Giới thiệu

1. Bất động sản là đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản

1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga

1.2. Các loại bất động sản

2. Hợp đồng mua bán bất động sản

2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản

2.2. Các thành phần của hợp đồng mua bán nhà đất

2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản

Phần kết luận

Danh mục các quy định, văn bản, tài liệu đặc biệt về hành nghề tư pháp được sử dụng

Giới thiệu

Những thay đổi chính trị, kinh tế - xã hội diễn ra ở Nga đã làm thay đổi căn bản nhiều mặt đời sống của người dân.

Hiến pháp hiện hành của Liên bang Nga, phản ánh sự thay đổi về cơ hội đáp ứng nhu cầu nhà ở, đã củng cố quá trình chuyển đổi sang hệ thống mới, bao gồm các nền tảng hiến pháp như bác bỏ sự độc quyền của nhà nước đối với tài sản và hoạt động kinh tế, khẳng định sự bình đẳng của mọi hình thức tài sản, áp dụng quyền sở hữu tư nhân về nhà ở, đất đai, v.v.

Nhờ những cải cách ở nước ta, bất động sản lại trở thành một loại hàng hóa được mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, bất động sản là một loại sản phẩm đặc biệt không áp dụng các quy định thông thường. Điều này là do giá bất động sản cao và ý nghĩa xã hội của chúng. Về vấn đề này, nhà nước không thể rút khỏi quy định pháp lý của thị trường bất động sản. Sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản trước hết bao gồm hệ thống đăng ký nhà nước quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó.

Trong một thời gian dài, sự phát triển của thị trường bất động sản bị cản trở do thiếu hành lang pháp lý cần thiết. Đạo luật pháp lý cơ bản trong lĩnh vực bất động sản là Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (phần một và hai), quy định đặc điểm chung bất động sản và chỉ ra sự cần thiết phải đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó. Tuy nhiên, cần phải có quy định cụ thể và chi tiết hơn về việc đăng ký như vậy, điều này đòi hỏi phải thông qua luật đặc biệt. Sau khi thông qua Luật Liên bang “Về đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó” và một số đạo luật pháp lý khác, tình hình bắt đầu thay đổi. Các quy định thực hiện giao dịch bất động sản hiện nay được xây dựng khá rõ ràng và chắc chắn.

Ngày nay, các giao dịch bất động sản ngày càng trở nên quan trọng, vì số lượng và tầm quan trọng của chúng ngày càng tăng lên hàng năm. Giáo dục pháp luật cho công dân về các giao dịch phải chiếm một vị trí quan trọng.

Vì trong thời đại chúng ta đã xuất hiện một số lượng lớn các công ty và tổ chức tư nhân cũng như những người tham gia vào các mối quan hệ giữa họ với nhau, nên tính đúng đắn của giao dịch theo quan điểm pháp lý có ý nghĩa rất lớn. Vì xã hội chúng ta đang phát triển theo các nguyên tắc pháp quyền nên việc đăng ký và thực hiện đúng đắn các giao dịch giữa các thành phần của quan hệ pháp luật góp phần phát triển các quan hệ xã hội đúng đắn.

Đối tượng nghiên cứu của tác phẩm này là bất động sản.

Đối tượng nghiên cứu của luận án là xem xét lý luận và thực tiễn về bất động sản với tư cách là đối tượng của quan hệ pháp luật dân sự.

Mục đích của môn học này là nghiên cứu về hợp đồng mua bán bất động sản.

Để đạt được mục tiêu này cần giải quyết các nhiệm vụ sau:

Xem bất động sản là đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản

Nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản

Khi viết khóa học, nhiều nguồn khác nhau đã được sử dụng: các quy định (Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, Bộ luật Gia đình Liên bang Nga, Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga); tài liệu giáo dục môn “Luật dân sự”; tài liệu từ các tạp chí định kỳ (“Kinh tế và Pháp luật”, “Kinh tế và Đời sống”, “Tư pháp Nga”, “Pháp luật”, “Luật sư”), v.v.

Cơ sở phương pháp luận của khóa học là như sau: phương pháp chung nghiên cứu như phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, phương pháp tiếp cận tổng hợp; và riêng tư: các phương pháp nghiên cứu lịch sử, so sánh, logic hình thức.

Cơ cấu công việc. Tiêu đề, cấu trúc và khối lượng của khóa học được xác định bởi mức độ phù hợp và mục tiêu của nghiên cứu. Khóa học gồm phần giới thiệu, hai chương gồm năm đoạn, danh sách tài liệu tham khảo và ba phụ lục.

1. Bất động sản là đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản

1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga

Khái niệm bất động sản mới đi vào lưu thông dân sự và kinh tế ở nước ta khá gần đây. Trong thời kỳ thống trị của hệ thống hành chính chỉ huy, bất động sản chỉ là đối tượng sở hữu của nhà nước. Trong một số trường hợp hiếm hoi, công dân được phép sở hữu một số loại bất động sản nhất định (ví dụ: các tòa nhà dân cư). Luật dân sự. Phần hai. / Ed. A. G. Kalpina. - M.: Yurist, 2003. - P 54.

Tuy nhiên, lý thuyết của Nga luật dân sựđã phát triển vấn đề này, tiếp nối truyền thống của luật pháp Nga trước cách mạng. Bản thân thuật ngữ “bất động sản” xuất hiện trong luật pháp Nga khá muộn và thay thế các khái niệm khác nhau trước đây quy định tình trạng pháp lý của thửa đất và nhà cửa. Sắc lệnh của Peter về quyền thừa kế duy nhất vào năm 1714 đã thiết lập thuật ngữ này, loại bỏ sự phân biệt giữa votchina và điền trang. Bất động sản được hiểu chủ yếu là một phần của bề mặt trái đất và mọi thứ được kết nối với nó một cách chắc chắn đến mức không thể phá vỡ mối liên kết đó nếu không vi phạm loại hình và mục đích của sự vật Shupyro V.M. Chuyển đổi tài sản nhà nước - M.: Infra-M, 2002. - P. 17. Về nguyên tắc, vấn đề về độ bền liên kết giữa kết cấu và mặt đất không thể được giải quyết hoàn toàn. Bất động sản được công nhận là cả những tòa nhà nhô lên trên mặt đất và những tòa nhà dưới lòng đất, chẳng hạn như hầm mỏ. Cây cối, trái cây và tất cả các loại thực vật nói chung, cũng như khoáng sản, kim loại và các khoáng chất khác, được công nhận là bất động sản miễn là chúng có mối liên hệ chặt chẽ với đất, được xác định bởi chính bản chất của những thứ này.

Luật dân sự Liên Xô không đưa ra định nghĩa pháp lý về bất động sản, mặc dù Bộ luật Dân sự RSFSR năm 1964 có các quy định tách quyền sở hữu những thứ đó và giao dịch với chúng thành các thể chế pháp lý riêng biệt (quyền sở hữu cá nhân đối với một tòa nhà ở, hợp đồng mua bán). của một tòa nhà dân cư hoặc dacha ) Luật dân sự. Tập II (1) / Ed. E. A. Sukhanova. - M.: Beck, 2002. - P. 107. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Liên Xô, được thông qua năm 1991 trong làn sóng cải cách đầu tiên không chỉ của pháp luật Liên Xô, mà còn của nhà nước Liên Xô, đã bao hàm sự phân chia tài sản thành động và bất động. Một định nghĩa hoàn toàn cổ điển về bất động sản đã được đưa ra. Tính năng chính là kết nối với trái đất. Tuy nhiên, Nguyên tắc cơ bản không đi xa hơn việc nêu rõ thực tế này, vì chúng không quy định một chế độ pháp lý đặc biệt cho bất động sản. Một bước đi mang tính quyết định trong quá trình phát triển khái niệm bất động sản là Bộ luật Dân sự mới, không chỉ quy định về bất động sản (Điều 130 Bộ luật Dân sự) mà còn xác định những nét chung của chế độ pháp lý về bất động sản.

Việc phân chia đồ vật thành động sản và bất động sản được sử dụng rộng rãi trong pháp luật của các nước khác. Như vậy, theo pháp luật của Pháp, đất đai và các công trình liên quan, cây trồng, rừng, v.v. được phân loại là bất động sản. Bất động sản cũng bao gồm máy móc, công cụ và nguyên liệu thô được sử dụng trong doanh nghiệp, dụng cụ nông nghiệp và những thứ khác, mặc dù có thể di chuyển được về bản chất vật lý nhưng được dùng để vận hành và bảo trì bất động sản theo nghĩa vật chất.

Tất cả những thứ khác được phân loại là di chuyển được.

Liên quan đến việc phát triển quan hệ thị trường ở Liên Bang Nga Vai trò của bất động sản đối với tình trạng tài sản của công dân và pháp nhân đã tăng lên đáng kể.

Thị trường bất động sản Nga phản ánh tất cả các vấn đề của nền kinh tế chuyển đổi và được đặc trưng bởi sự phát triển không đồng đều giữa các phân khúc, khuôn khổ pháp lý không hoàn hảo và hoạt động đầu tư thấp của công dân và pháp nhân. Đồng thời, thị trường này đại diện cho một khu vực đầy hứa hẹn để đầu tư vốn. Goremykin V.A. Kinh tế bất động sản: Sách giáo khoa. - M.: “Tiếp thị”, 2002. - Trang 46

Các đạo luật điều chỉnh được thông qua từ năm 1990 đến 1996 đã đảm bảo sự bao gồm các mối quan hệ thị trường trong lĩnh vực bất động sản và bây giờ chúng ta có thể nói về bất động sản như một sản phẩm được mua bán ở khắp mọi nơi. Bất động sản là hàng hóa cơ bản, vững chắc nhất trong tất cả những gì tồn tại; nó không thể bị đánh cắp hoặc bị mất.

