Văn bản: Vyacheslav Bereznichenko
Khi chào bán căn hộ bằng giấy ủy quyền, người bán thường giảm giá hữu hình - như một khoản bù đắp cho rủi ro của người mua. Thực sự có rủi ro, nhưng khi một thỏa thuận như vậy hứa hẹn lợi ích lớn nhất, nó chỉ có thể được thực hiện với các biện pháp phòng ngừa.
Trên thị trường nhà đất, việc bán căn hộ theo ủy quyền là khá hiếm. Thông thường, giấy ủy quyền bán căn hộ được cấp bởi chủ sở hữu thường trú ở nước ngoài. Ngoài ra, cha mẹ già thường giao phó việc bán bất động sản cho con cái. Những người bệnh nặng thường hành động thông qua proxy. Ít thường xuyên hơn, những người cực kỳ bận rộn (doanh nhân lớn, quan chức cấp cao) hoặc chỉ đơn giản là những công dân giàu có không quen làm bất cứ việc gì một mình sử dụng phương pháp bán hàng này.
Luật không cấm giao dịch “từ xa” với bất động sản. Theo quy định, không có vấn đề với đăng ký. Tuy nhiên, vì một số lý do, việc mua căn hộ do người ủy quyền bán có nguy cơ mất quyền sở hữu. Do đó, sử dụng một giao dịch như vậy, bạn cần phải nhận thức được những hậu quả có thể xảy ra và ngăn chặn sự xuất hiện của chúng.
Chiết khấu rủi ro
Trong số những rủi ro liên quan đến việc mua nhà do đại diện được ủy quyền của chủ sở hữu, có thể kể đến như làm giả giấy ủy quyền (gian lận), hết hạn hoặc hủy bỏ hiệu lực, người ủy quyền chết. Ngoài ra, sau khi giao dịch, khi bạn dọn vào căn hộ và sống trong đó một cách yên tĩnh, hiệu trưởng có thể tuyên bố rằng vì lý do nào đó mà ông ta không báo cáo hành vi của mình hoặc ký giấy ủy quyền dưới áp lực.
Danh sách các căn cứ để chấm dứt giấy ủy quyền được quy định tại Điều 188 Bộ luật dân sự RF (Bộ luật dân sự của RF).
Điều 188 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Chấm dứt giấy ủy quyền
1. Giấy ủy quyền bị chấm dứt do:
1) hết thời hạn của giấy ủy quyền;
2) hủy bỏ giấy ủy quyền của người đã cấp nó;
3) từ chối của người được cấp giấy ủy quyền;
4) chấm dứt pháp nhân thay mặt cho giấy ủy quyền;
5) chấm dứt pháp nhân mà giấy ủy quyền đã được cấp;
6) cái chết của công dân đã cấp giấy ủy quyền, thừa nhận anh ta là người không đủ năng lực pháp lý, một phần năng lực pháp lý hoặc mất tích;
7) cái chết của một công dân được cấp giấy ủy quyền, công nhận anh ta là người không có khả năng, một phần khả năng hoặc mất tích.
2. Người đã cấp giấy ủy quyền có thể thu hồi giấy ủy quyền hoặc ủy quyền bất cứ lúc nào và người đã được cấp giấy ủy quyền có thể từ chối. Thỏa thuận từ bỏ các quyền này là vô hiệu.
3. Với việc chấm dứt giấy ủy quyền, việc đệ trình trở nên không hợp lệ.
Trong số các rủi ro trên, cách dễ nhất để tránh là rủi ro liên quan đến việc giấy ủy quyền hết hạn. Người mua chỉ cần nghiên cứu kỹ tài liệu này, và không thực hiện giao dịch nếu nó hết hạn. Thời hạn tối đa mà giấy ủy quyền được cấp là ba năm. Nếu không có thời hạn được chỉ định, thì nó chỉ có giá trị trong một năm. Tài liệu phải có ngày phát hành. Tất cả các rủi ro khác phức tạp hơn một chút.
Trước hết, các chuyên gia khuyên bạn nên thực hiện các biện pháp để có được sự tin tưởng tối đa vào tính xác thực của giấy ủy quyền. Để thực hiện việc này, cùng với người được ủy quyền (cùng với nhau - vì công chứng viên chỉ cung cấp thông tin như vậy cho hiệu trưởng hoặc người được ủy quyền) đến gặp công chứng viên đã chứng nhận giấy ủy quyền và đảm bảo rằng nó được ghi vào sổ đăng ký của anh ta và không bị thu hồi vào lúc này. Bạn có thể gặp cá nhân với hiệu trưởng. Nếu khi gặp hiệu trưởng, người ta thấy nghi ngờ về năng lực pháp luật của mình thì không cần thiết phải xin chứng chỉ của các trạm y tế thần kinh và chứng mê man hoặc sắp xếp cho người bán đi khám bác sĩ tâm thần để có đủ ý chí bán căn hộ.
Nếu người bạn tâm giao bằng cách nào đó cản trở những cuộc gặp gỡ này, thì cho dù bạn thích căn hộ được đề xuất như thế nào, cho dù thỏa thuận có lợi thế nào, thì tốt hơn hết bạn nên từ chối nó. Đó là một vấn đề khác nếu chủ sở hữu không sống ở thành phố hoặc thậm chí quốc gia của bạn. Có lẽ thỏa thuận sẽ có giá trị chuyến đi.
Mua thông qua luật sư đại diện cho một người sống ở một nơi rất xa là rủi ro nhất. Rốt cuộc, không có gì đảm bảo rằng sau tất cả các cuộc kiểm tra được thực hiện, chủ sở hữu sẽ không chết, hoặc đột ngột thay đổi ý định và thu hồi giấy ủy quyền. Đúng, ở đây bạn vẫn cần lưu ý rằng (theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) nếu khi bán căn hộ, cả người đại diện được ủy quyền của người bán và người mua đều không biết và lẽ ra không được biết về việc hủy bỏ giấy ủy quyền, người bán qua đời hoặc thừa nhận người đó không đủ năng lực. , với năng lực pháp lý hạn chế hoặc bị thiếu, thì các hành động được thực hiện bởi người được ủy quyền vẫn có hiệu lực. Nhưng tất cả những điều này, trong trường hợp yêu cầu bồi thường căn hộ đã mua, sẽ phải được chứng minh trước tòa. Thành công không được đảm bảo, và bạn có cần nó không?
Nhân vật trung tâm
Giấy ủy quyền, được sử dụng cho các giao dịch trên thị trường bất động sản, được chia thành ba loại: một lần, đặc biệt, chung chung. Giấy ủy quyền dùng một lần nhằm thực hiện bất kỳ một hành động cụ thể nào. Ví dụ, chủ sở hữu tin tưởng người môi giới để lấy chứng chỉ Mẫu 9 từ văn phòng nhà ở. Một tài liệu đặc biệt được cấp cho người môi giới để thu thập tài liệu hoặc nộp một gói tài liệu để đăng ký. Giấy ủy quyền chung cho phép bạn quản lý căn hộ trong đầy đủ... Nội dung văn bản quyền lực chính của luật sư không được quy định một cách đặc biệt trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, quyền hạn được chuyển giao cho luật sư có thể được quy định dưới mọi hình thức.
Thủ tục chuyển giao quyền lực từ người này sang người khác do pháp luật quy định (Chương 10 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nói chung, bất kỳ người nào cũng có thể ủy thác việc thực hiện bất kỳ chức năng nào cho bất kỳ ai - cả cá nhân (trừ trẻ vị thành niên và người mất năng lực) và pháp nhân.
Vì vậy, quyền hạn được chuyển giao cho luật sư có thể được phát biểu dưới mọi hình thức. Nhưng đối với giao dịch bất động sản, dù là giấy ủy quyền thì cũng phải có chứng nhận của công chứng viên.
Hãy để chúng tôi nhắc nhở bạn, vì điều này rất quan trọng: để tránh rủi ro liên quan đến việc hủy bỏ giấy ủy quyền (ví dụ, người được ủy thác cố tình che giấu sự thật này), bạn cần gặp công chứng viên đã chứng nhận tài liệu này.
Như sẽ thấy trong phần mô tả vụ việc dưới đây từ thực tiễn pháp luật, công chứng viên là nhân vật rất quan trọng trong các câu chuyện liên quan đến mua bán căn hộ chung cư có sự tham gia của các proxy.
chìa khóa vàng
Một nhà môi giới có kinh nghiệm với hơn hai mươi năm kinh nghiệm trong thị trường thứ cấp bất động sản, Irina Kworthyva đã kể cho BN một câu chuyện mà cô phải đối mặt trong thực tế.
