Gayrimenkul alım satım sözleşmesi kapsamında satıcı, bir arsanın, binanın, yapının, apartman dairesinin veya başka bir gayrimenkulün mülkiyetini alıcıya devretmeyi taahhüt eder. Arazi arazilerini, toprak altı arazilerini, izole su kütlelerini, amaçlarına uygun hasar olmadan hareketi imkansız olan nesneleri - ormanları, görevleri, yapıları içerir. Gayrimenkul ayrıca uçak ve deniz taşıtlarını, uzay nesnelerini, apartman dairelerini ve diğer mülkleri de içerir.
Arsaların alım satımı özel kurallarla düzenlenir ve iki şekilde yeni sahibine devredilebilir:
kamu açık artırmaları yoluyla devlet veya belediye mülklerinin sağlanması; işlemleri medeni kanuna uygun olarak yürütmek.
Gayrimenkul alım satım sözleşmesinin, taraflarca imzalanmış tek bir belge düzenlenerek yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Bu kurala uyulmaması onun geçersizliğini gerektirir. Bu anlaşma kapsamında mülkiyetin devri aşağıdaki şartlara tabidir: devlet kaydı. Taraflardan birinin devlet tescilinden kaçması durumunda mahkeme, hakların devrinin devlet tescili konusunda karar verme hakkına sahiptir ve kaçan tarafın bu tür bir gecikmeden kaynaklanan zararları tazmin etmesi gerekir.
Konut binaları için alım satım sözleşmesi (sadece mülkiyetin devri değil) devlet tesciline tabidir ve bu tescil anından itibaren akdedilmiş sayılır.
> GAYRİMENKULLER
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, hem gayrimenkul nesnelerinin genel özelliklerini hem de gayrimenkul nesnelerinin yaklaşık bir listesini belirlemeyi mümkün kılan hükümler içermektedir.
Daha önce belirtildiği gibi, taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su kütlelerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; ormanlar dahil, çok yıllık, amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler. bitkiler, binalar, yapılar. Taşınmaz mallar aynı zamanda uçak ve deniz taşıtlarını, iç sularda seyrüsefer gemilerini ve devlet tesciline tabi uzay nesnelerini de içerir. Kanun ayrıca diğer mülkleri de gayrimenkul olarak sınıflandırabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi).
Dolayısıyla gayrimenkulün temel özellikleri şunlardır: birincisi, araziyle güçlü bir bağ; ikincisi, ilgili nesnenin amacına orantısız zarar vermeden hareket ettirilmesinin imkansızlığı. Ancak bu özellikler her gayrimenkulde mevcut değildir. Bu tür gayrimenkul nesneleri, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda adı geçen ve bağımsız ana gayrimenkul nesneleri olan arsaları, toprak altı arazilerini ve su kütlelerini içerir.
Arsa parselleri, kanunun mülkiyet devrine katılım konusunda kısıtlamalar getirebileceği gayrimenkul nesneleri arasındadır. Bu, özellikle Sanatın 3. paragrafında yer alan normla kanıtlanmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 129'u, arazi ve diğer doğal kaynakların, arazi ve diğer yasalarla dolaşımına izin verildiği ölçüde, başka yollarla yabancılaştırılabileceği veya bir kişiden diğerine aktarılabileceğini belirtir. doğal Kaynaklar.
Geçtiğimiz yıllarda, yasalar ve diğer yasal düzenlemeler belirli arsa kategorilerini mülkiyet dolaşımına dahil etmiştir. Evet, Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Rusya Federasyonu 25 Mart 1992 tarih ve 301 sayılı “Arsaların vatandaşlara satışına ilişkin ve tüzel kişiler devlet ve belediye işletmelerinin özelleştirilmesi sırasında” vatandaşlara ve tüzel kişilere, devlet ve belediye işletmelerinin özelleştirilmesi sırasında, ayrıca bu işletmelerin tesislerinin genişletilmesi ve ek inşaatı ile arsaların kiralanması sırasında hak verilir, ikincisinin mülkiyetini kazanmak için. Ayrıca Kararname, vatandaşlara ve derneklerine ticari faaliyetlerde bulunmak üzere sağlanan arsaların, isterlerse, kendilerine mülk olarak satılabileceğini de içeriyordu.
23 Aralık 1992 tarihli Rusya Federasyonu Kanunu uyarınca, “Rusya Federasyonu vatandaşlarının özel mülkiyete girme ve kişisel yan kuruluş ve yazlık çiftçilik, bahçecilik ve bireysel konut inşaatı işletmek için arsalar satma hakkı hakkında” öngörüldü şehirlerde, kasabalarda ve kırsal alanlardaki vatandaşların kişisel yan kuruluş ve yazlık çiftçilik, bahçecilik, bireysel konut inşaatı ve ayrıca bireysel konut binaları ve müştemilatları için arazilerin özel mülkiyetine devredilmesi. Bu amaçlarla arsaların özel mülkiyetini alan vatandaşlara, satılan arsanın mülkiyetini edinme süresine bakılmaksızın, bunları Rusya Federasyonu'nun diğer vatandaşlarına satma hakkı da verildi. arsaların temini. Bir arsanın alım satım sözleşmesi (satış faturası), noter onayına ve ilgili arazi kaynakları ve arazi yönetimi komitesine tescile tabiydi.
26 Kasım 1997 tarih ve 1263 sayılı Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı Kararı “Kentsel ve kırsal yerleşim bölgelerinde bulunan kalkınmaya yönelik arsaların vatandaşlara ve tüzel kişilere satışı veya bunları kiralama hakkı hakkında” şunları tespit etmiştir: kentsel ve kırsal yerleşim bölgelerinde bulunan, imar için kentsel planlama ve arazi yönetimi belgelerine uygun olarak tasarlanan arsalar veya bu arazileri kiralama hakkı, açık artırmalarda (açık artırmalar, yarışmalar) vatandaşlara ve tüzel kişilere satılmaktadır; Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından aksi belirtilmedikçe. Bu Kararnameye dayanarak, Rusya Federasyonu Hükümeti 5 Ocak 1998 tarih ve 2 Sayılı Kararını kabul etti “Vatandaşlara ve tüzel kişilere satış için ihale (açık artırmalar, yarışmalar) düzenleme prosedürünün onaylanması hakkında) kentsel ve kırsal yerleşim bölgeleri veya bunları kiralama hakkı” .
Şu anda Rus mevzuatında paradoksal bir durumun geliştiğine dikkat edilmelidir: Rusya Federasyonu'nun yeni Arazi Kanunu henüz kabul edilmediğinde ve diğer Genel kurallar Arazi parsellerinin dolaşımında herhangi bir kısıtlama yoktur; arazinin dolaşımı kanunen pratik olarak sınırsızdır. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Anayasası'na (9. maddenin 2. fıkrası) uygun olarak, arazi ve diğer doğal kaynakların özel mülkiyette (ve dolayısıyla mülkiyet dolaşımında) olma olasılığı tanınmaktadır.
Ancak, şu anda yalnızca mülkiyet hakkı gereği vatandaşlara ve tüzel kişilere ait olan arazilerin pazarlık konusu yapılabileceğini kabul etmeliyiz. Özel sosyal önemi nedeniyle, arazi parsellerinin dolaşımı, malikler de dahil olmak üzere herhangi bir arazi kullanıcısı veya doğal kaynak kullanıcısının haklarının içeriğinin yanı sıra, kamu yararı açısından da yasal olarak sınırlandırılmıştır. Arazi parsellerinin ve diğer doğal kaynakların devri, yalnızca özel mevzuatın - arazi ve diğer doğal kaynaklara ilişkin kanunların (Medeni Kanunun 129. maddesinin 3. fıkrası) izin verdiği ölçüde yapılmalıdır. "Sonuçta, bu tür nesnelerin sayısı ve bileşimi, bariz doğal nedenlerden dolayı nesnel olarak sınırlıdır ve bu nedenle bunların kullanımı, şu veya bu şekilde her zaman bir bütün olarak toplumun çıkarlarını etkiler."
Arsa cirosunun yasal düzenlemesinin daha da geliştirilmesine gelince, O.M. Kozyr, “Arazi konusunda, Rus mevzuatının, arazi kategorilerine bağlı olarak ciro kısıtlamalarının belirlendiği dünya geleneğini takip edeceği anlaşılıyor. Bu nedenle, tarım arazileri için bunlar, kalkınma için kullanılan arazilerin cirosuna uygulanan kısıtlamalardan önemli ölçüde farklı olacaktır. Doğa rezervleri, rezervler ve diğer özel korunan doğal alanların topraklarının devri pratik olarak hariç tutulmalıdır.”
Toprak altı arazileri ve izole su kütleleri de bağımsız gayrimenkul nesneleri olarak kabul edilmektedir. Doğal nitelikleri gereği gayrimenkuldürler. fiziki ozellikleri arsa ile tek bir bütün oluşturdukları için değil. Aksi takdirde arazinin mülkiyeti ne olursa olsun, toprak altı mülkiyetinin tesis edilmesi mümkün olmayacaktır. Bu tür nesnelerin özelliği, Sanatın 2. paragrafına uygun olarak devlet mülkiyeti varsayımına tabi olmalarıdır. Medeni Kanun'un 214'ü vatandaşlara, tüzel kişilere ait olmayan doğal kaynaklar veya belediyeler, devletin malıdır. Dolayısıyla bu nesnelerin prensip olarak sahipsiz olduğu düşünülemez.
Bu gayrimenkul nesnelerinin cirosunun yasal düzenlemesine gelince, O.M. ile aynı fikirde olmak mümkün değildir. Kozyr şunları belirtiyor: “Rusya'da toprak altı kaynaklarının münhasır devlet mülkiyeti hakkı korunduğu ve bunların kullanım için devredilmesi idari bir yasa-lisans temelinde gerçekleştirildiği için, sivil dolaşım hakkında ciddi bir şekilde konuşmak için erken görünüyor. bu tür bir nesne.
Ormanlar ve çok yıllık bitkiler gibi gayrimenkul nesneleri, araziyle ayrılmaz bağlantıları ve amaçlarına orantısız zarar vermeden hareket etmelerinin imkansızlığı nedeniyle gayrimenkul olarak sınıflandırılmaktadır. Aynı zamanda, örneğin "dikili kereste" veya kesilen ağaçlar gibi ormanların ve çok yıllık bitkilerin taşınır mal olarak satıldığı işlemler. İkinci durumda, Medeni Kanun'un gayrimenkul satışına ilişkin kuralları uygulamaya tabi değildir ve ilgili anlaşmalar, taşınır malların satışına ilişkin kurallara göre yapılır.
Binalar ve yapılar, araziyle ayrılmaz bağlantıları ve bunun sonucunda amaçlarına orantısız bir zarar vermeden taşınmalarının imkansızlığı nedeniyle aynı zamanda gayrimenkul nesneleridir.
Devlet tesciline tabi olan binaların, yapıların ve diğer yeni oluşturulan gayrimenkullerin mülkiyet hakkı, bu tescil anından itibaren doğar (Medeni Kanun'un 219. Maddesi). Medeni Kanun'un bu hükmü, inşaatı tamamlanmayan (inşaatı devam eden) bina ve yapıların gayrimenkule ait olup olmadığı konusunda hukuk literatüründe tartışmalara yol açmıştır.
Bazı yazarlara göre, tamamlanmamış inşaat projelerinin zorunlu devlet tescilinin olmaması, bunların gayrimenkul olarak hukuki niteliği konusunda şüpheler doğurmaktadır. Bu, devlet tesciline kadar yeni oluşturulan mülkün taşınmaz olarak kabul edilemeyeceği anlamına gelir.
Bu yazarların konumu, uygulanmasından sonra bile değişmedi. Federal yasa 21 Temmuz 1997 tarihli “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında” (bundan sonra Devlet Tescil Kanunu olarak anılacaktır), buna göre, tamamlanmamış bir inşaat projesiyle işlem yapılması gerekiyorsa, Belirtilen gayrimenkul nesnesine ilişkin hak, belirlenmiş durumlarda, tasarım ve tahmin belgelerine ve aşağıdakileri içeren belgelere dayanarak, bir gayrimenkul nesnesinin oluşturulması için bir arsa kullanma hakkını teyit eden belgeler temelinde kaydedilir. tamamlanmamış inşaat projesinin açıklaması (25. maddenin 2. fıkrası). Örneğin O.M. Trump, bu tür bilgilerin görevi yalnızca yasal saflık Böyle bir nesneyle yapılan işlemlerde, nesnenin inşaatının tamamlanması için başka bir kişiye devredilmesi gerekiyorsa. Bu, Kanunda, bir yasama işlemi için alışılmadık bir durum olan "bir işlemin tamamlanmasının gerekliliği" teriminin kullanılmasıyla kanıtlanmaktadır. olağandışı durum. O.M. "Kayıt Yasasının genel kuralı" diye yazıyor. Trump, - yeni oluşturulan bir gayrimenkul nesnesi hakkının tescili, yaratıldığı gerçeğini doğrulayan belgeler temelinde kalır (25. maddenin 1. fıkrası).
