Metin: Vyacheslav Bereznichenko
Satıcı, vekaleten bir daire teklif ederken, genellikle alıcının riskinin telafisi olarak önemli bir indirimi kabul eder. Risk var elbette ama böyle bir işlem en büyük faydayı vaat ediyorsa ancak önlem alınarak yapılabilir.
Konut piyasasında vekaleten daire satışı oldukça nadirdir. Çoğu zaman, bir dairenin satışına ilişkin vekaletname, yurtdışında daimi ikametgahı olan mülk sahipleri tarafından verilir. Yaşlı ebeveynlerin gayrimenkul satışını çocuklarına emanet etmeleri de yaygındır. Ciddi derecede hasta insanlar genellikle vekiller aracılığıyla hareket ederler. Çok daha az sıklıkla, aşırı derecede meşgul insanlar (büyük iş adamları, üst düzey yetkililer) veya kendi başlarına hiçbir şey yapmaya alışkın olmayan sadece varlıklı vatandaşlar bu satış yöntemine başvururlar.
Kanun “uzaktan” gayrimenkul işlemlerini yasaklamamaktadır. Kural olarak kayıtla ilgili herhangi bir sorun yoktur. Ancak vekâleten satılan bir dairenin satın alınması çeşitli nedenlerden dolayı mülkiyet haklarının kaybedilmesi riskini de beraberinde getirir. Bu nedenle, böyle bir işleme başvururken şunu bilmeniz gerekir: Olası sonuçlar ve bunların oluşmasını önlemek.
Risk indirimi
Sahibinin vekili tarafından satılan konutun satın alınmasıyla ilgili riskler arasında vekaletnamede sahtecilik (dolandırıcılık), geçerliliğinin sona ermesi veya iptali, vekilin ölümü gibi riskler bulunmaktadır. Ayrıca işlem tamamlandıktan sonra, siz daireye taşındığınızda ve orada sakin bir şekilde yaşadığınızda, müdür herhangi bir nedenle eylemlerinden haberdar olmadığını veya vekaletnameyi baskı altında imzaladığını beyan edebilir.
Vekaletnamenin feshi sebeplerinin listesi 188. maddede düzenlenmiştir. Medeni Kanun RF (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu).
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 188. maddesi. Vekaletnamenin sona ermesi
1. Vekaletname şu nedenlerle feshedilir:
1) vekaletnamenin sona ermesi;
2) vekaletnamenin onu veren kişi tarafından iptal edilmesi;
3) vekaletnamenin verildiği kişinin reddedilmesi;
4) adına vekaletname verilen tüzel kişiliğin feshi;
5) vekaletnamenin verildiği tüzel kişiliğin feshi;
6) vekaletname veren vatandaşın ölümü, onun yetersiz, kısmen yetenekli veya eksik olarak tanınması;
7) vekaletname verilen vatandaşın ölümü, onun yetersiz, kısmen yetenekli veya eksik olarak tanınması.
2. Vekaletname düzenleyen kişi, vekaletname veya devretme yetkisini her zaman iptal edebilir ve kendisine vekaletname verilen kişi bunu reddedebilir. Bu haklardan feragat etmeye yönelik bir anlaşma geçersizdir.
3. Vekaletnamenin sona ermesiyle birlikte vekaletname geçerliliğini kaybeder.
Bahsedilen riskler arasında kaçınılması en kolay olanı vekaletnamenin süresinin dolması ile ilgili olandır. Alıcının bu belgeyi dikkatlice incelemesi ve süresi dolmuşsa işlemi tamamlamaması yeterlidir. Vekaletnamenin verilme süresi azami üç yıldır. Süre belirtilmemişse yalnızca bir yıl geçerlidir. Belge düzenlenme tarihini içermelidir. Diğer tüm risklerle birlikte durum biraz daha karmaşıktır.
Her şeyden önce uzmanlar, vekaletnamenin gerçekliğine maksimum güveni sağlamak için önlem alınmasını tavsiye ediyor. Bunun için yetkili kişiyle birlikte (birlikte - çünkü noter bu bilgileri yalnızca asıl veya yetkili kişiye verir) vekaletnameyi onaylayan noteri ziyaret etmeli ve onun siciline kaydedildiğinden emin olmalısınız ve şu an için iptal edilmedi. Müdürle bizzat görüşebilirsiniz. Müdürle yapılan bir toplantı sırasında hukuki ehliyeti hakkında şüpheler ortaya çıkarsa, uyuşturucu tedavisi ve psikonöroloji dispanserlerinden sertifika istemek veya satıcının bir psikiyatrist tarafından yeterli iradeye sahip olup olmadığını belirlemek için satıcının muayenesini düzenlemek yanlış olmayacaktır. daireyi sat.
Güvenilir bir kişi bu toplantılara bir şekilde müdahale ederse, önerilen daireyi ne kadar beğenirseniz sevin, anlaşma ne kadar karlı olursa olsun, reddetmek daha iyidir. Sahibinin şehrinizde ve hatta ülkenizde yaşamaması başka bir konudur. Belki de anlaşma yolculuğa değer olacaktır.
Çok uzak bir yerde yaşayan bir kişinin çıkarlarını temsil eden bir avukat aracılığıyla satın alma yapmak en riskli olanıdır. Sonuçta, yapılan tüm kontrollerden sonra sahibinin ölmeyeceğinin veya aniden fikrini değiştirip vekaletnameyi iptal etmeyeceğinin garantisi yoktur. Doğru, burada (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 189. Maddesinin 2. paragrafına uygun olarak) bir dairenin satışı sırasında ne satıcının yetkili temsilcisinin ne de alıcının bilmemesi ve bilmemesi gerektiğini dikkate almak gerekir. Vekaletnamenin iptali, satıcının ölümü, ehliyetsiz, sınırlı veya eksik olduğunun anlaşılması halinde vekaleten yapılan işlemler geçerliliğini korur. Ancak satın alınan daireye karşı iddialarda bulunulması durumunda tüm bunların mahkemede kanıtlanması gerekecektir. Başarı garanti edilmez ve buna gerçekten ihtiyacınız var mı?
Merkezi karakter
Gayrimenkul piyasasında işlem gerçekleştirmek için kullanılan vekaletnameler bir defaya mahsus, özel ve genel olmak üzere üç türe ayrılmaktadır. Bir kerelik vekaletname belirli bir işlemi gerçekleştirmek için tasarlanmıştır. Örneğin, mal sahibi, konut ofisinden Form 9 sertifikası alması konusunda emlakçıya güvenir. Emlakçılara belge toplamak veya kayıt için bir belge paketi göndermek için özel bir belge verilir. Genel bir vekaletname, bir daireyi elden çıkarmanıza izin verir. dolu. Metin içeriği genel vekaletname Rusya Federasyonu Medeni Kanunu özel olarak düzenlenmemiştir, avukata devredilen yetkiler herhangi bir biçimde belirtilebilir.
Bir kişinin yetkilerini diğerine devretme prosedürü kanunla düzenlenir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 10. Bölümü). Genel olarak, herhangi bir kişi, herhangi bir işlevin yerine getirilmesini, hem bir kişiye (reşit olmayanlar ve yetersiz kişiler hariç) hem de bir tüzel kişiye emanet edebilir.
Yani avukata devredilen yetkiler herhangi bir biçimde belirtilebilir. Ancak gayrimenkul işlemlerinde vekaletname ne olursa olsun noter tasdikli olması gerekmektedir.
Hatırlatalım, çünkü bu çok önemli: Vekaletnamenin iptal edilmesiyle ilgili riskten kaçınmak için (örneğin yetkili kişinin bu gerçeği gizlemek istemesi), bunu tasdik eden noter ile görüşmeniz gerekmektedir. belge.
Aşağıda hukuk uygulamasından bir vakanın anlatımından da anlaşılacağı üzere, güvenilir kişilerin katılımıyla gerçekleşen daire alım-satım hikayelerinde noter çok önemli bir karakterdir.
altın Anahtar
Alanında yirmi yıldan fazla deneyime sahip deneyimli bir emlakçı ikincil piyasa emlak konusunda Irina Korableva, BN'ye pratikte yüzleşmesi gereken bir hikaye anlattı.
