvjet na zahtjev jedne od strana može biti bilo koji uslov (i rok za povećanje stanarine, i izvođenje većih popravki, itd.).

Sada se okrećemo razmatranju uobičajenih i slučajnih ugovornih uslova.

Strane se ne moraju dogovoriti oko uobičajenih uslova, oni su predviđeni odgovarajućim propisima i automatski stupaju na snagu u trenutku zaključenja ugovora. To ne znači da uobičajeni uslovi funkcionišu protiv volje strana u ugovoru. Kao i ostali uslovi ugovora, uobičajeni uslovi zasnivaju se na dogovoru strana.

Samo u ovom slučaju, sporazum strana da podrede ugovor uobičajenom stanju sadržanom u normativnim aktima izražen je u samoj činjenici zaključenja ugovora ove vrste. U ovom slučaju, ako su stranke postigle sporazum da zaključe ovaj sporazum, time su se složile sa uslovima i odredbama sadržanim u zakonodavstvu o ovom sporazumu.

Na primjer, kada zaključuju ugovor o zakupu nestambenih prostorija, stranke se slažu sa uslovima predviđenim u čl. 211 Građanskog zakonika Ruske Federacije, da rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja imovine (nestambene prostorije) snosi njen vlasnik - zakupodavac.

Ako stranke ne žele sklopiti sporazum pod uobičajenim uvjetima, mogu u sadržaj sporazuma uključiti klauzule kojima se ukidaju ili mijenjaju uobičajeni uvjeti, ako su ovi utvrđeni dispozitivnim pravilom.

Strane u ugovoru o zakupu nestambenih prostorija mogu se složiti da rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja imovine (nestambeni prostor) snosi stanar, a ne zakupodavac.

Uslovi koji modifikuju ili dopunjuju uobičajene uslove nazivaju se slučajnim. Oni su uključeni u tekst sporazuma prema nahođenju strana. Njihovo odsustvo, kao i odsustvo uobičajenih uslova, ne utječe na valjanost ugovora. Međutim, za razliku od običnih, oni stječu pravnu snagu samo ako su uključeni u tekst ugovora. Za razliku od suštinskih, odsustvo slučajnog stanja samo u slučaju da povlači za sobom priznavanje ovog sporazuma koji nije zaključen ako zainteresirana strana dokaže da je tražila pristanak na taj uslov. U suprotnom, ugovor se smatra zaključenim bez slučajnih uslova.

Ako, prilikom dogovaranja uslova ugovora o zakupu nestambenih prostorija, stranke nisu riješile pitanje slučajeva povećane najamnine, ugovor se smatra zaključenim bez ovog slučajnog uslova. Međutim, ako stanar dokaže da je ponudio da pregovara o povećanju zakupnine, samo povećanjem komunalnih računa ili u slučaju indeksacije, ali ovaj uvjet nije prihvaćen, smatrat će se da ugovor o zakupu nestambenih prostorija nije zaključen . jedan

U bilo kojem sporazumu razlikuju se grupe uslova koji određuju obaveze strana, odnosno u ugovoru o zakupu nestambenih prostorija - obaveze zakupodavca i zakupca.

Na primjer, uvjeti koji utvrđuju obaveze najmodavca obično uključuju uvjete: o unajmljenom nestambenom prostoru, o postupku i vremenu pružanja najmoprimcu. Uslovi ugovora koji uređuju upotrebu zakupljenih nestambenih prostorija, iznos zakupa, postupak i uslovi za njihovo izvršenje obično određuju obaveze zakupca.

U svrhu proučavanja ugovora o zakupu, uvjeti ovog ugovora mogu se podijeliti u dvije skupine:

uslovi koji prvenstveno uređuju obaveze najmodavca;

uslovi koji određuju glavne obaveze stanara.

Ovim osnovnim obavezama davaoca lizinga i najmoprimca suprotstavljaju se prava potraživanja druge ugovorne strane. Posljedice neizvršenja ili nepravilnog izvršavanja najmodavca ili najmoprimca relevantnih uslova ugovora su takođe važne.

U odnosu na sadržaj uobičajenih (općih pravila) ugovora o zakupu, sadržaj ugovora o zakupu nestambenih prostorija nije pretrpio veće promjene. Stanodavac i stanar prema ugovoru o zakupu nestambenih prostorija imaju opšta prava, obaveze i odgovornosti strana u ugovoru o zakupu, iako građanski zakon utvrđuje neke načine ispunjavanja ovih obaveza. jedan

Uzimajući u obzir sadržaj ugovora o zakupu nestambenih prostorija, potrebno je pozvati se na prava, obaveze i odgovornosti zakupodavca i zakupca.

Davalac lizinga je, u skladu sa zaključenim ugovorom o zakupu nestambenih prostorija, dužan:

1) obezbediti stanaru nestambene prostore po ugovoru o prenosu u stanju koje je u skladu sa uslovima ugovora o zakupu i svrhom nestambenih prostorija (klauzula 1. člana 611 Građanskog zakonika Ruske Federacije ).

Posebnosti ove obaveze u odnosu na ugovor o zakupu nestambenih prostorija je da činjenica prijenosa predmeta mora biti potvrđena aktom o prihvatanju i prenosu (ili drugim dokumentom o prenosu) koji potpisuju stranke, a koji mora sadržavati reference, materijalne i tehničke informacije o nestambenim prostorijama koje se iznajmljuju.

Utaja jedne strane od potpisivanja dokumenta o prenosu nestambenih prostorija pod uslovima predviđenim ugovorom smatra se odbijanjem najmodavca da ispuni obavezu prenosa nestambenih prostorija, a stanar od prihvatanja ove prostorije.

Stanje nestambenog prostora koji se daje u zakup mora biti određeno ugovorom o zakupu. Ako se to ne učini, stanje nestambenih prostorija određuje se njegovom namjenom, koja se, pak, može utvrditi ugovorom ili slijediti iz svrha u koje se ovaj nestambeni prostor obično koristi. Ali u svakom slučaju, nestambene prostorije moraju se prenijeti bez nedostataka, na ovaj ili onaj način, sprečavajući njihovu upotrebu za namjeravanu svrhu.

Nestambene prostorije moraju se dati u zakup u određenom roku, koji mora biti naveden u ugovoru o zakupu. Ako ugovorom nije utvrđen rok za prenos, nestambeni prostor će se prenijeti u razumnom roku. U slučaju kršenja pravila o roku za pružanje nestambenog prostora za iznajmljivanje, stanar ima pravo potraživati \u200b\u200bovaj nestambeni prostor u skladu sa čl. 398. Građanskog zakonika Ruske Federacije i zahtijevaju ili nadoknadu gubitaka, ili raskid ugovora i nadoknadu gubitaka prouzrokovanih njegovim neispunjavanjem (klauzula 3. člana 611. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Domaćin je odgovoran za bilo kakve nedostatke u unajmljenim nestambenim prostorijama, bez obzira sprečavaju li upotrebu nestambenih prostorija u cijelosti ili samo djelomično. U principu, odgovornost može nastati za najmanji nedostatak. Odgovornost ne dolazi samo za one nedostatke koji:

• a) dogovorio se najmodavac već prilikom zaključenja ugovora o zakupu, naravno, u obliku u koji bi ugovor trebao biti odjeven;
• b) unaprijed poznat stanaru (koji je, na primjer, prethodno unajmio nestambene prostore ili o nedostacima znao iz medija);
• c) stanar ga je trebao otkriti tokom pregleda nestambenih prostorija (očigledni nedostaci).

Domaćin je odgovoran samo za one nedostatke koji su postojali u unajmljenim nestambenim prostorijama prije zaključenja ugovora o zakupu, a nisu nastali kasnije.

Prema klauzuli 1 člana 612 Građanskog zakonika Ruske Federacije, najmodavac je odgovoran za nedostatke iznajmljenih nestambenih prostorija, čak i ako u vrijeme zaključenja zakupa nije znao za te nedostatke. Inače, spominjanje da je zakupodavac odgovoran za nedostatke, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, nepotrebno je s obzirom na postojanje općeg pravila sadržanog u paragrafu 3 čl. 401 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Širenje početka rizika na odgovornost za nedostatke iznajmljenih nestambenih prostorija može se objasniti činjenicom da je najmodavac u pravilu vlasnik pripadajućeg nestambenog prostora i snosi rizik od slučajna smrt ili šteta (član 211 Građanskog zakonika Ruske Federacije), uključujući rizik od određenih nedostataka.

Prema klauzuli 1 člana 612 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako se utvrde nedostaci u nestambenim prostorijama za koje je zakupodavac odgovoran, zakupac ima pravo po svom izboru:

• a) zahtijevati od zakupodavca ili neopravdano uklanjanje nedostataka nestambenih prostorija, ili srazmjerno smanjenje najamnine, ili naknadu njegovih troškova za uklanjanje nedostataka nestambenih prostorija;
• b) direktno zadrži iznos troškova nastalih radi uklanjanja ovih nedostataka iz zakupnine, prethodno obavijestivši zakupodavca o tome. U ovom je slučaju potrebna obavijest kako bi najmodavac saznao o razlozima zbog kojih mu najamnina nije u potpunosti plaćena;
• c) potražnja prijevremeni raskid sporazuma, izbor jedne od mogućnosti koju mu pruža stanar potpuno je besplatan i nije povezan sa dobijanjem saglasnosti najmodavca.

Uslovi relevantnih zahtjeva i obavještenja određuju se prema pravilima čl. 314 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Zakupodavac, obaviješten o zahtjevima stanara ili o svojoj namjeri da o svom trošku otkloni nedostatke nestambenih prostorija, može odmah zamijeniti nestambene prostore koji su ustupljeni stanaru drugim sličnim nestambenim prostorijama koje su u ispravnom stanju stanje (ako je sličan prostor u vlasništvu najmodavca, kao i, ako su dati prostori pogodni za stanara (na lokaciji, snimci) ili besplatno otkloniti nedostatke nestambenih prostorija. Ako je stanar zahtijeva prijevremeni raskid ugovora, ne može mu se ponuditi zamjena iznajmljenih nestambenih prostorija.612 Građanskog zakonika Ruske Federacije mora biti u skladu sa sadržajem ovog zahtjeva.

Ako zadovoljenje potraživanja najmoprimca ili zadržavanje troškova za otklanjanje nedostataka iz zakupnine ne pokriva gubitke prouzrokovane zakupcem, on ima pravo zahtijevati naknadu za nepokriveni dio gubitaka. Takva naknada bit će potrebna u ogromnoj većini slučajeva kada se iznajmljeni nestambeni prostor zamijeni ili otklone njihovi nedostaci, jer stanar barem na kraće vrijeme ne koristi stanar i on može izgubiti dio dobiti od njegove upotrebe. Zahtev za naknadu štete takođe je neizbežan u slučaju prevremenog raskida ugovora. Što se tiče nadoknade troškova uklanjanja nedostataka na račun zakupnine ili srazmjernog smanjenja posljednje, odšteta se može zahtijevati samo kada iznos zakupnine nije dovoljan da pokrije gubitke.

2) upozoriti stanara na sve treće strane za iznajmljene nestambene prostore (služnost, hipoteka, hipoteka) itd. (Tačka 2, član 613 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prijenos nestambenih prostorija za iznajmljivanje nije osnova za ukidanje ili promjenu prava trećih strana na ovaj nestambeni prostor (klauzula 1. člana 613. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Takva prava ostaju i nakon što mogu biti prilično širokog opsega, na primjer, pravo ekonomskog upravljanja ili pravo operativnog upravljanja. Naravno, u nekim slučajevima stanar, ako bi znao za prava trećih strana, nikada ne bi sklopio ugovor o zakupu. Stoga je zakupodavac dužan poštivati \u200b\u200bobavezu da stanara obavijesti o pravima trećih lica kako bi se osigurala nesmetana upotreba iznajmljenih nestambenih prostorija.

Zakonodavstvo ne sadrži spisak prava trećih lica o čijem postojanju najmodavac mora upozoriti stanara. Samo se kaže da su to prava na nestambene prostore i da pripadaju trećim stranama, a između ostalog uključuju prava služnosti i hipoteke (zaloge). Primjeri prava trećih strana danih zakonom odnose se na imovinska prava. Domaćin je dužan obavijestiti stanara o postojanju svih ostalih imovinskih prava na iznajmljenim nestambenim prostorijama. Ova obaveza proizlazi iz suštine stvarnog prava koje je uvijek usmjereno na nestambene prostore. jedan

Što se tiče prava obaveze, tada o njima, ako su usmjerena u unajmljeni nestambeni prostor, mora se obavijestiti stanar. Ta prava mogu uključivati \u200b\u200bprava zakupca po drugom zakupu. Napokon, kupac će na kraju postati novi vlasnik nestambenih prostorija - iznajmljivač (član 617 Građanskog zakonika Ruske Federacije), čija je ličnost od velike važnosti za stanara. Što se tiče nekoliko ugovora o zakupu, oni mogu koegzistirati jedni s drugima, ali samo ako među njima ne postoje dva ili više koji stanarima pružaju pravo da posjeduju nestambene prostore. Međutim, može biti nekoliko ugovora o zakupu koji stanarima daju samo na korištenje nestambene prostorije (na primjer, stanari koriste skladište u različito vrijeme). Ako se sudaraju dva ili više ugovora o zakupu, od kojih svaki daje stanaru pravo da posjeduje iznajmljene nestambene prostore, tada se prednost daje samo jednom od stanara prema pravilima čl. 398 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Ako zakupodavac ne ispuni obavezu obavještavanja stanara o pravima trećih strana na iznajmljenim nestambenim prostorijama, stanar ima pravo zahtijevati smanjenje zakupnine ili raskid ugovora i naknadu gubitaka. Smanjenje najamnine trebalo bi da bude proporcionalno onoj meri u kojoj postojanje prava trećih lica krši pravo stanara na korišćenje. Naknada gubitaka nakon raskida ugovora o zakupu ne ovisi o vrsti i obimu prava treće strane na nestambene prostore.

3) izvršiti o svom trošku velike popravke nestambenog prostora u zakupu, osim ako zakonom, drugim pravnim aktima ili ugovorom o zakupu nije drugačije predviđeno (tačka 1. člana 616. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Pod glavnom remontom podrazumijeva se takva obnova glavnih dijelova (strukturnih elemenata) unajmljene nestambene prostorije, bez kojih se potonji ne mogu koristiti za namjeravanu namjenu.

Rok za remont mora biti utvrđen ugovorom. Ako ovaj rok nije određen ili postoji hitna potreba za velikim popravcima, to se mora obaviti u razumnom roku.

Popravci se moraju izvoditi na teret zakupodavca i njegovim snagama ili snagama osoba koje su u njega uključene. Odnos strana u trenutku remonta mora se urediti ugovorom o zakupu ili dodatnim sporazumom uz njega. Potonji, posebno, može utvrditi obavezu stanara da suspenduje ili ograniči upotrebu iznajmljenih nestambenih prostorija tokom većih popravaka ili njegovo pravo da od zakupodavca zahtijeva da tokom popravke osigura sličan nestambeni prostor.

Situacija je složenija kada se o najmu šuti o tome kako treba graditi odnose strana tijekom velike revizije. Ova situacija nije direktno regulisana Građanskim zakonikom Ruske Federacije. U međuvremenu, remont iznajmljene nestambene prostorije može značajno narušiti prava stanara. Stoga, ako je nestambena prostorija prenesena u stanju u kojem zahtijeva veće popravke, to znači da je prenesena s nedostacima, za što je zakupodavac odgovoran prema pravilima čl. 612 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Kršenje zakupodavčeve obaveze izvođenja većih popravki daje zakupcu pravo po njegovom izboru:

• a) izvršiti veće popravke kako je predviđeno ugovorom ili izazvane hitnom potrebom, a od zakupodavca naplatiti troškove popravki ili ih poravnati sa zakupninom;
• b) zahtijevati odgovarajuće smanjenje kirije;
• c) tražiti prevremeni raskid ugovora i nadoknadu gubitaka, ugovorom o zakupu, bilo koje od ovih prava može biti izuzeto ili ograničeno.
• 4) nadoknaditi najmoprimcu troškove nerazdvojnih poboljšanja izvršenih uz saglasnost zakupodavca i na teret zakupca, ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (tačka 2. člana 624. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Nerazdvojno znači takva poboljšanja koja se ne mogu odvojiti od unajmljenih nestambenih prostorija, a da im se ne nanese šteta. Budući da Građanski zakonik Ruske Federacije ne izražava nikakve rezerve u pogledu visine takve štete, treba uzeti u obzir da će poboljšanja biti nerazdvojna, koja se ne mogu odvojiti bez nanošenja štete nestambenim prostorijama u bilo kojem iznosu.

Zakupac ima pravo na takav povrat samo ako su istovremeno ispunjena dva uslova:

• a) pristanak najmodavca da izvrši nerazdvojna poboljšanja. Saglasnost se može dati kako u samom zakupu, tako i odvojeno nakon njegovog zaključenja u obliku predviđenom za sam zakup. Ako priroda i opseg poboljšanja nisu navedeni u takvom sporazumu, treba uzeti u obzir da su dopuštena bilo koja poboljšanja koja ne mijenjaju svrhu iznajmljenih nestambenih prostorija;
• b) korišćenjem sopstvenih sredstava za prikazivanje za postizanje poboljšanja. Zakupac ne može koristiti sredstva zakupodavca za poboljšanja, što proizlazi iz stava 4. čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema pravilu predviđenom u njemu, sva poboljšanja iznajmljenih nestambenih prostorija napravljena od odbitka amortizacije iz ovog nestambenog prostora vlasništvo su zakupodavca. Stoga, da bi ispunio uslove za bilo kakva poboljšanja, stanodavac mora posebno prenijeti ove tantijeme stanaru. Međutim, takvi odbitci uvijek postoje u bezličnom obliku. Shodno tome, svaki prenos sredstava za poboljšanje unajmljenih nestambenih prostorija može dati zakupodavcu pravo na takva poboljšanja.

Što se tiče korištenja sredstava treće strane, to se može smatrati legalnim, pod uvjetom da se ta sredstva daju u vlasništvu najmoprimca.

Zasebna poboljšanja koja je izvršio zakupac njegova su imovina, ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno. Odvojiva poboljšanja su ona poboljšanja nestambenih prostorija koja se mogu odvojiti bez oštećenja (pogoršanje njegovog stanja). Na kraju najma, takva poboljšanja stanar može razdvojiti i prepustiti njima.

Troškovi nerazdvojnih poboljšanja iznajmljenih nestambenih prostorija koje je zakupac izvršio bez pristanka najmodavca ne podležu nadoknadi, osim ako zakonom nije drugačije određeno.