Diğer yazarlara göre, tamamlanmamış inşaat, özel bir yasal rejime sahip özel bir gayrimenkul nesnesi olarak değerlendirilmelidir." Bu görüş, Devlet Tescil Kanununun yürürlüğe girmesinden önce kabul edilen çok sayıda yasal düzenlemede doğrulanmış ve aynı zamanda kabul edilmiştir. adli uygulama. Örneğin, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 3 Şubat 1992 tarih ve 59 sayılı “Bitmemiş inşaat projelerinin satışına ilişkin tedbirler hakkında” Kararnamesi uyarınca, 1992'den itibaren cumhuriyet bütçesi pahasına inşa edilen bitmemiş inşaat projeleri Rusya Federasyonu'nun fonları ve federal mülkte bulunan, düzenleyici süre içinde tamamlanmaları için gerekli finansman ve maddi ve teknik kaynaklar sağlanmayan devlet teşebbüslerinin fonları, aşağıdakilerle uygulamaya tabi tutuldu: açık teklif(gayrimenkul olarak) işletmelere, kuruluşlara, vatandaşlara ve yabancı yatırımcılara.
Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı'nın 10 Haziran 1994 tarih ve 1181 sayılı Kararı "Bitmemiş konut binalarının tamamlanmasını sağlamaya yönelik tedbirler hakkında", işletmelerin tam ekonomik yönetimi ve operasyonel yönetim de dahil olmak üzere federal mülkiyette olan bitmemiş konut binalarının kurulmasını sağlamıştır. Cari yıl içinde federal bütçeden gerekli finansmanın sağlanamaması nedeniyle inşaatı durdurulan veya askıya alınan kurum ve kuruluşların yönetimi, konut inşaatının hızlı bir şekilde tamamlanmasını sağlamak amacıyla inşaatın tamamlanması veya yatırım ve ticari yarışmalarda satışa aktarılmasına tabi tutuldu. binalar inşa etmek ve vatandaşlara konut sağlamak.
Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı'nın 16 Mayıs 1997 tarih ve 485 sayılı Kararı “Bu nesneler altındaki arsaların mülkiyetinin edinilmesinde gayrimenkul nesnesi sahiplerine verilen garantiler hakkında”, tamamlanmamış inşaat projelerini özelleştirirken, mülkiyet haklarının tescilini öngörmektedir. Başvuru sahibinin bu nesnenin edinimini, gayrimenkul nesnesi oluşturmak için arsa kullanma hakkını, üretim iznini onaylayan belgeleri sunması durumunda bu tür nesneler mümkündür. inşaat işi ve bitmemiş inşaat projesinin bir açıklaması. Daha önce özelleştirilmiş binaların, yapıların, yapıların, tesislerin ve tamamlanmamış inşaat projelerinin bulunduğu arsaların mülkiyetini edinme hakkı, öncelikle ilgili gayrimenkul nesnelerinin sahibi olan bireylere ve tüzel kişilere aittir.
Resmi pozisyon adli uygulama tamamlanmamış inşaat projelerinin gayrimenkul olarak sınıflandırılması olasılığı konusu, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun 25 Şubat 1998 tarih ve 8 sayılı Kararına yansıtılmıştır. mülkiyet haklarının ve diğer mülkiyet haklarının korunmasına yöneliktir.” Bu karar, Sanatın anlamı dahilinde buna göre bir açıklama içermektedir. 130 Medeni Kanun ve Md. Devlet Tescil Kanununun 25'inci maddesinde geçerli bir inşaat sözleşmesine konu olmayan, tamamlanmamış inşaat projeleri gayrimenkul olarak sınıflandırılmaktadır. Bu nedenle, tamamlanmamış inşaat projelerinin mülkiyeti ile ilgili anlaşmazlıkları çözerken, mahkemelere, tamamlanmamış inşaat projelerinin mülkiyetinin ortaya çıkması için belirlenen özellikler ve bunların özellikleri dikkate alınarak, gayrimenkulün hukuki mülkiyeti ilişkilerini ve onunla yapılan işlemleri düzenleyen kurallara rehberlik edilmelidir. imha etmek.
Görüşümüze göre, adli uygulamanın konumu en çok tamamlanmamış inşaat projelerinin doğasıyla tutarlıdır. Gerçekten de, eğer tamamlanmamış bir inşaat nesnesi geçerli bir inşaat sözleşmesinin konusu ise, o zaman bu durumda ondan yalnızca bir gayrimenkul nesnesi olarak değil, aynı zamanda bir ayni haklar nesnesi olarak da söz edilemez: o, bir inşaat sözleşmesinin nesnesidir. Bir inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülük ve bu yükümlülüğün yerine geçen taraflar (müşteri ve yüklenici), ancak alacak hakkının devri ve borç kapsamında borcun devri kurallarına göre mümkündür.
Borcun herhangi bir sebeple sona ermesi ayrı bir konudur. Bu durumda tamamlanmamış inşaat, mülkiyet haklarının nesnesi ve mülkiyet devrinin nesnesi haline gelir. Aynı zamanda, tamamlanmamış bir inşaat projesi gayrimenkulün tüm özelliklerine sahiptir: arsa ile ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır ve amaçlanan amacına orantısız zarar vermeden taşınması imkansızdır. Dolayısıyla bu kadar bitmemiş bir inşaat projesiyle ilgili tüm işlemler ancak gayrimenkul gerekliliklerine uygun olarak mümkündür.
Söylenenlerin bir örneği, bir gayrimenkul nesnesi olarak tamamlanmamış bir nesnenin bir alım satım sözleşmesinin konusu olabileceği ve bunun mülkiyetinin ortaya çıktığı gerçeğinden yola çıkan tahkim ve adli uygulamadan bir örnek olabilir. devlet tescili anı.
Savcı, Sberbank of Russia'nın çıkarları doğrultusunda, tamamlanmamış bir inşaat projesine ilişkin alım satım sözleşmesinin geçersiz kılınması yönünde dava açtı. Anonim şirket ile limited şirket arasında sözleşme imzalandı.
İddiayı destekleyen savcı, Sberbank şubesinin Alım Satım Anlaşması kapsamında anonim şirketten tamamlanmamış bir inşaat projesini satın aldığını belirtti. Nesne, alıcı tarafından ödenen kabul belgesine göre devredildi. Ancak Arazi Kaynakları Komitesi böyle bir tescili yapmayı reddettiği için mülkiyet devri tescil edilmedi. Belirtilen sözleşmenin varlığına rağmen, anonim şirket aynı nesneyi bir limited şirkete satmıştır.
Bu uyuşmazlık dikkate alınırken, yapımı tamamlanmamış bir taşınmazın alım satım sözleşmesine konu olup olamayacağı ve mülkiyet devrinin tescile tabi olup olmadığı sorusu ortaya çıktı. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi durumu şu şekilde değerlendirdi.
Sanat uyarınca. Medeni Kanunun 129'u, medeni haklara ilişkin nesneler, dolaşımdan çekilmemeleri veya dolaşımda sınırlandırılmamaları durumunda serbestçe yabancılaştırılabilir. Varlığına dolaşımda izin verilmeyen medeni haklara ilişkin nesnelerin türleri (dolaşımdan çekilen nesneler) doğrudan yasada belirtilmelidir.
Medeni mevzuat, henüz tamamlanmamış nesnelere ilişkin hakların edinilmesi ve devredilmesine ilişkin herhangi bir kısıtlama getirmemektedir. Böylece bu nesneler sivil dolaşımdan çekilmez ve sahibi tarafından başka kişilere devredilemez.
Sanat'a göre. Medeni Kanun'un 130'u, taşınmaz eşyalara, yere sıkı bir şekilde bağlı olan nesneler, yani amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler dahildir. Sanatta. Kanunun 219'u, devlet tesciline tabi olan binaların, yapıların ve diğer yeni oluşturulan gayrimenkullerin mülkiyetinin, bu tescil anından itibaren ortaya çıktığını belirtmektedir.
Sanat uyarınca. “Rusya Federasyonu Medeni Kanununun birinci bölümünün yürürlüğe girmesi hakkında” Federal Kanunun 8'i, gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin kanunun yürürlüğe girmesinden önce, gerçek kayıt için mevcut prosedür gayrimenkul ve onunla yapılan işlemler uygulanır.
Kasa malzemelerinden, bu alanda bir evin temelinin ve duvarlarının inşa edildiği anlaşıldı. Bu nesneyi orantısız bir hasar olmadan hareket ettirmek imkansızdır. Dolayısıyla bu nesne bir gayrimenkul mülküdür.
Bu bağlamda, Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı'nın 11 Aralık 1993 tarihli Kararnamesi uyarınca, bu bölgede arsa ve bunlarla sıkı bir şekilde bağlantılı gayrimenkul haklarına ilişkin belgelerin tescili ve yürütülmesini yürüten Arazi Kaynakları Komitesi, 2130 sayılı “Devlet Tapu Kadastrosu ve Gayrimenkul Haklarına İlişkin Belgelerin Tescili Hakkında”, tamamlanmamış bir inşaat projesi ve arsaya ilişkin hakların devrini tescil ettirmek zorundaydı. İlgili taraf, komitenin devlet tescilini reddetmesine tahkim mahkemesine itiraz edebilir.
İhtilaflı mülk, bir alım satım sözleşmesine dayanarak Sberbank'ın bir şubesinin haklarıyla ipotek altına alındığından, satıcı (anonim şirket) herhangi bir şekilde onu elden çıkarma hakkını kaybetmiştir. Yukarıdakiler dikkate alındığında, mahkemenin savcının iddiasını makul ölçüde karşıladığı kabul edilmiştir.
Binaların içindeki konut dışı binaların gayrimenkul olarak sınıflandırılması konusu da tartışmalıdır. Gerçek şu ki, gayrimenkul nesnelerinin cirosuna ilişkin ilişkileri düzenleyen Medeni Kanun normları, konut dışı binalar anlamına gelmiyordu. Aynı zamanda Medeni Kanun, Medeni Kanun tarafından öngörülmeyen diğer nesnelerin federal yasaya göre gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına izin vermektedir. Devlet Tescili Kanunu, gayrimenkul nesneleri listesine konut dışı binaları da içermektedir. Dolayısıyla gayrimenkul satış sözleşmesini düzenleyen özel kurallar, dolu ve konut dışı binaların satışıyla ilgili ilişkiler.
Kesinlikle amaçlanan bir amaca sahip olan gayrimenkul nesneleri, konut mevzuatının yalnızca kalıcı ikamet için uyarlanmış konut binaları ve kır evleri (yazlıklar) değil, aynı zamanda ayrı apartmanlar ve diğer konut binaları (örneğin, apartmanlardaki izole odalar) anlamına geldiği konut binalarıdır. Ofis, departman binaları, yatakhaneler, barınak otelleri vb. dahil olmak üzere konut dışı binaların kayıtlarını tutan devlet kurumlarında bu sıfatla kayıtlıdır. Konut binaları vatandaşların ikametgahı için tasarlanmıştır. Kendisine ait konut binalarının mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılması haklarını kullanan mal sahibi, amacının korunmasını sağlamalıdır.
Medeni Kanun ayrıca, gayrimenkulün gerekli özelliklerine sahip olmayan bir dizi nesneyi de gayrimenkul olarak sınıflandırmıştır: arazi ile ayrılmaz bir bağlantı ve amaçlarına orantısız zarar vermeden hareket etmenin imkansızlığı. Devlet tesciline tabi uçak ve deniz gemilerinden, iç su navigasyon gemilerinden ve uzay nesnelerinden bahsediyoruz. Diğer gayrimenkul nesneleriyle iki şekilde birleştirilirler ortak özellikler: birincisi, bu nesnelerin yüksek maliyeti ve ikincisi, bu nesnelerin kişiselleştirilmesini sağlayan devlet tescilinin varlığı. Kanun, adı geçen nesneleri, tek bir varlık oluşturma ihtiyacı nedeniyle doğası gereği taşınmaz olan mülklerle birleştirdi. yasal rejim.
