Besedilo: Vyacheslav Bereznichenko
Ko prodaja stanovanje s pooblastilom, prodajalec pogosto ponudi oprijemljiv popust - kot nadomestilo za kupčevo tveganje. Dejansko obstaja tveganje, a kadar takšna transakcija obljublja največjo korist, jo je mogoče doseči le z upoštevanjem previdnostnih ukrepov.
Na stanovanjskem trgu je prodaja stanovanj po pooblaščencu precej redka. Najpogosteje pooblastilo za prodajo stanovanja izdajo lastniki, ki imajo stalno prebivališče v tujini. Tudi starejši starši prodajo nepremičnin pogosto zaupajo svojim otrokom. Hudo bolni ljudje pogosto delujejo prek pooblaščencev. Veliko manj pogosto izjemno zasedeni ljudje (veliki poslovneži, visoki uradniki) ali preprosto premožni državljani, ki niso vajeni ničesar narediti sami, se zatečejo k temu načinu prodaje.
Zakon ne prepoveduje "oddaljenih" poslov z nepremičninami. Z registracijo praviloma ni težav. Vendar pa nakup stanovanja, ki ga prodaja pooblaščenec, iz več razlogov pomeni izgubo lastništva. Zato se zateči k takšni transakciji morate zavedati možnih posledic in preprečiti njihov nastanek.
Popust na tveganje
Med tveganji, povezanimi z nakupom stanovanja, ki ga prodaja pooblaščeni zastopnik lastnika, obstajajo ponarejanje pooblastila (goljufija), prenehanje veljavnosti ali odpoved njegove veljavnosti, smrt zavezanca. Poleg tega lahko po transakciji, ko ste se preselili v stanovanje in v njem mirno živite, ravnatelj lahko izjavi, da iz nekega razloga ni prijavil svojih dejanj ali pod pritiskom podpisal pooblastilo.
Seznam razlogov za odpoved pooblastila je določen v 188. členu Civilni zakonik RF (Civilni zakonik RF).
188. člen Civilnega zakonika Ruske federacije. Odpoved pooblastila
1. Pooblastilo preneha zaradi:
1) iztek roka pooblastila;
2) odpoved pooblastila s strani osebe, ki jo je izdala;
3) zavrnitev osebe, ki ji je bilo pooblastilo izdano;
4) prenehanje pravne osebe, v imenu katere je bilo izdano pooblastilo;
5) prenehanje pravne osebe, ki ji je bilo izdano pooblastilo;
6) smrt državljana, ki je izdal pooblastilo, njegovo priznanje kot pravno nesposobnega, delno pravno sposobnega ali pogrešanega;
7) smrt državljana, ki mu je bilo izdano pooblastilo, njegovo priznanje kot pravno nesposobnega, delno pravno sposobnega ali pogrešanega.
2. Oseba, ki je izdala pooblastilo, lahko kadar koli prekliče pooblastilo ali pooblastilo, oseba, ki ji je bilo pooblastilo izdano, pa ga lahko zavrne. Dogovor o odpovedi tem pravicam je ničen.
3. S prenehanjem pooblastila postane vloga neveljavna.
Med zgoraj navedenimi tveganji se je najlažje izogniti tistemu, ki je povezan s iztekom roka pooblastila. Kupec mora le natančno preučiti ta dokument in ne sklepati poslov, če je potekel. Najdaljše obdobje izdaje pooblastila je tri leta. Če rok ni določen, potem velja samo eno leto. Dokument mora vsebovati datum izdaje. Vsa druga tveganja so nekoliko bolj zapletena.
Najprej strokovnjaki priporočajo sprejetje ukrepov za največje zaupanje v verodostojnost pooblastila. Če želite to narediti, skupaj s pooblaščeno osebo (skupaj - ker notar takšne podatke daje samo ravnatelju ali pooblaščencu) obiščite notarja, ki je overil pooblastilo, in se prepričajte, da je zapisano v njegovem registru in trenutno ni preklicano. Lahko se osebno sestanete z ravnateljem. Če bi se ob srečanju z ravnateljem pojavili dvomi glede njegove poslovne sposobnosti, ne bi bilo odveč, če bi zaprosili za potrdila iz narkološke in nevropsihiatrične ambulante ali poskrbeli, da bi prodajalca pregledal prodajalec pri psihiatru zaradi njegove ustrezne volje po prodaji stanovanja.
Če zaupnik nekako posega v te sestanke, potem ne glede na to, kako vam je všeč predlagano stanovanje, ne glede na to, kako donosen je posel, ga je bolje zavrniti. Druga stvar je, če lastnik ne živi v vašem mestu ali celo državi. Morda bo posel vreden potovanja.
Najbolj tvegan je nakup prek odvetnika, ki zastopa osebo, ki živi nekje zelo daleč. Konec koncev ni nobenega zagotovila, da lastnik po vseh opravljenih preverjanjih ne bo umrl ali si nenadoma premislil in preklical pooblastilo. Res je, tu je še vedno treba upoštevati, da (v skladu z 2. določbo 189. člena Civilnega zakonika Ruske federacije), če pri prodaji stanovanja niti pooblaščeni zastopnik prodajalca niti kupec ni vedel in ne bi smel vedeti za preklic pooblastila, smrt prodajalca ali njegovo priznanje kot nesposobnega , z omejeno poslovno sposobnostjo ali pogrešanim, potem dejanja, ki jih izvaja pooblaščenec, ostanejo veljavna. A vse to bo v primeru zahtevkov za kupljeno stanovanje treba dokazati na sodišču. Uspeh ni zajamčen in ga res potrebujete?
Osrednji lik
Pooblastila, ki se uporabljajo za izvajanje poslov na trgu nepremičnin, so razdeljena na tri vrste: enkratna, posebna, splošna. Enkratno pooblastilo je namenjeno za izvedbo katerega koli posebnega dejanja. Lastnik na primer nepremičnini zaupa, da bo od stanovanjske pisarne vzel potrdilo iz obrazca 9. Nepremičninam se izda posebno za zbiranje dokumentov ali predložitev paketa dokumentov za registracijo. Splošno pooblastilo vam omogoča upravljanje stanovanja v v celoti... Vsebina besedila splošno pooblastilo ni posebej urejeno v Civilnem zakoniku Ruske federacije, pooblastila, prenesena na odvetnika, so lahko določena v kakršni koli obliki.
Postopek prenosa pooblastil z ene osebe na drugo ureja zakon (poglavje 10 Civilnega zakonika Ruske federacije). Na splošno lahko katera koli oseba zaupa izvajanje kakršnih koli funkcij komur koli - tako posamezniku (razen mladoletnikom in invalidnim osebam) kot pravni osebi.
Torej, pooblastila, prenesena na odvetnika, so lahko navedena v kakršni koli obliki. A kar zadeva transakcije z nepremičninami, ne glede na pooblastilo, jih mora overiti notar.
Naj vas spomnimo, ker je to zelo pomembno: da se izognete tveganju, ki je povezano z odpovedjo pooblastila (na primer skrbnik to dejstvo namerno skriva), se morate sestati z notarjem, ki je overil ta dokument.