Uzak kuzey hinterlandının sakinleri olan evli bir çift, St. Petersburg'a taşındı. Evde bir dairenin satışından elde edilen para yalnızca ortak dairede bir oda için yeterliydi. Ancak birçok kişi bu şekilde başlıyor - oda "pazara giriş bileti" gibidir. Daha sonra, takaslar ve satışlarla yaşam koşullarını iyileştirmeye yönelik uzun ve zorlu bir yol vardı ve bunun sonunda iki odalı ayrı bir daire satın alma ihtimali ortaya çıktı. Uygun fiyatlı olduğu ortaya çıktı, ancak dairenin tarihindeki bir gerçek endişeleri artırdı. Gerçek şu ki, bundan kısa bir süre önce daire zaten satılmıştı ve vekaleten satılmıştı.
Irina, genç, enerjik satıcıya müşterilerinin bu iki odalı daireyi satın almaya hazır olduklarını, ancak bunun eski sahibiyle tanıştırılması şartıyla olduğunu söyledi.
Satıcı müşteri kaybetmek istemedi ve bir toplantı ayarladı. Doğru, bunun için oldukça uzağa gitmem gerekiyordu - eski sahibinin teslim aldığı Metallostroy'a. Sadece kıyafetleri bile hayatında her şeyin yolunda olmadığını gösteren bir kadın olduğu ortaya çıktı. Yine de kadın şunu doğruladı: “Kendi özgür iradesiyle, ayık zihin ve hafızası kuvvetli” dairenin satışı için vekaletname vermiş ve satışın gerçekleştiğini biliyor. Ancak gizli bir görüşmede, vekilinin yakın gelecekte kendisine başka bir yaşam alanı sözü verdiğini ve onun dürüstlüğünden şüphe etmek için hiçbir nedeni olmadığını söyledi.
Ancak Irina arabulucuya aynı güveni duymuyordu. Bu nedenle, sahibini notere götürdü ve burada bir beyan yazdı; bunun özü, kendisi adına yetkili kişi tarafından tamamlanmış olan dairenin satışına ilişkin işlemi onaylaması ve yetkili kişiye karşı herhangi bir iddiasının olmamasıydı ve alıcı.
Bir süre sonra öğrenildiği üzere Korableva'nın korkuları gereksiz değildi. Genç adam o vatandaşa karşı yükümlülüklerini yerine getirmedi. Alıcılar adliyeye sevk edildi. Daireyle işlemlerin sona ermesi tehlikesi vardı.
Ancak kuzeylilerimizin elinde bir "altın anahtar" vardı - bu onay noter tarafından onaylandı.
Buradan, müdürün hayatta olduğundan ve aklı başında göründüğünden ve vekaletnamenin kendisi tarafından iptal edilmediğinden emin olmanın her zaman yeterli olmadığı sonucuna varabiliriz. Durum şüphe uyandırdığında, dairesiz kalmamak için kendinizi ek bir belgeyle korumak gereksiz değildir.
Bir dairenin vekaleten satılması, başkentin ikincil emlak piyasasında nadir görülen bir durumdur. Hayatta, bir mülk sahibinin bir daireyi şahsen satamaması ve başka bir kişiye vekaletname vermesi mümkün değildir. Alıcılar bu tür işlemlere ancak büyük faydalar vaat ettiklerinde karar verirler. Ancak tasarruf etme çabasıyla çok daha fazlasını kaybedebilirsiniz.
Dergimiz bu tür işlemlerin ne sıklıkta gerçekleştiğini, hangi nüansların bulunduğunu ve kendinizi aldatmadan korumak için bilmeniz gerekenleri inceledi.
INCOM-Real Estate Corporation'a göre genel olarak konut piyasasında güvenilir temsilcilerin katılımıyla gerçekleştirilen işlemlerin payı toplam satış sözleşmesi sayısının yaklaşık %1-2'sidir. PennyLane Realty'nin lüks gayrimenkul satış departmanı müdürü Alexander Ziminsky'nin açıkladığı gibi, vekaletname ile yapılan çok az işlem var çünkü alıcılar sahte, iptal edilmiş veya süresi dolmuş vekaletname kullanılarak gerçekleştirilen emlak dolandırıcılığı hakkında bilgi sahibi olmuş ve bunu reddetmiştir. sahibini göremez ve onunla iletişim kuramazlarsa işlem.
Peresvet-Real Estate şirketinin Tretyakovskoe şubesi başkanı Natalya Alikhanova, alıcıların vekalet yoluyla işlemlere girseler bile risk için önemli bir indirim talep ettiklerini ekliyor.Uzman, şirketin çok daha karlı olduğu durumlar olduğunu söyledi. mülk sahipleri, büyük indirimlerle vekaleten konut satmak yerine yabancı ülkelerden uçak bileti almak için para harcıyor.
MIEL-Brokerage'ın yasal konulardan sorumlu genel müdür yardımcısı Irina Shugurova, çoğu zaman aşağıdaki durumlarda dairelerin vekaleten satıldığını söylüyor: insanlar kalıcı ikamet için yurt dışına çıkıyor, ancak yeni bir yere yerleşene kadar dairenin satışını ertelemeye karar veriyorlar yer. Bu aynı zamanda yaşlı ebeveynlerin çocuklarına gayrimenkul işlemleri için vekaletname vermesi veya ağır hasta kişilerin akrabalarına veya arkadaşlarına vekaletname vermesi gibi bir durum da olabilir. Bazen emlakçılara vekaletname verilir. Oleg Samoilov'a rağmen, CEO RELIGHT-Real Estate, bir emlakçıya vekaletname verilmesinin kategorik bir istisna olması gerektiğine inanmaktadır. Satıcı bu adımı ancak başka seçenek yoksa ve emlakçının kişiliği, profesyonelliği ve dürüstlüğü kesinlikle hiçbir şüpheye yol açmıyorsa atmalıdır. Durum böyle değilse, satış hakkını emlakçıya devretmekten kaçınmak daha iyidir.
Ne tür vekaletnameler var?
Gayrimenkul piyasasında işlem yapmak için kullanılabilecek çeşitli vekaletname türleri vardır. Vekaletname genel, özel veya bir defaya mahsus olabilir. Daireyi tamamen elden çıkarmak için sahibinden genel bir vekaletname almanız gerekir. Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty), kural olarak yakın akrabalar için düzenlendiğini ve mülk sahibinin huzurunda özel bir formda düzenlendiğini söylüyor. Özel bir vekaletname çoğunlukla emlakçılara belge toplamak veya kayıt için belge göndermek için verilir.
Tek seferlik vekaletname, örneğin bir sertifika almak gibi tek bir eylemi sağlar. Çoğu zaman, tek bir işlem çerçevesinde birden fazla vekaletname verilir: örneğin, belgeleri toplamak için bir acenteye güvenilir ve akrabalara veya arkadaşlara, bir evin satışı için toplanan belgeleri kayıt için sunma, bir belge alma yetkisi verilir. sözleşmenin tescilden bir kopyası ve alıcıya devredilmesi.
Adına vekâletname düzenlenen maliklerin temsilcileri gerçek kişiler ve kişiler olabilir. tüzel kişiler. Temsilci olarak hareket eden bir vatandaşın tam hukuki ehliyete sahip olması ve yetişkin olması gerekir. Temsilci, malikin adına bizzat kendisi ile ilgili işlem yapamaz.
Yetkilerin başka bir kişiye devredilmesine ilişkin prosedür kanunla düzenlenir ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 10. Bölümü bu sıraya ayrılmıştır. Genel olarak, herhangi bir kişi herhangi bir işlevin yerine getirilmesini bir başkasına emanet edebilir. Vekaletnamenin verilme süresi azami 3 yıldır. Süre belirtilmemişse sadece 1 yıl geçerlidir. Belge düzenlenme tarihini içermelidir. Daha önemli bilgi Vekaletnamede kayıtlı olan, yetkili kişinin yetki devri hakkını alıp almadığı veya bu tür yetkilere sahip olup olmadığı.