Một cặp vợ chồng, cư dân từ vùng nội địa xa xôi phía bắc, chuyển đến St.Petersburg. Số tiền bán một căn hộ ở đây chỉ đủ mua một căn phòng trong một căn hộ chung cư. Nhưng đây là cách bắt đầu - căn phòng giống như một "tấm vé vào chợ." Sau đó là một chặng đường dài khó khăn để cải thiện điều kiện sống bằng việc trao đổi và mua bán, cuối cùng đã xuất hiện triển vọng mua một căn hộ hai phòng riêng biệt. Hóa ra nó có giá cả phải chăng, nhưng một thực tế đã làm dấy lên lo ngại về lịch sử của căn hộ. Thực tế là không lâu trước khi căn hộ này đã được bán, và đang được bán qua ủy quyền.
Irina nói với nhân viên bán hàng trẻ tuổi tràn đầy năng lượng rằng khách hàng của cô sẵn sàng mua "miếng kopeck" này, nhưng với điều kiện cô phải được giới thiệu với chủ cũ.
Người bán không muốn mất khách nên đã sắp xếp một cuộc gặp. Đúng vậy, vì điều này, tôi phải đi khá xa - đến Metallostroy, nơi người chủ cũ đã giải ngũ. Hóa ra là một người phụ nữ, từ quần áo mà người ta đoán rằng không phải mọi thứ đều suôn sẻ trong cuộc đời cô ấy. Tuy nhiên, người phụ nữ khẳng định rằng “với ý chí tự do, với trí óc tỉnh táo và trí nhớ vững vàng”, cô đã đưa ra một giấy ủy quyền để bán căn hộ và biết rằng việc mua bán đã diễn ra. Nhưng trong một cuộc trò chuyện bí mật, cô nói rằng trong tương lai gần, một người bạn tâm giao đã hứa cho cô một không gian sống khác, và cô không có lý do gì để nghi ngờ sự đoan trang của anh ta.
Tuy nhiên, Irina không cảm thấy tin tưởng như người trung gian. Vì vậy, bà đã đưa chủ sở hữu ra công chứng, tại đây bà viết giấy cam đoan, bản chất là bà đã chấp thuận giao dịch mua bán căn hộ đã được người có thẩm quyền thay mặt thực hiện và không có khiếu nại gì với người được ủy quyền và người mua.
Như được biết sau một thời gian, nỗi sợ hãi của K Lovelyva không phải là quá mức. Anh thanh niên đã không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với công dân đó. Những người mua được triệu tập đến tòa. Có nguy cơ chấm dứt giao dịch với căn hộ.
Nhưng trong tay của những người miền Bắc chúng tôi đã có một “chiếc chìa khóa vàng” - chính sự chấp thuận đó đã được công chứng viên chứng nhận.
Từ đó, chúng ta có thể kết luận rằng không phải lúc nào cũng đủ nếu chỉ cần đảm bảo rằng hiệu trưởng còn sống và có vẻ khỏe mạnh, và giấy ủy quyền không bị hủy bởi ông ta. Khi một tình huống làm dấy lên sự nghi ngờ, không thừa để bảo vệ bạn bằng một tài liệu bổ sung - để không bị bỏ lại mà không có căn hộ.
Bán căn hộ theo ủy quyền là chuyện hiếm khi xảy ra trên thị trường bất động sản thứ cấp ở thủ đô. Trong cuộc sống, chủ sở hữu bất động sản không thể đích thân bán căn hộ và cấp giấy ủy quyền cho người khác. Người mua chỉ quyết định các giao dịch như vậy khi họ hứa hẹn những lợi ích lớn. Tuy nhiên, với nỗ lực tiết kiệm tiền, bạn có thể mất nhiều hơn thế.
Các giao dịch như vậy diễn ra thường xuyên như thế nào, sắc thái của chúng là gì và bạn cần biết những gì để bảo vệ mình khỏi bị lừa dối, - tạp chí của chúng tôi đã sắp xếp.
Theo Tổng công ty “INKOM-Nedvizhimost”, nhìn chung trên thị trường nhà ở, tỷ trọng các giao dịch được thực hiện có sự tham gia của người được ủy quyền chiếm khoảng 1-2% trên tổng số các thỏa thuận mua bán. Theo giải thích của Alexander Ziminsky, giám đốc bộ phận bán bất động sản cao cấp tại PennyLane Realty, có rất ít giao dịch ủy quyền, bởi vì người mua đã nghe nói về các vụ lừa đảo bất động sản được thực hiện bằng cách sử dụng giấy ủy quyền giả, bị thu hồi hoặc hết hạn và từ chối giao dịch nếu họ không thể gặp và nói chuyện chủ sở hữu.
Natalya Alikhanova, người đứng đầu bộ phận Tretyakovskoye của Peresvet-Nedvizhimost, cho biết thêm, ngay cả khi người mua tham gia giao dịch theo giấy ủy quyền, họ yêu cầu giảm giá đáng kể cho rủi ro, cho biết thêm. nước ngoài bán nhà ở theo ủy quyền với chiết khấu lớn.
Thông thường, Irina Shugurova, Phó tổng giám đốc MIEL-Brokerage về các vấn đề pháp lý cho biết, các căn hộ được bán bằng giấy ủy quyền trong các trường hợp sau: người đi định cư ở nước ngoài, nhưng họ quyết định hoãn việc bán căn hộ cho đến khi họ định cư ở nơi ở mới. Cũng có thể xảy ra trường hợp cha mẹ già cấp giấy ủy quyền cho con cái kinh doanh bất động sản, người ốm nặng thường cấp giấy ủy quyền cho người thân hoặc bạn bè. Đôi khi một giấy ủy quyền được cấp cho người môi giới. Mặc dù Oleg Samoilov, cEO "RELAYT-Nedvizhimost" tin rằng việc cấp giấy ủy quyền cho người môi giới bất động sản phải là một ngoại lệ phân loại. Người bán chỉ nên thực hiện bước này nếu không có lựa chọn nào khác và tính cách, tính chuyên nghiệp và sự đàng hoàng của người môi giới bất động sản không gây ra hoàn toàn không nghi ngờ gì. Nếu không đúng như vậy, tốt hơn hết bạn nên hạn chế chuyển nhượng quyền bán cho bên môi giới.
Quyền hạn của luật sư là gì
Có một số loại giấy ủy quyền mà bạn có thể thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản. Giấy ủy quyền có thể chung chung, đặc biệt, một lần. Để thanh lý toàn bộ căn hộ, bạn phải có giấy ủy quyền chung từ chủ sở hữu. Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty) cho biết nó thường được cấp cho những người họ hàng gần gũi và được phát hành dưới sự chứng kiến \u200b\u200bcủa chủ sở hữu tài sản theo một hình thức đặc biệt. Một giấy ủy quyền đặc biệt thường được cấp cho các nhà môi giới để thu thập tài liệu hoặc nộp tài liệu để đăng ký.
Giấy ủy quyền một lần cung cấp cho một hành động duy nhất, chẳng hạn như lấy một chứng chỉ. Thông thường, trong khuôn khổ một giao dịch, một số giấy ủy quyền được cấp: ví dụ, một đại lý được ủy thác thu thập tài liệu và người thân hoặc bạn bè được giao quyền nộp các tài liệu đã thu thập về việc bán nhà ở để đăng ký, nhận bản sao hợp đồng từ việc đăng ký và chuyển nó cho người mua.
Các đại diện của chủ sở hữu mà giấy ủy quyền được cấp có thể là thực tế và pháp nhân... Công dân làm đại diện phải có đầy đủ năng lực pháp luật và đủ tuổi theo luật định. Người đại diện không thể thay mặt chủ sở hữu thực hiện các giao dịch liên quan đến cá nhân mình.
Thủ tục chuyển giao quyền lực cho người khác được pháp luật quy định và chương 10 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga được dành cho trình tự của nó. Nói chung, bất kỳ người nào cũng có thể giao việc thực hiện bất kỳ chức năng nào cho người khác. Thời hạn tối đa mà giấy ủy quyền được cấp là 3 năm. Nếu thời hạn không được chỉ định, thì nó chỉ có giá trị trong vòng 1 năm. Tài liệu phải có ngày phát hành. Một thông tin quan trọng khác được ghi trong giấy ủy quyền là người được ủy thác có nhận được quyền giao quyền hay không có quyền đó.