Kot bo razvidno iz naslednjega opisa primera iz pravne prakse, je notar zelo pomemben lik v zgodbah, povezanih s prodajo in nakupom stanovanj s sodelovanjem pooblaščencev.
Zlati ključ
Izkušen realtor z več kot dvajset let izkušenj na tem področju sekundarni trg nepremičnin, je Irina Korableva za BN povedala zgodbo, s katero se je morala soočiti v praksi.
Zakonski par, prebivalci skrajnega severnega zaledja, se je preselil v Sankt Peterburg. Denar od prodaje stanovanja tukaj doma je zadostoval le za sobo v komunalnem stanovanju. A toliko se jih začne - soba je kot "vstopnica na trg" Potem je bila dolga, težka pot za izboljšanje življenjskih pogojev z menjalnicami in prodajo, na koncu katere se je pojavila možnost nakupa ločenega dvosobnega stanovanja. Izkazalo se je cenovno ugodno, a eno dejstvo je v zgodovini stanovanja sprožilo pomisleke. Dejstvo je, da je bilo stanovanje kmalu pred tem že prodano in se je prodajalo po pooblaščencu.
Irina je mladi energični prodajalki povedala, da so njene stranke pripravljene kupiti to "kopejko", vendar pod pogojem, da jo bodo predstavile nekdanjemu lastniku.
Prodajalec ni želel izgubiti kupcev in se je dogovoril za sestanek. Res je, za to sem moral potovati precej daleč - do Metallostroya, kjer so nekdanjega lastnika odpustili. Izkazalo se je, da gre za žensko, iz oblačil katere se je že ugibalo, da v njenem življenju ni šlo vse dobro. Kljub temu je ženska potrdila, da je "po lastni volji, v treznem umu in trdnem spominu" dala pooblastilo za prodajo stanovanja in vedela, da je do prodaje prišlo. A v zaupnem pogovoru je povedala, da ji je zaupnik v bližnji prihodnosti obljubil še en življenjski prostor in ni imela razloga dvomiti o njegovi spodobnosti.
Vendar Irina ni čutila enakega zaupanja do posrednika. Zato je lastnika odpeljala k notarju, kjer je napisala izjavo, katere bistvo je bilo, da je odobrila posel za prodajo stanovanja, ki ga je v njenem imenu že opravila pooblaščena oseba, do pooblaščene osebe in kupca pa ni imela terjatev.
Kot je postalo znano čez nekaj časa, strahovi Korableve niso bili pretirani. Mladenič ni izpolnil obveznosti do tega državljana. Kupce so poklicali na sodišče. Obstajala je nevarnost prekinitve poslov s stanovanjem.
Toda v rokah naših severnjakov je bil "zlati ključ" - prav ta odobritev, ki jo je potrdil notar.
Iz tega lahko sklepamo, da ni vedno dovolj le prepričati se, da je glavni zavezanec živ in na videz zdrav in da pooblastila ni preklical. Kadar situacija vzbudi sum, ni odveč, da se zaščitite z dodatnim dokumentom - da ne boste ostali brez stanovanja.
Prodaja stanovanja po pooblaščencu je na sekundarnem trgu nepremičnin v prestolnici redek pojav. V življenju se zgodi, da lastnik nepremičnine ne more osebno prodati stanovanja in drugi osebi izda pooblastilo. Kupci se za takšne posle odločijo šele, ko obljubljajo velike ugodnosti. Vendar v prizadevanju, da prihranite denar, lahko izgubite veliko več.
Kako pogosto se dogajajo takšne transakcije, kakšne so odtenke v njih in kaj morate vedeti, da se zaščitite pred zavajanjem, - je razbrala naša revija.
Po navedbah korporacije "INKOM-Nedvizhimost" na celotnem trgu stanovanj delež transakcij, sklenjenih z udeležbo zaupanja vrednih oseb, znaša približno 1-2% celotnega števila kupoprodajnih pogodb. Kot je pojasnil Aleksander Ziminski, direktor oddelka za prodajo luksuznih nepremičnin pri PennyLane Realty, je tako malo posredniških transakcij, ker so kupci že slišali za prevare z nepremičninami, ki se izvajajo s ponarejenimi, preklicanimi ali s potekom veljavnosti pooblastila in transakcijo zavrnejo, če ne morejo videti in komunicirati z Lastnik.
Tudi ko kupci sklepajo posle s pooblastilom, zahtevajo znaten popust za tveganje, dodaja Natalya Alikhanova, vodja oddelka za Tretjakovsko v Peresvet-Nedvizhimost. Strokovnjak je dejal, da je podjetje imelo primere, ko je bilo lastnikom nepremičnin veliko bolj donosno, da denar porabijo za let tujine kot prodajo stanovanj po pooblaščencu z velikimi popusti.
Najpogosteje, pravi Irina Šugurova, namestnica generalnega direktorja MIEL-Brokerage za pravna vprašanja, se stanovanja po pooblastilu prodajo v naslednjih primerih: ljudje odidejo na stalno prebivališče v tujino, vendar se odločijo, da prodajo stanovanja preložijo, dokler se ne naselijo na novem kraju. Lahko je tudi situacija, ko ostareli starši otrokom izdajo pooblastilo za poslovanje z nepremičninami, pogosto hudo bolniki sorodnikom ali prijateljem. Včasih se pooblastilo izda nepremičninam. Čeprav je Oleg Samoilov, generalni direktor "RELAYT-Real Estate" je prepričan, da bi morala biti izdaja pooblastila nepremičnini kategorična izjema. Prodajalec bi moral narediti ta korak le, če ni drugih možnosti, osebnost, strokovnost in spodobnost nepremičnin pa ne povzroča popolnoma nobenega dvoma. Če temu ni tako, je bolje, da pravice do prodaje ne prenesete na nepremičnino.
Kakšna so pooblastila
Obstaja več vrst pooblastil, s katerimi lahko sklepate posle na nepremičninskem trgu. Pooblastilo je lahko splošno, posebno, enkratno. Če želite stanovanje v celoti razpolagati, morate od lastnika pridobiti splošno pooblastilo. Običajno se izda bližnjim sorodnikom in se izda v prisotnosti lastnika nepremičnine na posebnem obrazcu, pravi Alexander Ziminsky (Penny Lane Realty). Za zbiranje dokumentov ali predložitev dokumentov za registracijo se nepremičninam najpogosteje izda posebno pooblastilo.
Enkratno pooblastilo predvideva eno samo dejanje, na primer pridobitev enega potrdila. Pogosto se v okviru ene transakcije izda več pooblastil: na primer agentu zaupajo, da zbira dokumente, sorodniki ali prijatelji pa imajo pooblastilo, da predložijo dokumente, zbrane za prodajo stanovanj, za registracijo, prejmejo kopijo pogodbe iz registracije in jo prenesejo kupcu.
Zastopniki lastnikov, ki jim je pooblastilo izdano, so lahko fizični in pravne osebe... Državljan, ki nastopa kot zastopnik, mora biti polno sposoben in polnoleten. Zastopnik ne more opravljati transakcij v imenu lastnika v zvezi z njim osebno.