Notere ihtiyaç var!
Gayrimenkul satışından bahsediyorsak, tüm vekaletnameler - basit (özel veya tek seferlik) ve genel olanlar noter tarafından tasdik edilmelidir, bu Sanatın 2. maddesinin gereğidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 185'i. Bir vekaletname hazırlarken imza yeri ve tarihi, müdür ve vekilin soyadı, adı, soyadı ve ikamet yeri ile bazı durumlarda işgal ettikleri pozisyon belirtilmelidir. Vekaletnamenin içeriği kanunla düzenlenmemiştir ve vekile devredilen yetkiler herhangi bir biçimde yazılabilir.
INCOM-Real Estate şirketinin Mitino ofisinin başkanı Lev Litovkin, vekaletname yazan satıcıya, gayrimenkulün satıldığı bölgenin noteri ile iletişime geçmesini tavsiye ediyor. Yani, eğer bir Moskova dairesi satılıksa, noterin Moskova'da pratik yapması gerekir, örneğin Moskova bölgesinde, Ryazan'da veya Rusya'nın diğer şehirlerinde değil. Ayrıca vekaletname tasdik eden noterin tecrübesi ve itibarına da dikkat etmekte fayda var. Uzman, "Maalesef artık sahteciliğin kalitesi o kadar yüksek ki, yalnızca bu belgeleri kaydeden yetkililer aracılığıyla kontrol eden profesyoneller, orijinali "sahte" vekaletnameden ayırt edebilir" diye şikayet ediyor uzman.
Vekaletname ne zaman geçersiz kılınabilir?
Yaygın bir dolandırıcılık türü, bir dairenin geçersiz bir vekaletname kullanılarak satılmasıdır. Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty), vekaletnamenin geçersiz kılınmasına ilişkin gerekçeleri listeliyor (geçersiz işlemlerin tüm işaretleri ve sonuçları vekaletname için geçerlidir). Örneğin, vekaletname engelli bir vatandaş veya 14 yaşın altındaki bir kişi tarafından verilmişse (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 171. Maddesi, 172. Maddesi, 176. Maddesi). İş göremezliğin nedenleri zihinsel bozukluklar veya alkol veya uyuşturucu kullanımı olabilir. Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 175'i, 14 ila 18 yaş arası reşit olmayan bir kişiye verilen vekaletname yalnızca ebeveynlerinin, evlat edinen ebeveynlerinin veya mütevelli heyetinin yazılı rızası ile geçerlidir.
Yetenekli bir vatandaş tarafından verilen, ancak eylemlerinin anlamını anlayamadığı veya yönetemediği bir durumda verilen vekaletname (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 177. Maddesi) geçersizdir. Sanrı veya aldatma, şiddet, tehdit etkisi altında verilen vekaletnameler (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 178. Maddesi, 179. Maddesi). Eski sahibi, vekaletnamenin hileli olarak veya tehdit ve şiddet etkisi altında alındığını mahkemede kanıtlarsa, bu tür bir vekaletname geçersiz sayılacaktır. Buna göre bu vekaletname esas alınarak yapılan işlemler geçersiz sayılacaktır.
Natalya Alikhanova, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 188. maddesi hükümlerine göre, vekaletnamenin süresinin dolması, müdür tarafından vekaletnamenin iptal edilmesi veya yetkili kişinin reddedilmesi nedeniyle feshedildiğini söylüyor. (“Peresvet-Gayrimenkul”).
Vekaletnamenin iptal edilmesi halinde, bunu tasdik eden notere ilgili bir bildirim gönderilir. Irina Shugurova (“MIEL-Brokerage”), “Bu nedenle, bir vekaletname kapsamında bir işlem yapılırsa”, “vekaletname kapsamındaki yetkilerin feshedilip sonlandırılmadığını, müdürün hayatta olup olmadığını vb. her zaman kontrol ediyoruz. ”
Ve eğer anlaşma vekaletname iptal edildikten sonra imzalandıysa, yetkisiz bir kişi tarafından imzalandığı için geçersiz sayılacaktır," diye uyarıyor mükemmel emlak ajansı "Büyük gerçeklik" genel müdür yardımcısı Peter Vasyutik.
Parayı kim alacak?
Vekaletname kapsamında bir gayrimenkul satışı işlemi gerçekleşirse, hesaplamanın nasıl yapıldığı ve satılan mülkün parasına kayyumun erişip ulaşamayacağı sorusu istemsiz olarak ortaya çıkar. Lev Litovkin'e (“INCOM-Real Estate”) göre, resmi olarak hem satıcı hem de yetkili kişi parayı alabilir. İkinci durumda çok dikkatli olmalısınız. “Sonuçta, size karşı son derece dürüst görünen, örneğin Moskova'daki en ucuz tek odalı 18 metrelik daire için en az 3,5 milyon ruble gibi önemli bir meblağ almış olan akrabalar bile ortadan kaybolabilir. uzman, kelimenin tam anlamıyla bir anda gözünüzün önünden, birkaç saat içinde, diye uyarıyor.
Teorik olarak para satıcının hesabına da aktarılabilir. Her ne kadar ikincil piyasada gerçekleştirilen bir işlemde katılımcılar arasında nakit dışı bir ödeme şekli daha önce olduğu gibi Rusya için çok nadir görülüyor.
Riskler ve bunların en aza indirilmesi
Derginin anketine katılan uzmanların tamamı, vekâleten konut alım-satım işlemlerinin oldukça riskli olduğunu düşünüyor. Şimdi, çeşitli düzeylerdeki mahkemelerde, insanların doğrudan değil, vekiller aracılığıyla bir daire satın aldıkları için tam olarak aldatıldığı yüzlerce dava var. Natalya Alikhanova (“Peresvet-Gayrimenkul”), daire sahibinin cezaevinde olması veya felç, alkolizm, uyuşturucu bağımlılığı vb. nedeniyle tedavi görmesi durumunda riskin özellikle arttığı konusunda uyarıyor. Cezaevi veya hastaneden tahliye edildikten sonra eski sahibi, yaptığının önemini anlamadığını veya tehdit altında vekaletname imzaladığını iddia ederek dava açabilir.
Riskleri en aza indirmek için Irina Shugurova (“MIEL-Brokerage”), bir işlemi tamamlamadan önce bir müdür bulduğunuzdan ve bir şekilde onunla iletişime geçtiğinizden emin olmanızı tavsiye ediyor. Ona göre vakaların %99'unda bu mümkün. Uzman, örneğin kendi şirketlerinde, eğer müdür Moskova'da veya en azından Rusya'da ise, emlakçıların onunla görüştüğünü veya en kötü ihtimalle telefon, e-posta, faks yoluyla onunla iletişime geçtiğini ve ondan vekalet yetkisinin bulunduğunu teyit etmesini istediğini söyledi. avukat görevden alınmadı. Oleg Samoilov (RELIGHT-Real Estate) müdür uzak bir bölgede veya yurt dışındaysa böyle bir seyahatin pahalı bir zevk olabileceğini itiraf ediyor, ancak riski azaltmanın başka güvenilir bir yolunu görmüyor. Uzman, RELIGHT-Real Estate çalışanlarının Moskova'dan ziyaret etmesi gereken en uzak noktanın Yuzhno-Sakhalinsk olduğunu söyledi. Uzman, "Ben şahsen bu tür iş gezilerinde anormal bir şey görmüyorum: sonuçta hiçbir anlaşma riskli bir anlaşmadan daha iyi değildir" diye vurguluyor.
Irina Shugurova (“MIEL-Brokerage”), işlemin notere eşdeğer bir vekaletname içerdiği durumlarda durumun daha karmaşık olduğunu düşünüyor. Örneğin bir kişi uzun süre hastanede kalıyorsa vekaletname başhekim tarafından tasdik edilebilir. Uzman, bu vekaletnamelerin de aynı şekilde kontrol edildiğini, doktora bir talep gönderilerek vekaletnamenin verildiğini, iptal edilmediğini ve ayrıca müvekkilin hayatta olduğunu doğrulamasını istediğini açıkladı.