Cần có công chứng viên!
Nếu chúng ta đang nói về việc bán bất động sản, thì tất cả các giấy ủy quyền đều đơn giản (đặc biệt hoặc một lần), và thông thường phải được công chứng viên chứng nhận mà không bị thất bại, đây là yêu cầu của khoản 2 Điều này. 185 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga. Nơi và ngày ký, họ, tên, tên viết tắt và nơi cư trú của người ủy quyền, trong một số trường hợp - chức vụ mà họ nắm giữ, phải được ghi rõ trong thiết kế của giấy ủy quyền. Nội dung của giấy ủy quyền không được pháp luật quy định và các giấy tờ được chuyển cho người ủy quyền có thể được viết dưới mọi hình thức.
Lev Litovkin, trưởng văn phòng Mitino của công ty INCOM-Real Estate, khuyên người bán nên liên hệ với công chứng viên của khu vực nơi bất động sản đang được bán. Có nghĩa là, nếu một căn hộ ở Moscow được bán, thì công chứng viên phải hành nghề ở Moscow, và ví dụ, không phải ở khu vực Moscow, Ryazan hoặc các thành phố khác của Nga. Ngoài ra, bạn nên chú ý đến kinh nghiệm và uy tín của công chứng viên chứng thực giấy ủy quyền. “Thật không may, hiện nay chất lượng giả mạo quá cao nên chỉ những người có chuyên môn kiểm tra qua các cơ quan đăng ký các tài liệu này mới có thể phân biệt được bản chính với giấy ủy quyền“ giả ”,” chuyên gia này phàn nàn.
Khi giấy ủy quyền có thể bị tuyên bố là không hợp lệ
Một kiểu lừa đảo phổ biến là bán căn hộ với giấy ủy quyền không hợp lệ. Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty), liệt kê các căn cứ để tuyên bố giấy ủy quyền không hợp lệ (tất cả các dấu hiệu và hậu quả của việc giao dịch vô hiệu đều được áp dụng cho giấy ủy quyền). Ví dụ, nếu giấy ủy quyền được cấp bởi một công dân mất năng lực hoặc trẻ vị thành niên dưới 14 tuổi (Điều 171, Điều 172, Điều 176 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Các lý do gây ra khuyết tật có thể là cả rối loạn tâm thần và lạm dụng rượu hoặc ma túy. Phù hợp với Nghệ thuật. 175 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, giấy ủy quyền được cấp cho trẻ vị thành niên từ 14 đến 18 tuổi chỉ có giá trị khi có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ, cha mẹ nuôi hoặc người được ủy thác.
Giấy ủy quyền được cấp bởi một công dân có năng lực, nhưng trong tình trạng mà anh ta không thể hiểu được ý nghĩa của các hành động của mình hoặc quản lý chúng, là không hợp lệ (Điều 177 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Giấy ủy quyền được cấp dưới ảnh hưởng của sự ảo tưởng hoặc lừa dối, bạo lực, đe dọa đều không hợp lệ (Điều 178, Điều 179 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nếu người chủ cũ chứng minh được trước tòa rằng giấy ủy quyền được lấy một cách gian dối hoặc bị đe dọa và bạo lực, thì giấy ủy quyền đó sẽ bị vô hiệu. Theo đó, các giao dịch được thực hiện trên cơ sở giấy ủy quyền này sẽ bị công nhận là vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 188 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, giấy ủy quyền bị chấm dứt do hết thời hạn, người ủy quyền hủy bỏ giấy ủy quyền, người được ủy quyền từ chối, - bà Natalya Alikhanova (Peresvet-Real Estate) cho biết.
Nếu giấy ủy quyền bị thu hồi, một thông báo tương ứng sẽ được gửi đến công chứng viên đã chứng nhận. “Do đó, nếu giao dịch được thực hiện bằng giấy ủy quyền,” Irina Shugurova (MIEL Brokerage) lưu ý, “chúng tôi luôn kiểm tra xem quyền hạn của luật sư đã bị chấm dứt chưa, người ủy quyền còn sống hay không, v.v.”.
Và nếu hợp đồng được ký sau khi bị thu hồi giấy ủy quyền, nó sẽ bị vô hiệu, vì nó được ký bởi một người không có thẩm quyền, ”Petr Vasyutik, Phó tổng giám đốc của cơ quan bất động sản xuất sắc cảnh báo“ Thực tế tuyệt vời ”.
Ai sẽ nhận tiền?
Nếu giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện theo giấy ủy quyền, thì câu hỏi đặt ra là việc giải quyết được thực hiện như thế nào và liệu người được ủy quyền có tiếp cận được tiền mua bất động sản đó hay không. Theo Lev Litovkin, ("INKOM-Nedvizhimost"), tiền chính thức có thể được nhận bởi cả người bán và người được ủy quyền. Trong trường hợp thứ hai, bạn nên hết sức cẩn thận. “Xét cho cùng, ngay cả những người thân, những người có vẻ như cực kỳ trung thực với bạn, đã nhận được một số tiền đáng kể, ví dụ, ít nhất 3,5 triệu rúp cho căn hộ một phòng 18 mét rẻ nhất ở Moscow, cũng có thể biến mất khỏi tầm nhìn của bạn theo đúng nghĩa đen. chuyên gia cảnh báo.
Về lý thuyết, tiền cũng có thể được chuyển vào tài khoản của người bán. Mặc dù hình thức thanh toán không dùng tiền mặt giữa những người tham gia giao dịch được thực hiện trong khuôn khổ thị trường thứ cấp, đối với Nga, như trước đây, là rất hiếm.
Rủi ro và giảm thiểu chúng
Tất cả các chuyên gia được tạp chí phỏng vấn đều coi các giao dịch mua bán nhà ở qua hình thức ủy quyền là rất rủi ro. Hiện nay tại các tòa án trong nhiều trường hợp khác nhau, có hàng trăm trường hợp người dân bị lừa chính xác vì họ không mua căn hộ trực tiếp mà thông qua ủy quyền. Natalya Alikhanova (Peresvet-Nedvizhimost) cảnh báo rằng nguy cơ đặc biệt tăng lên nếu chủ nhân của căn hộ đang ở trong tù, hoặc đang được điều trị đột quỵ, nghiện rượu, nghiện ma túy, v.v. Sau khi rời khỏi nhà tù hoặc bệnh viện, người chủ cũ có thể khởi kiện, tuyên bố rằng anh ta không hiểu ý nghĩa của hành động của mình hoặc đã ký giấy ủy quyền dưới sự đe dọa.
Để giảm thiểu rủi ro, Irina Shugurova (MIEL-Brokerage) khuyên bạn nên tìm người giao dịch gốc trước khi tham gia giao dịch và liên hệ với anh ta bằng cách này hay cách khác. Theo cô, trong 99% trường hợp, điều này là có thể. Vị chuyên gia này cho biết, ví dụ, trong công ty của họ, nếu hiệu trưởng ở Moscow hoặc ít nhất là ở Nga, các môi giới viên sẽ gặp anh ta hoặc tệ nhất là liên hệ với anh ta qua điện thoại, e-mail, fax và yêu cầu anh ta xác nhận rằng giấy ủy quyền chưa bị hủy ... Oleg Samoilov (RELAYT-Nedvizhimost) thừa nhận, nếu khách hàng ở một vùng sâu vùng xa hoặc nước ngoài, một chuyến đi như vậy có thể là một thú vui đắt tiền, nhưng ông không thấy có cách đáng tin cậy nào khác để giảm rủi ro. Vị chuyên gia này cho biết, điểm xa Moscow mà các nhân viên của RELIGHT-Real Estate phải đến là Yuzhno-Sakhalinsk. “Cá nhân tôi không thấy điều gì bất thường trong những chuyến công tác như vậy: xét cho cùng, không có thương vụ nào tốt hơn một thương vụ rủi ro”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Irina Shugurova (MIEL-Brokerage) cho rằng tình hình sẽ phức tạp hơn khi có giấy ủy quyền trong giao dịch, tương đương với giấy ủy quyền. Ví dụ, nếu một người ở bệnh viện trong thời gian dài, bác sĩ trưởng khoa có thể chứng thực giấy ủy quyền. Chuyên gia giải thích rằng các giấy ủy quyền này được kiểm tra theo cách tương tự - một yêu cầu được gửi đến bác sĩ với yêu cầu xác nhận rằng giấy ủy quyền đã được cấp, nó chưa bị hủy bỏ và hiệu trưởng còn sống.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nói chung không khuyên bạn nên đi đến một giao dịch bằng proxy. Oleg Samoilov (RELAYT-Nedvizhimost) cho biết: “Chúng tôi cần kiên quyết nhấn mạnh rằng chủ sở hữu phải tham gia giao dịch với tư cách cá nhân.