Obaveze najmodavca da pruži nestambene prostore u ispravnom stanju prema ugovoru o prenosu i upozori stanara na prava trećih lica imperativ. Odgovornosti za proizvodnju glavnih popravki i nadoknadu stanaru troškova nerazdvojnih poboljšanja su dispozitivne.

Okrenimo se sada odgovornostima stanara. U skladu sa uslovima zaključenog sporazuma, zakupac je dužan:

1) koristiti iznajmljeni nestambeni prostor u skladu sa uslovima ugovora o zakupu, a ako takvi uslovi nisu navedeni u ugovoru, onda u skladu sa namenom nestambenih prostorija (tačka 1. člana 615. Građanski zakonik Ruske Federacije).

Stanar mora sam koristiti nestambene prostore. Ako dozvoli upotrebu trećih lica bez pristanka najmodavca, krši njegovu drugu obavezu predviđenu u stavu 2. čl. 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Svrha nestambenih prostorija mora biti utvrđena ugovorom, inače se nestambeni prostori moraju koristiti za svoju uobičajenu namjenu koja proizlazi iz njegove suštine.

Ako stanar koristi nestambene prostore koji nisu u skladu sa uslovima ugovora o zakupu ili svrhom nestambenih prostorija, najmodavac ima pravo zahtijevati prijevremeni raskid ugovora i naknadu gubitaka (tačka 3. člana 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Odgovornost za kršenje uslova korišćenja ili određivanja nestambenih prostorija nastupa u obliku štete, i to samo ako je stanar kriv, jer ako su uslovi korišćenja povređeni slučajno, odredba 4. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U ovoj situaciji, zakup se ne može raskinuti prijevremeno. nekretnina građanski pravni zakup

2) iznos, postupak, uslovi i uslovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom. Utvrđivanje ovih karakteristika stanarine u zakonu, a još više u podzakonskim aktima i Građanskom zakoniku Ruske Federacije, ne predviđa. Stoga, ako su bilo kojim normativnim aktom utvrđeni veličina, postupak, uslovi i uslovi plaćanja zakupnine, ugovor o zakupu mora nužno sadržavati referencu na njega.

Ugovor o zakupu može sadržavati pravila da je najamnina čvrsta i da uopće ne podliježe reviziji, te da bilo koja strana u sporazumu može jednostrano zahtijevati promjenu najamnine, a ako druga strana odbije promijeniti najamninu, sporazum se podložno prijevremenom raskidu, ako takva pravila nisu predviđena ugovorom, stanarina se može mijenjati samo uz dogovor strana. Odbijanje bilo koje od strana da revidira iznos zakupnine čak i nakon roka utvrđenog tačkom 3. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ne pruža drugoj strani pravo ni da iznudi takvu reviziju na sudu, niti da raskine ugovor o zakupu pre roka, jer takve mere nisu predviđene Građanskim zakonikom iz Ruska Federacija. Stoga je zakonsko utvrđivanje roka za reviziju visine zakupnine od praktičnog značaja samo ako je mogućnost revizije osigurana ugovorom i predviđena sankcijama u slučaju da bilo koja od strana to odbije.

Zakupac ima pravo zahtijevati smanjenje najamnine ako su se, uslijed okolnosti za koje nije odgovoran, uslovi korištenja predviđeni ugovorom o zakupu ili stanje nestambenih prostorija znatno pogoršali (tačka 4. člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Davanje takvog prava zakupcu iz razloga što zakupodavac kao vlasnik nestambenog prostora u zakupu snosi rizik od slučajnog gubitka ili oštećenja, ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno (član 211. Građanski zakonik Ruske Federacije). Pogoršanje zbog slučajnih razloga stanja iznajmljenih nestambenih prostorija, rizik vlasnika. Što se tiče pogoršanja uslova korištenja, koji djeluju kao okolnosti izvan predmeta ugovora o zakupu, onda bi u odnosu na njih trebalo govoriti o riziku slučajne nemogućnosti ispunjenja dogovora o pogoršanju uslova takvog izvođenja. Nametanje ovog rizika najmodavcu također je sasvim logično, ako se sjećate njegove glavne dužnosti - osigurati nestambene prostore na korištenje i osigurati njihovu mirnu upotrebu tijekom cijelog trajanja ugovora.

Smanjenje iznosa zakupnine može se zahtijevati ne uz pogoršanje uslova korištenja ili stanja nestambenih prostorija, već samo uz značajno smanjenje. Takvo pogoršanje treba prepoznati kao značajno kada je zakupac u velikoj mjeri lišen onoga na šta je imao pravo računati prilikom sklapanja ugovora o zakupu (klauzula 2 člana 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Zakonom se može uspostaviti pravilo različito od pravila predviđenog u stavu 4. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Građanski zakonik Ruske Federacije ne spominje mogućnost uspostavljanja drugačijeg pravila sporazumom. Međutim, s obzirom na činjenicu da je u skladu sa stavom 1. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, postupak, uslovi i uslovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu, koji može utvrditi da se visina zakupnine ne revidira čak i uz značajno pogoršanje uslova upotrebe ili stanje nestambenih prostorija.

U slučaju kršenja ovog uslova od strane stanara, najmodavac ima pravo da se obrati sudu sa zahtjevom za stanarinu, kao i da naplati kazne od stanara.

3) po prestanku zakupa, vratiti zakupodavcu nestambene prostorije u stanju u kojem ih je primio, uzimajući u obzir normalno trošenje ili stanje predviđeno ugovorom (1. dio člana 622. Civilnog zakona Zakonik Ruske Federacije).

Stanje vraćenih nestambenih prostorija utvrđuje se ugovorom. Ugovor može zasebno predvidjeti posebne zahtjeve za takav povratak. Ako se to ne učini, nestambeni prostor mora se vratiti u stanju u kojem je primljen, uzimajući u obzir normalno trošenje koje bi unajmljeni nestambeni prostor pretrpio tijekom njegove uobičajene uporabe u svrhu utvrđenu Zakonom ugovor tokom njegovog trajanja.

Ako zakupac nije vratio unajmljeni nestambeni prostor ili ga je vratio na vrijeme, zakupodavac ima pravo zahtijevati da se zakupnina plaća za čitav period kašnjenja. U slučaju da navedena naknada ne pokriva gubitke prouzrokovane najmodavcu, on može zahtijevati njihovu naknadu. Pogodnost ovog pravila je da stanodavac, u slučaju kasnog povratka unajmljenih nestambenih prostorija, u ogromnoj većini slučajeva ne treba dokazivati \u200b\u200biznos nastalih gubitaka, što je ponekad vrlo teško. Dovoljno je samo zahtijevati plaćanje stanarine za vrijeme kašnjenja.

U slučaju da je ugovorom predviđena kazna za neblagovremeni povratak unajmljene nestambene prostorije, gubici se mogu nadoknaditi i preko kazne (kazne), ako ugovorom nije drugačije određeno.

Pod trenutnim popravkom podrazumijeva se uklanjanje nedostataka nestambenih prostorija, koji nisu povezani sa zamjenom glavnih (glavnih) komponenata (dijelova, sklopova, konstrukcija). Tekući popravci, za razliku od velikih popravki, u pravilu ne povećavaju troškove iznajmljenih nestambenih prostorija i ne uklanjaju njegovo trošenje. Istovremeno, neizvođenje tekućih popravaka (kao i većih) onemogućava ili značajno komplikuje upotrebu nestambenih prostorija za njihovu namjenu.

Održavanje nestambenih prostorija u dobrom stanju treba razlikovati od rutinskih popravaka, odnosno takvog održavanja koje omogućava upotrebu nestambenih prostorija u bilo kojem trenutku. U ovom slučaju govorimo o fizičkom zdravlju unajmljenih nestambenih prostorija, koje se može održavati bez prestanka njegove namjene. Održavanje nestambenih prostorija u dobrom stanju je iz unutrašnjih, inherentnih (tehničkih) razloga. Dakle, unajmljeni nestambeni prostori moraju se redovno čistiti.

Uz redovne popravke i održavanje nestambenih prostorija u dobrom stanju, stanar je dužan snositi troškove održavanja iznajmljenih nestambenih prostorija. jedan

5) bez pismene saglasnosti zakupodavca, da ne daju u zakup zakupljene nestambene prostore, da svoja prava i obaveze po ugovoru o zakupu ne prenose na drugo lice (ponovo dajemo u zakup), da ne prenosimo nestambene prostore za neopravdano korišćenje, a takođe ne zalaganje zakupljenih prava i ne polaganje kao ulog u odobreni kapital poslovnog partnerstva i preduzeća ili udio u proizvodnoj zadruzi, ako Građanskim zakonikom Ruske Federacije nije drugačije određeno, drugi zakoni ili drugi pravni akti (klauzula 2 člana 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Sve gore navedene radnje u osnovi imaju za cilj prenošenje na drugu osobu ne samo prava, već i obaveza stanara. Za prijenos obaveza (ili nekog njihovog dijela) potreban je obavezan pristanak povjerioca (klauzula 1. člana 391. Građanskog zakonika Ruske Federacije), u čijoj ulozi djeluje davalac lizinga. Uz to, stanodavac daleko nije ravnodušan na koga se mogu prenijeti nestambene prostorije ili prava na njih.

Može se izraziti pristanak stanodavca različiti putevi - direktno u ugovoru o zakupu, u dodatnom ugovoru uz njega, pa čak i u obliku jednostrane radnje (na primjer, pismena dozvola).

U slučajevima navedenim u tački 2. čl. 611 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakupcu je zabranjeno u potpunosti ili delimično prenositi svoja prava na drugu osobu. Potpuni prenos prava odvija se nakon ponovnog zakupa. U sličnoj situaciji novi stanar stupa u odnos sa stanodavcem, dok se stari potpuno povlači iz njih i zbog toga prestaje snositi bilo kakvu odgovornost prema stanodavcu.

Djelimični prijenos prava zakupca odvija se u svim ostalim slučajevima, a opseg prenesenih prava je različit. Najmanji iznos prava pripada založnom vjerovniku, koji u stvari stječe samo mogućnost raspolaganja pravima zakupa u slučaju neispunjavanja zajamčene obveze. Najveći obim prava dobijaju privredna društva (ortačka društva i proizvodne zadruge, na koja se prava zakupa prenose u obliku doprinosa (udjeli u udjelima)), jer sve obaveze proizašle iz ugovora o zakupu ostaju na investitorima stanarima. Podzakup (kao i besplatno korištenje) zauzima posredni položaj, budući da se prava najmoprimca prenose na podzakup, ali u određenom dijelu, dok podzakup odgovara i najmoprimcu. Međutim, u svakom slučaju, osim ponovnog najma, najmoprimac ostaje odgovoran prema ugovoru zakupodavcu.

Podzakup je najčešći slučaj prijenosa prava zakupa na treću stranu, pa ga treba razmotriti odvojeno.

U slučaju da iznajmljeni nestambeni prostor u nekom dijelu više nije potreban stanaru, ovaj ga može, uz pristanak najmodavca, dati u podnajam. U slučaju podzakupa, zakupac postaje zakupodavac u odnosu na podzakupca, zadržavajući za sebe određeni iznos prava zakupa.

Ugovor o zakupu ne može se zaključiti na period duži od roka trajanja ugovora o zakupu. U suprotnom, on će u relevantnom dijelu biti nevažeći na osnovu čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Podnajam prati sudbinu najma. Ako je ugovor o zakupu nevažeći iz osnova predviđenih Građanskim zakonikom Ruske Federacije, ugovori o podzakupu zaključeni u skladu s njim (klauzula 2. člana 618. Građanskog zakonika Ruske Federacije) takođe su ništavi. Prijevremeni raskid ugovora o zakupu podrazumijeva raskid ugovora o podzakupu zaključenog u skladu s njim (tačka 1. člana 618. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ako je najmodavac pristao na zaključenje ugovora o podzakupu od strane najmoprimca, on se time obvezao. Prijevremeni raskid ugovora o podzakupu zbog raskida ugovora o zakupu može ozbiljno prekršiti prava podzakupnika bez njegove krivnje. Stoga je zakonodavac pod-zakupcu odobrio pravo da zaključi ugovor o zakupu, ali samo za nestambene prostore koji su bili u njegovoj upotrebi i za neistročeni period podzakupa. Što se tiče uvjeta pod kojima treba sklopiti novi ugovor, sasvim je logično pozivati \u200b\u200bse na uvjete ugovora o zakupu, a ne podzakupu. jedan

Postupak zaključivanja ugovora o zakupu podzakupom pod uslovima navedenim u tački 1. čl. 618 Građanskog zakonika Ruske Federacije, regulisanog čl. Art. 445 i 446 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Međutim, ugovorom o zakupu mogu se uspostaviti druga pravila osim onih navedenih u klauzuli 1 člana. 618 Građanskog zakonika Ruske Federacije. IN.

6) povratak iznajmljenog nestambenog prostora po isteku roka zakupa ili po raskidu ugovora o zakupu iz drugih osnova

Na osnovu čl. 622 Građanskog zakonika Ruske Federacije u slučaju raskida ugovornih odnosa povezanih sa zakupom nestambenih prostorija, bez obzira na razloge takvog raskida, zakupac je dužan vratiti mu nestambene prostore u zakup od strane potonji u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir normalno trošenje ili u tom stanju, što je predviđeno ugovorom. Prema ugovoru o zakupu nestambenih prostorija, povratak unajmljenih prostorija mora biti formaliziran dokumentom o prijenosu (povratku). Ako ovu obavezu stanar ne ispuni, najmodavcu mora platiti cijelo vrijeme kašnjenja u povratku nestambenih prostorija, najamninu i, pored toga, nadoknaditi gubitke u dijelu koji nije pokriven iznosom plaćanja stanarine.

U arbitražnoj i sudskoj praksi pojavio se problem vezan za kvalifikaciju takvih zahtjeva vlasnika stanova, koji se u tužbenim zahtjevima obično nazivaju zahtjevima za deložaciju bivšeg stanara ili za oslobađanje drugog stana koji je on zauzeo. bez pravne osnove. Često su bili slučajevi kada su takvi zahtjevi sudovi kvalificirali kao negativne zahtjeve ili kao zahtjeve za obnavljanje situacije koja je postojala prije kršenja subjektivnih prava; Ali najčešće su se zahtjevi zakupodavaca da deložara deložiraju ili napuste prostore koje je zauzimao u praksi arbitražnog suda smatrali opravdanim zahtjevima (za povrat imovine iz tuđeg ilegalnog posjeda).

Na primeru jednog od slučajeva, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije prepoznao je ovu praksu kao pogrešnu i pružio odgovarajuće objašnjenje.

To je tipična situacija kada je vlasnik nestambenih prostorija podnio zahtjev arbitražnom sudu za deložaciju organizacije zbog isteka ugovora o zakupu. Arbitražni sud, obavezujući tuženog da napusti nestambene prostore i preda ih tužitelju na upotrebu, pogrešno je motivisao svoju odluku pozivajući se na čl. 301 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U vezi s ovim slučajem, Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije ukazao je da „... čl. 301 Građanskog zakonika Ruske Federacije (zahtjev za opravdanje) primjenjuje se u slučaju kada osoba koja sebe smatra vlasnikom sporne imovine zahtijeva ovu imovinu iz tuđeg nezakonitog posjeda, tj. iz posjeda osobe koja posjeduje imovinu bez odgovarajuće pravne osnove. U ovom slučaju, okrivljeni je zauzimao prostorije na osnovu ugovora o zakupu (prije njegovog raskida), stoga bi se njegova obaveza vraćanja imovine u izuzetom obliku zakupodavcu trebala utvrditi u skladu sa uslovima predviđenim zakonima o zakup. "

Iz ovog pojašnjenja Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije proizlazi da se zahtjev najmodavca da deložara deložira iz zauzetih prostorija ne odnosi na metode zaštite imovinskih prava. Pitanje kako kvalificirati takve zahtjeve ostaje otvoreno. Čini se da se na njega može odgovoriti na sljedeći način: obaveza stanara da vrati nestambene prostore po raskidu ugovora o zakupu uključena je u koncept "sadržaja pravnog odnosa" koji proizlazi iz ovog sporazuma.

Pri tumačenju odredbi ugovora, sud će uzeti u obzir doslovno značenje riječi i izraza koji se u njemu nalaze. Doslovno značenje uslova ugovora u slučaju njegove dvosmislenosti utvrđuje se upoređivanjem s drugim uslovima i značenjem ugovora u cjelini, a ako je nemoguće utvrditi sadržaj ugovora, stvarna zajednička volja stranke utvrđuje se uzimajući u obzir svrhu ugovora. U ovom slučaju uzimaju se u obzir sve relevantne okolnosti, uključujući pregovore koji prethode ugovoru, prepisku, praksu uspostavljenu u međusobnim odnosima stranaka, običaje poslovnog prometa, naknadno ponašanje strana (član 431. građanskog Zakonik Ruske Federacije).

Pored obaveza strana, ugovor o zakupu mora predvidjeti odgovornost strana za neizvršenje ili nepropisno izvršavanje njihovih obaveza. Preporučljivo je, na primjer, uspostaviti sankcije za kasni prijenos stanarine i druge prekršaje.

Regulatorna šema za nepokretnu imovinu odnosi zakupa ima svoje karakteristične karakteristike "različite, na primjer, od regulacije ugovora o kupoprodaji.

Dakle, Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži posebna pravila koja regulišu kupovinu i prodaju nekretnina (§ 7, poglavlje 30 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Pravila o zakupu nekretnina predviđena su samo u opštim odredbama o zakupu (§ 1 poglavlja 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Na primjer: ugovor o zakupu nekretnina podliježe državnoj registraciji, osim ako zakonom nije drugačije određeno (klauzula 2. člana 609. Građanskog zakonika Ruske Federacije); u slučaju smrti građanina koji daje u zakup nekretnine, njegova prava i obaveze po ugovoru o zakupu prenose se na naslednika, ako zakonom ili sporazumom nije drugačije određeno (klauzula 2. člana 617. Građanskog zakonika Ruske Federacije) i ostale odredbe. Građanski zakonik Ruske Federacije ne sadrži zasebnu skupinu pravnih normi o zakupu bilo koje nekretnine, smještene u nezavisni paragraf poglavlja o zakupu u cjelini.

