Po najemni pogodbi za nestanovanjske prostore se najemodajalec zaveže, da bo nestanovanjske prostore proti plačilu prenesel v začasno posest in uporabo ali v začasno uporabo najemniku.
V navadi je, da se pogodbeni pogoji kombinirajo v določene skupine glede na njihov pravni pomen. Najbolj razširjene so tri skupine pogojev: bistveni, navadni in naključni. eno
Upoštevajte bistvene pogoje civilne pogodbe, navedene v odstavku. 2 str. 1 čl. 432 GK:
1) pogoj o predmetu pogodbe, ki je bistveni pogoj za najemne pogodbe za nestanovanjske prostore.
Pri najemu nestanovanjskih prostorov mora biti v pogodbi navedeno, kateri prostori so v najemu, njegova lokacija, skupna površina vseh najetih prostorov in vsak posebej v najem v skladu s tehničnim potnim listom in potrdilom ZTI ter drugo podatkov tehnične značilnosti prostore in njegovo stanje. Če so zakupljeni prostori sestavljeni iz več kot enega prostora, pa tudi če so nekateri najeti prostori glavni, drugi pa pomožni, potem je treba pogodbi priložiti načrt prostorov z navedbo vseh teh podrobnosti in posnetkov.
Vključitev podatkov v najemno pogodbo, ki omogoča nedvoumno določitev, kateri prostori se oddajajo, je bistvenega pomena, saj Civilni zakonik Ruske federacije (klavzula 3 člena 607) določa vprašanje, ali se bo najemna pogodba štela za sklenjeno.
ZAO Brigada je z OOO Gamrok podpisalo najemno pogodbo in ji zagotovilo 56 kvadratnih metrov. metrov. V sporazumu, sklenjenem med strankama, je bil naveden naslov stavbe, v kateri so bili zagotovljeni prostori. Za natančno določitev prostorov, ki se prenašajo, ni bilo drugih informacij. V prihodnosti namesto dogovorjenih 56 sq. metrov 000 "Gambler" je bil opremljen s površino 30 kvadratnih metrov. metrov. Najemnik se je na arbitražno sodišče obrnil za zaščito svojih pravic. Toda sodišče ni želelo zaščititi interesov najemnika in ugotovilo, da pogodba, sklenjena med strankama, ni veljavna. Razlog za to sodno odločbo je bilo dejstvo, da pogodba ni vsebovala značilnosti prostorov, ki se oddajajo, niti njihove tehnične dokumentacije. To pomeni, da je iz sklenjene pogodbe nemogoče določiti, kateri prostori naj bi bili preneseni na najemnika. Zato je bil v skladu z delom 3 člena 607 Civilnega zakonika Ruske federacije, arbitražnim sodiščem, ta sporazum razglašen za neveljavnega.
Poleg tega je najemni pogodbi običajno priložen tehnični potni list prostorov (ali obrazložitev). Ta dokument vsebuje vse značilnosti prenesenih prostorov (površina, število sob, lokacija stopnic, vrat, oken itd.), Pa tudi njegovo shematsko razporeditev.
V.V. Vitryansky trdi, da predmet najemne pogodbe sploh ni omejen na nepremičnino, ki se daje v zakup. Predmet pogodbe oziroma subjekt obveznosti, ki izhaja iz pogodbe, predstavlja dejanja (ali neukrepanje), ki jih mora obvezna stranka izvesti (ali se jim torej vzdržati).
Če se držite tega stališča, potem se lahko vsi pogoji pogodbe štejejo za bistvene in V.V. Vitryansky poskuša v predmet pogodbe vnesti pravice in obveznosti strank. Vendar bi bilo pravilneje šteti, da je predmet naročila predmet prenosa, tj. nestanovanjske prostore.
2) pogoji, ki so v zakonu ali drugih pravnih aktih navedeni kot bistveni ali nujni za tovrstne pogodbe.
Ti pogoji za najemne pogodbe za nestanovanjske prostore vključujejo pogoje, določene v 1. točki 1. člena. 654 Civilnega zakonika Ruske federacije, pogoj, v skladu s katerim mora najemna pogodba za nestanovanjske prostore predvidevati višino najemnine.
Če najemna pogodba za nestanovanjske prostore ne vsebuje velikosti, postopka, pogojev in pogojev za plačilo najemnine, se šteje, da najemna pogodba za nestanovanjske prostore ni sklenjena in ne povzroča pravnih posledic. Ta zahteva razlikuje najemno pogodbo za nestanovanjske prostore splošna pravila glede najemnine. V skladu s splošnimi določbami o zakupu morajo stranke, kadar najemna pogodba ne določa višine, postopka, pogojev in pogojev plačila najemnine, voditi po najemniških pogojih, ki se običajno uporabljajo pri najemu podobnega premoženja v primerljivih okoliščinah (člen 614 Civilnega zakonika Ruske federacije).
V čl. 654 Civilnega zakonika Ruske federacije določa obveznost, da se v najemno pogodbo za nestanovanjske prostore vključi pogoj o višini najemnine, čeprav ne vključuje nobenih posebnih pravil glede oblike najemnine, ki so predvidena v čl. 614 Civilnega zakonika Ruske federacije, pa tudi o postopku in roku za plačilo najemnine. V zvezi s tem ostajajo v veljavi splošne določbe o zakupu (člen 614 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Najemnino lahko plačate v obliki:
- a) plačila, določena v fiksnem znesku, opravljena občasno ali naenkrat;
- b) ugotovljeni delež izdelkov, sadja ali dohodka, prejetega kot rezultat uporabe najetih nestanovanjskih prostorov;
- c) zagotavljanje nekaterih storitev s strani najemnika;
- d) prenos stvari, določene s pogodbo, s strani najemnika na najemodajalca, v lastništvo ali zakup;
- e) naložitev najemniku stroškov izboljšanja najetih nestanovanjskih prostorov (trenutno, remont).
Ta seznam ni izčrpen. Najpogostejša oblika plačila je denarna, v obliki fiksnih plačil, ki se opravljajo periodično ali naenkrat. Pogodbene stranke lahko celo predvidijo kombinacijo več oblik najemnine, kar v bistvu pomeni preoblikovanje najemne pogodbe v mešani sporazum (klavzula 3 člena 421 Civilnega zakonika Ruske federacije), ki združuje značilnosti zakup in na primer prodajo ali nakup ali pogodbo o storitvi.
Poleg tega obrazca se stranki lahko dogovorita tudi za druge oblike najemnine, na primer v obliki dela najemnikovega dobička iz poslovanja v najemu nestanovanjskih prostorov.
Če določena oblika najemnine v pogodbi ni predvidena, mora biti najemnina določena v fiksnem znesku, ki se plačuje enkrat ali občasno, odvisno od trajanja najema.
Glavno je, da bi imela vzajemna določba najemnika, ki jo najemodajalec prejme kot najemnino, v pogodbi denarno vrednost, kar bi omogočilo, da se med strankama dogovori o višini najemnine.
Čeprav, kot je razvidno iz prakse arbitražnega sodišča, stranke pravila o obliki najemnine ne razlagajo pravilno.
Delniška družba (najemodajalec) je na primer na arbitražno sodišče vložila tožbo proti družbi z omejeno odgovornostjo (najemniku), da ugotovi, da je najemna pogodba nestanovanjskih prostorov nedokončana, in iztoži obdolženca iz zasedenega nestanovanjskega prostorov.
Z odločbo sodišča prve stopnje, potrjeno z odločbo pritožbene stopnje, je bil zahtevek ugoden.
V kasacijski pritožbi se je obdolženec skliceval na obstoj najemne pogodbe za sporni nestanovanjski prostor in zahteval, naj se ta pogodba prizna kot sklenjeno.
Po preučitvi pogodbe in okoliščin spora je kasacijsko sodišče ugotovilo, da je prišlo do nesoglasij glede besedila pogodbenih pogojev glede višine najemnine.
Na podlagi prvega odstavka 1. člena 654 Civilnega zakonika Ruske federacije mora najemna pogodba za stavbo ali zgradbo (nestanovanjske prostore) predvideti znesek najemnine. Če ni pogoja o višini najemnine, o kateri so se stranke pisno dogovorile, se šteje, da najemna pogodba za stavbo ali objekt (nestanovanjske prostore) ni sklenjena.
Obdolženec je menil, da sta stranki izpolnili to zakonsko zahtevo, saj je v skladu z določbo 2.4 pogodbe najemnik dolžan pravočasno plačati komunalne in druge ciljne storitve kot najemnino.
Vendar takšnega besedila ni mogoče šteti za določitev oblike in višine najemnine, saj najemodajalec dejansko ne prejme nepovratnih sredstev za oddajanje nestanovanjskih prostorov v najem. Plačilo komunalnih storitev s strani najemnika samo po sebi ne pomeni stroškov najemne pogodbe.
V skladu z odstavkom 1 čl. 654 Civilnega zakonika Ruske federacije za najemno pogodbo za zgradbo ali zgradbo (nestanovanjske prostore), pravila za določanje cene iz odstavka 3 člena. 424 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Ob upoštevanju te določbe zakona je kasacijsko sodišče navedlo, da spornega sporazuma ni mogoče šteti za sklenjenega, zato je bila odločitev sodišča prve stopnje upravičena.
Iz tega primera je razvidno, da nalaganja najemnika za komunalne storitve ni mogoče šteti za obliko najemnine.
Pri najemu nestanovanjskih prostorov v lasti države ali občinskih podjetij se izračun najemnine izvede v skladu z metodologijo za izračun najemnih stopenj, odobreno z odlokom vodje mestne uprave.
Najemnino je mogoče plačati kadar koli, določeno v pogodbi: enkrat na leto, četrtletje, mesec, teden, dan itd. Če najemnik bistveno krši pogoje za najemnino, ima najemodajalec pravico, da od njega zahteva predčasno plačilo najemnine v roku, ki ga določi najemodajalec (5. člen 614. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Zahtevate lahko predčasno plačilo najemnine za največ dve zaporedni obdobji. Pomembno kršitev izraza je treba razlagati na enak način kot znatno poslabšanje pogojev uporabe ali stanja zakupljenega premoženja (2. člen 450. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Najemna pogodba pa lahko vzpostavi druga pravila, na primer o prepovedi zahtevanja predčasnega plačila najemnine ali, nasprotno, o možnosti, da se zahteva takšno plačilo ne le v primeru bistvene kršitve pogojev ali za več kot dva izraza zapored itd.
Če najemna pogodba ne določa drugače, se lahko znesek najemnine po dogovoru strank spremeni v rokih, določenih s sporazumom, vendar najpogosteje enkrat letno (3. člen 614. člena Civilnega zakonika Ruska federacija).
3) pogoje, glede katerih je treba na prošnjo ene od strank doseči dogovor.
Potreba po takšnih sporazumih se pojavi, če obstaja ustrezen pogoj, ki ni določen v zakonu ali drugem dokumentu in tudi ne izrecno izraža narave tega sporazuma.
Na primer, zahteve glede kakovosti dodelave nestanovanjskih prostorov, danih v najem, veljavne zakonodaje ne vključujejo v bistvene pogoje najemne pogodbe in ne izražajo narave te pogodbe. Če želi najemnik te prostore najeti in uporabiti kot pisarno, lahko zahteva, da se v najem vključi pogoj o estetskem videzu konstrukcijskih elementov najetih prostorov (barvanje, lepljenje). V zvezi s tem ta zahteva najemnika postane bistveni pogoj, brez katerega ni mogoče skleniti posebne pogodbe in glede na pogoj je treba skleniti ustrezne dogovore, da bodo potem v besedilu našli ustrezen (vreden) odraz pogodbe. Poleg tega primera je bistveni pogoj na zahtevo ene od strank lahko kateri koli pogoj (tako rok za zvišanje najemnine kot izvedba večjih popravil itd.).
Zdaj se bomo posvetili obravnavi običajnih in naključnih pogodbenih pogojev.
Za običajne pogoje se stranki ne bi morali dogovoriti, predvideni so v ustreznih predpisih in samodejno začnejo veljati v času sklenitve pogodbe. To ne pomeni, da običajni pogoji poslovanja nasprotujejo volji pogodbenih strank. Tako kot drugi pogoji pogodbe tudi običajni pogoji temeljijo na dogovoru strank.
Samo v tem primeru je dogovor strank, da pogodbo podredijo običajnemu stanju, vsebovanemu v regulativnih aktih, izražen v samem dejstvu sklenitve tovrstne pogodbe. Če so se stranke v tem primeru dogovorile za sklenitev tega sporazuma, so se s tem strinjale s pogoji, ki jih vsebuje zakonodaja o tem sporazumu.
Na primer, pri sklenitvi najemne pogodbe za nestanovanjske prostore se stranke strinjajo s pogojem, predvidenim v čl. 211 Civilnega zakonika Ruske federacije, da tveganje nenamerne izgube ali naključne poškodbe premoženja (nestanovanjski prostori) nosi njegov lastnik - najemodajalec.
Če stranke ne želijo skleniti sporazuma pod običajnimi pogoji, lahko v vsebino sporazuma vključijo klavzule, ki razveljavijo ali spremenijo običajne pogoje, če so ti določeni z dispozitivnim pravilom.
Pogodbeni stranki najemne pogodbe za nestanovanjske prostore se lahko dogovorita, da tveganje nenamerne izgube ali naključne poškodbe premoženja (nestanovanjskih prostorov) nosi najemnik, ne pa najemodajalec.
Pogoji, ki spreminjajo ali dopolnjujejo običajne pogoje, se imenujejo naključni. V besedilo sporazuma so vključene po presoji strank. Njihova odsotnost in tudi odsotnost običajnih pogojev ne vpliva na veljavnost pogodbe. Vendar pa za razliko od običajnih dobijo pravno moč le, če so vključene v besedilo pogodbe. V nasprotju z bistvenimi odsotnost naključnega pogoja pomeni le, če ta sporazum prizna kot nesklenjen, če zainteresirana stranka dokaže, da je zahtevala soglasje s tem pogojem. V nasprotnem primeru se šteje, da je pogodba sklenjena brez naključnega pogoja.
Če pri dogovoru o pogojih pogodbe o najemu nestanovanjskih prostorov stranke niso rešile primera povečane najemnine, se šteje, da je pogodba sklenjena brez tega naključnega pogoja. Če pa najemnik dokaže, da se je izpogajal za povišanje najemnine, le z zvišanjem računov za komunalne storitve ali v primeru indeksacije, vendar ta pogoj ni bil sprejet, se šteje, da najemna pogodba za nestanovanjske prostore ni sklenjena . eno
V katerem koli sporazumu se ločijo skupine pogojev, ki določajo obveznosti strank v najemni pogodbi za nestanovanjske prostore - obveznosti tako najemodajalca kot najemnika.
Na primer, pogoji, ki določajo obveznosti najemodajalca, običajno vključujejo pogoje: o najetih nestanovanjskih prostorih, o postopku in pogojih zagotavljanja najemniku. Pogoji pogodbe, ki urejajo uporabo najetih nestanovanjskih prostorov, višina najemnin, postopek in pogoji za njihovo izvedbo, običajno določajo obveznosti najemnika.
Za proučitev najemne pogodbe lahko pogoje te pogodbe razdelimo v dve skupini:
pogoji, ki urejajo predvsem obveznosti najemodajalca;
pogoji, ki določajo glavne obveznosti najemnika.
Navedenim temeljnim obveznostim najemodajalca oziroma najemnika nasprotujejo pravice do terjatev nasprotne stranke. Pomembne so tudi posledice neizpolnitve ali nepravilnega izpolnjevanja najemodajalca ali najemnika ustreznih pogojev pogodbe.
V primerjavi z vsebino običajne (splošne) najemne pogodbe vsebina najemne pogodbe za nestanovanjske prostore ni doživela večjih sprememb. Najemodajalec in najemnik imata po najemni pogodbi nestanovanjskih prostorov splošne pravice, obveznosti in odgovornosti strank najemne pogodbe, čeprav civilno pravo določa nekatere načine izpolnjevanja teh obveznosti. eno
Glede na vsebino najemne pogodbe za nestanovanjske prostore se je treba sklicevati na pravice, obveznosti in odgovornosti najemodajalca in najemnika.
Najemodajalec je na podlagi sklenjene pogodbe o najemu nestanovanjskih prostorov dolžan:
1) zagotoviti najemniku nestanovanjske prostore na podlagi prenosne pogodbe v stanju, ki ustreza pogojem najemne pogodbe in namenu nestanovanjskih prostorov (1. točka člena 611 Civilnega zakonika Ruske federacije) .
Posebnosti te obveznosti v zvezi z najemno pogodbo za nestanovanjske prostore je, da mora biti dejstvo prenosa predmeta potrjeno z aktom o prevzemu in prenosu (ali drugim prenosnim dokumentom), ki ga podpišeta stranki, ki morata vsebujejo referenčne, materialne in tehnične informacije o nestanovanjskih prostorih v najemu.
Utaja ene od strank pred podpisom dokumenta o prenosu nestanovanjskih prostorov pod pogoji, določenimi s pogodbo, se šteje za zavrnitev najemodajalca, da izpolni obveznost prenosa nestanovanjskih prostorov, in najemnika, da sprejme te prostore.