Postopek prenosa pooblastil na drugo osebo ureja zakon, poglavje 10 Civilnega zakonika Ruske federacije pa je namenjeno njegovemu zaporedju. Na splošno lahko katera koli oseba zaupa izvajanje katere koli funkcije drugemu. Najdaljše obdobje izdaje pooblastila je 3 leta. Če rok ni določen, potem velja samo 1 leto. Dokument mora vsebovati datum izdaje. Druga pomembna informacija, ki je zapisana v pooblastilu, je, ali skrbnik dobi pravico do prenosa pooblastila ali nima takšnih pooblastil.
Potreben je notar!
Če govorimo o prodaji nepremičnin, potem so vsa pooblastila enostavna (posebna ali enkratna), splošno pa mora notar overiti pri notarju, to je zahteva 2. določbe čl. 185 Civilnega zakonika Ruske federacije. Kraj in datum podpisa, priimki, imena, patronimiki in prebivališče ravnatelja in odvetnika, v nekaterih primerih - položaj, ki ga zasedajo, morajo biti navedeni v zasnovi pooblastila. Sama vsebina pooblastila ni zakonsko urejena, pooblastila, prenesena na pooblaščenca, pa so lahko zapisana v kakršni koli obliki.
Lev Litovkin, vodja pisarne v Mitinu podjetja INCOM-Real Estate, prodajalcu, ki izda pooblastilo, svetuje, naj stopi v stik z notarjem regije, kjer se nepremičnina prodaja. To pomeni, da če je na prodaj moskovsko stanovanje, mora notar opravljati prakso v Moskvi in \u200b\u200bna primer ne v moskovski regiji, Rjazanu ali drugih ruskih mestih. Poleg tega bodite pozorni na izkušnje in ugled notarja, ki potrjuje pooblastilo. "Žal je zdaj kakovost ponaredkov tako visoka, da lahko samo strokovnjaki, ki preverijo organe, ki te dokumente evidentirajo, ločijo izvirnik od" lažnega "pooblastila," se pritožuje strokovnjak.
Kdaj lahko pooblastilo razglasi za neveljavno
Pogosta vrsta goljufije je prodaja stanovanja z neveljavnim pooblastilom. Aleksander Ziminski (Penny Lane Realty) navaja razloge za razglasitev pooblastila za neveljavno (vsi znaki in posledice neveljavnosti transakcij veljajo za pooblastilo). Na primer, če pooblastilo izda invalidni državljan ali mladoletnik, mlajši od 14 let (171. člen, 172. člen, 176. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). Razlogi za invalidnost so lahko tako duševne motnje kot zloraba alkohola ali mamil. V skladu s čl. 175 Civilnega zakonika Ruske federacije, pooblastilo, izdano mladoletnikom med 14. in 18. letom, velja samo s pisnim soglasjem njegovih staršev, posvojiteljev ali skrbnikov.
Pooblastilo, ki ga izda pravno sposoben državljan, je neveljavno, vendar v državi, kjer ni mogel razumeti pomena svojih dejanj ali jih usmerjati (člen 177 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pooblastila, izdana pod vplivom zavajanja ali zavajanja, nasilja, grožnje, so neveljavna (178. člen, 179. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). Če nekdanji lastnik na sodišču dokaže, da je bilo pooblastilo pridobljeno z goljufijo ali pod vplivom groženj in nasilja, bo takšno pooblastilo razveljavljeno. Skladno s tem bodo transakcije, opravljene na podlagi tega pooblastila, priznane kot neveljavne.
V skladu z določbami 188. člena Civilnega zakonika Ruske federacije pooblastilo preneha zaradi izteka njegovega mandata, preklica pooblastila s strani naročnika, zavrnitve pooblaščene osebe, - pravi Natalya Alikhanova (Peresvet-Real Estate).
Če je pooblastilo preklicano, se ustreznemu obvestilu pošlje notarju, ki ga je overil. "Če torej transakcijo opravi pooblaščenec," ugotavlja Irina Shugurova (MIEL-Brokerage), "vedno preverimo, ali so pooblastila odpovedana, ali je naročnik živ itd."
In če je bila pogodba podpisana po preklicu pooblastila, bo razveljavljena, saj jo je podpisala nepooblaščena oseba, «opozarja Petr Vasyutik, namestnik generalnega direktorja odlične nepremičninske agencije» Velika resničnost «.
Kdo bo prejel denar?
Če transakcija prodaje nepremičnine poteka po pooblastilu, se postavi vprašanje, kako poteka poravnava in ali pooblaščena oseba dobi dostop do denarja za prodano nepremičnino. Po besedah \u200b\u200bLeva Litovkina (INKOM-Nedvizhimost) lahko denar formalno prejmeta tako prodajalec kot pooblaščena oseba. V drugem primeru bi morali biti zelo previdni. »Navsezadnje lahko celo sorodniki, ki so, kot kaže, izredno iskreni do vas, saj so v roke prejeli precejšen znesek, na primer vsaj 3,5 milijona rubljev za najcenejše enosobno 18-metrsko stanovanje v Moskvi, izginejo iz vašega vidnega polja dobesedno v nekaj ur, «opozarja strokovnjak.
Teoretično lahko denar nakažete tudi na račun trgovca. Čeprav je nedenarna oblika poravnave med udeleženci transakcije, izvedene v okviru sekundarnega trga, je za Rusijo, tako kot prej, zelo redka.
Tveganja in njihovo zmanjšanje
Vsi strokovnjaki, s katerimi se je revija pogovarjala, menijo, da so transakcije prodaje in nakupa stanovanj po pooblaščencu zelo tvegane. Zdaj je na sodiščih različnih instanc na stotine primerov, ko so ljudi prevarali ravno zato, ker stanovanja niso kupili neposredno, temveč prek pooblaščencev. Natalya Alikhanova (Peresvet-Nedvizhimost) opozarja, da je tveganje še posebej večje, če je lastnica stanovanja v zaporu ali se zdravi zaradi možganske kapi, alkoholizma, odvisnosti od drog itd. Po odhodu iz zapora ali bolnišnice lahko nekdanji lastnik toži, češ da ni razumel pomena svojih dejanj ali da je pod grožnjo podpisal pooblastilo.
Za zmanjšanje tveganj Irina Shugurova (MIEL-Brokerage) priporoča, da se pred sklenitvijo posla poišče naročnik in se na tak ali drugačen način obrne nanj. Po njenih besedah \u200b\u200bje to v 99% primerov mogoče. Strokovnjak je dejal, da se denimo v njihovem podjetju, če ima naročnik sedež v Moskvi ali vsaj znotraj Rusije, nepremičnine srečajo z njim ali, v najslabšem primeru, stopijo v stik z njim po telefonu, elektronski pošti in telefaksu ter ga prosijo, naj potrdi, da pooblastilo ni preklicano ... Če je stranka v oddaljeni regiji ali v tujini, je takšno potovanje lahko drago, prizna Oleg Samoilov (RELAYT-Nedvizhimost), vendar ne vidi drugega zanesljivega načina za zmanjšanje tveganja. Strokovnjak je dejal, da je najbolj oddaljena točka od Moskve, ki so jo morali obiskati zaposleni v družbi RELIGHT-Real Estate, Južno-Sahalinsk. "Osebno na takšnih poslovnih potovanjih ne vidim ničesar nenormalnega: navsezadnje noben dogovor ni boljši od tveganega," poudarja strokovnjak.
