Выдача кредита с залогом в виде коммерческой недвижимости – одна из самых любимых операций банков, так как получают конкретный залог. Ставки по таким кредитам приемлемы для клиента, а получение не составляет труда.
Цели кредитования под залог
Кредит под залог коммерческой недвижимости банки выдают на определенные цели:
— на покупку (строительство) недвижимости под коммерцию;
— для ремонта недвижимости коммерческого назначения;
— на приобретение оборудование для коммерческой организации;
— для покупки участка земли;
— на строительства дома/дачи;
— для приобретения автомобиля;
— на развитие бизнеса;
— для погашения иных кредитов.
Если клиенту необходима крупная сумма, допускается нецелевое кредитование с обеспечением.
Как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог
Коммерческая недвижимость – лакомый кусочек для банков, однако и здесь они проявляют осторожность. Для успешного оформления кредита под обеспечение следует соответствовать следующим критериям:
➡ После покупки недвижимость должна находиться в собственности клиента. На ней не должно быть арестов, она не должна числиться в залоге другой организации. Не желательно, чтобы была вероятность отчуждения залога, к примеру, в случае развода;
➡ Клиент должен быть готов к страхованию жизни, здоровья, недвижимости на условиях банка;
➡ Стоимость залогового объекта должна превышать сумму кредита минимум на 20%;
➡ Если коммерция приобретается в распоряжении нескольких людей, то каждый владелец доли должен дать согласие на передачу в залог;
➡ Объект должен быть введен в эксплуатацию, находиться в хорошем районе и быть готовым к процессу продажи в случае форс-мажора;
➡ На каждую перепланировку здания должен иметься соответствующий документ.
Желая взять займ под обеспечение, клиент должен осознавать всю серьезность сделки. Любая мелочь способна повлиять на решение банка.
Документы, необходимые для получения кредита
Чтобы банк мог составить полную картину по финансовому положению, кредитной способности клиента и состоянию предоставляемой недвижимости, необходимо предоставить полный пакет документов. К стандартному набору, включающему в себя 2-НДФЛ либо декларацию о доходах физического лица, ксерокопии паспортов, трудовой книжки, данные о счетах в банке и т.п., добавляются документы по коммерции:
— документы по регистрации объекта в налоговом органе;
— справки, выписки из бухгалтерской, налоговой отчетности;
— выписки из пенсионного фонда о перечислении налогов;
— документы, подтверждающие имущественные права;
— кадастровый паспорт;
— оценочная документация объекта.
Каждый банк выдвигает свои требования, поэтому перечень документов может разниться. К примеру, некоторые кредитные организации, лояльные к клиентам, предлагают собрать сжатый пакет документов. Самый маленький набор документов предстоит собирать участникам зарплатного проекта.
Кредит под залог коммерческой недвижимости — банки России
В Москве самый широкий выбор организаций, предоставляющих ссуду с обеспечением. Поэтому клиент может рассмотреть предложения сразу нескольких банков и подобрать оптимальные условия.
Сбербанк предлагает займ на любые цели под залог недвижимости, оформленной в собственность. По условиям организации сумма займа не должна превышать 60% от стоимости залога. Предлагаемая ставка – 14%, максимальный срок договора – 10 лет.
Россельхозбанк выдает ссуды размером 1000000 руб. Банк ориентирован на работников бюджетной сферы и проверенных клиентов, имеющих положительную кредитную историю. Максимальный период – 5 лет, ставка – 13,5%.
Газпромбанк дает своим клиентам до 30000000 руб., но рассмотрение пакета документов займет 10 дней. Минимальная ставка – 12,25%, максимальный срок – 15 лет.
Восточный Экспресс банк предлагает самую низкую ставку – 10% и самый большой срок – 20 лет. Рассмотрение заявки длится всего 4 дня. Сумма ограничена 15000000 руб.
Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог в некоторых случаях проще, чем обычную ссуду. Заемщик получает необходимый товар, банк — минимизирует риск невозврата собственных средств. Процентные ставки при покупке залогового имущества ниже, что является несомненным плюсом.
Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог was last modified: Март 29th, 2017 by Мила
Займы до 100 000 рублей
- до 100 000рублей
- 1 год.