Tóm lược
Tất nhiên, rủi ro khi mua căn hộ bằng ủy quyền là rất cao. Vì vậy, nếu bạn cảm thấy có chút không chắc chắn, hoặc nghi ngờ điều gì đó ngay cả ở mức độ trực quan, hãy tin tưởng vào tiếng nói bên trong của bạn, đừng can thiệp vào vấn đề này. Nếu bạn thực sự thích căn hộ và vẫn muốn mua, hãy lắng nghe chuyên gia của chúng tôi và xem chủ nhân.
Mỗi chúng ta ít nhất một lần trong đời, vâng lập giấy ủy quyền hoặc làm một việc gì đó theo giấy ủy quyền... Ví dụ, tôi đã nhận tiền cho một người khác. Đó là, bản chất của nó tóm lại ở chỗ một người trao cho người kia quyền đại diện cho lợi ích của họ. Giấy ủy quyền cũng được sử dụng trong các giao dịch bất động sản. Tôi có nên liên hệ một căn hộ được bán "theo ủy quyền" hay tốt hơn là từ chối một thỏa thuận như vậy?
Giấy ủy quyền nên là gì: luật quy định
Tất cả các câu hỏi liên quan đến giấy ủy quyền được giải thích trong Art. 185-189 của Bộ luật Dân sự. Hãy liệt kê những điểm chính.
Trước hết, giấy ủy quyền phải bằng văn bản. Thứ hai, nó được công chứng. Các trường hợp ngoại lệ đối với quy tắc này chỉ được phép áp dụng cho các trường hợp khi công chứng viên không ở gần. Ví dụ, nếu một người đang điều trị tại một bệnh viện quân đội nào đó, thì giấy ủy quyền có quyền được xác nhận bởi người đứng đầu cơ sở này, cấp phó, cấp trên hoặc bác sĩ trực. Điều tương tự cũng có thể được thực hiện bởi chỉ huy các đơn vị quân đội, người đứng đầu nơi bị tước quyền tự do, người đứng đầu cơ quan lãnh sự (đối với người Nga đang ở nước ngoài).
Giấy ủy quyền phải có thông tin về ngày lập; nếu không có giấy ủy quyền, tài liệu được coi là vô hiệu. Đồng thời (yêu cầu như vậy không được quy định trực tiếp trong luật, nhưng các công chứng viên tuân theo) ngày tháng được ghi bằng các từ “ngày mười lăm tháng mười hai, hai nghìn chín”. Rõ ràng, để làm cho nó khó làm giả. Hiệu lực của giấy ủy quyền không được vượt quá ba năm - ngay cả khi thời hạn dài hơn được nêu trong đó, nó vẫn có giá trị trong thời gian dài. Nếu thời hạn không được nêu rõ, giấy ủy quyền có giá trị trong một năm.
Không tin tưởng, tức là tình huống khi một người được ủy thác ủy thác quyền hạn của mình cho người khác. Và giấy ủy quyền này, được phát hành theo cách thay thế, phải được công chứng, và về điều khoản và phạm vi quyền hạn của nó không được vượt quá văn bản gốc.
Giấy ủy quyền hợp lệ chấm dứt khi hết thời hạn hiệu lực. Nó cũng có thể bị hủy bỏ bất cứ lúc nào bởi người phát hành nó. Trong trường hợp này, hiệu trưởng chỉ cần đến công chứng và lập hồ sơ phù hợp - không cần phải tìm giấy ủy quyền và tiêu hủy vật lý. Ngoài ra, giấy ủy quyền sẽ tự động chấm dứt trong trường hợp người ủy quyền hoặc người được ủy thác qua đời, cũng như việc công nhận một trong số họ là mất khả năng lao động, mất năng lực một phần hoặc mất tích.
Quyền hạn của luật sư cũng khác nhau về số lượng quyền hạn được cấp. Irina Shugurova, Phó tổng giám đốc phụ trách các vấn đề pháp lý của MIEL-Brokerage cho biết: “Chúng có thể là chung chung, đặc biệt và chỉ có một lần. - Hàm ý chung toàn quyền kiểm soát tài sản (căn hộ, nhà nhỏ, v.v.). Đặc biệt - giấy ủy quyền để thực hiện bất kỳ hành động cụ thể nào, ví dụ: bán tài sản này. Một lần - cho một hành động. "
Điều quan trọng cơ bản nữa là yêu cầu một người không được đại diện cho hai bên tham gia giao dịch. Ví dụ, một căn hộ đang được bán, và người mua nói với người bán rằng anh ta sẽ lo tất cả việc trang trí. Hấp dẫn, nhưng trái với luật - các bên phải được đại diện bởi những người khác nhau. Nếu cả hai bên hành động thông qua đại diện (người môi giới), thì đây phải là những người môi giới khác nhau: tùy chọn khi cùng một chuyên gia nộp tài liệu từ cả người bán và người mua là không được phép.
Các loại giấy ủy quyền và ứng dụng thực tế của nó
Về lý thuyết, giấy ủy quyền có thể được cấp cho bất kỳ ai (giới hạn duy nhất được pháp luật áp đặt, như chúng ta nhớ, là năng lực pháp lý của người được ủy thác) và cho bất kỳ số lượng quyền hạn nào. Hầu hết tất cả các giấy ủy quyền trên thị trường bất động sản được phân chia rõ ràng thành hai nhóm.
Cái đầu tiên là "kỹ thuật", do khách hàng giao cho người môi giới để chuẩn bị và thực hiện giao dịch... Vladimir Spassky, người đứng đầu bộ phận pháp lý tại MIAN, cho biết: “Thông thường, một giấy ủy quyền được cấp để thực hiện hoặc chấp nhận một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận trước. - Sau đó - để thu thập các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký hợp đồng mua bán, và cho chính việc đăng ký này tại Văn phòng Dịch vụ Đăng ký Liên bang (FRS). " Ngoài ra, một giấy ủy quyền được cung cấp để thực hiện các hoạt động bổ sung, nếu cần thiết. Ví dụ, để đồng ý về việc tái phát triển có sẵn trong căn hộ. "
Một loại khác có thể được gọi là "thực" có điều kiện - cái này quyền hạn chung của luật sưcó quyền định đoạt tài sản hợp lệ. Có rất ít tài liệu như vậy trên thị trường và chúng được phát hành, Vladimir Spassky lưu ý, thường là cho những người thân ruột thịt: con cái, cha mẹ, vợ / chồng. Đối với một người từ chối định đoạt tài sản của mình và giao nó cho người khác (thậm chí là người thân), phải có lý do nghiêm trọng. Thường thì đó là những người ở xa (ở nước khác), già yếu, bệnh nặng. Đôi khi, thay vì (hoặc cùng) với những yếu tố này, cũng có một nỗi sợ hãi tầm thường về trách nhiệm lớn lao.
Bán ủy quyền: rủi ro cao
Như đã đề cập, các nhà môi giới tích cực sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện các hành động kỹ thuật khác nhau. Chúng tôi có thể nói rằng không một giao dịch nào được thực hiện với sự trợ giúp của các cơ quan bất động sản có thể thực hiện được nếu không có họ. Nhưng những trường hợp khi một đợt bán ủy quyền sắp diễn ra rất đáng ngờ. Và họ đã đúng - rủi ro ở đây là khá cao.
Trước hết, giấy ủy quyền, giống như bất kỳ tài liệu nào khác, có thể dễ dàng giả mạo. Hơn nữa, nếu giấy tờ căn hộ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu) về bản chất chỉ là bản sao của dữ liệu được lưu trữ trong FRS (theo đó, chúng có thể được kiểm tra trên cơ sở dữ liệu điện tử), thì trong trường hợp giấy ủy quyền, bạn sẽ phải tin vào chính giấy tờ đó. Thứ hai, như đã nói ở trên, giấy ủy quyền có thể bị hiệu trưởng thu hồi bất cứ lúc nào; nó cũng chấm dứt nếu hiệu trưởng chết. Tất cả các giao dịch được thực hiện theo giấy ủy quyền như vậy đều vô hiệu.