Sadržano u pogl. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije, stavovi su poredani prema šemi koju zakonodavac više puta koristi; prvi paragraf sadrži opće odredbe o iznajmljivanju, a u paragrafima 2-5 - posebna pravila (o iznajmljivanju, iznajmljivanju vozilo, zakup zgrada i građevina, zakup preduzeća i finansijski zakup (leasing). U skladu sa čl. 625 Građanskog zakonika Ruske Federacije, opšta pravila primjenjivat će se samo u odsustvu posebnih propisa Shirokov Y. Stanar, van! O nekim značajkama raskida ugovora o zakupu nestambenih prostorija [Tekst] // Poslovni pravnik. - 2004. - br. 9. - str. 24; Grad G. Nekretnine za iznajmljivanje [Tekst] // Poslovni pravnik. - 2008. - br. 3. - str. 13 ..

Shodno tome, zakonodavac procjenjuje zakup kao jednu pojavu, bez obzira na predmetni sastav stranaka, predmete zakupa, kao i druge okolnosti koje mogu utjecati samo na određenu posebnost zakonskog.

Među pet vrsta ugovora o zakupu, zakonodavac izdvaja zakup zgrada i građevina, kao i zakup preduzeća, ne na osnovu kriterijuma kvalifikacije, već u zavisnosti od vrste imovine koja se daje u zakup.

Dakle, Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži posebna pravila za zakup ovih vrsta nekretnina, čija specifičnost zahtijeva posebnu zakonsku regulativu. Istodobno, postoje objekti nekretnina koji nemaju ništa manje specifičnosti i koji također zahtijevaju zasebnu zakonsku regulativu (nestambeni prostori, izgradnja u toku itd.).

Građanski zakonik Ruske Federacije ne sadrži pravila o zakupu nestambenih prostorija. S tim u vezi, postavlja se pitanje koja pravila (općenito (§ 1, poglavlje 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije) ili posebna (§ 4, poglavlje 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije) o zakupu zgrada i građevina treba primijeniti na zakup nestambenih prostorija,

V.B. Vitryansky vjeruje da „s obzirom na zakup nestambenih prostora, u Kodeksu ne postoje posebna pravila, stoga se na ove pravne odnose primjenjuju opća pravila o ugovoru o zakupu u u cijelosti»Komentar drugog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije za poduzetnike [Tekst] / ur. Braginsky M.I. M.: MCFER, 1997. - S . 74..

Prema V.S. Ema, koja je predmet ugovora o zakupu zgrade ili građevine "može biti samo zgrada ili građevina u cjelini. Ako se dio zgrade ili građevine daje u zakup, odnos zakupodavca i najmoprimca mora biti uređen opšta pravila o ugovoru o zakupu "Građansko pravo. Svezak 2. Polutom 1. [Tekst] / ur. Sukhanova E.A. M.: BEK, 1999. - S. 396 ..

Apsolutno suprotno gledište Israfilova: „Građanski zakonik Ruska Federacija sada sadrži i opća pravila o zakupu i posebna pravila za regulisanje određenih vrsta zakupa, uključujući zakup zgrada i građevina, koji takođe pokrivaju zakup nestambenih prostorija ”Israfilov I. Zakup nestambenih prostora [Tekst] // Ekonomija i pravo. - 1997. - br. 10. - str. 113 ..

Ovaj pristup je sasvim razumljiv i povezan je s činjenicom da se nestambeni prostori smatraju dijelovima zgrade, a nestambeni prostori ne priznaju se kao zasebni objekti nekretnina.

U jednom od komentara Građanskog zakonika Ruske Federacije predlaže se sljedeći izlaz iz ove situacije: „na odnose s nestambenim prostorijama, norme § 4„ Najam zgrada i građevina “poglavlja 34„ Najam "primjenjuju se samo ako se stranke slože oko toga." Ali "ako stranke u ugovoru o zakupu nestambenih prostorija nisu predvidile primjenu pravila § 4, onda se primjenjuju pravila § 1 ..." Komentar Građanskog zakonika Ruske Federacije, drugi dio (članak po članak) [Tekst] / pod. izd. Sadikova O.N. - M.: KONTRAKT, INFRA-M, 1998. - P. 185 .. Odnosno, govorimo o uređivanju odnosa opštim odredbama o zakupnini.

Komarova T.Yu. donosi sljedeći zaključak: "ako, slijedeći logiku Građanskog zakonika Ruske Federacije, koristi koncept nestambenih prostorija u širem smislu, tada je prilikom najma nestambenih prostorija potrebno voditi se, prije svega , prema normama § 4 (Najam zgrada i građevina), poglavlje 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije "Komarova T.Yu. Nestambene prostorije kao najamni objekt [Tekst] // Legislation. - 1998. - br. 12. -S. 42 ..

Kao što vidite, ne postoji konsenzus o primjeni određenih pravila iznajmljivanja na nestambene prostore. Nedostatak pravni režim ovo drugo stvara pravne probleme u njihovom prometu.

Treba li smatrati da su nestambene prostorije neraskidivo povezane sa zgradama, objektima koristeći pravila za iznajmljivanje zgrada i građevina? Odgovor će dati struktura poglavlja 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije: zakup nekretnina koje nisu posebno dodijeljene u ovom poglavlju (uključujući nestambene prostore u izgradnji u toku itd.) Uređuju se općim odredbama na zakup. Posebna pravila odjeljka 4. poglavlja 34. Građanskog zakonika Ruske Federacije obuhvaćaju pravne odnose o zakupu koji proizlaze iz ugovora o zakupu za objekte koji su jedinstveno povezani sa zgradama i objektima.

U praksi, do sredine 2000. godine, javljale su se poteškoće s državnom registracijom ugovora o zakupu nestambenih prostorija sklopljenog na period kraći od godinu dana. Primjena općih pravila o zakupu rezultirala je činjenicom da su, bez obzira na rok, ugovori o zakupu nestambenih prostorija bili predmet registracije. Informativnim pismom Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 1. juna 2000. br. 53 riješen je problem koji je znatno zakomplikovao proceduru korištenja nestambenih prostorija i stranke u ugovoru opteretio birokratskim zahtjevima. Sada je posebno pravilo klauzule 2 čl. 651 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Treba imati na umu da je vrhovni sudski organ proširio samo jednu posebnu odredbu § 4 poglavlja 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije na najam nestambenih prostorija. To znači da biste se u svim ostalim pitanjima i dalje trebali pozivati \u200b\u200bna opće uvjete najma.

Bez obzira kako se referenciramo opšta pravila zakup, ali suočeni smo s činjenicom da su nestambeni prostori, osim zgrada, dio njih i s njima su neraskidivo povezani,

Stoga ostaje otvoreno pitanje koja pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije (općenito o zakupu ili posebna, o zakupu zgrada i građevina) trebaju biti primijenjena na ugovor o zakupu nestambenih prostorija. Pri zaključivanju takvog sporazuma morate biti oprezni, uzimajući u obzir oba pravila.

Dakle, prema pravilima paragrafa 1 i 4 poglavlja 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sljedeća pitanja rješavaju se na različite načine: određivanje cijene ugovora; oblici zaključenja ugovora o zakupu nestambenih prostorija; registracija dokumenta o prijenosu nestambenih prostorija sa najmodavca na stanara; o pravima stanara na zemljišnoj parceli prilikom najma nestambenih prostorija,

1. Određivanje zakupnine prema ugovoru o zakupu zgrada i građevina je osnovni uslov ovog sporazuma (tačka 1. člana 654. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U nedostatku dogovorenog uslova o visini zakupnine, takav ugovor se smatra nesklopljenim. U ovom slučaju, određivanje cijene prema pravilima klauzule 3 čl. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne odnosi se.

Međutim, prilikom iznajmljivanja drugih nekretnina, na koje se ovo posebno pravilo ne odnosi, iznos zakupnine može se odrediti prema pravilima iz stava 3. čl. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U slučajevima kada cijena nije predviđena kompenziranim ugovorom i ne može se odrediti na osnovu uvjeta ugovora, izvršenje ugovora mora se platiti po cijeni koja se u sličnim okolnostima obično naplaćuje za sličnu robu , radovi ili usluge.

2. prepoznajući primenu opštih odredbi ugovora o zakupu na zakup nestambenih prostorija na period duži od godinu dana, i ako je bar jedna od strana u sporazumu pravno lice, bez obzira na rok, mora se zaključiti u pisanom obliku (klauzula 1. člana 609. Građanskog zakonika Ruske Federacije) ...

Odnosno, „str. I Art. 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije pruža mogućnost građanima (pojedincima) da zaključuju međusobne ugovore o zakupu i pismeno i usmeno, ali je potonji dozvoljen samo na period zakupa koji nije duži od godinu dana. ”Komentar na Građanski zakonik Ruske Federacije, drugi dio. Izdavačka kuća 3. [Tekst] / pod. izd. Sadikova O.N. - M.: INFRA-M, 1998. - str. 179 ..

Iz značenja ove odredbe proizilazi da se, bez obzira na rok, ugovor o zakupu nestambenih prostorija može zaključiti i pismenim putem, i to ne samo sastavljanjem i potpisivanjem jednog dokumenta od strana, već i razmjenom dokumenata pošta, telegraf, teletip, telefonska, elektronska i druga veza koja vam omogućava da pouzdano utvrdite da dokument potiče od ugovorne strane (član 434. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ali ugovor sklopljen na ovaj način na godinu dana ili na period duži od jedne godine podliježe obaveznoj državnoj registraciji na preporuke Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, izražene: u klauzuli 2 Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 01.06.2000. br. 53 "O državnoj registraciji ugovora o zakupu nestambenih prostorija".

U skladu sa čl. 26. Saveznog zakona "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", državna registracija zakupa nekretnina provodi se putem državne registracije zakupa ove nekretnine. Prema Uputstvu o postupku državne registracije ugovora o zakupu, bespovratnom korišćenju, koncesiji šumskog zemljišta (šumskih) parcela i pravima na šumskim resursima (šumskim) parcelama, odobrenom Naredbom Ministarstva pravde Ruske Federacije od 23. januara , 2002 br. 18, među dokumentima podnesenim za državnu registraciju ugovora o zakupu, u skladu sa klauzulom 1 člana 17, klauzulom 5 člana 18 Saveznog zakona "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", naznačen je original ugovora, napravljen jednostavnim pisanjem, najmanje u dva primjerka, od kojih se jedan nakon državne registracije vraća nosiocu autorskih prava, drugi se stavlja u slučaju vlasničkih dokumenata ili originalna kopija ugovor sklopljen u javnobeležničkom obliku i njegovu kopiju za prilog uz dokumente o vlasništvu.

Stoga se mora priznati da se u praksi ugovori o zakupu nestambenih prostorija (i na period kraći od godinu dana) uvijek zaključuju sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju stranke.

3. Još jedna stvar, u čijoj zakonskoj odluci dajemo prednost normama zakona o zakupu zgrada i građevina - o pravima na zemljišnoj parceli. Odluka o sudbini zemljišne parcele, prilikom iznajmljivanja nestambenih prostorija, na osnovu općih odredbi o zakupu, odnosno zbog nepostojanja pravila o pravu na korištenje zemljišne čestice prilikom iznajmljivanja nekretnina, ostaje na ugovorne strane. Zakon sadrži posebna pravila o pravima na zemljišnoj parceli prilikom iznajmljivanja zgrade ili objekta koji se na njoj nalaze (članovi 652 i 653 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Problemi korištenja zakupaca zemljišne parcele i kompliciranje korištenja iznajmljenih nestambenih prostorija možda se ne bi pojavili ako bi se takva pitanja riješila. Da se pribegne šemi za rešavanje ovog problema, predloženoj posebnim pravilima čl. 652 i 653 Građanskog zakonika Ruske Federacije i dalje moraju „ako stanar ne može posjedovati i koristiti iznajmljene nestambene prostore, bez prava na upotrebu i (ili) posjedovanje zemljišne parcele na kojoj se zgrada nalazi, gdje se nalazi nestambeni prostor, i, takođe, koji nema pravo korištenja zajedničkih prostorija i opreme same zgrade, primjereno da stanaru obezbijedi ta prava, bez obzira da li se primjenjuju pravila čl. 652 i 653 Građanskog zakonika Ruske Federacije ili ne "Makovskaya A. Trajanje sporazuma zakup nestambenih prostorija i državna registracija sporazuma [Tekst] // Ekonomija i pravo. - br. 11. - 2000. - str. 27 ..

4. Po definiciji, zakupodavac se obvezuje osigurati stanaru imovinu. Pružanje imovine iz čl. 611 Građanskog zakonika Ruske Federacije znači da zakupodavac pruža mogućnost najmoprimcu da koristi imovinu sa svim priborom i povezanim dokumentima u skladu sa njenom svrhom u državi koja je u skladu sa uslovima ugovora.

Prilikom zakupa zgrada i građevina, zakonodavac je predvidio potrebu sastavljanja akta o prenosu (član 655 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Potpuno razuman pristup prijenosu nekretnina, odnosno nestambenih prostorija, prema zakonu, s fiksiranjem svih detalja tijekom prijenosa (stanje prostorija, raspoloživost opreme najmodavca u njemu, koordinacija pitanja predstojećih popravaka (kapitalnih ili tekućih kako je predviđeno ugovorom), itd.) doveli su do činjenice da je bez takvog dokumenta praktično nemoguće učiniti u izvršenju ugovora.

Na osnovu navedenog možemo zaključiti da trenutna struktura Ch. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije nije neosporno. Konkretno, moguće je raspravljati o razlozima zašto zakonodavac nije stvorio jedan paragraf za sve nekretnine ili nije istaknuo paragrafe o drugim važnim najmovima (na primjer, zakup zemljišta).

Nepostojanje zasebne pravne regulacije ugovora o zakupu nestambenih prostorija ili posebna naznaka zakona na koja se pravila trebaju primjenjivati \u200b\u200b(opće odredbe o zakupu ili posebna pravila o zakupu zgrada i objekata) uzrokuje poteškoće u zaključivanje takvog sporazuma. Ovaj problem ostaje diskutabilan u teorijskim radovima ruskih pravnika,

Danas na zakonodavnom nivou sve izgleda sasvim jasno: ugovori o zakupu nestambenih prostorija regulirani su samo opštim odredbama o zakupu, sa izuzetkom klauzule 2 čl. 651 § 4 poglavlja 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije na osnovu Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda od 01.06.2000 br. 53.

Ali s primjenom takvih normi u praksi, sve je prilično komplicirano. Utječe na direktnu vezu sa zgradama, objektima. Kao što pokazuje praksa, strane u ugovoru o zakupu nestambenih prostorija, prilikom njegovog sklapanja, pozivaju se na pravila o zakupu zgrada i građevina.

Pristalice zajedničkog gledišta vjeruju; „Međutim, budući da su dio zgrade, nestambene prostorije ne podliježu posebnim pravilima o zakupu zgrada i drugih građevina. Postojeća praksa poistovjećivanja nestambenih prostorija sa zgradom prepoznata je kao pogrešna, pa je stoga potrebna promjena važećeg zakonodavstva. ”Ersh AB Zgrade i građevine kao predmet ugovora o zakupu [Tekst] // Bilten Vrhovnog arbitražnog suda. - 2000. - Ne. 8.-S.11 ..

Zapravo, samo na osnovu neposrednih uputa zakona, imamo pravo primijeniti pravila o zakupu zgrada i objekata na zakup nestambenih prostorija.

Ali u odsustvu takvog zakonodavstva, trebalo bi napraviti neke promjene u zakonodavstvu o najmu kako bi se riješila pitanja iznajmljivanja nestambenih prostorija.

S tim u vezi, pravila iz stava 4. poglavlja 34. Građanskog zakonika Ruske Federacije treba proširiti na odnose koji proizilaze iz ugovora o zakupu nestambenih prostorija, dopunjenog odgovarajućim članom čl. 650 navedenog stava.

Dodatak 1. Spisak slučajeva određivanja stope zakupa po ugovorima o zakupu nestambenih prostorija koji se nalaze u imovinskoj riznici Moskve, pod preferencijalnim uslovima. Dodatak 2. Stope mesečne zakupnine za smeštaj opreme baznih stanica mobilne radiotelefonske komunikacije na objekti odobreni naredbom moskovske vlade od 29. novembra 2012. godine N 752-RP "O odobravanju popisa objekata državne imovine u Moskvi za prioritetno postavljanje opreme za bazne stanice mobilne radiotelefonske komunikacije" Dodatak 3. Stope zakupnine za dijelovi zgrada ili građevina (parkirališta) namijenjeni smještaju vozila, smješteni u imovinskoj riznici Moskve, smješteni unutar administrativnih granica Moskve

Rezolucija moskovske vlade od 25. decembra 2012. godine N 809-PP
"O glavnim pravcima politike zakupa za pružanje nestambenih prostora koji se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve"

Sa izmjenama i dopunama od:

29. oktobar, 23. decembar 2013., 18. jun, 1. jul, 17. septembar, 11. novembar, 9. decembar, 24. decembar 2014., 24. februar, 15. jul, 26. avgust, 17. decembar, 22., 2015., 28. novembar, 2, 22 Decembar 2016., 28. marta, 19. aprila, 11. jula, 15. decembra 2017., 17. aprila, 18. decembra 2018

U cilju vršenja ovlašćenja konstitutivnog entiteta Ruske Federacije grada Moskve da upravlja državnom imovinom grada Moskve i pruža imovinsku podršku entitetima koji daju u zakup predmete nestambenih fondova imovinske riznice grad Moskva, u skladu sa zahtevima Saveznog zakona od 26. jula 2006. godine N 135-FZ "O zaštiti konkurencije", Vlada Moskve donosi odluku:

1. Da se odobri spisak slučajeva određivanja stope zakupnine prema ugovorima o zakupu nestambenih prostorija koje se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve pod preferencijalnim uslovima (Dodatak 1).

Informacije o promjenama:

Ukazom moskovske vlade od 26. avgusta 2015. godine N 544-PP, ova je uredba dopunjena klauzulom 1 (1)

1 (1). Utvrditi da se postupak utvrđivanja visine zakupnine, naveden u Prilogu 1. ove rezolucije, odnosi na postojeće i novosastavljene ugovore o zakupu nestambenih prostorija koji se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve, sa izuzetkom ugovora o zakupu sklopljeni kao rezultat aukcije, kao i ugovori o zakupu, po kojima se primjenjuju fiksne cijene zakupa koje je odredila vlada Moskve.

2. Odredite minimalnu cijenu najma za 1 kvadratni kvadrat za 2019. godinu. metar nestambenih prostorija smještenih u imovinskoj riznici grada Moskve, smještenih unutar administrativnih granica grada Moskve, u iznosu od 4.500 rubalja godišnje. Stopa zakupa za 1 kv. metar nestambenih prostorija smještenih u imovinskoj riznici grada Moskve ne može biti niži od minimuma, osim ako nije drugačije utvrđeno pravnim aktima vlade Moskve.