Оформить заявку
- 50 000 - 3 000 000 рублей
- до 7 лет
Оформить заявку
- 1–25 млн. руб.
- 6–30 лет
Оформить заявку
Родители современных предпринимателей не могли и мечтать о выкупе помещения для ведения своего бизнеса. Условия для ведения собственного дела меняются каждый год, и сегодня многие банки предлагают свои услуги по выдаче кредитов на покупку коммерческой недвижимости. Одно из существенных условий кредитования – это необходимость первоначального взноса на приобретение кредитуемой недвижимости.
Те банки, которые требуют у заемщика оплаты 20-30% стоимости приобретаемого объекта, ориентированы на стартующий бизнес. Уже действующему предприятию, как правило, сложно извлечь денежные средства из оборота в таком большом количестве. Владельцам намного интереснее, когда выплаты по кредиту напоминают арендную плату. Таким потенциальным заемщикам нужна коммерческая ипотека без первоначального взноса.
Условия предоставления
В настоящее время рынком уже сформирован диапазон предлагаемых условий кредитования. Именно они раскрываются подробно в рекламных материалах различных банков.
Вот приблизительный перечень этих условий и разброс их значений:
- Сумма выдаваемого кредита колеблется от 150 тысяч рублей;
- Срок кредитования от трех до 10 лет;
- Процентная ставка от 9 до 14% годовых;
- Первоначальный взнос от 0 до 30%;
- Комиссия банка за оформление кредита от 0 до 1,5%;
- Многие банки требуют открытия расчетного счета;
- В качестве дополнительного обеспечения многие банки требуют поручительство или залог;
- Многие банки работают только с заемщиками, расположенными недалеко от своих офисов.
Требования к заемщику
Чтобы стать клиентом банка и получить кредит на покупку коммерческой недвижимости, необходимо соответствовать некоторым требованиям. Коммерческая ипотека без первоначального взноса и с частичной оплатой объекта недвижимости не выдаются первому встречному.
Портрет потенциального заемщика выглядит так:
- Компания-резидент России;
- Минимальное время ведения деятельности от 6 месяцев до года;
- Возраст руководителей компании или предпринимателя-заемщика от 20 до 60 лет;
- Во многих банках проверяют кредитную историю заемщика и историю банкротств предприятий под управлением заемщика;
- Многие банки ограничивают максимальный размер годовой выручки предприятия от 400 млн руб. до 1 млрд руб. в год;
- Некоторые банки требуют минимальную штатную численность предприятия от 100 чел.
Особенности кредитования без первоначального взноса
Далеко не все банки готовы кредитовать покупку коммерческой недвижимости только за свой счет. По многолетним обычаям делового оборота стоимость залога по кредиту должна покрывать не только его стоимость (тело), но и проценты по нему за весь срок кредитования.
Какие банки выдают полную стоимость приобретаемой недвижимости в виде кредита, и чем они компенсируют отсутствие первоначального взноса?
- Банк Москвы предоставляет кредит от 1 до 100 млн руб. на срок до 7 лет организациям, находящимся не далее 200 км от офиса кредитного подразделения. Ставка по кредиту рассчитывается индивидуально. Первоначальный взнос может быть заменен дополнительным залогом в виде имущества, депозита или векселя банка, поручительством гарантийного Фонда;
- Ханты-Мансийский банк выдает кредит без ограничения суммы на срок до 10 лет под 13% годовых. Дополнительным обеспечением выступает поручительство собственника бизнеса или супруга (супруги) индивидуального предпринимателя.
К сожалению, многие банки, работающие на рынке кредитования коммерческой недвижимости, не финансируют 100% стоимость выкупаемого объекта. Так, не работает по этой программе «Росбанк», предлагающий самую интересную ставку 9% годовых. Невозможна коммерческая ипотека без первоначального взноса в Сбербанке – банке, обладающем самой разветвленной филиальной сетью.
На российском рынке банками представлено множество выгодных предложений по оформлению таких займов, однако их популярность намного ниже, чем в жилом секторе .
Подробнее об особенностях ипотеки под нежилое помещение, условиях получения и действующих ипотечных программах в - читайте далее.