Bất động sản là đối tượng sở hữu đặc biệt. Quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản khác với quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt các loại tài sản khác. Điều này là do việc sử dụng bất động sản ảnh hưởng đến lợi ích của công dân và pháp nhân khác. Ngoài ra, bất động sản, theo quy luật, có giá trị cao hơn so với những thứ khác. Cuối cùng, do mục đích đã định và ý nghĩa xã hội đặc biệt của nhiều đối tượng bất động sản, pháp luật đưa ra một số hạn chế đối với việc chúng tham gia vào lưu thông dân sự. Các cơ quan nhà nước và thành phố thực hiện các chức năng liên quan đến kế toán bất động sản và đăng ký giao dịch với nó, để bảo vệ quyền của chủ sở hữu và đảm bảo chức năng tài chính của họ liên quan đến thuế.

Những đồ vật bất động thường phức tạp vì chúng bao gồm một tập hợp những đồ vật không đồng nhất tạo thành một tổng thể duy nhất và được sử dụng cho một mục đích. Trong số bất động sản “truyền thống”, chỉ một lô đất, nếu không có nhà cửa, công trình kiến ​​trúc hoặc cây trồng trên đó, mới được phân loại là tài sản đơn giản Kozyr O.M. Bất động sản trong Bộ luật Dân sự mới của Nga // Bộ luật Dân sự Nga: Những vấn đề. Lý thuyết. Thực hành: Thứ bảy. để tưởng nhớ S.A. Khokhlov/Rep. biên tập. A.L. Makovsky. - M.: Hồng ngoại, 2004. -S. 25.. Khi thực hiện các giao dịch với bất động sản, các bên có quyền định đoạt cả bất kỳ thứ gì có trong bất động sản và bất kỳ bất động sản phức tạp nhất nào, không bao gồm bất kỳ thứ gì có trong nó.

Việc giành được quyền đối với bất động sản và sở hữu nó bao hàm sự hiện diện của những trở ngại bổ sung đối với chủ sở hữu bất động sản. Do đó, việc đăng ký quyền đối với một lô đất trước đây thuộc quyền sở hữu của nhà nước hoặc thành phố phải được thực hiện trước khi giao đất. Để xây dựng một tòa nhà dân cư, ngoài việc phân bổ lô đất và đăng ký quyền sở hữu nó cho chủ đầu tư, cần phải có giấy phép xây dựng nhà, tuân thủ một số tiêu chuẩn, quy định về an toàn cháy nổ, vệ sinh, xây dựng và các quy định khác. .

Sau khi có được quyền sở hữu bất động sản theo đúng trình tự quy định, chủ sở hữu có nghĩa vụ nộp thuế bất động sản.

Việc phân chia đồ vật thành động sản và bất động sản dựa trên quyền sở hữu tư nhân về đất đai, vì bất động sản được xác định chủ yếu thông qua mối liên hệ của chúng với đất đai. Đồng thời, đất đai, do những hạn chế của nó, nhất thiết phải chịu những hạn chế về sở hữu tư nhân vốn xa lạ với động sản.

Các vật thể bất động sản cũng khác nhau về nguồn gốc: được tạo ra bởi thiên nhiên mà không có sự tham gia của con người và là kết quả lao động của con người, và cuối cùng, các vật thể, mặc dù được tạo ra bởi sức lao động của con người, nhưng lại gắn liền với cơ sở tự nhiên đến mức chúng không thể hoạt động tách biệt với nó. .

Bất động sản có giá trị kinh tế tăng cao. Điều này là do nó được thiết kế để sử dụng lâu dài và không biến mất trong quá trình sử dụng. Theo quy định, nó có cấu trúc phức tạp đòi hỏi chi phí cao để duy trì ở điều kiện thích hợp. Đồng thời, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản khá phức tạp khiến tính thanh khoản của bất động sản như một sản phẩm không cao vì không thể nhanh chóng bán nó để lấy tiền mặt. - 2001. - Số 11. - Trang 22-23.

Tính đặc thù của bất động sản là khả năng sử dụng tài sản này chỉ trong điều kiện vị trí cố định ít nhiều trên một lô đất nhất định và đối với các vật thể không gắn liền với đất và nhằm mục đích di chuyển người và hàng hóa, điều kiện đặc biệt là nơi sử dụng của chúng - đó là nước, không khí hoặc không gian bên ngoài.

1.2. Các loại bất động sản

Trong môn vẽ. 130 của Bộ luật Dân sự, các loại bất động sản bao gồm đất nền, vùng nước biệt lập và mọi thứ gắn liền với đất, tức là. các đồ vật mà việc di chuyển mà không gây thiệt hại không tương xứng cho mục đích của chúng là không thể, bao gồm rừng, cây trồng lâu năm, tòa nhà, công trình kiến ​​trúc, v.v. Như vậy, để tính năng đặc biệt bất động sản bao gồm mối liên hệ chặt chẽ với đất đai (đồng thời, bản thân thửa đất cũng được coi là bất động sản), do đó hàm ý giá trị đáng kể của nó. Cần lưu ý rằng Bộ luật Dân sự coi thửa đất và vùng nước biệt lập là bất động sản, đặt chúng ngang hàng với thửa đất và khiến chúng độc lập với thửa đất. Tuy nhiên, rõ ràng là cả vùng đất dưới lòng đất và vùng nước đều không thể tồn tại nếu không có mối liên hệ với trái đất. Không có mối liên hệ với thửa đất, bất động sản mất đi mục đích sử dụng thông thường và do đó giảm giá. Vì vậy, cây trồng trong vườn ươm đặc biệt hoặc nhà bị phá dỡ không được coi là bất động sản. Shupyro V.M. Chuyển đổi tài sản nhà nước - M.: Infra-M, 2002. - Trang 31

Đồng thời, pháp luật cũng phân loại là bất động sản mà về bản chất vật chất là động sản. Chúng bao gồm máy bay và tàu biển phải đăng ký nhà nước, tàu dẫn đường nội địa, vật thể không gian (vệ tinh nhân tạo, tàu vũ trụ vân vân.).

Sự công nhận pháp lý đối với tài sản được chỉ định là bất động sản (mặc dù về bản chất vật chất nó có thể di chuyển được) là do nó đắt tiền và do đó cần phải có thủ tục đăng ký đặc biệt dành cho bất động sản.

Khái niệm và các loại được đề cập Phương tiện giao thôngđược công bố trong các điều lệ và bộ luật liên quan. Như vậy, Bộ luật Hàng hải Thương mại định nghĩa tàu biển là “một kết cấu nổi tự hành hoặc không tự hành được sử dụng cho mục đích vận chuyển thương mại” (Điều 7). Khái niệm về vật thể không gian được đưa ra trong các công ước quốc tế gọi chúng là bất kỳ vật thể nào được phóng hoặc có ý định phóng vào không gian.

Danh sách các đồ vật bất động sản không đầy đủ xét từ quan điểm pháp lý thuần túy, vì, như sau đoạn 1 của Nghệ thuật. 130 của Bộ luật Dân sự, các tài sản khác cũng có thể được phân loại là bất động sản.

Chủ sở hữu bất động sản có quyền tự mình thực hiện mọi hành động liên quan đến tài sản mình sở hữu mà không trái với pháp luật và các hành vi pháp lý khác, không vi phạm các quyền và lợi ích được pháp luật bảo vệ của người khác, kể cả chuyển nhượng tài sản của mình sang quyền sở hữu của người khác, chuyển giao tài sản đó cho người khác mà vẫn là chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, cầm cố tài sản và cầm cố bằng cách khác, định đoạt theo cách khác (khoản 2 Điều 209 của Bộ luật Dân sự). Luật dân sự. Tập II (1) / Ed. E. A, Sukhanova. - M.: Beck, 2002. - P. 111

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở có quyền định đoạt nhà ở của mình thông qua các giao dịch dân sự: mua bán, trao đổi, tặng cho, di chúc, cầm cố. Công dân sử dụng nhà ở trên cơ sở hợp đồng thuê nhà xã hội có quyền ký kết hợp đồng trao đổi mặt bằng nhà ở.

Phù hợp với nghệ thuật. Điều 129 của Bộ luật Dân sự, mọi thứ (kể cả bất động sản) được chia thành những thứ đã rút khỏi lưu thông (tức là những thứ không thể truyền từ người này sang người khác), bị hạn chế lưu hành (chuyển từ người này sang người khác nếu có). Sự cho phép đặc biệt) và tuần hoàn tự do. Khoản 3 Điều này đề cập cụ thể đến đất đai (là tài sản cơ bản) và các tài nguyên thiên nhiên khác là vật được chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng các phương tiện khác trong phạm vi được phép lưu hành theo quy định của pháp luật về đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác. tài nguyên.

Vào ngày 29 tháng 10 năm 2001, Bộ luật Đất đai được thông qua, và do đó rất khó để đánh giá một số loại thửa đất nhất định sẽ bị hạn chế lưu thông như thế nào. Tuy nhiên, không có nghi ngờ gì rằng những hạn chế như vậy sẽ tồn tại. Boyko T. Bất động sản: nghịch lý của luật và logic của luật // ECO. - 2003. - Số 9. - Trang 57-58

Một số loại bất động sản bị rút hoàn toàn khỏi lưu thông. Vì vậy, theo Nghệ thuật. Theo Điều 12 của Luật Liên bang Nga “Về lòng đất” (được sửa đổi bởi Luật Liên bang ngày 3 tháng 3 năm 1995), lòng đất trong phạm vi lãnh thổ Liên bang Nga là tài sản nhà nước. Thửa đất dưới lòng đất không được mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn, cầm cố, chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào khác.

Rừng cũng là tài sản độc quyền của nhà nước. Như sau từ Nghệ thuật. Điều 12 của Bộ luật Lâm nghiệp, không được phép luân chuyển quỹ rừng. Không được phép mua bán, cầm cố và các giao dịch khác dẫn đến hoặc có thể dẫn đến việc chuyển nhượng diện tích rừng cũng như diện tích rừng không nằm trong quỹ rừng. Cây cối và thảm thực vật bụi có thể được chuyển từ người này sang người khác theo cách thức được quy định bởi luật dân sự và luật đất đai của Liên bang Nga. Cũng không bán:

* đất công ở khu dân cư, đất khu bảo tồn thiên nhiên, di tích thiên nhiên, công viên quốc gia, công viên cây cỏ, vườn thực vật;

* đất dành cho mục đích giải trí, lịch sử và văn hóa; đất cung cấp cho nông nghiệp, sử dụng và bảo vệ lòng đất;

* vùng đất bị ô nhiễm các chất độc hại và dễ bị ô nhiễm sinh học; thửa đất đang sử dụng tạm thời.

