Bài viết này dành cho những người như tôi. Dành cho những người đã quá mệt mỏi khi phải di chuyển từ nơi này sang nơi khác, mỗi lần vận chuyển số lượng đồ đạc ngày càng tăng. Dành cho những người cảm thấy mệt mỏi khi phải làm quen lại với khu vực và căn hộ và sau đó không quen với nó. Dành cho những người chỉ đơn giản là cảm thấy thấp kém do thường xuyên xung đột với chủ nhà. Dành cho những ai mơ ước có được tổ ấm ấm cúng của riêng mình, có lẽ nhỏ và không nằm ở khu vực tốt nhất mà là của riêng họ.
Ban đầu, bạn cần liên hệ với ngân hàng để tính toán số tiền tối đa có thể cấp cho bạn. Tất cả phụ thuộc vào mức lương chính thức hoặc bán chính thức của bạn. Bán chính thức - khi bộ phận kế toán của công ty bạn đồng ý điền giấy chứng nhận thu nhập của bạn vào mẫu của ngân hàng hoặc mẫu của chính họ có đóng dấu và chữ ký của những người có trách nhiệm và ngân hàng đồng ý chấp nhận. Một số ngân hàng có thể tính toán tổng thu nhập của tất cả các thành viên trong gia đình, điều này cũng làm tăng đáng kể số tiền cho vay. Cần lưu ý rằng khoản thanh toán hàng tháng không quá 45-50% thu nhập.
Số tiền phải trả hàng tháng là lãi cộng với gốc. Để tính số tiền gốc phải trả mỗi tháng, số tiền vay được chia cho số tháng tạo nên thời hạn vay. Ví dụ:
Số tiền cho vay là 900.000 rúp.
Thời hạn vay là 20 năm.
Như vậy, ta nhân 20 năm với 12 thì được 240 tháng; Chia 900.000 thành 240 tháng - 3.750 rúp. Một số tiền rất dễ chịu, đầy cảm hứng, hoàn toàn - đặc biệt dựa trên giá hiện tại của các căn hộ cho thuê.
- Số tiền gốc được nhân với lãi suất và số ngày trong tháng thanh toán rồi chia cho số ngày trong năm.
Ví dụ:
Số nợ gốc (khoản vay) là 900.000 rúp.
Lãi suất cho vay là 12,5%/năm.
Chúng tôi tính lãi cho tháng 5, có 31 ngày:
900.000 × 12,5% x 31/365 = 9554 rúp 79 kopecks.
Hóa ra khoản thanh toán hàng tháng của chúng tôi là 3750 + 9554,79 = 13304,79.
Không còn nhiều niềm vui nữa. Xem xét rằng con số này không quá 45-50% thu nhập. Hãy tính toán rằng nếu khoản thanh toán 13304,79 là 45% thu nhập của chúng ta, thì thu nhập ít nhất phải là 29566,20 (13304,79 * 100/45). Một trong những khoảnh khắc khó chịu là với 900.000 rúp khó có thể tìm thấy điều gì bình thường. Tức là bạn cần có vốn ban đầu, hoặc lấy vốn thường xuyên vay tiêu dùngở một ngân hàng khác và chuyển chúng thành của riêng bạn.
Lựa chọn vay thêm “bên cạnh” khá phổ biến (tôi chỉ tự mình làm điều đó) - nó có thể hữu ích nếu chúng ta đang nói về số tiền nhỏ, nhưng việc trả hết nhiều khoản vay thực sự rất khó khăn. Ở đây bạn cần phải tính toán hợp lý khả năng của mình, tất nhiên, so với việc thiếu nhà ở và sự ổn định, điều này có vẻ giống như lời nói trẻ con.
Nhưng bạn rất dễ rơi vào cảnh nợ nần chồng chất, trong cuộc sống có rất nhiều điều bất ngờ có thể xảy ra. Và trong tình thế khó khăn, có nguy cơ không chỉ mất đi căn nhà mới mua mà còn “làm hoen ố” danh tiếng của bạn: không trả lại, chậm trễ và theo đó là xấu lịch sử tín dụng có thể chấm dứt kế hoạch thế chấp của bạn trong tương lai.
Sau khi tính toán số tiền tối đa và sự chấp thuận của ngân hàng đối với bạn với tư cách là người đi vay trong tương lai, bạn có thể bắt đầu tìm kiếm đối tượng, soạn thảo hợp đồng mua bán sơ bộ và trên cơ sở đó là hợp đồng cho vay.
Xin lưu ý rằng không phải căn hộ nào cũng được thế chấp. Hầu hết các ngân hàng đặt ra các hạn chế về “tuổi” của tòa nhà, số tầng, v.v. Yêu cầu thông thường: ngôi nhà phải không quá 30 năm, không thấp hơn ba tầng và căn hộ của bạn không nằm ở tầng một hoặc tầng hai. tầng cuối cùng của tòa nhà, v.v.
Các khoản thế chấp thường không được cấp cho các phòng trong căn hộ chung cư và thường dành cho các “khách sạn” (hay còn gọi là “gia đình nhỏ”) - ngôi nhà này không thích hợp để thế chấp cho một khoản vay. Đôi khi bạn có thể vượt qua bất kỳ hạn chế nào sau đây: vay một khoản với số tiền thấp hơn 50% chi phí nhà ở, tức là, một lần nữa, bạn lẽ ra phải có gần hết số tiền.
Nhưng không phải tất cả các ngân hàng đều chấp nhận những người đi vay như vậy - họ sẽ đề nghị vay tiêu dùng thông thường và điều này có nghĩa là thời hạn ngắn hơn, dài hơn lãi suất và, dựa trên hai chỉ số này, các khoản thanh toán hàng tháng không thể chấp nhận được.
Ở một số tổ chức tín dụng, bạn có thể đồng ý, ngoài tài sản thế chấp căn hộ, còn phát hành bảo lãnh, sau đó ngân hàng có thể “nhắm mắt làm ngơ” trước một số “không đúng định dạng” của ngôi nhà đã chọn - tất nhiên, nếu nói chung bạn đã tạo được ấn tượng tốt. Đây chính xác là cách tôi đã được đăng ký theo một sự đảm bảo bổ sung.
Trong quá trình đăng ký, người bán nhà sẽ phải liên lạc chặt chẽ với ngân hàng: họ cũng sẽ cần đến ngân hàng, rất có thể nhiều lần - hầu hết các giao dịch thế chấp đều diễn ra thông qua hộp ký gửi an toàn. Với sự có mặt của người bán, người mua và đại diện ngân hàng, tiền được đặt vào ô và được rút theo cùng một thành phần sau đó. đăng ký nhà nước quyền sở hữu đối với người mua, nghĩa là đối với bạn. Tất nhiên, điều này có thể khiến người bán khó chịu, vì vậy tốt hơn hết bạn nên thảo luận trước mọi việc.
Khi đăng ký thế chấp, bạn cần tính toán ngay các chi phí bổ sung: phí xét duyệt hồ sơ vay vốn, phí đăng ký tủ đựng đồ, phí đăng ký quyền tài sản và đặc biệt là phí bảo hiểm. Trong vòng một tháng sau khi mua, bạn cần mua 3 loại bảo hiểm: quyền sở hữu tài sản (được bảo hiểm một lần), tính mạng và trên thực tế là tài sản - đây là những khoản thanh toán đều đặn mỗi năm một lần, không lớn lắm, nhưng dù sao.
Ngoài ra còn có một khía cạnh dễ chịu về mặt tiền tệ: theo Bộ luật Thuế, bạn có quyền được khấu trừ tài sản - đây là 13% giá thành căn hộ và 13% số tiền lãi phải trả. Tất cả chỉ xảy ra trong trường hợp tiền lương của bạn là chính thức, tức là bạn phải trả thuế thu nhập, trong giới hạn số tiền đó, tiền sẽ được trả lại. Trong những năm đầu, đây sẽ là sự trợ giúp quan trọng cho ngân sách. Đã thử nghiệm từ kinh nghiệm của riêng tôi.
Và nói chung, điều quan trọng nhất là phải sống sót trong năm đầu tiên, hoặc có thể là hai năm, phải nghiến răng chịu đựng và sống sót. Dần dần, các khoản thanh toán giảm đi, thu nhập tăng lên và chi phí trả hết khoản vay không còn đáng chú ý nữa, bạn thậm chí có thể bắt đầu trả dần trước thời hạn. Và quan trọng nhất - nó đáng giá! Trả tiền thuê nhà dễ chịu hơn nhiều so với việc trả tiền thuê nhà cho người lạ.
Vì vậy, đừng để những khó khăn trong thiết kế ngăn cản hay khiến bạn sợ hãi, nhưng bài viết này sẽ là gợi ý hữu ích ở một số chi tiết.