Особенности ипотечного займа на нежилое помещение
Несмотря на высокие темпы развития ипотечного рынка в РФ, целевые займы на приобретение коммерческой и нежилой недвижимости имеют меньшую востребованность и популярность у заемщиков по сравнению с жильем.
Логично, что банки предлагают небольшой выбор таких программ получения займов и не самые выгодные условия.
Связано это со следующими факторами:
- зачастую банки испытывают сложности в оценке степени ликвидности объектов нежилой недвижимости и определении их реальной стоимости на рынке;
- в секторе коммерческой недвижимости часто встречающимся явлением считается и факты юридических сделок;
- потенциальные заемщики с высокой степенью надежности, по мнению банка редко связываются с оформлением ипотечных кредитов на нежилые помещения;
- законодательство РФ в вопросах коммерческой ипотеки не так четко проработано, как для оформления жилищных займов, что чревато для банков дополнительными рисками и потерями.
В целях минимизации возможных рисков банки предлагают заемщикам три варианта оформления ипотечного займа на покупку нежилого помещения:
- Изначально оформляется сделка помещения, а уже затем залог. При этом продавец получит окончательную сумму за недвижимость только после оформления права собственности на нового владельца.
- Сначала оформляется залог на помещение еще при действующем владельце, а затем осуществляется постепенная передача прав собственности и повторное обременение имущества.
- Объект залога передается в собственность специально созданному для этого юридическому лицу, а покупатель выкупает у продавца права владения им.
Большинство предложений в рамках бизнес-ипотеки или ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости предлагается для клиентов, относящихся к сектору малого и среднего бизнеса.
Физическим лицам получить такой кредит будет достаточно затруднительно по причине высокой рыночной стоимости нежилых помещений и нежелания кредитных организаций рисковать.
Поэтому для частных лиц количество ипотечных предложений существенно ниже, нежели для индивидуальных предпринимателей или небольших бизнес-компаний.
Условия коммерческой ипотеки
Ипотека на нежилое помещение - отличная возможность надежно свои средства в недвижимость или расширить сферу влияния своего бизнеса.
Получив такой кредит, заемщик сможет приобрести офисное, торговое или складское помещение, гараж, цех или иной объект недвижимости в коммерческих целях.
Оформление ипотечных займов на нежилую недвижимость предполагает жесткие требования к потенциальным заемщикам и ограничения по ключевым параметрам кредита.
Основные требования к клиентам:
- возрастной ценз: от 21 до 65 лет (в некоторых банках от 18 лет);
- гражданство РФ;
- наличие стабильного источника дохода и официальное трудоустройство с возможностью документального подтверждения;
- регистрация в городе присутствия кредитующего банка.
При рассмотрении кредитных заявок банки отдают свое предпочтение клиентам, являющимися индивидуальными предпринимателями, учредителями и соучредителями крупных организаций, а также ТОП-менеджерами крупных российских компаний .
Лицам пенсионного возраста банки, скорее всего, откажут в получении ипотечного займа под нежилое помещение.
К приобретаемым объектам недвижимости также предъявляются определенные требования.
Наиболее общими из них являются:
- Помещение должно располагаться в здании, имеющем завершенную стадию строительства.
- Объект не должен иметь существенных дефектов несущих конструкций и находиться в удовлетворительном или хорошем состоянии.
- Помещение должно пройти проверку и аккредитацию банка.
- Недвижимость должна быть (в случае отказа от такой услуги банк имеет право повысить годовую ставку по займу или вовсе отказать в выдаче).
- Здание и само помещение должны находиться в регионе нахождения банка.
- Банки устанавливают ограничения по максимально возможной площади помещения (в большинстве случаев до 150 кв. м.).
- Приобретаемая недвижимость не может находиться под обременением.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что определяющими требованиями к заемщику и объекту залога являются платежеспособность клиента и высокая ликвидность помещения.
Необходимый пакет документов
Перед подачей кредитной заявки в выбранный банк следует внимательно изучить комплект необходимых документов.