Khi bán một doanh nghiệp mắc nợ, họ có thể bị loại trừ khỏi tài sản của doanh nghiệp đó, tức là. không thể bán được: tài sản mục đích đặc biệt, không bị tư nhân hóa, và là đối tượng của lĩnh vực xã hội và cộng đồng.

Đặc trưng của cái gọi là bất động sản truyền thống, tức là. Bất động sản gắn liền với đất cần thể hiện những đặc điểm của nó như:

1) tính chất không thể thay thế và giới hạn của bản chất (đất đai, lòng đất, v.v.), đòi hỏi phải đưa ra một số hạn chế nhất định về doanh thu và công suất, vì cần phải tuân thủ nghiêm ngặt mục đích đã định và có tính đến các yêu cầu về môi trường;

2) gắn liền với đất theo cách mà việc di chuyển chúng có thể gây thiệt hại cho mục đích đã định hoặc sẽ cực kỳ tốn kém (ngoài mối liên hệ với đất, những đồ vật này không được coi là bất động sản);

3) sự hiện diện của các đặc điểm riêng biệt (chủ yếu là vị trí trên một lô đất cụ thể);

4) sử dụng độc quyền theo mục đích dự định của họ. Zharikov Yu.G. Bất động sản: quy định pháp lý. - M.: Spark, 2003. - Trang 11

Đối với tàu bay, tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể vũ trụ được phân loại là bất động sản có thể được xác định bằng cả đặc điểm riêng và đặc điểm chung. Điều này phụ thuộc vào việc các bên có thỏa thuận liên quan đến một hay nhiều sự vật riêng lẻ hay liên quan đến nhiều sự vật giống hệt nhau, ví dụ có thể là thỏa thuận liên quan đến tàu cùng loại, có thể được quy định trong hợp đồng. theo đặc điểm chung.

Một trong những vấn đề chưa được giải quyết triệt để là khả năng phân loại tài sản là bất động sản, không có mối liên hệ chặt chẽ với thửa đất nhưng việc tách nó ra khỏi thửa đất này sẽ khá khó khăn. Đặc biệt, chúng ta đang nói về những bức tượng nặng vài tấn, không gắn vào nền móng, hoặc những tòa nhà được lắp đặt trên bề mặt trái đất theo khối. Ngoài ra, người ta nên tính đến thực tế là hiện nay có thể di chuyển ngay cả các tòa nhà nhiều tầng mà không gây ra thiệt hại dù chỉ nhỏ (chứ đừng nói là không cân xứng).

Việc phân chia đồ vật thành đồ chính và đồ phụ có ý nghĩa thực tiễn nhất định. Phù hợp với nghệ thuật. Điều 135 của Bộ luật Dân sự, một vật nhằm phục vụ một vật khác, chính và được kết nối với nó bằng một mục đích chung (phụ) sẽ theo số phận của vật chính, trừ khi hợp đồng có quy định Bộ luật dân sự khác. Sách giáo khoa / Ed. A. P. Sergeeva. Phần 2. - M.: Prospekt, 2003. - P. 83.

Như vậy, chúng ta có thể phân biệt các loại bất động sản sau đây với những đặc điểm nhất định: 1) thửa đất (bao gồm cả lòng đất và mặt nước); 2) quỹ rừng; 3) các tòa nhà và công trình kiến ​​trúc; 4) khu dân cư; 5) chung cư; 6) doanh nghiệp là tổ hợp tài sản; 7) biển, hàng không, thuyền sông, vật thể không gian.

2. Hợp đồng mua bán bất động sản

2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bánđịa ốc

Các quy định mua bán được đặt đầu tiên ở phần thứ hai (đặc biệt) Bộ luật dân sự RF. Các quy định chung về việc mua bán quy định tại khoản 1 Chương 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga phải được áp dụng vào hợp đồng mua bán bất động sản, trừ khi có quy định khác tại khoản 7 Chương 30 Bộ luật Dân sự. Bộ luật của Liên bang Nga, được thiết kế đặc biệt để điều chỉnh việc bán bất động sản. Là một loại hợp đồng mua bán, có hợp đồng mua bán doanh nghiệp Vitryansky V. Mua bán // Kinh tế và Pháp luật. - 2002. - Số 1. - P. 57, mặc dù căn cứ vào tính chất pháp lý của doanh nghiệp là bất động sản, sẽ hợp lý hơn nếu thừa nhận hợp đồng mua bán doanh nghiệp là một loại hợp đồng mua bán bất động sản và đặt các quy định về việc bán doanh nghiệp tại đoạn 7 của Chương 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Theo quy định tại khoản 2 Điều 549 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các quy định điều chỉnh việc mua bán bất động sản được áp dụng phụ cho quan hệ mua bán doanh nghiệp. Trong doanh thu bất động sản hiện đại ở Liên bang Nga, hợp đồng mua bán đóng một vai trò rất lớn. Các nhà thầu khi ký kết hợp đồng mua bán sẽ thực hiện năng lực pháp lý của mình, đáp ứng nhu cầu của bản thân và đảm bảo cho việc “chuyển động” của hàng hóa. Hợp đồng mua bán có vai trò điều chỉnh hợp pháp các quan hệ xã hội của cá nhân.

Một trong những đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản cũng như bất kỳ tài sản nào khác là việc xem xét nó. Nội dung của hầu hết các quan hệ pháp luật dân sự đều liên quan đến việc các bên tham gia cung cấp tài sản cho nhau. Trong các giao dịch thị trường, các giao dịch cũng được ký kết trong đó một bên cam kết cung cấp thứ gì đó cho bên kia mà không nhận được khoản thanh toán hoặc sự cân nhắc nào khác từ bên đó - hợp đồng miễn phí (Khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Khái niệm bồi thường và miễn phí đôi khi được coi là tiêu chí duy nhất để phân biệt giữa các phạm trù pháp lý liên quan. Chính tiêu chí về thù lao (miễn phí) giúp phân biệt giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng quà tặng,

Thù lao có thể được thể hiện bằng việc cung cấp vốn, đồ vật, hiệu suất công việc, cung cấp dịch vụ và các điều khoản khác có nội dung tài sản. Quy định đó phải mang tính chất tương hỗ, có đi có lại, được thể hiện trong định nghĩa pháp lý về hợp đồng trả phí. Thỏa thuận thù lao là thỏa thuận trong đó một bên phải nhận được khoản thanh toán hoặc khoản tiền khác để thực hiện nghĩa vụ của mình (Khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Gorodov O. A. Luật nhà ở. - M.: Yurayt, 2001. - P. 291

Ví dụ, không giống như một thỏa thuận trao đổi, việc xem xét (thanh toán) trong hợp đồng mua bán nhất thiết phải ở dạng tiền Vitryansky V. Mua bán // Kinh tế và Luật. - 2002. - Số 1. - P. 57. Dưới góc độ kinh tế, chức năng mua bán của tiền tệ được thể hiện ở chỗ chúng là thước đo giá trị hàng hóa và là phương tiện thanh toán.

Như vậy, việc mua bán về bản chất là một hợp đồng có đền bù, trong đó có việc trả một khoản tiền để đổi lấy vật được chuyển giao. Đồng thời, số tiền - giá trị hợp đồng - không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị của đồ vật được chuyển nhượng. Pháp luật hiện hành không yêu cầu sự tương ứng giữa giá của tài sản được bán và giá trị thực tế của nó.

Với tư cách là một giao dịch, hợp đồng mua bán bất động sản là hành vi tự nguyện (thỏa thuận) được thoả thuận của các cá nhân và (hoặc) pháp nhân về điều kiện để người này chuyển quyền sở hữu bất động sản của người này sang quyền sở hữu của người khác. Thỏa thuận này nhằm mục đích thiết lập mối quan hệ pháp lý bắt buộc tương ứng và làm cơ sở cho việc phát sinh nghĩa vụ mua bán bất động sản. Sau này là mối quan hệ pháp lý tương đối tạo ra mối liên hệ pháp lý cá nhân giữa người bán và người mua và nhằm mục đích giành quyền sở hữu bất động sản để đổi lấy một khoản tiền tương đương. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Luật hợp đồng. Quyển hai: Các thỏa thuận về chuyển nhượng tài sản - M.: Quy chế, 2000. - P. 234.

Theo khái niệm về hợp đồng mua bán (Điều 454 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), mỗi bên ở các giai đoạn phát triển khác nhau của nghĩa vụ hợp đồng vừa là chủ nợ vừa là con nợ. Nội dung của quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua. Có mối liên hệ chặt chẽ giữa quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng mua bán, quyền của bên mua (bên bán) tương ứng với nghĩa vụ tương ứng của bên bán (bên mua) nên chỉ có nghĩa vụ của các bên. xuất hiện trong định nghĩa pháp lý của hợp đồng mua bán. Theo Điều 454 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trong hợp đồng mua bán, một bên (bên bán) cam kết chuyển vật (sản phẩm) sang quyền sở hữu của bên kia (bên mua) và bên mua cam kết chấp nhận. sản phẩm này và trả một số tiền (giá) nhất định cho nó. Định nghĩa này hoàn toàn có thể áp dụng cho việc mua bán bất động sản.

Từ khái niệm hợp đồng mua bán trên cho thấy nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng nhằm mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản từ người này sang người khác. Cần lưu ý rằng việc mua bán không phải lúc nào cũng đòi hỏi phải chuyển giao quyền này. Chúng ta đang nói về những trường hợp khi người bán thực thể, không có quyền sở hữu đối với tài sản được bán và về phía bên mua là tổ chức chỉ có quyền quản lý kinh tế hoặc quản lý vận hành tài sản theo cách thức được quy định bởi Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và các luật khác. và các hành vi pháp lý khác để có được quyền sở hữu. Như vậy, giao dịch mua bán được ký kết giữa các doanh nghiệp đơn nhất mà người sáng lập là một thực thể, là cơ sở cho việc chuyển giao quyền quản lý kinh tế.