Thế chấp là một khoản vay dài hạn để mua nhà và trở thành tài sản thế chấp cho đến khi khoản vay được hoàn trả. Tài sản thế chấp cũng có thể là bất động sản thuộc sở hữu của người đi vay. Thuật ngữ “thế chấp” xuất hiện lần đầu tiên ở Hy Lạp vào đầu thế kỷ thứ 6. Đây là tên được đặt cho trách nhiệm của con nợ đối với chủ nợ khi đất đai được dùng làm tài sản thế chấp.
Khoản vay thế chấp được cung cấp với thời hạn dài - 30 năm trở lên và lãi suất cho khoản vay thế chấp thấp hơn so với các hình thức cho vay khác. Chính những yếu tố này đã khiến thế chấp trở thành một cách phổ biến để giải quyết vấn đề nhà ở cho những người không thể trả toàn bộ chi phí mua bất động sản ngay lập tức mà cần nhanh chóng cải thiện điều kiện sống của mình. Tuy nhiên, yêu cầu đối với người vay trong tương lai cao hơn so với các hình thức cho vay khác: cả về bằng chứng thu nhập và kinh nghiệm làm việc. Thông thường, ngân hàng đưa ra yêu cầu về bảo hiểm thế chấp như một trong những điều kiện để cho vay. Thông thường có một yêu cầu nữa - người đi vay thanh toán trước, số tiền này dao động từ 10% đến 30% giá mua, mặc dù có những chương trình trên thị trường không có khoản trả trước và trả trước dưới hình thức vốn thai sản.
Nếu một khoản vay để mua căn hộ được phát hành mà không đăng ký thế chấp bằng bất động sản, nhưng, ví dụ, dưới sự bảo lãnh của một cá nhân hoặc chống lại sự đảm bảo bằng tài sản khác, thì nó không thể gọi là thế chấp.
Cơ hội và trách nhiệm cho vay thế chấp
Những người lần đầu tiên phải đối mặt với việc cho vay thế chấp đều có ấn tượng rằng việc thế chấp rất khó khăn, tốn thời gian và tốn kém. Tuy nhiên, nếu bạn cân nhắc kỹ lưỡng việc lựa chọn chương trình tín chỉ, tìm hiểu về những lợi ích có thể có, chọn Một cách thuận tiện hoàn trả khoản vay và đánh giá chính xác các chi phí trong tương lai, việc thế chấp có thể trở nên đơn giản và một cách nhanh chóng cải thiện điều kiện sống của bạn.
Làm thế nào bạn có thể sử dụng một khoản vay thế chấp?
Một khoản vay thế chấp có thể được sử dụng cho một mục đích cụ thể:
. để mua nhà ở đã hoàn thiện;
đối với việc mua lại một lô đất nơi có một tòa nhà dân cư hoặc dự kiến xây dựng nó;
thanh toán hợp đồng xây dựng nhà ở (hoặc tham gia xây dựng nhà ở, căn hộ). Trong trường hợp này, tài sản đảm bảo cho khoản vay sẽ là bất động sản mua được hoặc các quyền theo hợp đồng xây dựng nhà ở.
Các khoản vay thế chấp cũng có thể không có mục tiêu và được cung cấp:
Được đảm bảo bằng bất động sản thuộc sở hữu của người đi vay và có thể được sử dụng cho mọi nhu cầu.
để trả khoản vay thế chấp đã nhận được trước đó (đôi khi các ngân hàng gọi khoản vay này là tái cấp vốn).
Khoản thanh toán khoản vay không được vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định trong thu nhập của bạn, thường là 40–50% (tỷ lệ thanh toán/thu nhập). Đồng thời, thuế và chi phí đối với các nghĩa vụ tài chính hiện tại (các khoản thanh toán cho các khoản tín dụng, khoản vay, khoản vay, tiền cấp dưỡng, v.v.) đã nhận trước đó) được khấu trừ trước vào thu nhập của bạn.
Ví dụ: bạn muốn vay 2 triệu rúp trong thời hạn 15 năm. Đồng thời, thu nhập hàng tháng của bạn là 40 nghìn rúp. Số tiền thanh toán khoản vay hàng tháng được tính trước là 23 nghìn rúp. Tuy nhiên, khoản thanh toán cho khoản vay thế chấp không được vượt quá 50% thu nhập của người đi vay, vì vậy trong những điều kiện như vậy, bạn sẽ không thể nhận được số tiền cần thiết - tỷ lệ thanh toán/thu nhập vượt quá con số cho phép.
Để được vay với số tiền nêu trên, bạn sẽ phải tăng thời hạn trả nợ hoặc tìm người đồng vay (Người đồng vay là người có quyền và nghĩa vụ bình đẳng với người đi vay, bao gồm cả việc liên đới chịu trách nhiệm trước ngân hàng). để trả khoản vay), thu nhập của họ sẽ bù đắp cho khoản tiền thiếu hụt của bạn.
Quy mô của khoản vay thế chấp luôn gắn liền với giá trị tài sản được mua - đây được gọi là tỷ lệ khoản vay/tài sản thế chấp. Số tiền cho vay không được vượt quá chênh lệch giữa chi phí căn nhà (số tiền mà tài sản bạn dự định mua được thẩm định) và số tiền bạn phải trả trước cho ngôi nhà bằng tiền của chính mình.
Ví dụ: bạn mua một căn hộ trị giá 5 triệu rúp. Khoản trả trước là 30% - 1,5 triệu rúp. Số tiền cho vay tối đa bạn có thể nhận được là 3,5 triệu rúp.
Số tiền vay tăng hoặc giảm tùy thuộc vào thời gian bạn vay.
Thời gian hoàn trả khoản vay càng dài thì số tiền bạn có thể nhận được càng lớn do số tiền thanh toán khoản vay giảm đi.
Ví dụ: bạn sẵn sàng trả không quá 20 nghìn rúp mỗi tháng cho khoản vay thế chấp. Trong trường hợp này, bạn cần khoản vay 2 triệu rúp. Nếu bạn vay tiền trong 15 năm, khoản thanh toán sẽ là 23 nghìn rúp. Để giảm khoản thanh toán xuống 20 nghìn rúp, thời gian trả nợ phải tăng lên 20 năm.
Bất kỳ chương trình thế chấp nào cũng có những hạn chế về thời hạn cho vay liên quan đến độ tuổi của người đi vay. Theo quy định, thời hạn cho vay tối đa bằng khoảng thời gian kể từ khi nhận được khoản vay cho đến khi người vay đến tuổi nghỉ hưu.
Ví dụ, thời hạn cho vay tối đa theo các điều khoản của chương trình thế chấp là 30 năm. Tuy nhiên, nếu một phụ nữ ba mươi tuổi vay tiền, cô ấy có thể vay không quá 25 năm. Nếu một người đàn ông bốn mươi tuổi vay tiền thì thời hạn vay không quá 20 năm.
Nếu muốn tăng số tiền vay, bạn có thể thu hút thêm người vay (người đồng vay).
Nếu một khoản vay được cung cấp cho nhiều người vay cùng một lúc, thì để tính tỷ lệ thanh toán/thu nhập, tổng thu nhập của tất cả những người đi vay sẽ được tính đến. Tổng thu nhập của họ càng lớn thì số tiền tín dụng tối đa dành cho họ càng lớn.
Ví dụ: bạn muốn vay 2 triệu rúp. Thu nhập của bạn là 35 nghìn rúp mỗi tháng. Thời hạn vay tối đa là 20 năm. Khoản thanh toán khoản vay hàng tháng ít nhất phải là 20 nghìn rúp, nhưng theo điều khoản của khoản vay, bạn không thể trả hơn 50% thu nhập của mình cho khoản vay, tức là 17,5 nghìn rúp.
Ví dụ: chị gái bạn, người có thu nhập hàng tháng là 30 nghìn rúp, có thể trở thành người đồng vay vốn. Trong trường hợp này, tổng thu nhập của bạn sẽ đạt 65 nghìn rúp. Khoản thanh toán khoản vay sẽ là 20 nghìn rúp - con số này ít hơn nhiều so với 50% tổng thu nhập và bạn có thể nhận được số tiền vay cần thiết.
thế chấp là gì
Việc xác nhận nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ khoản vay thế chấp của người đi vay là thế chấp - một tài liệu đặc biệt được lập khi nhận khoản vay thế chấp. Chủ sở hữu thế chấp có quyền yêu cầu hoàn trả khoản vay theo các điều khoản được quy định trong hợp đồng vay.