В обобщенном виде российские банки обязывают потенциальных заемщиков предоставить следующие документы:
- анкета-заявление на кредит;
- паспорт РФ с российской регистрацией;
- документы, подтверждающие факт трудоустройства и платежеспособности;
военный билет; - СНИЛС;
- нотариальное согласие супруга/супруги на кредит и предоставление недвижимости в залог.
Каждый банк рассматривает кредитные заявки заемщиков в индивидуальном порядке и имеет право потребовать дополнительные документы на свое усмотрение.
Также для принятия положительного решения по кредиту возможно потребуется привлечь поручителя, как дополнительную гарантию возврата кредитных средств.
Поручитель‒физическое лицо предоставляет тот же пакет документов, что и заемщик .
Для экономии времени клиентам рекомендуется предварительно подготовить необходимые документы для подачи кредитной заявки, заполнить анкету и воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка в целях оценки своей реальной платежеспособности и будущих платежей.
Программы ипотечного кредитования на нежилые помещения в российских банках
Рассмотрим наиболее интересные и выгодные предложения банков, предлагающих оформить коммерческий кредит физическим лицам.
АК Барс Банк
В АК Барс банке в настоящее время действует предложение «АК Барс‒Бизнес» на приобретение готовых объектов нежилой недвижимости. Ключевые условия приведены в таблице ниже.
От 500 тысяч до 10 миллионов 1‒10 лет 40‒70% от цены 17 Допускается покупка торгового или офисного помещения
Кредитная ставка 17% в год действует при условии заключения комплексного договора страхования (жизни и здоровья заемщика и залогового имущества). В случае отказа от данных услуг ставка будет повышена на 2 п.п. от величины базового процента.
Что касается требований к заемщику, то банк достаточно лояльно относится к ним. В частности, минимальный возраст клиента - от 18 лет, а минимальный стаж на текущем месте - от 3-х месяцев.
Московский кредитный банк
Банк предлагает потенциальным заемщикам оформить ипотеку на коммерческую недвижимость со следующими параметрами:
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 1 до 30 миллионов 1‒20 лет не менее 20% от цены 17,25‒22,5 Обязательна регистрация работодателя заемщика на территории Москвы или Подмосковья
Получить займ на покупку нежилого помещения в Московском кредитном банке смогут граждане РФ в возрасте старше 18 лет и имеющие стабильный доход. Гибкая политика банка в отношении требований к заемщикам предполагает рассмотрение всех источников доходов клиента, включая альтернативные и неофициальные.
Приобретаемая недвижимость должна располагаться в пределах Московской области.
Альфа банк
Для частных клиентов Альфа банк предлагает ипотечный займ на покупку гаража. Стандартные условия данного кредита выглядят следующим образом:
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 300 тысяч до 3 миллионов до 10 лет не менее 30% от цены От 11,25 (для зарплатных клиентов); От 11,5 (для стандартных категорий) Разрешается покупка гаража в строящихся и готовых домах с паркингом, а также в отдельно расположенных ГСК
Банк предъявляет в качестве обязательного условия страхование объекта залога от повреждений и риска утраты. Минимальный возраст клиента должен быть от 20 лет.
Абсолют банк
В Абсолют банке действует программа «Коммерческая ипотека», имеющая следующие условия:
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 1 до 50 миллионов 5‒ 10 лет не менее 20% от цены От 14,25 Для зарплатных и постоянных клиентов банка действуют программы лояльности и выгодные кредитные ставки в рамках индивидуального предложения
Также как и в любом другом банке на величину устанавливаемой годовой ставки влияет страхование рисков и заключении договора страхования.
При согласии клиента на приобретение такого пакета услуг банк готов будет предложить минимальный процент по ипотечному займу.
ТрансКапиталБанк
Банк предоставляет возможность потенциальным заемщикам оформить ипотечный кредит на коммерческую недвижимость на первичном и вторичном рынках с выгодными условиями. Ключевые параметры займа представлены в следующей таблице.
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 500 тысяч до 20 миллионов 3‒ 10 лет не менее 30% от цены От 16,5 Целью данного ипотечного кредита является покупка следующих объектов нежилой недвижимости: гаражи и машино-места, складские, офисные, торговые, промышленные, производственные и складские помещения
Действующие акции, спецпредложений и подключенные пакеты банковского обслуживания позволяют получить заемщику скидку по кредитной ставке от 0,15 до 0,5 п.п. от базового процента.