Trường hợp hàng hóa được di chuyển trên cơ sở hợp đồng mua bán (đổi hàng lấy tiền) mà vật đó vẫn thuộc phạm vi tài sản của cùng một chủ sở hữu thì hợp đồng đó là căn cứ để chuyển giao quyền quản lý kinh tế, quyền vận hành. quản lý từ người này sang người khác. Luật dân sự. / Ed. A. P. Sergeev và Yu. K. Tolstoy. Phần 2. - M.: Prospekt, 2003. - P. 120

Như vậy, mua bán bất động sản mang tính nghĩa vụ là một mối quan hệ pháp lý trong đó một bên (bên bán) cam kết chuyển giao bất động sản thành quyền sở hữu, quản lý kinh tế, quản lý vận hành cho bên kia (bên mua) và bên mua cam kết chấp nhận. tài sản này và phải trả một số tiền nhất định theo hợp đồng.

Trong quá trình cải cách nền kinh tế Nga, nhà lập pháp đã mở rộng đáng kể vòng tròn các bên tham gia thỏa thuận. Hiện tại, đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là: các thực thể nhà nước và thành phố (Liên bang Nga và các thực thể cấu thành của Liên bang Nga, thành thị, nông thôn, các khu định cư khác và các vùng lãnh thổ khác) được đại diện bởi các cơ quan liên quan (khoản 1.2 của điều 125) của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), pháp nhân (cả tổ chức thương mại và phi lợi nhuận) và cá nhân. Bộ luật Dân sự Nga: Các vấn đề. Lý thuyết. Luyện tập. / Trả lời. biên tập. A.L. Makovsky. - M.: Hồng ngoại, 2004. - P. 137

Sự tham gia của công dân vào các hợp đồng mua bán bất động sản được xác định bởi phạm vi năng lực pháp luật của họ và các pháp nhân có thể mua bất động sản cần thiết để thực hiện các hoạt động quy định trong các văn bản cấu thành (phi lợi nhuận và một số loại hình). của tổ chức thương mại) hoặc thực hiện các loại hoạt động mà pháp luật không cấm (tổ chức thương mại). Người mua, giống như người bán, có thể ủy thác việc mua lại bất động sản cho bên thứ ba (luật sư hoặc đại lý hoa hồng). Pháp luật hiện đại không giới hạn việc mua lại tài sản tư nhân theo số lượng, quy mô hoặc giá trị.

2.2. Yếu tốhợp đồng mua bánđịa ốc

Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện di chúc trong quá trình thực hiện. Ban đầu, hình thức bên ngoài của thỏa thuận chỉ đóng vai trò là bằng chứng, chứng nhận của thỏa thuận. Với sự phát triển của pháp luật và sự phức tạp của quan hệ pháp luật, hình thức của hợp đồng trở thành điều kiện tất yếu để đảm bảo hiệu lực của thỏa thuận. Có hai loại chính: viết (dạng văn bản đơn giản và công chứng) và miệng.

Những quy định chung về hình thức giao dịch cũng được áp dụng đối với hợp đồng mua bán bất động sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định đặc biệt. Matveev I. Ý nghĩa pháp lý của hình thức giao dịch và trách nhiệm đối với hành vi vi phạm của nó // Kinh tế và Pháp luật. - 2001. - Số 12. - P.69

Tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được lập thành văn bản. Hơn nữa, nếu nguyên tắc chung thỏa thuận bằng văn bản có thể được giao kết bằng việc trao đổi văn bản qua điện báo, điện báo, điện thoại, bưu chính, điện tử hoặc các hình thức liên lạc khác để có thể chứng minh một cách đáng tin cậy rằng văn bản đó đến từ một bên trong thỏa thuận (khoản 2 Điều 434 Bộ luật Dân sự). của Liên bang Nga), thì hợp đồng mua bán bất động sản bị phạt vô hiệu chỉ phải được ký kết bằng một văn bản có chữ ký của các bên (Điều 550 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Do đó, các cuộc đàm phán trước khi ký kết hợp đồng không có ý nghĩa pháp lý và không có hiệu lực của một lời đề nghị hoặc sự chấp nhận. Trong những trường hợp như vậy, mỗi bên chỉ bị ràng buộc về mặt pháp lý sau khi ký vào thỏa thuận - một tài liệu.

Việc công chứng giao dịch là bắt buộc trong các trường hợp được pháp luật quy định và trong các trường hợp được các bên thỏa thuận thì ít nhất theo pháp luật, hình thức này không bắt buộc đối với các giao dịch thuộc loại này (khoản 2 Điều 163 Bộ luật Dân sự Nga). Liên đoàn). Trước khi Luật Liên bang “Đăng ký quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó” có hiệu lực đối với các hợp đồng mua bán lô đất, nhà ở hoặc một phần ngôi nhà (nằm trong thành phố hoặc khu định cư đô thị), ít nhất một trong các bên là công dân, các quy định về công chứng bắt buộc các thỏa thuận đó, được pháp luật quy định trước khi phần hai của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có hiệu lực, vẫn có hiệu lực (xem Điều 7 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Luật Liên bang Liên bang Nga ngày 26 tháng 1 năm 1996 số 15 “Về việc có hiệu lực của phần hai Bộ luật Dân sự Liên bang Nga”).

Bộ luật Dân sự Liên bang Nga không quy định mẫu công chứng bắt buộc đối với hợp đồng mua bán bất động sản. Nhưng bản thân các bên có quyền thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán nhà đất dưới hình thức công chứng. Việc công chứng các giao dịch được thực hiện bằng việc ký xác nhận trên văn bản bởi công chứng viên hoặc người khác. quan chức người có quyền thực hiện việc công chứng đó. Việc chứng nhận hợp đồng mua bán bất động sản được thực hiện tại địa điểm bất động sản Matveev I. Ý nghĩa pháp lý của hình thức giao dịch và trách nhiệm đối với hành vi vi phạm của nó // Kinh tế và Pháp luật. - 2001. - Số 12. - P. 70.

Hợp đồng là phương tiện điều chỉnh các mối quan hệ giữa các cá nhân với nhau. Các bên, khi ký kết thỏa thuận, sẽ xác định khuôn khổ cho hành vi tiếp theo của họ. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc các bên kể từ thời điểm giao kết. Các bên có quyền xác định rằng các điều khoản của thỏa thuận mà họ đã ký kết sẽ áp dụng cho các mối quan hệ phát sinh trước khi ký kết thỏa thuận (khoản 1, 2 Điều 425 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Một thỏa thuận được ký kết bằng cách gửi một lời đề nghị (đề nghị ký kết thỏa thuận) cho một trong các bên và sự chấp nhận (chấp nhận lời đề nghị) của bên kia (khoản 2 Điều 432 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Thủ tục ký kết thỏa thuận được quy định bởi Chương 28 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Theo quy định tại khoản 1 Điều 432 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một thỏa thuận được coi là đã ký kết nếu đạt được thỏa thuận giữa các bên, dưới hình thức bắt buộc trong những trường hợp thích hợp, về tất cả các điều khoản cơ bản của thỏa thuận. Nếu không đạt được thỏa thuận về các điều khoản cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó không được coi là đã giao kết.

Vì thời điểm ký kết thỏa thuận, theo nguyên tắc chung, trùng với thời điểm người đưa ra lời đề nghị nhận được sự chấp nhận (khoản 1 Điều 433 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) nên hình thức của thỏa thuận không được phân loại. là yếu tố cấu thành của nó, nghĩa là nó không phải là điều kiện cần thiết để công nhận thỏa thuận đã được ký kết. Trong trường hợp thời điểm giao kết thỏa thuận được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 433, việc không thực hiện đúng hình thức của thỏa thuận sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý cho các bên, được xác định theo Điều 162, 165 Bộ luật Dân sự. Liên bang Nga.

Một ý nghĩa khác được đưa ra cho hình thức của hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 434 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trong đó quy định rằng “nếu các bên đã đồng ý ký kết một thỏa thuận theo một hình thức nhất định thì điều đó được coi là được ký kết sau khi đưa ra mẫu đã thoả thuận.” Việc giải thích theo nghĩa đen của quy chuẩn này cho phép chúng ta kết luận rằng trong trường hợp không tuân thủ hình thức đã thỏa thuận thì hợp đồng không được coi là đã được ký kết. Như vậy, hình thức hợp đồng do thỏa thuận quy định có ý nghĩa cấu thành nhưng hình thức pháp lý không có ý nghĩa đó. Rõ ràng, sự khác biệt này được giải thích là do nếu các bên đã đồng ý về một hình thức thỏa thuận nhất định, điều đó có nghĩa là họ coi trọng hình thức đó và việc tuân thủ hình thức quy định là điều kiện thiết yếu của hợp đồng.

Như vậy, hình thức của hợp đồng hoặc có ý nghĩa cấu thành (khi được các bên thoả thuận xác lập) hoặc không có ý nghĩa cấu thành (nếu pháp luật có quy định).

Cách tiếp cận kép để xác định ý nghĩa của hình thức thỏa thuận sẽ xác định trước các hậu quả pháp lý khác nhau trong trường hợp vi phạm các yêu cầu đối với biểu mẫu. Theo Điều 162 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, việc không tuân thủ hình thức thỏa thuận bằng văn bản không có ý nghĩa hiến pháp sẽ tước đi quyền của các bên dựa vào lời khai của nhân chứng để xác nhận thỏa thuận và các điều khoản hoặc yêu cầu của nó. vô hiệu (trong trường hợp được pháp luật quy định rõ ràng và (hoặc) thỏa thuận của các bên). Trước khi thỏa thuận được đưa vào hình thức đã xác lập, khi hình thức này đóng vai trò là điều kiện để công nhận hợp đồng đã được giao kết thì giữa các bên không hề phát sinh mối liên hệ pháp lý nào mang tính chất hợp đồng.