İyi çalışmanızı bilgi tabanına göndermek basittir. Aşağıdaki formu kullanın
Bilgi tabanını çalışmalarında ve çalışmalarında kullanan öğrenciler, lisansüstü öğrenciler, genç bilim insanları size çok minnettar olacaklardır.
giriiş
1. Gayrimenkul satış sözleşmesi
1.1 Gayrimenkul satış sözleşmesi kavramı
2. Gayrimenkul satış sözleşmesinin unsurları
2.1 Anlaşmanın tarafları
2.2 Sözleşmenin konusu
2.3 Anlaşma formları
2.4 İşlemlerin kaydedilmesi
3. Tarafların hak ve yükümlülükleri
4. Konut satışlarının özellikleri
5. Bir işletmenin satış sözleşmesi
5.1 Bir işletmenin satışına ilişkin sözleşme kavramı
6. Anlaşmanın tarafları
6.1 Sözleşmenin konusu ve sözleşmenin süresi
6.2 Sözleşme bedeli
6.3 Anlaşma şekli
7.1 Satıcının sorumlulukları
7.2 Alıcının yükümlülükleri
Çözüm
Sorunun çözümü
Kaynakça
giriiş
Vatandaşların, tüzel kişilerin ve belediyelerin ticari faaliyetlerinde gayrimenkul işlemleri yaygınlaşmış ve rutin hale gelmiştir. Aynı zamanda emlak piyasası önemli ölçüde suç sayılmaya devam ediyor. Pek çok işlem, yeterli hukuki inceleme yapılmadan, tarafların hak ve yükümlülükleri net bir şekilde tanımlanmadan sonuçlandırılıyor, bu da taraflardan birinin veya diğerinin haklarının ihlal edilmesine ve dolayısıyla önemli mali kayıplara yol açıyor. Ayrıca hukuki hizmetler için ciddi maliyetlere katlanmak zorunda kalıyorsunuz.
Bilindiği gibi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, taşınmazlar, toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan ve amaçlarına orantısız bir zarar vermeden taşınması imkansız olan tüm nesneleri içerir: binalar, yapılar, konutlar ve olmayanlar. konut binaları, mülk kompleksleri gibi işletmeler, arsalar, toprak altı alanlar, izole su kütleleri, çok yıllık bitkiler ve ormanlar. Bu nesnelerin listesi kapalı değildir, yani kapsamlı değildir. Medeni Kanun, araziyle ilgili olmayan ancak yasayla doğrudan gayrimenkul olarak sınıflandırılan nesnelerle ilgili olarak ek bir çekince koymaktadır. Bunlar "uçak ve deniz gemileri, iç su navigasyon gemileri ve devlet tesciline tabi uzay nesneleridir. Kanun, diğer mülkleri gayrimenkul olarak sınıflandırabilir" (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi). Dolayısıyla “gayrimenkul” kavramının net bir tanımı bulunmamaktadır.
“Arazi ile ayrılmaz bağlantı” ve “orantısız zarar olmadan hareketin imkansızlığı” kriteri, gayrimenkulü birleştiren genel bir özellik olarak hizmet edemez.
Araştırma konusunun alaka düzeyi, bir işletmenin mülk kompleksi olarak satılması kurumunun 1964 Medeni Kanunu ile karşılaştırıldığında yeni olmasından kaynaklanmaktadır. Bugün, piyasa yönetim biçiminin en parlak döneminde, bir işletmenin satışına ilişkin anlaşma özellikle önemli bir önem kazanmıştır. Genel olarak, bir işletmenin satışına ilişkin sözleşme, Rusya Federasyonu'nun yeni Medeni Kanunu'nda formüle edilenden biraz farklı bir biçimde olmasına rağmen, Rus hukukunda uzun zamandır bilinmektedir. İşletmelerin satışı, eski girişimcilik uygulamalarında yaygın olarak, NEP yıllarında ise daha mütevazı bir şekilde kullanılıyordu. İşletmenin bir bütün olarak satılması olasılığı 1922 tarihli Medeni Kanun'da açıkça belirtilmiştir. İÇİNDE son yıllar Yeni Medeni Kanun'un yürürlüğe girmesinden önce bile, devlet ve belediye işletmelerinin satışı (rekabet veya açık artırma yoluyla) özelleştirme yöntemlerinden biri olarak kullanılıyordu.
Bir obje bu çalışma-- işletmelerin alım ve satımıyla bağlantılı olarak ortaya çıkan mülkiyet ve örgütsel sosyal ilişkiler.
Çalışmanın konusunu işletmelerin satış sözleşmelerinin medeni düzenleme konuları oluşturmaktadır.
Çalışmanın amacı bir işletmenin alım satım sözleşmesini incelemektir.
Bu hedefe ulaşmak aşağıdaki görevleri çözmeyi gerektiriyordu:
Bir işletmenin satışına ilişkin sözleşme kavramının ve yasal düzenlemesinin incelenmesi;
Bir işletmenin satışına ilişkin sözleşmenin bireysel unsurlarının özellikleri;
Kurumsal satış sözleşmesinin içeriğinin incelenmesi.
Çalışmanın metodolojik temeli diyalektik materyalizmdir. Bununla birlikte, özel hukuki, karşılaştırmalı hukuki, istatistiksel, tarihsel ve bilimsel materyali ve pratik deneyimi genelleştirmeye yönelik diğer yöntemler gibi araştırma yöntemleri burada yaygın olarak kullanılmaktadır.
Konunun açıklanması, özellikle Rusya Federasyonu Anayasası, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun ikinci kısmı, “Devletin Gayrimenkul Haklarının Tescili ve İşlemler Hakkında Federal Yasa” gibi bir dizi düzenlemenin incelenmesini içermektedir. "Bu", değişen hukuki güce sahip diğer kanunlar, bunların uygulanmasının uygulanması, ayrıca bilimsel literatür, monografiler, metodolojik gelişmeler, kılavuzlar ve süreli yayınlardan materyaller. Çalışmanın teorik temeli yerli bilim adamlarının çalışmalarıdır: A. G. Kalpin, O. N. Sadikov, M. M. Braginsky, V. V. Vitryansky, L. S. Artabaeva.
Çalışmanın yapısı çalışmanın konusu, amacı ve hedefleri ile belirlenir.
1 . Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmesatın alınabilirlik
1. 1 Gayrimenkul satış sözleşmesi kavramı
Gayrimenkul satışına ilişkin kuralların Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun özel bir bölümüne tahsis edilmesi bir takım koşullara bağlıydı. Daha önce de belirtildiği gibi, çoğu gayrimenkul ayrılmaz bir şekilde arsalardaki konumuyla bağlantılıdır ve yüksek bir fiyata sahiptir, bu nedenle her iki tarafın (satıcı ve alıcı) çıkarlarını korumak için önlemlere ihtiyaç vardır. Sosyal öneme sahip ve amaçlanan belirli nesnelerin sivil dolaşıma katılımına bir dizi kısıtlama getirilmesi gerekiyordu. Ayrıca gayrimenkul bireysel, yeri doldurulamaz bir şeydir ve onunla ilişkili ilişkilerin yasal düzenlemesini de etkiler. Medeni Kanun Rusya Federasyonu M., 2008. paragraf 1, madde 454. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 454'ü, paragraf 1, bir alım satım sözleşmesinin aşağıdaki tanımını vermektedir: “Bir alım satım sözleşmesi kapsamında, bir taraf (satıcı), mülkü diğer tarafın (alıcı) mülkiyetine devretmeyi taahhüt eder ) ve alıcı, malı kabul etmeyi ve karşılığında belli bir miktar para (fiyat) ödemeyi taahhüt eder". Gayrimenkul satış sözleşmesi şu genel tanıma dayanmaktadır: “Gayrimenkul alım satım sözleşmesinde satıcı, bir arsayı, binayı, yapıyı, apartman dairesini veya başka bir gayrimenkulü alıcının mülkiyetine devretmeyi taahhüt eder” Medeni Kanun. Rusya Federasyonu M., 2008. Madde 549. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 549. Maddesi), “devir senedine göre” Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 556. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 556. Maddesi) ve “öngörülen fiyata” Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 555. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 555. Maddesi). Gayrimenkul satış sözleşmesi rızaya dayalı, tazminatlı ve karşılıklıdır.
2. Gayrimenkul satış sözleşmesinin unsurları
2.1 Anlaşmanın tarafları
Sözleşmenin tarafları satıcı ve alıcıdır. Gayrimenkul sahibi veya bir devlet ve belediye teşebbüsü veya kurumu satıcı olarak hareket eder ve gayrimenkul haklarını, gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler için adalet kurumu tarafından verilen bir sertifika ile gayrimenkul haklarını teyit eder. “Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydını ve Onunla Yapılan İşlemleri Koruma Kuralları.” Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi "Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydını ve Onunla Yapılan İşlemleri Koruma Kuralları" No. 219. 18.02.1998 tarihli. (18 Şubat 1998 tarih ve 219 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı). Bir anlaşma imzalanırken, alıcı, tescil makamı tarafından verilen birleşik devlet haklar sicilinden alınan bir alıntıda yer alan bilgileri kullanarak yabancılaştırılan gayrimenkulün sahipliğini doğrulayabilir ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M. , 2008.Madde 131. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 131. Maddesi). Sahiplerin çıkarlarını üçüncü şahısların tecavüzlerinden ve suiistimallerinden korumak için, devlet sicilinin açıklığı ve erişilebilirliği ilkesinin kısıtlayıcı bir yorumu vardır. Herhangi bir hukuk konusu, bir tarafta veya diğerinde bir gayrimenkul satış sözleşmesine katılımcı olarak hareket edebilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. paragraf 2, madde 295. Madde 2 Md. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295'i, satıcı olarak hareket eden ve ekonomik yönetim hakkına sahip olan (devlete ait bir kuruluşla ilgili olarak - operasyonel yönetim hakkı) bir devlet veya belediye üniter teşebbüsünün elden çıkarma hakkına sahip olduğunu belirtmektedir. kendisine tahsis edilen mülk, yalnızca bu mülk sahibinin rızasıyla. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda M., 2008. paragraf 2, madde 298. 298'inci maddenin 2'nci fıkrasında gelir getiren kurumların faaliyetlerini düzenleyen kurallar yer almaktadır. Bu tür gelir ve masrafları kendilerine ait olmak üzere elde edilen mülkler kurumun bağımsız tasarrufundadır; mülk, ayrı bir bilançoya kaydedilmek suretiyle kurumun diğer mülk kompleksinden ayrılır ve devredilebilir. Kurumun kurucusu özel bir mülk sahibi ise, devlet veya belediye işletmeleri veya kurumları tarafından satılan gayrimenkul, aynı zamanda ekonomik yönetim (operasyonel yönetim) alanının yanı sıra devlet (belediye) veya özel mülkiyetten de çıkarılır. “Bir mülk kompleksi olarak bir devlet veya belediye teşebbüsünün mülkiyeti, başka bir devlet veya belediye mülkü sahibine devredildiğinde, böyle bir işletme, kendisine ait olan mülkün ekonomik yönetimi hakkını saklı tutar” Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M. , 2008. fıkra 1 md. 300. (Medeni Kanunun 300. maddesinin 1. fıkrası). “Bir kurumun mülkiyeti başka bir kişiye devredildiğinde, bu kurum kendisine ait olan mülkün operasyonel yönetimi hakkını saklı tutar” Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. paragraf 2, madde 300. (Medeni Kanunun 300. maddesinin 2. fıkrası). Yani mülkiyetin devri ile diğer ayni hakların ortaya çıkışının aynı anda tescil edilmesi gerekmektedir." Özelleştirme mevzuatı, özelleştirme sırasında gayrimenkul satışına ilişkin kuralları düzenlemektedir; ayrıca gayrimenkullerin açık arttırmayla satışına ilişkin özel kurallar da bulunmaktadır. mülkiyetin özel tüzel kişilere devredilmesinde olduğu gibi, örneğin: “Anonim Şirketler Kanunu”nun 78. maddesinde, bir işlemin gerçekleştirilmesine ilişkin kararın yönetim kurulu, denetim kurulu tarafından oybirliğiyle alınması gerektiği belirtiliyor; işlem, işlemin gerçekleştirilmesine karar verildiği tarihte şirket varlıklarının defter değerinin %25 ila %50'si arasında bir değere sahip olan veya işlem sırasında mevcut oy hakkına sahip hisse sahiplerinin 3/4 çoğunluk oyu ile elde edilen bir mülktür. değer% 50'nin üzerindeyse toplantı Rusya Federasyonu Aile Kanunu M., 2009. 35. maddenin 3. fıkrası. SK'nin 35. maddesinin 3. fıkrası, eşlerden birinin hareket etmesi durumunda eşlerin müştereken sahip olduğu gayrimenkul işlemleriyle ilgilidir. Satıcı veya alıcı olarak diğeri işlemin geçersiz ilan edilmesini talep eder. Zaman aşımı süresi bir yıl olarak belirlenir ve kişinin hakkının ihlal edildiğini öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği günden itibaren hesaplanır.