Nhìn chung, trong hoàn cảnh như vậy, việc tìm kiếm chủ nhân căn hộ và tiến hành giao dịch với sự tham gia trực tiếp của anh ta là điều hoàn toàn hợp lý. Oksana Scheslavskaya, một luật sư tại Peresvet-Nedvizhimost, nói: “Người bán ký thỏa thuận mua bán bằng chính tay mình. "Người đại diện thực hiện việc này chủ yếu khi người bán thường trú bên ngoài nước Nga."
Irina Shugurova (MIEL) đồng ý: “Điều quan trọng nhất là tìm được hiệu trưởng, trong 99% trường hợp là có thể. - Nếu không thể đến thăm một người, chúng tôi cố gắng liên lạc với người đó qua điện thoại, email hoặc fax. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, ngay cả khi một người ở nước ngoài, bạn có thể tìm thấy anh ta. Trong những trường hợp như vậy, chúng tôi yêu cầu, ít nhất bằng fax, dưới dạng văn bản đơn giản, xác nhận rằng giấy ủy quyền không thay đổi, không bị hủy bỏ. "
Một tình huống phức tạp hơn là khi giấy ủy quyền bị “đánh đồng với công chứng” - hay nói cách khác là giấy xác nhận của các bác sĩ, trưởng trại giam,… được đề cập ở đầu bài. Irina Shugurova lưu ý rằng một yêu cầu được gửi đến họ với yêu cầu xác nhận rằng giấy ủy quyền thực sự đã được phát hành, sau đó không bị hủy bỏ và hiệu trưởng vẫn còn sống.
... Cũng cần lưu ý rằng người bán căn hộ theo ủy quyền đôi khi họ đề nghị mua đồ vật của mình với giá thấp hơn - như một sự "đền bù" cho những tài liệu không đúng. Nếu người mua nhận được một lời đề nghị như vậy (thường kèm theo các cuộc gọi để hoàn tất giao dịch không phải thông qua môi giới, mà là của chính anh ta - để "tránh băng đỏ không cần thiết"), chắc chắn rằng căn hộ không "sạch", một số kiểu lừa đảo được lên kế hoạch.
Liệu "người đại diện" có lừa dối bạn?
Có thêm một cơ hội để trở thành nạn nhân của những kẻ lừa đảo. Như đã đề cập, các nhà môi giới thực hiện giao dịch sẽ lấy giấy ủy quyền từ khách hàng của họ để thu thập thông tin, đăng ký, v.v. Và có nguy cơ họ sẽ tự ý bán căn hộ, giấu tiền.
Hãy nói ngay rằng xác suất của điều này là rất nhỏ. Điều này đã được thực hiện vào những năm 90 rạng rỡ, nhưng ngày nay thị trường đã văn minh hơn, các giao dịch với FRS được đăng ký cả tháng, điều này tự nó làm phức tạp nhiều trò gian lận khác nhau. Ngoài ra, khi đã nhận tiền mua một căn hộ (ví dụ 300 nghìn USD, thậm chí cả triệu đồng), kẻ lừa đảo sẽ phải trốn theo họ, thực chất là đi vào thế bất hợp pháp. Không có khả năng, nhưng vẫn ... Nói chung, đạo lý rất đơn giản: khi ký giấy ủy quyền, bạn cần phải xem kỹ quyền hạn mà bạn đang chuyển giao. Nếu đây là "thu thập tài liệu" - một chuyện, và "quyền định đoạt" - hoàn toàn khác.
Chúng ta đã nói về việc mua một ngôi nhà, được bán qua ủy quyền và về những rủi ro mà các giao dịch đó liên quan. Nếu không muốn nhận trát đòi hầu tòa và lãng phí thời gian, dây thần kinh và tiền bạc vào việc kiện tụng, thì tốt hơn là từ chối các giao dịch như vậy, ngay cả khi chúng dường như hoàn toàn vô hại và giá cả hấp dẫn hơn. Nhưng nếu người mua vẫn sẵn sàng chấp nhận rủi ro, anh ta cần phải đề phòng.
Để bắt đầu, "Tạp chí của bất động sản MetrInfo.Ru"Mời bạn đọc bài viết trước của chúng tôi về chủ đề này:" Mua nhà chung cư bằng giấy ủy quyền: những rủi ro và lừa đảo điển hình ". Và với những ai đã biết, chúng ta hãy chuyển sang khía cạnh tiếp theo - các biện pháp bảo mật cho các giao dịch bằng giấy ủy quyền.
Elena Zhdanova, luật sư bất động sản, đối tác quản lý của công ty luật Pravo, cho biết cách tự bảo vệ mình khi mua một căn hộ được bán bằng ủy quyền. Bất động sản. Một gia đình" .
Nội quy an toàn: gặp chính chủ, bao công chứng
Để bảo vệ mình khỏi các âm mưu gian lận trong các giao dịch với giấy ủy quyền, trước hết, bạn cần trò chuyện với chủ sở hữu tài sản
... Nếu không có điều này thì không đáng mua nhà, kể cả trong những trường hợp mà theo tâm sự, anh ta đang ốm nặng thì nên đợi đến khi khách hàng khỏe hơn rồi gặp anh ta. Bạn có thể đến nhà hoặc bệnh viện của anh ấy. Và nếu chủ sở hữu sống ở nước ngoài, tốt hơn là nên nhờ một người đáng tin cậy hoặc một công ty bất động sản bán nhà ở để chủ sở hữu đến (điều này là không thể chỉ trong một số trường hợp hiếm hoi). Cần phải nhấn mạnh vào một cuộc họp như vậy, ngay cả khi các nhà môi giới nói rằng người bán cần tiền gấp, hoặc giao dịch này là một phần của một chuỗi thay thế và vì kỳ vọng của chủ sở hữu, mọi thứ sẽ đổ bể. Chỉ sau khi gặp trực tiếp người bán, bạn mới có thể hiểu được mức độ đầy đủ của anh ta và liệu anh ta có thực sự muốn bán tài sản hay không, cũng như lý do tại sao anh ta giao việc bán cho bên thứ ba. Đương nhiên, việc mua nhà chỉ có giá trị khi thông tin nhận được không đặt ra câu hỏi.
Nếu không có sự bắt kịp, thì công ty bất động sản và người được ủy thác thông cảm với mong muốn của người mua, chủ nhà đồng ý cho một cuộc họp và tất cả những người tham gia thay thế sẵn sàng chờ đợi: đối với những người thực sự muốn tham gia vào một giao dịch, không có gì phải lo lắng, bởi vì có một hàng đợi người mua và người bán thường không đáng giá. Nhưng nếu họ không cho phép gặp chủ sở hữu, và thậm chí gấp rút giao dịch, đây là một lý do để suy nghĩ về sự trong sạch của nó, trong trường hợp đó nguy cơ xảy ra các vấn đề tiếp theo là rất cao.
Bạn cũng cần phải kiểm tra công chứng ai chứng thực giấy ủy quyền. Hãy xem nếu thực sự có một công chứng viên như vậy, nếu anh ta không bị loại khỏi danh sách công chứng viên. Không khó để có được thông tin như vậy - nó được công khai trong phòng công chứng. Nhưng để kiểm tra bản thân giấy ủy quyền: nó được cấp trong hoàn cảnh nào, xuất trình những giấy tờ gì thì than ôi, hầu như không thể. Tất nhiên, bạn có thể liên hệ với công chứng viên với yêu cầu như vậy, nhưng theo quy định của pháp luật về công chứng, anh ta không có quyền tiết lộ bất kỳ thông tin nào về công việc của mình khi chưa có quyết định của tòa án. Vì vậy, cần chuẩn bị trước cho một phiên tòa có thể xảy ra để có được tư cách của một người mua chân chính và ở trong tài sản mua được.