Theo hướng dẫn trực tiếp của các quy định tại Điều 550 và khoản 2 Điều 560 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, việc không tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán bất động sản hoặc doanh nghiệp sẽ dẫn đến vô hiệu (vô hiệu). ), trong khi hình thức hợp đồng mua bán bất động sản không được coi là một trong những yếu tố cấu thành của nó. Giao dịch vô hiệu không gây ra hậu quả pháp lý ngoại trừ những hậu quả liên quan đến sự vô hiệu của nó và vô hiệu kể từ thời điểm hoàn thành. Nếu hợp đồng vô hiệu, mỗi bên (người tham gia giao dịch) có nghĩa vụ hoàn trả cho bên kia mọi thứ đã nhận được theo hợp đồng mua bán và nếu không thể trả lại những gì đã nhận bằng hiện vật (ví dụ: trong trường hợp cái chết của một tòa nhà dân cư do hỏa hoạn), hoàn trả giá trị của nó bằng tiền.

Các bên tham gia hợp đồng mua bán bất động sản có thể thỏa thuận lập mẫu công chứng cho hợp đồng mà mình ký kết. Trong trường hợp này, hình thức công chứng của thỏa thuận sẽ có ý nghĩa cấu thành nên nó, tức là cho đến khi công chứng thì thỏa thuận vẫn chưa được ký kết. Hậu quả của việc không tuân thủ hình thức công chứng của hợp đồng, có ý nghĩa hiến pháp, khi có ít nhất một trong các “bên” thực hiện, sẽ được xác định theo các quy định của Chương 60 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga ( “Nghĩa vụ do làm giàu bất chính”). Các quy định tại Điều 165 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (“Hậu quả của việc không tuân thủ hình thức công chứng của một giao dịch và việc đăng ký giao dịch”) không nên được áp dụng trong tình huống như vậy, vì chúng xác định hậu quả của việc giao dịch đó bị vô hiệu. giao dịch do không tuân thủ hình thức công chứng (bổ sung Điều 167 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Điều 165 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có đoạn 2 quy định khả năng được gọi là “chữa lành” trong một số trường hợp giao dịch khi yêu cầu về hình thức công chứng bị vi phạm. Như M. Braginsky đã lưu ý một cách đúng đắn, nếu chúng ta nhất quán tuân thủ nguyên tắc: việc không tuân thủ các yêu cầu về hình thức được xác định theo thỏa thuận của các bên dẫn đến việc công nhận giao dịch là chưa được giao kết, thì khoản 1 Điều 165 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga có thể áp dụng hạn chế, nghĩa là chỉ trong trường hợp yêu cầu về biểu mẫu bị vi phạm, được thiết lập bởi luật Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Luật hợp đồng. - M.: Điều lệ, 2002. - P. 252..

Nếu hình thức công chứng, có ý nghĩa hiến pháp, bị vi phạm, thì không bên nào trong hợp đồng có quyền ra tòa để “chữa lành” vì việc ép buộc ký kết hợp đồng là vi phạm nguyên tắc đó của luật dân sự. như quyền tự do hợp đồng.

Pháp luật dân sự phân biệt giữa hình thức giao dịch và đăng ký nhà nước của họ. Việc đăng ký giao dịch của nhà nước có bản chất độc lập và, trừ khi pháp luật có quy định khác, là một trong những giai đoạn để ký kết thỏa thuận; kể từ thời điểm đăng ký, việc đăng ký đó được coi là đã kết thúc.

Như đã lưu ý, cần phải đăng ký nhà nước đối với các hợp đồng chỉ bán doanh nghiệp hoặc nhà ở (tòa nhà ở, căn hộ, một phần của tòa nhà dân cư hoặc căn hộ). Cho đến khi đăng ký nhà nước về một thỏa thuận, đối tượng của nó là một trong những đối tượng bất động sản được liệt kê, thỏa thuận vẫn chưa được ký kết. Trong trường hợp một thỏa thuận chưa được coi là đã ký kết đã được thực hiện ít nhất một phần, nghĩa vụ phát sinh từ việc làm giàu bất chính và theo đó, các hậu quả pháp lý quy định tại Điều 1104-1108 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (Chương 60) sẽ được áp dụng .

Như vậy, nếu “người mua” (theo thỏa thuận chưa được coi là đã ký kết) chuyển toàn bộ hoặc một phần giá mua theo giá bán, còn “người bán” không chuyển nhượng tài sản thì phần đó có sự làm giàu. của “người bán” với chi phí của “người mua”. Người sau có quyền yêu cầu số tiền mà đối tác đã làm giàu cho mình. Tình hình trở nên phức tạp hơn nếu để đổi lấy số tiền chuyển cho “người bán”, “người mua” nhận được tài sản theo thỏa thuận. Ở đây có sự cung cấp tài sản lẫn nhau (cả hai bên thực sự đã thực hiện một thỏa thuận không được công nhận là đã ký kết) và dường như không cần phải nói về việc làm giàu kinh tế của bất kỳ người tham gia nào. Nhưng trong trường hợp này, nghĩa vụ vẫn phát sinh từ việc làm giàu bất chính do việc “người bán” và “người mua” nhận tài sản của người khác là trái pháp luật (cơ sở để chuyển tiền hoặc tài sản chưa có tại thời điểm thực hiện các hành động liên quan). ).

Để bảo vệ quyền bị vi phạm do thực hiện một hợp đồng chưa được coi là đã ký kết, thời hạn giới hạn chung là 3 năm được thiết lập (Điều 196 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và thời hạn này bắt đầu tính từ ngày người đã biết hoặc đáng lẽ phải biết về hành vi vi phạm quyền của mình (tr. 1 Điều 200 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Cần lưu ý rằng trường hợp bất động sản được chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán bất động sản chưa được ký kết thì chủ sở hữu tài sản đó (“bên bán”) phải kê khai yêu cầu thu hồi hiện vật riêng lẻ. khỏi sự chiếm hữu bất hợp pháp của người khác trên cơ sở các quy tắc của Chương 20 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (“Quyền bảo vệ tài sản và các quyền thực tế khác”). Các quy định của Chương 60 (“Nghĩa vụ do làm giàu bất chính”) đối với mối quan hệ này chỉ được áp dụng theo cách thức phụ (bổ sung), với điều kiện việc áp dụng đó không mâu thuẫn với các hành vi pháp lý và bản chất của mối quan hệ này. Margolin M. Giao dịch lớn không hợp lệ và giao dịch có sự tham gia của các bên quan tâm. // Pháp luật. - 2001. - Số 3. - P. 71

Số tiền mà “người bán” nhận được từ “người mua” theo một thỏa thuận không tồn tại (chưa được ký kết) cấu thành việc làm giàu bất chính cho “người bán”. Theo các quy tắc được thiết lập bởi Chương 60 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, nếu tiền được thu thập hoặc tiết kiệm một cách bất hợp lý thì theo Điều 395 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, tiền lãi sẽ được tính vào số tiền bất công. làm giàu kể từ thời điểm “người bán” biết hoặc lẽ ra phải biết về việc mua lại hoặc tiết kiệm một cách phi lý số tiền này (Điều 1107 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Theo Điều 395 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, số tiền lãi được xác định theo lãi suất ngân hàng hiện hành tại nơi cư trú của chủ nợ - công dân hoặc địa điểm của pháp nhân - chủ nợ (trong trường hợp này là chủ nợ). là “người mua”) vào ngày hoàn thành nghĩa vụ bằng tiền (thanh toán số tiền). Hiện nay, trong quan hệ giữa công dân và pháp nhân, tiền lãi được trả theo tỷ lệ chiết khấu thống nhất của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga đối với nguồn tín dụng cung cấp cho các ngân hàng thương mại (tỷ lệ tái cấp vốn).

Căn cứ quy định tại Điều 1109 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, người đã nhận một khoản tiền hoặc tài sản khác được cung cấp theo một thỏa thuận chưa được coi là đã ký kết có thể được miễn trả lại tài sản đã chuyển nhượng nếu chứng minh được rằng người yêu cầu trả lại nó biết về việc không có nghĩa vụ. Pavlov P. Nguyên tắc cơ bản của việc đăng ký quyền đối với bất động sản // Tư pháp Nga. - 2003. - Số 5. - P. 17.

Việc đăng ký cấp tiểu bang được thực hiện một thời gian sau khi cung cấp tất cả các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký cấp tiểu bang, nhưng không muộn hơn một tháng sau khi cung cấp. Việc đăng ký cấp bang có thể bị đình chỉ nếu có những căn cứ được quy định trong luật (ví dụ: nếu cơ quan đăng ký có nghi ngờ về sự tồn tại của các căn cứ để đăng ký cấp bang). Cơ quan đăng ký, trong quá trình đăng ký giao dịch cấp nhà nước, tiến hành kiểm tra pháp lý các tài liệu đã nộp và xác minh tính hợp pháp của giao dịch (Điều 13 của Luật Đăng ký quyền) Giao dịch bất động sản và đăng ký của họ // Kinh tế và Pháp luật. - 2002. - Số 2. - Trang 40.

Chức năng của công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng rộng hơn. Theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Liên bang Nga về công chứng viên, công chứng viên có nghĩa vụ giải thích cho các cá nhân và pháp nhân về quyền và nghĩa vụ của mình, cảnh báo về hậu quả của việc thực hiện hành vi công chứng, để sự thiếu hiểu biết pháp luật không thể được sử dụng cho hành vi công chứng của họ. thiệt hại (Điều 16); công chứng viên phải tìm hiểu năng lực pháp luật của công dân và năng lực pháp luật của pháp nhân (Điều 43); kiểm tra xem nội dung hợp đồng có phù hợp với ý định thực tế của các bên hay không. Công chứng viên phải chịu trách nhiệm tài sản khi thực hiện hành vi công chứng trái pháp luật (Điều 17).

Vì vậy, mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được lập thành văn bản.