Stanje nestanovanjskih prostorov, ki jih je treba oddati v najem, mora določiti najemna pogodba. Če se to ne naredi, se stanje nestanovanjskih prostorov določi glede na njegov namen, ki pa se lahko ugotovi tudi s pogodbo ali izhaja iz namenov, za katere se ta nestanovanjski prostor običajno uporablja. V vsakem primeru pa je treba nestanovanjske prostore tako ali drugače prenesti brez napak, kar preprečuje njihovo uporabo za predvideni namen.
Nestanovanjske prostore je treba oddati v določenem roku, ki mora biti določen v najemni pogodbi. Če rok za prenos ni določen s pogodbo, se nestanovanjski prostor prenese v razumnem roku. V primeru kršitve pravila o roku za oddajo nestanovanjskih prostorov v najem ima najemnik pravico zahtevati ta nestanovanjski prostor v skladu s čl. 398 Civilnega zakonika Ruske federacije in zahteva bodisi povračilo izgub bodisi odpoved pogodbe in odškodnino za izgube, ki so nastale zaradi njegove neuspešnosti (3. člen 611. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Najemodajalec je odgovoren za morebitne pomanjkljivosti najetih nestanovanjskih prostorov, ne glede na to, ali onemogočajo uporabo nestanovanjskih prostorov v celoti ali le delno. Načeloma lahko nastane odgovornost za najmanjšo napako. Odgovornost ne pride samo za tiste pomanjkljivosti, ki:
- a) se je dogovoril najemodajalec že ob sklenitvi najemne pogodbe, seveda v obliki, v katero naj bo pogodba oblečena;
- b) vnaprej znano najemniku (ki je na primer prej najel nestanovanjske prostore ali je o pomanjkljivostih vedel iz medijev);
- c) najemnik bi ga moral odkriti med pregledom nestanovanjskih prostorov (očitne pomanjkljivosti).
Najemodajalec je odgovoren le za tiste pomanjkljivosti, ki so obstajale v najetih nestanovanjskih prostorih pred sklenitvijo najemne pogodbe in kasneje niso nastale.
V skladu s 1. točko 612. člena Civilnega zakonika Ruske federacije je najemodajalec odgovoren za pomanjkljivosti najetih nestanovanjskih prostorov, četudi v času sklenitve najema za te pomanjkljivosti ni vedel. Sicer je omemba, da je najemodajalec odgovoren za pomanjkljivosti, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, odveč, ker obstaja splošno pravilo, zapisano v 3. odstavku čl. 401 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Širjenje začetka tveganja na odgovornosti za pomanjkljivosti oddanih nestanovanjskih prostorov lahko razložimo z dejstvom, da je najemodajalec praviloma lastnik ustreznih nestanovanjskih prostorov in nosi tveganje naključna smrt ali škoda (211. člen Civilnega zakonika Ruske federacije), vključno z nevarnostjo nekaterih pomanjkljivosti.
V skladu z določbo 1 člena 612 Civilnega zakonika Ruske federacije ima najemnik po lastni izbiri, če se ugotovijo pomanjkljivosti v nestanovanjskih prostorih, za katere je odgovoren najemodajalec:
- a) od najemodajalca zahteva neupravičeno odpravo pomanjkljivosti nestanovanjskih prostorov ali sorazmerno znižanje najemnine ali povračilo njegovih stroškov za odpravo napak nestanovanjskih prostorov;
- b) neposredno zadrži znesek stroškov, ki jih ima za odpravo teh pomanjkljivosti, iz najemnine, potem ko je o tem predhodno obvestil najemodajalca. V tem primeru je potrebno obvestilo, da najemodajalec izve za razloge, zakaj mu najemnina ni v celoti plačana;
- c) povpraševanje predčasna odpoved sporazuma je izbira ene od priložnosti, ki mu jih ponuja najemnik, popolnoma brezplačna in ni povezana s pridobitvijo soglasja najemodajalca.
Pogoji ustreznih zahtev in obvestil so določeni v skladu s pravili iz čl. 314 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Najemodajalec, ki je obveščen o najemnikovih zahtevah ali o svoji nameri, da na lastne stroške odpravi pomanjkljivosti nestanovanjskih prostorov, lahko nemedovne prostore, ki jih ima najemnik, takoj nadomesti z drugimi podobnimi nestanovanjskimi prostori, ki so v ustreznem stanju (če so podobni prostori v lasti najemodajalca, pa tudi, če so dani prostori primerni za najemnika (na lokaciji, posnetki) ali brezplačno odpravijo pomanjkljivosti nestanovanjskih prostorov. Če najemnik zahteva predčasne odpovedi pogodbe, mu ni mogoče ponuditi zamenjave najetih nestanovanjskih prostorov. Odziv najemodajalca na eno od zahtev najemnika iz odstavka 1 člena 612 Civilnega zakonika Ruske federacije mora biti v skladu z vsebino te zahteve.
Če izpolnitev najemnikovih zahtevkov ali zadrževanje stroškov odprave napak pri najemnini ne krije najemnikove škode, ima pravico zahtevati odškodnino za nepokriti del izgub. Takšna odškodnina bo potrebna v veliki večini primerov, ko se najeti nestanovanjski prostori zamenjajo ali odpravijo njihove pomanjkljivosti, saj nestanovanjske prostore vsaj za kratek čas najemnik ne uporablja in lahko izgubiti del dobička od njegove uporabe. Odškodninski zahtevek je neizogiben tudi v primeru predčasne odpovedi pogodbe. Kar se tiče povračila stroškov odprave pomanjkljivosti na račun najemnine ali sorazmernega zmanjšanja slednjih, se lahko nadomestilo za izgubo zahteva le, kadar znesek najemnine ne zadostuje za pokrivanje izgub.
2) najemnika opozoriti na vse tretje osebe za najete nestanovanjske prostore (služnost, hipoteka, hipoteka) itd. (Določba 2, člen 613 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Prenos nestanovanjskih prostorov v najem ni podlaga za prenehanje ali spreminjanje pravic tretjih oseb do teh nestanovanjskih prostorov (klavzula 1 člena 613 Civilnega zakonika Ruske federacije). Takšne pravice ostajajo in tudi po tem, ko so lahko zelo širokega obsega, na primer pravica do gospodarskega upravljanja ali pravica do operativnega upravljanja. Seveda v nekaterih primerih najemnik, če bi vedel za pravice tretjih oseb, nikoli ne bi sklenil najemne pogodbe. Zato mora najemodajalec izpolniti obveznost obveščanja najemnika o pravicah tretjih oseb, da se zagotovi nemotena uporaba najetih nestanovanjskih prostorov.
Zakonodaja ne vsebuje seznama pravic tretjih oseb, na prisotnost katerih mora najemodajalec opozoriti najemnika. Piše le, da gre za pravice do nestanovanjskih prostorov in da pripadajo tretjim osebam, med drugim pa vključujejo služnosti in hipotekarne (zastavne) pravice. Primeri pravic tretjih oseb, ki jih določa zakon, se nanašajo na lastninske pravice. Najemodajalec je dolžan najemnika obvestiti o prisotnosti vseh drugih lastninskih pravic na najetih nestanovanjskih prostorih. Ta obveznost izhaja iz bistva stvarne pravice, ki je vedno usmerjena v nestanovanjske prostore. eno
Kar zadeva obligacijske pravice, je treba o njih, če so usmerjene v najeti nestanovanjski prostor, obvestiti najemnika. Te pravice lahko vključujejo pravice najemnika po drugem najemu. Konec koncev bo kupec na koncu postal novi lastnik nestanovanjskih prostorov - najemodajalec (člen 617 Civilnega zakonika Ruske federacije), katerega osebnost je zelo pomembna za najemnika. Kar zadeva več najemnih pogodb, lahko medsebojno sobivajo, vendar le, če med njimi ni dveh ali več, ki najemnikom zagotavljajo pravico do lastništva nestanovanjskih prostorov. Obstaja pa lahko več najemnih pogodb, ki najemnikom omogočajo samo uporabo nestanovanjskih prostorov (na primer najemniki skladišče uporabljajo v različnih časih). Če trčita dve ali več najemnih pogodb, od katerih vsaka najemniku podeli pravico do lastništva najetih nestanovanjskih prostorov, potem ima primat le eden od najemnikov v skladu s pravili iz čl. 398 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Če najemodajalec ne izpolni obveznosti obveščanja najemnika o pravicah tretjih oseb do najetih nestanovanjskih prostorov, ima najemnik pravico zahtevati znižanje najemnine ali odpoved pogodbe in odškodnino za izgube. Znižanje najemnine mora biti sorazmerno z obsegom, v katerem obstoj pravic tretjih oseb krši najemnikovo pravico do uporabe. Povračilo izgub ob odpovedi najemne pogodbe ni odvisno od vrste in obsega pravic tretje osebe do nestanovanjskih prostorov.
3) na lastne stroške opraviti večja popravila nestanovanjskih prostorov, danih v najem, razen če zakon, drugi pravni akti ali najemna pogodba ne določajo drugače (odstavek 1 člena 616 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pod remontom se razume takšna obnova glavnih delov (konstrukcijskih elementov) najetih nestanovanjskih prostorov, brez katerih slednjih ni mogoče uporabiti za predvideni namen.
Rok za remont mora biti določen s pogodbo. Če ta rok ni določen ali je nujna večja popravila, je treba to opraviti v razumnem roku.
Popravila je treba opraviti na stroške najemodajalca in njegovih sil ali s strani vpletenih oseb. Odnos strank v času prenove mora biti urejen z najemno pogodbo ali dodatnim sporazumom k njej. Zlasti slednji lahko ugotovi obveznost najemnika, da med večjimi popravili začasno ustavi ali omeji uporabo najetih nestanovanjskih prostorov ali njegovo pravico, da od najemodajalca zahteva, da med popravilom zagotovi podobne nestanovanjske prostore.
Situacija je bolj zapletena, ko se pri najemu molči o tem, kako bi bilo treba graditi odnose med strankama med večjo prenovo. Tega položaja civilni zakonik Ruske federacije ne ureja neposredno. Medtem lahko prenova najetih nestanovanjskih prostorov bistveno krši pravice najemnika. Če je torej nestanovanjski prostor prenesen v stanju, ko zahteva večja popravila, pomeni, da je bil prenesen z napakami, za kar je najemodajalec odgovoren po pravilih čl. 612 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Kršitev najemodajalčeve obveznosti izvedbe večjih popravil daje najemniku pravico po lastni izbiri:
- a) izvede večja popravila, predvidena v pogodbi ali zaradi nujnih potreb, ter od najemodajalca pobere stroške popravil ali jih odšteje od najemnine;
- b) zahtevajo ustrezno znižanje najemnine;
- c) z najemno pogodbo zahteva predčasno odpoved pogodbe in odškodnino za izgubo, katera koli od teh pravic je lahko izključena ali omejena.
- 4) povrniti najemniku stroške neločljivih izboljšav, opravljenih s soglasjem najemodajalca in na najemnikove stroške, razen če najemna pogodba ne določa drugače (2. odstavek 624. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Neločljivo pomeni takšne izboljšave, ki jih ni mogoče ločiti od najetih nestanovanjskih prostorov, ne da bi jim povzročili škodo. Ker Civilni zakonik Ruske federacije nima nobenih zadržkov glede višine take škode, je treba upoštevati, da bodo izboljšave neločljive in jih ni mogoče ločiti, ne da bi v kakršnem koli obsegu povzročili škodo nestanovanjskim prostorom.
Najemnik je upravičen do vračila le, če hkrati obstajata dva pogoja:
- a) soglasje najemodajalca za neločljive izboljšave. Soglasje je mogoče dati tako v samem najemu kot tudi ločeno po njegovem sklenitvi v obliki, predvideni za sam najem. Če narava in obseg izboljšav v takem dogovoru nista določena, je treba upoštevati, da so dovoljene kakršne koli izboljšave, ki ne spremenijo namena najetih nestanovanjskih prostorov;
- b) z uporabo lastnih sredstev upodabljalnika za izboljšanje. Najemnik ne more porabiti sredstev najemodajalca za izboljšave, kar izhaja iz četrtega odstavka 4. člena. 623 Civilnega zakonika Ruske federacije. V skladu z njim določenim pravilom so vse izboljšave najetih nestanovanjskih prostorov, opravljene na račun amortizacijskih odbitkov iz tega nestanovanjskega prostora, last najemodajalca. Najemodajalec mora zato, da je upravičen do kakršnih koli izboljšav, te licenčnine posebej prenesti najemniku. Vendar takšni odbitki vedno obstajajo v brezosebni obliki. Posledično lahko vsak prenos sredstev za izboljšave najetih nestanovanjskih prostorov daje najemodajalcu pravico do takšnih izboljšav.
Kar zadeva uporabo tujih sredstev, je to mogoče šteti za zakonito, če so ta sredstva v lasti najemnika.
Ločene izboljšave, ki jih opravi najemnik, so njegova last, razen če najemna pogodba ne določa drugače. Ločljive izboljšave so tiste izboljšave nestanovanjskih prostorov, ki jih je mogoče ločiti brez poškodb (poslabšanje njegovega stanja). Na koncu najema lahko najemnik takšne izboljšave loči in obdrži.
Stroški neločljivih izboljšav najetih nestanovanjskih prostorov, ki jih je najemnik opravil brez soglasja najemodajalca, se ne povrnejo, če zakon ne določa drugače.
Naloge najemodajalca so nujne, da v skladu s prenosom pogodbe zagotovi nestanovanjske prostore v ustreznem stanju in opozori najemnika o pravicah tretjih oseb. Odgovornosti za izvedbo večjih popravil in povračilo stroškov neločljivih izboljšav najemniku so zaupne.
Poglejmo zdaj odgovornosti najemnika. V skladu s pogoji sklenjene pogodbe je najemnik dolžan:
1) uporabljati najete nestanovanjske prostore v skladu s pogoji najemne pogodbe, in če takšni pogoji v pogodbi niso določeni, potem v skladu z namenom nestanovanjskih prostorov (1. točka 615. člena Civilni zakonik Ruske federacije).
Najemnik mora nestanovanjske prostore uporabljati sam. Če dovoli uporabo tretjih oseb brez soglasja najemodajalca, krši svojo drugo obveznost iz drugega odstavka 2. člena. 615 Civilnega zakonika Ruske federacije. Namen nestanovanjskih prostorov mora biti določen s pogodbo, sicer pa je treba nestanovanjske prostore uporabiti za njihov običajni namen, ki izhaja iz njegovega bistva.
Če najemnik uporablja nestanovanjske prostore, ki niso v skladu s pogoji najemne pogodbe ali namenom nestanovanjskih prostorov, ima najemodajalec pravico zahtevati predčasno odpoved pogodbe in odškodnino (tretji odstavek 3. člena 615 Civilnega zakonika Ruske federacije). Odgovornost za kršitev pogojev uporabe ali določitve nestanovanjskih prostorov nastopi v obliki odškodnine in le, če je najemnik kriv, saj če so pogoji uporabe kršeni po naključju, klavzula 4 čl. 614 Civilnega zakonika Ruske federacije. V tem primeru najema ni mogoče predčasno odpovedati. nepremičnina civilno pravni zakup
2) višina, postopek, pogoji in pogoji plačila najemnine so določeni s pogodbo. Vzpostavitev teh značilnosti najemnine v zakonu, še bolj pa v podzakonskem aktu in Civilnem zakoniku Ruske federacije, ne določa. Če torej velikost, postopek, pogoji in pogoji plačila najemnine določa kateri koli normativni akt, mora najemna pogodba nujno vsebovati sklic nanjo.
Najemna pogodba lahko vsebuje pravila, da je najemnina trdna in da je sploh ni mogoče revidirati ter da lahko katera koli pogodbena stranka enostransko zahteva spremembo najemnine, in če druga stran najemnine noče spremeniti, je dogovor v primeru predčasne odpovedi, če takšna pravila niso predvidena s pogodbo, se najemnina lahko spremeni samo po dogovoru strank. Zavrnitev katere koli od strank, da revidira znesek najemnine tudi po roku, določenem v 3. odstavku čl. 614 Civilnega zakonika Ruske federacije, drugi stranki ne daje pravice niti do izsleditve take revizije na sodišču niti do odpovedi najemne pogodbe pred rokom, saj takšni ukrepi niso predvideni v civilnem zakoniku Ruska federacija. Tako je zakonska določitev roka za revizijo višine najemnine praktičnega pomena le, če je možnost revizije določena s pogodbo in ima sankcije v primeru zavrnitve katere koli stranke od takega revizija.