Ako ovom Rezolucijom nije drugačije određeno, početna (minimalna) cijena ugovora o zakupu nestambenog objekta stavljenog na dražbu i uključenog u Spisak državne imovine namijenjene za prijenos u posjed i (ili) upotrebu malih i srednjih preduzeća velika preduzeća i organizacije koje čine infrastrukturu za podršku malom i srednjem biznisu, a koje je odobrila Vlada Moskve ili ovlašteno izvršno tijelo grada Moskve u skladu sa Saveznim zakonom od 24. jula 2007. N 209-FZ "O razvoj malog i srednjeg biznisa u Ruskoj Federaciji ", određuje se u visini minimalne stope zakupa definirane prvim pasusom klauzule 2 ove rezolucije.

Početna (minimalna) cijena ugovora o zakupu nestambenog objekta smještenog u podrumu, stavljenog na dražbu i uključenog u Popis državne imovine namijenjene prijenosu u vlasništvo i (ili) korištenju malih i srednjih preduzeća i organizacije koje čine infrastrukturu za podršku malom i srednjem biznisu, koju je odobrila Vlada Moskve ili ovlašteno izvršno tijelo grada Moskve u skladu sa Saveznim zakonom od 24. jula 2007. N 209-FZ "O razvoju malih i srednjih preduzeća u Ruskoj Federaciji ", postavljena je na 1000 rubalja po 1 kvadratnom metru. metar godišnje.

3. Prilikom izračunavanja stope zakupa po ugovorima o zakupu (osim za zakupne ugovore zaključene na osnovu rezultata trgovanja), godišnje od 1. januara tekuće godine, primjenjujemo koeficijent deflatora uzimajući u obzir indeks 1,05:

3.2. Prema važećim ugovorima o zakupu nestambenih prostorija koji se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve, sa kategorijama stanara, svrhe korišćenja nestambene imovine predviđene u Prilogu 1. ove rezolucije, čija je zakupnina utvrđuje se na osnovu zaključka neovisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti godišnje zakupnine, a također i u obliku procijenjene stope zakupa utvrđene korištenjem korekcionog faktora.

Informacije o promjenama:

Ukazom moskovske vlade od 1. jula 2014. godine N 364-PP, ova uredba dopunjena je klauzulom 4 (1)

4 (1). Utvrdite da:

4 (1) .1. Prema važećim i novoizrađenim ugovorima o zakupu nestambenih prostorija sa kategorijama stanara, svrhe korišćenja nestambene imovine predviđene u Prilogu 1. ove rezolucije, izdate u zakup po povlašćenim uslovima, osim za slučajeve najma zaostale plaće za dva uzastopna razdoblja plaćanja ili premalo plaćanje zakupnina koje su podrazumijevale dug koji premašuje iznos zakupnine za dva razdoblja plaćanja (u daljnjem tekstu - kršenje platne discipline), korištenje nestambenih prostorija smještenih u blagajni imovine grada Moskve u svrhu koja nije predviđena ugovorom o zakupu, kao i prilikom prijenosa zakupljene imovine u podzakup bez pristanka najmodavac određuje sljedeće stope najma (u daljem tekstu preferencijalne stope):

Minimalne stope zakupa koje je utvrdila vlada Moskve prilikom odobravanja prognoze socijalno-ekonomskog razvoja grada Moskve za odgovarajuću finansijsku godinu;

Fiksne cijene najma koje je odredila vlada Moskve;

Stope poravnanja određene na osnovu vrednosti tržišne stope zakupa utvrđene prema mišljenju nezavisnog procenitelja, uz upotrebu opadajućeg koeficijenta prilagođavanja utvrđenog pravnim aktom moskovske vlade.

4 (1) .2. Ako stanari krše disciplinu plaćanja prema ugovorima o zakupu nestambenog prostora iznajmljenog po povlaštenim uslovima:

4 (1) .2.1. Ako stanar isplati dug u roku od 45 dana od dana kada Odjel za imovinu grada Moskve pošalje odgovarajuće obavještenje, zadržava se trenutna povlaštena stopa utvrđena ugovorom o zakupu nestambenih prostorija za odgovarajuću godinu.

4 (1) .2.2. Ako zakupac ne isplati dug u roku od 45 dana od dana kada Odjel za imovinu grada Moskve pošalje odgovarajuće obavještenje, primjenjuje se trenutna preferencijalna stopa utvrđena ugovorom o zakupu nestambenih prostorija za odgovarajuću godinu sa faktorom prilagođavanja 1.25.

4 (1) .2.3. Ako će, prilikom primjene koeficijenta prilagođavanja 1,25 (klauzula 4 (1) .2.2 ove rezolucije), stopa zakupnine premašiti iznos utvrđen u skladu s utvrđenim postupkom na osnovu mišljenja neovisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti godišnja najamnina, tada se u odnosu na navedeni nestambeni prostor utvrđuje stopa zakupnine, utvrđena na osnovu mišljenja neovisnog procjenitelja.

4 (1) .3. U slučaju ponovljenog kršenja stanara platne discipline prema ugovorima o zakupu nestambenog prostora iznajmljenog pod povlaštenim uslovima:

4 (1) .3.1. Za ugovore o zakupu nestambenih prostorija sa sniženom stopom utvrđenim u skladu s odredbom 4 (1) .2.1 ove rezolucije primjenjuje se faktor prilagođavanja 1,25, uzimajući u obzir odredbe točke 4 (1) .2.3 ovog rezolucija.

4 (1) .3.2. Ako zakupac ne isplati dug u roku od 45 dana od dana kada Odjel za imovinu grada Moskve pošalje odgovarajuće obavještenje po ugovorima o zakupu nestambenih prostorija po stopi zakupa utvrđenoj u skladu sa paragrafima 4 (1) .2.2 i 4 (1) .3.1 ove rezolucije, stopa zakupnine određuje se na osnovu mišljenja neovisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti godišnje zakupnine. Zakupac gubi pravo na primenu preferencijalnih stopa zakupa prema drugim ugovorima zaključenim s tim najmoprimcem i postojećim ugovorima o zakupu za nestambene objekte koji se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve.

4 (1) .3.3. U slučaju da zakupac vrati dug u roku od 45 dana od dana kada Odjel za imovinu grada Moskve pošalje odgovarajuće obavještenje o ugovorima o zakupu nestambenih prostorija po stopi zakupa utvrđenoj u skladu sa klauzulama 4 (1) .2.2 i 4 ( 1) .3.1 ove rezolucije, za naredne godine, zadržava se trenutna preferencijalna stopa utvrđena ugovorom o zakupu nestambenih prostorija za odgovarajuću godinu, uz primenu korekcionog koeficijenta 1,25 i koeficijenta deflatora koji je utvrdila vlada Moskve za odgovarajuću godinu, osim u slučajevima predviđenim u stavu 4 (1) .4 ovog pravilnika.

4 (1). U slučaju naknadnog kršenja stanara platne discipline prema ugovorima o zakupu nestambenih prostorija iznajmljenih pod povoljnim uslovima:

4 (1) .4.1. Prema ugovorima o zakupu nestambenih prostorija sa stopom zakupa utvrđenom u skladu s odredbom 4 (1) .3.3 ove Uredbe, stopa zakupa određuje se na osnovu mišljenja neovisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti godišnje zakupnine.

4 (1) .4.2. Ako se dug ne otplati u roku od 45 dana od dana kada je Odjel za imovinu grada Moskve poslao odgovarajuće obavještenje, kao i u slučaju ponovnog kršenja platne discipline od strane stanara koji su isplatili dug (stav 4. (1) .4 ove rezolucije), Odjel za imovinu grada Moskve provodi u skladu s utvrđenim postupkom za raskid ugovora o zakupu nestambenih prostorija na inicijativu zakupodavca uz naplatu oduzimanja utvrđenih uvjetima ugovora o zakupu.

4 (1). U slučaju da se nestambeni prostori (dio nestambenih prostora) dani u zakup po povlaštenim uslovima prenose u podzakup bez pristanka najmodavca, Odjel za imovinu grada Moskve osigurava ponovni obračun zakupnine po stopi utvrđenoj u skladu sa uspostavljeni postupak zasnovan na mišljenju nezavisnog procenitelja o tržišnoj vrednosti godišnje zakupnine od dana kada je prekršaj na propisani način otkrio ovlašćeni izvršni organ grada Moskve i do isteka ugovora o zakupu. Ako zakupac ponovo utvrdi ili ne otkloni takvu povredu u propisanom roku, ugovor o zakupu podliježe raskidu na inicijativu zakupodavca na propisani način uz plaćanje novčane kazne u iznosu stope zakupa utvrđene za relevantne godine.

Informacije o promjenama:

Uredbom moskovske vlade od 1. jula 2014. godine N 364-PP, ova uredba dopunjena je klauzulom 4 (2)

4 (2). Kada koristi nestambene prostore koji se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve u svrhu koja nije predviđena ugovorom o zakupu, Odjel za imovinu grada Moskve raskida ugovor o zakupu u skladu sa utvrđenim postupkom na inicijativu najmodavca sa plaćanje novčane kazne u iznosu stope zakupa utvrđene za odgovarajuću godinu.

4 (3). U slučaju podzakupa nestambenih prostorija (dio nestambenih prostora) iznajmljenih po povlaštenim uslovima u skladu s utvrđenim postupkom, povlaštena stopa zakupa određuje se za dio nestambenih prostorija koji nisu u podnajmu. Pri čemu:

4 (3) .1. Za dio nestambenih prostora danih u podzakup osobama koje u skladu s ovom rezolucijom nemaju pravo najma nestambenih prostora po povlaštenim uvjetima, stopa zakupnine određuje se na temelju mišljenja neovisnog procjenitelja o tržištu vrijednost godišnje zakupnine.

4 (3). Za dio nestambenih prostorija danih u podzakup osobama koje u skladu s ovom rezolucijom imaju pravo najma nestambenih prostorija pod povlaštenim uvjetima, stopa najma je jednaka povlaštenoj stopi najma prema ugovoru o zakupu, osim ako nije drugačije uspostavljena pravnim aktima moskovske vlade.

Građanski zakonik Ruske Federacije POGLAVLJE 34 ZAKUP

§ jedan. Opšte odredbe o najmu

Član 606. Ugovor o zakupu

Prema ugovoru o zakupu (najmu imovine), zakupodavac (najmodavac) se obavezuje da će zakupcu (najmoprimcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posedovanje i upotrebu ili na privremeno korišćenje.

Voće, proizvodi i prihodi koje prima zakupac kao rezultat korištenja zakupljene imovine u skladu s ugovorom njegova su imovina.

Član 607. Predmeti zakupa

1. Zemljišta i drugi izolirani prirodni objekti, preduzeća i drugi imovinski kompleksi, zgrade, građevine, oprema, vozila i druge stvari koje tokom svoje upotrebe ne izgube svoja prirodna svojstva (nepotrošne stvari) mogu se dati u zakup.

Zakonom se mogu utvrditi vrste imovine čiji zakup nije dozvoljen ili ograničen.

2. Zakon može utvrditi specifičnosti zakupa zemljišnih parcela i drugih izolovanih prirodnih objekata.

O odbijanju uvažavanja žalbe na priznavanje odredbi stava 3. člana 607. kao nesaglasnih sa Ustavom Ruske Federacije, vidi definiciju Ustavnog suda Ruske Federacije od 5. jula 2001. godine.

3. Ugovor o zakupu mora sadržavati informacije koje omogućavaju definitivno utvrđivanje imovine koja će se prenijeti na zakupca kao predmet zakupa. U nedostatku ovih podataka u ugovoru, strane se smatraju da se nisu dogovorile o stanju na predmetu koji se daje u zakup, a odgovarajući ugovor ne smatra se zaključenim.

Član 608. Davalac lizinga

Pravo zakupa imovine pripada njenom vlasniku. Vlasnici stana mogu takođe biti osobe koje po zakonu ili vlasniku imaju pravo na zakup imovine.

Član 609. Oblik i državna registracija ugovora o zakupu

1. Ugovor o zakupu na period duži od godinu dana i ako je najmanje jedna od strana u ugovoru pravno lice, bez obzira na rok, mora biti zaključen u pismenoj formi.

2. Ugovor o zakupu nepokretne imovine podleže državnoj registraciji, ako zakonom nije drugačije određeno.

3. Ugovor o zakupu imovine, koji predviđa naknadni prenos vlasništva nad ovom imovinom na zakupca (član 624), zaključuje se u obliku predviđenom za ugovor o prodaji takve imovine.

Član 610. Trajanje ugovora o zakupu

1. Ugovor o zakupu zaključuje se na period utvrđen ugovorom.

2. Ako rok zakupa nije naveden u ugovoru, smatrat će se da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme.

U ovom slučaju, svaka od strana ima pravo odustati od ugovora u bilo koje vrijeme, obavještavajući drugu stranu o tome mjesec dana unaprijed, au slučaju iznajmljivanja nekretnina, tri mjeseca unaprijed. Zakonom ili sporazumom može se odrediti drugačiji period za upozorenje na raskid ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vrijeme.

3. Zakonom se mogu utvrditi maksimalni (ograničavajući) uslovi ugovora za određene vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine. U tim slučajevima, ako rok zakupa nije naveden u ugovoru i nijedna od strana nije otkazala ugovor prije isteka zakonskog roka, ugovor se raskida istekom roka.

Smatra se da je ugovor o zakupu zaključen na period duži od zakonskog roka zaključen na period jednak maksimalnom.

Član 611. Pružanje imovine zakupcu

1. Zakupodavac je dužan zakupcu dati imovinu u stanju koje je u skladu sa uslovima ugovora o zakupu i svrhom imovine.

2. Imovina se izdaje zajedno sa svom pratećom opremom i povezanim dokumentima (tehnički pasoš, certifikat kvaliteta, itd.), Ako ugovorom nije drugačije određeno.

Ako takva dodatna oprema i dokumenti nisu preneseni, međutim, bez njih stanar ne može koristiti imovinu u skladu sa svojom namjenom ili je u velikoj mjeri lišen onoga na što je imao pravo računati prilikom zaključenja ugovora, može zahtijevati od najmodavca da pružiti mu takvu dodatnu opremu i dokumente ili raskinuti ugovor, kao i naknadu štete.

3. Ako zakupodavac nije iznajmljenu imovinu dao zakupcu u roku navedenom u ugovoru o zakupu, i u slučaju da takav rok nije naveden u ugovoru, u razumnom roku, zakupac ima pravo potraživati ovu imovinu od njega u skladu sa članom 398. ovog zakonika i zahtijevati kompenzacijske gubitke uzrokovane kašnjenjem u izvršenju, ili zahtijevati raskid ugovora i kompenzaciju za gubitke prouzrokovane njegovim neizvršenjem.

Član 612. Odgovornost zakupodavca za nedostatke iznajmljene imovine

1. Zakupodavac je odgovoran za nedostatke iznajmljene imovine koji u potpunosti ili djelomično ometaju njezinu upotrebu, čak i ako u vrijeme zaključenja zakupa nije znao za te nedostatke.

Ako se utvrde takvi nedostaci, zakupac ima pravo po svom izboru:

zahtijevati od zakupodavca ili neopravdano uklanjanje nedostataka na imovini, ili srazmjerno smanjenje najamnine, ili naknadu troškova za uklanjanje nedostataka na imovini;

izravno odbiti iznos troškova nastalih radi otklanjanja ovih nedostataka od zakupnine, prethodno obavijestivši zakupodavca o tome;

tražiti prevremeni raskid ugovora.

Zakupodavac, obaviješten o zahtjevima najmoprimca ili njegovoj namjeri da otkloni nedostatke imovine na teret zakupodavca, može odmah zamijeniti imovinu ustupljenu zakupcu drugom sličnom imovinom u dobrom stanju ili ukloniti nedostatke imovine. nekretnina besplatno.

Ako zadovoljenje potraživanja najmoprimca ili zadržavanje troškova za otklanjanje nedostataka iz zakupnine ne pokriva gubitke prouzrokovane zakupcem, on ima pravo zahtijevati naknadu za nepokriveni dio gubitaka.

2. Zakupodavac nije odgovoran za nedostatke iznajmljene imovine koji su dogovoreni prilikom sklapanja ugovora o zakupu ili su unaprijed poznati stanaru ili ih je stanar trebao otkriti tokom pregleda imovine ili provjere njegove upotrebljivosti kada zaključivanje ugovora ili prenos imovine u najam.

Član 613. Prava trećih lica na iznajmljenu imovinu

Prijenos imovine za iznajmljivanje nije osnova za prestanak ili promjenu prava trećih strana na ovoj imovini.

Prilikom zaključivanja ugovora o zakupu najmodavac je dužan upozoriti stanara na sva prava trećih lica na zakupljenu imovinu (služnost, založno pravo itd.). Neizvršenje zakupodavca ove obaveze daje zakupcu pravo da zahtijeva smanjenje zakupnine ili raskid ugovora i naknadu gubitaka.

Član 614. Najamnina

1. Zakupac je dužan platiti naknadu za korištenje imovine (zakupnine) na vrijeme.

Postupak, uslovi i uslovi zakupa utvrđeni su ugovorom o zakupu. U slučaju da nisu utvrđeni ugovorom, smatra se da su uspostavljeni postupak, uslovi i uslovi koji se obično primenjuju prilikom iznajmljivanja slične imovine pod uporedivim okolnostima.

2. Najamnina se utvrđuje za svu iznajmljenu imovinu u cjelini ili odvojeno za svaki njen sastavni dio u obliku:

1) plaćanja utvrđena u fiksnom iznosu, periodično ili istovremeno;

2) utvrđeni udeo proizvoda, voća ili prihoda ostvaren kao rezultat upotrebe zakupljene imovine;

3) pružanje određenih usluga od strane zakupca;

4) prenos zakupca na zakupodavca stvari predviđene ugovorom u vlasništvo ili zakup;

5) nametanje zakupcu troškova poboljšanja zakupljene imovine predviđenih ugovorom.

Strane u ugovoru o zakupu mogu predvideti kombinaciju navedenih oblika zakupnine ili drugih oblika plaćanja zakupnine.

3. Ako ugovorom nije drugačije određeno, iznos zakupnine može se promeniti sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje. Zakon može predvideti i druge minimalni uslovi revizija iznosa zakupnine za određene vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine.

4. Ako zakonom nije drukčije određeno, zakupac će imati pravo zahtijevati odgovarajuće smanjenje najamnine ako su uslovi za upotrebu predviđeni ugovorom o zakupu ili stanje imovine, zbog okolnosti za koje nije odgovoran su se znatno pogoršale.