2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản

Để thỏa mãn nhu cầu làm động lực cho việc giao kết hợp đồng mua bán, các bên phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Việc thực hiện nghĩa vụ mua bán, bao gồm cả mua bán bất động sản, được quy định bởi các quy tắc chung (Chương 22 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và các quy tắc đặc biệt (Chương 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Theo truyền thống, việc thực hiện nghĩa vụ được hiểu là việc thực hiện (không thực hiện) các hành động cụ thể (cụ thể là chuyển giao và nhận một vật, chuyển nhượng - chấp nhận số tiền do hợp đồng quy định). Việc thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng mới đạt được mục tiêu, do đó, bản thân việc hết hạn hợp đồng không tự động dẫn đến việc chấm dứt nghĩa vụ (xem: đoạn 3 Điều 425 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Theo nguyên tắc chung, một nghĩa vụ sẽ chấm dứt khi nó được thực hiện. Cần làm rõ rằng không phải việc thực hiện nghĩa vụ nào cũng dẫn đến việc chấm dứt nghĩa vụ đó (Điều 408 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), mà chỉ thực hiện khi đáp ứng được những yêu cầu nhất định.

Trách nhiệm chính của các bên được quy định trong định nghĩa pháp lý: hợp đồng mua bán: bên bán cam kết chuyển giao hàng hóa. thuộc quyền sở hữu của người mua, người này cam kết nhận và trả một số tiền nhất định cho nó (khoản 1 Điều 454 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Trách nhiệm chính của người bán là chuyển giao tài sản trong một thời gian nhất định. Thời hạn hoàn thành nghĩa vụ chuyển giao tài sản được xác lập trong hợp đồng; nếu hợp đồng mua bán không xác định thời hạn thì bên bán phải hoàn thành nghĩa vụ (nghĩa vụ) trong một khoảng thời gian hợp lý kể từ khi phát sinh nghĩa vụ (giao kết hợp đồng). Nghĩa vụ không được thực hiện trong một thời gian hợp lý phải được người bán thực hiện trong vòng bảy ngày kể từ ngày người mua gửi yêu cầu thực hiện (Điều 314, 457 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Việc ấn định thời hạn chuyển giao tài sản có ý nghĩa kép và theo đó, việc vi phạm nó sẽ gây ra nhiều hậu quả pháp lý khác nhau. Đầu tiên, thực hiện đúng thời hạn có thể được coi là một nhiệm vụ đơn giản. Nếu chậm trễ do lỗi của bên bán thì bên mua vẫn có nghĩa vụ nhận bất động sản chuyển nhượng, trừ trường hợp có quyền từ chối thực hiện hợp đồng mua bán (ví dụ do chậm trễ). buổi biểu diễn đã làm mất đi sự hứng thú của anh ta) và có quyền yêu cầu bồi thường những thiệt hại đã gây ra (Điều 405, 484 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Thứ hai, thời hạn thực hiện có thể là “điều kiện thực hiện” nếu xét theo nội dung hợp đồng, nếu vi phạm thời hạn thực hiện thì bên mua sẽ mất quyền lợi trong hợp đồng. Nếu thỏa thuận đó bị vi phạm, người bán chỉ có quyền hoàn thành thời hạn quy định trong đó khi có sự đồng ý của người mua (Khoản 2 Điều 457 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Pavlov P. Nguyên tắc cơ bản của việc đăng ký quyền đối với bất động sản // Tư pháp Nga. - 1999. - Số 5. - P. 19

Bên bán có thể hoàn thành hợp đồng trước thời hạn, trừ khi có quy định khác của pháp luật, các điều khoản về nghĩa vụ hoặc không tuân theo bản chất của hợp đồng. Tuy nhiên, khi thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện các hoạt động kinh doanh của các bên thì quy tắc hoàn toàn ngược lại sẽ được áp dụng (xem Điều 315 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Nghĩa vụ chuyển nhượng tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán bất động sản phải được thực hiện trên thực tế. Việc thực hiện thực tế có nghĩa là người bán phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bằng hiện vật theo các điều kiện nhất định về chủ đề này, nhưng không được phép thay thế việc thực hiện bằng hiện vật bằng bồi thường bằng tiền, tức là cung cấp cho bên bị thiệt hại một thực hiện thay thế. Chỉ sau khi thực hiện một hành động được xác định theo sự thể hiện ý chí đã được thống nhất của các bên (chuyển giao đồ vật), chúng ta mới có thể nói rằng nghĩa vụ đã thực sự được hoàn thành. Nếu việc thực hiện được thực hiện nhưng một số điều kiện bị vi phạm (ví dụ về chất lượng của hàng hóa được chuyển giao, thời hạn thực hiện nghĩa vụ) thì có nghĩa là vi phạm yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ.

Quy phạm tại Điều 396 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định nhiều hậu quả pháp lý khác nhau đối với các trường hợp không thực hiện và thực hiện không đúng nghĩa vụ. Trong trường hợp thực hiện không đúng (ví dụ khi chuyển nhượng bất động sản có khiếm khuyết nghiêm trọng), việc trả tiền phạt và bồi thường thiệt hại không làm giảm khả năng thực hiện nghĩa vụ bằng hiện vật của người mắc nợ, trừ trường hợp pháp luật hoặc hợp đồng có quy định khác; trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ (khi người bán hoàn toàn không chuyển giao đối tượng của hợp đồng cho người mua), ngược lại, việc bồi thường thiệt hại và trả tiền phạt, theo nguyên tắc chung, sẽ miễn cho người đó khỏi việc thực hiện nghĩa vụ đó. .

Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga có quy định bổ sung đảm bảo lợi ích của người mua trong nghĩa vụ chuyển giao một vật được xác định riêng lẻ. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, người mua có quyền yêu cầu lấy món đồ đó khỏi người bán, trừ trường hợp nó đã được chuyển giao cho người khác có quyền sở hữu. quản lý kinh tế và quản lý hoạt động của nó. Đúng là Điều 398 không bảo đảm thực tế nghĩa vụ được thực hiện trong mọi trường hợp và khi đồ vật chưa được chuyển giao nhưng nhiều hợp đồng đã được giao kết với cùng một chủ đề. Điều khoản được đề cập xác lập rằng nếu đồ vật chưa được chuyển giao thì lợi thế sẽ được trao cho chủ nợ có lợi cho nghĩa vụ phát sinh trước đó (người trước đó đã ký kết một thỏa thuận về đối tượng này) và nếu điều này không thể được thiết lập thì sẽ thuộc về chủ nợ người đã nộp đơn yêu cầu trước đó.

Thuật ngữ “chuyển giao” theo nghĩa rộng nhất có nghĩa là những hành động phối hợp nhất định nhằm đảm bảo rằng một số đối tượng (bất động sản) đến từ lĩnh vực tài sản của thực thể này sang thực thể khác. Kết quả của việc chuyển nhượng, chủ sở hữu ban đầu của đồ vật (người bán) sẽ mất nó và người kia (người mua) sẽ có được nó. Trong tất cả các phương thức chuyển nhượng được liệt kê trong quy định tại Điều 224 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, chỉ có “giao đồ cho người mua” là áp dụng đối với bất động sản (kết luận này tuân theo quy tắc của Phần 2, Khoản 1). , Điều 556 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và tài sản bất động sản). Đồ vật được coi là đã bán cho người mua kể từ thời điểm nó thực sự thuộc quyền sở hữu của người mua hoặc người được người mua chỉ định (khoản 1 Điều 224, khoản 1 Điều 556 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Để đảm bảo việc chuyển giao và nhận tài sản liên quan, bên mua có nghĩa vụ, theo các yêu cầu thường được đưa ra, thực hiện các hành động cần thiết, trừ khi pháp luật, các hành vi pháp lý khác hoặc hợp đồng mua bán có quy định khác (Khoản 2 của Điều 2). Điều 484 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Việc chuyển nhượng thực tế tài sản phải được lập thành văn bản có giá trị pháp lý. Ngoài việc thực tế chuyển nhượng - nhận bất động sản, các bên trong hợp đồng mua bán phải ký văn bản chuyển nhượng hoặc văn bản chuyển nhượng khác (khoản 1 Điều 556 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Như vậy, việc chuyển nhượng bất động sản có nghĩa là việc giao thực tế tài sản đó và ký vào văn bản chuyển nhượng.

Chỉ sau khi chuyển nhượng tài sản và ký giấy chuyển nhượng, bên bán và bên mua mới được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ chuyển nhượng và nhận bất động sản (Điều 556 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Quy tắc tại phần 2 khoản 1 Điều 556 Bộ luật dân sự quy định thời điểm thực hiện nghĩa vụ chuyển giao là tiêu cực; luật hoặc hợp đồng có thể quy định khác. Romanov O. Đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với bất động sản: một số vấn đề về thực thi pháp luật // Kinh tế và Pháp luật. - 2002. - Số 7. - P. 29

Việc xác định rõ ràng thời điểm người bán hoàn thành nghĩa vụ chuyển hàng cho người mua có tầm quan trọng thực tiễn rất lớn. Tại thời điểm này, trừ khi hợp đồng mua bán có quy định khác, Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định việc chuyển rủi ro tử vong do tai nạn hoặc thiệt hại do tai nạn đối với tài sản cho người mua (khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự) Bộ luật Liên bang Nga).

Nguyên tắc chung về rủi ro được quy định tại Điều 211 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga: rủi ro tử vong do tai nạn hoặc thiệt hại do tai nạn đối với tài sản do chủ sở hữu tài sản chịu, trừ khi pháp luật hoặc hợp đồng có quy định khác. Quy định tại khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự được xây dựng hơi khác, theo đó, nguy cơ tài sản chuyển nhượng bị hư hỏng do vô tình được chuyển từ người bán sang người mua đồng thời với việc thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản. Một điểm khác có thể được xác định theo thỏa thuận của các bên. Có mọi lý do để tin rằng thời điểm bên bán hoàn thành nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản - đối tượng của hợp đồng mua bán - có thể không trùng nhau. Nguy cơ tử vong do tai nạn trong trường hợp này và trong một số trường hợp khác có thể không phải do chủ sở hữu tài sản gánh chịu mà do một người khác (ví dụ: người mua sở hữu tài sản đó và chưa đăng ký quyền sở hữu bất động sản).