Najemnik ima pravico zahtevati znižanje najemnine, če so se zaradi okoliščin, za katere ni odgovoren, pogoji uporabe, predvideni z najemno pogodbo, ali stanje nestanovanjskih prostorov bistveno poslabšali (4. točka člen 614 Civilnega zakonika Ruske federacije). Podelitev take pravice najemniku je posledica dejstva, da najemodajalec kot lastnik nestanovanjskih prostorov, oddanih v najem, tvega naključno izgubo ali škodo, razen če zakon ali pogodba ne določa drugače (211. člen civilnega zakonika Ruske federacije). Poslabšanje zaradi naključnih razlogov stanja oddanih nestanovanjskih prostorov, tveganje lastnika. Kar zadeva poslabšanje pogojev uporabe, ki delujejo kot okoliščine zunaj predmeta najemne pogodbe, bi morali v zvezi z njimi govoriti o nevarnosti naključne nezmožnosti izpolnitve dogovora o poslabšanju pogojev takšne izvedbe. Nalaganje najemodajalca je prav tako povsem logično, če se spomnite njegove glavne odgovornosti - zagotoviti nestanovanjske prostore v uporabo in zagotoviti njihovo mirno uporabo v celotnem trajanju pogodbe.
Znižanje zneska najemnine se lahko zahteva ne ob poslabšanju pogojev uporabe ali stanja nestanovanjskih prostorov, temveč le ob znatnem. Takšno poslabšanje je treba priznati kot pomembno, kadar je najemnik v veliki meri prikrajšan za tisto, na kar je imel pravico računati pri sklenitvi najemne pogodbe (2. odstavek 450. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Zakon lahko vzpostavi pravilo, drugačno od tistega iz četrtega odstavka 4. člena. 614 Civilnega zakonika Ruske federacije. Civilni zakonik Ruske federacije ne omenja možnosti določitve drugačnega pravila s sporazumom. Vendar glede na dejstvo, da je v skladu z odstavkom 1 čl. 614 Civilnega zakonika Ruske federacije, postopek, pogoji in pogoji za plačilo najemnine določajo najemno pogodbo, ki lahko ugotovi, da se višina najemnine ne revidira niti ob znatnem poslabšanju pogojev uporabe ali stanje nestanovanjskih prostorov.
V primeru kršitve tega pogoja s strani najemnika ima najemodajalec pravico, da se obrne na sodišče z zahtevo po najemnini in od najemnika pobere denarne kazni.
3) po prenehanju najemne pogodbe vrne nestanovanjske prostore najemodajalcu v stanju, v katerem ga je prejel, ob upoštevanju običajne obrabe ali stanja, določenega s pogodbo (1. del 622. člena Civilni zakonik Ruske federacije).
Stanje vrnjenih nestanovanjskih prostorov je določeno s pogodbo. Pogodba lahko posebej določa posebne zahteve za takšno vrnitev. Če se to ne naredi, je treba nestanovanjske prostore vrniti v stanju, v kakršnem so bili prejeti, ob upoštevanju običajne obrabe, ki bi jo najeti nestanovanjski prostori imeli med normalno uporabo za namen, določen v pogodbe med njenim trajanjem.
Če najemnik najetih nestanovanjskih prostorov ni vrnil ali jih je vrnil prepozno, ima najemodajalec pravico zahtevati plačilo najemnine za celotno obdobje zamude. V primeru, da navedena provizija ne krije izgub, povzročenih najemodajalcu, lahko zahteva njihovo odškodnino. Udobje tega pravila je v tem, da najemodajalec v primeru pozne vrnitve najetih nestanovanjskih prostorov v veliki večini primerov ne mora dokazovati zneska izgub, ki ga je imel, kar je včasih zelo težko. Dovolj je samo zahtevati plačilo najemnine za čas zamude.
V primeru, da pogodba predvideva kazen za pozno vrnitev najetih nestanovanjskih prostorov, se lahko povrnejo izgube, ki presegajo kazen (kazen), če pogodba ne določa drugače.
Pod trenutnim popravilom je mišljena odprava pomanjkljivosti nestanovanjskih prostorov, ki niso povezane z zamenjavo glavnih (glavnih) komponent (delov, sklopov, konstrukcij). Tekoča popravila v nasprotju z večjimi popravili praviloma ne povečajo stroškov najetih nestanovanjskih prostorov in ne odpravijo njegove obrabe. Hkrati neizvajanje tekočih popravil (pa tudi večjih) onemogoča ali bistveno otežuje uporabo nestanovanjskih prostorov po predvidenem namenu.
Vzdrževanje nestanovanjskih prostorov v dobrem stanju je treba ločevati od rednih popravil, to je takšnega vzdrževanja, ki omogoča kadar koli uporabo nestanovanjskih prostorov. V tem primeru govorimo o fizičnem zdravju najetih nestanovanjskih prostorov, ki jih je mogoče vzdrževati brez ukinitve predvidene uporabe. Vzdrževanje nestanovanjskih prostorov v dobrem stanju je posledica notranjih, neločljivih (tehničnih) razlogov. Torej je treba najete nestanovanjske prostore redno čistiti.
Najemnik mora poleg rednega popravila in vzdrževanja nestanovanjskih prostorov v dobrem stanju nositi tudi stroške vzdrževanja najetih nestanovanjskih prostorov. eno
5) brez pisnega soglasja najemodajalca ne oddajamo oddanih nestanovanjskih prostorov v podnajem, svojih pravic in obveznosti iz najemne pogodbe ne prenesemo na drugo osebo (ponovno oddajamo v najem), nestanovanjskih prostorov ne prenesemo v neupravičene uporabe in tudi ne zastaviti pravic najema in jih ne deponirati kot vložek v odobreni kapital poslovnih partnerstev in družb ali kot delniški vložek v proizvodno zadrugo, razen če civilni zakonik Ruske federacije določa drugače, drugi zakoni ali drugi pravni akti (klavzula 2, člen 615 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Vsa zgoraj navedena dejanja so v bistvu namenjena prenosu na drugo osebo ne le pravic, temveč tudi obveznosti najemnika. Za prenos obveznosti (ali njihovega dela) je potrebno obvezno soglasje upnika (1. člen 391. člena Civilnega zakonika Ruske federacije), v vlogi katerega deluje najemodajalec. Poleg tega najemodajalcu še zdaleč ni vseeno, na koga je mogoče prenesti nestanovanjske prostore ali pravice do njih.
Lastnik lahko izrazi soglasje različne poti - neposredno v najemni pogodbi, v dodatnem sporazumu k njej in celo v obliki enostranskega dejanja (na primer pisno dovoljenje).
V primerih, določenih v 2. točki čl. 611 Civilnega zakonika Ruske federacije je najemniku prepovedano prenos pravic na drugo osebo v celoti ali delno. Popoln prenos pravic se izvede ob ponovnem zakupu. V podobni situaciji novi najemnik stopi v odnos z najemodajalcem, medtem ko stari popolnoma odpade iz njih in zato preneha nositi nikakršno odgovornost do najemodajalca.
Najemnik delno prenese svoje pravice v vseh drugih primerih, obseg prenesenih pravic pa je drugačen. Najmanjši obseg pravic gre zastavnemu upniku, ki v resnici pridobi le možnost razpolaganja z zakupnimi pravicami v primeru neizpolnitve obveznosti, zavarovane z zastavo. Največ pravic prejemajo gospodarske družbe (partnerske in proizvodne zadruge, na katere se najemne pravice prenesejo v obliki prispevkov (delniški vložki)), saj vse obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe, ostanejo pri vlagateljih - najemnikih. Podnajem (pa tudi brezplačna uporaba) zaseda vmesni položaj, saj se pravice najemnika prenesejo na podnajem, vendar v določenem delu, podnajem pa je odgovoren tudi najemniku. Vendar pa najemnik v vsakem primeru, razen pri ponovnem zakupu, ostane odgovoren najemodajalcu po pogodbi.
Podnajem je najpogostejši primer prenosa najemnih pravic na tretjo osebo, zato bi ga bilo treba obravnavati ločeno.
V primeru, da najeti nestanovanjski prostori v nekem delu najemnika ne potrebujejo več, jih lahko ta s soglasjem najemodajalca odda v podnajem. V primeru oddaje v podnajem najemnik postane najemodajalec v razmerju do podnajemnika, hkrati pa obdrži določen znesek najemnih pravic zase.
Podnajemne pogodbe ni mogoče skleniti za obdobje, daljše od obdobja najemne pogodbe. V nasprotnem primeru bo v ustreznem delu neveljaven na podlagi čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Podnajem sledi usodi najema. Če je najemna pogodba iz razlogov, predvidenih v Civilnem zakoniku Ruske federacije, nična, so pogodbe o podnajemu, sklenjene v skladu z njo (klavzula 2 člena 618 Civilnega zakonika Ruske federacije), nične. Predčasna odpoved najemne pogodbe pomeni odpoved podnajemne pogodbe, sklenjene v skladu z njo (klavzula 1 člena 618 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Če se je najemodajalec strinjal, da najemnik sklene pogodbo o podnajemu, se s tem zaveže. Predčasna odpoved podnajemne pogodbe zaradi odpovedi najemne pogodbe lahko resno krši pravice podnajemne krivde brez njegove krivde. Zato je zakonodajalec podnajemniku podelil pravico do sklenitve najemne pogodbe, vendar le za nestanovanjske prostore, ki so bili v njegovi uporabi, in za neiztečeno podnajemno obdobje. Kar zadeva pogoje, pod katerimi je treba skleniti novo pogodbo, je povsem logično, da se sklicujemo na pogoje najemne pogodbe in ne podnajema. eno
Postopek sklenitve najemne pogodbe s podnajemom pod pogoji, določenimi v 1. točki čl. 618 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki ga ureja čl. Umetnost. 445 in 446 Civilnega zakonika Ruske federacije. Vendar lahko najemna pogodba vzpostavi druga pravila, kot so določena v prvem odstavku čl. 618 Civilnega zakonika Ruske federacije. IN.
6) vrnitev najetih nestanovanjskih prostorov po izteku najemnega roka ali ob odpovedi najemne pogodbe iz drugih razlogov
Na podlagi člena 622 Civilnega zakonika Ruske federacije v primeru prekinitve pogodbenih razmerij, povezanih z najemom nestanovanjskih prostorov, ne glede na razloge za takšno odpoved, je najemnik dolžan vrniti nestanovanjske prostore, ki mu jih slednji v stanju, v katerem ga je prejel, ob upoštevanju običajne obrabe ali v tistem stanju, ki ga določa pogodba. Po najemni pogodbi za nestanovanjske prostore je treba vrnitev najetih prostorov formalizirati z dokumentom o prenosu (vračilu). Če najemnik te obveznosti ne izpolni, mora najemodajalcu plačati celotno obdobje zamude pri vračanju nestanovanjskih prostorov, najemnino in poleg tega nadomestiti izgube v delu, ki ni pokrit z zneskom plačila najemnine.
V arbitražni in sodni praksi se je pojavila težava, povezana s kvalifikacijo tovrstnih zahtevkov najemodajalcev, ki so v tožbenih izjavah običajno omenjeni kot zahteve za izselitev nekdanjega najemnika ali za sprostitev prostorov, ki jih zaseda slednji. brez pravne podlage. Pogosto so bili primeri, ko so sodišča takšne zahtevke opredelila kot negativne zahtevke ali kot zahtevke za obnovitev stanja, ki je obstajalo pred kršitvijo subjektivnih pravic; Toda najpogosteje so se zahteve najemodajalcev po izselitvi najemnika ali izpraznitvi prostorov, ki jih je zasedel, v praksi arbitražnega sodišča štele za utemeljitvene zahtevke (za pridobitev premoženja iz nezakonite posesti nekoga drugega).
Na primeru enega od primerov je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije to prakso prepoznalo kot napačno in podalo ustrezno razlago.
To je tipična situacija, ko je lastnik nestanovanjskega prostora vložil tožbo na arbitražno sodišče za izselitev organizacije zaradi izteka najemne pogodbe. Arbitražno sodišče, ki je toženo stranko zavezalo, da izpusti nestanovanjske prostore in jih preda tožniku v uporabo, je napačno utemeljilo svojo odločitev s sklicevanjem na čl. 301 civilnega zakonika Ruske federacije. V zvezi s to zadevo je predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije navedlo, da „... 301 Civilnega zakonika Ruske federacije (zahtevek za utemeljitev) se uporablja v primeru, ko oseba, ki se šteje za lastnika sporne nepremičnine, zahteva to lastnino iz nezakonite posesti nekoga drugega, tj. iz posesti osebe, ki je lastnica nepremičnine brez ustrezne pravne podlage. V tem primeru je obdolženec prostore zasedel na podlagi najemne pogodbe (pred odpovedjo), zato bi bilo treba njegovo obveznost, da nepremičnino v oproščeni obliki vrne najemodajalcu, določiti v skladu s pogoji, določenimi z zakonodajo o zakup.
Iz tega pojasnila Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije izhaja, da zahteva najemodajalca, da najemnika izseli iz zasedenih prostorov, ne velja za načine varstva lastninskih pravic. Vprašanje, kako lahko upravičimo takšne zahtevke, ostane odprto. Zdi se, da je na to mogoče odgovoriti takole: obveznost najemnika, da po prenehanju najemne pogodbe vrne nestanovanjske prostore, je vključena v koncept "vsebine pravnega razmerja", ki izhaja iz te pogodbe.
Pri razlagi pogojev pogodbe bo sodišče upoštevalo dobesedni pomen besed in izrazov, ki jih vsebuje. Dobesedni pomen pogojev pogodbe v primeru njene dvoumnosti se ugotovi s primerjavo z drugimi pogoji in pomenom pogodbe kot celote, in če je nemogoče določiti vsebino pogodbe, dejanska skupna volja stranke določi ob upoštevanju namena pogodbe. V tem primeru se upoštevajo vse ustrezne okoliščine, vključno s pogajanji pred pogodbo, dopisovanjem, prakso, vzpostavljeno v medsebojnih odnosih strank, običaji poslovnega prometa, poznejšim vedenjem strank (431. člen Civilnega zakona Zakonik Ruske federacije).
Najemna pogodba mora poleg obveznosti strank predvideti tudi odgovornost strank za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje njihovih obveznosti. Priporočljivo je na primer določiti sankcije za zamudo pri prenosu najemnine in druge kršitve.
Regulativni sistem za nepremičnine zakupna razmerja ima svoje značilne značilnosti, "ki se razlikujejo na primer od ureditve kupoprodajne pogodbe.
Tako Civilni zakonik Ruske federacije vsebuje posebna pravila, ki urejajo nakup in prodajo nepremičnin (§ 7, poglavje 30 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pravila glede najema nepremičnin so določena le v splošnih določbah o najemu (§ 1 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije). Na primer: najemna pogodba za nepremičnine je predmet državne registracije, razen če zakon ne določa drugače (klavzula 2 člena 609 Civilnega zakonika Ruske federacije); v primeru smrti državljana, ki je dal v zakup nepremičnino, se njegove pravice in obveznosti iz zakupne pogodbe prenesejo na dediča, če zakon ali sporazum ne določata drugače (klavzula 2 člena 617 Civilnega zakonika Ruske federacije) in druge določbe. Civilni zakonik Ruske federacije ne vsebuje ločene skupine pravnih norm o najemu katere koli nepremičnine, ki je umeščena v neodvisen odstavek poglavja o zakupu kot celoti.
Vsebovano v pogl. 34 Civilnega zakonika Ruske federacije so odstavki razporejeni po shemi, ki jo zakonodajalec večkrat uporablja; prvi odstavek vsebuje splošne določbe o najemu, v odstavkih 2-5 pa posebna pravila (o najemu, najemu vozilo, najem stavb in objektov, najem podjetij in finančni najem (lizing). V skladu s čl. 625 Civilnega zakonika Ruske federacije, se splošna pravila uporabljajo le, če ni posebne uredbe Shirokov Y. Najemnik, ven! O nekaterih značilnostih odpovedi najemne pogodbe za nestanovanjske prostore [Besedilo] // Poslovni pravnik. - 2004. - št. 9. - str. 24; Grad G. Nepremičnine v najem [Besedilo] // Poslovni pravnik. - 2008. - št. 3. - str. 13 ..
Posledično zakonodajalec ocenjuje najem kot en sam pojav, ne glede na predmetno sestavo strank, najem predmetov, pa tudi druge okoliščine, ki lahko vplivajo le na določeno posebnost pravnega.
Zakonodajalec med petimi vrstami najemnih pogodb ločuje najem stavb in objektov ter najem podjetij, in sicer ne na podlagi kvalifikacijskega merila, temveč glede na vrsto nepremičnine, ki se daje v najem.
Torej, Civilni zakonik Ruske federacije vsebuje posebna pravila za najem teh vrst nepremičnin, katerih posebnost zahteva posebno pravno ureditev. Hkrati obstajajo nepremičninski objekti, ki nimajo nič manj specifičnosti in zahtevajo tudi ločeno pravno ureditev (nestanovanjski prostori, nedokončani gradbeni projekti itd.).
Civilni zakonik Ruske federacije ne vsebuje pravil o najemu nestanovanjskih prostorov. V zvezi s tem vprašanje, katera pravila (splošna (§ 1, poglavje 34 Civilnega zakonika Ruske federacije) ali posebna (§ 4, poglavje 34 Civilnega zakonika Ruske federacije) o najemu stavb in objektov treba uporabljati za najem nestanovanjskih prostorov,
V.B. Vitryansky meni, da „glede najema nestanovanjskih prostorov v zakoniku ni posebnih pravil, zato se za ta pravna razmerja uporabljajo splošna pravila o najemni pogodbi v v celoti»Komentar drugega dela Civilnega zakonika Ruske federacije za podjetnike [Besedilo] / ur. Braginsky M.I. M.: MTsFER, 1997. - S. . 74..