Chủ sở hữu thế chấp là người cho vay - tổ chức cấp cho bạn khoản thế chấp. Người cho vay có thể hành động thông qua đại diện của mình - một đại lý dịch vụ, thay mặt chủ sở hữu thế chấp, kiểm soát việc nhận các khoản thanh toán khoản vay và giải quyết các vấn đề liên quan đến việc trả nợ: cung cấp cho người vay nhiều loại giấy chứng nhận và giấy phép, ví dụ, để thay đổi bảo hiểm công ty, để tái phát triển. Nếu cần thiết, đại lý dịch vụ sẽ giải quyết các vấn đề liên quan đến trả nợ, cũng như tái cấp vốn, tái cơ cấu, bán tài sản thế chấp, v.v.
Nếu bạn mua một ngôi nhà bằng thế chấp, nó sẽ trở thành tài sản của bạn. Tuy nhiên, quyền định đoạt những ngôi nhà đó bị hạn chế do nó được thế chấp cho người cho vay (ngân hàng).
Bạn có thể đăng ký cho các thành viên trong gia đình mình vào nhà ở thế chấp mà không bị hạn chế. Nó có thể được để lại, nhưng nghĩa vụ trả nợ của người vay cũng sẽ được chuyển cho người thừa kế cùng với tài sản.
Nếu bên vay có ý định sửa sang lại căn hộ đang thế chấp; để có được đăng ký thường trú cho một người không phải là thành viên gia đình, cho thuê nhà ở, bán hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch nào khác - trong trường hợp này, người đi vay phải được sự cho phép của người cho vay/chủ sở hữu thế chấp.
Nếu bạn vay thế chấp, bạn có nghĩa vụ với người cho vay/người giữ thế chấp để cung cấp một số thông tin nhất định về bản thân và thu nhập của bạn. Ngoài ra, chủ nợ phải được thông báo kịp thời về những thay đổi về nơi cư trú thực tế, địa chỉ đăng ký, địa chỉ gửi thư, số điện thoại liên lạc, thành phần gia đình, kết hôn hoặc ly hôn (ký kết, thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng hôn nhân), nơi làm việc. .
Chủ sở hữu thế chấp có quyền kiểm tra định kỳ tình trạng của tài sản thế chấp và liệu bạn có quan tâm đúng mức đến sự an toàn của tài sản đó hay không.
Nếu người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì chủ sở hữu thế chấp có quyền yêu cầu bán nhà và dùng số tiền thu được để trả nợ cho người vay.
Chủ sở hữu thế chấp có thể ủy thác việc duy trì hoặc chấp nhận thanh toán cho người phục vụ khác, cũng như bán hoặc chuyển nhượng thế chấp khoản vay cho tổ chức khác - trong trường hợp này, quyền yêu cầu bạn trả khoản vay sẽ được chuyển cho tổ chức mới. chủ sở hữu thế chấp.
Năm quy tắc dành cho người vay thế chấp
1. Tìm hiểu một cách chính xác nhất chi phí một lần phát sinh khi đăng ký giao dịch thế chấp sẽ là bao nhiêu để bạn có thể hiểu rõ ràng liệu mình có số tiền này hay không.
2. Hãy khách quan khi tính toán số tiền thu nhập bạn có thể phân bổ cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng để mức sống của bạn không giảm xuống mức nghiêm trọng.
3. Trong cuộc sống của mỗi người, những khó khăn về tài chính có thể nảy sinh do những trục trặc trong công việc hoặc trong gia đình. Do đó, thu nhập của bạn trừ đi khoản thanh toán khoản vay sẽ cho phép bạn dành một số tiền để tạo ra một “đệm an toàn”.
4. Việc cân đối thu nhập và chi phí phải được tính toán sao cho phù hợp không chỉ ở thời điểm hiện tại mà còn về lâu dài. Hãy tỉnh táo cân nhắc triển vọng tăng thu nhập của bạn, xem xét những cơ hội kiếm thêm thu nhập và chúng có thể mang lại cho bạn bao nhiêu. Nếu bạn đang có ý định sinh con hoặc có những khoản chi phí lớn - để sửa chữa, mua ô tô, đi học, v.v. - hãy ghi nhớ điều này: trong những tình huống như vậy, khoản vay thế chấp là một gánh nặng lớn.
5. Bạn cần phải nhận thức đầy đủ trách nhiệm rằng nếu bạn thất bại đúng lúc và đúng thời hạn, đầy đủ thực hiện thanh toán thế chấp, bạn có thể mất ngôi nhà đã thế chấp.
Chi phí cơ bản của khoản vay thế chấp
1. Trả nợ gốc và trả lãi tiền vay.
2. Thanh toán phí bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm được ký kết phù hợp với các điều khoản của hợp đồng vay.
3. Phí hỗ trợ vay vốn (duy trì tài khoản ngân hàng, gói dịch vụ ngân hàng) - được tính theo các điều khoản trong hợp đồng/thỏa thuận với bên cho vay.
4. Các khoản thanh toán liên quan đến việc vi phạm các điều khoản của hợp đồng vay - hình phạt (tiền phạt và hình phạt), tiền lãi tăng lên hoặc các biện pháp trừng phạt khác được thiết lập theo các điều khoản của hợp đồng vay.
Cách chọn khoản vay thế chấp
Khi đăng ký vay, ngay lần đầu tiên người vay phải được cung cấp tất cả thông tin về mình. giá đầy đủ, bao gồm lãi, hoa hồng, chi phí định giá bất động sản, phí bảo hiểm vân vân. Đương nhiên, nếu có một số loại hoa hồng nhất định từ người cho vay này.
Bây giờ, có thông tin đầy đủ Về chi phí và điều khoản của khoản vay, bạn có thể so sánh khách quan các thông số của sản phẩm thế chấp từ các ngân hàng khác nhau và chọn sản phẩm có lợi nhất cho mình.
Chương trình thế chấp là một tập hợp các thông số cho vay thế chấp. Chúng khác nhau: về loại và quy mô lãi suất; loại tiền tệ mà khoản vay được phát hành; số tiền trả trước; phương thức trả nợ vay; thời hạn cho vay; hạn mức vốn tín dụng; đối tượng cho vay.
Làm sự lựa chọn đúng đắn, bạn cần so sánh ưu điểm và nhược điểm của các chương trình thế chấp mà bạn quan tâm.
Để chọn chương trình thế chấp có lợi nhất, bạn cần xác định:
Bạn có số tiền trả trước bao nhiêu (tỷ lệ khoản vay/tài sản thế chấp),
bạn cần vay bao nhiêu,
bạn sẵn sàng trả bao nhiêu hàng tháng cho khoản vay (đừng quên tỷ lệ thanh toán/thu nhập).
Thời hạn tối đa mà bạn sẵn sàng vay là bao nhiêu?
Phương thức trả nợ nào phù hợp hơn với bạn - niên kim hoặc chênh lệch.
Số tiền thanh toán hàng tháng có thể được giảm bớt bằng cách kéo dài thời gian trả nợ càng lâu càng tốt.
Tuy nhiên, điều này nói chung làm tăng chi phí vì bạn sẽ phải chi nhiều tiền hơn cho lãi vay và bảo hiểm rủi ro trong giao dịch thế chấp.
Chương trình thế chấp nào có lợi nhất?
Chương trình thế chấp có lợi nhất sẽ là chương trình phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng của bạn. Do đó, một lựa chọn cho vay có lợi cho bạn có thể mất đi tính hấp dẫn của nó Các yêu cầu bổ sung chương trình thế chấp.
Ví dụ: bạn bị thu hút bởi các khoản vay với khoản trả trước tối thiểu. Một chương trình thế chấp cung cấp một khoản phí ban đầu với số tiền 15% chi phí nhà ở, và phần còn lại - 10%. Có vẻ như chương trình thứ hai có lợi hơn, nhưng nó chứa đựng điều kiện bắt buộc: cung cấp cho ngân hàng tài sản thế chấp bổ sung cho tài sản mà bạn sở hữu. Nếu bạn không sở hữu bất động sản có thể dùng làm tài sản thế chấp, bạn sẽ không thể tận dụng chương trình này, mặc dù sức hấp dẫn rõ ràng của nó.
Mức độ dịch vụ của tổ chức cho vay có thể đóng một vai trò nhất định khi lựa chọn chương trình thế chấp. Bạn sẽ phải liên lạc với người cho vay trong suốt lâu dài và điều mong muốn là việc giao tiếp này khiến bạn mất ít thời gian, công sức và thần kinh nhất có thể. Hãy chú ý đến trình độ của nhân viên, mức độ thân thiện và năng lực của nhân viên. Tầm quan trọng không nhỏ là sự sẵn có của các văn phòng, giờ làm việc và khả năng sử dụng những cách khác thanh toán, đặc biệt là qua Internet.