Irina Shugurova (MIEL-Brokerage) meni, da so razmere bolj zapletene, če je v transakcijo vključeno pooblastilo, ki je enakovredno notarskemu. Če je oseba na primer dlje časa v bolnišnici, lahko glavni zdravnik potrdi pooblastilo. Izvedenec je pojasnil, da se ta pooblastila preverjajo na enak način - zdravniku se pošlje prošnja s prošnjo, da potrdi, da je pooblastilo izdano, da ni preklicano in da je ravnatelj živ.
Vendar mnogi strokovnjaki na splošno ne priporočajo, da se posel odpravite prek pooblaščenca. "Moramo trdno vztrajati, da lastnik osebno sodeluje pri transakciji," pravi Oleg Samoilov (RELAYT-Nedvizhimost).
Povzetek
Seveda so tveganja nakupa stanovanja po pooblaščencu velika. Torej, če čutite najmanjšo negotovost ali sumite na nekaj celo na intuitivni ravni, zaupajte svojemu notranjemu glasu, ne mešajte se v to zadevo. Če vam je stanovanje res všeč in ga še vedno želite kupiti, prisluhnite našim strokovnjakom in obiščite lastnika.
Vsak od nas vsaj enkrat v življenju, ja je sestavil pooblastilo ali naredil kaj po pooblastilu... Na primer, prejel sem denar za drugo osebo. To pomeni, da se njegovo bistvo sklicuje na to, da ena oseba daje drugi pooblastilo, da zastopa njihove interese. Pooblastilo se uporablja tudi pri prometu z nepremičninami. Naj se obrnem stanovanje, ki se prodaja "po pooblaščencu" ali je bolje tak posel zavrniti?
Kakšno mora biti pooblastilo: kaj pravijo zakoni
Vsa vprašanja v zvezi s pooblastilom so navedena v čl. 185-189 civilnega zakonika. Naštejmo glavne točke.
Najprej mora biti pooblastilo pisno. Drugič, je overjena pri notarju. Izjeme od tega pravila so dovoljene le v primerih, ko notar fizično ni v bližini. Na primer, če se oseba zdravi v neki vojaški bolnišnici, ima pooblastilo pravico, da jo potrdi vodja te ustanove, njegov namestnik, starejši ali dežurni zdravnik. Enako lahko storijo poveljniki vojaških enot, vodje prostorov za odvzem prostosti, vodje konzularnih uradov (za Ruse, ki so v tujini).
Pooblastilo mora vsebovati podatke o datumu njegove priprave; brez njega se dokument šteje za ničnega. Hkrati (taka zahteva v zakonu ni natančno zapisana, se je pa notarji držijo) datum piše z besedami »petnajsti, dva tisoč in deveti december«. Očitno, da bi bilo ponarejanje težko. Veljavnost pooblastila ne sme biti daljša od treh let - tudi če je v njej naveden daljši rok, bo še vedno veljal toliko časa. Če rok sploh ni določen, velja pooblastilo eno leto.
Nezaupanje, tj. situacija, ko skrbnik svoja pooblastila prenese na nekoga drugega. In to pooblastilo, izdano z nadomestitvijo, mora biti notarsko overjeno in glede na svoje pogoje in obseg pooblastil ne sme presegati prvotnega dokumenta.
Veljavnost pooblastila preneha po poteku njegove veljavnosti. Prav tako ga lahko kadar koli prekliče oseba, ki ga je izdala. V tem primeru mora ravnatelj le oditi k notarju in sestaviti ustrezen dokument - ni treba iskati pooblastila in ga fizično uničiti. Prav tako pooblastilo samodejno preneha v primeru smrti glavnega zaupnika ali skrbnika, pa tudi priznanje enega od njih za onesposobljenega, delno onesposobljenega ali pogrešanega.
Pooblastila se razlikujejo tudi glede na količino podeljenih pooblastil. "Lahko so splošni, posebni in enkratni," pravi Irina Shugurova, namestnica generalnega direktorja za pravne zadeve pri MIEL-Brokerage. - Splošno pomeni popoln nadzor nepremičnine (stanovanje, koča itd.). Posebno - pooblastilo za izvedbo kakršnih koli posebnih dejanj, na primer prodaje te nepremičnine. Enkrat - za eno akcijo. "
Temeljnega pomena je tudi zahteva, da ena oseba ne more zastopati dveh strank v poslu. Na primer, stanovanje se prodaja, kupec pa prodajalcu reče, da bo poskrbel za vso dekoracijo. Privlačno, a v nasprotju z zakonodajo - stranke morajo zastopati različni ljudje. Če obe strani delujeta prek zastopnikov (nepremičnin), bi to morali biti različni posredniki: možnost, ko isti strokovnjak predloži dokumente prodajalca in kupca, ni dovoljena.
Vrste pooblastila in njegova praktična uporaba
Teoretično lahko pooblastilo izda vsakomur (kot se spomnimo, edina omejitev, ki jo nalaga zakon, je poslovna sposobnost skrbnika) in za poljubno količino pooblastil. Skoraj vsa pooblastila na trgu nepremičnin so jasno razdeljena v dve skupini.
Prva je "tehnična", ki jo stranke izdajo nepremičninam za priprava in izvedba posla... "Najpogosteje se pooblastilo izda za polog ali prevzem varščine po vnaprejšnjih dogovorih," pravi Vladimir Spassky, vodja pravne službe pri MIAN. - Nato - za zbiranje dokumentov, potrebnih za registracijo kupoprodajne pogodbe, in prav za to registracijo v uradu Zvezne službe za registracijo (FRS). " Po potrebi se da tudi pooblastilo za izvajanje dodatnih operacij. Na primer, da se dogovorimo o prenovi, ki je na voljo v stanovanju. "
Drugo vrsto lahko pogojno imenujemo "resnična" - to splošna pooblastilaz veljavno pravico razpolaganja s premoženjem. Takšnih dokumentov je na trgu malo in se izdajo, ugotavlja Vladimir Spassky, najpogosteje bližnjim sorodnikom: otrokom, staršem, zakoncem. Obstajati morajo resni razlogi, da oseba ne želi razpolagati s svojim premoženjem in ga zaupati nekomu drugemu (celo bližnjemu sorodniku). Običajno gre za oddaljeno prebivališče (v drugi državi), starost, resne bolezni. Včasih je namesto (ali skupaj) s temi dejavniki tudi banalni strah pred veliko odgovornostjo.
Proxy prodaja: visoko tveganje
Kot smo že omenili, nepremičnine aktivno uporabljajo pooblastila za izvajanje različnih tehničnih ukrepov. Lahko rečemo, da niti ena transakcija, opravljena s pomočjo nepremičninskih agencij, ne more brez njih. Toda primeri, ko naj bi prišlo do prodaje pooblaščenca, so zelo sumljivi. In imajo prav - tu so tveganja precej velika.