Ancak pek çok uzman vekaleten işlem yapılmasını kesinlikle tavsiye etmiyor. Oleg Samoilov (“RELIGHT-Real Estate”) “Sahibin işleme şahsen katılması konusunda ısrarcı olmalıyız” diyor.
Özet
Elbette vekaleten daire satın almanın riskleri yüksektir. Yani en ufak bir belirsizlik hissediyorsanız veya sezgisel düzeyde de olsa bir şeyden şüpheleniyorsanız, iç sesinize güvenin, bu işe karışmayın. Eğer daireyi gerçekten beğendiyseniz ve yine de satın almak istiyorsanız uzmanlarımızı dinleyip ev sahibiyle görüşün.
Her birimiz hayatımızda en az bir kez, evet vekaletname hazırladı veya vekaletname kapsamında bir şey yaptı. Mesela başka bir kişi adına para aldım. Yani özü, bir kişinin diğerine kendi çıkarlarını temsil etme yetkisi vermesi gerçeğine dayanmaktadır. Gayrimenkul işlemlerinde vekaletname de kullanılır. İletişim kurmaya değer mi? “vekaleten” satılan bir daire Yoksa böyle bir anlaşmayı reddetmek daha mı iyi?
Vekaletname ne olmalı: yasalar ne diyor
Vekaletname ile ilgili tüm hususlar Sanatta belirtilmiştir. Medeni Kanunun 185-189'u. Ana noktaları listeleyelim.
Öncelikle vekaletnamenin yazılması gerekmektedir. İkincisi, noter tasdikli. Bu kuralın istisnalarına yalnızca noterin fiziksel olarak yakında olmadığı durumlarda izin verilir. Örneğin, bir kişi askeri hastanede tedavi görüyorsa, vekaletname bu kurumun başkanı, yardımcısı, kıdemli veya nöbetçi doktoru tarafından tasdik edilme hakkına sahiptir. Aynı şey askeri birlik komutanları, gözaltı yerlerinin başkanları, konsolosluk başkanları (yurtdışında bulunan Ruslar için) tarafından da yapılabilir.
Vekaletname, hazırlanma tarihi hakkında bilgi içermelidir; bu olmadan belge yasal olarak geçersiz sayılır. Bu durumda (böyle bir zorunluluk kanunda doğrudan belirtilmez ancak noterler buna uyar) tarih “On beş Aralık iki bin dokuz” ibaresiyle yazılır. Görünüşe göre sahteciliği daha da zorlaştırmak için. Vekâletnamenin geçerlilik süresi üç yılı geçemez; daha uzun bir süre belirtse dahi o kadar süre için geçerli olacaktır. Sürenin hiç belirtilmemesi halinde vekaletname bir yıl süreyle geçerlidir.
Güven, yani. güvenilen bir kişinin yetkilerini başka birine devrettiği bir durum. Vekalet yoluyla verilen bu vekaletnamenin noter tasdikli olması, şartları ve yetki kapsamı bakımından asıl belgeyi aşmaması gerekmektedir.
Vekaletnamenin etkisi geçerlilik süresinin bitiminde sona erer. Ayrıca düzenleyen kişi tarafından da herhangi bir zamanda iptal edilebilir. Bu durumda, müdürün yalnızca notere gitmesi ve uygun belgeyi hazırlaması gerekir - vekaletname aramanıza ve fiziksel olarak imha etmenize gerek yoktur. Ayrıca vekaletname, müvekkilin veya vekilin ölümü, bunlardan birinin ehliyetsiz, kısmen ehliyetli veya eksik olduğunun tanınması halinde otomatik olarak sona erer.
Vekaletnameler verilen yetkilerin kapsamına göre de farklılık göstermektedir. MIEL-Brokerage Hukuk İşleri Genel Müdür Yardımcısı Irina Shugurova, "Genel, özel ve tek seferlik olabilirler" diyor. - Genel ima eder tam kontrol mülk (apartman dairesi, yazlık ev vb.). Özel - örneğin bu mülkün satışı gibi belirli eylemleri gerçekleştirmek için bir vekaletname. Tek seferlik, tek bir eylem için.”
Bir kişinin bir işlemde iki tarafı temsil edememesi de esastır. Örneğin, bir daire satılıktır ve alıcı, satıcıya tüm dekorasyon işleriyle ilgileneceğini söyler. Çekici ama yasaya aykırı; tarafların farklı kişiler tarafından temsil edilmesi gerekiyor. Her iki taraf da temsilciler (emlakçılar) aracılığıyla hareket ediyorsa, bu durumda bunların farklı emlakçılar olması gerekir: aynı uzmanın hem satıcıdan hem de alıcıdan belge göndermesi seçeneğine izin verilmez.
Vekaletname türleri ve özellikleri pratik kullanım
Teorik olarak, herhangi bir kişiye ve herhangi bir yetkiye sahip olmak için vekaletname verilebilir (hatırladığımız gibi kanunun getirdiği tek sınırlama, mütevelli heyetinin hukuki ehliyetidir). Emlak piyasasındaki hemen hemen tüm vekaletnameler açıkça iki gruba ayrılmıştır.
Bunlardan ilki, müşteriler tarafından emlakçılara verilen "teknik"tir. işlemin hazırlanması ve yürütülmesi. MIAN hukuk departmanı başkanı Vladimir Spassky, "Çoğu zaman, ön anlaşmalar kapsamında bir güvenlik ödemesi yapmak veya kabul etmek için bir vekaletname düzenleniyor" diyor. "Sonra - satın alma ve satış sözleşmesini kaydetmek için gerekli belgeleri toplamak ve bu kaydın kendisini Federal Kayıt Servisi Ofisine (FRS) yapmak." Gerektiğinde ek işlemlerin yapılabilmesi için vekaletname de verilmektedir. Örneğin apartman dairesindeki mevcut iyileştirmenin onaylanması için.”
Başka bir türe şartlı olarak "gerçek" denilebilir - bunlar genel vekaletname mülkü elden çıkarmak için geçerli bir hakka sahip. Vladimir Spassky, piyasada bu tür çok az belge bulunduğunu ve bunların çoğunlukla yakın akrabalara verildiğini belirtiyor: çocuklar, ebeveynler, eş. Bir kişinin kendi mülkünü yönetmeyi reddetmesi ve onu bir başkasına (yakın akraba bile olsa) emanet etmesi için, ciddi nedenler. Genellikle bu ya uzak ikamet (başka bir ülkede), ileri yaş ya da ciddi hastalıktır. Bazen bu faktörlerin yerine (veya onlarla birlikte), banal bir büyük sorumluluk korkusu vardır.
Vekaleten satış: büyük risk
Daha önce de belirtildiği gibi, emlakçılar çeşitli işlemleri gerçekleştirmek için aktif olarak vekaletname kullanırlar. teknik eylemler. Emlak ofislerinin yardımıyla yapılan tek bir işlemin onlarsız yapılamayacağını söyleyebiliriz. Ancak vekaleten satışın gerçekleştirileceği durumlara son derece şüpheyle yaklaşılmaktadır. Ve doğru olanı yapıyorlar; buradaki riskler oldukça yüksek.
Her şeyden önce, diğer belgeler gibi bir vekaletname de kolayca taklit edilebilir. Ayrıca, daireye ait belgeler (Mülkiyet Belgesi) özünde Federal Rezerv Sisteminde depolanan verilerin yalnızca bir kopyasıysa (buna göre elektronik bir veri tabanı kullanılarak kontrol edilebilirler), o zaman bir güç durumunda avukat olarak gazetenin kendisine güvenmeniz gerekecek. İkinci olarak, yukarıda da belirttiğimiz gibi vekaletname, müdür tarafından her zaman iptal edilebilir; müdürün ölmesi halinde de sona erer. Bu vekaletname kapsamında yapılan tüm işlemler geçersizdir.