Po navedbah V.S. Ema, ki je predmet najemne pogodbe za stavbo ali zgradbo ", je lahko le zgradba ali zgradba kot celota. Če je del zgradbe ali zgradbe v zakupu, mora razmerje med najemodajalcem in najemnikom urejati splošna pravila o najemni pogodbi "Civilno pravo. Letnik 2. Polutom 1. [Besedilo] / ur. E. A. Sukhanova M.: BEK, 1999. - S. 396 ..
Absolutno nasprotno stališče Israfilova: »Civilni zakonik Ruska federacija zdaj vsebuje tako splošna pravila o zakupu kot posebna pravila o urejanju nekaterih vrst zakupa, vključno z zakupom stavb in objektov, ki zajemajo tudi najem nestanovanjskih prostorov "Israfilov I. Najem nestanovanjskih prostorov [Besedilo] // Gospodarstvo in pravo. - 1997. - št. 10. - str. 113 ..
Ta pristop je povsem razumljiv in je povezan z dejstvom, da nestanovanjske prostore obravnavamo kot dele stavbe, pri čemer pa nestanovanjskih prostorov ne prepoznamo kot ločene nepremičninske objekte.
V enem od komentarjev Civilnega zakonika Ruske federacije je predlagan naslednji izhod iz te situacije: "za odnose z nestanovanjskimi prostori veljajo norme § 4" Najem stavb in objektov "poglavja 34" Najemnina "se uporabljajo samo, če se stranke o tem dogovorijo." Toda "če stranke v pogodbi o najemu nestanovanjskih prostorov niso predvidele uporabe pravil iz četrtega odstavka, potem veljajo pravila iz 1. odstavka ..." Komentar civilnega zakonika Ruske federacije, drugi del (članek za člankom) [Besedilo] / pod. izd. Sadikova O.N. - M.: KONTRAKT, INFRA-M, 1998. - str. 185 .. To pomeni, da govorimo o urejanju odnosov s splošnimi določbami o najemnini.
Komarova T.Yu. sklepa takole: „če v skladu z logiko Civilnega zakonika Ruske federacije koncept nestanovanjskih prostorov uporablja v širšem smislu, je treba pri najemu nestanovanjskih prostorov najprej voditi , z normami § 4 (Najem stavb in objektov) poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije «T.Yu. Nestanovanjski prostori kot predmet najema [Besedilo] // Zakonodaja. - 1998. - št. 12. -S. 42 ..
Kot lahko vidite, ni soglasja glede uporabe nekaterih pravil najema za nestanovanjske prostore. Pomanjkanje pravni režim slednje povzroča pravne težave njihovega prometa.
Ali bi bilo treba nestanovanjske prostore šteti za neločljivo povezane z zgradbami, zgradbami, ki uporabljajo pravila za najem zgradb in zgradb? Odgovor bo dala struktura poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije: najem nepremičnin, ki v tem poglavju niso dodeljene ločeno (vključno z nestanovanjskimi prostori v gradnji v teku itd.), Urejajo splošne določbe v zakup. Posebna pravila oddelka 4 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije zajemajo zakupna pravna razmerja, ki izhajajo iz najemne pogodbe za predmete, ki so edinstveno povezani z zgradbami in objekti.
V praksi so se do sredine leta 2000 pojavljale težave pri državni registraciji najemne pogodbe za nestanovanjske prostore, sklenjene za manj kot eno leto. Uporaba splošnih najemnih pravil je privedla do tega, da so bile najemne pogodbe za nestanovanjske prostore, ne glede na rok, predmet registracije. Informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 1. junija 2000 št. 53 je rešilo problem, ki je znatno zapletel postopek uporabe nestanovanjskih prostorov in pogodbene stranke obremenil z birokratskimi zahtevami. Zdaj velja posebno pravilo klavzule 2 čl. 651 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Upoštevati je treba, da je vrhovni sodni organ razširil le eno posebno pravilo § 4 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije na najem nestanovanjskih prostorov. To pomeni, da se morate pri vseh drugih zadevah še vedno sklicevati na splošne pogoje najema.
Ne glede na to, kako se sklicujemo na splošna pravila najem, vendar smo soočeni z dejstvom, da so nestanovanjski prostori, ki niso zgradbe, del njih in so z njimi neločljivo povezani,
Zato ostaja odprto vprašanje, katera pravila Civilnega zakonika Ruske federacije (splošna najemna ali posebna, najem stavb in objektov) za najemno pogodbo za nestanovanjske prostore. Pri sklenitvi takšnega sporazuma morate biti previdni, upoštevajoč oba pravila.
Torej se v skladu s pravili odstavkov 1 in 4 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije naslednja vprašanja rešujejo na različne načine: določitev cene pogodbe; oblike sklenitve najemne pogodbe za nestanovanjske prostore; registracija dokumenta o prenosu nestanovanjskih prostorov od najemodajalca na najemnika; o pravicah najemnika na zemljišču pri najemu nestanovanjskih prostorov,
1. Določitev najemnine po najemni pogodbi za zgradbe in objekte je bistveni pogoj te pogodbe (klavzula 1 člena 654 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če ni dogovorjenega pogoja o višini najemnine, se šteje, da tak sporazum ni sklenjen. V tem primeru je določitev cene v skladu s pravili klavzule 3 čl. 424 Civilnega zakonika Ruske federacije ne velja.
Vendar pa je pri najemu drugih nepremičnin, za katere to posebno pravilo ne velja, višino najemnine mogoče določiti po pravilih 3. točke 3. člena. 424 Civilnega zakonika Ruske federacije. V primerih, ko cena ni predvidena v kompenzirani pogodbi in je ni mogoče določiti na podlagi pogodbenih pogojev, je treba izvajanje pogodbe plačati po ceni, ki se v primerljivih okoliščinah običajno zaračuna za podobno blago , dela ali storitve.
2. ob spoznanju uporabe splošnih določb o najemni pogodbi pri najemu nestanovanjskih prostorov za več kot eno leto in če je vsaj ena od pogodbenih strank pravna oseba, ne glede na rok , mora biti sklenjen v pisni obliki (klavzula 1 člena 609 Civilnega zakonika Ruske federacije) ...
Se pravi, „str. I Art. 609 Civilnega zakonika Ruske federacije državljanom (posameznikom) omogoča, da sklepajo najemne pogodbe med seboj tako v pisni kot ustni obliki, vendar je slednja dovoljena le, če najemna doba ni daljša od enega leta. " Civilni zakonik Ruske federacije, drugi del. Založba 3. [Besedilo] / pod. izd. Sadikova O.N. - M.: INFRA-M, 1998. - str. 179 ..
Iz pomena te določbe izhaja, da se ne glede na rok lahko najemna pogodba za nestanovanjske prostore sklene tudi v pisni obliki, in to ne samo s sestavo in podpisom enega dokumenta s strani strank, temveč tudi z izmenjavo dokumentov s strani pošta, telegraf, teletip, telefonska, elektronska in druga povezava, ki vam omogoča zanesljivo ugotovitev, da dokument prihaja od pogodbene stranke (člen 434 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Toda pogodba, sklenjena na ta način za eno leto ali za obdobje, daljše od enega leta, je predmet obvezne državne registracije na priporočila predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije, izražena: v 2. točki informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 01.06.2000 št. 53 "O državni registraciji najemnih pogodb nestanovanjskih prostorov".
V skladu s čl. 26. zveznega zakona "O državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcijah z njimi" se državna registracija zakupa nepremičnin izvede z državno registracijo najemne pogodbe za to nepremičnino. V skladu z Navodilom o postopku državne registracije najemnih pogodb, neupravičeno uporabo, koncesijo gozdnih zemljišč (gozdnih) parcel in pravicami do gozdnih virov (gozdnih) parcel, odobrenim z Odredbo Ministrstva za pravosodje Ruske federacije z dne 23. januarja , 2002 št. 18, med dokumenti, predloženimi za državno registracijo pogodb o zakupu, v skladu s 1. točko 17. člena, 5. točko 18. člena Zveznega zakona "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", naveden je izvirnik pogodbe, sestavljen v preprosti pisni obliki, vsaj v dveh izvodih, od katerih se eden po državni registraciji vrne imetniku pravice, drugi pa v primeru lastninske listine ali izvirnik kopije pogodba, sklenjena v notarski obliki, in njena kopija za prilogo lastninskih dokumentov k zadevi.
Tako je treba priznati, da se v praksi najemne pogodbe za nestanovanjske prostore (in za obdobje manj kot eno leto) vedno sklenejo z enim dokumentom, ki ga podpišeta stranki.
3. Še ena točka, pri pravni odločitvi katere dajemo prednost normam zakona o najemu stavb in objektov - o pravicah do zemljišč. Odločitev o usodi zemljiške parcele pri najemu nestanovanjskih prostorov na podlagi splošnih določb o najemu, oziroma zaradi pomanjkanja pravil o pravici do uporabe zemljišča pri najemu nepremičnine, je pogodbene stranke. Posebna pravila o pravicah do zemljiške parcele pri najemu stavbe ali zgradbe, ki se nahaja na njej, so vsebovana v zakonu (člena 652 in 653 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Težave pri uporabi najemnika na zemljišču in oteževanje uporabe najetih nestanovanjskih prostorov morda ne bi nastale, če bi se taka vprašanja rešila. Zateči se k shemi za reševanje tega problema, ki jo predlagajo posebna pravila iz čl. 652 in 653 Civilnega zakonika Ruske federacije še vedno „če najemnik ne more imeti v lasti in uporabljati najetih nestanovanjskih prostorov brez pravice uporabe in (ali) posesti zemljišča, na katerem je stavba, kjer se nahajajo nestanovanjski prostori, in tudi, ker nimajo pravice do uporabe skupnih prostorov in opreme same stavbe, primerno, da se najemniku podelijo te pravice, ne glede na to, ali veljajo pravila iz čl. 652 in 653 Civilnega zakonika Ruske federacije ali ne "Makovskaya A. Trajanje sporazuma najem nestanovanjskih prostorov in državna registracija sporazuma [Besedilo] // Gospodarstvo in pravo. - št. 11. - 2000. - str. 27 ..
4. Najemodajalec se po definiciji zaveže, da bo najemniku zagotovil nepremičnino. Zagotavljanje lastnine po čl. 611 Civilnega zakonika Ruske federacije pomeni, da najemodajalec najemniku ponuja možnost uporabe nepremičnine z vsemi dodatki in povezanimi dokumenti v skladu z njenim namenom v državi, ki izpolnjuje pogoje pogodbe.
Pri oddaji zgradb in objektov je zakonodajalec določil potrebo po sestavi akta o prenosu (člen 655 Civilnega zakonika Ruske federacije). Popolnoma razumen pristop k prenosu nepremičnin, in sicer nestanovanjskih prostorov, po zakonu s fiksiranjem vseh podrobnosti med prenosom (stanje prostorov, razpoložljivost opreme najemodajalca v njih, usklajevanje vprašanj o prihajajočih popravilih (kapitalskih ali tekočih, kot je določeno v pogodbi) itd.) je privedlo do dejstva, da brez takšnega dokumenta pri izvajanju pogodbe praktično ni mogoče storiti.
Na podlagi navedenega lahko sklepamo, da sedanja struktura Ch. 34 Civilnega zakonika Ruske federacije ni nesporno. Zlasti je mogoče razpravljati o razlogih, zakaj zakonodajalec ni ustvaril niti enega odstavka za vse nepremičnine ali ni izpostavil odstavkov, namenjenih drugim pomembnim najemom (na primer najemu zemljišč).
Odsotnost ločene pravne ureditve pogodbe o najemu nestanovanjskih prostorov ali posebna navedba zakona, o katerem naj se uporabljajo pravila (splošne določbe o najemu ali posebna pravila za najem stavb in objektov) povzroča težave pri sklenitev takega sporazuma. Ta problem ostaja diskutabilen v teoretičnih delih ruskih pravnikov,
Danes je na zakonodajni ravni vse videti povsem jasno: najemne pogodbe za nestanovanjske prostore urejajo le splošne določbe o najemu, z izjemo 2. klavzule čl. 651 § 4 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije na podlagi informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča z dne 01.06.2000 št. 53.
Toda z uporabo takšnih norm v praksi je vse precej zapleteno. Vpliva na neposredno povezavo z zgradbami, objekti. Kot kaže praksa, se stranke najemne pogodbe za nestanovanjske prostore pri sklenitvi sklicujejo na pravila o najemu stavb in objektov.
Zagovorniki skupnega stališča verjamejo; »Za nestanovanjske prostore, ki so del stavbe, pa ne veljajo posebna pravila o najemu stavb in drugih objektov. Obstoječa praksa identifikacije nestanovanjskih prostorov z zgradbo je priznana kot napačna, zato je potrebna sprememba veljavne zakonodaje. «Ersh AB Zgradbe in objekti kot predmet najemne pogodbe [Besedilo] // Bilten YOU. - 2000. - Ne. 8.-С.11 ..
Dejansko imamo samo na podlagi neposrednih navodil zakona pravico uporabiti pravila o najemu stavb in objektov za najem nestanovanjskih prostorov.
Toda v odsotnosti takšne zakonodaje bi bilo treba spremeniti zakonodajo o najemu, da bi rešili vprašanja najema nestanovanjskih prostorov.
V zvezi s tem bi bilo treba pravila iz odstavka 4 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije razširiti na razmerja, ki izhajajo iz najemne pogodbe za nestanovanjske prostore, dopolnjene z ustreznim členom iz čl. 650 navedenega odstavka.
- Dodatek 1. Seznam primerov določanja najemnine po najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v premoženjski blagajni Moskve, pod preferencialnimi pogoji. Dodatek 2. Stopnje mesečne najemnine za postavitev opreme baznih postaj mobilnih radiotelefonskih komunikacij na objekti, odobreni z odredbo moskovske vlade z dne 29. novembra 2012 N 752-RP "O odobritvi seznama predmetov državne lastnine v Moskvi za prednostno umestitev opreme za bazne postaje mobilne radiotelefonske komunikacije" Dodatek 3. Najemnine za deli zgradb ali objektov (parkirišča), namenjeni namestitvi vozil, ki se nahajajo v lastniški blagajni Moskve, ki se nahajajo v upravnih mejah Moskve
Resolucija moskovske vlade z dne 25. decembra 2012 N 809-PP
"O glavnih smereh najemne politike za zagotavljanje nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v lastniški blagajni mesta Moskva"
S spremembami in dopolnitvami iz:
29. oktober, 23. december 2013, 18. junij, 1. julij, 17. september, 11. november, 9. december, 24. december 2014, 24. februar, 15. julij, 26. avgust, 17. december 2015, 28. november, 2, 22 December 2016, 28. marec, 19. april, 11. julij, 15. december 2017, 17. april, 18. december 2018
Za izvrševanje pooblastil subjekta Ruske federacije mesta Moskva za upravljanje državnega premoženja mesta Moskva in zagotavljanje lastninske podpore subjektom, ki dajejo v zakup predmete nestanovanjskega sklada premoženjske blagajne mesto Moskva v skladu z zahtevami zveznega zakona z dne 26. julija 2006 N 135-FZ "O varstvu konkurence" moskovska vlada odloči:
1. Odobriti seznam primerov določanja najemnine po najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore v premoženjski blagajni mesta Moskva pod preferencialnimi pogoji (Dodatek 1).
Informacije o spremembah:
Z odlokom moskovske vlade z dne 26. avgusta 2015 N 544-PP je bil ta odlok dopolnjen s klavzulo 1 (1)
1 (1). Ugotovite, da postopek za določanje višine najemnine, določen v Dodatku 1 k tej resoluciji, velja za obstoječe in na novo sestavljene najemne pogodbe za nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v lastniški blagajni mesta Moskva, razen za najemne pogodbe sklenjene na dražbi, pa tudi najemne pogodbe, po katerih se uporabljajo fiksne najemnine, ki jih je določila vlada Moskve.
2. Določite najnižjo najemnino za 1 kvadratni kvadrat za leto 2019. meter nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v zakladnici mesta Moskva, ki se nahaja v upravnih mejah mesta Moskva, v višini 4.500 rubljev na leto. Najemnina za 1 kvadratni kvadrat meter nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v lastniški blagajni mesta Moskva, ne sme biti nižji od najnižjega, razen če ni z zakonskimi akti moskovske vlade določeno drugače.
Če ta resolucija ne določa drugače, je začetna (najnižja) cena najemne pogodbe za nestanovanjski objekt, ki je dan na dražbo in je vključen na seznam državnega premoženja, namenjenega za prenos v posest in (ali) v uporabo malih in srednje velikih velika podjetja in organizacije, ki tvorijo podporno infrastrukturo za mala in srednje velika podjetja, ki jih je odobrila vlada Moskve ali pooblaščeni izvršni organ mesta Moskva v skladu z zveznim zakonom z dne 24. julija 2007 N 209-FZ "O razvoju malih in srednje velikih podjetij v Ruski federaciji ", je določena v višini najnižje stopnje najemnine, opredeljene v prvem odstavku klavzule 2 te resolucije.