Najprej lahko pooblastilo, tako kot kateri koli drug dokument, zlahka ponaredite. Poleg tega, če so papirji za stanovanje (potrdilo o lastništvu) v bistvu le dvojnik podatkov, shranjenih v FRS (v skladu s tem jih je mogoče preveriti v elektronski bazi podatkov), boste v primeru pooblastila morali verjeti papirju samemu. Drugič, kot je navedeno zgoraj, lahko pooblastilo naročnik kadar koli prekliče; preneha tudi, če ravnatelj umre. Vse transakcije, opravljene na podlagi takega pooblastila, so nične.
Na splošno se je v takšnih razmerah smiselno potruditi, da bi našli lastnika stanovanja in izvedli transakcijo z njegovo neposredno udeležbo. "Prodajalec lastnoročno podpiše pogodbo o nakupu in prodaji," pravi Oksana Scheslavskaya, odvetnica v podjetju Peresvet-Nedvizhimost. "Zastopnik to počne predvsem takrat, ko prodajalec stalno prebiva zunaj Rusije."
"Najpomembneje je najti ravnatelja, v 99% primerov je to mogoče," se strinja Irina Shugurova (MIEL). - Če je človeka nemogoče obiskati, ga skušamo poklicati po telefonu, elektronski pošti ali faksu. Po naših izkušnjah ga lahko najdete tudi, če je oseba v tujini. V takih primerih vsaj po telefaksu v preprosti pisni obliki potrdimo, da se pooblastilo ni spremenilo in ni preklicano. "
Bolj zapletena situacija je, ko je pooblastilo "izenačeno z notarskim" - z drugimi besedami, potrdili so ga zdravniki, vodje zaporov itd., Omenjeni na začetku članka. Irina Šugurova ugotavlja, da jim je poslana zahteva z zahtevo, da potrdijo, da je bilo pooblastilo res izdano, pozneje ni bilo preklicano in da je naročnik živ.
... Treba je tudi opozoriti, da prodajalci stanovanj po pooblaščencu včasih ponujajo, da predmete kupijo po nižji ceni - kot "nadomestilo" za ne povsem pravilne dokumente. Če kupec prejme takšno ponudbo (navadno jo spremljajo pozivi, da posel zaključi ne prek nepremičnin, ampak sam - da se "izogne \u200b\u200bnepotrebni birokraciji"), ni dvoma, da stanovanje ni "čisto", je predvidena kakšna prevara.
Vas bo "predstavnik" prevaral?
Obstaja še ena priložnost, da postanete žrtev prevarantov. Kot smo že omenili, posredniki, ki izvajajo transakcijo, od svojih strank vzamejo pooblastilo za zbiranje informacij, registracijo itd. In obstaja tveganje, da bodo stanovanje prodali sami in se skrili z denarjem.
Recimo takoj, da je verjetnost tega izginotno majhna. To se je izvajalo v srhkih 90-ih, danes pa je trg bolj civiliziran, transakcije z FRS se beležijo cel mesec, kar samo po sebi zaplete različne prevare. Poleg tega se bo prevarant, ko je prejel denar za stanovanje (na primer bo to 300 tisoč dolarjev, celo milijon), moral skriti z njimi, pravzaprav je šel v nezakonit položaj. Malo verjetno, a vseeno ... Morala je na splošno zelo preprosta: pri podpisu pooblastila morate natančno preučiti, katera pooblastila prenašate. Če gre za "zbiranje dokumentov" - eno, za "pravico do razpolaganja" pa povsem drugo.
Govorili smo že o nakupu stanovanja, ki ga prodaja pooblaščenec, in o tveganjih, ki jih vključujejo takšne transakcije. Če ni želje po sodnem pozivu in zapravljanju časa, živcev in denarja za sodne postopke, potem je bolje, da takšne transakcije zavrnete, četudi se zdijo popolnoma neškodljive, cena pa je več kot privlačna. Če pa je kupec še vedno pripravljen tvegati, mora sprejeti previdnostne ukrepe.
Za začetek "Journal of n nepremičnine MetrInfo.Ru"Vabi vas, da preberete naš prejšnji članek na to temo:" Nakup stanovanja s pooblastilom: tipična tveganja in prevare. " In s tistimi, ki že vedo, pojdimo na naslednji vidik - varnostni ukrepi za transakcije s pooblastilom.
Kako se zaščititi pri nakupu stanovanja, ki ga prodaja pooblaščenec, pravi Elena Zhdanova, nepremičninska odvetnica, poslovna partnerica odvetniške pisarne Pravo. Premoženje. Družina ".
Varnostna pravila: sestanek z lastnikom, pregled notarja
Najprej se morate zaščititi pred goljufivimi shemami pri transakcijah s pooblastili klepet z lastnikom nepremičnine
... Brez tega se ne splača kupovati hiše, tudi v tistih primerih, ko je po besedah \u200b\u200bzaupnika zelo bolan, je bolje počakati, da se stranki izboljša in se z njo srečati. Lahko greš k njemu domov ali v bolnišnico. In če lastnik živi v tujini, je bolje, da vprašate zaupanja vredno osebo ali nepremičninsko podjetje, ki prodaja stanovanja, da lastnik pride (to je le v redkih primerih nemogoče). Na takem sestanku je treba vztrajati, tudi če nepremičnine rečejo, da prodajalec nujno potrebuje denar ali da je ta transakcija del alternativne verige in bo zaradi pričakovanj lastnika vse propadlo. Šele po osebnem ogledu prodajalca lahko razumete, kako ustrezen je in ali res želi prodati nepremičnino, pa tudi, zakaj je prodajo zaupal tretji osebi. Seveda je vredno kupiti hišo le, če prejeti podatki ne sprožajo vprašanj.
Če ulova ni, potem sta nepremičninska družba in skrbnik naklonjeni željam kupca, lastnik stanovanja se strinja s sestankom in vsi udeleženci v alternativi so pripravljeni počakati: za tiste, ki resnično želijo skleniti posel, ni razloga za skrb, saj je vrsta kupci in prodajalci se običajno ne splačajo. Če pa ne dovolijo srečanja z lastnikom in celo pohitijo s poslom, je to razlog za razmišljanje o njegovi čistosti, v tem primeru je tveganje za nadaljnje težave zelo veliko.
Tudi ti moraš preverite notarja ki je overil pooblastilo. Poglejte, ali res obstaja tak notar, če ni izključen s seznama notarjev. Takšnih informacij ni težko dobiti - javno so dostopne v notarski zbornici. Toda preveriti pooblastilo samo: v kakšnih okoliščinah je bilo izdano, kakšni dokumenti so bili predstavljeni, žal je skoraj nemogoče. Seveda se lahko s takšno zahtevo obrnete na notarja, vendar po zakonu o notarjih brez sodne odločbe nima pravice razkriti nobenih informacij o svojih notarskih zadevah. Zato se je treba vnaprej pripraviti na morebitno sodišče, da se pridobi status dobrovernega kupca in ostane na pridobljeni nepremičnini.