Điều kiện ưu đãi để được vay thế chấp
Các ngân hàng đưa ra những điều kiện ưu đãi để vay thế chấp cho khách hàng và những người tham gia các dự án “ăn lương” (nhân viên của các tổ chức, doanh nghiệp nhận lương qua thẻ thanh toán ngân hàng). Đối với họ, hoa hồng thấp hơn, lãi suất cho vay, quy mô của khoản trả trước được thiết lập, họ có thể giảm giá trị thanh toán/thu nhập hoặc giảm nhẹ các yêu cầu xác nhận số tiền thu nhập.
Cho vay thế chấp đối với điều khoản ưu đãiđược cung cấp trong khuôn khổ các chương trình khác nhau của tiểu bang và khu vực nhằm tăng khả năng chi trả về nhà ở cho người dân (các chương trình xã hội và nhà ở). Ví dụ, đây có thể là những chương trình đặc biệt dành cho gia đình trẻ, người quản lý vốn của bà mẹ (gia đình), nhân viên của các tổ chức ngân sách, quân nhân, những người trong danh sách chờ cấp nhà ở, cựu chiến binh, nhà khoa học trẻ, v.v. Trong một số chương trình, ưu đãi các loại công dân có quyền giảm lãi suất tín dụng.
Trước khi chọn chương trình thế chấp, hãy tìm hiểu xem bạn có đủ điều kiện để vay với các điều kiện ưu đãi hay không.
Các loại lãi suất
Lãi suất là khoản phí mà người cho vay đặt ra cho việc sử dụng số tiền vay được cung cấp cho bạn. Nó có thể được cố định, thả nổi hoặc kết hợp.
Lãi suất cố địnhđược thiết lập ngay lập tức cho toàn bộ thời gian trả nợ. Nhờ đó, họ có thể đặt lịch thanh toán chính xác cho bạn và bạn sẽ luôn biết khoản thanh toán khoản vay của mình là bao nhiêu.
Lãi suất thả nổi bao gồm hai phần. Phần chính đầu tiên là biến số; nó tương đương với chỉ số thị trường và thay đổi theo chỉ số đó. Thứ hai - phần nhỏ hơn của lãi suất là một giá trị không đổi, đây là mức ký quỹ của ngân hàng. Phần thay đổi có thể được cố định trong ba, sáu hoặc mười hai tháng - giá trị lãi suất thả nổi của khoản vay sẽ thay đổi theo tần suất như vậy.
Lãi suất kết hợp là sự kết hợp giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi. Nó được cố định trong một khoảng thời gian nhất định, thường là từ một đến năm năm, sau đó trở nên thả nổi. Lãi suất kết hợp thường thuận lợi hơn lãi suất cố định nhưng nó có cùng rủi ro lãi suất như lãi suất thay đổi.
Các phương thức trả nợ thế chấp
Hiện nay ở Nga có hai cách để trả khoản vay thế chấp:
Kế hoạch trả nợ hàng năm– đây là việc hoàn trả khoản vay với các khoản thanh toán đều đặn, có quy mô bằng nhau (niên kim). Số tiền thanh toán được xác định khi bắt đầu khoản vay bằng cách sử dụng công thức niên kim chính thức và bao gồm số tiền ước tính để trả nợ gốc và lãi tích lũy trên số nợ tồn đọng. Người đi vay trả số tiền như nhau hàng tháng.
Chương trình trả nợ khác biệt- Đây là việc hoàn trả khoản vay với các khoản thanh toán thường xuyên nhưng có quy mô khác nhau. Quy mô của mỗi khoản thanh toán được ngân hàng xác định khi phát hành khoản vay, có tính đến số tiền mà ngân hàng yêu cầu sử dụng để trả nợ gốc (thường là số tiền như nhau trong mỗi lần thanh toán) và tiền lãi tích lũy trên số tiền còn thiếu. món nợ. Hàng tháng người đi vay phải làm rõ số tiền mình phải trả.
Nếu chúng ta so sánh hai chương trình này, thì trong các điều kiện như nhau, quy mô của khoản thanh toán phân biệt trong vài năm sẽ cao hơn đáng kể so với khoản thanh toán niên kim. Sau đó, nó sẽ giảm, nhưng bạn nên hiểu rằng quy mô của khoản thanh toán chênh lệch lúc đầu có thể lớn đến mức bạn sẽ không thể nhận được số tiền vay cần thiết do thu nhập không đủ!
Đồng thời, với các khoản thanh toán khác biệt, bạn sẽ phải trả ít tiền lãi cho khoản vay hơn, vì việc giảm số tiền gốc (số tiền bạn nhận được từ ngân hàng để vay thế chấp) diễn ra nhanh hơn so với chương trình niên kim.
Làm thế nào để có được một khoản vay
Sau khi đánh giá khả năng và nhu cầu tài chính của mình, bạn đã chọn được một chương trình thế chấp phù hợp và quyết định vay tiền.
Quá trình vay thế chấp bao gồm nhiều giai đoạn:
Chuẩn bị các tài liệu cần thiết để đăng ký vay;
nộp đơn xin vay tiền;
có được quyết định sơ bộ của tổ chức cho vay về việc cho vay;
cung cấp tài liệu về tài sản được mua và bản đánh giá giá trị thị trường của tài sản đó do một thẩm định viên độc lập chuẩn bị;
có được quyết định cuối cùng của tổ chức cho vay về việc cho vay và xác định ngày giao dịch thế chấp, trong đó bao gồm việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản và hợp đồng cho vay;
ký kết giao dịch thế chấp (ký kết hợp đồng mua bán tài sản, trả tiền hoa hồng khi phát hành khoản vay, ký kết hợp đồng cho vay, giải quyết với người bán - chuyển khoản trả trước và vốn vay, đăng ký đăng ký nhà nước về quyền sở hữu đối với tài sản tài sản được mua);
thực hiện hành vi nhận, chuyển nhượng bất động sản từ bên bán sang bên mua;
ký kết hợp đồng bảo hiểm theo quy định của hợp đồng vay và chuyển 01 bản sao hợp đồng cho tổ chức cho vay kèm theo bản gốc xác nhận đã nộp phí bảo hiểm;
cung cấp cho tổ chức cho vay các tài liệu xác nhận việc ký kết giao dịch thế chấp.
Những hành động này có thể được thực hiện theo các thứ tự khác nhau tùy thuộc vào các điều kiện của một giao dịch thế chấp cụ thể.
Hiệp định vay vốn- đây là tài liệu chính xác định mối quan hệ của bạn với người cho vay. Bằng cách ký vào hợp đồng vay, bạn đồng ý tuân thủ tất cả các điều khoản của nó. Thỏa thuận cho vay mô tả các điều kiện theo đó nguồn vốn cho vay được cung cấp, cách thức hoàn trả khoản vay, liệt kê các quyền và nghĩa vụ của người cho vay và người đi vay cũng như các biện pháp trừng phạt nếu vi phạm các điều khoản của thỏa thuận.
Vì khoản vay thế chấp được cấp trong thời gian dài nên bạn sẽ phải tuân thủ các quy tắc được thiết lập bởi hợp đồng cho vay trong thời gian dài. Nghiên cứu kỹ nội dung của hợp đồng, mặc dù từ ngữ phức tạp. Việc bỏ sót một tình trạng do không chú ý và không mang lại lợi ích tốt nhất cho bạn có thể trở thành một vấn đề nghiêm trọng. Ví dụ, hãy chú ý xem trong thỏa thuận có điều khoản nào theo đó người cho vay có thể đơn phương thay đổi lãi suất (nếu lãi suất cố định), v.v. Nếu bạn không hiểu rõ một số khía cạnh của hợp đồng vay hoặc gây nghi ngờ, hãy nhận lời giải thích chính xác nhất từ đại diện của tổ chức cho vay.
Nếu vi phạm các điều khoản thiết yếu của hợp đồng vay, người cho vay có thể yêu cầu chấm dứt và trả nợ trước hạn.
Lịch trình thanh toán
Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người vay bao gồm thanh toán một phần nợ gốc và trả lãi cho việc sử dụng vốn. Các khoản thanh toán có thể được tính bằng cách sử dụng niên kim hoặc cơ chế phân biệt theo các điều kiện được quy định trong hợp đồng vay.
Nếu khoản vay được trả trước hạn, người đi vay phải lập văn bản nêu rõ số tiền và thời hạn trả trước hạn, đồng thời yêu cầu ngân hàng tính toán lại số tiền phải trả hàng tháng có tính đến số tiền đã trả.
Thông tin về toàn bộ chi phí của khoản vay cũng như tiến độ thanh toán được ấn định trong hợp đồng vay.