2.2 Anlaşmanın konusu
Bu tür sözleşmeleri ayırt etmemizi sağlayan temel özellik, nesnesi olan gayrimenkuldür. Yukarıda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008, paragraf 1, 130. madde uyarınca gayrimenkul olarak sınıflandırılabilecek şeylerin zaten söylendiği söylendi. Madde 1 md. 130 GK. Çoğu zaman, tamamlanmamış bir inşaat projesi için bir satın alma ve satış sözleşmesi imzalama olasılığı hakkında sorular ortaya çıkar. Bazı yazarlar, devlet tescili ve mülkiyet hakları devredilinceye kadar tamamlanmamış nesnelerin "gayrimenkul olarak değerlendirilemeyeceğine, yalnızca bir koleksiyon olduğuna inanıyor" Yapı malzemeleri İnşaatçıların emeğinin de yatırıldığı yapılar ve yapılar." Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin tespitlerine göre, yapımı tamamlanmamış bir eserin mülkiyeti tescil anından itibaren doğmaktadır. taşınmazların özel özellikleri ve yüksek fiyatları nedeniyle gayrimenkul satışı Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 554. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 554. maddesi, izin veren verileri belirtme gereğini belirtmektedir “ Sözleşme kapsamında alıcıya devredilecek taşınmazın ilgili arsa üzerinde veya diğer bir taşınmazın parçası olarak yerini belirleyen veriler de dahil olmak üzere, alıcıya devredilecek taşınmazın kesin olarak tespit edilmesi” maddesinde ayrıca “bu verilerin yokluğunda” ifadesi yer almaktadır. sözleşmede devredilecek taşınmazın şartı taraflarca kararlaştırılmamış sayılır ve buna ilişkin sözleşme akdedilmiş sayılmaz." Örneğin sözleşmenin konusu bir bina veya yapı ise adresi sözleşmede, yeri, amacı ve diğer özellikleri ile kadastro numarası belirtilir. Bu, Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından belirlenen prosedüre uygun olarak kadastro ve teknik kayıt (envanter) sırasında tahsis edilen, Rusya Federasyonu topraklarında zaman içinde ve tekrarlanmayan benzersiz bir mülk numarasıdır ve bu mülk tek bir tescilli hak nesnesi olarak mevcut olduğu sürece korunur "Bir bina veya yapının kadastro numarası, bina veya yapının üzerinde bulunduğu arsanın kadastro numarası ile bina veya yapının envanter numarasından oluşur. Bina veya yapıdaki binaların kadastro numarası, bina veya yapının kadastro numarası ve binanın envanter numarasından oluşur." (Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin Kanun, bkz. 1). Gayrimenkul alım satım sözleşmeleri imzalanırken, bireysel gayrimenkul nesnelerinin sınırlı savunma kapasitesi dikkate alınır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda M., 2008. paragraf 3, madde 129. Medeni Kanunun 129. maddesinin 3. fıkrasında şöyle denmektedir: “Arazi ve diğer doğal kaynaklar, toprak ve diğer doğal kaynaklara ilişkin kanunların dolaşımına izin vermesi halinde, başka yollarla bir kişiden diğerine devredilebilir veya devredilebilir”. özel mevzuat (Rusya Federasyonu Su Kanunu, Rusya Federasyonu Hava Kanunu) önceliklidir. Örneğin, münhasır devlet mülkiyetinde olan su kütlelerinin yabancılaştırılmasını gerektirebilecek işlemlere izin verilmemektedir.Rusya Federasyonu Su Kanunu M. , 2009. Madde 22. (Rusya Federasyonu Su Kanunu'nun 22. Maddesi). Rusya Federasyonu Su Kanunu'na göre M., 2009. Madde 40. Rusya Federasyonu Su Kanunu'nun 40. maddesinde, yalnızca Kanunun alanı küçük ve akmayan yapay rezervuarlar olarak tanımladığı izole su kütleleri (sınırlı sular) özel mülkiyete tabi tutulabilir. Maksimum büyüklükleri arazi mevzuatı ile belirlenir ve ciroları arazi mevzuatı dikkate alınarak medeni mevzuat tarafından belirlenir. RSFSR Arazi Kanunu, yalnızca arsaların satın alınmasını ve satılmasını yasaklamakla kalmadı, aynı zamanda bunları ceza gerektiren bir suç olarak da nitelendirdi. 1964 tarihli RSFSR Medeni Kanunu, konut binalarının alım satımı ve bağışlanması kurallarıyla sınırlıydı. 2008 Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun maddeleri yalnızca önemsiz bir kısımda geçerlidir ve bu, arsaların cirosunu pratik olarak sınırlamaktadır. Arazi mevzuatı kodlanmış değildir ve çoğu birbiriyle çelişen düzenleyici yasal düzenlemelerin bir toplamıdır. Arazi mülkiyetiyle ilgili en önemli sorunlar federal düzeyde çözülmedi. Açıkçası, araziyle ilgili olarak, Rus mevzuatı, arazi kategorilerine bağlı olarak ciro kısıtlamalarının belirlendiği dünya geleneğini izleyecektir.
2.3 Anlaşma formları
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, M., 2008, Madde 434 tarafından öngörülen bir anlaşmanın yapılmasına ilişkin tüm yöntemlerden. Medeni Kanunun 434. maddesinde gayrimenkul satış sözleşmesine ilişkin olarak yalnızca bir tanesi seçilmiştir. Böyle bir anlaşma Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008, Madde 550'ye uygundur. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 550. maddesi, Sanatta öngörülen şartların zorunlu beyanı ile taraflarca imzalanan tek bir belge şeklinde sonuçlandırılmıştır. 554, 555 Medeni Kanun. Gayrimenkul satış sözleşmesinde noter tasdiki şartı aranmaz. 21 Temmuz 1997 tarihli Rusya Federasyonu Federal Kanununun kabul edilmesinden sonra "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında". 21 Temmuz 1997 tarihli "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin" Federal Kanun, bunun yerini devlet tescili aldı.
Gayrimenkul işlemlerinin noter tasdiki mevzuatımızın genel bir kuralı haline gelmemiştir ve işlemin taraflarının devlet tescil kurallarına uyması şartıyla bu gerekli değildir. Aynı zamanda Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre M., 2008. Madde 163. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 163'ü, taraflardan birinin talebi üzerine herhangi bir gayrimenkul işlemi noter tasdikli yapılabilir. Bu gereklilik karşı taraf için zorunludur ve bunun ihlali, ilgili sözleşmenin geçersizliğine yol açacaktır. Formun gereklerine uyulmamasının sonuçları, formun basit yazılı veya noter tasdikli olmasına göre değişmektedir. İkinci durumda ise elbette geçersizlik yani işlemin geçersizliği söz konusudur. Basit bir yazılı formun öngörüldüğü durumlarda buna uyulmaması, Genel kural Kanunen geçersizlik öngörülmediği sürece işlemi geçersiz kılmaz. Gayrimenkul işlemleriyle ilgili olarak Medeni Kanun, bir işletmenin veya gayrimenkulün satışına ilişkin şartlara uyulmaması durumunda geçersizlik gibi katı bir sonuç öngörmektedir. Ve bu durumda, böyle bir işlemin geçersiz ve iptal edilemez olarak kabul edilmesi gerektiğine inanmak için nedenler vardır.
2.4 İşlemlerin kaydedilmesi
Çoğu gayrimenkul işleminin tescili Medeni Kanunun gereklilikleri nedeniyle zorunludur; başta Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Bununla Yapılan İşlemler Hakkında Kanun olmak üzere kanunla ek kayıt durumları öngörülebilir. Ve eğer daha önce kayıt, bir işlem biçimine bir ek ise, o zaman gayrimenkul cirosunun "iadesi" ile birlikte, bir işlemi kaydetmenin bir yöntemi olarak bağımsız bir anlam kazandı ve bunun devlet tarafından tanınmasını gerektirdi. Gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler başlı başına bir amaç değil, gayrimenkul cirosunu uygar bir çerçeveye sokmanın, şeffaflık ve tanıtım ilkelerine göre gerçekleştirmenin bir yoludur. Bu nedenle, herhangi bir kişiye gerçekleştirilen kayıt ve kayıtlı kurallar hakkında bilgi verilerek birleşik devlet siciline kayıt yapılması öngörülmektedir. Gayrimenkul ile yapılan işlemler, Medeni Kanun ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008, paragraf 1, madde 164'ün öngördüğü hallerde kayda tabidir. (Medeni Kanun'un 164. maddesinin 1. fıkrası). Bu nedenle, zorunlu tescile ilişkin istisnalar Medeni Kanun'da da yer almaktadır ve özel bir kanunla öngörülebilir, ancak alt düzenleyici bir kanunla (bölüm veya hükümet) sağlanamaz. Uçak, deniz taşıtları, iç sularda seyrüsefer gemileri ve uzay nesneleri Tescil Kanunu kapsamı dışındadır (Kanun'un 1, 4, 33. maddeleri). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu hükümlerine dayanan ilgili federal yasaların kabul edilmesine kadar M., 2008, paragraf 1, madde 131. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 131. maddesinin 1. fıkrası, taşıma kuralları ve tüzüklerde öngörülen bu gayrimenkul nesnelerine ilişkin hakların tescili için mevcut prosedürün yanı sıra bunlara dayanarak kabul edilen departman düzenlemelerini de uygulamaktadır. Bununla birlikte, Rusya Federasyonu Hava Kanunu M., 2009. Hava Kanunu'nun 9. maddesi 33. maddesi 9. maddesi 33. maddesi, uçakların devlet tescili ve muhasebesi için özel kuralların bulunmadığı Medeni Kanun'un 131. maddesine atıfta bulunmaktadır. Dahili Şart su ulaştırma 15 Ekim 1955'te onaylanan ve bugüne kadar yürürlükte olan SSCB, gemi tescili konularını da düzenlememektedir. Askeri ve özel spor gemileri hariç, departman bağlılığı ve mülkiyet şekli ne olursa olsun gemilerin tescili, Rusya Federasyonu'nun iç nakliye rotalarında faaliyet gösteren gemilerin tesciline ilişkin Kurallar uyarınca gerçekleştirilir. Rusya Federasyonu Ulaştırma Bakanlığı'nın Emri “Rusya Federasyonu'nun iç nakliye rotalarında faaliyet gösteren gemilerin tesciline ilişkin kurallar”. Federasyon "No. 18. 5 Mart 1995 tarihli. Rusya Federasyonu Ulaştırma Bakanlığı'nın 5 Mart 1995 tarih ve 18 sayılı Emri ve genel olarak Rusya Federasyonu 2008 Ticari Nakliye Kanunu'nda öngörülen kayıt prosedürüne benzer. MTC'ye göre, mülkiyet ve diğer mülkiyet hakları gemiye ilişkin haklar ve ayrıca Devlet Gemi Siciline veya Gemi Kitabına tescile tabi olan haklara ilişkin kısıtlamalar (sınırlamalar). Bu andan itibaren Rusya Federasyonu Devlet Bayrağı altında seyir hakkı ve Rusya Federasyonu vatandaşlığı kazanılır. Kayıt, ticari deniz limanı gemileri veya kaptanları için teknik denetim organları tarafından, taşımacılık alanında federal yürütme organı tarafından belirlenen gemilerin tescili ve haklarına ilişkin kurallara uygun olarak ve deniz balıkçı limanı kaptanları tarafından gerçekleştirilir. balıkçılık alanında yürütme organı tarafından onaylanan kurallara uygun olarak. Kayıttan sonra, geminin sahipliğini doğrulayan bir Gemi Sertifikası düzenlenir. Uzay nesnelerinin kaydına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Rusya Federasyonu "Uzay Faaliyetleri Hakkında" Kanununun 1. paragrafının 17. maddesi uyarınca. 20.08.1993 tarihli. 20 Ağustos 1993 tarihli Rusya Federasyonu “Uzay Faaliyetleri Hakkında” Kanununun 17. Maddesinin 1. Maddesi. Uzay nesneleri kayda tabidir ve Rusya Federasyonu'na ait olduklarını belgeleyen ve aynı zamanda bir uzay aracının sahipliğini gösteren işaretlere sahip olmalıdır. Belirli kişi.