Začetna (najnižja) cena najemne pogodbe za nestanovanjski objekt, ki se nahaja v kleti, je na dražbi in vključen na seznam državnih nepremičnin, namenjenih za prenos v posest in (ali) v uporabo malim in srednje velikim podjetja in organizacije, ki tvorijo infrastrukturo za podporo malim in srednje velikim podjetjem, ki jo je v skladu z Zveznim zakonom z dne 24. julija 2007 N 209-FZ "O razvoju odobrila vlada Moskve ali pooblaščeni izvršni organ mesta Moskva malih in srednje velikih podjetij v Ruski federaciji ", znaša 1000 rubljev na 1 kvadratni meter. meter na leto.
3. Pri izračunu najemne stopnje po najemnih pogodbah (razen najemnih pogodb, sklenjenih na podlagi rezultatov trgovanja) vsako leto od 1. januarja tekočega leta uporabite koeficient deflatorja ob upoštevanju indeksa 1,05:
3.2. V skladu z veljavnimi najemnimi pogodbami za nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v zakladnici premoženja mesta Moskva, s kategorijami najemnikov, nameni uporabe nestanovanjske nepremičnine iz Dodatka 1 k tej resoluciji, katerih najemnina se določi na podlagi mnenja neodvisnega cenilca o tržni vrednosti letne najemnine in tudi v obliki ocenjene najemne stopnje, določene s korekcijskim faktorjem.
Informacije o spremembah:
Resolucija moskovske vlade z dne 1. julija 2014 N 364-PP, ta resolucija je bila dopolnjena s klavzulo 4 (1)
4 (1). Ugotovite, da:
4 (1) .1. V skladu z veljavnimi in na novo sestavljenimi pogodbami za najem nestanovanjskih prostorov s kategorijami najemnikov nameni uporabe nestanovanjske nepremičnine iz Dodatka 1 k tej resoluciji, dani v zakup pod ugodnejšimi pogoji, razen v primerih zamud pri najemninah za dve zaporedni plačilni dobi ali premajhno plačilo najemnin, ki je povzročilo dolg, ki presega znesek najemnine za dve plačilni dobi (v nadaljevanju - kršitev plačilne discipline), uporaba nestanovanjskih prostorov v zakladnici mesta Moskve za namen, ki ni predviden z najemno pogodbo, pa tudi, kadar je zakupljeno nepremičnino podano v najem brez soglasja, najemodajalec določi naslednje najemne stopnje (v nadaljevanju - preferencialne stopnje):
Najnižje stopnje najemnin, ki jih je določila vlada Moskve ob odobritvi napovedi socialnega in gospodarskega razvoja mesta Moskva za ustrezno proračunsko leto;
Fiksne najemnine, ki jih je določila moskovska vlada;
Stopnje poravnave, določene na podlagi vrednosti tržne najemnine, določene z mnenjem neodvisnega ocenjevalca, z uporabo padajočega koeficienta prilagoditve, določenega s pravnim aktom moskovske vlade.
4 (1) .2. Če najemniki kršijo plačilno disciplino po najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore, zakupljene pod preferencialnimi pogoji:
4 (1) .2.1. Če najemnik odplača dolg v 45 dneh od datuma, ko mu oddelek za premoženje v Moskvi pošlje ustrezno obvestilo, veljavna preferenčna stopnja, določena v najemni pogodbi za nestanovanjske prostore za ustrezno leto, ostane.
4 (1) .2.2. Če najemnik dolga ne izplača v 45 dneh od datuma, ko mu oddelek za premoženje v Moskvi pošlje ustrezno obvestilo, se uporabi trenutna preferencialna stopnja, določena v najemni pogodbi za nestanovanjske prostore za ustrezno leto, s prilagoditvenim faktorjem 1,25.
4 (1) .2.3. Če bo pri uporabi prilagoditvenega koeficienta 1,25 (klavzula 4 (1) .2.2 tega sklepa) stopnja najemnine presegla znesek, določen po ustaljenem postopku na podlagi mnenja neodvisnega cenilca o tržni vrednosti letnega najemnine, potem je glede na določene nestanovanjske prostore določena stopnja najemnine, določena na podlagi mnenja neodvisnega cenilca.
4 (1) .3. V primeru, da najemniki večkrat kršijo plačilno disciplino po najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore, najete pod ugodnejšimi pogoji:
4 (1) .3.1. Za najemne pogodbe za nestanovanjske prostore z znižano stopnjo, določeno v skladu z oddelkom 4 (1) .2.1 te resolucije, se uporablja prilagoditveni faktor 1,25 ob upoštevanju določb oddelka 4 (1) .2.3 tega resolucija.
4 (1) .3.2. Če najemnik dolga ne izplača v 45 dneh od datuma, ko mu oddelek za premoženje mesta Moskve pošlje ustrezno obvestilo o najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore po najemni stopnji, določeni v skladu s klavzulo 4 (1). 2.2 in 4 (1) .3.1 te resolucije je najemnina določena na podlagi mnenja neodvisnega ocenjevalca tržne vrednosti letne najemnine. Najemnik izgubi pravico do uporabe preferencialnih najemnih stopenj v skladu z drugimi pogodbami, sklenjenimi s takim najemnikom, in obstoječimi najemnimi pogodbami za nestanovanjske objekte, ki se nahajajo v lastniški blagajni mesta Moskva.
4 (1) .3.3. V primeru, da najemnik odplača dolg v 45 dneh od datuma, ko oddelek za premoženje v Moskvi pošlje ustrezno obvestilo v skladu s pogodbami o najemu nestanovanjskih prostorov po najemni stopnji, določeni v skladu z odstavkom 4 (1) .2.2 in 4 (1) .3.1 te resolucije se za naslednja leta ohrani sedanja preferencialna stopnja, določena v najemni pogodbi za nestanovanjske prostore za ustrezno leto, z uporabo korekcijskega koeficienta 1,25 in koeficienta deflatorja, določenega s Moskovske vlade za ustrezno leto, razen v primerih iz odstavka 4 (1) .4 te uredbe.
4 (1). V primeru naknadne kršitve najemnikov plačilne discipline po najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore, dane v najem pod preferencialnimi pogoji:
4 (1) .4.1. Po najemnih pogodbah za nestanovanjske prostore z najemno stopnjo, določeno v skladu z oddelkom 4 (1) .3.3 te uredbe, se najemna stopnja določa na podlagi mnenja neodvisnega ocenjevalca o tržni vrednosti letne najemnine.
4 (1) .4.2. Če dolg ne bo odplačan v 45 dneh od datuma, ko je oddelek za premoženje v Moskvi poslal ustrezno obvestilo, pa tudi v primeru ponovne kršitve plačilne discipline s strani najemnikov, ki so odplačali dolg (klavzula 4 (1) .4 tega sklepa) Oddelek za premoženje Moskve v skladu z ustaljenim postopkom odpove najemne pogodbe za nestanovanjske prostore na pobudo najemodajalca z izterjavo zasega, določenim v pogojih najemne pogodbe.
4 (1) .5. V primeru prenosa nestanovanjskih prostorov (del nestanovanjskih prostorov), najetih pod ugodnimi pogoji, v podnajem brez soglasja najemodajalca, Oddelek za premoženje v Moskvi zagotavlja ponovni izračun najemnine po stopnji, določeni v skladu z določenim postopek na podlagi mnenja neodvisnega cenilca o tržni vrednosti letne najemnine od datuma, ko je kršitev na predpisan način razkril pooblaščeni izvršilni organ mesta Moskve, in do izteka najemne pogodbe. Če najemnik takšno kršitev ponovno ugotovi ali je ne odpravi v predpisanem roku, se zakupna pogodba na pobudo najemodajalca po ustaljenem postopku odpove s plačilom globe v višini najemnine določeno za zadevno leto.
Informacije o spremembah:
Z odlokom moskovske vlade z dne 1. julija 2014 N 364-PP je bil ta odlok dopolnjen s klavzulo 4 (2)
4 (2). Pri uporabi nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v premoženjski blagajni mesta Moskva za namen, ki ni predviden z najemno pogodbo, Oddelek za premoženje v Moskvi prekine najemno pogodbo po ustaljenem postopku na pobudo najemodajalca z plačilo globe v višini najemnine, določene za ustrezno leto.
4 (3). V primeru oddaje v podnajem nestanovanjskih prostorov (del nestanovanjskih prostorov), najetih po ugodnih pogojih po ustaljenem postopku, se določi preferencialna najemna stopnja za tisti del nestanovanjskih prostorov, ki ni podnajeten. Pri čemer:
4 (3) .1. Za del nestanovanjskih prostorov, oddanih v podnajem osebam, ki v skladu s to resolucijo nimajo pravice do najema nestanovanjskih prostorov pod ugodnimi pogoji, se najemnina določi na podlagi mnenja neodvisnega cenilca o tržna vrednost letne najemnine.
4 (3). 2. Za del nestanovanjskih prostorov, oddanih v podnajem osebam, ki imajo v skladu s to resolucijo pravico do najema nestanovanjskih prostorov pod preferencialnimi pogoji, je najemnina enaka preferencialni najemni stopnji po najemni pogodbi, če ni drugače ustanovljena s pravnimi akti moskovske vlade.
Civilni zakonik Ruske federacije POGLAVJE 34 NAJEM
§ ena. Splošne določbe glede najemnine
606. člen. Najemna pogodba
Najemodajalec (najemodajalec) se po pogodbi o zakupu (najemu nepremičnine) zaveže, da bo najemniku (najemniku) zagotovil lastnino za plačilo v začasno posest in uporabo ali za začasno uporabo.
Sadje, izdelki in dohodki, ki jih najemnik prejme kot rezultat uporabe zakupljenega premoženja v skladu s pogodbo, so njegova last.
607. člen. Predmeti zakupa
1. Zemljišča in drugi izolirani naravni predmeti, podjetja in drugi nepremičninski kompleksi, zgradbe, objekti, oprema, vozila in druge stvari, ki med uporabo ne izgubijo naravnih lastnosti (ne potrošne stvari), se lahko oddajo v najem.
Zakon lahko določa vrste premoženja, katerih najem ni dovoljen ali omejen.
2. Zakon lahko določi posebnosti zakupa zemljišč in drugih izoliranih naravnih predmetov.
O zavrnitvi pritožbe glede priznanja določb tretjega odstavka 607. člena kot neskladnih z Ustavo Ruske federacije glej opredelitev Ustavnega sodišča Ruske federacije z dne 5. 7. 2001.
3. Najemna pogodba mora vsebovati podatke, ki omogočajo nedvomno določitev nepremičnine, ki se najemniku prenese kot predmet najema. Če teh podatkov v pogodbi ni, se pogodbene stranke ne strinjajo s stanjem predmeta, ki ga je treba oddati v najem, in ustrezna pogodba se ne šteje za sklenjeno.
608. člen
Pravica do najema nepremičnine pripada njenemu lastniku. Najemodajalci so lahko tudi osebe, ki so po zakonu ali lastniku upravičene do najema nepremičnine.
609. člen. Oblika in državna registracija najemne pogodbe
1. Najemna pogodba za več kot eno leto in če je vsaj ena od pogodbenih strank pravna oseba, ne glede na rok, jo je treba skleniti v pisni obliki.
2. Najemna pogodba za nepremičnine je predmet državne registracije, če zakon ne določa drugače.
3. Pogodba o zakupu premoženja, ki predvideva nadaljnji prenos lastništva te nepremičnine na najemnika (člen 624), se sklene v obliki, predvideni v pogodbi o prodaji takega premoženja.
610. člen. Trajanje najemne pogodbe
1. Najemna pogodba se sklene za obdobje, določeno s sporazumom.
2. Če najemni rok v pogodbi ni določen, se šteje, da je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas.
V tem primeru ima vsaka stran pravico kadar koli odpovedati pogodbo, tako da drugo stran o tem obvesti en mesec vnaprej, v primeru najema nepremičnine pa tri mesece vnaprej. Z zakonom ali dogovorom se lahko določi drugačno obdobje za opozorilo o odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas.
3. Zakon lahko določi najvišje (omejevalne) pogoje pogodbe za nekatere vrste zakupa, pa tudi za najem določenih vrst premoženja. Če v teh primerih rok najema ni določen v pogodbi in nobena od pogodbenih strank pogodbe ni odpovedala pred iztekom zakonskega roka, pogodba preneha z iztekom roka.
Šteje se, da je najemna pogodba, sklenjena za obdobje, ki presega zakonski rok, sklenjena za obdobje, ki je največje.
611. člen. Zagotavljanje premoženja najemniku
1. Najemodajalec je dolžan najemniku zagotoviti nepremičnino v stanju, ki ustreza pogojem najemne pogodbe in namenu nepremičnine.
2. Nepremičnina se odda v najem skupaj z vsemi dodatki in pripadajočimi dokumenti (tehnični potni list, potrdilo o kakovosti itd.), Razen če pogodba določa drugače.
Če takšna dodatna oprema in dokumenti niso bili preneseni, vendar brez njih najemnik nepremičnine ne more uporabljati v skladu s svojim namenom ali je v veliki meri prikrajšan za tisto, na kar je imel pravico računati pri sklenitvi pogodbe, lahko od najemodajalca zahteva, da mu priskrbeti takšno dodatno opremo in dokumente ali odpovedati pogodbo ter odškodnino.
3. Če najemodajalec najemniku ne zagotovi najetega premoženja v roku, določenem v najemni pogodbi, in v primeru, da to obdobje v dogovoru ni določeno, ima najemnik pravico do od njega zahteva to nepremičnino v skladu s 398. členom tega zakonika in zahteva odškodninske izgube, ki nastanejo zaradi zamude pri izvedbi, ali zahteva razvezo pogodbe in odškodnino za izgube, ki nastanejo zaradi njene neizpolnitve.
612. člen. Odgovornost najemodajalca za napake najetega premoženja
1. Najemodajalec je odgovoren za pomanjkljivosti najete nepremičnine, ki v celoti ali delno ovirajo njeno uporabo, četudi v času sklenitve najema za te pomanjkljivosti ni vedel.
Če se ugotovijo takšne pomanjkljivosti, ima najemnik pravico, da po svoji izbiri:
od najemodajalca zahtevajo brezplačno odpravo napak na nepremičnini ali sorazmerno znižanje najemnine ali povrnitev stroškov za odpravo napak na nepremičnini;
neposredno odšteje znesek stroškov, ki jih ima za odpravo teh pomanjkljivosti, od najemnine, potem ko je o tem predhodno obvestil najemodajalca;
zahtevajo predčasno odpoved pogodbe.
Najemodajalec, ki je obveščen o zahtevah najemnika ali o svoji nameri, da odpravi pomanjkljivosti nepremičnine na stroške najemodajalca, lahko nepremičnino, ki jo prejme najemniku, takoj nadomesti z drugo podobno nepremičnino v dobrem stanju ali pa nepremičnine brezplačno.
Če izpolnitev najemnikovih zahtevkov ali zadrževanje stroškov odprave napak pri najemnini ne krije najemnikove škode, ima pravico zahtevati odškodnino za nepokriti del izgub.
2. Najemodajalec ne odgovarja za napake najetega premoženja, ki so bile dogovorjene pri sklenitvi najemne pogodbe ali so bile najemniku znane vnaprej ali bi jih moral najemnik odkriti med pregledom nepremičnine ali preverjanjem njene uporabnosti, ko sklenitev pogodbe ali prenos nepremičnine v najem.
613. člen Pravice tretjih oseb do najetega premoženja
Prenos lastnine v najem ni podlaga za prenehanje ali spremembo pravic tretjih oseb do te nepremičnine.
Najemodajalec je ob sklenitvi zakupne pogodbe dolžan najemnika opozoriti na vse pravice tretjih oseb do najetega premoženja (služnost, zastavna pravica itd.). Če najemodajalec te obveznosti ne izpolni, daje najemniku pravico zahtevati znižanje najemnine ali odpovedi pogodbe in odškodnino za izgube.
614. člen. Najemnina
1. Najemnik je dolžan pravočasno plačati plačilo za uporabo nepremičnine (najemnine).
Postopek, pogoji in pogoji za najemnino določajo najemne pogodbe. V primeru, da jih pogodba ne določa, se šteje, da so določeni postopek, pogoji in pogoji, ki se običajno uporabljajo pri najemu podobnega premoženja v primerljivih okoliščinah.
2. Najemnina se določi za celotno zakupljeno nepremičnino ali ločeno za vsak njen sestavni del v obliki:
1) plačila, določena v fiksnem znesku, opravljena občasno ali naenkrat;
2) ugotovljeni delež izdelkov, sadja ali dohodka, prejetega kot rezultat uporabe zakupljenega premoženja;
3) zagotavljanje nekaterih storitev s strani najemnika;
4) prenos najemnika najemodajalca s pogodbo določene stvari v lastništvo ali zakup;
5) naložiti najemniku stroške izboljšanja najetega premoženja, določene s pogodbo.
Stranke lahko v najemni pogodbi določijo kombinacijo določenih oblik najemnine ali drugih oblik plačila za najem.