Trả nợ
Việc hoàn trả khoản vay và trả lãi khi sử dụng vốn vay được thực hiện bằng cách chuyển khoản thanh toán thường xuyên vào tài khoản của bên giữ thế chấp hoặc đại lý dịch vụ.
Khoản thanh toán khoản vay thế chấp bao gồm một phần nợ gốc và lãi phát sinh từ việc sử dụng vốn vay. Theo quy định, khoản vay được thanh toán hàng tháng, tùy thuộc vào các điều khoản của thỏa thuận. Số tiền thanh toán và thời hạn trả nợ được quy định cụ thể trong lịch thanh toán kèm theo hợp đồng vay.
Phương thức trả nợ vay
Người vay có thể lựa chọn cách thức trả nợ thế chấp thuận tiện nhất:
1. Thông qua tổ chức tín dụng chấp nhận thanh toán cá nhân dựa trên giấy phép.
2. Thông qua phòng kế toán của tổ chức nơi bạn công tác.
3. Thông qua ATM/thiết bị đầu cuối, có và không có chức năng chấp nhận tiền mặt (thanh toán không dùng tiền mặt).
4. Thanh toán khoản vay thế chấp trực tuyến.
Trả nợ trước hạn
Người đi vay có quyền thanh toán khoản vay sớm nếu hợp đồng vay không có bất kỳ hạn chế nào về vấn đề này. Ví dụ, một thỏa thuận cho vay có thể thiết lập một lệnh cấm - lệnh cấm thanh toán sớm khoản vay trong một khoảng thời gian nhất định kể từ ngày nhận được khoản vay. Trong một số trường hợp, bạn có thể phải trả phí khi thanh toán khoản vay sớm.
Theo quy định, số tiền thanh toán sớm có giới hạn tối thiểu - người vay phải trả ít nhất số tiền đã xác định. Ngoài ra, hợp đồng cho vay có thể bao gồm một điều kiện theo đó việc thanh toán sớm chỉ có thể được thực hiện bằng cách thông báo trước cho người giữ thế chấp, chẳng hạn như ba ngày trước khi thanh toán.
Sau khi hoàn trả trước hạn một phần khoản vay, lịch thanh toán mới sẽ được tính toán. Tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng vay hoặc chính sách của bên thế chấp, người ta sử dụng một trong hai phương án tính toán lại các khoản thanh toán:
số tiền trả không đổi nhưng thời gian trả nợ được rút ngắn;
Số tiền thanh toán giảm đi nhưng thời hạn trả nợ vẫn giữ nguyên.
Có hai nguồn vốn để trả nợ trước hạn khoản vay thế chấp không cần phải tích lũy:
1. Sử dụng vốn từ nguồn vốn của mẹ (gia đình), được cấp khi sinh/nhận con nuôi từ con thứ hai trở đi, bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 (Đọc).
2. Nhận và sử dụng khoản khấu trừ thuế tài sản để trả nợ trước hạn khoản vay thế chấp.
Khấu trừ thuế tài sản là cơ hội để trả lại 13% số tiền đã chi cho việc mua hoặc xây dựng nhà ở, bao gồm cả việc trả lãi cho khoản vay thế chấp theo Điều khoản. Mã số thuế 220 của Liên bang Nga. Bạn có quyền được khấu trừ lên tới 2 triệu +% số tiền thế chấp khi mua hoặc xây dựng bất động sản. Điều này có nghĩa là bạn sẽ có thể trả lại số tiền lên tới 260 nghìn rúp vào tài khoản của mình. + 13% lãi suất thế chấp. Những khoản tiền này cũng có thể được sử dụng để trả nợ.
Trì hoãn thanh toán thế chấp
Theo các điều khoản của hợp đồng vay, người vay có nghĩa vụ chuyển số tiền đã thanh toán đã xác lập để trả nợ đúng hạn. Nếu anh ta thanh toán chậm hoặc không đầy đủ, anh ta có thể phải chịu nhiều hình phạt khác nhau. Các loại hình phạt cụ thể và thủ tục áp dụng chúng được quy định cụ thể trong hiệp định vay. Đây có thể là phạt tiền, phạt cho mỗi ngày chậm trễ hoặc tăng lãi suất sử dụng vốn tín dụng trong thời gian chậm trễ.
Nếu người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ một cách có hệ thống, chủ sở hữu thế chấp có thể yêu cầu bán nhà và trả nợ bằng số tiền thu được.
Trường hợp vợ chồng người vay ly hôn và chia tài sản
Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung của vợ chồng, kể cả tài sản thế chấp, phải gửi bản sao đơn yêu cầu cho chủ nợ/chủ sở hữu tài sản thế chấp. một cách dễ tiếp cận: mang trực tiếp đến văn phòng, gửi bằng thư bảo đảm có thông báo hoặc qua email.
Khi yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng, cần nêu rõ đối tượng phân chia là tài sản được cầm cố, đồng thời phải làm đơn yêu cầu tòa án lôi kéo chủ sở hữu tài sản thế chấp tham gia. trong phiên tòa với tư cách là bên thứ ba.
Quyết định của Tòa án về việc phân chia tài sản chung của vợ chồng không phải là căn cứ để xóa nợ cho một trong hai vợ chồng là người cùng vay.
Thỏa thuận giải quyết về việc phân chia tài sản thế chấp do vợ, chồng (vợ chồng cũ) ký kết trong vụ án phân chia tài sản chỉ có giá trị pháp lý nếu thỏa thuận đó được ký kết với sự đồng ý bằng văn bản của bên thế chấp.
Quyết định của Tòa án về việc chia tài sản chung của vợ chồng là căn cứ để thay đổi hồ sơ tín dụng sau khi chia tài sản chung của vợ chồng.
Thế chấp năm 2015
Theo dự báo, lãi suất vay thế chấp sẽ không tăng trưởng cho đến cuối năm 2014. Điều này đã được giám đốc thương mại của Tổ chức phi lợi nhuận doanh nghiệp nhà nước Nizhny Novgorod “Nika” Vyacheslav Belykov tuyên bố tại cuộc họp báo vào ngày 8 tháng 10.
Nói về sự quan tâm của người dân Nizhny Novgorod đối với loại khoản vay này, ông lưu ý rằng với sự ra đời của các khoản thế chấp xã hội, số lượng đơn đăng ký đã tăng 2,5 lần so với cùng chỉ số năm ngoái. Theo ông, 16 đối tượng công dân được thế chấp xã hội gồm: gia đình trẻ dưới 35 tuổi, gia đình đông con, gia đình có vốn thai sản, người làm việc trong các cơ sở giáo dục, văn hóa, y tế. Vyacheslav Belykov lưu ý rằng quyết định tích cực được đưa ra đối với 95% đơn đăng ký các khoản thế chấp như vậy.
Trong năm nay, ưu đãi và thế chấp xã hội 250 người đã tận dụng lợi thế của nó - tất cả họ đều đã nhận được hoặc sẽ nhận được nhà ở trong tương lai gần.
Đôi khi, khi nghe thấy từ thế chấp trong cuộc trò chuyện, một số người chỉ đơn giản là không hiểu bản thân từ đó có nghĩa là gì và hàm ý gì trong đó. Công dân của chúng tôi không hiểu đầy đủ lý do tại sao một khoản thế chấp được tạo ra và nó hoạt động chính xác như thế nào. Chúng ta cần phải tìm ra điều này, đó là những gì chúng ta sẽ làm trong bài viết của mình. Thế chấp là một loại khoản vay được đưa ra để mua bất động sản. Nhưng thông thường, khi soạn thảo hợp đồng, không phải lúc nào chúng ta cũng biết điều gì sẽ xảy ra trong tương lai và giá cả sẽ diễn biến như thế nào trên thị trường.
Trong những trường hợp sau đây, yêu cầu của ngân hàng chỉ được thực hiện thông qua tòa án:
. Để thế chấp tài sản, cần phải có sự đồng ý hoặc cho phép của người hoặc cơ quan khác (điều này có nghĩa là chính quyền tiểu bang hoặc thành phố khi bán bất động sản của tiểu bang hoặc thành phố, cũng như sự đồng ý của người giám hộ, người được ủy thác và những người khác).
. Đối tượng của thế chấp là một doanh nghiệp như một tổ hợp tài sản.
. Đối tượng thế chấp là lô đất nông nghiệp.
. Đối tượng thế chấp là tài sản có giá trị lịch sử, nghệ thuật hoặc văn hóa khác.
. Đối tượng của thế chấp là tài sản thuộc sở hữu chung và bất kỳ chủ sở hữu nào của tài sản đó không có văn bản đồng ý đáp ứng yêu cầu của bên nhận thế chấp trước tòa.