Genel olarak böyle bir durumda dairenin sahibini bulmak ve işlemi onun doğrudan katılımıyla gerçekleştirmek için her türlü çabayı göstermek mantıklıdır. Peresvet-Real Estate'in avukatı Oksana Shcheslavskaya, "Satıcı, alım satım sözleşmesini kendi eliyle imzalıyor" diyor. "Temsilci bunu esas olarak satıcının kalıcı olarak Rusya dışında ikamet etmesi durumunda yapıyor."
Irina Shugurova ("MIEL") "En önemli şey bir müdür bulmaktır, vakaların %99'unda bu mümkündür" diye katılıyor. - Bir kişiyi ziyaret etmek mümkün değilse telefon, e-posta veya faks yoluyla kendisine ulaşmaya çalışırız. Bizim tecrübemize göre bir kişi yurt dışında olsa bile onu bulabilirsiniz. Bu gibi durumlarda, vekaletnamenin değiştirilmediğini veya iptal edilmediğini en azından faks yoluyla basit yazılı olarak teyit etmenizi rica ederiz."
Daha karmaşık bir durum ise vekaletnamenin “notera eşitlenmesi” yani yazının başında bahsettiğimiz doktorlar, cezaevi yöneticileri vb. tarafından tasdik edilmesidir. Irina Shugurova, vekaletnamenin gerçekten verildiğini, daha sonra iptal edilmediğini ve müdürün hayatta olduğunu doğrulamak için kendilerine bir talep gönderilmesi gerektiğini belirtiyor.
... Şunu da belirtmek gerekir ki vekaleten apartman satıcıları bazen tam olarak doğru olmayan belgeler için "tazminat" olarak nesnelerini daha düşük bir fiyata satın almayı teklif ederler. Alıcı böyle bir teklif alırsa (genellikle "gereksiz bürokrasiyi önlemek için" işlemi emlakçılar aracılığıyla değil, bağımsız olarak tamamlamaya yönelik çağrılarla birlikte), hiç şüphe yoktur: daire "temiz" değildir; bir tür Dolandırıcılık planlanıyor.
“Temsilci” sizi aldatacak mı?
Dolandırıcıların kurbanı olmak için başka bir fırsat daha var. Daha önce de belirtildiği gibi, işlem yapan emlakçılar, müşterilerinden sertifika, kayıt vb. toplamak için vekaletname alırlar. Ve daireyi tek başlarına satıp elde edilen gelirle birlikte ortadan kaybolma riski var.
Bunun olasılığının yok denecek kadar az olduğunu hemen söyleyelim. Bu, 90'lı yıllarda uygulanıyordu, ancak bugün piyasa daha medeni, Federal Rezerv Sistemi ile işlemler bir ay boyunca kaydediliyor ve bu da kendi içinde çeşitli dolandırıcılıkları karmaşık hale getiriyor. Buna ek olarak, bir daire için para alan dolandırıcı (diyelim ki 300 bin dolar, hatta bir milyon olacak), bu parayla birlikte saklanmak zorunda kalacak, aslında yeraltına inecek. Pek olası değil, ama yine de... Genel olarak, mantık çok basit: bir vekaletname imzalarken, tam olarak hangi yetkileri devrettiğinize dikkatlice bakmanız gerekir. Bu "belgeleri toplamak" ise, bu bir şeydir, ancak "elden çıkarma hakkı" tamamen farklıdır.
Vekaletle satılan konut alımından ve bu tür işlemlerin doğurduğu risklerden daha önce bahsetmiştik. Mahkeme celbi alma ve dava için zaman, sinir ve para harcama arzusu yoksa, bu tür işlemleri, tamamen zararsız görünseler ve fiyatı cazip olmaktan daha fazla olsa bile reddetmek daha iyidir. Ancak alıcı yine de risk almaya istekliyse önlem alması gerekiyor.
Başlangıç olarak “Journal of emlak MetrInfo.Ru" Bu konuyla ilgili önceki makalemizi okumanızı öneririz: "Vekaleten daire satın almak: tipik riskler ve dolandırıcılıklar." Ve zaten bilenlerle, bir sonraki hususa geçelim - vekaletname ile işlemlerde güvenlik önlemleri.
Pravo hukuk firmasının yönetici ortağı ve gayrimenkul alanında avukat olan Elena Zhdanova, vekaleten satılan bir daire satın alırken kendinizi nasıl koruyacağınızı söylüyor. Emlak. Aile" .
Güvenlik kuralları: mal sahibiyle görüşme, noter kontrolü
Vekaletname ile yapılan işlemlerde kendinizi dolandırıcılık planlarından korumak için öncelikle şunları yapmanız gerekir: mülk sahibiyle iletişim kurun
. Bu olmadan, kayyumun çok hasta olduğu durumlarda bile ev satın almamalısınız; kayyım iyileşene kadar bekleyip onunla görüşmek daha iyidir. Evine veya hastaneye gidebilirsiniz. Ve eğer ev sahibi yurtdışında yaşıyorsa, güvenilir bir kişiden veya ev sahibine konut satan bir emlak şirketinden gelmesini istemek daha iyidir (bu sadece nadir durumlarda imkansızdır). Emlakçılar satıcının acil paraya ihtiyacı olduğunu ya da bu işlemin alternatif bir zincirin parçası olduğunu ve mal sahibinin beklentileri yüzünden her şeyin alt üst olacağını söylese bile böyle bir görüşmede ısrarcı olmalısınız. Ancak satıcıyı bizzat görerek onun ne kadar yeterli olduğunu, mülkü gerçekten satmak isteyip istemediğini ve ayrıca satışı neden üçüncü bir tarafa emanet ettiğini anlayabilirsiniz. Doğal olarak, ancak alınan bilgiler herhangi bir soru sormadığında bir ev satın almaya değer.
Sorun yoksa, emlak şirketi ve yetkili temsilci alıcının isteklerine sıcak bakıyor, ev sahibi bir toplantı yapmayı kabul ediyor ve alternatifteki tüm katılımcılar beklemeye hazır: gerçekten anlaşma yapmak isteyenler için, Endişelenecek bir şey yok, çünkü bir Alıcı kuyruğu var ve satıcılar genellikle buna değmiyor. Ancak eğer sahibiyle görüşmenize izin vermezlerse ve hatta anlaşmayı aceleye getirirlerse, bu onun saflığını düşünmek için bir nedendir, bu durumda daha fazla sorun yaşama riski çok yüksektir.
Aynı zamanda gerekli noteri kontrol et vekaletnameyi kim onayladı. Böyle bir noterin gerçekten var olup olmadığına ve noterler listesinden çıkarılıp çıkarılmadığına bakın. Bu tür bilgilerin elde edilmesi zor değildir; noter odasında kamuya açıktır. Ancak ne yazık ki vekaletnamenin kendisini kontrol etmek neredeyse imkansız: hangi koşullar altında verildi, hangi belgeler sunuldu. Elbette böyle bir taleple notere başvurabilirsiniz ancak noterler kanununa göre noterlik işlerine ilişkin herhangi bir bilgiyi mahkeme kararı olmadan açıklama hakkına sahip değildir. Bu nedenle, iyi niyetli bir alıcı statüsünü elde etmek ve edinilen mülkte kalabilmek için olası bir denemeye önceden hazırlanmak gerekir.
Örneğin, bir mütevelli veya mal sahibine sormanız gerekir. Daire sahibinin uyuşturucu tedavisi veya psikonöroloji bölümüne kayıtlı olmadığını belirten sertifikalar . Bu tür belgeler mahkemede alıcının eline geçebilir; kendisini korumaya çalıştığı için iyi niyetli sayılacaktır. Ancak bu sertifikaların sahte olabileceğini de belirtmekte fayda var. Aldatılmamak için, bu tür belgelerin (en azından Moskovalılar için) kayıt yerinde verildiğini bilmeniz gerekir; Bir kişi bir ilçede kayıtlı ise başka bir ilçede kendisine belge verilmeyecektir. Bu nedenle, satılan mülkün sahibi bir bölgeden, sertifika ise başka bir bölgeden olduğunda bu durum endişe verici olmalıdır. Ek olarak, sertifikalar doktorun damgasını ve imzasını taşır; bu verileri kullanarak orijinalliğini kontrol edebilir ve etmelisiniz, örneğin klinikte böyle bir doktor olup olmadığını öğrenebilir, onunla konuşabilirsiniz vb. Bu tür bilgiler tıbbi kurumlar Elbette rapor vermeleri gerekmiyor ama kural olarak avukatlar ve avukatlar bilgilendiriliyor.