5. Ako ugovorom o zakupu nije drugačije predviđeno, u slučaju značajne povrede zakupa uslova plaćanja isplate zakupa, zakupodavac će imati pravo zahtijevati od njega prijevremenu uplatu zakupa u roku osnovao zakupodavac. U ovom slučaju zakupodavac nema pravo zahtijevati prijevremenu isplatu zakupnine dulje od dva uzastopna roka.

Član 615. Korišćenje zakupljene imovine

1. Zakupac je dužan koristiti zakupljenu imovinu u skladu sa uslovima ugovora o zakupu, a ako ti uslovi nisu navedeni u ugovoru, u skladu sa svrhom imovine.

2. Zakupac ima pravo, uz saglasnost zakupodavca, davati u zakup iznajmljenu imovinu (podzakup) i prenijeti svoja prava i obaveze iz ugovora o zakupu na drugu osobu (prenosimo je), dati zakupljenu imovinu na besplatno korištenje, kao i davati u zakup prava zakupa i davati ih kao ulog u odobreni kapital poslovnog partnerstva i preduzeća ili udio u udjelu u proizvodnoj zadruzi, ako ovim zakonikom, drugim zakonom ili drugim pravnim aktima nije drugačije određeno. U tim slučajevima, osim ponovnog najma, najmoprimac ostaje odgovoran prema ugovoru zakupodavcu.

Ugovor o zakupu ne može se zaključiti na period duži od roka trajanja ugovora o zakupu.

Pravila o ugovorima o zakupu primjenjuju se na ugovore o podzakupu, ako zakonom ili drugim pravnim aktima nije drugačije određeno.

3. Ako zakupac koristi imovinu koja nije u skladu sa uslovima ugovora o zakupu ili svrhom imovine, zakupodavac ima pravo zahtijevati raskid ugovora i nadoknadu gubitaka.

Član 616. Obaveze strana za održavanje zakupljene imovine

1. Zakupodavac je dužan izvršiti kapitalne popravke zakupljene imovine o svom trošku, ako zakonom, drugim pravnim aktima ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno.

Velike popravke moraju se izvršiti u roku utvrđenom ugovorom, a ako to nije navedeno u ugovoru ili je uzrokovano hitnom potrebom, u razumnom roku.

Kršenje od strane najmodavca obaveze izvođenja većih popravki daje zakupcu pravo, po njegovom izboru:

izvršiti veće popravke, predviđene ugovorom ili uzrokovane hitnom potrebom, i naplatiti od najmodavca troškove popravka ili ih poravnati sa zakupninom;

zahtijevati odgovarajuće smanjenje stanarine;

tražiti raskid ugovora i nadoknadu gubitaka.

2. Zakupac je dužan održavati imovinu u dobrom stanju, izvršiti tekuće popravke o svom trošku i snositi troškove održavanja imovine, ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno.

Član 617. Očuvanje ugovora o zakupu na snazi \u200b\u200bnakon promene stranaka

1. Prijenos vlasništva (ekonomsko upravljanje, operativno upravljanje, doživotno naslijeđeno vlasništvo) na iznajmljenu imovinu na drugu osobu nije osnova za promjenu ili raskid ugovora o zakupu.

2. U slučaju smrti građanina koji daje u zakup nepokretnu imovinu, njegova prava i obaveze prema ugovoru o zakupu prelaze na naslednika, ako zakonom ili sporazumom nije drugačije određeno.

Zakupodavac nema pravo odbiti takvom nasljedniku da zaključi ugovor do kraja njegovog važenja, osim u slučaju kada je zaključenje ugovora bilo zbog ličnih kvaliteta stanara.

Član 618. Raskid ugovora o podzakupu prijevremenim raskidom ugovora o zakupu

1. Ako ugovorom o zakupu nije drukčije određeno, prijevremeni raskid ugovora o zakupu podrazumijeva raskid ugovora o podzakupu zaključenom u skladu s njim. U ovom slučaju, podnajmljivač ima pravo s njim sklopiti ugovor o zakupu za imovinu koja mu je bila u upotrebi u skladu sa ugovorom podzakupa, u preostalom periodu podzakupa, pod uslovima koji odgovaraju uvjetima raskinutog ugovora o zakupu.

2. Ako je ugovor o zakupu ništavan zbog osnova predviđenih ovim zakonikom, ugovori o podzakupu zaključeni u skladu s njim su ništavi.

Član 619. Prijevremeni raskid ugovora na zahtjev najmodavca

Na zahtjev najmodavca, sud može prijevremeno raskinuti zakup u slučajevima kada zakupac:

1) koristi imovinu sa značajnim kršenjem uslova ugovora ili svrhe imovine ili sa ponovljenim kršenjem;

2) značajno degradira imovinu;

3) ne plaća zakupninu više od dva puta zaredom nakon isteka roka plaćanja utvrđenog ugovorom;

4) ne izvrši veće popravke imovine u uslovima utvrđenim ugovorom o zakupu, au nedostatku istih u ugovoru, u razumnom roku u slučajevima kada, u skladu sa zakonom, drugim pravnim aktima ili sporazumom , glavni popravci su odgovornost najmoprimca.

Ugovorom o zakupu mogu se uspostaviti i drugi osnovi za prevremeni raskid ugovora na zahtjev zakupodavca u skladu sa stavom 2. člana 450. ovog zakonika.

Zakupodavac ima pravo zahtijevati prijevremeni raskid ugovora samo nakon što stanaru pošalje pismeno upozorenje o potrebi da ispuni svoju obavezu u razumnom roku.

Član 620. Prijevremeni raskid ugovora na zahtjev najmoprimca

Na zahtjev najmoprimca, sud može prijevremeno raskinuti zakup u slučajevima kada:

1) zakupodavac ne daje imovinu na korišćenje zakupcu ili stvara prepreke za upotrebu imovine u skladu sa uslovima ugovora ili svrhom imovine;

2) imovina prenesena na najmoprimca ima nedostatke koji sprečavaju upotrebu iste, a koje zakupodavac prilikom zaključenja ugovora nije naveo, zakupniku nisu bili poznati unaprijed i zakupac ih nije trebao otkriti tokom pregleda imovinu ili provjeru njene upotrebljivosti prilikom zaključenja ugovora;

3) zakupodavac ne vrši veće popravke imovine, što je njegova dužnost, u uslovima utvrđenim ugovorom o zakupu, a ako ih u ugovoru nema u razumnom roku;

4) ispostavi se da je imovina zbog okolnosti za koje zakupac nije odgovoran u stanju neprikladnom za upotrebu.

Ugovorom o zakupu mogu se uspostaviti drugi osnovi za prevremeni raskid ugovora na zahtjev zakupca u skladu sa stavom 2. člana 450. ovog zakonika.

Član 621. Pravo prvenstva zakupca da zaključi ugovor o zakupu za novi rok

1. Ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drukčije određeno, zakupac koji je pravilno izvršio svoje dužnosti, po isteku roka trajanja sporazuma, ima, pod jednakim okolnostima, prednost nad ostalim osobama da zaključe zakup dogovor za novi mandat. Zakupac je dužan pismeno obavijestiti zakupodavca o želji da zaključi takav ugovor u roku navedenom u ugovoru o zakupu, a ako takav rok nije naveden u ugovoru, u razumnom roku prije isteka ugovora.

Pri zaključivanju ugovora o zakupu za novi rok, uslovi sporazuma mogu se izmeniti sporazumom strana.

Ako je najmodavac odbio stanara da sklopi ugovor na novi rok, ali je u roku od godinu dana od dana isteka ugovora s njim sklopio ugovor o zakupu s drugom osobom, stanar ima pravo, po njegovom izboru, zahtijevati na sudu prenos prava i obaveza po zaključenom ugovoru i nadoknada gubitaka, nastalih usled odbijanja da se sa njim produži zakup, ili samo naknada za takve gubitke.

2. Ako zakupac nastavi da koristi imovinu nakon isteka roka trajanja ugovora u odsustvu prigovora najmodavca, smatra se da je ugovor obnovljen pod istim uslovima na neodređeno vrijeme (član 610).

Član 622. Vraćanje zakupljene imovine zakupodavcu

Po prestanku najma, najmoprimac je dužan vratiti imovinu najmodavcu u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir normalno trošenje ili stanje predviđeno ugovorom.

Ako zakupac nije vratio zakupljenu imovinu ili je vratio sa zakašnjenjem, zakupodavac ima pravo zahtijevati da se zakupnina plaća za čitav period kašnjenja. U slučaju da navedena naknada ne pokriva gubitke prouzrokovane najmodavcu, on može zahtijevati njihovu naknadu.

U slučaju da ugovor predviđa kaznu za neblagovremeni povratak unajmljene imovine, gubici se mogu nadoknaditi u cijelosti u iznosu većem od kazne, ako ugovorom nije drugačije određeno.

Član 623. Poboljšanja imovine u zakupu

1. Zasebna poboljšanja koja je zakupac izvršio na iznajmljenoj imovini njegova su imovina, ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno.

2. U slučaju da je zakupac, o svom trošku i uz saglasnost zakupodavca, izvršio poboljšanja u zakupljenoj imovini koja se ne mogu razdvojiti bez štete na imovini, zakupac ima pravo, nakon raskida ugovora, nadoknaditi troškove ovih poboljšanja, ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno.

3. Troškovi nerazdvojnih poboljšanja iznajmljene imovine koje je zakupac izvršio bez pristanka zakupodavca neće se vratiti, osim ako zakonom nije drugačije određeno.

4. Poboljšanja iznajmljene imovine, odvojene i nerazdvojne, napravljena od odbitka amortizacije iz ove imovine, vlasništvo su zakupodavca.

Član 624. Otkup zakupljene imovine

1. Zakonom ili ugovorom o zakupu može se odrediti da zakupljena imovina postane vlasništvo zakupca istekom roka zakupa ili prije njegovog isteka, pod uslovom da zakupac plati cjelokupnu otkupnu cijenu predviđenu ugovorom.

2. Ako uslov otkupa zakupljene imovine nije predviđen ugovorom o zakupu, to se može utvrditi dodatnim sporazumom strana koje u ovom slučaju imaju pravo da se dogovore o prebijanju prethodno plaćene zakupnine u otkupna cijena.

3. Zakon može utvrditi slučajeve zabrane kupovine iznajmljene imovine.

Član 625. Specifičnosti određenih vrsta zakupa i zakupa određenih vrsta imovine

Na određene vrste ugovora o zakupu i ugovore o zakupu određenih vrsta imovine (najam, zakup vozila, zakup zgrada i građevina, zakup preduzeća, finansijski zakup), primjenjuju se odredbe predviđene ovim stavkom, ako Zakonom nije drugačije određeno pravila ovog kodeksa o ovim sporazumima.

§ 4. Najam zgrada i građevina

Član 650. Ugovor o zakupu zgrade ili građevine

1. Prema ugovoru o zakupu zgrade ili građevine, zakupodavac se obvezuje da će zgradu ili građevinu prenijeti na privremeno posjedovanje i upotrebu ili na privremeno korištenje najmoprimcu.

2. Pravila ovog stava primjenjuju se na zakup preduzeća, ako pravilima ovog kodeksa o zakupu preduzeća nije drugačije određeno.

Član 651. Obrazac i državna registracija ugovora o zakupu zgrade ili građevine

1. Ugovor o zakupu zgrade ili građevine zaključuje se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji su potpisale stranke (stav 43. člana 2).

Nepridržavanje oblika ugovora o zakupu zgrade ili građevine povlači za sobom nevaljanost.

O odbijanju da se uvaži žalba na priznavanje odredbi stava 2. člana 651. kao nesaglasne sa Ustavom Ruske Federacije, vidi definiciju Ustavnog suda Ruske Federacije od 5. jula 2001. N 132-O.

O primeni klauzule 2 člana 651, videti informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 01.06.2000 N 53.

2. Ugovor o zakupu zgrade ili građevine, zaključen na najmanje godinu dana, podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka takve registracije.

Član 652. Prava na zemljišnoj parceli prilikom zakupa zgrade ili objekta koji se na njoj nalaze

1. Prema ugovoru o zakupu zgrade ili građevine, stanar, istovremeno sa prijenosom vlasništva i korištenja takve nekretnine, prenosi prava na onaj dio zemljišne parcele koji je zauzet ovom nekretninom i koji je neophodan za njegova upotreba.

2. U slučajevima kada je zakupodavac vlasnik zemljišne parcele na kojoj se nalazi zakupljena zgrada ili građevina, zakupac ima pravo zakupa ili drugo pravo predviđeno ugovorom o zakupu zgrade ili građevine na odgovarajuću dio parcele.

Ako ugovorom nije definirano pravo na odgovarajuću zemljišnu parcelu prenesenu na zakupca, pravo korištenja onog dijela zemljišne čestice koji zauzima zgrada ili građevina i koji je neophodan za njegovu upotrebu u skladu sa njenom namjenom prelazi na njega na vrijeme zakupa zgrade ili građevine.

3. Zakup zgrade ili građevine koja se nalazi na zemljišnoj parceli koja ne pripada zakupodavcu po pravu vlasništva dozvoljen je bez pristanka vlasnika ove parcele, ako to nije u suprotnosti sa uslovima za korišćenje takve parcele utvrđenim zakona ili sporazuma sa vlasnikom zemljišne parcele.

Član 653. Stanar zadržava zgradu ili građevinu prava korišćenja zemljišne parcele tokom njene prodaje

U slučajevima kada se zemljišna parcela na kojoj se nalazi zakupljena zgrada ili građevina prodaje drugoj osobi, stanar ove zgrade ili građevine zadržava pravo korištenja dijela zemljišne čestice koji zauzima zgrada ili građevina i koji je neophodan za njegovu upotrebu, pod uslovima važećim prije prodaje zemljišne parcele.

Član 654. Iznos zakupnine

1. Ugovorom o zakupu zgrade ili građevine mora se odrediti iznos zakupnine. U nedostatku uslova o visini zakupnine o kojem su se stranke pismeno dogovorile, smatrat će se da ugovor o zakupu zgrade ili građevine nije zaključen. U ovom slučaju, pravila za određivanje cijene predviđena stavom 3. člana 424. ovog zakonika ne primjenjuju se.

2. Naknada za upotrebu zgrade ili građevine utvrđene ugovorom o zakupu zgrade ili građevine uključuje plaćanje za korišćenje zemljišne parcele na kojoj se nalazi ili odgovarajućeg dijela parcele koja je sa njom prenesena, osim ako nije drugačije predviđeno zakonom ili sporazumom.

3. U slučajevima kada je najamnina za zgradu ili građevinu utvrđena ugovorom za jedinicu površine zgrade (konstrukcije) ili drugi pokazatelj njene veličine, najamnina se određuje na osnovu stvarne veličine zgrade ili struktura prenesena na zakupca.

Kako je zakup nestambenih prostorija? Koji zakoni uređuju ovaj postupak i koji uslovi moraju biti ispunjeni da bi transakcija zakupa komercijalne nekretnine bila legalna i legitimna za obje strane? O tome pročitajte u našem članku.

Postupak iznajmljivanja predmeta nestambenih fondova je oblik ugovora o imovini, prema kojem zakupodavac (vlasnik prostora) prenosi imovinu zakupcu (zakupcu) na privremeno korištenje pod uvjetima zakupa. Najčešće se takve transakcije zakupa obavljaju između pravnih lica ili individualnih preduzetnika. Postupak iznajmljivanja nestambenih prostorija regulisan je Građanskim zakonikom Ruske Federacije, Saveznim zakonom Ruske Federacije "O državnoj registraciji nekretnina". U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije, koji je zaključen na period kraći od 12 mjeseci, on ne podliježe državnoj registraciji, dok ugovor sastavljen duže od godinu dana mora biti registriran kod nadležnih vlasti. Razne građevine, zgrade u cjelini ili pojedinačni prostori uključeni u nestambeni fond podložni su zakupu. Pojedini elementi prostorija (na primjer, podrum, krov, stepenište itd.) Ne podliježu najmu. Nestambene prostorije prenose se na stanara zajedno sa dokumentima i ključevima, inače se ugovor raskida na osnovu nedostatka uslova za rad prostorija.

Najam nestambenih objekata: plaćanje poreza

Zakup bilo kojeg stambenog ili nestambenog prostora izravno je povezan s plaćanjem poreza na primljenu dobit. Mnoge odgovorne vlasnike prostorija, posebno pojedince, zanimaju odgovori na pitanja - koliko poreza treba platiti, je li potrebno registrirati se kao individualni poduzetnik i mnoga druga. Pokušajmo razumjeti sve zamršenosti iznajmljivanja nestambenih objekata. Dakle, trebam li platiti porez kada iznajmljujem nestambene prostore?

Svaki stanodavac, bio on fizičko ili pravno lice, dužan je platiti porez na dobit ostvarenu zakupom prostora!

U skladu sa stavom 4. dela 1. čl. 208 Poreskog zakona Ruske Federacije, najamnina za upotrebu prostorija prihod je od kojeg vlasnik prostora (pojedinac) mora platiti, čiji iznos iznosi 13% od ukupnog iznosa primljenog za period od ugovor. Vrijedno je napomenuti da skrivanje činjenice iznajmljivanja prostora često rezultira naplatom cjelokupnog iznosa poreza za vlasnike, a uz to i novčane kazne od 20% neplaćenog iznosa i kamata. Poreznoj službi nije teško saznati da se stambeni ili nestambeni prostor u vlasništvu iznajmljuje: izvori mogu biti redovni bankovni transferi na karticu u određenom iznosu (u pravilu više od 100 tisuća rubalja mjesec dana), direktne informacije stanara poreskim vlastima i drugi razlozi koji služe kao izvrsna poluga za iznajmljivača.

Trebam li se registrirati kao individualni poduzetnik za iznajmljivanje prostora?

U skladu s ruskim zakonodavstvom, obavljanje poslovnih aktivnosti bez službene registracije kod nadležnih državnih organa podrazumijeva administrativnu (član 14.1 Administrativnog zakonika) i krivičnu odgovornost (član 171. Krivičnog zakona Ruske Federacije), ako je primljeni prihod veći ili manje od 2.250 miliona rubalja godišnje. Prilično je teško dobiti nedvosmislen odgovor na pitanje da li je zakup prostorija preduzetnička djelatnost, stoga sudovi, uzimajući u obzir takve slučajeve i donoseći odluku, uzimaju u obzir mnoge čimbenike i specifične okolnosti slučaja. Na primjer, ako se stan iznajmljuje, a razlog tome je što ga nema potrebe koristiti za vlastito prebivalište, ova vrsta prihoda neće biti poduzetnička aktivnost, ali će vlasnik prostora svejedno morati platiti 3-NDFL porez. Istodobno, postoji nekoliko znakova koji ukazuju na to da će se zakup prostora smatrati vrstom preduzetničke aktivnosti s prihodom:

1. Davanje u zakup nestambene nekretnine. U ovom slučaju uzima se u obzir činjenica da se nestambeni prostori ne mogu koristiti za zadovoljavanje domaćinstava ili porodičnih potreba građana, što znači da se ovaj objekt daje u zakup radi ostvarivanja dobiti.
2. Ako se prostor iznajmljuje pravno lice... U skladu s tim, organizacija koja je iznajmila nestambene prostore zabilježit će u stavku troškova iznos potrošen na najam.
3. Ako se prostor kupuje posebno za daljnji zakup.
4. Ako se zakup zaključi na vrlo dugoročno ili je utvrđena činjenica višestrukog pregovaranja o ugovoru o zakupu. Sud ovaj aspekt smatra znakom sistematske dobiti vlasnika prostora.