Cần lưu ý rằng ngoài tòa án có nghĩa là việc bán bất động sản phải diễn ra tại cuộc đấu giá mở, tức là tại một cuộc đấu giá. Ưu điểm của việc bán như vậy là giá sẽ xấp xỉ bằng giá trị thị trường của tài sản.
Có những trường hợp bạn thế chấp bất động sản và sau đó giá của nó giảm mạnh, bởi vì điều đó cũng xảy ra, thị trường của chúng tôi không ổn định, bạn đã trả 50% và giá đã giảm đến mức bạn phải trả. lúc đó bất động sản chỉ có giá trị 50% còn lại của bạn. Bạn biết rằng trong tương lai gần, do tình trạng bất ổn, bạn có thể bị sa thải khỏi công việc lương cao và không đủ khả năng trả nợ thế chấp, đồng nghĩa với việc bạn cần phải giải quyết vấn đề đó càng nhanh càng tốt. Trong trường hợp như vậy, khi bạn ra hầu tòa, họ sẽ rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Bạn, người nhận thế chấp, sẽ nhất quyết yêu cầu bán căn nhà ở mức giá ban đầu bạn mua nó, và người thế chấp sẽ nhất quyết yêu cầu bán căn nhà ở mức giá hiện tại, tức là thấp hơn 50%. Theo các tài liệu, tài sản đó đã được bán chẳng hạn với giá một triệu, nhưng hiện tại trên thị trường, một căn nhà tương tự có giá 500 nghìn, tức là một nửa. Thật khó để dự đoán phán quyết nào của tòa án cho đến khi nó được đưa ra trực tiếp.
Những vấn đề như vậy phát sinh khi giá bất động sản trên thị trường giảm. Tôi muốn nói về một thực tiễn mới xuất hiện gần đây trong lĩnh vực bán hàng. Có trường hợp một khách hàng muốn mua một tài sản đang được thế chấp và người dân nghĩ rằng chỉ có thể bán nó nếu khoản thế chấp được hoàn trả đầy đủ, nhưng điều này không đúng. Chủ sở hữu mới trở thành bên cầm cố mới và có quan hệ với bên nhận cầm cố trước đó đã được xác định trong thỏa thuận hiện tại. Trong trường hợp này, hợp đồng được thay đổi hoặc hợp đồng mới được tạo ra. Nhờ thực hành này, một số lượng lớn khách hàng tiềm năng, bởi vì giá bất động sản có tài sản thế chấp rẻ hơn nhiều so với giá bất động sản không có tài sản thế chấp. Trong một số trường hợp, việc bán hàng như vậy thậm chí có thể dẫn đến tiết kiệm thuế.
Hãy chuyển sang những ý kiến sai lầm mà người dân đưa ra khi giải quyết các khoản thế chấp.
Trước hết, hãy luôn có 2-3 nghìn đô la dự trữ, bởi vì Khi đăng ký thế chấp, có khoản thanh toán một lần. Ví dụ: việc xem xét khoản vay sẽ tốn một khoản tiền nhất định, cộng với việc thẩm định bất động sản độc lập mà rất có thể bạn sẽ muốn thực hiện, chi phí khoảng 150 đô la. Hơn nữa, phí bảo hiểm chiếm khoảng 1,5% số tiền vay và việc mở tài khoản ngân hàng sẽ tốn 1% số tiền. Như bạn có thể thấy, có một số khoản thanh toán bổ sung và để không gặp rắc rối, bạn cần phải có thêm vài nghìn đô la.
Thứ hai, Nhiều người cho rằng cần phải trả trước nhưng điều này không đúng.. Có hai kế hoạch mà bạn có thể hành động mà không cần nó. Đầu tiên là sử dụng khoản vay cá nhân như một khoản trả trước. Ngoài ra còn có một chương trình trao đổi bất động sản, tức là tiền từ việc bán bất động sản hiện có sẽ được tính là tiền đặt cọc.
Ngày thứ ba, Bạn không thể thế chấp bất kỳ căn hộ nào, bởi vì bản thân bất động sản có thể không phù hợp với ngân hàng hoặc công ty bảo hiểm, bạn cần nhớ điều này.
Thứ tư, có quan niệm sai lầm rằng cho đến khi trả xong khoản vay, căn hộ mua vẫn là tài sản của ngân hàng. Bạn có thể cho thuê tài sản của mình, bạn có thể tự mình ở, có thể đăng ký người thân (tất nhiên là có sự đồng ý của ngân hàng), hạn chế duy nhất là bạn không có quyền bán, đổi căn hộ.
Thứ năm, đừng cho rằng việc trì hoãn trả nợ không gây ra hậu quả gì. Đúng, đây không phải là sai sót lớn nhưng ngân hàng sẽ thấy bạn đang gặp vấn đề về tài chính, đồng nghĩa với việc chúng có thể phát sinh trong quá trình hoàn trả toàn bộ khoản vay. Đặc biệt ngân hàng có quyền thu một xu cho mỗi ngày thanh toán quá hạn.
Lúc thứ sáu, một khoản vay chỉ có thể được phát hành từ ngân hàng Nhưng một số người cho rằng ở công ty môi giới bất động sản thì đó là một quan điểm sai lầm.
Thứ bảy, Nhà đang xây không được cầm cố tài sản, rất quan trọng.
Thứ tám, nếu bạn không thể trả được khoản vay do vấn đề tài chính thì một số người cho rằng họ đang mất cả căn hộ lẫn tiền bạc. Cái này sai. Ngân hàng tính đến khả năng của bạn và khoản đóng góp bằng bất kỳ số tiền nào cho căn hộ tương lai của bạn, đặc biệt là vì bạn có thể đổi căn hộ lấy số tiền đã trả và khoản thanh toán bổ sung sẽ được dùng để trả nợ cho ngân hàng.
Thứ chín, để được thế chấp, công ty bảo hiểm chỉ phải cung cấp bốn loại bảo hiểm: quyền sở hữu, tài sản cũng như tính mạng, khả năng lao động của người vay. Nếu muốn bảo hiểm rủi ro, bạn cần đăng ký gói riêng và thanh toán.
Đây chỉ là 9 sai lầm phổ biến, còn những sai lầm khác, nhưng những người mua bất động sản và người cầm cố thân mến, đừng mắc phải chúng. Hãy cẩn thận trong mọi việc.
Phòng bán
Ấn phẩm của chúng tôi:
Các lựa chọn để bố trí nhà ở trong những ngôi nhà mới là gì?Sở thích của người mua căn hộ trong các tòa nhà mới là cá nhân, vì vậy các nhà phát triển đưa ra một số lựa chọn cho khách hàng của họ. Lập kế hoạch miễn phí, tái phát triển trong phạm vi dự án và một kế hoạch cắt ngắn.
Làm thế nào để tìm được phòng cho thuê phù hợp ở MurmanskThật đơn giản, hãy mở một tờ báo có quảng cáo riêng “phòng cho thuê giá rẻ ở Murmansk” hoặc một phần trên trang web của chúng tôi và liên hệ với chủ sở hữu bất động sản. Hãy nhớ ký hợp đồng thuê nhà để tránh bị bỏ lại trên đường vào ngày hôm sau sau khi trả tiền thuê nhà.
Làm thế nào để xác định giá căn hộ hoặc phòng trước khi bán?Đừng mù quáng so sánh giá từ các quảng cáo tương tự trên Internet. Thứ nhất, giá ở đó bao gồm tất cả các loại hoa hồng và tỷ lệ phần trăm. Thứ hai, một số trong số đó là mồi nhử từ các đại lý bất động sản và giá căn hộ ở đó bị đánh giá thấp.
Thời hạn tư nhân hóa miễn phí nhà ởTheo luật hiện hành, công dân Liên bang Nga có thể tư nhân hóa bất động sản miễn phí cho đến tháng 3 năm 2013. Tuy nhiên, những người có nhu cầu đăng ký căn hộ làm tài sản không nên trì hoãn vấn đề này.
Với nền kinh tế hiện tại, bạn có thể dành cả đời để tiết kiệm cho chính ngôi nhà của mình. Một khoản thế chấp sẽ giúp bạn chuyển đến căn hộ của mình khi còn trẻ, những điều bạn cần biết khi đăng ký một khoản vay như vậy, chúng ta hãy thử tìm hiểu chi tiết hơn.
Không có gì phức tạp. Thế chấp là một khoản vay để mua nhà. Nghĩa là, nếu bạn vay một khoản tiền có mục tiêu từ ngân hàng để mua một căn hộ hoặc nhà riêng, thì bạn đã vay thế chấp. Đồng thời, bạn có thể mua nhà ở cả trên thị trường chính (tòa nhà mới) và trên thị trường thứ cấp.