Несмотря на кризис и невозможность точного прогнозирования бизнес активности корпоративных клиентов, банки предлагают очень выгодные условия, если в качестве залога выступает коммерческая недвижимость. Можно получить недорогой кредит на покупку офиса, магазина, склада – рассмотрим условия, тарифы, и постараемся найти самые выгодные займы.
У представителей малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей есть возможность получить недорогой кредит на солидную сумму в том случае, если недвижимость, которая планируется в качестве обеспечения, обладает высокой ликвидностью. Именно по причине высокой стоимости и спроса на коммерческие объекты банки охотно принимают их в качестве залога. Помещение в торговом центре, магазин или склад можно быстро продать, если с погашением возникнут проблемы.
Коммерческая недвижимость оформляется в залог по двум типам кредитов:
- На покупку объекта, который одновременно является обеспечением;
- Нецелевой кредит с обеспечением.
Сроки по этим видам займов практически не отличаются, как и средние значения ставок. Главное – соответствие объекта требованиям банка и наличие открытого счета в учреждении.
Как взять кредит на покупку коммерческой недвижимости
Когда планируется расширение бизнеса с покупкой недвижимости под залог, сначала придется получить предварительное согласие банка. Учреждения отдают предпочтение собственным клиентам, владельцам счетов.
Минимальные суммы кредита по коммерческой ипотеке в разных банках отличаются в разы, могут составлять от 100 тыс. до 4 млн. рублей. Максимальные – не ограничены, или ограничены крупными суммами (150 - 600 млн. рублей).
Средние ставки в текущем году установлены большинством банков от 14,5%. В некоторых ситуациях стоимость кредита устанавливается индивидуально, рассчитывается исходя из суммы займа, срока действия договора, взноса заемщика.
Главное преимущество покупки основных средств по программам коммерческой ипотеки – длительный срок, с возможностью погашения на протяжении 20 лет. Некоторые банки согласны кредитовать жилье (по программе коммерческой недвижимости) с обязательным выведением квартиры из жилого фонда.
Основное требование банков к бизнесу – постоянная деятельность, подтвердить размер годового оборота и безубыточность предприятия можно собственной финансовой отчетностью.
Экспресс кредитование под залог для бизнеса
Банки предлагают бизнесу нецелевые кредиты на льготных условиях под залог коммерческой недвижимости, если на строения (офис, магазин, склад) не наложено обременение и у заемщика нет просроченных обязательств.
Средства по кредиту можно использовать на любые цели: увеличение оборотных средств, инвестирование, покупка оборудования, техники, другие нужды предприятия. Сроки кредитования – от 7 до 15 лет. Ставки аналогичны значениям по коммерческой ипотеке. Основное отличие – отсутствие минимального взноса.
В залог принимают любые виды коммерческих помещений с ограничениями, которые устанавливает каждое финансовое учреждение. Некоторые банки оговаривают невозможность принятия в обеспечение старой (до определенного года постройки) недвижимости.
Принятие недвижимости в залог происходит только после проведения оценки. От стоимости объекта напрямую зависит максимальная сумма кредита, которую может предоставить банк.
Временные трудности: можно ли вывести недвижимость из залога
В коммерческой ипотеке процедура выведения из залога происходит по стандартной схеме: снимается обременение после полного погашения суммы долга. Проблемные ситуации возникают, когда по причинам снижения рентабельности или острой нехватки оборотных средств клиент не имеет возможности платить по кредиту.
Чтобы не остаться без основных средств, без которых ведение бизнеса станет невозможным, придется договариваться с банком о предоставлении временной отсрочки от платежей. Многие кредиторы идут на уступки бизнесу в сложных условиях: предоставляют каникулы на 9 – 24 месяцев, с наложением обязательств на заемщика по оплате начисленных процентов. Таким образом, залоговая недвижимость остается в собственности предпринимателя, банк зарабатывает на процентах, клиент получает достаточно времени, чтобы повысить рентабельность предприятия и выполнить обязательства по договору ипотеки. Договариваться с кредитором лучше до начала судебной процедуры о наложении взыскания.