U prisustvu ovih znakova, prema zakonu, vlasnik mora proći službenu registraciju kod državnih organa kao individualni preduzetnik. U ovom se slučaju za uplatu poreza bira pojednostavljeni oblik oporezivanja čija je veličina 6% iznosa dobiti (podsjetimo da je porez na dohodak fizičkih lica 13%). Takođe je vrijedno razmotriti da će vlasnik prostorija, i kao individualni preduzetnik i kao pojedinac, trebati podnijeti odgovarajuće porezne izvještaje u roku i u obliku utvrđenom Poreskim zakonikom Ruske Federacije.

Podnajam nestambenih prostorija

Iznajmljivanje stambenih ili nestambenih prostorija podrazumijeva mogućnost ponovnog davanja u zakup od strane stanara. Ponovni zakup nekretnine dozvoljen je samo uz pismeno odobrenje neposrednog vlasnika prostora i uz postojanje posebnog stanja u ugovoru o zakupu. Strane u ugovoru o podzakupu mogu biti i fizička i pravna lica. Kopija sporazuma mora se predati podstanaru kao potvrđena činjenica da je vlasnik pristao da izvrši ovu radnju. Transakcija zakupa nestambenih prostorija ima neke osobenosti koje stanar mora uzeti u obzir prilikom zaključivanja sporazuma sa podstanarom.

1. Rok trajanja ugovora o podzakupu ne može biti duži od roka prvobitnog / glavnog zakupa. U slučaju da je ugovor između najmoprimca i vlasnika raskinut, podzakupac ima pravo zaključiti ugovor o zakupu sa vlasnikom ovog prostora pod istim uslovima do kraja trajanja ugovora o podzakupu.
2. Svaki ugovor o zakupu / podzakupu zaključen na period duži od 12 mjeseci mora biti registriran kod ovlaštenih državnih agencija.
3. Prava i obaveze najmoprimca uključuju: pružanje prostora podzakupcu u dogovorenom roku i pod određenim uslovima, radi vršenja kontrole nad upotrebom prostorija u odgovarajuću svrhu.
4. Prava i obaveze podzakupca uključuju: pravovremenu najamninu, izvođenje radova na popravci (po dogovoru), održavanje prostora u redu i upotrebu samo za namjeravanu svrhu.
5. Činjenica o prenosu prostorija od strane stanara na podstanara evidentira se u aktu o prenosu.
6. Svako kršenje ugovornih obaveza daje pravo svakoj strani da raskine ugovor o podzakupu prije isteka svog mandata na sudu.

Najam opštinskog nestambenog fonda

Zakup nestambenih prostorija u vlasništvu opštine jedan je od uobičajenih oblika građanskopravnih odnosa. Istovremeno, prenos opštinske imovine pod uslovima ugovora o zakupu može značajno napuniti lokalni budžet i, shodno tome, od velike je važnosti za ekonomski razvoj regionalne teritorije. Najčešće su transakcije za zaključivanje ugovora o zakupu opštinskih nekretnina, posebno zemljišnih parcela, zgrada, pojedinačnih prostorija. Manje su česti slučajevi zakupa operativnih opštinskih preduzeća. Za stanare prostorija opštinskog nestambenog fonda vrlo su važni umjereni troškovi zakupa, njegova stabilnost, transparentnost ponuda, na osnovu kojih se odvija zakup opštinskih objekata. Shodno tome, ovi faktori utiču na činjenicu da preduzetnici lakše iznajmljuju opštinske nekretnine nego privatno vlasništvo. Istina, treba napomenuti da ponekad nezadovoljavajuće stanje komunalnih prostorija predstavlja ozbiljan problem za stanodavca, jer pored prirodnog održavanja, stanari moraju uložiti i u značajnije radove na obnovi krova, fasada, inženjerskih i komunikacionih sistema, i to je, sukladno tome, već kapitalna vezanost. Da bi nekako zainteresirale stanare, opštine nude razni sistemi poticaji: na primjer, produljenje roka zakupa uzimajući u obzir obavljeni posao, nadoknadu troškova plaćenih po prestanku zakupa, oslobađanje od zakupnine kao procenat procijenjenih troškova izvršenih popravaka i drugo. I fizička i pravna lica, kao i državljani stranih država, mogu zaključiti ugovor o zakupu opštinskog nestambenog fonda. U skladu sa čl. 17.1 Saveznog zakona "O zaštiti konkurencije" od jula 2008. godine, svi ugovori o zakupu opštinske imovine zaključuju se na osnovu rezultata tendera, aukcija ili konkursa uz učešće svih. U skladu sa čl. 447-449 Građanskog zakonika Ruske Federacije, svaki opštinski entitet razvija svoju Uredbu o aukciji, koja sadrži pravila i postupak održavanja, uslove za učesnike, postupak određivanja pobjednika i registraciju rezultata.

Bitan! Ugovor o zakupu opštinske imovine, koji je zaključen bez održavanja odgovarajuće aukcije, smatra se nevažećim.

Pretpostavlja prisustvo katastarskog pasoša za imovinu. U skladu s tim, ako zemljište nije upisano u katastarski registar, potencijalni zakupac mora prikupiti paket dokumenata za njega i prvobitno ga staviti u katastarski registar, a zatim se podnosi zahtjev za aukciju kojim se daje pravo zakupa ove opštinske imovine. U slučaju jedinog učešća na aukciji, smatraju se važećim i daju stanaru pravo da zaključi direktan ugovor. Ugovor o zakupu opštinskih prostorija zaključuju se potpisivanjem sporazuma između dvije strane. Ugovor mora sadržavati potpune informacije o nekretnini, njenom katastarskom broju, površini i adresi lokacije. Da biste predali prijavu za učešće na aukciji i sporazum, trebat će vam:

• pasoš budućeg stanara;
• državna potvrda o registraciji pravnog lica ili individualnog preduzetnika;
• zahtjev u obliku najmodavca koji navodi svrhe i trajanje najma;
• ostali dokumenti propisani aukcijskom dokumentacijom.

U slučaju zaključenja ugovora o zakupu opštinske imovine na period duži od 12 mjeseci, stanar mora dostaviti podatke Federalnom registru radi upisa podataka o zakupu u jedinstveni državni registar.

Ako se ugovor o zakupu opštinske imovine zaključi na period od 3 ili više godina, stanar stiče pravo preče kupovine zakupljenih prostorija u privatno vlasništvo.

Anna

Dobar dan. Imam komercijalni prostor registrovan kao pojedinac. 2018. godine iznajmio sam ga (7 mjeseci). Potpuno sam zbunjen, trebam li podnijeti poreznu prijavu i platiti porez kao pojedinac ili kao SP za spavanje? hvala

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Anna! Ako je pojedinac u ugovoru naznačen kao najmodavac, tada morate podnijeti izjavu kao fizičko lice i platiti 13% poreza na dohodak.

Elena Sibirtseva

Pozdrav, posjedujem trgovinu u selu, stanovništvo je 4000 tisuća ljudi, nije postalo isplativo trgovati, zatvorio sam je, iznajmio za 4000 tisuća rubalja. Svake godine platim gotovo 30 hiljada poreza na imovinu za trgovinu, zatvorio sam posao. Dobro razumijem, moram zaključiti sporazum kao fizički. osoba i predati izjavu nakon godinu dana? Ili se služi određenog mjeseca? Mogu li pokazati iznos zakupa barem koliko? Hvala vam unaprijed.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Elena! Da, morate sklopiti ugovor o zakupu i podnijeti poreznu prijavu za isplate zakupa primljene sljedećeg proljeća. Iznos prihoda utvrdit će se na osnovu uvjeta ugovora, kakvih uvjeta postavljate i obračunavat će se porez.

Elya

Pozdrav! Možete li mi reći da li je moguće unajmiti nestambene prostore kao pojedinac. Postoji li odgovornost ako ne napravite SP? Ili je potrebno SP? Ako iznajmljujete kao pojedinac, kako i u u kojem vremenskom okviru treba platiti porez? I kako i kada platiti porez ako ga uzimate kao SP?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Ako je ovo jedina soba koja se iznajmljuje, tada nije potrebno izdavati individualnog poduzetnika. Ako iznajmljujete sobu kao fizičko lice, tada morate godišnje podnijeti 2-NDFL prijavu poreza i platiti porez na vrijeme. Ako se izda individualni poduzetnik, tada postupak i uslovi plaćanja poreza ovise o tome na kojem ćete poreznom sistemu biti.

Amon

Sergey (viši saradnik) 02/08/2019 14:02:32 Zdravo! Bez privremene dozvole boravka ili boravišne dozvole ne možete izdati status individualnog poduzetnika. Ovi dokumenti se moraju dostaviti prilikom registracije individualnog preduzetnika. Ali možete iznajmiti prostor bez registracije individualnog poduzetnika. Ako imate samo jedan prostor, teško je dokazati da se bavite poduzetničkom aktivnošću. Pozdrav, Serey / Puno vam hvala na reaktivnom odgovoru)) Drugo je pitanje ako ne mogu izdati individualnog poduzetnika, kako onda mogu platiti 13% poreza na dohodak. Da, želim iznajmiti samo jednu sobu u Poslovnom centru za ured. ali bi htjeli legalno platiti porez. Kako se mogu prijaviti za porez i platiti 13% prihoda? hvala Amon

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Da biste platili porez na dohodak, nije potrebno imati boravišnu dozvolu ili dozvolu privremenog boravka. Budući da ćete primati prihode na teritoriji Rusije, tada samo trebate svake godine podnositi prijavu poreza na dohodak.

Amon

Dobar dan: Nisam državljanin Ruske Federacije i živim u inostranstvu. Imam neželjeno mjesto u Moskvi. Želim ga iznajmiti kao ured. Da bih mi otvorio individualnog poduzetnika, moram imati TRP ili boravišnu dozvolu, ali s obzirom da tamo ne živim, nemam, ali budući da državljanin ZND-a može boraviti na teritoriji Ruske Federacije bez vize. Šta trebam učiniti da unajmim neželjeno mjesto bez boravišne dozvole? mogu li se registrovati kao privatni preduzetnik? veliko hvala Amon

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Bez privremene dozvole boravka ili boravišne dozvole ne možete izdati status individualnog poduzetnika. Ovi dokumenti se moraju dostaviti prilikom registracije individualnog preduzetnika. Ali možete iznajmiti prostor bez registracije individualnog poduzetnika. Ako imate samo jedan prostor, teško je dokazati da se bavite poduzetničkom aktivnošću.

Sophia

Zdravo! U junu je moj suprug kupio nestambene prostore i tamo popravljao, radnik je bio bez ruskog pasoša, odveden je iz FMS-a i deportovan u Uzbekistan. U rujnu smo završili popravke, potpisali smo ugovor o besplatnoj opskrbi s mojim individualnim poduzetnikom, a ja tamo otvaram kozmetički salon za individualnog poduzetnika od 2015. godine (ranije sam radio i unajmio sobu od individualnog poduzetnika). Salon 😂 na osnovu čega? Ako je popravak radio suprug kao pojedinac?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Sophia! Ovo pitanje treba uputiti zaposlenima u migracionoj službi, jer nije poznato koje dokumente imaju i na osnovu kojih činjenica rade. Ako ćete biti odgovorni za ilegalnu upotrebu radne snage migranata, onda vaš suprug, budući da ugovor o besplatnom korištenju prostorija imate tek od septembra.

Valentine

Trgovina u zajedničkom vlasništvu za 3 suvlasnika, bez podjele udjela. Mogu li iznajmiti prostor u prodavnici na 9-11 meseci za trgovinu u veličini 1/2 dela svog udela (36 m2), kao fizičko lice, bez individualnog preduzetnika, uz podnošenje godišnje izjave u moje ime i platiti 13% prihoda. Ako da, onda mogu li dalje pregovarati o kratkoročnom ugovoru u istom okviru, bez zahtjeva za otvaranjem individualnog poduzetnika. Imam 70 godina i uopće mi ne trebaju dodatni papiri

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Valentine! Ne, ne možete bez dobijanja saglasnosti ostalih vlasnika, jer vaš udio nije dodijeljen ni na koji način.

Aleksej

Dobar dan! Da bih iznajmio garažu za servis automobila, koje dokumente bih trebao dostaviti stanaru? i trebam li zemljište prenijeti u trgovinu i promijeniti svrhu zemljišta za to? T.K. Ovo je prigradsko područje, a zemljište i garaža su u vlasništvu.

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Alexey! Potrebno je priložiti ugovor i dokument o vlasništvu nad zemljištem i garažom. Promjena ili ne mijenjanje dozvoljene namjene zemljišne parcele ovisi o postojećim vrstama dopuštene namjene. Ovo treba pogledati u urbanističkom planu teritorije, moguće u drugim sličnim dokumentima.

Aleksej

Hvala Sergej! Imam još jedno pitanje za uslugu. Prigradsko područje je u vlasništvu, takozvani auto servis izgrađen na njemu registriran je kao (GARAŽA 100 kvadratnih metara) i za to postoji certifikat kao moje vlasništvo. Mogu li u njemu raditi kao samozaposlena osoba i istovremeno platiti porez od 4% bez otvaranja individualnog poduzetnika. I ako je moguće, mogu li iznajmiti dio garaže ocu tako da i on radi i smatra se samozaposlenim? Hvala vam unaprijed!

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Alexey! Ako živite u regiji u kojoj se provodi eksperiment, možete se registrirati kao samozaposleni. Pitanje u vezi s ocem rješava se na sličan način.

Aleksej

Dobar dan! Vlasnik sam vikendice na kojoj sam sagradio garažu. Mogu li je iznajmiti za servis automobila? I koje dokumente moram prikupiti za ovo? Hvala vam unaprijed.

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Alexey! Vi kao vlasnik nekretnine imate pravo iznajmiti je na osnovu redovnog ugovora o zakupu. Za to ne trebate prikupljati nikakve dokumente, sklopiti sporazum i to je to. Ali morate biti spremni na činjenicu da se susjedi mogu početi žaliti na vas, jer, najvjerojatnije, postavljanje auto servisa na parceli ljetne vikendice nije predviđeno dozvoljenom vrstom upotrebe zemljišta.

Vladimir

Bavim se trgovinom na malo na UTII. Izgrađeni su nestambeni prostori od 500 m, želim ih iznajmiti kako to pravilno učiniti kako ne bi bilo problema s poreznim vlastima (iznajmiti kao fizička osoba ili kao a

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Vladimire! Možete to uzeti kao pojedinca i ne zaboravite platiti porez na dohodak. Možete ga uzeti i kao individualni preduzetnik sa registracijom zakonskog poreskog režima, koji se može primeniti pod datog pogleda aktivnosti. Samo platite porez na vrijeme i neće biti poreznih problema.

Oksana

Pozdrav, ja sam SP na "pojednostavljenom", iznajmljujem prostore za tržni centar čiji je vlasnik moj suprug. Da li ispunjavamo uvjete za oslobađanje poreza na imovinu. hvala.

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Oksana! Porez na imovinu mora se platiti u svakom slučaju, bez obzira da li se imovina iznajmljuje ili ne.

Helena

Dobar dan! Mi smo LLC, kombiniramo UTII i STS. Iznajmljujemo sobu od pojedinca besplatno i iznajmljujemo je nekoliko stanara. Među stanarima ima i pojedinaca. Da li LLC ima pravo iznajmiti prostor fizičkim licima? Standardni ugovori. Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Elena! LLC preduzeće može dati u podzakup prostore bilo kojoj osobi, građanima i organizacijama, ako ima takvo pravo prema ugovoru o zakupu. U teoriji se takva aktivnost može proglasiti nezakonitom ako je zakup prostorija u suprotnosti sa zakonskim ciljevima LLC preduzeća, ali to je malo vjerovatno.

Grishina Nadezhda Nikolaevna

Dobar dan! Ja sam jedini osnivač LLC preduzeća, iznajmljujem kafić svojoj kćeri I P. bez najma. Trebam li podnijeti poreznu prijavu i koje poreze trebam platiti.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Nadezhda Nikolaevna! Ako iznajmljujete prostor kao pojedinac, a istovremeno niste od toga ostvarili prihod, ne morate podnositi prijavu poreza na dohodak jer ne postoji oporezivi prihod.

Konstantine

Zdravo! Molim vas recite mi mogu li unajmiti polupodrum neželjenu sobu za stanovanje, ima grijanje, hladnu vodu. planine. kanalizacija, prozor, zaseban izlaz, visoki stropovi.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Konstantin! Možete ga iznajmiti kao nestambeni prostor, jer ovaj prostor nema status stanovanja. Ali kako će stanari koristiti ove prostorije, drugo je pitanje. Ako se složite da tamo žive, tada neće biti problema. Bolje je samo u zakupu ne naznačiti da će se prostor koristiti za stanovanje.

Veronica

Zdravo! SP na OSNO bavi se trgovinom na veliko. Kao fizička osoba daje u zakup nestambene prostore koji mu pripadaju po pravu vlasništva. Najam plaća na njegovu karticu, poput pojedinca. Jedna organizacija zadržava porez na dohodak i prebacuje ga u budžet. Drugi plaća kiriju u cijelosti. Mogu li je iznajmiti kao fizičku osobu? Ako ne, šta je ispravno učiniti? Ili registrirati iznajmljivanje kao vrstu aktivnosti na STS-u? hvala

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Veronica! Građanin ima pravo raspolagati svojom imovinom po svom nahođenju, uključujući i iznajmljivanje. Ovo nije poslovna aktivnost. Ali ako građanin ima nekoliko prostorija koje iznajmljuje, to je znak preduzetničke aktivnosti. Stoga je bolje ovu aktivnost provoditi kao individualni poduzetnik.