Rủi ro mất mát do tai nạn của một đồ vật là sự nguy hiểm (đe dọa) thiệt hại trong tương lai do những thay đổi đã xảy ra của đồ vật được bán dưới tác động của các yếu tố bên ngoài hoặc các đặc tính bên trong của đồ vật đó chứ không liên quan đến khuyết điểm của đồ vật đó. Trên thực tế, nguy cơ mất tài sản do vô tình trong hợp đồng mua bán có nghĩa là người mua, không trở thành chủ sở hữu, có nghĩa vụ thanh toán bằng đầy đủ, bất chấp sự mất mát (thiệt hại) tài sản do tai nạn, vì tài sản đã được chuyển giao cho anh ta và anh ta là chủ sở hữu của nó. Nếu rủi ro đó do người bán gánh chịu thì anh ta không có quyền yêu cầu người mua thanh toán và nếu việc thanh toán đã được thực hiện thì anh ta có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận cho người mua.

Tổn thất do tai nạn (thiệt hại do tai nạn) tài sản được hiểu là việc mất mát (thiệt hại) tài sản do những tình huống mà cả hai bên trong hợp đồng mua bán không phải chịu trách nhiệm. Vì chết là do tai nạn nên không bên nào có nghĩa vụ bồi thường cho bên kia những tổn thất do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Nếu do hoàn cảnh cụ thể không thể thực hiện được thì nghĩa vụ sẽ chấm dứt (Điều 416 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Trách nhiệm chính của người bán bao gồm việc chuyển đồ vật không chỉ thành quyền sở hữu thực tế mà còn đảm bảo “sự thống trị hợp pháp” đối với đồ vật đó - chuyển đồ vật đó sang quyền sở hữu của người mua.

Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu theo hợp đồng từ bên chuyển nhượng sang bên mua có ý nghĩa thực tiễn rất quan trọng, trước hết nó nằm ở chỗ nó giúp xác định được người được ủy quyền là chủ sở hữu để chiếm hữu, sử dụng, và vứt bỏ thứ đó. Quyền lợi trong việc xác định chính xác ngày chuyển quyền sở hữu là: nhà nước (cần những thông tin đó, chẳng hạn vì mục đích thuế), chủ sở hữu cũ và chủ sở hữu mới (ví dụ, để bảo vệ quyền lợi của họ trong giao dịch dân sự), chủ nợ của những người này. và các thực thể khác.

Quyền sở hữu của bên mua lại tài sản theo hợp đồng phát sinh kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, trừ trường hợp pháp luật hoặc hợp đồng có quy định khác (Khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Bản thân việc chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng mua bán không có hiệu lực sở hữu (không làm phát sinh quyền sở hữu). Quyền sở hữu bất động sản của người mua phát sinh kể từ thời điểm nhà nước đăng ký chuyển quyền sở hữu, trừ khi pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 8, khoản 2 Điều 223 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Việc xuất hiện quyền sở hữu bất động sản kể từ thời điểm nhà nước đăng ký là một quy luật chung. Các chuẩn mực của luật dân sự trong một số trường hợp xác định thời điểm đạt được một cách khác nhau: quyền thực sự. Như vậy, khi thừa kế bất động sản, người thừa kế trở thành chủ sở hữu kể từ thời điểm mở thừa kế. Trong quá trình tổ chức lại pháp nhân, quyền sở hữu bất động sản được chuyển kể từ thời điểm đăng ký nhà nước của pháp nhân - người kế thừa hợp pháp mà tài sản được chuyển giao theo Bảng cân đối kế toán tách khi chia, tách (Khoản 2 Điều 218, Điều 58, 59 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Chính cách tiếp cận này giúp loại bỏ tình trạng không chắc chắn về mặt pháp lý liên quan đến tài sản mà quyền sở hữu được đăng ký với pháp nhân được tổ chức lại. Nhưng đối với các giao dịch tiếp theo với bất động sản, sẽ cần phải đăng ký nhà nước về quyền sở hữu bất động sản. Shabalin V.G. Giao dịch bất động sản. - M.: Filin, 2002. - Tr. 156

Trách nhiệm bổ sung của bên bán, đảm bảo thực hiện những trách nhiệm chính, bao gồm: chuyển giao phụ kiện và tài liệu liên quan đến tài sản, được quy định bởi pháp luật, các hành vi và thỏa thuận pháp lý khác (khoản 2 Điều 456 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), thông báo cho người mua về chất lượng của bất động sản, những khuyết điểm tồn tại, cảnh báo cho người mua về quyền của bên thứ ba đối với tài sản đang được đã bán (Điều 460 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Các trách nhiệm được liệt kê, mặc dù không được nêu tên trong định nghĩa pháp lý của hợp đồng mua bán, nhưng được quy định trong các quy định tiếp theo của các điều khoản liên quan tại Chương 30 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định về việc bán tài sản. Chỉ việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ (cả cơ bản và bổ sung) theo các yêu cầu được quy định trong hành vi pháp lý và hợp đồng mới cho phép chúng tôi thiết lập việc thực hiện đúng nghĩa vụ của người bán.

Như đã đề cập, trách nhiệm của người mua bao gồm nghĩa vụ nhận hàng và thanh toán tiền hàng. Nghĩa vụ chuyển nhượng bất động sản của người bán và nghĩa vụ nhận tài sản được bán của người mua phụ thuộc lẫn nhau: người bán thực hiện các hành động chuyển nhượng tài sản cần thiết để thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản của người mua. Đồng thời, bên mua và bên bán có các quyền tương ứng: quyền yêu cầu chuyển nhượng và quyền yêu cầu nhận tài sản theo quy định của hợp đồng. Các quyền và nghĩa vụ tương ứng này phát sinh đồng thời - kể từ thời điểm hợp đồng được ký kết (ngoại trừ các giao dịch được thực hiện trong điều kiện tạm dừng hoặc các giao dịch có quy định thời hạn thực hiện).

Nghĩa vụ thanh toán tiền mua bất động sản của bên mua được quy định tại khoản 1 Điều 454, khoản 1 Điều 485, Điều 486 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Nghĩa vụ này được coi là hoàn thành kể từ thời điểm số tiền được thanh toán. quy định trong hợp đồng được chuyển giao cho người bán. Nội dung của nghĩa vụ này không chỉ bao gồm việc thanh toán mà trong một số trường hợp còn bao gồm việc thực hiện một số biện pháp chuẩn bị cần thiết để thực hiện thanh toán (mở tài khoản ngân hàng đặc biệt, phát hành séc theo số tiền của thỏa thuận). Theo nguyên tắc chung, người mua có nghĩa vụ thanh toán cho người bán toàn bộ giá trị tài sản.

Hợp đồng mua bán cũng có thể quy định việc bán hàng theo phương thức tín dụng, thanh toán trả góp hoặc quy định về việc thanh toán trước.

Đối với hợp đồng mua bán bất động sản, pháp luật không quy định bất kỳ trường hợp ngoại lệ nào đối với nguyên tắc trên. Nếu hợp đồng mua bán bất động sản có quy định điều kiện phải trả trước tiền mua hàng thì trong nghĩa vụ phát sinh từ thỏa thuận đó, việc chuyển nhượng tài sản sẽ có tính chất trái ngược nhau. Nếu thỏa thuận quy định việc bán hàng theo hình thức tín dụng thì người mua có nghĩa vụ thanh toán khi xảy ra hai sự kiện pháp lý: chuyển giao tài sản và đến thời hạn thanh toán được quy định trong thỏa thuận hoặc theo các quy tắc của Nghệ thuật. . 314 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Trong trường hợp này, các điều kiện trả trước hoặc vay phải được quy định trong hợp đồng mua bán bất động sản. Nếu hợp đồng không có điều khoản thanh toán thì trước hết, việc các bên thực hiện đồng thời nghĩa vụ của mình (chuyển khoản-thanh toán) sẽ bị loại trừ; thứ hai, rõ ràng, người mua có nghĩa vụ thanh toán ngay sau khi tài sản được chuyển giao cho mình, tức là ngay sau khi hàng hóa được chuyển giao. Việc ký kết được đưa ra một cách gián tiếp được xác nhận bởi định nghĩa pháp lý của hợp đồng mua bán (khoản 1 Điều 454 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), trong đó trách nhiệm của người bán được đặt lên hàng đầu, sau đó là trách nhiệm của người mua. .

Vì vậy, nếu pháp luật hoặc hợp đồng mua bán bất động sản không quy định nghĩa vụ thanh toán của bên mua trước khi chuyển nhượng tài sản hoặc nghĩa vụ đó không phát sinh từ bản chất của nghĩa vụ thì bên bán chưa hoàn thành nghĩa vụ đó. nghĩa vụ chuyển giao hàng hoá không có quyền yêu cầu người mua thanh toán.

Khi giao kết hợp đồng cần xác định rõ ràng các điều khoản, thủ tục thanh toán tiền mua. Việc thanh toán trước theo hợp đồng mua bán bất động sản không đáp ứng được các điều kiện hiện tại của nền kinh tế Nga với thị trường bất động sản bị hình sự hóa. Theo quan điểm của người mua, phương án tối ưu nhất là trong đó, theo hợp đồng mua bán, việc người mua chuyển khoản thanh toán theo giá hợp đồng với điều kiện là người bán phải thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho người mua. người mua, tức là thời điểm nhà nước đăng ký quyền phát sinh từ thỏa thuận (chính điều kiện này sẽ cho phép áp dụng các quy định đối với quan hệ pháp luật về việc thực hiện nghĩa vụ ngược lại - Điều 328 Bộ luật Dân sự Nga Liên đoàn). Mặt khác, mong muốn của người bán có được sự đảm bảo về việc nhận được giá mua theo hợp đồng là chính đáng. Từ những quan điểm này, có thể khuyến nghị đưa vào hợp đồng mua bán bất động sản một điều khoản về việc người mua gửi tiền vào ngân hàng hoặc công chứng viên (ví dụ: khi ký kết hợp đồng), với điều kiện là nó phải được cấp cho người bán. chỉ khi đưa ra bằng chứng (trích từ Cơ quan Đăng ký Quyền của Tiểu bang). Giao dịch bất động sản // Thư viện của "Rossiyskaya Gazeta". - 2002. - Số 20. - Trang 56

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên bên mua) khi đăng ký chuyển nhượng quyền, quyền sở hữu, chuyển nhượng bất động sản (ví dụ: Giấy chuyển nhượng, nhận bàn giao có chữ ký của các bên).