Khi phát hành một khoản vay như vậy, ngân hàng luôn ký kết một thỏa thuận, trong đó bên thứ nhất là ngân hàng và bên kia là người đi vay (cá nhân).
Ngoài ra, một khoản thế chấp luôn được phát hành đối với bất động sản. Theo quy định, tài sản thế chấp là nhà ở mà khách hàng mua bằng tiền vay. Nhưng theo thỏa thuận với ngân hàng, bất kỳ tài sản nào khác của khách hàng đều có thể dùng làm tài sản thế chấp.
Các thỏa thuận thế chấp và cầm cố được lập bởi một công chứng viên, tài sản thế chấp được ghi vào sổ đăng ký đặc biệt, người vay không thể bán, tặng hoặc trao đổi nó cho đến khi khoản vay ngân hàng và tất cả các khoản thanh toán liên quan (lãi suất, hoa hồng, bảo hiểm, có thể là tiền phạt và tiền phạt) được giải quyết. hoàn trả đầy đủ. Khi đăng ký thế chấp, theo quy định, ngân hàng không yêu cầu người bảo lãnh vì tài sản thế chấp đủ bù đắp mọi rủi ro của khoản vay.
Thế chấp được cấp trong bao lâu?
Một khoản thế chấp (vay mua nhà) luôn được phát hành với thời hạn dài - từ 10 đến 20 năm trở lên. Một mặt, đây là một lợi thế vì khách hàng dễ dàng trả nợ hơn, nhưng mặt khác, “niềm vui” này có thể kéo dài tới 20 năm! Cả cuộc đời…
Tất nhiên, khách hàng có thể hoàn trả khoản vay nhanh hơn, nhưng ở đây cũng có những cạm bẫy. Thỏa thuận có thể quy định một hình phạt đối với việc trả nợ trước hạn. Thật dễ dàng để giải thích điều này theo quan điểm của ngân hàng: ngân hàng dự định kiếm được một số tiền nhất định từ khách hàng và nếu khoản thế chấp được hoàn trả sớm, một phần đáng kể thu nhập của ngân hàng sẽ bị mất, vì vậy ngân hàng sẽ bù đắp điều này bằng tiền phạt. Nhưng sẽ rất bất lợi nếu khách hàng phải trả tiền phạt vì trả nợ trước hạn.
Chú ý! Trước khi ký hợp đồng, bạn nên đọc kỹ, đặc biệt là tất cả các chú thích cuối trang được in nhỏ.
Tôi nên đăng ký bằng loại tiền tệ nào?
Theo quy định, ngân hàng đề nghị phát hành một khoản thế chấp bằng tiền quốc gia, đô la và euro. Bạn thích loại tiền tệ nào hơn?
Điều thú vị là khi đăng ký vay mua nhà bằng tiền quốc gia, lãi suất cho vay cao hơn vài điểm so với khi đăng ký vay bằng ngoại tệ. Đó là lý do tại sao nhiều khách hàng vay thế chấp bằng đô la. Nhưng với mức độ lạm phát hiện nay, cách tiếp cận này là sai lầm.
Sự tăng trưởng của tỷ giá đồng đô la và đồng euro cũng tiềm ẩn rủi ro. Để tránh điều đó, các nhà kinh tế vẫn khuyên Khoản vay dài hạn phát hành bằng đồng rúp. Vì vậy, hãy bình tĩnh.
Phí ban đầu
Khi thế chấp được thực hiện, khoản thanh toán ban đầu có thể từ 0 đến 30% hoặc hơn giá trị định giá của ngôi nhà mà người vay mua bằng vốn vay.
Ví dụ: người thẩm định định giá căn hộ được người vay chọn ở mức 50 nghìn USD, sau đó:
- ngân hàng có thể phát hành thế chấp cho toàn bộ số tiền(tiền đặt cọc là 0%);
- ngân hàng có thể phát hành khoản vay với số tiền 45 nghìn đô la(tiền đặt cọc là 5 nghìn đô la, tức là 10% giá trị căn hộ được định giá);
- Ngân hàng phát hành khoản vay 35 nghìn đô la(tiền đặt cọc là 15 nghìn đô la, tức là 30% giá trị căn hộ được định giá);
- thế chấp được phát hành với giá 20 nghìn đô la(khoản trả trước là 30 nghìn đô la, tức là 60% giá trị căn hộ được định giá).
Và như thế. Theo nguyên tắc, trong điều kiện cho vay thế chấpđược chỉ định kích thước yêu cầu trả trước nhưng số tiền có thể được điều chỉnh. Ví dụ: nếu tài sản thế chấp được định giá rẻ thì số tiền đặt cọc sẽ tăng lên để bù đắp rủi ro cho khoản vay không trả được hoặc khách hàng bày tỏ mong muốn gửi ngay nhiều tiền hơn để rút một khoản tiền nhỏ hơn. số tiền vay.
Đôi khi khách hàng không có đủ tiền để trả trước, khi đó ngân hàng có thể đề nghị phát hành một khoản vay bổ sung để trang trải số tiền còn thiếu, chẳng hạn như khoản vay tiêu dùng hoặc khoản vay thẻ.
Kế hoạch trả nợ
Khi tính toán lịch trả nợ, có vẻ như mọi thứ đều đơn giản: số tiền vay được chia cho toàn bộ thời hạn vay (ví dụ: 240 tháng, nếu thế chấp được phát hành trong 20 năm), tiền lãi được tích lũy hàng tháng trên số dư nợ. , do đó, hàng tháng khách hàng cần phải thanh toán, bao gồm số tiền vay + tiền lãi. Nhưng trên thực tế, ngân hàng sử dụng kế hoạch khác nhau tích lũy lãi suất cho khoản vay - tiêu chuẩn và niên kim.
Trong trường hợp đầu tiên, số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần, trong trường hợp thứ hai, khách hàng thanh toán số tiền tương tự hàng tháng trong 20 năm.
Khuyên bảo! Nhìn bề ngoài, chương trình niên kim có vẻ thuận tiện và mang lại lợi nhuận cao hơn cho khách hàng, nhưng nếu bạn tính toán số tiền trả vượt mức cho khoản vay, thì rõ ràng rằng một chương trình (tiêu chuẩn) đơn giản là thứ mà người đi vay cần.
Ai khác có liên quan đến giao dịch thế chấp?
Khi thế chấp được cấp cho một căn hộ (hoặc một ngôi nhà), công ty bảo hiểm và người thẩm định phải tham gia vào giao dịch. Công ty bảo hiểm đảm bảo tính mạng và tài sản thế chấp của người vay. Hợp đồng bảo hiểm được cấp có thời hạn một năm. Hàng năm cho đến khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ, người vay phải gia hạn hợp đồng bảo hiểm.
Ghi chú! Ngân hàng thường áp đặt công ty bảo hiểm của mình, nhưng khách hàng nên biết rằng mình có quyền lựa chọn bất kỳ công ty bảo hiểm nào có điều kiện thuận lợi hơn.
Thẩm định viên đánh giá bất động sản mà khách hàng mua bằng vốn vay và tài sản thế chấp. Để làm điều này, họ đến thăm một căn hộ hoặc ngôi nhà, kiểm tra nó và chụp ảnh. Ngân hàng không thể cho vay nhiều hơn giá trị thẩm định của tài sản.
kết luận
Vậy khi vay thế chấp bạn cần biết những điều gì?
Danh sách các điểm chính mà bạn nên chú ý khi đăng ký vay mua nhà như sau:
- Nên ký hợp đồng với thời hạn tối đa— 20 năm trở lên, trong trường hợp này bạn cần chú ý xem liệu khoản vay có được trả trước hạn hay không;
- Các nhà kinh tế khuyên rằng các khoản thế chấp nên được phát hành bằng tiền quốc gia;
- nếu bạn không có đủ tiền cá nhân để trả trước, thì bạn có thể đăng ký thêm một khoản vay cho mục đích này;
- lịch trả nợ thuận lợi nhất theo tiêu chuẩn;
- tài sản cầm cố khi thế chấp, không bị chuyển nhượng cho đến khi khoản nợ được hoàn trả đầy đủ.
Các khoản thế chấp và cạm bẫy được thảo luận trong bài viết là một tập hợp các mẹo sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề mua bất động sản mà không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Hiện nay cứ năm căn hộ đều được mua bằng thế chấp, các chuyên gia dự đoán rằng trong tương lai cứ mỗi căn hộ thứ hai sẽ được mua bằng thế chấp. Thế chấp ở các nước văn minh từ lâu đã là một công cụ được thử nghiệm và phát triển, mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân vì nhà ở được cung cấp cho người dân, đồng thời ngành xây dựng được hỗ trợ. Ở nước ta, nhà nước cũng đang tích cực quảng bá dịch vụ này, vì đối với nhiều người đây là cách duy nhất để mua được nhà riêng. Nhưng nếu ở các nước phương Tây, luật pháp quy định khá rõ ràng về công cụ này và lãi suất thế chấp là 4-5% mỗi năm, thì ở nước ta mọi thứ không tuyệt vời như vậy. Đối với những người mới mua một căn hộ hoặc đã mua nhà bằng tín dụng, khoản thế chấp có thể trở thành một cuộc xổ số và một bài kiểm tra thực sự, cuối cùng dẫn đến sự phá sản hoàn toàn của người đi vay.