Olga

Zdravo! Ja sam individualni poduzetnik na UTII-u, trgovina na malo proizvodima, trgovina u vlasništvu. Htio sam dati dio prostora u zakup. Kako to učiniti ispravno? Hvala.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Olga! Iznajmite prostor kao fizička osoba prema ugovoru o zakupu. U ovom slučaju morat ćete platiti 13% poreza na dohodak. Možete iznajmiti kao individualni poduzetnik i primijeniti pojednostavljeni ili opći režim oporezivanja u odnosu na iznajmljivanje.

Ljudmila

Zdravo! Ja sam jedini osnivač LLC preduzeća, nalazimo se na UTII, imam nestambeni prostor u kojem posluje trgovina, vlasnik mojih prostorija LLC preduzeća, želi na duže vrijeme iznajmiti drugom LLC preduzeću, molim vas recite meni koji porezi će trebati biti plaćeni i na koji se porezni sistem bolje prebaciti, tako da manje plaća te poreze. promijeniti dokumente, jer. vrsta aktivnosti će se promijeniti.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Ljudmila! Prihod primljen od izdavanja nekretnina ne potpada pod UTII. Stoga će morati platiti porez na dobit. Alternativno, možete se prebaciti na pojednostavljeni sistem oporezivanja. U vezi sa promjenama u vrsti aktivnosti, poželjno je izmijeniti povelju.

anna

Dobar dan. Ja sam pojedinac koji je vlasnik zemlje. nakon nekog vremena otvorio sam LLC (osnivač sam) i sagradio poslovnu zgradu na ovom zemljištu. (između mene i LLC-a potpisan je ugovor o besplatnom zakupu). Ima li ovdje prihoda? trebam li podnijeti 3-ndfl deklaraciju?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Anna! U vašoj situaciji nema prihoda, jer ne primate prihod od iznajmljivanja imovine. Stoga nema potrebe za podnošenjem deklaracije.

Ljudmila

Zdravo! Trgovina je u zajedničkom vlasništvu: 1/2 za pojedinca i 1/2 za individualnog poduzetnika. Phys. osoba želi sklopiti ugovor s individualnim poduzetnikom o besplatnom korištenju nestambenih prostorija, jer pojedinac nema priliku baviti se aktivnostima. Vlasnik pojedinac iznajmit će cijelu trgovinu i platiti porez. Hoće li pojedinac biti oslobođen poreza na imovinu za pojedince?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Ljudmila! Ne, neće, jer vlasništvo zadržava pojedinac. Porezna uprava će vlasniku slati obavijesti o uplati poreza na imovinu, bez obzira na to ko stvarno koristi prostor.

Anna

Pozdrav, iznajmljujem prostore za kućne usluge, moj ugovor o zakupu je besplatan. Trenutno sam dobio pismo od porezne uprave o prilagođavanju deklaracije za 3 kW. 2018. za moju vrstu djelatnosti za imputirani dohodak. I traže od mene da pošaljem ugovor o zakupu od 2015. do 2018. U pismu se kaže da su „pronađene greške u dokumentima ili nedosljednost u informacijama koje pruža poreski obveznik, informacijama dostupnim porezu vlasti, a primljeno tokom porezne kontrole „Treba li IRS tražiti od mene zakup.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Anna! Poreska inspekcija ima pravo zatražiti bilo koju dokumentaciju koja se odnosi na obračun i uplatu određenog poreza. Ako parametri ugovora o zakupu utječu na veličinu pripisanih prihoda i s njima povezanih plaćanja, tada ih morate dostaviti. Ako to ne učine, tada niste dužni dostaviti ove dokumente.

Amelia

Dobar dan! Molim vas recite mi, zaključen je sporazum o besplatnom korištenju nestambenih prostorija između majke i kćeri. Majka kao pojedinac prenosi nestambene prostore svojoj kćeri na besplatno korištenje na period od 30 godina. Kćerka je registrovala LLC preduzeće, u kojem djeluje kao generalni direktor (majka glavnog liječnika), na pojednostavljenim prihodima umanjenim za troškove. Pitanje: Moram li zgradu staviti u bilans stanja organizacije? (ispada iznajmljeno?) A ko plaća porez na imovinu i režije?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Sporazum se zaključuje između pojedinaca, tako da nema potrebe stavljanje prostorija u bilans stanja LLC-a Porez na imovinu mora platiti vlasnik prostora. Naknade za komunalne usluge po defaultu snosi osoba kojoj je prostor ustupljen na upotrebu, ali u ugovoru mogu biti navedeni i drugi uslovi.

Galina

Pozdrav, molim vas recite mi! Bilo je potrebno preseliti se u prostorije trgovine s trgovinom na malo (odjećom), gdje je obnova tek završila, ali trgovina još uvijek nema status nestambene prostorije (u procesu i najvjerojatnije ne) mjesec dana). Ja sam SP na UTII. Šta da radim sa ugovorom o zakupu, šta je sa porezom?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Galina! Bolje je da odgodite zaključenje ugovora o zakupu, jer on nema status nestambenih prostorija. Po zakonu je većina vrsta poslovnih aktivnosti zabranjena u stambenim prostorijama. Stoga je to opterećeno problemima s porezom.

Pauline

Zdravo! Ja sam individualni poduzetnik, posjedujem zgradu trgovine. Kao pojedinac, dio prodavnice predajem pravnom licu, državna registracija ugovora izvršena je 2012. godine. sve to vrijeme prijavila se poreznoj upravi i plaćala porez kao s trgovačkog mjesta. SP na UTII. Nakon uredske revizije pravnog lica, poreska uprava je dobila zahtev za objašnjenje ili izmenu poreskog izveštavanja u roku od 5 dana. ali prema Poreznom zakoniku, isporuka dijela trgovine ne spada pod UTII, osim toga, ugovor je za pojedinca, a ne za individualnog poduzetnika. Koji su moji sljedeći koraci? I nije li zakupac u ovom slučaju dužan djelovati kao porezni agent?

Scan_20181015 (3) .pdf

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Polina! U svom odgovoru možete se pozvati da ste prostor iznajmljivali kao pojedinac i da je stanar, u skladu s ugovorom, za vas morao platiti porez na dohodak. Ali malo je nade da će takvo objašnjenje zadovoljiti porezno, jer su prostori dati u zakup organizaciji radi poslovanja, a kao rezultat toga, vi ste bili ti koji ste morali podnijeti prijave poreza na dohodak od najma prostora. U ovom slučaju, zakupac nije morao djelovati kao porezni agent. Bolje je da kontaktirate advokata kako biste se detaljnije bavili poreznom revizijom, jer za vas postoji značajan rizik od dodatne procjene poreza.

Turan

Pozdrav, nemam rusko državljanstvo i imam nestambene prostore u Moskvi. Želim ga iznajmiti. Koliko i kako (pojedinačni preduzetnik, patent i / ili drugi) treba da platim porez?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Morate otvoriti IP. Platit ćete porez ovisno o poreznom sistemu koji odaberete. Specifičnosti poreznih sistema su prilično brojne, u kratkom odgovoru ne mogu se otkriti. Stoga vam je bolje da kontaktirate pravnika koji će vam detaljno reći o svim nijansama plaćanja poreza.

Nikita

Dobar dan, recite mi molim vas, iznajmljujem sobu za dečiji studio za razvoj i kreativnost, u sobi nema mesta. Alarm i slično. Recite mi postoje li standardi za iznajmljivanje prostora, šta bi trebalo biti u prostorijama ??? A ko bi trebao instalirati alarmni sistem?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Nikita! U zakonu ne postoje standardi za iznajmljivanje prostorija. Svaki stanodavac može samostalno razviti takve standarde, ali to nije potrebno. Ali zakoni sadrže obavezne zahtjeve za prostore za određenu namjenu. Pitanje ugradnje vatrodojavnog sistema odlučuju strane u ugovoru o zakupu sporazumno, odnosno, kao što se slažete, hoće. Ali obično stanodavac mora odlučiti o takvim pitanjima, jer je dužan iznajmiti prostor u stanju pogodnom za daljnju upotrebu.

Aleksej

Dobar dan! Vlasnik sam nestambenih prostorija u Moskvi, sada ih želim iznajmiti, a postoje mogućnosti i za dugoročni ugovor o zakupu i za 11 mjeseci. -Da li se trebam registrirati kao samostalni poduzetnik ili je dovoljno platiti porez na 3ndfl? -Drugo pitanje? Prilikom prodaje prostora, kao pojedinac, imam li sada pravo na odbitak troškova nastalih zbog stjecanja neželjenih prostorija ili je to pravo dato samo na stambenu nekretninu? - zadržava li se pravo na odbitak za troškove nastale stjecanjem nestambenih prostorija pri odabiru individualnog poduzetnika od 6 ili 15 posto?

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Alexey! Ako postoji samo jedna soba, tada nije potrebno registrirati individualnog poduzetnika. Ali od primljenog dohotka morate platiti porez na dohodak. Poreski odbitak je predviđen samo za kupovinu stambene imovine.

stela

Mi smo upravljačka organizacija. dobili smo zahtjev sa kumi.kumi traži pružanje informacija o zaključenim ugovorima o održavanju, održavanju i trenutnom popravku zajedničke imovine stambene zgrade sa stanarima koji iznajmljuju opštinske nestambene prostore. pitanje: treba li Krivični zakonik davati ugovore ako stanar sve prijavi putem kumija? ako mi možete pokazati članak iz zakona o radu

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Ovo pitanje se rešava po diskreciji kompanije za upravljanje, jer KUMI nema pravo da zahteva informacije o ekonomskim aktivnostima komercijalnih organizacija.

Ljubavi

Dobar dan. Moja majka je penzionerka, trenutno ima individualnog preduzetnika na UTII. trgovina u vlasništvu. Sada želi zatvoriti IP. Radit ću u trgovini otvaranjem IP-a. Da li je moguće raditi u ovoj trgovini bez najma, jednostavno izdavanjem prava raspolaganja po vašem nahođenju?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo ljubavi! Naravno. Ako vlasniku ovo ne smeta, radite koliko god želite. Zakonodavstvo ne govori ništa o činjenici da je pojedinačni poduzetnik dužan imati prostor za iznajmljivanje.

Evgeniy

Zdravo. Ja sam pojedinac koji želim iznajmiti nestambene prostore pojedincu. osoba na vlastitoj parceli za individualno vrtlarenje, moram registrirati imovinu i kako legalno učiniti sve. Hvala vam unaprijed.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Eugene! Ako je nestambeni prostor seoska kuća, tada ga nije potrebno registrirati. U ugovoru o zakupu zemljišta dovoljno je propisati da se zemljište daje u zakup zajedno sa seoskom kućom.

Aleksander

Vlasnik - pojedinac daje u zakup mali nestambeni prostor od 12 m2. Rok trajanja ugovora je 11 mjeseci. s produljenjem, Trebate li plaćati 13 NNDF svake godine ili registrirati individualnog poduzetnika?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Aleksandre! Porez na dohodak u svakom slučaju, u skladu sa zakonom, mora se platiti. Nije potrebno registrovati individualnog preduzetnika, jer ova aktivnost verovatno neće potpadati pod preduzetničku.

Olga

Dobar dan! Vlasnik nestambenih prostorija je pojedinac koji ga želi iznajmiti. Ali on se ne želi registrirati kao samostalni poduzetnik. Može li nam ga pojedinac koji je samostalni poduzetnik predati putem punomoćnika vlasnika? U punomoći, vlasniku se daje pravo upravljanja nestambenim prostorijama, uključujući zaključivanje ugovora o zakupu, po cijeni i pod uvjetima po vlastitom nahođenju s pravom da prima novac u zakup i raspolaže novac po vlastitom nahođenju, plaćanje poreza itd. Da li je ova punomoć prepoznata kao legitimna i hoće li se s ovom formulacijom prihod od isporuke priznati kao vlasništvo individualnog poduzetnika, a ne vlasnika pojedinca? lica? i hoće li pojedinačni poduzetnik sam plaćati porez?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Olga! Ne, ne može. Punomoć se može izdati samo za zaključivanje ugovora o zakupu, ali će i dalje biti sklopljena u korist vlasnika. Ovaj individualni poduzetnik nema pravo iznajmljivanja tuđih prostorija. Ali ako vam nije neugodno zbog činjenice da će sporazum biti pravno ništetan, da biste izbjegli probleme s poreznim vlastima, možete koristiti ovu opciju. Što se tiče prihoda, sve će ovisiti o tome ko će biti zakupodavac u ugovoru. Ako je vlasnik stanodavac, tada pojedinačni poduzetnik neće morati ništa platiti.

Galina

Dobar dan! Imam ovo nestandardna situacija... IE na OSNO, bavi se trgovinom na veliko namirnicama i ostalom konzervacijom. 2017. godine sagradio je upravnu zgradu. Vlasništvo je za njega registrovano kao i za pojedinca. Pretpostavljalo se da će se objekti prodati, ali zbog nedostatka potražnje jedan je ured trenutno u zakupu, a drugi se planira prodati. Šta učiniti u ovoj situaciji i kako voditi evidenciju? Hvala vam unaprijed.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Galina! Sredstva od najma prostora moraju se knjižiti kao primljeni prihod i koristiti prilikom izračunavanja poreza koji se plaća.

Aleksej

Zdravo. Iznajmljujem sobu, napisana je izjava o raskidu ugovora, prema ugovoru na 2 mjeseca. 1,5 mjeseca kasnije najmodavac je sklopio ugovor o zakupu iste prostorije s novom osobom. Sada mi se 15 dana naplaćuje da novi stanar koristi prostorije. Ugovor sa mnom još nije raskinut. Da li su njihove radnje legalne tražeći isplatu za ovih 15 dana. hvala na odgovoru

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Alexey! Da biste odgovorili na ovo pitanje, morate pogledati uvjete najma. Očigledno je da sporazum sadrži klauzulu o plaćanju zakupnina u slučaju prevremenog raskida ugovora. Sam po sebi takav uslov nije u suprotnosti sa važećim zakonodavstvom.

Aleksej Krajnov

Zdravo. Planiram da kupim nestambene prostore za iznajmljivanje. Sve dok sam pojedinac i steknem ga za sebe, u budućnosti planiram otvoriti SP i uzimati ga kao SP. Recite mi da li je moguće iznajmiti na ovaj način ili mi recite najbolje opcije šta učiniti sa iznajmljivanjem

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Alexey! Možete jednostavno iznajmiti prostor kao pojedinac. Ovaj zakon ne sadrži nikakva ograničenja. Za takve aktivnosti nije potrebno izdati niti pojedinačnog poduzetnika. Dovoljno je podnositi poreznu prijavu svake godine.

Natalia

Zdravo! Ja sam individualni poduzetnik i iznajmljujem nestambene prostore, također individualni poduzetnik. Uplata ide na tekući račun. Sada je zakupac objavio da ima reorganizaciju i da će već biti LLC. Oni traže ponovno pregovaranje o ugovoru. Hoće li se išta od toga promijeniti kod mene u daljoj aktivnosti iznajmljivanja? Za finansijska i ekonomska pitanja ili za plaćanje poravnanjem? Hvala.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Natalia! Ne bi trebalo biti nikakvih temeljnih promjena. Oni mogu ovisiti o tome na kojem će poreznom sistemu biti LLC. Možda će od vas tražiti da dostavite određene dokumente u vezi sa zaključenjem i izvršenjem ugovora o zakupu.

Raisa

Zdravo Sergey. Imam takvu situaciju da na tržištu postoji kiosk za kupovinu da sam ga neprestano davao u podzakup ENVD, budući da je uprava tržišta svojedobno uzimala dobar doprinos za instaliranje kioska, ali to nije bilo propisano u ugovoru o zakupu ... Ovo je ugovor o podzakupu i besplatnom korištenju. Otkad su se zahtjevi poreznih vlasti pooštrili uvođenjem KKM-a, moj stanar nije želio raditi s blagajnicom, odlučio sam zatvoriti ENVD i otvoriti zakup uvođenjem dodatnih OKVED ... Recite mi da li će se ugovor o zakupu nestambenih prostora između individualnog poduzetnika i pojedinca uklopiti u moju situaciju.? Želim se zaštititi, jer tamo ne trgujem i želim da stanar bude odgovoran za svoje aktivnosti? šta je ispravno učiniti za mene?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Ugovor o zakupu nestambenih prostorija nije predviđen zakonom. Nestambeni prostor može se unajmiti samo na osnovu ugovora o zakupu.

Svetlana

Dobar dan! Molim vas recite mi kakav ugovor o zakupu morate zaključiti da ne biste izgubili pravo na licenciranu vrstu djelatnosti? Vlasnik sam prostorija, kao pojedinac izdajem LLC preduzeće, čiji sam osnivač, želim iznajmiti jedan ured drugom LLC preduzeću. Ovo LLC nema licenciranu aktivnost. Kakav sporazum da zaključim, a koji je bio bez posljedica? Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Svetlana! Ako iznajmljujete kao fizičko lice, LLC sa tim nema nikakve veze. Možete sklopiti redovni ugovor o najmu nekretnine.

Olga

Zdravo. LLC iznajmljuje dio prostorija pravnom licu, ugovor je dugoročan, brojevi prostorija navedeni su u ugovoru. Da li je moguće izuzeće od poreza na imovinu primijeniti na druge prostore koji se ne daju u zakup.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Olga! Malo je vjerovatno, jer se tijekom provjere ispostavlja da zapravo nisu unajmljene cijele prostorije, evidentirane kao jedan objekt, već samo jedan dio.

Marina

Zdravo! Recite mi da li LLC treba da se upiše u Jedinstveni državni registar pravnih lica i povelju nova vrsta OKVED, ako planirate iznajmiti prostor koji pripada LLC preduzeću? Osnovna djelatnost je prodaja, usluge.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Marina! Ove podatke morate unijeti, inače može doći do problema s poreznom upravom.

Natalia

Zdravo. Može li dobrotvorna fondacija dati podnajam dio prostora? Fond zasnovan na Kakvo oporezivanje? PDV i porez na dohodak?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Natalia! Možda ako novac primljen od podzakupa ode u dobrotvorne svrhe. Ostvareni prihod vjerovatno će se tretirati kao prihod pri određivanju poreza na dohodak.

Tatyana

Zdravo! Ugovor o zakupu zgrade zaključen je s jednim pravnim licem, registrovanim u Rosreestr. Zgradu održava ovo pravno lice samostalno. Sada dio zgrade treba dati u zakup drugom pravnom licu. registracijom kod Rosreestr. Mogu li ove pravne osobe samostalno upravljati i održavati zgradu bez učešća vlasnika. Vlasnik se slaže.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Tatiana! Ako ne postoji kontradikcija između dva ugovora o zakupu, održavanje ovih zgrada može se dodijeliti ovim pravnim licima odgovarajućom formulacijom u tekstu sporazuma.