Kayıt, gayrimenkul nesnelerinin konumlarına bakılmaksızın Rusya Federasyonu'nun yetki alanında olduğunu doğrular.
Daha önce de belirtildiği gibi, gayrimenkul alım satım işlemlerinin ve bunlara ilişkin hakların devlet tescili prosedürü, 21 Temmuz 1997 tarihli Rusya Federasyonu "Devlet Tescili Hakkında" Federal Kanunu ile oluşturulmuştur. 21 Temmuz 1997 tarihli Federal “Devlet Tesciline İlişkin” Kanun Kayıt, gayrimenkul haklarının tescili için adalet makamları tarafından birleşik devlet sicilinde gerçekleştirilir. Sanat'a yapılan yorumlarda. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 551'i, Medeni Kanunun 131. Maddesinde öngörülen gayrimenkulün devlet tescili ve onunla yapılan işlemlerden, bir anlaşma kapsamında mülkiyet devrinin devlet tescilinin seçildiğini belirtmektedir. anlaşmanın kendisinin devlet tescili ile tanımlanamaz. Bu nedenle, gayrimenkul satışına ilişkin sözleşme, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008 tarafından öngörülen tarihte imzalandığı kabul edilmektedir. 433. maddenin 1. paragrafı. Medeni Kanunun 433. maddesinin 1. fıkrası, yani. Taraflar sözleşmeyi tek bir belge olarak imzaladığında. Gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında mülkiyet haklarının devrinin tescili, belirli gayrimenkul türlerinin özel tescilinden farklıdır (Medeni Kanun'un 131. Maddesi). Gayrimenkul alım satımına ilişkin bir sözleşme imzalandığında, alım satım anı, mülkiyet haklarının kendisine devredildiği an ile örtüşmemektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre M., 2008, paragraf 2, madde 233. Madde 2 md. Medeni Kanun'un 233'üne göre, gayrimenkul alıcısının mülkiyet hakkı, bu hakkın devrinin devlet tescili anından doğar, ancak kayıt, kanun uyarınca gayrimenkulün devri ile aynı anda gerçekleşmesi zorunlu değildir. Gayrimenkulün alıcıya devri, mülkiyetin tescilinden önce ve sonra gerçekleşebilir. Bundan, mülkiyet haklarının devri kaydedilene kadar, alıcı, sözleşmenin nesnesini mülkiyet ve (veya) kullanım için almış olsa bile, üçüncü şahıslarla ilişkilerde (satış, satış) onu elden çıkarma hakkına sahip olmadığı sonucu çıkar. kiralama, rehin vb.) Aynı zamanda satıcı bu ürünü herhangi bir şekilde elden çıkarma hakkını da kaybeder. Taraflardan herhangi biri bu eylemleri gerçekleştirirse, diğer taraf, işlemin geçersiz olduğunu beyan etmek için dava açma hakkına ve uygun durumlarda Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008 tarafından öngörülen iddialardan birine başvurma hakkına sahiptir. 301-304 Medeni Kanun Madde 301-304. E.Yu. Valyavina "Medeni Hukuk" M., 2008. S. 91. E.Yu. Valyavina (bkz. A.P. Sergeev, Yu.K. Tolstoy, M.: Prospekt, 2008, s. 91 tarafından düzenlenen "Medeni Hukuk" cilt 2), satıcının tescilli mülkiyetin devrinden önce başka bir alıcıyla anlaşma yapabileceğine inanıyor. haklar çünkü Bir hakkı kullanmayı reddetmek, onun feshi anlamına gelmez. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 9. (Medeni Kanunun 9. Maddesi). Böylece, ilk alıcı ile bir sözleşme mevcut olmasına rağmen satıcı, malik-satıcının iradesini değiştirme ve malı başka bir kişiye devretme hakkına sahiptir. Ancak Sanat. Medeni Kanunun 310'u, bir yükümlülüğün yerine getirilmesinin tek taraflı olarak reddedilmesine izin vermemektedir (bu durumda, ilk sözleşmenin imzalanması). Bu tür eylemler, Medeni Kanunun 401. maddesi uyarınca hukuki sorumluluğun öngörüldüğü suçlar olarak kabul edilir. Anlaşmanın ve (veya) mülkiyet devrinin tescile tabi olduğu süre kanunla belirlenmemiştir. Satıcının bu tür davranışlarından kendisini korumak için, alıcının sözleşmenin kurulması ile hakların devrinin devlet tarafından tescili arasında mümkün olduğunca fazla zaman kazanması gerekir. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi, "Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin uygulamanın gözden geçirilmesi" başlıklı 7. paragrafta, ihtilaflı mülkün alıcının haklarıyla yükümlü olduğu sonucuna varmıştır (Sberbank'ın Rusya şubesi). özel durum dikkate alındığında), satıcı (Anonim Şirket) herhangi bir şekilde tasarruf hakkını kaybetmiştir. Yukarıda belirtilen “İnceleme”nin 3. maddesi, Yüksek Tahkim Mahkemesinin, konut dışı mülklerin alım satımına ilişkin sözleşmenin, tescil edildiği andan itibaren değil, imzalandığı andan itibaren akdedilmiş sayıldığı yönündeki kararını haklı çıkarmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre mülkiyetin devri M., 2008. fıkra 1 Madde 433. Madde 1 md. 433 Medeni Kanun. Sonuç olarak, konutlar ve işletmelerle yapılan işlemlerde, işlemin tescili ve ardından veya eş zamanlı olarak mülkiyet devrinin tescili gerekmektedir (Medeni Kanun'un 551. Maddesi). Medeni Kanun'un 558. ve 560. maddeleri uyarınca, tarafların, geçersizliği tehdidi altındaki konut ve işletmelerin satışına ilişkin bir sözleşmeyi tescil ettirmeleri gerekmektedir.
3 . Tarafların hak ve yükümlülükleri
Mülkün alıcıya devredilmesi, satıcının asli sorumluluğundadır ve tüm satış sözleşmelerinde ortaktır. Alıcı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008'in devredildiği andan itibaren mülkün mülkiyetine sahiptir. fıkra 1, madde 223. (Medeni Kanun'un 223. Maddesinin 1. fıkrası) ve gayrimenkul alıcısı için, mülkiyetin devri anından itibaren, bu her zaman mülkün fiili devri ile örtüşmez. Mülkiyetin devri ile bir şeyin (gayrimenkulün) fiilen devir senetiyle devri arasında bir ayrım yapılmaktadır. Bu açıdan satıcı, satılan mülkün mülkiyetini alıcıya devretmekle (yani gayrimenkulü fiilen devretmekle) yükümlüdür. Mülkiyet devrinin tescili zorunlu olduğundan tarafların bu şartı yerine getirebilmeleri için tescil departmanı ile iletişime geçmeleri gerekmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda M., 2008. paragraf 3, madde 551. Medeni Kanun'un 551. maddesinin 3. fıkrası, taraflardan birinin gayrimenkul mülkiyetinin devri konusunda devlet tescilinden kaçması durumunda, mahkemenin diğer tarafın talebi üzerine gayrimenkulün devlet tescili konusunda karar verme hakkına sahip olduğunu belirtmektedir. mülkiyetin devri. Mülkiyet devrinin devlet tescilinden makul olmayan bir şekilde kaçınan taraf, diğer tarafa tescildeki gecikmeden kaynaklanan zararları tazmin etmelidir. Sanat uyarınca devlet haklarının tescili için belgelerin sunulması için farklı prosedürler vardır. Tescil Kanununun 16. maddesi. Devlet tescili için başvuru, işlemin noter onayı gerekmediği sürece, aksi takdirde taraflardan biri tarafından, anlaşmanın (işlem) tüm tarafları tarafından yapılır. Alıcı, mülkiyeti kısıtlamalarla (yükümlülüklerle) kabul etmeyi kabul ederse, Tescil Kanununun 4. maddesinin 1. paragrafı ve Medeni Kanunun 131. maddesi uyarınca gayrimenkule ilişkin ayni hakların devlet tescili ile birlikte tescil edilir. Malın teslim yoluyla alıcıya devredilmesinin mümkün olmaması nedeniyle; Her zamanki gibi mevzuat, satılan gayrimenkullerin kabulü ve devrine ilişkin özel kurallar öngörmektedir. Bunlar, Rusya Federasyonu M., 2008 Medeni Kanunu'na uygun olarak yürütülür. Madde 556. Sanat. Taraflarca imzalanan bir devir senedine veya mülkün devrine ilişkin başka bir belgeye göre Medeni Kanun'un 556'sı. Kanun veya sözleşmede aksi belirtilmedikçe, satıcının mülkü devretme yükümlülüğü, bu mülkün alıcıya teslim edilmesinden ve devrin delili olan ve mülkiyetle ilgili gelecekte ortaya çıkabilecek anlaşmazlık olasılığını ortadan kaldıran ilgili devir sözleşmesinin imzalanmasından sonra yerine getirilmiş sayılır. sözleşme şartlarına uymayan mülkün devri. Devir senedi, sözleşmeye ilave veya açıklama niteliğinde değildir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda M., 2008. paragraf 2, madde 556. 556'ncı maddenin 2'nci fıkrası, gayrimenkulün devrine ilişkin belgede bu tür bir uygunsuzluğun belirtildiği haller de dahil olmak üzere, gayrimenkul satışına ilişkin sözleşme şartlarına uymayan bir gayrimenkulün alıcı tarafından kabul edilmesinin, satıcının sözleşmenin uygunsuz şekilde ifa edilmesinden kaynaklanan sorumluluktan kurtulmasına bir temel teşkil etmez. Devir sözleşmesi sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak değerlendirilemez. Kanunun imzalanması, kaza sonucu ölüm veya kazara hasar riskinin alıcıya geçtiği andır, çünkü Malın teslim edildiği ve tapunun imzalandığı andan itibaren satıcı yükümlülüklerini yerine getirmiş sayılır. Bu durumda mülkiyet haklarının ortaya çıkışı, şeyin fiilen devredilmesiyle değil, hakkın tescil anıyla ilişkilidir. Kat mülkiyeti mülk alıcılarının haklarını korumak amacıyla, 24 Mayıs 1996 tarihli Rusya Federasyonu "Ev Sahipleri Birliği Hakkında" Federal Kanunu. 24 Mayıs 1996 tarihli "Ev Sahipleri Birliği Hakkında" Federal Kanunu, satıcıya belirli bilgileri sağlama konusunda ek yükümlülükler getirmektedir. Devir senedi kapsamında mülkü kabul etme ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008 uyarınca mülkiyet devrini kaydetme yükümlülüğüne ek olarak. Madde 551. Sanat. Medeni Kanunun 551. maddesine göre, her türlü alım satım sözleşmesinde alıcının yükümlülükleri normaldir.
4. Konut satışlarının özellikleri
Konut alım satım sözleşmesinin ve gayrimenkul satışına ilişkin diğer sözleşmelerin esas şartları, konusu ve fiyatına ilişkin şartlardır (554, 555.maddeler). Ek özellik Sözleşmenin konusu onun amacını oluşturur. Konut mülkleri, kimin mülkiyetinde olduğuna bakılmaksızın, herhangi bir nedenle yalnızca vatandaşların, hem mülk sahiplerinin hem de diğer kişilerin ikametgahı için kullanılabilir. İlgili belediye veya devlet makamlarına (BTI, belediye idaresi) bu sıfatla kayıtlı olması gerekir.