3. Če pogodba ne določa drugače, se lahko višina najemnine po dogovoru strank spremeni v rokih, določenih s pogodbo, vendar najpogosteje enkrat letno. Zakon lahko določa tudi druge minimalni pogoji revizija višine najemnine za določene vrste zakupa, pa tudi za najem določenih vrst premoženja.
4. Če zakon ne določa drugače, ima najemnik pravico zahtevati ustrezno znižanje najemnine, če so zaradi okoliščin, za katere ni odgovoren, pogoji uporabe, predvideni z najemno pogodbo, ali stanje nepremičnine znatno poslabšale.
5. Če najemna pogodba ne določa drugače, ima najemodajalec v primeru, da najemnik bistveno krši pogoje plačila najemnine, pravico, da od njega zahteva predčasno plačilo najemnine v roku ki jo določi najemodajalec. V tem primeru najemodajalec nima pravice zahtevati predčasnega plačila najemnine za več kot dva zaporedna obdobja.
615. člen. Uporaba najetega premoženja
1. Najemnik je dolžan zakupljeno nepremičnino uporabljati v skladu s pogoji najemne pogodbe, in če ti pogoji v pogodbi niso določeni, v skladu z namenom nepremičnine.
2. Najemnik ima pravico, da s soglasjem najemodajalca oddaja zakupljeno nepremičnino (podnajem) in prenese svoje pravice in obveznosti iz najemne pogodbe na drugo osebo (mi jo prenesemo), da zakupljeno nepremičnino v brezplačno uporabo, kot tudi dajo zakupljeno nepremičnino v zastavo in jih dajo kot vložek v odobreni kapital poslovnih partnerstev in družb ali kot delniški vložek v proizvodno zadrugo, razen če ta zakonik, drugi zakon ali drugi pravni akti določajo drugače. V teh primerih, razen ponovnega zakupa, najemnik ostane po pogodbi odgovoren najemodajalcu.
Podnajemne pogodbe ni mogoče skleniti za obdobje, daljše od obdobja najemne pogodbe.
Pravila o najemnih pogodbah veljajo za podnajemne pogodbe, če zakon ali drugi pravni akti ne določajo drugače.
3. Če najemnik uporablja nepremičnino, ki ni v skladu s pogoji najemne pogodbe ali namenom nepremičnine, ima najemodajalec pravico zahtevati odpoved pogodbe in odškodnino za izgube.
616. člen. Obveznosti strank za vzdrževanje najetega premoženja
1. Najemodajalec je dolžan na lastne stroške izvesti kapitalna popravila najetega premoženja, razen če zakon, drugi pravni akti ali najemna pogodba ne določajo drugače.
Večja popravila je treba izvesti v roku, določenem s pogodbo, in če to ni določeno v pogodbi ali je nujno potrebno, v razumnem roku.
Kršitev najemodajalčeve obveznosti izvedbe večjih popravil daje najemniku pravico po lastni izbiri:
opraviti večja popravila, predvidena v pogodbi ali zaradi nujnih potreb, ter od najemodajalca pobrati stroške popravil ali jih pobotati z najemnino;
zahtevajo ustrezno znižanje najemnine;
zahtevajo odpoved pogodbe in nadomestilo za izgube.
2. Najemnik je dolžan nepremičnino vzdrževati v dobrem stanju, izvajati tekoča popravila na lastne stroške in nositi stroške vzdrževanja nepremičnine, če zakon ali najemna pogodba ne določata drugače.
617. člen. Ohranitev najemne pogodbe, ki velja ob zamenjavi strank
1. Prenos lastništva (ekonomsko upravljanje, operativno upravljanje, podedovana lastnina dosmrtno) na najeto nepremičnino na drugo osebo ni osnova za spremembo ali odpoved najemne pogodbe.
2. V primeru smrti državljana, ki je dal v zakup nepremičnino, njegove pravice in obveznosti iz zakupne pogodbe preidejo na dediča, če zakon ali sporazum ne določata drugače.
Najemodajalec nima pravice zavrniti takega dediča, da sklene pogodbo za preostalo obdobje njene veljavnosti, razen v primeru, ko je bila sklenitev pogodbe posledica osebnih lastnosti najemnika.
618. člen. Odpoved podnajemne pogodbe v primeru predčasne odpovedi najemne pogodbe
1. Če najemna pogodba ne določa drugače, pomeni predčasna odpoved najemne pogodbe odpoved podnajemne pogodbe, sklenjene v skladu z njo. V tem primeru ima podnajemnik pravico, da z njim v preostalem obdobju podnajema sklene najemno pogodbo za nepremičnino, ki je bila v uporabi v skladu s podnajemno pogodbo, pod pogoji, ki ustrezajo pogojem odpovedane najemne pogodbe.
2. Če je najemna pogodba nična iz razlogov, predvidenih s tem zakonikom, so pogodbe o podnajemu, sklenjene v skladu z njim, neveljavne.
619. člen. Predčasna odpoved pogodbe na zahtevo najemodajalca
Na zahtevo najemodajalca lahko sodišče predčasno odpove najem, kadar najemnik:
1) uporablja nepremičnino z bistveno kršitvijo pogodbenih pogojev ali namena nepremičnine ali z večkratnimi kršitvami;
2) bistveno oslabi lastnino;
3) najemnine ne plača več kot dvakrat zapored po izteku pogodbe določenega plačilnega roka;
4) ne izvede kapitalskih popravil premoženja v rokih, določenih z najemno pogodbo, in če teh ni v sporazumu, v razumnem roku v primerih, ko v skladu z zakonom, drugimi pravnimi akti ali sporazumom , za večja popravila je odgovoren najemnik.
Najemna pogodba lahko določi tudi druge razloge za predčasno odpoved pogodbe na zahtevo najemodajalca v skladu z drugim odstavkom 450. člena tega zakonika.
Najemodajalec ima pravico zahtevati predčasno odpoved pogodbe šele potem, ko najemnik pisno opozori na potrebo po izpolnitvi svoje obveznosti v razumnem roku.
620. člen. Predčasna odpoved pogodbe na zahtevo najemnika
Na zahtevo najemnika lahko sodišče predčasno odpove najemno pogodbo v primerih, ko:
1) najemodajalec nepremičnine ne da najemniku v najem ali ustvarja ovire za uporabo nepremičnine v skladu s pogodbenimi pogoji ali namenom premoženja;
2) na nepremičnini, preneseni na najemnika, obstajajo napake, ki preprečujejo njeno uporabo, ki jih najemodajalec pri sklenitvi pogodbe ni določil, najemniku niso bile znane vnaprej in jih najemnik ne bi smel odkriti med pregledom nepremičnine ali preverjanja njene uporabnosti ob sklenitvi pogodbe;
3) najemodajalec ne opravi večjih popravil nepremičnine, kar je njegova dolžnost, pod pogoji, določenimi z najemno pogodbo, in če teh v pogodbi ni, v razumnem roku;
4) premoženje se zaradi okoliščin, za katere najemnik ne odgovarja, izkaže v stanju, ki ni primerno za uporabo.
Najemna pogodba lahko določi tudi druge razloge za predčasno odpoved pogodbe na zahtevo najemnika v skladu z drugim odstavkom 450. člena tega zakonika.
621. člen Prednostna pravica najemnika do sklenitve najemne pogodbe za novo obdobje
1. Če zakon ali najemna pogodba ne določata drugače, ima najemnik, ki je pravilno izvajal svoje naloge, po izteku veljavnosti sporazuma, ob enakih pogojih, prednost pred drugimi osebami, da sklenejo najemna pogodba za nov mandat. Najemnik je dolžan pisno obvestiti najemodajalca o želji po sklenitvi take pogodbe v roku, določenem v najemni pogodbi, in če tak rok v pogodbi ni določen, v razumnem roku pred koncem pogodbe.
Pri sklepanju pogodbe o zakupu za novo obdobje se lahko pogoji pogodbe spremenijo po dogovoru strank.
Če je najemodajalec najemniku zavrnil sklenitev pogodbe za nov rok, vendar je v roku enega leta od dneva izteka pogodbe z njim sklenil pogodbo o zakupu z drugo osebo, ima najemnik pravico, da po svoji izbiri zahteva na sodišču prenos pravic in obveznosti iz sklenjene pogodbe in odškodnina za izgube zaradi zavrnitve podaljšanja najemne pogodbe z njim ali samo odškodnina za takšne izgube.
2. Če najemnik nepremičnino še naprej uporablja po izteku pogodbe, če najemodajalec ne ugovarja, se šteje, da je pogodba pod enakimi pogoji podaljšana za nedoločen čas (člen 610).
622. člen. Vrnitev najetega premoženja najemodajalcu
Po odpovedi najema je najemnik dolžan vrniti nepremičnino najemodajalcu v stanju, v katerem ga je prejel, ob upoštevanju običajne obrabe ali stanja, določenega s pogodbo.
Če najemnik zakupljene nepremičnine ni vrnil ali jo je pozno vrnil, ima najemodajalec pravico zahtevati plačilo najemnine za celotno obdobje zamude. V primeru, da navedena provizija ne krije izgub, povzročenih najemodajalcu, lahko zahteva njihovo odškodnino.
V primeru, da pogodba predvideva kazen za nepravočasno vrnitev zakupljenega premoženja, se lahko izgube povrnejo v celoti, ki presegajo kazen, razen če pogodba določa drugače.
623. člen. Izboljšave najetega premoženja
1. Ločene izboljšave najemnika na najetem premoženju so njegova last, razen če najemna pogodba ne določa drugače.
2. V primeru, da je najemnik na lastne stroške in s soglasjem najemodajalca izboljšal najeto nepremičnino, ki je ni mogoče ločiti brez škode na nepremičnini, ima najemnik po prenehanju pogodbe pravico, da za povrnitev stroškov teh izboljšav, razen če zakupna pogodba ne določa drugače.
3. Stroški neločljivih izboljšav zakupljene nepremičnine, ki jih je najemnik opravil brez soglasja najemodajalca, se ne povrnejo, če zakon ne določa drugače.
4. Izboljšave najetih nepremičnin, tako ločljive kot neločljive, narejene z odbitki amortizacije od te nepremičnine, so last najemodajalca.
624. člen. Odkup zakupljenega premoženja
1. Zakon ali zakupna pogodba lahko določa, da zakupljeno premoženje preide v last najemnika po izteku najemnega roka ali pred njegovim iztekom, pod pogojem, da najemnik plača celotno odkupno ceno, določeno v pogodbi.
2. Če pogoj o odkupu zakupljenega premoženja ni določen v najemni pogodbi, se lahko to določi z dodatnim dogovorom strank, ki se imajo hkrati pravico dogovoriti o pobotanju predhodno plačane najemnine v odkupna cena.
3. Zakon lahko določa primere prepovedi nakupa najetega premoženja.
625. člen. Značilnosti nekaterih vrst zakupa in zakupa določenih vrst premoženja
Za nekatere vrste najemnih pogodb in najemne pogodbe za določene vrste premoženja (najem, najem vozil, najem zgradb in objektov, najem podjetij, finančni najem) se uporabljajo določbe iz tega odstavka, razen če ni drugače določeno z pravila tega zakonika o teh sporazumih.
§ 4. Najem stavb in objektov
650. člen. Pogodba o zakupu stavbe ali objekta
1. V skladu z najemno pogodbo za zgradbo ali objekt se najemodajalec zaveže, da bo zgradbo ali zgradbo prenesel v začasno posest in uporabo ali za začasno uporabo najemniku.
2. Pravila tega odstavka se uporabljajo za najem podjetij, razen če pravila tega kodeksa o najemu podjetja določajo drugače.
651. člen. Oblika in državna registracija najemne pogodbe za stavbo ali objekt
1. Najemna pogodba za stavbo ali zgradbo se sklene v pisni obliki, tako da se sestavi en dokument, ki ga podpišejo stranke (drugi odstavek 434. člena).
Neupoštevanje oblike najemne pogodbe za zgradbo ali zgradbo pomeni njeno neveljavnost.
O zavrnitvi pritožbe glede priznanja določb drugega odstavka 651. člena kot neskladnih z Ustavo Ruske federacije glej opredelitev Ustavnega sodišča Ruske federacije z dne 5. julija 2001 N 132-O.
Glede uporabe klavzule 2 člena 651 glej informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 01.06.2000 N 53.
2. Najemna pogodba za stavbo ali objekt, sklenjena za obdobje najmanj enega leta, je predmet državne registracije in se šteje za sklenjeno od trenutka takšne registracije.
652. člen. Pravice do zemljišča pri najemu stavbe ali zgradbe, ki se nahaja na njej
1. Najemna pogodba za stavbo ali objekt najemniku hkrati s prenosom lastništva in uporabe take nepremičnine prenese pravice do tistega dela zemljišča, ki ga zaseda ta nepremičnina in je potreben za njegovo uporabo.
2. V primerih, ko je najemodajalec lastnik zemljišča, na katerem je najeta zgradba ali objekt, ima najemnik pravico do zakupa ali drugo pravico, določeno z najemno pogodbo za zgradbo ali zgradbo do ustrezne del zemljiške parcele.
Če pogodba ne določa pravice do ustrezne zemljiške parcele, prenesene na najemnika, preide pravica do uporabe tistega dela zemljišča, ki ga zaseda stavba ali objekt in je potreben za njegovo uporabo v skladu z njenim namenom za čas najema stavbe ali objekta.
3. Najem stavbe ali objekta na zemljiški parceli, ki po lastninski pravici ne pripada najemodajalcu, je dovoljen brez soglasja lastnika te parcele, če to ni v nasprotju s pogoji za uporabo takšne parcele, ki jih določa zakona ali dogovora z lastnikom zemljiške parcele.
653. člen. Najemnik ohrani pravico do uporabe zemljišča med prodajo stavbe ali objekta
V primerih, ko se zemljišče, na katerem je najeta zgradba ali objekt, proda drugi osebi, si najemnik te zgradbe ali zgradbe pridrži pravico do uporabe dela zemljišča, ki ga zaseda zgradba ali objekt in je za njegovo uporabo pod pogoji, veljavnimi pred prodajo zemljišča.
654. člen. Višina najemnine
1. Najemna pogodba za zgradbo ali objekt mora predvideti višino najemnine. Če ni pogoja o višini najemnine, o kateri so se stranke pisno dogovorile, se šteje, da najemna pogodba za stavbo ali objekt ni sklenjena. V tem primeru se pravila za določanje cene iz tretjega odstavka 424. člena tega zakonika ne uporabljajo.
2. Pristojbina za uporabo stavbe ali zgradbe, določene v najemni pogodbi za zgradbo ali zgradbo, vključuje plačilo za uporabo zemljišča, na katerem se nahaja, ali ustreznega dela parcele, prenesenega z njo, razen če je drugače določa zakon ali sporazum.
3. V primerih, ko je najemnina za zgradbo ali zgradbo določena v pogodbi za enoto površine zgradbe (zgradbe) ali drugega kazalnika njene velikosti, se najemnina določi glede na dejansko velikost zgradbe oz. struktura, prenesena na najemnika.
Kako se oddajajo nestanovanjski prostori? Kateri zakoni urejajo ta postopek in kateri pogoji morajo biti izpolnjeni, da je posel poslovnega najema nepremičnine zakonit in legitimen za obe strani? O tem preberite v našem članku.
Postopek najema predmetov nestanovanjskega sklada je oblika lastninske pogodbe, po kateri najemodajalec (lastnik prostorov) najemniku (najemniku) prenese nepremičnino v začasno uporabo pod pogoji najema. Najpogosteje se takšni zakupni posli sklepajo med pravnimi osebami ali samostojnimi podjetniki. Postopek najema nestanovanjskih prostorov ureja Civilni zakonik Ruske federacije, Zvezni zakon Ruske federacije "O državni registraciji nepremičnin". V skladu z Civilnim zakonikom Ruske federacije, ki je sklenjen za manj kot 12 mesecev, ni predmet državne registracije, medtem ko je treba sporazum, sestavljen za več kot eno leto, registrirati pri pristojnih organih. Različne strukture, stavbe kot celota ali posamezni prostori, vključeni v nestanovanjski sklad, so v najemu. Posamezni elementi prostorov (na primer klet, streha, stopnišče itd.) Niso predmet najema. Nestanovanjski prostori se najemniku prenesejo skupaj z dokumenti in ključi, sicer pa pogodba preneha zaradi pomanjkanja pogojev za delovanje prostorov.
Najem nestanovanjske nepremičnine: plačilo davkov
Najem kakršnih koli stanovanjskih ali nestanovanjskih prostorov je neposredno povezan s plačilom davkov na prejeti dobiček. Številne odgovorne lastnike prostorov, zlasti posameznike, zanimajo odgovori na vprašanja - koliko davka je treba plačati, ali se je treba registrirati kot samostojni podjetnik in številna druga. Poskusimo razumeti vse zapletenosti najema nestanovanjskih objektov. Torej, ali moram plačati davčno takso pri najemu nestanovanjskih prostorov?
Vsak najemodajalec, naj bo to fizična ali pravna oseba, je dolžan plačati davek od dobička, ki ga prejme od najema prostorov!