Yulia

Dobar dan. Zakupodavac je trgovački centar, Stanar je prodavaonica kancelarijskog materijala, nasuprot prodavnice igračaka u tržnom centru. Prodavaonica papirnice proširila je asortiman dodavanjem igračaka, igara, građevinskih setova itd. Pitanje: Ima li zakupodavac Trgovačkog centra pravo ograničiti asortiman stanara, pozivajući se na prisustvo drugog trgovca sa istim tipom asortimana u tržnom centru?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Julia! Ako su takvi uslovi predviđeni ugovorom, zakupac je dužan da ih ispuni. Ali u nedostatku takvih odredbi u ugovoru, zakonodavstvo ne daje zakupodavcu pravo da reguliše raspon stanara.

Edik

Recite mi molim vas, imam opštinske prostore u zakupu, imam pravo da promenim delatnost, želim da promenim vrstu aktivnosti u teretani za trgovinu unapred hvala !!!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Ako svrha prostora nije navedena u ugovoru o zakupu i neće se dogoditi nikakva obnova ili rekonstrukcija kada se svrha promijeni, tada možete promijeniti vrstu aktivnosti.

Evgeniy

Zdravo. Dugo sam bio samostalni poduzetnik koji je unajmio kutiju za popravak automobila na teritoriji autopraonice. Instalirao sam roletne i uplatio depozit za posljednjih mjesec dana. Ugovor nije zaključen, novac se mjesečno prenosio u gotovini. Odlučio sam se iseliti. Upozoren 2 tjedna unaprijed. Polog i novac za roletnu ili samu roletnu odbijaju vratiti. Da li je moguće podnijeti im upravnu ili krivičnu odgovornost ili ih vratiti?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Eugene! Možete pokušati kontaktirati policiju izjavom o počinjenju samovolje, budući da je vlasnik autopraonice pokušao ostvariti svoje ljudska prava na način koji nije propisan zakonom.

helena

Zdravo! Ja sam individualni poduzetnik, posjedujem trgovinu ukupne površine 40 kvadratnih metara u kojoj obavljam trgovinske aktivnosti, mogu li iznajmiti 15 četvornih metara s ovog područja drugom poduzetniku, ovih 15 četvornih metara ograđeno je staklenu vitrinu. Izvodim porezne prijave kao UTII i USN 6 bez kase. Kako će se prijaviti zakupljena površina?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Elena! Dio prostora možete iznajmiti. Morat ćete uključiti prihod od najma kao dio svog oporezivog dohotka.

Magomed

Zdravo. Živim u Republici Ingušetiji, za svoje malodobne nećake-siročad od 10 i 13 godina sagradio sam malu sobu 14 sa 5, podelivši je u 4 male sobe od po 12 kvadratnih metara za iznajmljivanje za male prodavnice. Soba je izgrađena na teritoriji djece. Objasnite, molim vas, da li je potrebno platiti porez na zakup takvih prostorija i je li potrebno registrirati individualnog poduzetnika? Ponašam se kao privatna osoba, kao bliski rođak u odnosima od povjerenja. Ukupan prihod iz svih prostorija ne prelazi 45 hiljada mjesečno, umanjen za troškove plina, električne energije, popravke i održavanje prostorija. Prosječni mjesečni prihod je ljetni period 35-38 hiljada rubalja, period prikupljanja je 30-33 hiljade rubalja. Primam sva novčana sredstva u gotovini i odlazim na poboljšanje života i životnih uslova djece koja imaju porodičnu penziju. Majka ne radi. Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Takva djelatnost može se smatrati poduzetničkom, ali u svakom slučaju potrebno je platiti porez na dohodak, bez obzira na registraciju individualnog poduzetnika.

Magomed

Nastavljajući temu o Ingušetiji, porezni inspektor predložio mi je da sklopim ugovor o zakupu i dostavim ga poreznoj upravi, je li obvezno zaključivanje takvih ugovora sa stanarima sa stanovišta zakona, ako ne registrirate individualnog poduzetnika i plaćaju porez kao pojedinac, stanari su pouzdani momci kojima je riječ skuplja od zakona? I još jedno pitanje - ako je moguće, da li je isplativo u ovoj situaciji registrovati individualnog preduzetnika da plaća po pojednostavljenom sistemu 6? Ovo je prvi put da se susrećem s takvim stvarima i zato se izvinjavam. Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Prema zakonu, ugovori o zakupu nekretnina moraju se zaključiti u pisanom obliku, u suprotnom su nevaljani. U određenim je slučajevima isplativije registrovati individualnog preduzetnika i platiti 6 od prihoda nego platiti 13 poreza na dohodak. Ali prilikom registracije individualnog poduzetnika, morat ćete sastaviti pisane ugovore s zakupodavcima kako biste potvrdili zakonitost prihoda.

Magomed

Hvala Sergej na pomoći. I na kraju, ako bih želio postaviti još jedno pitanje, da li ugovor o zakupu treba ovjeriti kod javnog bilježnika ili ga možete predstaviti u jednostavnom pisanom obliku? Hvala na pomoći. Sve najbolje!

Sergey (viši saradnik)

Sve što je potrebno je jednostavan pismeni ugovor. Nije potrebno to ovjeriti kod javnog bilježnika. Ovo je navedeno u čl. 651 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sretno!

Maša

Zdravo. Molim vas recite mi, ako je zgrada vlasništvo grada, prostor u ovoj zgradi iznajmljuje MUP "...", direktor ovog MUP-a može li zakupiti ove prostore, na primer LLC? Ili LLC može dati u podzakup opštinsko unitarno preduzeće ili direktno zaključiti ugovor o zakupu sa gradskom upravom?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Marija! MUP može davati prostore u podzakup samo uz pristanak zakupodavca prema glavnom ugovoru o zakupu. LLC može zaključiti ugovor o zakupu direktno sa administracijom, pod uslovom da raskine ugovor o zakupu sa CBCG.

Irina

Dobar dan, u kojem je trenutku potrebno registrirati SP za iznajmljivanje nestambenih prostorija ako sam prostor još nije izgrađen? Da li je to važno za naknadnu prodaju prostora?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Irina! Po mogućnosti prije nego što primite prvi novac od zakupa prostora. Imati status individualnog preduzetnika nema nikakvo značenje u svrhu prodaje imovine.

Victor

Zdravo! Ja sam individualni poduzetnik, prijavljujem se na UTII obrascu. Za svoj posao zaključujem ugovor o zakupu nestambenih prostorija sa vlasnikom fizičke osobe. Treba li dodati PDV na najamninu?

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Victor! Iznajmljivanje imovine nije uključeno u predmet oporezivanja PDV-om. Stoga ugovor o zakupu ne mora sadržavati uslove PDV-a.

Tatyana

Sergej, dobar dan. Ja sam stanodavac, mogu li unajmiti jedan nestambeni prostor po dogovoru stanara za dva LLC preduzeća po cijeni po m2 koju je kompanija postavila za svaku? Ili je potrebno dijeliti? Jedno LLC preduzeće je ranije registrovano i plaća stanarinu po m2, drugo LLC preduzeće je u postupku registracije na istoj adresi. Šta je sa dvoje? Hvala.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Tatiana! Da bi se izbjegli nesporazumi, bolje je naznačiti u svakom sporazumu određeni dio prostora iznajmljenog svakom LLC-u. Naravno, u zakonu nema izravnih naznaka o tome, ali pružajući iste prostorije dvjema organizacijama istovremeno, ne samo da stvarate nesigurnost, već teoretski riskirate da budete krivično gonjeni. Takođe postoji rizik da će ovi ugovori biti poništeni.

Natalia

Zdravo. Pojedinac iznajmljuje nestambene nekretnine organizacije, ne plaća porez. Ko je odgovoran za neplaćanje poreza na dohodak - pojedinac ili organizacija? Ako je, prema zakonu, porezni agent pojedinca u ovoj situaciji organizacija, dakle, plaćanje poreza na dohodak građana njegova je obaveza, a organizacija je takođe odgovorna za neplaćanje?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Natalia! Odgovornost treba snositi organizacija koja mora obračunati i platiti porez na dohodak pojedinca.

Angela

Dobro veče. Ja sam fizičko lice, iznajmljujem nestambene prostore, zakup je zaključen na 11 mjeseci. Moram li platiti porez?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Od prihoda koji ste primili morate platiti porez na dohodak 13.

Dina

Zdravo! Želeo bih da pojasnim jedno pitanje. Vidio sam situaciju sličnu našoj: pojedinac iznajmljuje LLC preduzeće pod podzakup zemlje. parcela za istu cijenu koja uklanja 15 000 rubalja. Pojedinac nema nikakav prihod. Ali šta je sa dužnošću poreskog agenta? Napokon, LLC je dužno zadržati i prenijeti porez na dohodak? Da li bi nas trebalo brinuti gdje i koliko pojedinac prenosi uplatu primljenu od nas? Ili možete pokazati oba ugovora poreznoj upravi kako ne bismo dobili dodatni porez? Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Formalno, u skladu sa poreskim zakonodavstvom, LLC preduzeće je dužno da zadrži porez na dohodak i prebaci ga u budžet.

Victoria

Dobar dan! Molim vas recite mi kolika je kazna za iznajmljivanje poslovnog prostora nekoliko pravnih lica istovremeno?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Victoria! Administrativna odgovornost za takve radnje nije utvrđena. Ali pod određenim okolnostima, stanodavac može biti kazneno gonjen zbog prevare. Takođe, u toku parničnog postupka, prevareni stanar može tražiti naknadu štete i štete koja mu je prouzrokovana.

Galina

Pozdrav, ja sam fizičko lice koje posjeduje nestambene prostore, mogu li se iznajmiti jer sam registriran kao individualni poduzetnik s ugovorom o besplatnoj licenci. Kako sastaviti ugovor tako da nema potraživanja od poreza. S poštovanjem.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Galina! Prema zakonu, takav sporazum ne može biti zaključen, jer će obje strane u sporazumu zapravo biti jedna osoba, odnosno vi.

Galina

Zdravo, Sergey, hvala na odgovoru. Imam 67 godina, mislim da mogu unajmiti jednu sobu bez osnivanja individualnog poduzetnika. Na istoj osnovi vjerujem da je moguće zaključiti ugovor između mene i mog individualnog poduzetnika koji se nalazi na UTII za besplatno korištenje ove prostorije, jer mi neće donijeti prihod. Prema članu 608. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik može iznajmiti svoju imovinu. Dobivanje statusa individualnog preduzetnika ne nameće osobi obavezu da dodatno prenese svoju imovinu na svoj IP. Jedine razlike su u sistemu oporezivanja i socijalnih davanja. Recite mi ako dobro mislim.

Sergey (viši saradnik)

Nije bitno što nećete primati prihode. U skladu sa čl. 413 Građanskog zakonika Ruske Federacije, obaveza se prekida na osnovu slučajnosti dužnika i poverioca u jednoj osobi. Ne možete sebi dati u zakup imovinu ni za najam ni za besplatno korištenje.

Andrej

dobar dan! kao pojedinac sam vlasnik komercijalne nekretnine. Iznajmljujem nekretnine LLC kao fizičko lice. Imam svoje LLC preduzeće, u kojem sam jedini osnivač i direktor. Mogu li izdati ugovor o zakupu između dva LLC preduzeća ili moram da registrujem individualnog preduzetnika? I ako da, šta je isplativije: ugovor između LLC i LLC preduzeća, individualnog preduzetnika sa LLC preduzećem ili pojedinca sa LLC preduzećem? Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Andrey! Da bi LLC mogao dati prostor u zakup, potrebno je pronaći ovu imovinu u vlasništvu LLC preduzeća ili na osnovu zakupa uz naknadni podzakup. Stoga trenutno nećete moći izdati prostor u ime LLC preduzeća. Najprikladnija opcija bila bi trenutna šema, jer neće biti potrebno uključiti prostor u imovinu LLC-a, kako bi se vodilo odgovarajuće porezno računovodstvo.

Andrej

Nastavljajući temu. Šta ako kao pojedinac imam ugovor sa LLC-om o pravu na njegovo besplatno korišćenje? i na osnovu ovog sporazuma, LLC će sklopiti ugovor o podzakupu

Sergey (viši saradnik)

Ova je opcija prihvatljiva, barem nije u suprotnosti sa zakonodavstvom.

Nellie

Zdravo! Stanodavac sa statusom individualnog poduzetnika dugo je iznajmljivao dijelove prostora različitim stanarima za trgovina na malo... Nisam izdavao dokumente o plaćanju u gotovini. Prije godinu i po dana prodao sam prostor. A sada se to ispostavilo i putem suda. Obješen sam oko 100 hiljada dugova, navodno taj novac nije uplaćen ... Da li je moguće dokazati suprotno i koliko je to legitimno? Hvala vam unaprijed.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Možda će biti potreban mukotrpan posao na proučavanju dokumenata i drugih dokaza. Na sudu je neophodno dokazati postojanje zloupotrebe vlasnikovog prava. To može dokazati činjenica da nikada nije tražio novac. Ako je bilo duga, mogao je raskinuti ugovor ili, barem, stalno podsjećati na dug. Taktiku odbrane treba graditi ovisno o konkretnim okolnostima. Najbolje je imati profesionalnog pravnika na svojoj strani.

Oksana

Pozdrav, nas smo dvije osobe, vlasnice nestambenih prostorija u jednakim udjelima. Nestambene prostore želimo dati u zakup pravnom licu. Da bismo to učinili, otvorit ćemo SP USN ili patent za jednog vlasnika. Da li je dozvoljeno zaključiti ugovor o zakupu samo od jednog vlasnika, koja su punomoći potrebna u ovom slučaju, ugovori drugog vlasnika u korist prvog? Isplate od pravnog lica ići će na račun individualnog poduzetnika, a pojedinačni poduzetnik će plaćati porez na dohodak. Ili je potrebno sklopiti sporazum sa više osoba na strani stanodavca i pravno lice će plaćati stanarinu dvojici stanodavca podjednako i svako mora platiti porez na svoj dohodak?

Sergey (viši saradnik)

Pozdrav Oksana! Za iznajmljivanje cjelokupnog prostora u svakom slučaju potrebno je pribaviti volju drugog vlasnika. Može se izraziti u obliku punomoći za prvog vlasnika da u njegovo ime zaključi zakup. Vi ste takođe naznačili drugu metodu. Ali u prvom slučaju, prvi vlasnik nije oslobođen obaveze plaćanja poreza.

Lera

zdravo. Recite mi može li stanodavac zaključiti ugovor o zakupu s dvije pravne osobe. ako je jedan sklopljen nešto ranije, a medicinske usluge pružaju se tamo do 1. juna, a drugoj je kompaniji ovaj ugovor potreban samo za sada za dobivanje licence, a sporazum kaže da stvarna upotreba započinje tek od 1. juna, pod uslovom da dobije licencu. Hvala vam unaprijed

Sergey (viši saradnik)

Zdravo! Zakonodavstvo ne sadrži zabranu zaključivanja takvih sporazuma. Samo je u drugom ugovoru potrebno naznačiti od kada započinje zakup. Preliminarni ugovor možete zaključiti i sa drugom kompanijom.

SERGEY

Zdravo! Mi smo LLC preduzeće pod pojednostavljenim sistemom oporezivanja dajemo u zakup opštinske nestambene nekretnine, želimo iznajmiti dio prostora za ured drugom LLC preduzeću. Koji porez trebamo platiti?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Sergey! Nijedna. Prihod od iznajmljivanja imovine uključit će se u prihod radi utvrđivanja poreske osnovice za pojednostavljeni sistem oporezivanja.

Sergey

Dobar dan! Mi smo stručnjaci za PDV koji žele iznajmiti nestambene prostore od dobavljača. Koji porez na kraju platiti ???

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Sergey! U ovom slučaju se ne dodjeljuje i ne plaća PDV.

Sergey

Hvala ti

Helena

Dobar dan! Ako ja, poput nat. osobe imaju komercijalne nekretnine. Želim ga koristiti u lične svrhe: plesni studio, u kojem ću podučavati pretplatnički sistem. Osim toga, želim dvoranu po satu iznajmiti drugim instruktorima. Koje poreze moram platiti i koji, ALI sistem da odaberem? Hvala!

Sergey (viši saradnik)

Zdravo, Elena! Sve će ovisiti o načinu na koji organizirate svoju aktivnost: individualni poduzetnik ili LLC preduzeće. Svaka vrsta ima svoje karakteristike oporezivanja.

Valery

Pozdrav, želim kupiti prostor sa stanarom MUP-a, ugovor o zakupu sadrži cijenu s PDV-om. Hoće li se smanjiti stanarina jer nisam obveznik PDV-a, hvala.

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Valery! Ovo pitanje mora se riješiti dogovorom sa stanarom zaključivanjem dodatnog sporazuma.

Yuri

Zdravo! Ja sam privatna osoba, vlasnik nove kancelarije. Namjeravam dati ured u zakup pravnom licu. Šta savjetujete da registrujete individualnog preduzetnika za plaćanje poreza 6 ili je bolje podnijeti prijavu poreza na dohodak na kraju godine? Ako je ovo drugo, onda tokom prve godine najma, kako mogu dokazati fiskalnim vlastima da planiram naknadno predati deklaraciju i platiti porez koji se duguje?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Juri! Bit će mirnije registrirati individualnog poduzetnika. I stanarima će biti lakše raditi s individualnim poduzetnicima, a ne s privatnim vlasnikom. Uz to, zapravo je vaša aktivnost poduzetnička i postoji rizik od kaznenog gonjenja zbog ilegalnog poslovanja.

Olga

Zdravo. Ja sam individualni preduzetnik, registrovan pre nekoliko dana. Još nije registrovan kod porezne uprave. Želim iznajmiti prostor za trgovinu. Vlasnik prostora nije individualni poduzetnik. Mogu li zaključiti ugovor o zakupu sa pojedincem? Koji je rizik za obje strane?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Olga! Možete zaključiti sporazum sa pojedincem. To nije zabranjeno zakonom. Ne negativne posljedice iz ovoga neće.

Valentine

Vlasnik sam nestambenih prostorija koje želim iznajmiti. Ali ne želim da se registrujem kao individualni preduzetnik. Može li to prihvatiti moj nećak, koji je samostalni poduzetnik? Trebam li nekako formalizirati svoj odnos sa svojim nećakom? Koji će porez platiti istovremeno?

Sergey (viši saradnik)

Zdravo Valentine! Nećak ga može iznajmiti ako sam službeno dobije pravo na korištenje prostorija, na primjer, uzima vam ga na besplatno korištenje. Između vas mora postojati ugovor o zakupu ili besplatnom korištenju. Oporezivanje će mu odrediti sistem plaćanja poreza koji on odabere.