В критических ситуациях, когда долг закрыт, но банк не торопится выводить объект из залога, существует всего один выход – разбирательство в суде с последующим снятием обременения.
Лучшие предложения: 4 программы надежных банков
Рассмотрим предложения от надежных российских банков. Мы подобрали продукты, каждый из которых предусматривает возможность временных каникул для бизнеса по оплате тела кредита. Каждый банк предлагает варианты коммерческой ипотеки и возможность получить кредит под залог принадлежащей предприятию недвижимости.
Сбербанк: Бизнес-Недвижимость
Универсальная программа «Бизнес-Недвижимость» действует в Сбербанке. Кредитом могут воспользоваться представители малого бизнеса и предприниматели, чей оборот за год не превышает 400 млн. рублей.
Требования к заемщикам: бизнес должен работать не менее 6 месяцев, если деятельность носит сезонный характер – не менее года. Регистрация на территории РФ. Банк может выдать под залог приобретаемых объектов минимальную сумму в 150 тыс. рублей, при оформлении залога на собственные объекты – от 5 млн. рублей. Максимальная сумма составляет от 400 до 600 млн. рублей, в зависимости от региона.
Единая ставка установлена на уровне 14,75%. Срок кредитования – от 1 месяца до 10 лет. Уже в базовых условиях прописан максимальный срок кредитных каникул – 12 месяцев. Сбербанк разрешает клиенту выбрать удобную схему погашения тела кредита: ежемесячный или ежеквартальный платеж. Оплата процентов происходит ежемесячно.
Срок действия одобренной предварительно заявки составляет 2 месяца.
ВТБ-24: условия кредитования для бизнеса
Бизнес-ипотека в ВТБ-24 рассчитана исключительно на покупку объекта коммерческой недвижимости. Срок кредитования – до 10 лет. Ставка составляет 14,5% годовых. Банк кредитует приобретение офисных помещений, складских и производственных площадей.
Авансовый взнос составляет 20%. ВТБ-24 в индивидуальном порядке может разрешить выдачу кредита без первоначального взноса, при условии, что заемщик сможет предоставить дополнительное обеспечение по договору ипотеки.
Кредитные каникулы, которые по просьбе клиента, могут предоставить в банке, ограничены 9 месяцами. Сумма займа перечисляется на счет заемщика, открытый в банке. Минимальная сумма займа – 4 млн. рублей.
Более выгодные условия банк предлагает клиентам, готовым приобрести коммерческую недвижимость из залогового фонда банка. Процедура получения кредита в этом случае также будет максимально упрощена.
Юни Кредит Банк: коммерческая ипотека
В Юни Кредит Банке максимальный срок действия договора составляет 7 лет. Минимальный – 1 год. Не принимается в качестве залога жилая недвижимость (квартиры), гаражи, объекты, расположенные в хрущевках.
Минимальная сумма займа – 500 тыс. рублей, максимальная – 47 млн. рублей. График платежей может быть составлен индивидуально для каждого клиента. Отсрочка может составлять 6 месяцев. Ставка устанавливается в индивидуальном порядке.
Банк Москвы: кредит до 150 млн. рублей
Сумма займа составляет от 1 до 150 млн. рублей. Максимальный срок кредитования – 7 лет, минимальный – 12 месяцев. Ставка устанавливается индивидуально. Возможность отсрочки предусмотрена, но максимального установленного срока кредитных каникул банк не озвучивает. Решение о предоставлении отсрочки принимается в каждом отдельном случае после рассмотрения заявки клиента.
Банк Москвы не ограничивает корпоративных клиентов в выборе коммерческой недвижимости, есть возможность приобретения жилых помещений с переводом их в статус коммерческих.
В каком банке условия лучше?
Самый прозрачные условия кредитования бизнеса по программе коммерческой ипотеки – в Сбербанке. Срок кредитных каникул – самый длительный в сравнении с другими программами. Выдача кредита происходит без комиссии, возможно досрочное погашение, составление квартального графика платежей.