Ví dụ, bạn cần hỏi người được ủy thác hoặc chủ sở hữu giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ không đăng ký nghiện ma túy hoặc bệnh tâm thần kinh ... Những tài liệu như vậy có thể lọt vào tay người mua tại tòa án, anh ta sẽ bị coi là vô tội, vì anh ta đã cố gắng bảo vệ mình. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là các chứng chỉ này cũng có thể bị làm giả. Để không bị lừa dối, người ta phải biết rằng các tài liệu đó (ít nhất là đối với người Muscovite) được cấp tại nơi đăng ký, tức là nếu một người đăng ký ở một khu vực, anh ta sẽ không được cấp chứng chỉ ở khu vực khác. Do đó, khi chủ sở hữu bất động sản được rao bán là người thuộc khu vực này và được cấp giấy chứng nhận từ khu vực khác thì điều này rất đáng báo động. Ngoài ra, giấy chứng nhận được đóng dấu và ký bởi bác sĩ, theo những dữ liệu này, bạn có thể và nên kiểm tra tính xác thực của chúng, ví dụ, tìm hiểu tại phòng khám nếu có bác sĩ như vậy, nói chuyện với anh ta, v.v. Thông tin này cơ sở y tếTất nhiên, họ không bắt buộc phải báo cáo, nhưng luật sư và luật sư thường được thông báo.
Nó là cần thiết kiểm tra và tâm sự, xem hộ chiếu của anh ấy ... Anh ta không được giả mạo (một sự giả mạo rõ ràng có thể được nhận ra), nhưng phải là người Nga - vì vậy ít nhất có một số niềm tin rằng anh ta không phải là một nhân viên khách và sẽ không bỏ trốn dễ dàng như người có quốc tịch Ukraine chẳng hạn. Nó cũng sẽ hữu ích nếu có giấy phép cư trú ở cùng thành phố hoặc khu vực có căn hộ để bán (đối với Matxcơva, giấy phép cư trú ở Matxcova phù hợp hơn).
Ngoài ra, đối với người mua tốt hơn hết là giấy ủy quyền không chung chung , và không phải “có quyền nhận tiền”, nhưng không có quyền này, để chính chủ sở hữu sẽ nhận tiền. Và ngay cả khi giấy ủy quyền đã hoàn tất, bạn phải cố gắng bảo vệ mình bằng cách chuyển tiền không phải cho người được ủy quyền mà cho người bán. Và nếu không được thì phải nhờ người đáng tin cậy lấy biên lai từ chủ sở hữu , xác nhận rằng người bán đã nhận được số tiền đó và số tiền như vậy từ người mua và người mua đó, và ghi ngày tháng đó vào ngày giao dịch. Phải có biên lai ngay cả khi chủ sở hữu đã sẵn sàng bán, nhưng ngày chính xác của giao dịch vẫn chưa được biết và anh ta đã rời đi.
Tất nhiên, vào ngày ký hợp đồng mua bán, người được ủy quyền không có nghĩa vụ phải giao biên lai cho người mua, vì người này có thể thay đổi ý định nên phải để giấy tờ vào ô cùng với tiền, khi giao dịch xong người mua mới có thể lấy - nên sẽ có bằng chứng xác nhận. chủ căn hộ đã nhận số tiền do mình. Đúng, kẻ lừa đảo cũng có thể viết biên nhận, đặc biệt nếu người mua không nhìn thấy người bán và không quen với chữ viết tay của họ. Và sau đó chủ nhân của căn hộ sẽ có thể thách thức tài liệu này. Và thậm chí rất dễ xảy ra tranh chấp về biên lai đã in, vì chuyên gia sẽ không thể xác lập tính xác thực của nó. Vì vậy, bạn nhất định không nên đồng ý với một loại giấy tờ như vậy, lựa chọn lý tưởng là khi chủ xe viết biên nhận trước mặt người mua.
An toàn hơn nhiều nếu giấy ủy quyền sẽ cụ thể : Tôi cho phép bán căn hộ như vậy và như vậy với giá không thấp hơn và số tiền như vậy. Tuy nhiên, nếu giấy ủy quyền nói rằng chủ sở hữu cho phép bán căn hộ với bất kỳ giá nào với bất kỳ điều kiện nào (và điều này thường xảy ra trong giấy ủy quyền nói chung), thì điều này có thể trở thành lý do tranh chấp giữa chủ sở hữu và chủ sở hữu giấy ủy quyền. Ví dụ, nói cách khác, chủ sở hữu cho phép bán tài sản với giá 5 triệu rúp, và người được ủy thác bán nó với giá 3 hoặc 4 triệu, trong trường hợp đó người chủ có thể ra tòa và thách thức giao dịch, và người mua sẽ phải căng thẳng và kết quả là có thể mất nhà ở đã mua. Và, nhân tiện, chủ nợ và người được ủy thác có thể cố tình làm việc này để trả lại căn hộ. Nhưng nó không phải là một thực tế là người mua sẽ trả lại tất cả tiền của mình.
Lời khuyên của luật sư
Có lẽ phần lớn cách hiệu quả để bảo vệ bạn khỏi những kẻ lừa đảo và những rắc rối - hãy liên hệ với luật sư. Về nguyên tắc, các nhà môi giới nghiêm túc cũng có thể kiểm tra tính thuần khiết của giao dịch, thông thường họ có bộ phận pháp lý, nhưng tốt hơn là liên hệ với một chuyên gia độc lập để anh ta xem xét toàn bộ chuỗi giao dịch đã được thực hiện với bất động sản này. Xét cho cùng, các nhà môi giới có mục tiêu mua hoặc bán, họ nhận được tiền từ việc này và giao dịch diễn ra càng nhanh thì càng tốt cho họ. Các luật sư có một nhiệm vụ khác, họ kiếm tiền nhờ tư vấn và chuyên môn pháp lý, và dữ liệu họ cung cấp càng đáng tin cậy, bảo vệ người mua bất động sản khỏi những kẻ lừa đảo thì danh tiếng của họ càng cao và do đó càng có nhiều khách hàng.
Đối với phí, luật sư tính khoảng 50-60 nghìn rúp để kiểm tra tính thuần khiết của giao dịch. Nếu không có tiền để kiểm tra tính thuần túy của giao dịch, ít nhất bạn nên đi đến một văn bản tư vấn pháp lý và sau khi cho biết hoàn cảnh của giao dịch sắp tới, hãy nhận thuật toán chính xác cho các hành động của bạn và lời khuyên về những điều cần đặc biệt chú ý. Dịch vụ này có giá trung bình từ 5-12 nghìn rúp. Bạn cũng có thể tìm kiếm lời khuyên của một luật sư đã trong quá trình giao dịch, khi đột nhiên có một số nghi ngờ hoặc không tin tưởng vào tính đúng đắn của hành động của bạn, chẳng hạn, một luật sư có thể cho bạn biết liệu nó có đáng mua hay không nếu người bán (và người chính) uống hoặc làm thế nào để đưa nó vào ô đúng tiền và lấy biên lai. Một cuộc tư vấn nhỏ như vậy sẽ có giá 1,5-2, tối đa là 3 nghìn rúp. Đây không phải là số tiền lớn, đặc biệt là khi bạn nghĩ rằng khi giao dịch đã hoàn tất, việc sửa chữa mọi thứ sẽ khó hơn nhiều và bạn có thể mất nhiều hơn chi phí tư vấn.
Không mang theo
Nếu người mua xử lý một giao dịch trong đó giấy ủy quyền xuất hiện, cẩn thận và thận trọng, phân tích tình hình, tìm những người môi giới có kinh nghiệm và đáng kính và tìm đến luật sư, thì hầu như luôn có thể tránh được các vấn đề, nếu không, theo quy luật, nó sẽ phải đưa ra tòa.
Đáng báo động nhất là năm đầu tiên sau khi mua, vì thời hạn giao dịch bất động sản là một năm, trong thời gian này chủ cũ hoặc các bên liên quan (người thừa kế, họ hàng thân thích) có thể thách thức giao dịch. Vì vậy, nếu trong vòng một năm mà trát đòi hầu tòa vẫn chưa đến, bạn có thể bình tĩnh một chút, nhưng không nên thả lỏng chút nào, vì thời hạn được xác định không phải kể từ ngày giao dịch, mà là từ thời điểm nguyên đơn có thể phát hiện ra sự bất hợp pháp và bất hợp pháp của việc mua bán. Ví dụ, một người cha đang trong bệnh viện điều trị tâm thần kinh bán một căn hộ theo ủy quyền, và con trai ông ta, một thuyền trưởng tàu biển, trở về nhà và phát hiện ra nó 5 tháng sau đó. Trong hoàn cảnh như vậy, anh ta có một năm nữa để hủy bỏ thỏa thuận, ghi lại sự không đủ của cha anh ta và ngày trở lại của ông.