Về lý thuyết, một khoản thế chấp bao gồm một số các bước đơn giản. Bạn tiết kiệm một khoản đặt cọc (thường là 10-30%, tùy thuộc vào giá căn hộ hoặc lời đề nghị của ngân hàng), sau đó cùng ngân hàng chọn cho mình một ngôi nhà phù hợp, ngân hàng sẽ kiểm tra lựa chọn của bạn và thanh toán số tiền còn thiếu. số tiền mà người bán trả cho bạn, thay vì bạn, hãy thuê một căn hộ và trả tiền cho người lạ mua nhà cho người khác, dần dần trả hết nợ cho chính mình. Nhưng đây chỉ là trên lý thuyết, trên thực tế, còn rất nhiều bước nữa trong quy trình này mà cô gái xinh đẹp ở ngân hàng sẽ không nói cho bạn biết và bạn sẽ phát hiện ra chúng vào giây phút cuối cùng. Bất kỳ sai lầm hay tính toán sai lầm nào cũng sẽ dẫn đến phá sản, bạn sẽ không còn tiền bạc, nhà ở và sức khỏe.Cách vay thế chấp đúng cách
Đầu tiên, hãy tìm một luật sư giỏi hoặc luật sư có kinh nghiệm xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản, khoản vay và tài chính. Nói chuyện với những người đã vay tiền, giao tiếp trên các diễn đàn đặc biệt, đặc biệt chú ý đến những vấn đề và khó khăn mà mọi người gặp phải, Nếu bạn của bạn tại nơi làm việc đã thế chấp và trả hết thành công, điều này không có nghĩa là mọi thứ sẽ tốt đẹp với bạn. Xác định số tiền thế chấp cho chính mình, tính lương cho bạn máy tính thế chấp, bất kỳ ngân hàng hoặc trang web ngân hàng nào cũng sẽ tính toán khoản thanh toán của bạn. Cách dễ nhất để tính toán khả năng của bạn và hiểu liệu bạn có gặp khó khăn khi trả tiền thế chấp hay không , lương hàng tháng của bạn ít nhất phải bằng giá một mét vuông nhà ở. Đừng đuổi theo ngay lập tức số tiền tối đa thế chấp, hoặc căn hộ đắt nhất cho bạn. Ban đầu, tốt hơn là bạn nên cân nhắc lựa chọn một căn hộ một phòng ở ngoại ô hơn là ngay lập tức theo đuổi một căn hộ hai phòng ở trung tâm, trong khả năng của bạn. Nếu chúng ta đang nói về Moscow, St. Petersburg hoặc một thành phố khác nơi giá nhà ở rất đắt đỏ, thì ban đầu cần xem xét kỹ hơn ngay cả ở các vùng ngoại ô. Bạn nên vay thế chấp trong thời gian ngắn hạn, trong 20 năm, nhưng biết rằng bạn có thể trả hết nợ sau 5 - 7 năm. Việc vay thế chấp trong khả năng của bạn không bao giờ là một ý kiến hay. Hãy vay một khoản tiền bằng loại tiền mà bạn nhận được tiền lương của mình. Nếu bạn gặp vấn đề, nếu bạn không có gì để trả tiền thế chấp, hãy liên hệ ngay với ngân hàng và yêu cầu hoãn lại.
Bạn không nên tin rằng bạn không thể chìm. Hãy nhớ rằng trong vòng 10-20 năm nữa, hàng tháng bạn sẽ phải suy nghĩ về cách trả nợ ngân hàng.
Đương nhiên, trong thời gian này bạn có thể bị ốm, bạn sẽ muốn đi đâu đó trong kỳ nghỉ, những khó khăn và chi phí khác sẽ phát sinh, tất cả những điều này sẽ không được ngân hàng của bạn quan tâm. Một mức lương tốt hiện tại không đảm bảo sẽ mất thu nhập trong tương lai, điều này sẽ biến bạn từ một người đi vay tốt trở thành một người vỡ nợ ác ý. Ngoài ra, như thực tế cho thấy, thu nhập của người dân phần lớn giảm sút, theo thời gian, thu nhập của một gia đình giảm đi chứ không tăng lên.
Đương nhiên là cần thiết tiết kiệm một khoản trả trước, đừng mượn , cụ thể là tích lũy, để dành, kiếm tiền hoặc ăn trộm . Có một khoản tiền dự trữ với số tiền thanh toán vài tháng . Không sử dụng số tiền này làm số tiền ban đầu, bất kể bạn muốn bao nhiêu. Có một khoản tiền riêng cho chứng chỉ cho người môi giới bất động sản, luật sư, hoa hồng xem xét đơn đăng ký của ngân hàng, cho công việc của người định giá nhà, công chứng viên, công ty bảo hiểm, v.v. Nói chung, hãy có thêm một khoản cho những chi phí bất ngờ.
Thật tốt nếu bạn tự học cách kiểm tra giấy tờ của ngôi nhà bạn đang mua và thậm chí còn tốt hơn tìm cái của bạn chuyên gia giỏi . Không có tiết kiệm ở giai đoạn này . Xin Chúa cấm bạn mua một căn hộ có quá khứ đen tối. Trước khi mua nhà, nó được kiểm tra ba lần bởi ngân hàng, nhà môi giới bất động sản, thường là ngân hàng và công ty bảo hiểm được đề nghị. Xin lưu ý rằng bạn Chúng tôi sẽ phải trả tiền cho công chứng viên. Nhưng điều này không đảm bảo sự trong sạch cho việc mua hàng của bạn, không phải thực tế là trong vài tháng nữa bạn sẽ không nhận được trát đòi hầu tòa liên quan đến không gian sống của mình. Điều nghịch lý là nếu giấy tờ hợp lệ vào thời điểm mua nhà thì sẽ không có ai đào sâu vào quá khứ không gian sống của bạn. Ngân hàng sẽ nhờ công chứng viên, núp sau công ty bảo hiểm, nhưng công ty bảo hiểm có nhiều thủ đoạn xảo quyệt trong hợp đồng để không trả tiền, sau đó bạn sẽ phải trả tiền và bạn sẽ không có nhà ở. . Đây có lẽ là trường hợp thế chấp khó khăn nhất, khi không có nhà ở, bạn sẽ phải sống trong một căn hộ thuê, bạn cũng sẽ phải trả tiền thế chấp, thuê nhà, tham gia tố tụng tại tòa án và tiêu tiền mua thuốc.
Quyết định xem bạn muốn mua nhà chính hay nhà phụ. Ở đâu cũng có ưu và nhược điểm của nó. Giá của một tòa nhà mới tăng 20-30% khi hoàn thành nhưng có thể không hoàn thành, hơn nữa, bạn sẽ phải đợi giao nhà. Để tự bảo vệ mình, các ngân hàng thường đưa ra các điều kiện bổ sung đối với những ngôi nhà như vậy, đây có thể là tỷ lệ tăng hoặc khoản trả trước. Hiện nay, theo quy định, các công ty xây dựng phải hợp tác ngay lập tức với các ngân hàng, điều này sẽ giúp việc thế chấp một số đồ vật nhất định trở nên dễ dàng hơn.
Ngược lại, việc bán lại ngày càng rẻ hơn, bên cạnh đó là những đường ống rỉ sét, chuột, rác và hàng xóm xấu. Theo quy định, các trung gian và nhà môi giới bất động sản bổ sung sẽ tham gia vào giao dịch và đây là 4-5% chi phí nhà ở khác. Ưu điểm của việc bán lại là khả năng cho thuê nhanh.
Tính toán và xác định khoản thanh toán nào sẽ thuận tiện nhất cho bạn, niên kim hoặc thanh toán khác biệt.
Thống kê cho thấy các cặp vợ chồng thường vay thế chấp nhiều hơn vì mọi người trong gia đình có thu nhập chung. Nhưng cần nhớ rằng trong trường hợp ly hôn, bạn sẽ rơi vào tình thế không có gia đình nhưng các khoản nợ vẫn còn, vì vậy bạn nên nghĩ đến việc ký kết một thỏa thuận tiền hôn nhân, và ở một số ngân hàng, thỏa thuận đó là một điều kiện tiên quyết