V skladu z odstavkom 4 dela 1 čl. 208 Davčnega zakonika Ruske federacije, je najemnina za uporabo prostorov dohodek, od katerega mora plačati lastnik prostorov (fizična oseba), katerega znesek je 13% celotnega zneska, prejetega za to obdobje pogodbe. Upoštevati je treba, da skrivanje dejstva oddajanja prostorov pogosto povzroči pobiranje celotnega zneska davka za lastnike, poleg tega pa tudi 20-odstotne globe in kazni. Davčni službi ni težko ugotoviti, da so stanovanjski ali nestanovanjski prostori v lasti v najemu: viri so lahko redni bančni nakazili na kartico v določenem znesku (praviloma več kot 100 tisoč rubljev na mesec), neposredne informacije najemnika o davčnih organih in drugi razlogi, ki služijo kot odličen vzvod za najemodajalca.
Se moram za oddajo prostorov registrirati kot samostojni podjetnik?
V skladu z rusko zakonodajo izvajanje dejavnosti brez uradne registracije pri ustreznih državnih organih pomeni upravno (člen 14.1 Upravnega zakonika) in kazensko odgovornost (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije), če je prejeti dohodek večji ali manj 2.250 milijonov rubljev na leto. Na vprašanje, ali je oddajanje prostorov v najem podjetniška dejavnost, je težko dobiti nedvoumen odgovor, zato sodišča pri obravnavi takšnih primerov in odločanju upoštevajo številne dejavnike in posebne okoliščine primera. Na primer, če je stanovanje v najemu, razlog za to pa je, da ga ni treba uporabljati za lastno prebivališče, tovrstni dohodek ne bo podjetniška dejavnost, vendar bo lastnik prostorov vseeno moral plačati davek 3-NDFL. Hkrati obstaja več znakov, ki kažejo, da se bo najem prostorov obravnaval kot vrsta podjetniške dejavnosti z dohodkom:
- Najem nestanovanjske nepremičnine. V tem primeru se upošteva dejstvo, da nestanovanjskih prostorov ni mogoče uporabiti za zadovoljevanje gospodinjskih ali družinskih potreb občanov, kar pomeni, da se ta objekt oddaja z namenom ustvarjanja dobička.
- Če so prostori najeti pravna oseba... V skladu s tem bo organizacija, ki je najela nestanovanjske prostore, v postavko stroškov vpisala znesek, porabljen za najem.
- Če so prostori kupljeni posebej za nadaljnji najem.
- Če je najem sklenjen za zelo dolgoročno ali je bilo ugotovljeno dejstvo večkratnih ponovnih pogajanj o najemu. Ta vidik sodišče meni kot znak sistematičnega dobička lastnika prostorov.
Ob prisotnosti teh znakov se mora v skladu z zakonom lastnik uradno registrirati pri državnih organih kot samostojni podjetnik posameznik. V tem primeru je za plačilo davkov izbrana poenostavljena oblika davčnega sistema, katerega velikost je 6% zneska dobička (spomnimo, da davek na dohodnine znaša 13%). Prav tako je vredno razmisliti, da bo lastnik prostorov, tako kot samostojni podjetnik kot posameznik, moral predložiti ustrezna davčna poročila v roku in v obliki, ki jo določa Davčni zakonik Ruske federacije.
Podnajem nestanovanjskih prostorov
Najem stanovanjskih ali nestanovanjskih prostorov pomeni možnost ponovnega oddajanja v najem neposredno s strani najemnika. Ponovni najem nepremičnine je dovoljen le s pisnim dovoljenjem neposrednega lastnika prostorov in ob prisotnosti posebnega pogoja v najemni pogodbi. Stranke v podnajemu so lahko fizične in pravne osebe. Kopijo pogodbe je treba predati podnajemniku kot potrjeno dejstvo, da je lastnik privolil v izvedbo tega dejanja. Transakcija oddaje v podnajem nestanovanjskih prostorov ima nekaj posebnosti, ki jih mora najemnik upoštevati pri sklepanju dogovora s podnajemnikom.
- Obdobje podnajema ne sme biti daljše od obdobja prvotnega / glavnega zakupa. V primeru, da sporazum med najemnikom in lastnikom preneha veljati, ima podnajemnik pravico pod enakimi pogoji skleniti najemno pogodbo z lastnikom tega prostora do konca trajanja pogodbe o podnajemu.
- Vsako pogodbo o zakupu / podnajemu, sklenjeno za obdobje, daljše od 12 mesecev, je treba registrirati pri pooblaščenih državnih organih.
- Pravice in obveznosti najemnika vključujejo: zagotavljanje prostorov podnajemniku v dogovorjenem roku in pod določenimi pogoji, da izvaja nadzor nad uporabo prostorov za ustrezen namen.
- Med pravice in obveznosti podnajemnika spadajo: pravočasna najemnina, izvajanje popravil (po dogovoru), vzdrževanje prostorov v redu in uporaba samo za predvideni namen.
- Dejstvo prenosa prostorov s strani najemnika na podnajemnika se zabeleži z aktom o prenosu.
- Vsaka kršitev pogodbenih obveznosti daje pravico vsaki stranki, da odpove pogodbo o podnajemu pred koncem mandata na sodišču.
Najem občinskega nestanovanjskega sklada
Najem nestanovanjskih prostorov v lasti občine je ena najpogostejših oblik civilnopravnih razmerij. Hkrati lahko prenos občinskega premoženja pod najemno pogodbo znatno dopolni lokalni proračun in je zato zelo pomemben za gospodarski razvoj regionalnega ozemlja. Najpogostejši so posli za sklenitev najemne pogodbe za občinske nepremičnine, zlasti zemljišča, stavbe, posamezne prostore. Manj pogosti so primeri zakupa delujočih komunalnih podjetij. Za najemnike prostorov občinskega nestanovanjskega sklada so zelo pomembni zmerni stroški najema, njegova stabilnost, preglednost ponudb, na podlagi katerih poteka najem občinskih predmetov. V skladu s tem ti dejavniki vplivajo na to, da podjetnike občinske nepremičnine lažje najemajo kot zasebno lastnino. Res je, treba je opozoriti, da je včasih nezadovoljivo stanje občinskih prostorov za najemodajalca resen problem, ker morajo najemniki poleg naravnega vzdrževanja vlagati tudi v obsežnejša dela za obnovo strehe, fasad, inženirskih in komunikacijskih sistemov, in to je v skladu s tem že kapitalska navezanost. Da bi najemnike nekako zanimale, jih ponujajo občine različnih sistemov spodbude: na primer podaljšanje najemnega obdobja, ob upoštevanju opravljenega dela, povračilo stroškov, plačanih ob odpovedi najemne pogodbe, oprostitev najemnine kot odstotek ocenjenih stroškov opravljenih popravil in drugo. Tako fizične kot pravne osebe ter državljani tujih držav lahko sklenejo najemno pogodbo za občinski nestanovanjski sklad. V skladu s čl. 17.1 zveznega zakona "O varstvu konkurence" od julija 2008 se vse najemne pogodbe za občinsko premoženje sklepajo na podlagi rezultatov razpisov, dražb ali razpisov, v katerih sodelujejo vsi. V skladu s čl. 447-449 Civilnega zakonika Ruske federacije vsaka občinska enota razvije svojo uredbo o izvajanju dražb, ki vsebuje pravila in postopek za izvedbo dražb, pogoje za udeležence, postopek za določitev zmagovalca in registracijo rezultatov.
Pomembno! Pogodba o najemu komunalnega premoženja, ki je bila sklenjena brez izvedbe ustrezne dražbe, velja za neveljavno.
Predpostavlja prisotnost katastrskega potnega lista za nepremičnino. V skladu s tem, če zemljišče ni vpisano v katastrski register, mora potencialni najemnik zanj zbrati sveženj dokumentov in ga sprva vnesti v katastrski register, nato pa se na dražbo vloži prijava, ki daje pravico do najema tega občinskega premoženja. V primeru samostojnega sodelovanja na dražbi se štejejo za veljavne in dajejo najemniku pravico do sklenitve neposredne pogodbe. Najemna pogodba za občinske prostore se sklene s podpisom sporazuma med obema stranema. Pogodba mora vsebovati popolne informacije o nepremičnini, njeni katastrski številki, območju in naslovu lokacije. Za oddajo prijave za udeležbo na dražbi in dogovora potrebujete:
- potni list bodočega najemnika;
- državno potrdilo o registraciji pravne osebe ali samostojnega podjetnika;
- vloga najemodajalca z navedbo namenov in trajanja najema;
- drugi dokumenti, predvideni z dražbeno dokumentacijo.
V primeru sklenitve najemne pogodbe za občinsko lastnino za obdobje več kot 12 mesecev mora najemnik Zveznemu registru predložiti podatke za vpis podatkov o najemu v enotni državni register.
Če se pogodba o najemu komunalne nepremičnine sklene za obdobje treh let ali več, najemnik pridobi prednostno pravico odkupa zakupljenih prostorov v zasebno last.
Anna
Dober dan. Poslovni prostor imam registriran kot posameznik. Leta 2018 sem ga najel (7 mesecev). Popolnoma sem zmeden, naj vložim davčno napoved in plačam davek kot posameznik ali kot SP za spanje? hvala
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Anna! Če je posameznik v pogodbi naveden kot najemodajalec, morate vložiti izjavo kot posameznik in plačati dohodnino 13%.
Elena Sibirtseva
Pozdravljeni, imam trgovino v vasi, prebivalcev je 4000 tisoč ljudi, trgovanje ni postalo donosno, zaprl sem jo in jo dal v najem za 4000 tisoč rubljev. Vsako leto za trgovino plačam skoraj 30 tisoč davka na nepremičnine, zaprl sem podjetje. Prav razumem, dogovor moram skleniti kot fizični. osebo in po enem letu odda izjavo? Ali je postrežen v določenem mesecu? Ali lahko pokažem najnižji znesek najema? Hvala vnaprej.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Elena! Da, morate skleniti najemno pogodbo in vložiti davčni obračun za najemnine, prejete naslednje pomladi. Višina dohodka bo določena na podlagi pogojev sporazuma, kakšnih pogojev postavljate in obračunan davek.
Elya
Pozdravljeni! Ali mi lahko prosim poveste, ali je mogoče najeti nestanovanjske prostore kot posameznik. Ali obstaja odgovornost, če ne ustvarite SP? Ali je to potrebno SP? Če najamete kot posameznik, kako in v v kakšnem časovnem okviru bi morali plačati davke? In kako in kdaj plačati davke, če ga jemljete kot SP?
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Če je to vaša edina najeta soba, potem ni treba izdati IP-ja. Če najamete sobo kot posameznik, morate letno oddati davčno napoved 2-NDFL in pravočasno plačati davek. Če je izdan samostojni podjetnik, potem je postopek in pogoji za plačilo davka odvisni od tega, v katerem davčnem sistemu boste.
Amon
Sergey (starejši sodelavec) 02/08/2019 14:02:32 Pozdravljeni! Brez dovoljenja za začasno prebivanje ali dovoljenja za prebivanje ne morete izdati statusa samostojnega podjetnika. Te dokumente je treba predložiti ob registraciji samostojnega podjetnika. Prostore pa lahko oddate brez registracije samostojnega podjetnika. Če imate samo en prostor, je težko dokazati, da se ukvarjate s podjetniško dejavnostjo. Pozdravljeni, Serey / najlepša hvala za reaktivni odgovor)) Drugo vprašanje je, če ne morem izdati samostojnega podjetnika, kako naj potem plačam 13% davek od dohodka. Da, želim najeti samo eno sobo v poslovnem centru za pisarno. vendar bi radi zakonito plačevali davke. Kako se lahko prijavim za davek in plačam 13% dohodka? hvala Amon
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Za plačilo dohodnine ni treba imeti dovoljenja za prebivanje ali dovoljenja za začasno prebivanje. Ker boste dohodek prejemali na ozemlju Rusije, morate vsako leto le vložiti napoved za odmero dohodnine.
Amon
Dober dan: Nisem državljan Ruske federacije in živim v tujini. V Moskvi imam nezaželen kraj. Želim ga oddati kot pisarno. Da bi mi lahko odprl samostojnega podjetnika, moram imeti TRP ali dovoljenje za prebivanje, ker pa tam ne živim, ga nimam, ker pa lahko državljan SND ostane na ozemlju Ruske federacije brez vizuma. Kaj naj naredim za najem neželene sobe brez dovoljenja za prebivanje? se lahko registriram kot zasebni podjetnik? najlepša hvala Amon
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Brez dovoljenja za začasno prebivanje ali dovoljenja za prebivanje ne morete izdati statusa samostojnega podjetnika. Te dokumente je treba predložiti ob registraciji samostojnega podjetnika. Prostore pa lahko oddate brez registracije samostojnega podjetnika. Če imate samo en prostor, je težko dokazati, da se ukvarjate s podjetniško dejavnostjo.
Sophia
Zdravo! Junija je moj mož kupil nestanovanjske prostore in tam opravil popravila, delavec je bil brez ruskega potnega lista, odpeljali so ga iz FMS in deportirali v Uzbekistan. Septembra smo zaključili popravila, z mojim samostojnim podjetnikom smo podpisali pogodbo o brezplačni ponudbi in tam od leta 2015 odpiram kozmetični salon za samostojnega podjetnika (prej sem delal in najel sobo pri samostojnem podjetniku). Salon 😂 na podlagi česa? Če je popravilo opravil mož kot posameznik?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Sophia! To vprašanje bi morali nasloviti na zaposlene v migracijski službi, saj ni znano, katere dokumente imajo in s katerimi dejstvi delujejo. Če boste odgovorni za nezakonito uporabo dela migrantov, potem vaš mož, saj imate pogodbo o brezplačni uporabi prostorov šele od septembra.
Valentine
Shranjujte v skupnem lastništvu delnic za 3 solastnike, brez delitve delnic. Ali lahko oddajam prostore v trgovini za 9-11 mesecev za trgovino v velikosti 1/2 mojega deleža (36 kvadratnih metrov), kot posameznik, brez samostojnega podjetnika, z oddajo letne izjave o v mojem imenu in plačam 13% dohodka. Če je odgovor pritrdilen, se lahko še naprej pogajam o kratkoročni pogodbi v istem okviru, ne da bi bilo treba odpreti samostojnega podjetnika. Star sem 70 let in sploh ne potrebujem dodatnih dokumentov
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Valentine! Ne, brez soglasja drugih lastnikov ne morete, saj vaš delež ni bil dodeljen na noben način.
Aleksej
Dober dan! Kakšne dokumente naj dam najemniku, če želim oddati garažo za avto servis? in ali moram zemljišče spremeniti v trgovino in za to spremeniti namen zemljišča? T.K. To je primestno območje, zemljišče in garaža sta v lasti.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Alexey! Treba je predložiti pogodbo in dokument o lastništvu zemljišča in garaže. Spreminjanje ali ne spreminjanje dovoljene rabe zemljišča je odvisno od obstoječih vrst dovoljene rabe. To je treba preučiti v urbanističnem načrtu ozemlja, po možnosti v drugih podobnih dokumentih.
Aleksej
Hvala Sergej! Imam še eno vprašanje za storitev. Predmestno območje je v lasti, tako imenovani avtoservis, ki je zgrajen na njem, je registriran kot (GARAŽA 100 kvadratnih metrov) in zanj obstaja potrdilo kot moja last. Ali lahko v njem delam kot samozaposlena oseba in hkrati plačam 4-odstotni davek, ne da bi odprl samostojnega podjetnika. In če je mogoče, lahko del garaže najamem očetu, da tudi on dela in se šteje za samozaposlen? Hvala vnaprej!
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Alexey! Če živite v regiji, kjer se izvaja poskus, se lahko prijavite kot samozaposleni. Vprašanje glede očeta se reši na podoben način.
Aleksej
Dober dan! Sem lastnik poletne koče, kjer sem zgradil garažo. Ali jo lahko dam v najem za avto servis? In katere dokumente moram zbrati za to? Hvala vnaprej.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Alexey! Vi kot lastnik nepremičnine imate pravico, da jo oddate na podlagi redne najemne pogodbe. Za to vam ni treba zbirati nobenih dokumentov, skleniti sporazum in to je to. Toda pripravljeni morate biti na dejstvo, da se lahko sosedje začnejo pritoževati nad vami, saj najverjetneje postavitev avtoservisa na parceli poletne koče ni predvidena z dovoljeno vrsto uporabe zemljišča.
Vladimir
Ukvarjam se z maloprodajo na UTII. Zgrajeni so nestanovanjski prostori dolžine 500 m, želim jih oddati v najem, kako to pravilno narediti, da ne bo težav z davčnimi organi (oddajte jih kot posameznika ali kot
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Vladimir! Lahko ga vzamete kot posameznika in ne pozabite plačati dohodnine. Lahko ga prevzamete tudi kot samostojni podjetnik z registracijo zakonitega davčnega režima, ki se lahko uporablja pod dani pogled dejavnosti. Samo plačajte davke pravočasno in ne bo nobenih davčnih težav.