Nếu vụ việc được đưa ra tòa, bạn nên liên hệ ngay với luật sư và bào chữa cho mình. May mắn thay, có cơ hội để giữ căn hộ. Nếu người mua có lương tâm: anh ta không biết và không thể biết về hành vi gian lận, kiểm tra tính thuần khiết của giao dịch và cố gắng bảo vệ mình bằng mọi cách có thể, thì tòa án, với khả năng cao, sẽ giao tài sản cho anh ta. Hơn nữa, bất kể người bán có hành động cố ý hay trở thành nạn nhân của sự lừa dối và không khuất phục trước sự thuyết phục của những kẻ lừa đảo, anh ta muốn bán nhà phải ra giấy ủy quyền, hoàn toàn nhận thức được hành động của mình.
Các chuyên gia của thị trường bất động sản cũng đưa ra lời khuyên cho những người quyết định mua nhà ở được bán qua ủy quyền:
Igor Boachev, tổng giám đốc cơ quan bất động sản "AENBI":
Nếu bạn tuân thủ các quy tắc cơ bản: chuyển tiền qua ô, ghi rõ trong hợp đồng toàn bộ chi phí bất động sản, lấy biên lai, kiểm tra hộ chiếu của chủ sở hữu và người được ủy quyền và chỉ liên hệ với các công ty bất động sản đáng tin cậy, khi đó sự an toàn của bất kỳ giao dịch nào có thể được đảm bảo. Thông thường, một đại lý không được thành lập tốt trên thị trường có lực lượng bán hàng ủy nhiệm. Và nếu công ty nổi tiếng về danh tiếng, coi trọng nó, là thành viên của Guild of Realtors và có luật sư trong đội ngũ nhân viên, thì các trường hợp “giao dịch đáng ngờ” hấp dẫn một công ty như vậy là không đáng kể.
Marina Tolstik, Đối tác điều hành của MIEL - Mạng lưới văn phòng bất động sản:
Trong các giao dịch bằng giấy ủy quyền, người mua phải chắc chắn xác minh tính xác thực của vấn đề với công chứng viên hoặc với chính chủ sở hữu và đảm bảo rằng chủ sở hữu thực sự đang ở trước mặt mình. Đặc biệt khó xác minh giấy ủy quyền ở nước ngoài tại cơ quan lãnh sự. Trong trường hợp này, người mua tiềm năng của căn hộ nên yêu cầu hoặc gọi điện cho lãnh sự quán để đảm bảo rằng giấy ủy quyền đã được cấp và chưa bị hủy bỏ.
Svetlana Birina, Trưởng phòng Bất động sản Thành phố, NDV-Bất động sản:
Khi giao dịch với giấy ủy quyền, bạn cần chú ý thời gian được cấp để loại trừ khả năng bị chậm trễ (nhân tiện, giấy ủy quyền hết hạn không phải là hiếm, nhất là khi được cấp trong thời gian ngắn), bạn cũng cần kiểm tra xem nó có bị mất hiệu lực do bị chết không. công dân đã cấp cho cô ấy, công nhận anh ta là không đủ năng lực pháp lý hoặc mất tích, và liệu nó có bị thu hồi hay không. Bạn có thể tự mình kiểm tra giấy ủy quyền có công chứng viên xác nhận việc chuyển quyền cho giao dịch.
Maria Litinetskaya, Tổng Giám đốc Tập đoàn Metrium:
Người mua chắc chắn nên gặp người bán và tự mình kiểm tra hộ chiếu và giấy tờ của mình. Đây là cách duy nhất để chắc chắn về ý định bán căn hộ của chủ sở hữu. Ngoài ra, bạn có thể tìm hiểu từ chủ sở hữu các thông tin quan trọng về nhà ở: ai được đăng ký ở trong căn hộ, quyền sống của những người này có còn sau khi bán bất động sản hay không, quyền của trẻ vị thành niên có bị vi phạm hay không. Để đảm bảo tính xác thực của các tài liệu, cần phải có sự hiện diện cá nhân của chủ sở hữu khi nhận các trích lục từ sổ nhà, Rosreestr, v.v. Cũng cần lưu ý đến tuổi của hiệu trưởng, tình trạng của ông ấy, vì trong trường hợp ông ấy qua đời, giấy ủy quyền sẽ hết hiệu lực.
Pavel Lepish, Tổng giám đốc Domus Finance:
Người mua cần xác minh tính xác thực của giấy ủy quyền bằng cách gặp chủ sở hữu và công chứng viên, họ có thể thông báo nếu giấy ủy quyền chưa bị hủy. Cần kiểm tra quyền hạn của người ủy quyền được ghi trong giấy ủy quyền, dữ liệu hộ chiếu của họ, quyền hạn của người cấp giấy ủy quyền (người đó có thực sự là chủ sở hữu nhà không). Nếu có ý kiến \u200b\u200blo ngại về việc hiệu trưởng không đủ năng lực hoặc hạn chế về năng lực pháp luật thì cần phải đề nghị cấp giấy chứng nhận của các trạm y tế thần kinh và tự sự.
Oleg Samoilov, Tổng giám đốc RELIGHT-Real Estate, Chủ tịch Ủy ban RGR về cải thiện khung quy định, điều phối viên của Quan hệ đối tác liên vùng của các nhà môi giới:
Cho đến cuối cùng đăng ký nhà nước giao dịch từ người bán, cần phải nhận được một tuyên bố có công chứng rằng anh ta muốn bán căn hộ với một số điều kiện nhất định, trong đó, bằng cách phát hành giấy ủy quyền, anh ta đã hướng dẫn người đại diện của mình thực hiện một số hành động, rằng anh ta không thu hồi giấy ủy quyền đã cấp và sẽ không làm điều này trong tương lai, anh ta chấp thuận hành động của mình luật sư, và nếu anh ta không chuyển số tiền đến hạn cho anh ta, cam kết giải quyết vấn đề phát sinh trực tiếp với luật sư, mà không yêu cầu người mua.
Inna Ignatkina, giám đốc bộ phận của công ty "MITS-Bất động sản" ở Presnya:
Bạn nên cảnh giác khi họ đề nghị mua một căn hộ với giá rẻ qua sự ủy quyền của một người lớn tuổi và giấy tờ được cấp tại một văn phòng công chứng đáng ngờ. Đây là một trong những kiểu lừa đảo phổ biến nhất, có nghĩa là trong tương lai gần chủ sở hữu sẽ cố gắng thách thức giao dịch tại tòa án. Ở đây, tối thiểu bạn cần kiểm tra thông tin về giấy ủy quyền bằng cách đến văn phòng công chứng, và chính công chứng viên vào phòng công chứng.
Vadim Rubtsov, chuyên gia hàng đầu của Công ty Môi giới Bất động sản Nhà Nga:
Phần lớn cách đáng tin cậy để tự bảo vệ mình - chứng thực việc chuyển nhượng quyền tài sản theo hợp đồng mua bán với chính công chứng viên đã chứng thực giấy ủy quyền.
Irina Shugurova, Phó Giám đốc Điều hành Pháp lý, MIEL - Mạng lưới Văn phòng Bất động sản:
Điều quan trọng nhất khi kiểm tra giấy ủy quyền là tìm người giao quyền. Trong 99% trường hợp, có thể liên hệ với hiệu trưởng bằng cách này hay cách khác. Ví dụ, nếu hiệu trưởng ở Matxcova hoặc ít nhất là ở Nga, chúng tôi đến thăm ông ấy hoặc liên lạc qua điện thoại, e-mail, fax và yêu cầu ông ấy xác nhận rằng giấy ủy quyền chưa bị hủy bỏ. Và nếu người bán ở nước ngoài, tốt hơn là làm điều đó bằng fax.
Alexander Ryumin, giám đốc thương mại của PREMIER ESTATE LLC:
Ngoài việc gặp gỡ chủ sở hữu, thu thập giấy chứng nhận năng lực pháp lý của người bán và kiểm tra giấy ủy quyền với công chứng viên, bạn có thể đảm bảo giao dịch bằng giấy ủy quyền tại công ty bảo hiểm.
Lev Litovkin, trưởng văn phòng Mitino của công ty INCOM-Bất động sản:
Nếu giấy ủy quyền được sử dụng trong giao dịch thì giấy ủy quyền đó phải là giấy "mới", tức là được cấp cách đây không quá một tháng. Mặc dù theo quy định của pháp luật, thời hạn hiệu lực của giấy ủy quyền có thể không quá 3 năm, nhưng trong thời gian dài như vậy, hoàn cảnh ban hành có thể thay đổi rất nhiều khiến giấy mất giá trị.