Kural olarak, ortak mülkiyet hakkına ilişkin bir konut binasındaki pay haricinde, izole edilmiş binalardan bahsediyoruz. Konu ve fiyatın yanı sıra, konut satış sözleşmesinin temel şartı, satıştan sonra bu mülkü kullanma hakkını elinde bulunduran kişilerin listesidir. Yasaya göre bunlar şunlar olabilir:
a) önceki sahibinin mülkte yaşamaya devam eden aile üyeleri (Medeni Kanun'un 292. Maddesi). Çevreleri, önceki sahibiyle aile bağlarını kesmiş olanlar da dahil olmak üzere, Konut Kanunu'nun 53. maddesi kurallarına göre belirlenir;
b) konut kiracıları ve onlarla daimi olarak ikamet eden vatandaşlar (Medeni Kanun'un 667. Maddesi);
c) kiracılar (Medeni Kanun'un 617. maddesi);
d) vasiyet reddi nedeniyle konut binalarını kullanan kişiler (1964 Medeni Kanunu'nun 538. Maddesi).
Vesayet ve vesayet makamları, sahibinin ailesinin küçük üyelerinin yaşadığı konut binalarının satışı için bir anlaşma yapar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. paragraf 4, madde 292. (Medeni Kanun'un 292. maddesinin 4. fıkrası), küçüklerin haklarına ilişkin güvencelerin güçlendirilmesi.
Sözleşme ayrıca, satış sırasında konut binalarında, hakları konut binalarından sonra gelen kişilerin ikamet etmediğini de belirtmelidir. 24 Aralık 1992 tarihli Rusya Federasyonu "Federal Konut Politikasının Temelleri Hakkında" Kanunu, içinde yaşayan yetişkin vatandaşların rızası olmadan işgal edilen daire ve devlet, belediye ve kamu konut fonlarının diğer kişilere satışı yasaktır. . Bölüm 3 Madde 19. (24 Aralık 1992 tarihli Rusya Federasyonu “Federal Konut Politikasının Temelleri Hakkında” Kanununun 19. Maddesinin 3. Bölümü). Çok apartmanlı binalarda bir dairenin sahibi, bir konut binasının ortak mülkiyetindeki payını yabancılaştırma ve bu payın dairenin mülkiyetinden ayrı olarak devredilmesini gerektiren diğer işlemleri yapma hakkına sahip değildir. . Diğer gayrimenkul satışı sözleşmelerinden farklı olarak konut alım satımına ilişkin bir sözleşme devlet tesciline tabidir ve uygulandığı andan itibaren yürürlüğe girer (Medeni Kanunun 433. maddesinin 3. fıkrası). Konut mülklerinin satışına ilişkin kayıt dışı bir sözleşmenin sonuçlanmamış olduğu kabul edilir. Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmelerin devlet tescili, mülkiyetin devrini kaydeden aynı kurumlar tarafından yapılmalıdır (Madde 131, Madde 551).
5. Kurumsal satış sözleşmesi
5. . Anlaşıldıişletmenin satışına ilişkin anlaşma
Bir işletmenin satışı, gayrimenkul alım satım sözleşmesi türlerinden biridir. Bir işletmeyi mülk kompleksi olarak satma kurumu, 1964 Medeni Kanunu ile karşılaştırıldığında yenidir. Bununla birlikte, genel olarak Rus hukuku, belki de yeni Medeni Kanun'da formüle edilenden biraz farklı bir biçimde olsa da, bunu uzun zamandır biliyordu. Bir işletmenin satışı, eski girişimcilik uygulamalarında yaygın olarak, NEP yıllarında ise daha mütevazı bir şekilde kullanılıyordu. İşletmelerin bir bütün olarak satılması olasılığı 1922 tarihli Medeni Kanun'da doğrudan belirtilmiştir (bkz. Madde 22 ve eki). Son yıllarda, hatta yeni Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce bile, kamu ve belediye işletmelerinin satışı (rekabet veya açık artırma yoluyla) özelleştirme yöntemlerinden biri olarak kullanılıyordu.
Girişim bugün sivil haklara ilişkin mülkler arasında biraz ayrı duruyor. Hem Rusya Federasyonu Medeni Kanunu hem de Devletin Gayrimenkul Haklarının Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında Kanunun kendisine ayrılmış ayrı maddeleri vardır. Yasa koyucu bunu özel bir nesne olarak ele alıyor. Bu, ilk olarak tamamen resmi olarak ortaya çıkıyor - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008 makalesinde gayrimenkul tanımında işletmeden bahsedilmiyor. Madde 130. Medeni Kanun'un 130'uncu maddesi ve gayrimenkulle ilgili maddeler bloğundan sonra yer alan Medeni Kanun'un 132'nci maddesinde “eklenmiştir”. ikinci olarak kurucu unsurları açısından, bu nesne o kadar heterojendir ki, bir veya başka bir nesne grubuna atanması, yalnızca özel bir özellik kompleksi olarak özellikleri temelinde gerçekleştirilebilir, ancak kurucu unsurlarının doğasına bağlı olarak gerçekleştirilemez. Alacaklar, Borçlar ve münhasır haklar gibi birçoğu kendi başlarına gayrimenkul olarak sınıflandırılamayanlar. Bir işletme, araziyle ayrılmaz bağlantısı nedeniyle değil, yasa koyucunun gayrimenkul için oluşturulan yasal rejimin özelliklerini bu spesifik nesneye genişletme kararı nedeniyle gayrimenkuldür. Üçüncüsü, bir işletme, bir şey olmadığı, hatta karmaşık bir şey olmadığı için, taşınmaz ve taşınır şeyler sınıflandırmasının "dışarıda kalan" bir nesnedir.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 132. Medeni Kanun'un 132. maddesi, işletmenin tek bir varlık olarak sivil dolaşıma sokulması için yapısını belirler. Bağımsız bir sivil haklar nesnesi olarak bir işletme, ticari faaliyetlerin yürütülmesine yönelik bir mülk kompleksidir. Bu tür faaliyetler için gerekli olan her türlü mülkiyeti içerir: arsalar, binalar, yapılar, ekipman, envanter, hammaddeler, ürünler, hak talepleri, borçlar ve ayrıca işletmeyi, ürünlerini kişiselleştiren atama hakları, eserler ve hizmetler (ticari unvan, ticari markalar, hizmet markaları) ve diğer münhasır haklar. Bununla birlikte, bazı yazarlar (özellikle Medeni Kanun, Bölüm 2, Madde 559'a ilişkin yorumlarda O.M. Sadikov) bu tanımın yanlışlığına dikkat çekmektedir: modern Rus hukukunda bir şirket adı, bir işletmeyi bireyselleştiren bir isim olarak sınıflandırılamaz. bu bir bireyselleştirme aracıdır, bir işletme değil, sahibidir - ticari bir kuruluş Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. paragraf 4, madde 54.
(bkz. Medeni Kanun'un 54. Maddesinin 4. paragrafı), 1927 Şirket Yönetmeliğinde ayrı bir mülk kompleksi olarak işletmenin adı olarak tanınan şirketin aksine. Bu nedenle şirket her zaman işletmeye dahil edilmiş ve tamamen savunulabilir bir medeni haklar nesnesi olmuştur. Aksine, yeni Medeni Kanun uyarınca bir tüzel kişinin şirket adı işletmeye dahil edilemez ve genel olarak, sınırlı kullanım hakkı verilse de, devredilemez bir medeni haklar nesnesi olarak tanınmalıdır. başka bir kişiye kanunla sağlanmıştır vakalar. İşletmenin bileşimi, bir mülk kompleksi olarak işletmenin varlıklarını veya bireysel unsurlarını (işaretler, ticari markalar, hizmet markaları vb.) içerebilir. Bundan, şirket unvanı hakkının işletmenin alıcısına devredilemeyeceği sonucu çıkmaktadır. Bir hukuk nesnesi olarak girişim derken, yalnızca kendine özgü özelliklere sahip olan özel bir mülkiyet türünü anlıyoruz. Bu, özel veya kolektif bir girişimcinin sahip olduğu ve ticari faaliyetlerin yürütülmesi için tasarlanan mülktür. Girişimcinin diğer mülklerinden izole edilmiştir ve daha önce de belirtildiği gibi, yalnızca farklı öğelerin bir koleksiyonunu değil, tek bir mülk kompleksini, kullanılmayan, karmaşık (toplu) bir şeyi temsil eder. Ancak, bir işletmeyi gayrimenkul olarak tanıyan Medeni Kanun, onu ikinci plana atmaz. Genel Gereksinimler gayrimenkul, ancak bir takım özel kurallar içerir. Yani: Bir işletmeyle yapılan işlemlerde, diğer gayrimenkullerle ilgili yapılan işlemlere kıyasla daha özel, daha resmi ve katı bir rejim kurulur. Bir işletmenin haklarının devlet tescili prosedürü de oldukça karmaşıktır ve bir bütün olarak işletmeye yönelik hakların tesciline ek olarak, işletmeye dahil olan arsalara ve diğer gayrimenkullere ilişkin hakların ayrı bir tescilini sağlar.
Bir işletmenin ticari faaliyetlerini yürütme hakkını elde etmek için, alıcının onu kontrol etme hakkını elde etmesi (bir tüzel kişiliğin kayıtlı sermayesindeki hisseleri veya katılım paylarını satın alarak) veya işletmeyi bir şey olarak satın alması gerekir. Bu iki yöntemin hem hukuki şekli hem de ortaya çıkan sonuçları farklılık göstermektedir. Bir şirket üzerinde kontrol hakkı, hissedarlardan hisselerin %100'ünün edinilmesine yol açar, ancak mülkiyet sahipliğine yol açmaz. JSC, hisse satarak işletmenin sahibini değiştirmez (sahip olarak kalır), yalnızca hissedarı kontrol eden kişiyi (sahibi) değiştirir. Anonim şirket, kanun konusu olduğundan, tüm zorunlu ve münhasır haklara, mülkiyet mülkiyetine sahip olacaktır.
Bir işletmeyi satarak hissedar (girişimci) mülkiyet haklarını alıcının mülkiyetine devreder. Satın alınan ürünün mülkiyeti alıcıya geçer, ancak satıcı tarafından daha önce ihraç edilen ve hissedarların zorunlu haklarını JSC'ye belgeleyen hisseler olmadan. Satış bedeli olarak parayı alan anonim şirket ticari faaliyetlerine devam edebilir. Alıcı olarak hareket eden Bireysel girişimci yeni bir tüzel kişilik oluşturmadan, satın alınan işletmeyi doğrudan ticari faaliyetlerinde kullanabilir. Ayrıca, yeni bir tüzel kişilik oluştururken, satın alınan işletmeye kayıtlı sermayeye katkıda bulunma ve karşılığında bu kuruluşta hisse veya katılım hakkı alma hakkına da sahiptir. Bir işletmenin satışına ilişkin sözleşme rızaya dayalı, tazminatlı ve karşılıklıdır.
6. Anlaşmanın tarafları
21.06.1997 tarihli Rusya Federasyonu Federal Kanununun "Rusya Federasyonu'nda devlet mülkiyetinin özelleştirilmesi ve belediye mülklerinin özelleştirilmesi ilkelerine ilişkin" 10. ve 11. maddeleri uyarınca. 21 Haziran 1997 tarihli "Devlet mülkiyetinin özelleştirilmesi ve Rusya Federasyonu'nda belediye mülklerinin özelleştirilmesine dayalı" Federal Kanun, bir işletmenin satış sözleşmesinin tarafları, sözleşmenin maddelerini yerine getiren kişiler olabilir. Özelleştirme Kanunu: vatandaşlar ve ticari kuruluşlar (girişimciler) ve satıcılar - Rusya Federasyonu Hükümeti, Rusya Devlet Mülkiyeti Bakanlığı, ilgili federal kurumlar, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının devlet yetkilileri, yerel yönetim organları. Devlet ve belediye işletmelerini satarken kullanırlar aşağıdaki ilkeler: açıklık, şeffaflık, rekabet; likit bir işletmenin satışı durumunda - "Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Federal Kanun uyarınca belirlenen piyasa değerinde özelleştirme; özelleştirme durumunda likit olmayan işletme- daha sonra yatırımın yerine getirilmesi ve (veya) artan likidite anlamına gelen sosyal koşullar dikkate alınarak işletmenin satışı. Arsalar özelleştirilirken, arsalarda bulunan gayrimenkul sahiplerine - bireylere ve tüzel kişilere arsa satın alma konusunda öncelik hakkı sağlanarak tek bir mülk kompleksi oluşturma ilkesi kullanılır. Devlet ve belediye mülklerinin özelleştirilmesi, Özelleştirme Kanununun belirlenmiş maddelerine uygun olarak aşağıdaki şekillerde gerçekleştirilir: açık artırmada satış (hisselerin özel bir açık artırmada satışı dahil), yatırımla ticari bir rekabette ve (veya) sosyal koşullar; mülkün ticari şirketlerin kayıtlı sermayesine katkı olarak katkısı; açık anonim şirketlere dönüşüm; Açık anonim şirketlerin özelleştirilmesi sürecinde oluşturulan hisselerin çalışanlarına satışı. Özelleştirme yöntemi karar verme aşamasında seçilir ve seçilen satış yönteminin spesifik uygulaması Rusya Federal Mülkiyet Fonu tarafından gerçekleştirilir (bağımsız değerleme uzmanlarını içerir, açık artırmalar düzenler). Mevcut mevzuata uygun olarak, devlet ve belediye mülklerinin satışına yönelik bir açık artırma durumunda, açık artırmayı düzenleyen kişi, açık artırmaya ilişkin bir duyuruyu medyada yayınlamak zorundadır.