Na primer, morate vprašati skrbnika ali lastnika potrdila, da lastnik stanovanja ni prijavljen z narkološkim ali nevropsihiatričnim računom ... Takšni dokumenti lahko kupcu na sodišču igrajo v roke, veljal bo za dobrovernega, ker se je skušal zaščititi. Vendar je treba omeniti, da so ta potrdila lahko tudi ponarejena. Da se ne bi prevarali, je treba vedeti, da se takšni dokumenti (vsaj Moskovčanom) izdajo v kraju registracije, tj. če je oseba registrirana na enem območju, na drugem, ne bo dobila potrdila. Kadar je lastnik nepremičnine, ki se prodaja, iz enega območja, potrdilo pa iz drugega, bi to moralo biti zaskrbljujoče. Poleg tega potrdila žigosa in podpiše zdravnik, po teh podatkih lahko in bi morali preveriti njihovo verodostojnost, na primer na kliniki ugotovite, ali obstaja tak zdravnik, se pogovorite z njim itd. Te informacije zdravstvene ustanoveSeveda jim ni treba poročati, so pa ponavadi obveščeni odvetniki in odvetniki.
Potrebno je ček in zaupnik, glej njegov potni list ... Ne sme biti ponaredek (očitno ponaredek je mogoče prepoznati), mora pa biti ruski - zato obstaja vsaj nekaj samozavesti, da ni gastarbajter in ne bo tako zbežal, kot na primer imetnik ukrajinskega državljanstva. Prav tako bi bilo koristno imeti dovoljenje za prebivanje v istem mestu ali regiji, kjer se nahaja stanovanje, ki se prodaja (za Moskvo je moskovsko dovoljenje za prebivanje zato boljše).
Tudi za kupca bolje je, da pooblastilo ni splošno , in ne "s pravico do prejema denarja", ampak brez te pravice, tako da bi lastnik denar prejel sam. In tudi če je pooblastilo popolno, se morate poskusiti zaščititi s prenosom denarja ne pooblaščeni osebi, temveč prodajalcu. Če to ni mogoče, morate vprašati zaupanja vredno osebo vzemite potrdilo lastnika , ki potrjuje, da je prodajalec prejel takšen in tak znesek od takega in takega kupca, in ga datira z datumom transakcije. Potrdilo je treba zahtevati tudi, ko je lastnik pripravljen na prodajo, vendar natančen datum transakcije še ni znan in že odhaja.
Seveda na dan podpisa kupoprodajne pogodbe pooblaščena oseba ni dolžna izročiti potrdila kupcu, ker si lahko premisli, zato mora biti dokument skupaj z denarjem odložen v celico, po zaključku transakcije pa ga bo kupec lahko prevzel - torej bo imel dokazilo, da lastnik stanovanja je prejel dolgovani znesek. Res je, goljuf lahko napiše tudi potrdilo, še posebej, če kupec ni videl prodajalca in ni seznanjen z njegovim rokopisom. In potem bo lastnik stanovanja lahko izpodbijal ta dokument. Še bolj pa je lahko izpodbijati natisnjeno potrdilo, ker strokovnjak ne bo mogel ugotoviti njegove pristnosti. Zato se s takim dokumentom vsekakor ne bi smeli strinjati, idealna možnost je, ko lastnik pred kupcem napiše potrdilo.
Veliko bolj varno, če pooblastilo bo določeno : Dajem dovoljenje za prodajo takšnega in drugačnega stanovanja po ceni, ki ni nižja od takšnega in takega zneska. Če pa v pooblastilu piše, da naročitelj dovoli prodajo stanovanja za vsako ceno pod kakršnimi koli pogoji (in to se pogosto zgodi pri splošnih pooblastilih), lahko to postane razlog za spor med lastnikom in lastnikom pooblastila. Na primer, z besedami je lastnik dovolil prodati nepremičnino za 5 milijonov rubljev, skrbnik pa jo je prodal za 3 ali 4 milijone, v tem primeru lahko naročnik odide na sodišče in izpodbija transakcijo, kupec pa bo moral biti živčen in posledično lahko izgubi pridobljeno stanovanje. Mimogrede, ravnatelj in skrbnik lahko to namenoma storita, da vrneta stanovanje. A še zdaleč ni dejstvo, da bo kupec vrnil ves svoj denar.
Odvetniški nasvet
Morda najbolj učinkovit način da se zaščitite pred prevaranti in težavami - obrnite se na odvetnike. Načeloma lahko resni posredniki nepremičnin preverijo tudi čistost posla, običajno imajo pravno službo, vendar je bolje, da se obrnete na neodvisnega strokovnjaka, da ta preide skozi celotno verigo poslov, ki so bili opravljeni s to nepremičnino. Navsezadnje imajo cilj nepremičnine nakup ali prodajo, s tem dobijo denar in hitreje kot gre posel, bolje je zanje. Odvetniki imajo drugačno nalogo, zaslužijo denar za posvetovanja in pravno strokovno znanje in bolj zanesljivi podatki, kot jih zagotavljajo, ščitijo kupca nepremičnin pred goljufi, večji bo njihov ugled in s tem več strank.
Kar zadeva honorarje, odvetniki zaračunavajo približno 50-60 tisoč rubljev za preverjanje čistosti posla. Če ni sredstev za preverjanje čistosti posla, pojdite vsaj na pisno pravni nasvet in po razlagi okoliščin prihajajoče transakcije dobite pravilen algoritem za svoja dejanja in nasvete, na kaj morate biti še posebej pozorni. Ta storitev stane v povprečju 5-12 tisoč rubljev. Prav tako lahko poiščete nasvet odvetnika že v postopku posla, ko nenadoma obstajajo dvomi ali ni zaupanja v pravilnost vaših dejanj, na primer odvetnik vam lahko pove, ali se splača kupiti, če prodajalec (in naročnik) pije, ali kako ga pravilno spraviti v celico denarja in vzemite potrdilo. Tako majhno posvetovanje bo stalo 1,5-2, največ 3 tisoč rubljev. To ni veliko denarja, še posebej, če pomislite, da je, ko je transakcija že končana, veliko težje vse popraviti in lahko izgubite veliko več kot stroški posveta.
Niso nosili
Če kupci skrbno in preudarno obravnavajo transakcijo, v kateri se pojavi pooblastilo, analizirajo situacijo, najdejo izkušene in ugledne nepremičnine in se obrnejo na odvetnike, se težavam lahko izognemo skoraj vedno, sicer pa gre praviloma na sodišče.
Najbolj zaskrbljujoče je prvo leto po nakupu, saj je zastaralni rok za promet z nepremičninami eno leto, v tem obdobju pa lahko transakcijo izpodbija nekdanji lastnik ali zainteresirani (njegovi dediči, ožji sorodniki). Če torej v enem letu sodni poziv ni prispel, se lahko nekoliko umirite, vendar se nikakor ne smete sprostiti, saj zastaralni rok ne določa od dneva transakcije, temveč od trenutka, ko bi lahko tožnik izvedel za nezakonitost in nezakonitost prodaje in nakupa. Na primer, oče, ki je v nevropsihiatrični ambulanti, proda stanovanje po pooblaščencu, njegov sin, recimo morski kapitan, pa pride domov in pet mesecev pozneje izvede za to. V takih okoliščinah ima še eno leto časa, da odpove posel, kar dokazuje neustreznost njegovega očeta in datum njegove vrnitve.