Và trong mọi trường hợp bắt buộc phải kiểm tra giấy ủy quyền trong sổ đăng ký với công chứng viên: đã bị thu hồi hay chưa. Thông thường, việc kiểm tra như vậy được thực hiện vào ngày giao dịch, cũng như sau khi kết thúc giao dịch, để đảm bảo rằng tài liệu không bị thu hồi trong quá trình đăng ký.
Thông thường, thủ tục mua bán căn hộ chung cư diễn ra với sự tham gia trực tiếp của người bán và người mua, nói như vậy là gặp mặt. Tuy nhiên, nếu các trường hợp cụ thể yêu cầu, người ủy quyền cũng có thể thực hiện nó, dựa vào giấy ủy quyền có công chứng, vì bản thân giao dịch yêu cầu đăng ký nhà nước sau đó (khoản 1 Điều 185 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Hôm nay chúng tôi sẽ phân tích tất cả những rủi ro chính khi mua căn hộ bằng giấy ủy quyền cho cả phía người mua và người bán.
Giấy ủy quyền đại diện cho bên bán bất động sản chuyển giao quyền cho người được ủy quyền trong thời hạn hiệu lực để thực hiện các thao tác theo yêu cầu đối với căn hộ. Giấy ủy quyền đặc biệt sẽ cho phép bạn thực hiện các hành động đã thỏa thuận, chẳng hạn như thu thập tài liệu để bán. Giấy ủy quyền một lần sẽ chỉ cho phép thực hiện một hành động và sau đó hành động đó sẽ dừng lại, chẳng hạn như lấy một chứng chỉ cụ thể. Kỳ hạn tự động giấy ủy quyền có thời hạn 1 năm nhưng hiệu trưởng có quyền ghi khác, thời hạn tối đa là 3 năm.
Một số người có thể được nhập vào văn bản của giấy ủy quyền (Điều 185 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và điều này là hợp lý khi, trong quá trình đăng ký giao dịch, cần phải đảm bảo tốc độ tối đa và tránh trì hoãn quá trình vì lý do quan liêu. Ngoài giấy ủy quyền tiêu chuẩn do hiệu trưởng soạn thảo và được công chứng viên chứng nhận, có một số loại khác được cho phép bởi đoạn 1 của Điều khoản. 185 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga:
- Có xác nhận của người đứng đầu cơ sở giáo dục cải tạo đối với người đang chấp hành án phạt tù tại nơi chấp hành án phạt tù;
- Có xác nhận của thủ trưởng cơ sở BTXH nơi người đó do hoàn cảnh;
- Có xác nhận của chỉ huy đơn vị quân đội nơi cư trú không có văn phòng công chứng;
- Có xác nhận của bác sĩ cấp trên của cơ sở y tế nơi quân nhân đang điều trị hoặc của cấp trên.
Các giao dịch không phải do người bán và người mua trực tiếp thực hiện mà do đại diện của họ qua người ủy quyền, mang một số rủi ro nhất định, mỗi giao dịch cần được thảo luận riêng.
Rủi ro của người mua
Những rủi ro phổ biến nhất của người mua khi mua căn hộ không phải từ cá nhân người bán mà thông qua một bên trung gian, như sau:
- Giấy ủy quyền, như được nêu trong đoạn 1 của Điều khoản. 188 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, tác giả của nó có quyền hủy bỏ bất cứ lúc nào. Không cần thiết phải thông báo cho người có thẩm quyền về việc này, chỉ cần đến bất kỳ văn phòng công chứng nào và khai báo mong muốn này (bất kỳ địa phương). Nếu giao dịch được thực hiện theo tài liệu bị thu hồi, nó sẽ vô hiệu.
- Tiết 1, Nghệ thuật. 188 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga đã hủy bỏ quyền hạn của giấy ủy quyền do ông ta qua đời. Bản thân người tâm sự có thể không kịp thời phát hiện ra sự thật này. Việc mua bán được thực hiện trong những trường hợp như vậy sẽ không có giá trị. Căn hộ sẽ trở lại cho những người thừa kế của chủ sở hữu quá cố. Người được ủy thác không có nghĩa vụ trả lại tiền cho những người thừa kế, vì nghĩa vụ của anh ta chỉ đối với người gốc đã chết. Tiết 2, Nghệ thuật. 189 bắt buộc các hiệu trưởng phải thông báo cho người ủy quyền về việc rút lại, và trong khoản 1 của Điều khoản. 188 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định rằng những người thừa kế của người thừa kế đã qua đời có nghĩa vụ tương tự, nhưng không có mẫu thông báo hoặc điều khoản nào được chỉ ra.
- Giấy ủy quyền mặc dù có chứng nhận của công chứng viên nhưng ông ta không phải là bác sĩ, do đó, trong tương lai, giấy ủy quyền có thể trở nên vô hiệu nếu chứng minh được sự mất trí hoặc mất năng lực của người ủy quyền tại thời điểm lập và công chứng (khoản 6, khoản 1 Điều 188 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
- Bản thân người nắm giữ tài liệu có thể mất năng lực hoặc mất trí tại thời điểm giao dịch, điều này cũng sẽ làm cho tài liệu trở nên vô hiệu.
- Khách hàng có thể biến mất không dấu vết cho đến khi chuyển tiền mua căn hộ từ người mua. Và điều này sẽ kéo dài cho đến khi tòa án công nhận người mất tích là đã chết. Liệu trong quá trình tố tụng này, tiền có được chuyển từ người được ủy thác sang người thừa kế hay không là một vấn đề rất gây tranh cãi.
Những rủi ro này là dễ xảy ra nhất, nhưng trên thực tế còn nhiều sự cố khác hơn, ngoài những trường hợp hiệu trưởng và người thân tín của ông ta là những kẻ lừa đảo và ban đầu có ý định lừa gạt người mua, khiến ông ta không có căn hộ và không có tiền.
Người bán rủi ro
Rủi ro chính của người bán là người đáng tin cậy sẽ thèm muốn một số tiền lớn và chỉ đơn giản là biến mất cùng với nó mà không cần bàn giao như đã thỏa thuận trước đó. Thông thường, giấy ủy quyền được lập cho một người thân, hoặc một người khác, đôi khi giấy ủy quyền được cấp dưới danh nghĩa của người môi giới thực hiện giao dịch. Không thể đảm bảo rằng bên ủy thác sẽ tuân thủ đầy đủ các điều khoản của thỏa thuận và sẽ không vi phạm lợi ích của bên ủy thác. Giấy ủy quyền thực sự có nghĩa là cấp quyền ủy thác mà không cần đảm bảo.
Có thể tranh chấp về hành động của người đại diện theo ủy quyền, nhưng chỉ khi người này tự chịu trách nhiệm về hành động của mình, địa điểm của anh ta được biết và cũng biết được tiền đã đi đâu sau khi người mua thanh toán giao dịch. Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp người được ủy quyền thay đổi nơi ở, mất khả năng lao động, chuyển tiền cho bên thứ ba để trả nợ, tin tưởng kẻ lừa đảo, v.v. Kết quả có thể là tai hại cho cả hai bên - cho người mua và người bán.
Vì lý do này, rất không được khuyến khích tiết kiệm tiền và phát hành một giấy ủy quyền chung. Vì người bán không thể tự mình thực hiện giao dịch nên người đại diện được ủy quyền của họ phải được hướng dẫn từng bước để thực hiện một số hành động nhất định, kiểm soát tính đúng đắn và kịp thời của quy trình này. Trong trường hợp này, ở bất kỳ giai đoạn nào, người bán sẽ có thể can thiệp vào giao dịch và có sự tham gia của người được ủy quyền khác, nếu cần, hoặc tự mình hoàn thành việc mua bán.
Không thể bỏ hoàn toàn cơ chế bán căn hộ theo ủy nhiệm. Mặc dù các giao dịch kiểu này luôn và vẫn rất rủi ro cho cả hai bên. Trong trường hợp này, nhà lập pháp để lại cơ hội cho cả hai bên tự bảo hiểm, bảo vệ lợi ích của mình trước những rủi ro có thể xảy ra. Một luật sư bất động sản có trình độ và kinh nghiệm với kinh nghiệm làm việc dày dặn sẽ cho bạn biết cách thực hiện đúng và trong khuôn khổ của pháp luật.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào về chủ đề này, thì luật sư trực tuyến của chúng tôi sẵn sàng tư vấn miễn phí cho bạn.