Gerekli Yetkili kişiyi kontrol edin, pasaportuna bakın . Sahte olmamalı (bariz bir sahtelik tanınabilir), ancak Rus olmalı - bu nedenle onun göçmen bir işçi olmadığına ve örneğin Ukraynalı bir kişi kadar kolay kaçmayacağına dair en azından bir miktar güven var. vatandaşlık. Ayrıca satılık dairenin bulunduğu şehir veya bölgede kayıt yaptırmanız da faydalı olacaktır (Moskova için Moskova kaydı buna göre daha iyidir).
Ayrıca alıcı için Vekaletnamenin genel olmaması daha iyidir ve "para alma hakkıyla" değil, bu hak olmadan, sahibinin kendisi parayı almaya devam etsin. Ve vekaletname dolu olsa bile parayı yetkili kişiye değil satıcıya aktararak kendinizi korumaya çalışmalısınız. Eğer bu mümkün değilse güvendiğiniz bir kişiye sormalısınız. sahibinden makbuz almak satıcının falan alıcıdan şu meblağı aldığını teyit ederek bunu işlem tarihine tarihlendirir. Sahibi satmaya hazır olduğunda bile makbuz istenmelidir, ancak işlemin kesin tarihi henüz bilinmediğinden, sahibi zaten ayrılıyor.
Elbette, alım satım sözleşmesinin imzalandığı gün yetkili kişi, fikrini değiştirebileceği için makbuzu alıcıya devretmek zorunda değildir, bu nedenle belgenin parayla birlikte bir kutuya konulması ve İşlem tamamlandığında alıcı onu teslim alabilecek ve böylece daire sahibinin kendisine ödenmesi gereken tutarı aldığına dair kanıta sahip olacak. Doğru, makbuz bir dolandırıcı tarafından da yazılabilir, özellikle de alıcı satıcıyı görmediyse ve onun el yazısına aşina değilse. Daha sonra daire sahibi bu belgeye itiraz edebilecek. Basılı bir makbuza itiraz etmek daha da kolaydır çünkü bir uzman bunun gerçekliğini kanıtlayamayacaktır. Bu nedenle kesinlikle böyle bir belgeyi kabul etmemelisiniz, ideal seçenek, sahibinin alıcının önünde bir makbuz yazmasıdır.
Eğer öyleyse çok daha güvenilir vekaletname spesifik olacaktır : Falan daireyi şu miktardan aşağı olmamak üzere satılmasına izin veriyorum. Vekaletname, müdürün dairenin herhangi bir fiyattan ve herhangi bir şartla satılmasına izin verdiğini belirtiyorsa (ve bu genellikle genel vekaletnamelerde olur), bu, mülk sahibi ile yetki sahibi arasında bir anlaşmazlığın nedeni olabilir. avukat. Örneğin, mülk sahibi sözlü olarak mülkün 5 milyon rubleye satılmasına izin verdi, ancak mütevelli heyeti 3 veya 4 milyona sattı.Bu durumda, mütevelli mahkemeye giderek anlaşmaya itiraz edebilir ve alıcının gergin olabilir ve bunun sonucunda satın alınan evi kaybedebilir. Ve bu arada, müdür ve yetkili temsilci bunu özellikle daireyi iade etmek için yapabilir. Ancak alıcının parasının tamamını iade edeceği bir gerçek değil.
Bir avukatın tavsiyesi
Belki de en etkili yol Kendinizi dolandırıcılardan ve sıkıntılardan korumak için bir avukata başvurun. Prensip olarak, ciddi emlakçılar işlemin saflığını kontrol edebilirler; genellikle bir hukuk departmanları vardır, ancak bu mülkle yapılan tüm işlemler zincirini inceleyebilmesi için bağımsız bir uzmanla iletişime geçmek daha iyidir. Emlakçıların alma veya satma hedefi vardır, bundan para alırlar ve işlem ne kadar hızlı gerçekleşirse onlar için o kadar iyi olur. Avukatların farklı bir görevi vardır, danışmanlık ve hukuki uzmanlık için para kazanırlar ve gayrimenkul alıcısını dolandırıcılardan koruyarak ne kadar güvenilir veriler sağlarlarsa, itibarları o kadar yüksek olacak ve dolayısıyla daha fazla müşteri olacaktır.
Ücretlere gelince, avukatlar işlemin saflığını kontrol etmek için yaklaşık 50-60 bin ruble ücret alıyor. İşlemin saflığını kontrol etme imkanınız yoksa en azından yazılı bir görüşmeye başvurmalısınız. hukuki tavsiye ve yaklaşan işlemin koşullarını anlattıktan sonra, eylemleriniz için doğru algoritmayı ve neye özellikle dikkat etmeniz gerektiğine dair tavsiyeleri alın. Bu hizmetin maliyeti ortalama 5-12 bin ruble. Ayrıca, işlem süreci sırasında aniden bazı şüpheler ortaya çıktığında veya eylemlerinizin doğruluğundan emin olmadığınızda bir avukatın tavsiyesine başvurabilirsiniz; örneğin, bir avukat, satıcının (ve anaparanın) satın alıp almayacağını size söyleyebilir. ) içecekleri veya parayı doğru bir şekilde kasaya nasıl koyacağınızı ve makbuzunuzu nasıl alacağınızı öğrenin. Böyle küçük bir danışma 1,5 - 2, maksimum 3 bin rubleye mal olacak. Bu çok fazla bir para değil, özellikle de anlaşma tamamlandıktan sonra her şeyi düzeltmenin çok daha zor olduğu ve danışma maliyetinden çok daha fazlasını kaybedebileceğiniz göz önüne alındığında.
geçemedim
Alıcılar, vekaletnamenin ortaya çıktığı bir işleme dikkatli ve ihtiyatlı bir şekilde yaklaşırlarsa, durumu analiz ederler, deneyimli ve saygın emlakçılar bulurlar ve avukatlara yönelirlerse, sorunlar neredeyse her zaman önlenebilir; aksi takdirde, genellikle mahkemeye başvurulur.
En endişe verici olanı, satın alma işleminden sonraki ilk yıldır, çünkü gayrimenkul işlemleri için zaman aşımı süresi bir yıldır; bu süre zarfında eski mal sahibi veya ilgili taraflar (mirasçıları, yakın akrabaları) işleme itiraz edebilir. Yani bir yıl içinde mahkemeye celp almadıysanız biraz sakinleşebilirsiniz ama tamamen rahatlamamalısınız çünkü zaman aşımı süresi işlem tarihinden itibaren değil, işlem gerçekleştiği andan itibaren belirlenmektedir. davacı alım satımın hukuka aykırılığını ve hukuka aykırılığını öğrenebilirdi. Örneğin, bir daire psikonöroloji dispanserinde çalışan bir baba tarafından vekaleten satılıyor ve oğlu - diyelim ki bir deniz kaptanı - eve geliyor ve bunu beş ay sonra öğreniyor. Bu şartlar altında, babasının yetersizliğini ve dönüş tarihini belgelerle teyit ederek anlaşmayı iptal etmek için bir yılı daha var.