Če gre zadeva na sodišče, se nemudoma obrnite na odvetnika in se zagovorite. Na srečo obstajajo možnosti, da obdržite stanovanje. Če je kupec veden: ni vedel in ni mogel vedeti za prevaro, preveril je čistost posla in se poskušal zaščititi na vse možne načine, potem mu bo sodišče z veliko verjetnostjo prepustilo nepremičnino. Še več, ne glede na to, ali je prodajalec ravnal namerno ali je postal žrtev prevare in je podlegel prepričanju prevarantov, je hotel prodati hišo in izdal pooblastilo, ki je v celoti upoštevalo njegova dejanja.
Strokovnjaki na nepremičninskem trgu svetujejo tudi tistim, ki se odločijo za nakup stanovanj, ki jih prodajajo pooblaščenci:
Igor Boachev, generalni direktor nepremičninske agencije "AENBI":
Če se držite osnovnih pravil: nakažite denar skozi celico, navedite v pogodbi polni stroški nepremičnine, vzemite potrdilo, preverite potne liste lastnika in pooblaščene osebe in se obrnite na samo zanesljive nepremičninske družbe, potem je mogoče zagotoviti varnost vsake transakcije. Običajno ima agencija, ki ni dobro uveljavljena na trgu, pooblaščeno prodajno službo. In če je agencija znana po svojem ugledu, jo ceni, je članica Ceha posrednikov in ima odvetnika, je primerov "dvomljivih poslov", ki so všeč takšnemu podjetju, zanemarljivo malo.
Marina Tolstik, poslovna partnerica MIEL - Mreže nepremičninskih pisarn:
Pri transakcijah s pooblastilom mora kupec preveriti verodostojnost izdaje pri notarju ali pri lastniku samem in se prepričati, da je lastnik res pred njim. Še posebej težko je preveriti pooblastilo, izdano v tujini na konzulatu. V tem primeru bi moral potencialni kupec stanovanja vložiti zahtevo ali poklicati konzulat, da se prepriča, ali je bilo pooblastilo izdano in ni bilo preklicano.
Svetlana Birina, vodja oddelka za nepremičnine v mestu, NDV-Nepremičnine:
Ko se ukvarjate s pooblastilom, morate biti pozorni na to, kako dolgo je bilo izdano, da izključite možnost zamude (mimogrede, potekla pooblastila niso nenavadna, še posebej, če so bila izdana za kratek čas), preveriti morate tudi, ali je izgubila svojo veljavnost zaradi smrti državljan, ki jo je izdal, njegovo priznanje kot nesposobnega ali pogrešanega in ali ni bilo preklicano. Pooblastilo lahko sami preverite pri notarju, ki potrjuje prenos pravic za transakcijo.
Maria Litinetskaya, generalna direktorica Metrium Group:
Kupec se mora vsekakor srečati s prodajalcem in osebno preveriti njegov potni list in dokumente. Le tako se lahko prepričate o namerah lastnika, da proda stanovanje. Poleg tega lahko od lastnika ugotovite pomembna dejstva o stanovanju: kdo je vpisan v stanovanje, ali bo pravica do življenja teh ljudi ostala po prodaji nepremičnin, ali so kršene pravice mladoletnikov. Da bi zagotovili verodostojnost dokumentov, je vredno zahtevati osebno prisotnost lastnika pri prejemu izvlečkov iz hišnih knjig, Rosreestr itd. Prav tako je pomembno biti pozoren na starost ravnatelja, na njegovo stanje, saj v primeru njegove smrti poteče pooblastilo.
Pavel Lepish, generalni direktor Domus Finance:
Kupec mora potrditi verodostojnost pooblastila na sestanku z ravnateljem in notarjem, ki lahko obvesti, če ni preklican. Treba je preveriti pooblastila pooblaščencev, določena v pooblastilu, njihove podatke o potnih listih, pooblastila osebe, ki je pooblastilo izdala (ali je res lastnik doma). Če obstajajo pomisleki glede nezmožnosti ali omejene pravne sposobnosti ravnatelja, je treba od nevropsihiatričnih in narkoloških ambulant zahtevati potrdila.
Oleg Samoilov, generalni direktor RELIGHT-Real Estate, predsednik odbora RGR za izboljšanje regulativnega okvira, koordinator Medregionalnega partnerstva za nepremičnine:
Do konca državna registracija transakcije od prodajalca, je treba prejeti notarsko overjeno izjavo, da želi stanovanje prodati pod določenimi pogoji, za kar je z izdajo pooblastila svojemu zastopniku naročil, da izvede vrsto dejanj, da izdanega pooblastila ni preklical in tega ne bo storil v prihodnosti, da svoja dejanja odobrava odvetnika, in če zneska denarja, ki mu pripada, ne nakaže, se zaveže, da bo problem, ki je nastal neposredno pri odvetniku, rešil, ne da bi zahteval kupca.
Inna Ignatkina, direktorica oddelka podjetja "MITS-Real Estate" v Presnyi:
Bodite previdni, ko ponujajo stanovanje poceni po pooblaščencu od starejše osebe, dokument pa je bil izdan v sumljivi notarski pisarni. To je ena najpogostejših vrst goljufij, kar pomeni, da bo lastnik v bližnji prihodnosti poskušal izpodbijati transakcijo na sodišču. Tu morate podatke o pooblastilu preveriti vsaj z obiskom notarske pisarne in samega notarja v notarski zbornici.
Vadim Rubtsov, vodilni strokovnjak Ruske hiše nepremičnin Realtor Company:
Večina zanesljiv način da se zaščitite - potrdite prenos lastninske pravice po prodajni pogodbi pri istem notarju, ki je overil pooblastilo.
Irina Shugurova, namestnica generalnega direktorja za pravne zadeve, MIEL - mreža nepremičninskih pisarn:
Najpomembneje pri preverjanju pooblastila je najti glavnega zastopnika. V 99% primerov je mogoče tako ali drugače stopiti v stik z ravnateljem. Na primer, če je naročnik v Moskvi ali vsaj znotraj Rusije, ga obiščemo ali komuniciramo po telefonu, elektronski pošti, faksu in ga prosimo, da potrdi, da pooblastilo ni preklicano. In če je prodajalec v tujini, je bolje, da to stori po faksu.
Aleksander Ryumin, komercialni direktor podjetja PREMIER ESTATE LLC:
Poleg srečanja z lastnikom, zbiranja potrdil o prodajni sposobnosti in preverjanja pooblastila pri notarju lahko transakcijo zavarovate s pooblastilom v zavarovalnici.
Lev Litovkin, vodja pisarne Mitino podjetja INCOM-Real Estate:
Če se v transakciji uporablja pooblastilo, mora biti "sveže", torej izdano pred največ enim mesecem. Čeprav po zakonu rok veljavnosti pooblastila ne sme biti daljši od 3 let, se lahko tako dolgo okoliščine izdaje dokumenta močno spremenijo in papir postane neveljaven.