6.1 Psözleşmenin konusu ve sözleşmenin süresi
Bir işletmenin satışına ilişkin sözleşmenin temel koşulu, tanımı Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008'in tüm özelliklerini ve verilerini içermesi gereken konusudur. Madde 554. (bkz. Medeni Kanun'un 554. Maddesi ve buna ilişkin yorumlar), yani. Tam bir envantere dayanarak, satılan işletmenin bileşimi belirlenmelidir. Envanter yapma yöntemleri belirlendi Metodik talimatlar Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı'nın 49 sayılı Emri ile onaylanan mülk envanteri ve mali yükümlülükler hakkında. 13 Haziran 1995 tarihli. (Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı'nın 13 Haziran 1995 tarih ve 49 sayılı Emri). İşletme aşağıdaki unsurları içermektedir: E.V. Vasilyeva "Kapitalist devletlerin medeni ve ticaret hukuku" M., 2007. S.112-113. (E.V. Vasilyev M. 2007, s. 112-113 tarafından düzenlenen "Kapitalist devletlerin medeni ve ticari hukuku" kitabına göre): malzeme - uygun ekipmana sahip binalar, binalar, yapılar ve arsalar, yani. ticaret kurumları , envanter (ham) malzemeler, yarı mamuller, bitmiş ürünler, yakıtlar ve yağlayıcılar), kasa (kasa); maddi olmayan - zorunlu nitelikteki mülkiyet hakları ve yükümlülükler (alacaklı ve alacak hesapları ), yaratıcı faaliyet sonuçlarına ilişkin münhasır haklar (patent, telif hakkı), satıcının ve mallarının kişiselleştirilmesine ilişkin münhasır haklar (şirket adı, ticari markalar vb.). Adı geçen tüm unsurlar işletmenin bir parçasıdır ve sözleşme kapsamında genel kurala göre alıcıya devredilir (şirket adı dahil, çünkü bu sorunun anlaşılmasına yönelik bir doktrin yoktur, Medeni Kanun'un 559. maddesinin 2. fıkrası esas alınarak). Kodu, sözleşme konusu şirkete dahildir). 553'üncü maddenin 3'üncü fıkrasına göre, sözleşmenin konusu, işletme satıcısının ilgili faaliyette bulunmak üzere izin (lisans) esasına göre elde ettiği hakları kapsamaz ve alıcıya devredilemez. Bu hak, satıcının kişiliğiyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır ve onun hukuki ehliyetinin bir unsurunu oluşturur. Alıcının lisans eksikliği nedeniyle yerine getiremediği yükümlülüklerin bir işletmenin parçası olarak alıcıya devredilmesi, satıcı ve alıcının işletmeye karşı müşterek sorumluluğuna yol açmaktadır. Medeni Kanunun 30. Bölümü (§ 8), bir işletmenin, yani teknolojik olarak birleşik bir bütün oluşturan bir mülk kompleksinin, kapalı bir üretim döngüsünün satışını düzenler. Bu, anlaşmanın konusunun işletmenin tamamı veya ticari faaliyetlerin yürütülmesine uygun kısmı olabileceği anlamına gelir. Aynı zamanda gayrimenkul alım satımı, tedariki veya satışına ilişkin genel kurallar esas alınarak işletmenin parçası olan bireysel unsurların (binalar, makineler, mülkiyet hakları) satışı da gerçekleştirilmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 562. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 562. maddesi, bir işletmeyi satarken alacaklıların haklarını düzenlemektedir. Anlaşmanın konusunun özelliklerinden biri de üçüncü şahıslara karşı yükümlülüklerin (borçların) bileşiminde bulunmasıdır. Satılan işletmenin içerdiği yükümlülükler için alacaklıların, satıştan satıcı (tercih edilir) veya alıcı tarafından haberdar edilmesi gerekir. Bunun gerçekleşmemesi halinde alacaklı, alıcıya devri öğrendiği veya bilmesi gerektiği günden itibaren bir yıl içinde talepte bulunur. Bildirimin alınması üzerine, alacaklı, alındığı tarihten itibaren 3 ay içinde borcu devretmeyi kabul edebilir veya Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. 562. maddenin 2. paragrafı. (Medeni Kanunun 562. maddesinin 2. fıkrası). Alacaklı böyle bir onay verene veya yükümlülük uygun şekilde yerine getirilinceye kadar, satıcı ve alıcı, Rusya Federasyonu M. , 2008. paragraf 4, madde 562. (562. maddenin 4. fıkrası). Bir işletmenin satışına ilişkin sözleşmenin süresi kanunla standartlaştırılmamıştır ve tarafların mutabakatı ile belirlenir.
6. 2 Kontrat ücreti
Tarafların anlaşmasıyla belirlenen işletmenin değeri veya fiyatı önemli bir durum işletmenin satışına ilişkin anlaşma. Fiyat belirtilmediği sürece bir sözleşme yapılmış sayılmaz. 21 Temmuz 1997 tarihli Rusya Federasyonu Federal Kanunu "Rusya Federasyonu'nda Devlet Mülklerinin Özelleştirilmesi ve Belediye Mülklerinin Özelleştirilmesinin Esasları Hakkında". Madde 17. 21 Temmuz 1997 tarihli Rusya Federasyonu Federal Kanununun 17. Maddesi "Rusya Federasyonu'nda devlet mülkiyetinin özelleştirilmesi ve belediye mülklerinin özelleştirilmesi temelinde" bir açık artırma veya yarışmada başlangıç fiyatını belirleme prosedürünü belirler devlete ait işletmelerin satışı için. Alım satım sözleşmesi bir bedeldir ancak eşdeğer bir işlem olması şart değildir. Bir işletmenin fiyatı, hem kişisel hem de doğrudan değerlendirilemeyen faktörler (piyasa beklentileri, borçluların güvenilirliği) gibi çeşitli faktörlerden etkilenebilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından sağlanan belgeler M., 2008. Madde 561. Medeni Kanun'un 561. maddesi fiyatın belirlenmesinde yardımcı araç niteliğinde olup taraflar için bağlayıcı değildir. Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmede fiyatla ilgili genel bir hüküm bulunmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. fıkra 1, madde 555. (Medeni Kanun'un 555. maddesinin 1. fıkrası). Fiyat, işletmenin tam envanteri ve bileşimi ve maliyetine ilişkin bir denetim raporu (işletmenin gerçek değeri hakkındaki bilgilerin güvenilirliği için) temelinde serbestçe belirlenir. Belgeler taraflarca hazırlanmalı, gözden geçirilmeli ve üzerinde anlaşmaya varılmalıdır.
6.3 Sözleşme formu
Medeni Kanun'un 560. maddesi, bir işletmenin satışına ilişkin anlaşmanın şeklini ve devlet kaydını düzenler. İşletme gayrimenkul olduğundan, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008. Madde 132. (Medeni Kanunun 132. Maddesi) aynı şartlar sözleşme formunda da sunulmaktadır katı gereksinimler Gayrimenkul satış sözleşmesine gelince (550. maddedekiyle aynı). Anlaşma, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008'in taraflarınca imzalanan bir belge hazırlanarak yazılı olarak yapılmalıdır. 434. maddenin 2. paragrafı. (434. maddenin 2. fıkrası) işletmenin yapısını ve değerini belgeleyen eklerle birlikte: bir envanter kanunu, bir bilanço, bağımsız bir denetçi raporu, işletmeye dahil olan borçların (yükümlülüklerin) bir listesi. Bu tür belgelerin yokluğunda sözleşme yapılmayacaktır. Bir işletmenin satışına ilişkin anlaşma Federal Kanuna uygun olarak kaydedilmeli ve tamamlandığı andan itibaren yürürlüğe girmelidir, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008, madde 3, madde 560.
(Medeni Kanun'un 560. maddesinin 3. fıkrası). İşlemin şekli şartlarından biri değildir; bu nedenle yukarıdaki belgelerin ibraz edilmesi sözleşmenin esaslı bir şartı sayılmaz.
7 . Kurumsal satış sözleşmesinin içeriği
7 .1 Satıcının sorumlulukları
Satıcının yükümlülüğü, işletmeyi bir devir senedi ile alıcıya devretmek ve mülkiyet haklarını ona devretmektir ki bu da ancak sözleşmenin tescilinden sonra gerçekleşebilir. Her iki tarafın da sözleşmeyi imzaladığı günden itibaren işletme alıcıya devredilmiş sayılır. Aynı andan itibaren kaza sonucu mal kaybı veya hasar riski alıcıya geçer. Satıcı, masrafları kendisine ait olmak üzere (sözleşmede öngörülmüşse), işletmeyi devir için hazırlamak, bir devir senedi hazırlamak ve imzalanmak üzere sunmakla yükümlüdür. Ancak senetin imzalanması resmi bir işlemdir ve satıcının işletmeyi devretme yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Ana sorumluluklardan biri, işletmenin alıcıya fiilen devredilmesidir ve bu her zaman teslimatla mümkün değildir. Bu sembolik olarak bir devir senedi imzalanarak yapılabilir. İmzalandığı andan itibaren, bu zamana kadar alıcının işletmeyi serbestçe kabul edebilmesi şartıyla, alıcıya devredilmiş sayılır. Bir işletmenin mülkiyet hakkı, Rus Medeni Kanunu'nun işletmenin satış sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, yalnızca bu hakkın devlet tescili anından itibaren, işletmenin alıcıya devredilmesinden hemen sonra alıcıya geçebilir. Federasyon M., 2008. 654'üncü maddenin 2'nci fıkrası. (654. maddenin 2. fıkrası). Burada sözleşmenin devlet tescili ile sözleşmeden doğan hakkın tescili (hakkın devri) açıkça birbirinden ayrılmaktadır. Dolayısıyla mülkiyet, bir dizi eylem sonucunda alıcıya devredilir: sözleşmenin imzalanması ve devlet tescili, devir belgesinin imzalanması, mülkiyetin tescili. Bu andan itibaren satıcı sözleşme kapsamındaki yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılır. Ancak mülkiyet haklarının devredilme anları ile işletmenin kaza sonucu ölüm riskleri zamanla örtüşmemektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu M., 2008, paragraf 2, madde 563'ten aşağıdaki gibidir. Madde 2 md. Medeni Kanunun 563. maddesine göre, devir sözleşmesinin her iki tarafça imzalandığı günden itibaren işletme alıcıya devredilmiş sayılır. Henüz mülkiyet haklarını almamış olan alıcı, risklerle birlikte, işletmeye dahil olan mülkü ticari faaliyetlerinde kullanma ve bundan fayda sağlama hakkını elde eder. Bazen bu, sözleşme konusunun iyi durumda tutulması veya üretim durdurulduğunda meydana gelebilecek büyük kayıpların önlenmesi için gerekli olabilir. Alıcının bu hakkı aynı zamanda ikincil bir haktır. Kazara kaybolma veya mülkün kazara hasar görmesi riski, aslında güvenliğini etkileyebileceğinden alıcıya geçer.