Như vậy, việc thực hiện nghĩa vụ được hiểu là việc thực hiện (không thực hiện) một hành động cụ thể (cụ thể là chuyển giao - nhận một vật, chuyển giao - nhận số tiền mà hợp đồng quy định).

Phần kết luận

Như vậy có các loại khác nhau các giao dịch bất động sản: mua bán, cho thuê, cho thuê, trao đổi, đổi hàng, thuê, tặng cho, cầm cố... Chúng có vai trò đặc biệt trong đời sống kinh tế - xã hội. Giao dịch bất động sản là công cụ điều phối ý chí của các chủ thể kinh tế. Vì vậy, các giao dịch (thỏa thuận) có thể được đánh giá là phương tiện tự điều chỉnh của một hệ thống kinh tế dựa trên sự bình đẳng của các công dân và tổ chức hoạt động trong khuôn khổ của nó. Nhờ các thỏa thuận giữa các chủ thể tham gia hoạt động sản xuất, kinh tế và người tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ, tính cân xứng của các quá trình kinh tế trong điều kiện sản xuất thị trường được thiết lập, bởi vì các thỏa thuận có thể tính đến nhu cầu và lợi ích thực sự của các thành viên trong xã hội. .

Như trong bất kỳ hợp đồng mua bán nào, đối tượng của hợp đồng này chỉ có thể là bất động sản có dấu hiệu có thể thương lượng được (Điều 129 Bộ luật Dân sự). Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, trong số tài nguyên, chỉ có một số loại thửa đất là được phép chuyển nhượng.

Hiện nay, khái niệm bất động sản được quy định trong phần đầu tiên của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Theo Điều 130 Bộ luật Dân sự, bất động sản (bất động sản, bất động sản) bao gồm thửa đất, thửa đất dưới lòng đất, vùng nước riêng biệt và mọi thứ gắn liền với đất, tức là những đồ vật không thể di chuyển khỏi mục đích đã định mà không bị thiệt hại nặng nề, bao gồm rừng, cây trồng lâu năm, tòa nhà và công trình kiến ​​trúc. Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm máy bay và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể không gian phải đăng ký nhà nước. Pháp luật có thể phân loại tài sản khác là bất động sản.

Theo hợp đồng mua bán bất động sản (hợp đồng mua bán bất động sản), bên bán cam kết chuyển giao lô đất, tòa nhà, công trình kiến ​​trúc, căn hộ hoặc bất động sản khác sang quyền sở hữu của bên mua và bên mua cam kết chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua. nhận tài sản này và trả theo giá do các bên xác định (khoản 1 Điều 549, khoản 1 Điều 454 Bộ luật dân sự).

Hợp đồng mua bán bất động sản được đặc trưng là song phương và lẫn nhau. Thỏa thuận này nổi bật như một loại thỏa thuận mua bán độc lập về chủ đề - bất động sản. Việc bán doanh nghiệp như một tổ hợp tài sản được quy định bởi các quy định của § 8 Ch. 30 Bộ luật dân sự “Bán doanh nghiệp”.

Người bán và người mua trong hợp đồng mua bán bất động sản có thể là pháp nhân và cá nhân. Cần lưu ý rằng điều lệ hoặc các quy định đặc biệt của pháp luật có thể áp đặt các hạn chế đối với việc mua lại và chuyển nhượng bất động sản đối với một pháp nhân. Ví dụ, trong hầu hết các trường hợp, việc bán bất động sản đắt tiền là một giao dịch lớn; để hoàn tất giao dịch, người bán - một công ty cổ phần - phải tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về cổ phần đối với các giao dịch đó.

Theo nguyên tắc chung, chủ sở hữu bất động sản có thể đóng vai trò là người bán. Người bán cũng có thể là người được chủ sở hữu ủy quyền theo luật hoặc hợp đồng.

Pháp luật dân sự không có bất kỳ hạn chế chung nào đối với người mua bất động sản. Các quy định đặc biệt dành cho người mua bất động sản có thể được thiết lập bằng luật đặc biệt (ví dụ, luật tư nhân hóa).

Danh mục các quy định, tài liệu, tài liệu đặc biệt về hành nghề tư pháp được sử dụng:

Hành vi pháp lý

1. Hiến pháp Liên bang Nga ngày 12 tháng 12 năm 1993 // Báo Nga. - 1993.- Số 237.

2. Bộ luật Dân sự Liên bang Nga ngày 26 tháng 1 năm 1996 số 14-FZ. Phần hai (có thay đổi và bổ sung) // SZ RF. - 1996. - Số 5. - Nghệ thuật. 410.

3. Bộ luật Đất đai Liên bang Nga ngày 25 tháng 10 năm 2001 số 136-FZ (đã sửa đổi, bổ sung) // SZ RF. - 2001. - Số 44. - Nghệ thuật. 4147

4. Bộ luật Gia đình Liên bang Nga ngày 29 tháng 12 năm 1995 số 223-FZ (đã sửa đổi, bổ sung) // SZ RF. - 1996. - Số 1. - Nghệ thuật. 16.

5. Luật Liên bang Nga ngày 4 tháng 7 năm 1991 số 1541-1 “Về tư nhân hóa quỹ nhà ở ở Liên bang Nga” (đã sửa đổi, bổ sung) // báo Nga. - 1993. - Số 5

6. Luật Liên bang ngày 21 tháng 7 năm 1997 số 122-FZ “Về việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó” // SZ RF. - 1997. - Số 30. - Nghệ thuật. 3594

7. Luật Liên bang ngày 8 tháng 2 năm 1998 số 14-FZ “Về các công ty trách nhiệm hữu hạn” (đã được sửa đổi, bổ sung) // SZ RF. - 1998. - Số 7. - Nghệ thuật. 785

8. Luật Liên bang ngày 15 tháng 5 năm 2001 số 54-FZ “Về việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và Luật Liên bang Nga “Về tư nhân hóa quỹ nhà ở ở Liên bang Nga” // SZ Đ/c - 2001 - Số 21 - Điều 2063

9. Luật Liên bang ngày 2 tháng 1 năm 2000 Số 28-FZ “Về địa chính đất đai của bang” // SZ RF. - 2000. - Số 2. - Nghệ thuật. 149

Văn học đặc biệt

10. Boyko T. Bất động sản: nghịch lý của luật và logic của luật // ECO. - 2003. - Số 9. - Trang 57-58.

11. Boltanov E.S. Giao dịch bất động sản: mua bán, tặng cho, thừa kế, thuế / Series “Luật và xã hội” - Rostov-on-Don: Phoenix, 2002. - 212 tr.

12. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Luật hợp đồng. Quyển 2: Hợp đồng chuyển nhượng tài sản. - M.: Điều lệ, 2000. - 800 tr.

13. Vitryansky V. Mua bán // Kinh tế và pháp luật. - 2002. - Số 1. - trang 57-59.

14. Luật dân sự. Tập II (1) / Ed. E. A, Sukhanova. - M.: Beck, 2002. - 612 tr.

15. Luật dân sự. Sách giáo khoa / Ed. A. P. Sergeev và Yu. K. Tolstoy. Phần 2. - M.: Prospekt, 2003. - 642 tr.

16. Luật dân sự. Phần hai. / Ed. A. G. Kalpina. - M.: Yurist, 2003. - 584 tr.

17. Ilchenko A. Đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó. // Pháp luật. - 2003. - Số 4. - Trang 28-32

18. Kozyr O.M. Bất động sản trong Bộ luật Dân sự mới của Nga // Bộ luật Dân sự Nga: Những vấn đề. Lý thuyết. Thực hành: Thứ bảy. để tưởng nhớ S.A. Khokhlova / Dân biểu biên tập. A.L. Makovsky. - M.: Infra-M, 2004. - 480 tr.

19. Krashennikov P.V. Quyền sở hữu và các quyền tài sản khác đối với cơ sở nhà ở // Luật sư. - 2001.- Số 4. - Trang 32-39.

20. Lavrukhin O. Thị trường bất động sản // Kinh doanh. - 2003. - Số 11.- Trang 22 - 23

21. Margolin M. Giao dịch lớn không hợp lệ và giao dịch có sự tham gia của các bên quan tâm // Pháp luật. - 2001. - Số 3. - Tr. 70-72.

22. Matveev I. Ý nghĩa pháp lý của hình thức giao dịch và trách nhiệm đối với hành vi vi phạm của nó // Kinh tế và Pháp luật. - 2001. - Số 12. - trang 68-70

23. Pavlov P. Nguyên tắc cơ bản của việc đăng ký quyền đối với bất động sản // Tư pháp Nga. - 2002. - Không. 5. - trang 15-18

24. Bình luận từng bài về Luật Liên bang “Về việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với chúng” / Nói chung. biên tập. P.V. Krashennikova. - M.: Spark, 2002. - 112 tr.

25. Romanov O. Đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với bất động sản: một số vấn đề trong thực thi pháp luật // Kinh tế và Pháp luật. - 2002. - Số 7. - Trang 27-30.

26. Giao dịch bất động sản // Thư viện của "Rossiyskaya Gazeta". - 2002. - Số 20. - Trang 36-40

27. Giao dịch bất động sản và đăng ký // Kinh tế và Pháp luật. - 2002. - Số 2. - Trang 20-22

28. Sukhanov E. Giao dịch bất động sản // Kinh tế và đời sống. - 2003. - Số 21. - Trang 45-49

29. Shabalin V.G. Giao dịch bất động sản. - M.: Filin, 2004. - 592 tr.

30. Shupyro V.M. Chuyển đổi tài sản nhà nước - M.: Infra-M, 2002. - 366 tr.

31. Haskelberg B.L. Thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản và chuyển quyền sở hữu // Các vấn đề về phát triển và hoàn thiện pháp luật Nga: Coll. bài viết. 4.2. - Tomsk, 1999. - 186 tr.