Vsekakor pa je pooblastilo v registru nujno treba preveriti pri notarju: ali je bilo preklicano. Običajno se takšen pregled opravi na dan transakcije in tudi po njeni sklenitvi, da se zagotovi, da dokument med postopkom registracije ni bil preklican.
Najpogosteje postopek nakupa in prodaje stanovanja poteka z neposredno udeležbo prodajalca in kupca, tako rekoč iz oči v oči. Če pa to zahtevajo posebne okoliščine, ga lahko izvedejo tudi pooblaščenci, pri čemer se opirajo na notarsko overjeno pooblastilo, saj sama transakcija zahteva naknadno državno registracijo (1. odstavek 185. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Danes bomo analizirali vsa glavna tveganja pri nakupu stanovanja s pooblastilom tako s strani kupca kot s strani prodajalca.
Splošno pooblastilo v imenu prodajalca nepremičnin prenaša pravico pooblaščene osebe v času njene veljavnosti, da opravi zahtevana dejanja s stanovanjem. Posebno pooblastilo vam omogoča izvajanje dogovorjenih dejanj, na primer zbiranje dokumentacije za prodajo. Enkratno pooblastilo bo omogočilo izvedbo samo enega dejanja, po tem pa se bo na primer ustavilo, da bo prejelo določeno potrdilo. Samodejni izraz pooblastilo je veljavno 1 leto, vendar ima naročnik pravico, da vanj vpiše drugo, najdaljše trajanje pa je 3 leta.
V besedilo pooblastila je mogoče vnesti več oseb (185. člen Civilnega zakonika Ruske federacije), kar je upravičeno, ko je v postopku registracije posla treba zagotoviti največja hitrost in se izognili zavlačevanju postopka iz birokratskih razlogov. Poleg običajnega pooblastila, ki ga sestavi glavni zavezanec in ga potrdi notar, obstaja še več vrst, dovoljenih v prvem odstavku čl. 185 Civilnega zakonika Ruske federacije:
- Potrdilo vodje popravnega zavoda za osebe, ki prestajajo kazen v kraju zapora s sodno kaznijo;
- Potrdilo vodje zavoda za socialno varnost, kjer je oseba zaradi okoliščin;
- Potrdilo poveljnika vojaške enote, ki živi v kraju, kjer ni notarske pisarne;
- Potrdilo višjega zdravnika zdravstvene ustanove, v kateri se zdravi vojak, ali nadrejenega nadzornika.
Transakcije, ki jih prodajalec in kupec ne opravijo osebno, temveč njihovi zastopniki po pooblaščencu, nosijo določena tveganja, o katerih je treba razpravljati posebej.
Kupčevo tveganje
Najpogostejša tveganja kupca, ko stanovanja ne kupi od prodajalca osebno, temveč prek posrednika, so naslednja:
- Pooblastilo, kot je navedeno v prvem odstavku čl. 188 Civilnega zakonika Ruske federacije, ima njen avtor pravico, da ga kadar koli prekliče. O tem ni treba obvestiti pooblaščene osebe, dovolj je, da obiščete katero koli notarsko pisarno in to izrazite (v katerem koli kraj). Če je transakcija opravljena v skladu z razveljavljenim dokumentom, je nična.
- 1. točka, čl. 188 Civilnega zakonika Ruske federacije po smrti glavnega zavezanca prekliče pooblastila, ki jih je izdal. Zaupnik sam morda ne bo pravočasno izvedel za to dejstvo. Prodaja in nakup, opravljen v takih okoliščinah, bo neveljaven. Stanovanje se bo vrnilo dedičem pokojnega lastnika. Zaupnik ni dolžan vrniti denarja dedičem, saj so bile njegove obveznosti le do pokojnega glavnice. 2. točka, čl. 189 zavezuje ravnatelje, da o odstopu uradno obvestijo pooblaščence, v 1. določbi čl. 188 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da so dediči pokojnega zavezanca dolžni storiti enako, vendar ni nikjer naveden obrazec ali pogoji za obvestilo.
- Čeprav pooblastilo potrdi notar, ni zdravnik, zato lahko v prihodnosti postane neveljavno, če se ob njegovi sestavi in \u200b\u200bnotarizaciji dokaže dejstvo norosti ali nesposobnosti glavnega zavezanca (6. odstavek, 1. odstavek 188. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
- Imetnik dokumenta sam se lahko v času transakcije izkaže za nesposobnega ali norega, zaradi česar bo tudi neveljaven.
- Stranka lahko izgine brez sledi do nakazila denarja za stanovanje od kupca. In to bo trajalo, dokler sodno priznanje pogrešanih ne bo mrtvo. Ali bo med tem postopkom denar prešel od skrbnika do dedičev, je zelo kontroverzno vprašanje.
Ta tveganja so najverjetnejša, v praksi pa je veliko več različnih incidentov, poleg tistih primerov, ko sta ravnatelj in njegova zaupnica prevaranta in sprva nameravata kupca prevarati, tako da ostane brez stanovanja in brez denarja.
Tveganja prodajalca
Glavno tveganje prodajalca je, da bo zaupanja vredna oseba zaželela veliko denarja in z njim preprosto izginila, ne da bi ga predala, kot je bilo prej dogovorjeno. Običajno se pooblastilo sestavi za bližnjega sorodnika ali drugo osebo, včasih se pooblastilo izda na ime nepremičnine, ki vodi transakcijo. Nemogoče je zagotoviti, da bo skrbnik v celoti spoštoval pogoje sporazuma in ne bo kršil interesov naročitelja. Pooblastilo dejansko pomeni podelitev pravice do zaupanja brez jamstev.
Mogoče je izpodbijati dejanja skrbnika, vendar šele, ko je ta oseba sama odgovorna za svoja dejanja, se ve, kje je, ve pa se tudi, kam je šel denar po tem, ko je kupec plačal transakcijo. V praksi je veliko primerov, ko so pooblaščenci spremenili prebivališče, se izkazali za nesposobne in denar nakazali tretjim osebam za plačilo dolgov, zaupanje goljufom itd. Rezultat je lahko poguben za obe strani - za kupca in prodajalca.
Zaradi tega je zelo odsvetovano, da prihranite denar in izdate splošno pooblastilo. Ker prodajalec zaradi okoliščin ne more osebno izvesti transakcije, mora biti njegov pooblaščeni zastopnik po korakih poučen, da mora izvesti določena dejanja in nadzorovati pravilnost in pravočasnost tega postopka. V tem primeru bo prodajalec lahko v kateri koli fazi posegel v transakcijo in po potrebi vključil drugo pooblaščeno osebo ali sam zaključil prodajo in nakup.
Nemogoče je popolnoma opustiti mehanizem prodaje stanovanj po pooblaščencu. Čeprav so tovrstne transakcije za obe strani vedno bile in ostajajo zelo tvegane. V tem primeru zakonodajalec pušča možnosti, da se obe stranki zavarujeta in zaščitita svoje interese pred morebitnimi tveganji. Usposobljeni in izkušeni nepremičninski odvetnik z obsežno prakso vam bo povedal, kako to storiti pravilno in v skladu z zakonom.
Če imate kakršna koli vprašanja o tej temi, vam je naš dežurni spletni odvetnik pripravljen svetovati brezplačno.