Benzer belgeler
Alım satım sözleşmesinin kavramı, sınıflandırılması, esas şartları. Satıcı ve alıcının hak ve yükümlülükleri. Bir sözleşme sözleşmesi ile bir tedarik sözleşmesi arasındaki fark. Gayrimenkul alım satım sözleşmesinin içeriği. Konut satışlarının özellikleri.
kurs çalışması, eklendi 01/06/2015
Modern Rus hukukunda gayrimenkul satış sözleşmesi kavramı. Sözleşmenin unsurları: konu ve koşullar, sözleşmenin şekli ve sonuçlandırılmasına ilişkin prosedür. Anlaşmanın içeriği. Tarafların hakları ve yükümlülükleri. Gayrimenkul satış sözleşmesinin akdi ve feshi.
kurs çalışması, eklendi 11/02/2008
Gayrimenkul alım satım sözleşmesine konu olan gayrimenkul kavramı ve türleri. Gayrimenkul satış sözleşmesinin unsurları: sözleşmenin tarafları ve şekilleri, işlemlerin tescili. Gayrimenkul alım satım sözleşmesi kapsamında tarafların hak ve yükümlülükleri.
kurs çalışması, 30.11.2011 eklendi
Gayrimenkul satış sözleşmesinin kavramı ve hukuki özü, Rus mevzuatındaki düzenleyici çerçevesi. Sözleşmenin tarafları ve bunların etkileşimine ilişkin prosedür, haklar ve yükümlülükler. İşlemleri kaydetme kuralları. Konut ve işyerlerinin satış koşulları.
kurs çalışması, 24.11.2009 eklendi
Gayrimenkul alım satım sözleşmesinin kavramı ve özellikleri. Taraflar ve anlaşma yapma biçimleri. Üzerinde bulunan gayrimenkulün satışı üzerine arsa üzerindeki haklar. Sözleşmenin icrası ve feshi koşulları. Konut satışlarının özellikleri.
sunum, 04/13/2016 eklendi
Gayrimenkul alım satım sözleşmesinin medeni hukuki özellikleri. Mülkiyet devrinin devlet tescili. Tarafların hakları ve yükümlülükleri. Belirli gayrimenkul türlerinin alım ve satımının özellikleri: konutlar, arsalar.
tez, 28.04.2013 eklendi
Gayrimenkul cirosunun gelişiminin tarihi. Gayrimenkul alım satım sözleşmesinin kavramı ve şartları, sonuçlandırılmasına ilişkin şekil ve prosedür. Satıcı ve alıcının hak ve yükümlülükleri, tarafların sorumlulukları. Belirli gayrimenkul türlerinin alım satımına ilişkin düzenleme.
kurs çalışması, eklendi 01/08/2015
Gayrimenkul alım satım sözleşmesi kavramı ve düzenlenmesinin kaynakları. Satıcı ve alıcı olarak hareket etme konusundaki kısıtlamalar. Gayrimenkul alım satım sözleşmesinde konu ve fiyat. Mülkiyet devrinin sözleşme ve tescil şekli.
tez, 19.02.2011 eklendi
Satış sözleşmesinin konsepti ve tarafları. Alım satım sözleşmesinin içeriği. Alım satım sözleşmesinin konusu, fiyatı, şartları. Alım satım sözleşmesinin taraflarının temel hak ve yükümlülükleri. Alım ve satım sözleşmesi türleri. Perakende.
kurs çalışması, 28.05.2005 eklendi
Gayrimenkul işlemleri, gayrimenkul yatırımları. Gayrimenkul satış sözleşmesinin unsurları. Gayrimenkul satış sözleşmesinin içeriği. Konut satışlarının özellikleri. Gayrimenkul ilişkilerinin düzenlenmesinde kamu hukuku normlarının önemi.
Gayrimenkul satışına ilişkin bir sözleşme, bir tür alım satım sözleşmesidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 454. maddesinin 5. fıkrası). Sırasıyla, Genel Hükümler alım ve satıma ilişkin (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 30. Bölümünün 1. Maddesi), Bölüm 7. Maddesinin özel kurallarında aksi belirtilmedikçe, gayrimenkul satışı için geçerlidir. 30 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu.
Gayrimenkul satışına ilişkin bir sözleşmenin tanımı (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 549. maddesinin 1. fıkrası), onu şu şekilde tanımlamamıza olanak tanır:
- mülkün yabancılaştırılmasına ilişkin anlaşma.
- rızaya dayalı anlaşma. Bu, tarafların tüm temel şartlar üzerinde anlaşmaya vardığı andan itibaren (bazı durumlarda devlet tescili anından itibaren) anlaşmanın yapılmış sayıldığı ve anlaşmanın imzalanma anının gayrimenkulün devri ile ilgili olmadığı anlamına gelir. Uzlaşma modeli zorunlu bir normla oluşturulmuştur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433. maddesinin 1. fıkrası, 454. maddesinin 1. fıkrası, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 549. maddesinin 1. fıkrası) ve tarafların mutabakatı ile değiştirilemez.
- Gayrimenkulün devri bir bedelin varlığına bağlı olduğundan tazminat sözleşmesi mülkiyet hükmü bir bedelin ödenmesi şeklinde ve bunun tersi de geçerlidir. Bir sözleşmenin ücretlendirilmesi, bu sözleşmenin düzenlediği ilişkilerin özünden kaynaklanan, onun kurucu özelliğidir.
- karşılıklı (sinalagmatik) bir sözleşme, çünkü sözleşmenin her iki tarafında da yasal yükümlülükler (ve öznel haklar) ortaya çıkar ve bu yükümlülükler doğası gereği karşılıklı, birbiriyle ilişkili ve birbirine bağımlıdır.
Sözleşmenin tarafları satıcı ve alıcıdır.
Genel bir kural olarak, medeni hukukun her konusu taraf olarak hareket edebilir.
Bununla birlikte, bazı kuruluşların anlaşmaya katılma olasılığı, kişinin tüzel kişiliğinin (örneğin, kar amacı gütmeyen bir kuruluş) kapsamı ve niteliğine veya kişinin mülkiyet üzerindeki ayni haklarının niteliğine bağlı olarak sınırlıdır ( örneğin, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. paragrafı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 297. maddesinin 1. paragrafı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 298. maddesinin 1. paragrafı, 18. maddeler -14 Kasım 2002 tarihli Federal Kanunun 19'u N 161-FZ “Devlet ve Belediye Üniter İşletmeleri Hakkında”, 3 Kasım 2006 tarihli Federal Kanunun 3. maddesinin 2. kısmı N 174-FZ "Özerk Kurumlar Hakkında").
Sözleşmenin konusu eşlerin ortak mülkiyetinde olan bir gayrimenkul ise, böyle bir sözleşmenin yapılabilmesi için satıcının diğer eşinin noter onaylı muvafakatının alınması gerekmektedir. Ek olarak, konut amaçlı gayrimenkul veya bir işletmeyi ortak mülkiyete satın alırken, alıcının eşinin noter tasdikli muvafakati de gereklidir (RF IC'nin 1. paragrafı, 3. paragrafı, 35. maddesi). Rızanın yokluğunda işleme itiraz edilebilir (RF IC'nin 2. paragrafı, 3. paragrafı, 35. maddesi).
Kural olarak satıcı, mülkün sahibi veya mülkü elden çıkarma yetkisinin kendisine ait olduğu sınırlı mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Bununla birlikte, gayrimenkul satış sözleşmesi doğası gereği rızaya dayalı olduğundan, sonuçlanması yalnızca tarafların zorunlu ilişkilerine yol açarken, mülkiyet sonuçları (bir şeye ilişkin mülkiyetin devri) kanunen başka bir hukuki olguyla ilişkilendirilir - hakların devlet tescili (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 223. maddesinin 2. fıkrası) . Buna göre satıcının, yalnızca hakların devri sırasında malik olması gerekir, ancak kendisi ile alıcı arasında zorunlu bir ilişki kurulduğunda değil. Bir anlaşmanın yapılması olasılığı, yabancılaştırılan şeyin mülkiyetinin mevcut olmasına bağlı değildir ve herhangi bir kişi, sahibi olup olmadığına bakılmaksızın satıcı olarak hareket edebilir. Bunun istisnası, devlet tesciline tabi sözleşmelerdir (konut satışları - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 558. maddesinin 2. maddesi, bir işletmenin satışı - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 560. maddesinin 3. maddesi). Bu durumlarda, anlaşmanın devlet tescili anından itibaren yapıldığı kabul edilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433. maddesinin 3. fıkrası). Satıcının yabancılaştırılmış ürünle ilgili haklarına ilişkin veriler Birleşik Devlet Sicilinde yer almıyorsa, ikincisi gerçekleştirilemez.
Anlaşmanın konusu, dolaşımdan çekilmeyen gayrimenkuldür (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 549. maddesinin 1. fıkrası).
Kurallar § 7 bölüm. Herhangi bir gayrimenkulün satışı için Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 30'u geçerlidir. Aynı zamanda kanun, belirli gayrimenkul türlerinin satışının özelliklerini de belirleyebilir - örneğin bkz. 558 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (konut binaları), § 8 Bölüm. 30 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (işletmeler), Mad. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 37'si (arsalar), Sanatın 3. maddesi. 1, Sanat. Tarım arazilerinin (tarım arazileri) devrine ilişkin Kanunun 8'i.
Sözleşmenin konusu prensip olarak sadece mevcut değil, aynı zamanda “gelecekteki” taşınmaz şeyler de olabilir; sözleşmenin imzalandığı sırada henüz mevcut olmayan veya satıcıya ait olmayanlar (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 455. maddesinin 2. fıkrası). Bu kuralın bir takım istisnaları vardır:
- devlet tesciline tabi sözleşmelerde (konut satışları - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 558. Maddesinin 2. fıkrası, bir işletmenin satışı - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 560. Maddesinin 3. fıkrası), konu; yalnızca satıcıya ait olan gayrimenkuller;
- Sanatın 1. fıkrası dikkate alınarak. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 37'si, henüz mevcut olmayan arsalar için alım satım sözleşmesine konu olamaz;
- Sanat dikkate alınarak. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 219'u, uçak ve deniz gemileri, iç su navigasyon gemileri ve devlet tescilini geçmemiş uzay nesneleri gibi nesneler, söz konusu anlaşmanın konusu olamaz.
Gayrimenkul satışına ilişkin kurallar, gayrimenkulün ortak mülkiyet hakkı içindeki payların satışında da geçerlidir. Bu durumda, tercihli satın alma kurallarına uyulmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi, “Tarım Arazilerinin Devri Hakkında” Federal Kanununun 12. Maddesi).
Konuya ilişkin şart, gayrimenkul satış sözleşmesinin temel şartıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432. maddesinin 1. fıkrası). Yasa koyucu, konunun ayrıntı derecesi için özel şartlar belirler (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 554. Maddesi).
Fiyat. Herhangi bir alım-satım sözleşmesi “ürün-para” ekonomik ilişkisine aracılık ettiğinden fiyat ancak parayla ifade edilebilir.
Gayrimenkul satışına ilişkin bir sözleşmenin fiyatı, onun temel koşuludur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 555. maddesinin 1. fıkrası).
Hem yabancılaştırılan gayrimenkulün fiyatının para birimleri cinsinden doğrudan belirtilmesine hem de böyle bir fiyatın tartışılmaz bir şekilde belirlenebileceği yöntemlerin belirtilmesine izin verilmektedir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 555. maddesinin 3. fıkrası). Fiyatın (borcun para birimi) yabancı para cinsinden belirlenmesi olasılığı göz ardı edilmemektedir.
Kanun veya sözleşmede aksi belirtilmedikçe, bir arsa üzerinde yer alan gayrimenkulün fiyatı, arsanın karşılık gelen kısmının fiyatını veya bu gayrimenkulle birlikte devredilen hakkı içerir (Medeni Kanunun 555. maddesinin 2. fıkrası). Rusya Federasyonu).
Sözleşmenin şekli ve imzalanma anı. Geçersizlik cezası altında gayrimenkul satışına ilişkin bir sözleşme, taraflarca imzalanmış bir belge düzenlenerek yazılı olarak yapılmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 550. Maddesi).
Genel kural olarak, bir gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığı andan itibaren akdedilmiş sayılır ve devlet tescili gerektirmez.
İstisna olarak, yasanın doğrudan belirtilmesi nedeniyle, konut satış sözleşmeleri (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 558. Maddesinin 2. fıkrası) ve işletmelerin satışına ilişkin sözleşmeler (560. Maddenin 3. fıkrası) Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) devlet tesciline tabidir. Bu gibi durumlarda, sözleşmenin devlet tescili anı, sözleşmenin imzalandığı andır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433. maddesinin 3. fıkrası).
Sözleşme kapsamında mülkiyet devrinin devlet tescilini, sözleşmenin devlet tescilinden ayırmak gerekir. İkincisi her durumda gereklidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 131. maddesinin 1. fıkrası, Devlet Haklarının Tescili Kanununun 4. maddesinin 1. fıkrası). Üstelik yokluğu sözleşmenin geçerliliğini etkilemez, yalnızca yerine getirilmemesi anlamına gelir.