Davanın mahkemede sonuçlanması durumunda derhal bir avukata başvurmalı ve kendinizi savunmalısınız. Neyse ki daireyi kurtarma şansımız var. Alıcı vicdanlı ise: aldatmayı bilmiyordu ve bilemedi, işlemin saflığını kontrol etti ve kendisini korumak için mümkün olan her yolu denediyse, o zaman mahkeme, yüksek olasılıkla mülkü onun arkasında bırakacaktır. . Üstelik satıcının kasıtlı mı hareket ettiğine veya bir aldatmacanın kurbanı olup olmadığına bakılmaksızın, dolandırıcıların iknasına yenik düşerek, yaptıklarının tamamen bilincinde olarak evi satmak istedi ve bir vekaletname çıkardı.
Emlak piyasası uzmanları da vekaleten satılan konut almaya karar verenlere şu tavsiyelerde bulunuyor:
Igor Boachev, emlak acentesi "Aenbi" Genel Müdürü:
Temel kurallara uyuyorsanız: bir hücreden para transferi yapın, sözleşmede belirtin tam fiyat gayrimenkul satın alın, makbuz alın, sahibinin ve yetkili temsilcisinin pasaportlarını kontrol edin ve yalnızca güvenilir emlak şirketleriyle iletişime geçin, böylece her türlü işlemin güvenliği garanti altına alınabilir. Tipik olarak piyasada çok iyi yerleşmiş olmayan bir acentenin vekaleten çok sayıda satışı vardır. Ve eğer ajans itibarıyla ünlüyse, ona değer veriyorsa, Emlakçılar Birliği üyesiyse ve kadrosunda bir avukat varsa, o zaman böyle bir şirkete yönlendirilen "şüpheli işlemler" vakaları önemsizdir.
MIEL - Emlak Ofisi Ağı'nın yönetici ortağı Marina Tolstik:
Vekaletname ile yapılan işlemlerde, alıcı, noter veya mal sahibi ile birlikte verilmesinin gerçekliğini kontrol etmeli ve sahibinin gerçekten onun önünde olduğundan emin olmalıdır. Yurtdışında verilen bir vekaletnamenin konsoloslukta doğrulanması özellikle zordur. Bu durumda potansiyel alıcı vekaletnamenin verildiğinden ve iptal edilmediğinden emin olmak için ilgili bir talepte bulunmanız veya konsolosluğu aramanız gerekir.
NDV-Real Estate kentsel emlak departmanı başkanı Svetlana Birina:
Bir vekaletname ile uğraşırken, gecikme olasılığını dışlamak için ne kadar süreyle verildiğine dikkat etmeniz gerekir (bu arada, süresi dolmuş vekaletnameler, özellikle de vekaletname verildiğinde nadir değildir. kısa vadeli), düzenleyen vatandaşın ölümü nedeniyle geçerliliğini yitirip kaybetmediği, ehliyetsiz veya eksik olarak tanınması ve iptal edilip edilmediğinin de kontrol edilmesi gerekir. Vekaletnamenizi, işleme ilişkin hakların devrini onaylayan bir noter ile kendiniz kontrol edebilirsiniz.
Metrium Grubu Genel Müdürü Maria Litinetskaya:
Alıcı, satıcıyla görüşmeli ve pasaportunu ve belgelerini bizzat kontrol etmelidir. Bu, sahibinin daireyi satma niyetini doğrulamanın tek yoludur. Ayrıca konut sahibinden konutla ilgili önemli gerçekleri öğrenebilirsiniz: dairede kimin kayıtlı olduğu, mülkün satışından sonra bu kişilerin oturma hakkının korunup korunmayacağı, reşit olmayanların haklarının ihlal edilip edilmediği. Belgelerin gerçekliğini doğrulamak için, ev kitaplarından, Rosreestr'den vb. alıntılar alırken sahibinin kişisel olarak bulunmasını talep etmek faydalı olacaktır. Ayrıca müvekkilin yaşı ve durumuna da dikkat edilmesi önemlidir, çünkü onun ölümü halinde vekaletname geçerliliğini yitirecektir.
Domus Finance Genel Müdürü Pavel Lepish:
Alıcının, vekaletnamenin iptal edilip edilmediğini bildirebilecek müdür ve noter ile görüşerek vekaletnamenin gerçekliğini doğrulaması gerekir. Vekaletnamede belirtilen yetkili kişilerin yetkilerinin, pasaport bilgilerinin, vekaletname düzenleyen kişinin yetkilerinin (gerçekten mülk sahibi olup olmadığı) kontrol edilmesi gerekmektedir. Müdürün ehliyetsizliği veya sınırlı hukuki ehliyeti konusunda endişeler varsa psikonöroloji ve narkoloji dispanserlerinden sertifika talep edilmesi gerekmektedir.
RELIGHT-Real Estate Genel Müdürü, RGR Düzenleyici Çerçeveyi İyileştirme Komitesi Başkanı, Emlakçılar Bölgelerarası Ortaklığı Koordinatörü Oleg Samoilov:
Tamamlanana kadar devlet kaydı Satıcıdan işlem yapılabilmesi için, daireyi belirli koşullar altında satmak istediğine, bunun için vekaletname düzenleyerek temsilcisine bir dizi işlem yapması talimatını verdiğine, bunu yapmadığına dair noter tasdikli beyanı alınması gerekir. Verilen vekâletnameyi iptal ettiğini ve gelecekte de bunu yapmayı düşünmediğini, mütevelli heyetinin eylemlerini onayladığını ve kendisine ödenmesi gereken para miktarını devretmemesi durumunda, ortaya çıkan sorunu çözmeyi taahhüt eder. alıcıya karşı herhangi bir talepte bulunmaksızın doğrudan mütevelli ile ortaya çıkmıştır.
"MIC-Real Estate" şirketinin Presnya'daki şubesinin yöneticisi Inna Ignatkina:
Yaşlı bir kişiden vekaleten ucuza daire satın almayı teklif ettiklerinde ve belge şüpheli bir noter tarafından düzenlendiğinde dikkatli olmalısınız. Bu, en yaygın aldatma türlerinden biridir; bu, yakın gelecekte mal sahibinin anlaşmaya mahkemede itiraz etmeye çalışacağı anlamına gelir. Burada, en azından noter ofisini ve noterin kendisini noter odasında ziyaret ederek vekaletname hakkındaki bilgileri kontrol etmeniz gerekir.
“Rus Emlak Evi” emlak şirketinin önde gelen uzmanı Vadim Rubtsov:
En güvenilir yol kendinizi korumak için - vekaletname tasdik eden aynı noterden satın alma ve satış sözleşmesi kapsamındaki mülkiyet haklarının devrini tasdik etmek.
Irina Shugurova, Hukuk İşlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı, MIEL - Emlak Ofisleri Ağı:
Vekaletname kontrolü yaparken en önemli şey müdür bulmaktır. Vakaların %99'unda müdürle şu veya bu şekilde iletişime geçilebilir. Örneğin, müdür Moskova'da veya en azından Rusya'daysa, onu ziyaret ediyoruz veya telefon, e-posta, faks yoluyla iletişim kuruyoruz ve vekaletnamenin iptal edilmediğini teyit etmesini istiyoruz. Satıcı yurtdışında bulunuyorsa bunu faksla yapmak daha iyidir.
PREMIER ESTATE LLC'nin ticari direktörü Alexander Ryumin:
Mal sahibi ile görüşmek, satıcının hukuki ehliyetine ilişkin sertifikaları toplamak ve noter aracılığıyla vekaletname kontrolü yapmanın yanı sıra, işlemi bir sigorta şirketi nezdinde vekaletname ile sigortalatabilirsiniz.
INCOM-Real Estate şirketinin Mitino ofisinin başkanı Lev Litovkin:
Bir işlemde vekaletname kullanılıyorsa, "taze" olmalı, yani bir aydan daha önce verilmemiş olmalıdır. Kanunen bir vekaletnamenin geçerlilik süresi 3 yıldan fazla olamamasına rağmen, bu kadar uzun bir süre içerisinde belgenin düzenlenmesine ilişkin koşullar önemli ölçüde değişerek belgeyi geçersiz kılabilir.
Ve her durumda, vekaletnamenin iptal edilip edilmediğini görmek için noter ile sicile göre kontrol edilmesi gerekir. Tipik olarak böyle bir kontrol, işlemin yapıldığı gün ve sonuçlandıktan sonra, belgenin kayıt işlemi sırasında iptal edilmediğinden emin olmak için gerçekleştirilir.
Çoğu zaman, bir dairenin satın alınması ve satılması prosedürü, tabiri caizse, satıcı ve alıcının doğrudan katılımıyla gerçekleşir. Bununla birlikte, özel koşullar gerektiriyorsa, işlemin kendisi daha sonra devlet tescili gerektirdiğinden (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 185. maddesinin 1. fıkrası), noter tasdikli vekaletname esas alınarak yetkili kişiler tarafından da yapılabilir. Bugün hem alıcı hem de satıcı açısından vekaleten bir daire satın alırken tüm ana riskleri analiz edeceğiz.
Gayrimenkul satıcısı adına verilen genel vekaletname, geçerlilik süresi boyunca daire ile ilgili gerekli işlemleri yapma hakkını yetkili kişiye devreder. Özel bir vekaletname, örneğin satış için belgelerin toplanması gibi belirli eylemleri gerçekleştirmenize olanak tanır. Tek seferlik bir vekaletname, yalnızca bir işlemi gerçekleştirmenize izin verecek ve bundan sonra, örneğin belirli bir sertifika almayı bırakacaktır. Otomatik son tarih Vekaletnamenin geçerlilik süresi 1 yıldır, ancak müdürün başka bir vekaletname verme hakkı vardır; maksimum süre 3 yıldır.
Vekaletname metnine birkaç kişi girilebilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 185. Maddesi) ve bu, bir işlemin tamamlanması sürecinde aşağıdakilerin sağlanması gerektiğinde haklı çıkar: azami hız ve bürokratik nedenlerden dolayı sürecin geciktirilmesinden kaçının. Müdür tarafından hazırlanan ve noter tarafından tasdik edilen standart vekaletnamenin yanı sıra, Sanatın 1. fıkrasında izin verilen başka türler de vardır. Rusya Federasyonu'nun 185 Medeni Kanunu:
- Mahkeme kararıyla hapis cezasına çarptırılan kişiler için ıslah kurumu başkanı tarafından onaylanmıştır;
- Şartlar gereği kişinin bulunduğu sosyal güvenlik kurumu başkanı tarafından onaylı;
- Noterliğin bulunmadığı bir yerde yaşayan askeri birlik komutanı tarafından tasdik edilmiş;
- Askerin tedavi gördüğü sağlık kurumunun kıdemli doktoru veya üst düzey bir yönetici tarafından onaylanmıştır.
Satıcı ve alıcı tarafından şahsen değil, temsilcileri tarafından vekaleten yapılan işlemler, her biri ayrı ayrı konuşmaya değer bazı riskler taşır.
Alıcının riskleri
Bir alıcının, bizzat satıcıdan değil, bir aracı aracılığıyla daire satın alması durumunda karşılaşacağı en yaygın riskler şunlardır:
- Sanatın 1. paragrafında belirtildiği gibi vekaletname. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 188'i, yazarının istediği zaman iptal etme hakkı vardır. Bu konuda yetkili kişiye bilgi vermenize gerek yoktur; herhangi bir notere giderek bu isteğinizi beyan etmeniz (herhangi bir durumda) yeterlidir. bölge). İptal edilen bir belgeye dayanılarak işlem yapılması halinde geçersizdir.
- Madde 1 Md. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 188'i, müdürün ölümünden sonra kendisi tarafından verilen vekaletnamenin yetkilerini iptal eder. Güvenilen kişinin kendisi bu gerçeği zamanında öğrenemeyebilir. Bu durumda yapılan alım-satım geçersiz olacaktır. Daire, ölen sahibinin mirasçılarına iade edilecek. Mütevellinin yükümlülükleri yalnızca ölen mütevelliye karşı olduğundan, parayı mirasçılara iade etmek zorunda değildir. Madde 2 Md. 189, müdürleri vekilleri iptal konusunda bilgilendirmekle yükümlü kılar ve Sanatın 1. paragrafında. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 188'i, ölen müdürün mirasçılarının da aynısını yapmak zorunda olduğunu belirtiyor, ancak ne bildirim şekli ne de son tarihler hiçbir yerde belirtilmemiş.
- Vekaletname noter tarafından tasdik edilmiş olmasına rağmen doktor değildir, dolayısıyla müvekkilin hazırlandığı ve noter tasdik edildiği sırada deliliği veya iş göremezliği gerçeğinin kanıtlanması durumunda gelecekte geçersiz olabilir (madde 6, fıkra). 1, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 188. maddesi).
- Belge sahibinin kendisi de işlemin yapıldığı sırada ehliyetsiz veya deli olabilir, bu da işlemi geçersiz kılacaktır.
- Dairenin parası alıcıdan transfer edilene kadar anapara kaybolabilir. Ve bu durum, kayıp şahsın mahkeme tarafından öldüğü ilan edilene kadar devam edecek. Bu işlemler sırasında kayyumdan gelen paranın mirasçılara ulaşıp ulaşmayacağı oldukça tartışmalı bir konudur.
Bu riskler en olası risklerdir, ancak uygulamada, müdürün ve onun yetkili temsilcisinin dolandırıcı olduğu ve başlangıçta alıcıyı aldatmak, onu dairesiz ve parasız bırakmak niyetinde olduğu durumlara ek olarak, çok daha farklı olaylar da vardır.
Satıcının riskleri
Satıcının ana riski, mütevelli heyetinin büyük miktarda paraya göz dikmesi ve daha önce kararlaştırıldığı gibi parayı teslim etmeden onunla birlikte ortadan kaybolmasıdır. Genellikle yakın bir akraba veya başka bir kişi adına vekaletname düzenlenir, bazen de işlemi yapan emlakçı adına vekaletname düzenlenir. Mütevelli heyetinin sözleşme şartlarına tam olarak uyacağını ve müvekkilin çıkarlarını ihlal etmeyeceğini garanti etmek imkansızdır. Vekaletname aslında bir hakkın teminatsız, güvene dayalı olarak verilmesi anlamına gelir.
Güvenilir bir kişinin eylemlerine itiraz etmek mümkündür, ancak yalnızca bu kişinin eylemlerinden sorumlu olması durumunda, onun nerede olduğu bilinir ve ayrıca alıcı işlemin bedelini ödedikten sonra paranın nereye gittiği de bilinir. Uygulamada, güvenilen kişilerin ikamet yerlerini değiştirdikleri, kendilerini aciz buldukları, borçlarını ödemek için üçüncü şahıslara para aktardıkları, dolandırıcılara güvendikleri vb. pek çok durum vardır. Sonuç her iki taraf için de (alıcı ve satıcı) felaket olabilir.
Bu nedenle para biriktirip genel vekaletname verilmesi kesinlikle önerilmez. Satıcı, mevcut koşullar nedeniyle işlemi bizzat gerçekleştiremeyeceğinden, yetkili temsilcisine adım adım talimat verilerek belirli işlemlerin yapılması, bu sürecin doğruluğu ve güncelliğinin takip edilmesi gerekmektedir. Bu durumda satıcı, herhangi bir aşamada işleme müdahale edebilecek ve gerekirse başka bir güvenilen kişiyi sürece dahil edebilecek veya alım satımı bağımsız olarak tamamlayabilecektir.
Vekaleten daire satma mekanizmasından tamamen vazgeçmek mümkün değil. Her ne kadar bu tür işlemler her iki taraf için de her zaman çok riskli olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Bu durumda yasa koyucu her iki tarafa da bahislerini hedge etme ve çıkarlarını olası risklerden koruma fırsatı bırakır. Kapsamlı deneyime sahip, nitelikli ve deneyimli bir gayrimenkul avukatı, bunu nasıl doğru ve yasalara uygun şekilde yapacağınızı size anlatacaktır.
Bu konuyla ilgili herhangi bir sorunuz varsa, çevrimiçi görevli avukatımız size ücretsiz olarak danışmanlık yapmaya hazırdır.