Oksana
Pozdravljeni, jaz sem SP za "poenostavljeno", oddajam prostore za nakupovalni center, katerega lastnik je moj mož. Ali smo upravičeni do oprostitve davka na nepremičnine. hvala.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Oksana! Davek na nepremičnine je treba plačati v vsakem primeru, ne glede na to, ali je nepremičnina v najemu ali ne.
Elena
Dober dan! Smo LLC, kombiniramo UTII in STS. Sobo od posameznika najamemo brezplačno in jo oddajamo več najemnikom. Med najemniki so posamezniki. Ali ima LLC pravico oddajati prostore posameznikom? Standardne pogodbe. Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Elena! LLC lahko odda prostore v najem kateri koli osebi, državljanu in organizaciji, če ima takšno pravico po najemni pogodbi. Teoretično je mogoče takšne dejavnosti razglasiti za nezakonite, če je najem prostorov v nasprotju z zakonskimi cilji in cilji LLC, vendar je to malo verjetno.
Grishina Nadezhda Nikolaevna
Dober dan! Edini sem ustanovitelj LLC-a, najemim kavarno hčerki I P. Brez najemnine. Ali moram vložiti davčno napoved in katere davke moram plačati.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Nadežda Nikolajevna! Če oddajate prostore kot posamezniki in hkrati od tega niste prejemali dohodka, vam ni treba vložiti napovedi za odmero dohodnine, saj obdavčljivega dohodka ni.
Konstantin
Zdravo! Povejte mi, če lahko najamem polkletno nezaželeno sobo za stanovanje, je ogrevanje, hladna voda. gore. kanalizacija, okno, ločen izhod, visoki stropi.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Konstantin! Lahko ga oddate kot nestanovanjski prostor, ker nima statusa stanovanja. Toda kako bodo najemniki uporabljali te prostore, je drugo vprašanje. Če se strinjate, da tam živijo, potem ne bo težav. Le bolje je, da v najemu ne navedete, da bodo prostori namenjeni stanovanju.
Veronica
Zdravo! SP na OSNO se ukvarja z veleprodajo. Kot fizična oseba oddaja nestanovanjske prostore, ki ji pripadajo po lastninski pravici. Plačilo najemnine gre na njegovo kartico, tako kot posameznik. Ena organizacija zadrži dohodnino in jo prenese v proračun. Drugi plača najemnino v celoti. Ali ga lahko najamem kot posameznika? Če ne, kaj je prav? Ali pa najeti najem kot vrsto dejavnosti na STS? hvala
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Veronica! Državljan ima pravico razpolagati s svojo lastnino po lastni presoji, vključno z oddajo v najem. To ni poslovna dejavnost. Če pa ima občan več prostorov, ki jih oddaja, potem je to znak podjetniške dejavnosti. Zato je bolje to dejavnost izvajati kot samostojni podjetnik posameznik.
Olga
Zdravo! Sem samostojni podjetnik UTII, trgovina na drobno z izdelki, trgovina v lasti. Del prostorov sem hotel oddati v najem. Kako to storiti prav? Hvala.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Olga! Najemite prostore kot posameznike po najemni pogodbi. V tem primeru boste morali plačati 13% dohodnine. Lahko najamete kot samostojni podjetnik in v zvezi z najemom uporabite poenostavljeni ali splošni davčni režim.
Ludmila
Zdravo! Sem edini ustanovitelj LLC-a, nahajamo se na UTII, imam nestanovanjske prostore, v katerih deluje trgovina, lastnik mojih prostorov LLC-a, bi rad dal v najem drugemu LLC-ju, prosim povejte meni, katere davke bo treba plačati in na kateri davčni sistem je bolje preklopiti, tako da manj plačuje teh davkov. Ali moram tudi jaz prispevati k sestavini. spremeniti dokumente, ker. vrsta dejavnosti se bo spremenila.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Ljudmila! Prihodki od najema nepremičnin ne spadajo pod UTII. Zato bodo morali plačati davek od dohodkov pravnih oseb. Lahko pa preklopite na poenostavljeni sistem obdavčitve. V zvezi s spremembami v vrsti dejavnosti je zaželeno spremeniti listino.
anna
Dober dan. Sem posameznik, ki je lastnik zemlje. čez nekaj časa sem odprl LLC (sem ustanovitelj) in na tem zemljišču zgradil poslovno stavbo. (za zemljišče sem sklenil pogodbo o brezplačnem najemu med mano in LLC). Ali je tu dohodek? ali moram predložiti izjavo 3-ndfl?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Anna! V vaši situaciji ni dohodka, saj od najema nepremičnine ne prejemate dohodka. Zato ni treba predložiti izjave.
Ludmila
Zdravo! Trgovina je v skupni lasti: 1/2 za posameznika in 1/2 za samostojnega podjetnika. Fiz. oseba želi s samostojnim podjetnikom skleniti sporazum o brezplačni uporabi nestanovanjskih prostorov, ker posameznik nima možnosti ukvarjanja z dejavnostmi. Samostojni podjetnik bo dal celotno trgovino v najem in plačal davke. Ali bo posameznik oproščen davka na premoženje za posameznike?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Ljudmila! Ne, ne bo, saj lastništvo obdrži posameznik. Obvestila o plačilu davka na nepremičnine bo davčni urad poslal lastniku, ne glede na to, kdo dejansko uporablja prostore.
Anna
Pozdravljeni, oddajam prostore za gospodinjstvo, moja najemna pogodba je brezplačna. Trenutno sem od davčnega urada prejel pismo o prilagoditvi deklaracije za 3 kW. 2018 za mojo vrsto dejavnosti za pripisani dohodek. In prosijo me, naj pošljem najemno pogodbo od leta 2015 do 2018. V pismu piše, da so bile »ugotovljene napake v dokumentih ali neskladnosti v podatkih, ki jih je dal davčni zavezanec, informacijah, ki so na voljo davčni organ, in prejet med davčnim nadzorom “Če me davčna uprava prosi za najem.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Anna! Davčni inšpektorat ima pravico zahtevati kakršne koli dokumente, povezane z izračunom in plačilom določenega davka. Če na velikost pripisanega dohodka in z njimi povezanih plačil vplivajo parametri najemnih pogodb, jih morate navesti. V nasprotnem primeru vam teh dokumentov ni treba predložiti.
Amelia
Dober dan! Povejte mi, sklenjen je dogovor o brezplačni uporabi nestanovanjskih prostorov med materjo in hčerko. Mati kot posameznica nestanovanjske prostore prenese hčerki v brezplačno uporabo za obdobje 30 let. Hčerka je registrirala LLC, kjer deluje kot generalna direktorica (mati glavnega zdravnika), za poenostavljeni dohodek minus stroški. Vprašanje: Ali moram stavbo postaviti v bilanco stanja organizacije? (izkaže se, da je najeto?) In kdo plačuje davek na nepremičnine in režije?
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Sporazum sklenejo posamezniki, zato prostorov ni treba postaviti v bilanco stanja LLC. Davek na lastnino mora plačati lastnik prostorov. Komunalne stroške privzeto krije oseba, ki ji je bil prostor prenesen v uporabo, v pogodbi pa so lahko določeni drugi pogoji.
Galina
Pozdravljeni, prosim, povejte mi! Treba se je bilo preseliti v prostore trgovine z maloprodajo (oblačila), kjer je bila prenova pravkar končana, vendar trgovina še nima statusa nestanovanjskih prostorov (v postopku in najverjetneje ne za mesec). Sem SP na UTII. Kaj naj storim z zakupno pogodbo kot z davkom?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Galina! Za vas je bolje, da sklenite najemno pogodbo, saj nima statusa nestanovanjskih prostorov. Po zakonu je v stanovanjskih prostorih prepovedana večina vrst poslovnih dejavnosti. Zato je obremenjeno s težavami z davkom.
Pauline
Zdravo! Sem samostojni podjetnik, imam poslovalnico trgovine. Kot posameznik predam del trgovine pravni osebi, državna registracija pogodbe je bila opravljena leta 2012. ves ta čas se je poročala davčnemu uradu in plačevala davek kot s trgovskega mesta. SP na UTII. Po pisni reviziji pravne osebe je davčni urad v 5 dneh prejel zahtevo za pojasnila ali spremembo davčnega poročanja. vendar v skladu z davčnim zakonikom dobava dela trgovine ne spada pod UTII, poleg tega pa je pogodba sklenjena za posameznika in ne za posameznega podjetnika. Kateri so moji nadaljnji koraki? In ali najemnik v tem primeru ni dolžan delovati kot davčni zastopnik?
Scan_20181015 (3) .pdf
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Polina! V svojem odgovoru se lahko sklicujete na to, da ste prostore oddali kot posameznik, v skladu s pogodbo pa je moral najemnik za vas plačati dohodnino. A malo je upanja, da bo takšna razlaga zadostila davčni, saj so bili prostori oddani v najem organizaciji za poslovanje, posledično pa ste bili vi tisti, ki ste morali oddati napovedi za odmero dohodnine od najema prostorov. V tem primeru najemniku ni bilo treba delovati kot davčni zastopnik. Za podrobnejše obravnavanje davčnega nadzora je bolje, da se obrnete na odvetnika, saj obstaja veliko tveganje za dodatno odmero davka.
Turan
Pozdravljeni, nimam ruskega državljanstva in imam nestanovanjske prostore v Moskvi. Želim ga oddati. Koliko in kako (samostojni podjetnik, patent in / ali drugi) naj plačam davke?
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Morate odpreti IP. Davke boste plačevali glede na izbrani sistem obdavčitve. Posebnosti davčnih sistemov so precej številne, v kratkem odgovoru jih ni mogoče razkriti. Zato je bolje, da se obrnete na odvetnika, ki vam bo podrobno povedal o vseh odtenkih plačevanja davkov.
Nikita
Dober dan, prosim, prosim, najamem sobo za otroški studio za razvoj in ustvarjalnost, v sobi ni prostora. Alarm in podobno. Povejte mi, ali obstajajo kakšni standardi za najem prostorov, kaj bi morali biti v prostorih ??? In kdo naj namesti alarmni sistem?
Sergej (starejši sodelavec)
Živjo Nikita! V zakonodaji ni standardov za najem prostorov. Vsak najemodajalec lahko samostojno razvije takšne standarde, vendar to ni potrebno. Toda zakonodaja vsebuje obvezne zahteve za prostore za določen namen. O vprašanju namestitve požarnega alarmnega sistema se stranke najemne pogodbe odločijo sporazumno, torej, kot se strinjate, bo tudi tako. Običajno pa se mora o takih vprašanjih odločiti najemodajalec, saj je prostore dolžan najeti v stanju, primernem za nadaljnjo uporabo.
Aleksej
Dober dan! Sem lastnik nestanovanjskih prostorov v Moskvi, zdaj jih želim oddati in obstajajo možnosti tako za dolgoročno najemno pogodbo kot za 11 mesecev. -Ali se moram registrirati kot samostojni podjetnik ali je dovolj za plačilo davka na 3ndfl? -Drugo vprašanje? Pri prodaji prostorov imam zdaj kot posameznik pravico do odbitka za stroške, pridobljene zaradi pridobitve neželenih prostorov, ali je ta pravica dana samo stanovanjskim nepremičninam? - ali se pri izbiri samostojnega podjetnika 6 ali 15 odstotkov ohrani pravica do odbitka za stroške, ki nastanejo zaradi pridobitve nestanovanjskih prostorov?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Alexey! Če je samo ena soba, potem ni treba registrirati samostojnega podjetnika. Toda od prejetega dohodka morate plačati dohodnino. Odbitek davka je predviden samo za nakup stanovanjske nepremičnine.
stela
Smo organizacija, ki upravlja. prejeli smo zahtevo pri kumi.kumi zahteva posredovanje informacij o sklenjenih pogodbah za vzdrževanje, vzdrževanje in tekoče popravilo skupnega premoženja stanovanjska zgradba z najemniki, ki najemajo občinske nestanovanjske prostore. vprašanje: naj kazenski zakonik daje pogodbe, če najemnik vse prijavi prek kumija? če mi lahko pokažete članek iz delovnega zakonika
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! To vprašanje se reši po presoji družbe za upravljanje, saj KUMI nima pravice zahtevati informacij o gospodarskih dejavnostih komercialnih organizacij.
Ljubezen
Dober dan. Moja mama je upokojenka, trenutno ima samostojnega podjetnika na UTII. trgovina v lasti. Zdaj želi zapreti IP. V trgovini bom delal z odpiranjem IP-ja. Ali je mogoče v tej trgovini delati brez najemnine, tako da preprosto izdate pravico do razpolaganja po lastni presoji?
Sergej (starejši sodelavec)
Živjo ljubezen! Ja, zagotovo lahko. Če lastnika to ne moti, potem delajte, kolikor želite. Zakonodaja ne govori ničesar o tem, da je samostojni podjetnik dolžan imeti kakršne koli prostore za najem.
Evgeny
Zdravo. Sem posameznik, ki želim najeti nestanovanjske prostore za posameznika. oseba na svoji parceli za individualno vrtnarjenje, moram registrirati nepremičnino in kako zakonito narediti vse. Hvala vnaprej.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Evgeny! Če je nestanovanjski prostor podeželska hiša, ga ni treba registrirati. V najemni pogodbi za zemljišče je dovolj, da je parcela v najemu skupaj s podeželsko hišo.
Aleksander
Lastnik - posameznik odda majhne nestanovanjske prostore velikosti 12 m². Rok pogodbe je 11 mesecev. s podaljšanjem, Ali morate vsako leto plačati 13NDFL ali registrirati samostojnega podjetnika?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Aleksander! Dohodnino je v vsakem primeru treba plačati po zakonu. Posameznega podjetnika ni treba registrirati, saj ta dejavnost verjetno ne spada pod podjetniško.
Olga
Dober dan! Lastnik nestanovanjskega prostora je posameznik, ki ga želi oddati. A kot samostojni podjetnik se ne želi registrirati. Ali nam ga lahko drugi posameznik, ki je samostojni podjetnik, preda po pooblastilu lastnika? V pooblastilu ima lastnik pravico do upravljanja nestanovanjskih prostorov, vključno s sklenitvijo najemne pogodbe, za ceno in pod pogoji po lastni presoji s pravico, da prejme denar v zakup in razpolaga z denar po lastni presoji, plačilo davkov itd. Ali je to pooblastilo priznano kot legitimno in ali bo s tem besedilom dohodek od dobave priznan kot lastnina posameznega podjetnika in ne lastnika posameznika? obrazi? in bo samostojni podjetnik sam plačal davek?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Olga! Ne, ne more. Pooblastilo je mogoče izdati le za sklenitev najemne pogodbe, vendar bo vseeno sklenjeno v korist lastnika. Ta samostojni podjetnik nima pravice najeti prostore drugih. Če pa vas nerodno, da bo sporazum pravno ničen, lahko to možnost uporabite, da se izognete težavam z davčnimi organi. Glede dohodka bo vse odvisno od tega, kdo bo najemodajalec v pogodbi. Če je lastnik najemodajalec, potem samostojnemu podjetniku ne bo treba nič plačati.
Galina
Dober dan! Jaz imam to nestandardna situacija... SP na OSNO, se ukvarja z veletrgovino z živili in drugimi konservatorskimi deli. Leta 2017 je zgradil upravno stavbo. Lastništvo je zanj vknjiženo, tako kot za posameznika. Predvidevalo se je, da bodo predmeti prodani, vendar je zaradi pomanjkanja povpraševanja ena pisarna trenutno v najemu, druga pa naj bi bila prodana. Kaj storiti v tej situaciji in kako voditi evidence? Hvala vnaprej.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Galina! Sredstva od najema prostorov je treba evidentirati kot prejeti dohodek in uporabiti pri izračunu plačljivih davkov.
Aleksej
Zdravo. Najemam sobo, napišem izjavo o odpovedi pogodbe, po pogodbi za 2 meseca. Po 1,5 meseca je najemodajalec z novo osebo sklenil najemno pogodbo za iste prostore. Zdaj mi 15 dni zaračunavajo, da novi najemnik uporablja prostore. Pogodba z mano še ni prekinjena. Ali so njihova dejanja upravičena zahtevati plačilo v teh 15 dneh. hvala za odgovor
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Alexey! Če želite odgovoriti na to vprašanje, morate preučiti pogoje najema. Očitno sporazum vsebuje klavzulo o plačilu najemnin v primeru predčasne odpovedi pogodbe. Tak pogoj sam po sebi ni v nasprotju z veljavno zakonodajo.
Aleksej Krajnov
Zdravo. V najem nameravam kupiti nestanovanjske prostore. Dokler sem posameznik in si ga pridobim zase, v prihodnosti nameravam odpreti SP in ga bom vzel kot SP. Povejte mi, ali je mogoče najeti na ta način ali mi povejte najboljše možnosti kaj storiti glede najema
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Alexey! Prostore lahko enostavno oddate kot posameznik. Ta zakonodaja ne vsebuje nobenih omejitev. Za takšne dejavnosti sploh ni treba izdati samostojnega podjetnika. Dovolj je, da vsako leto oddate davčno napoved.
Natalia
Zdravo! Sem samostojni podjetnik posameznik in najemam nestanovanjske prostore tudi samostojni podjetnik posameznik. Plačilo gre na tekoči račun. Zdaj je najemnik sporočil, da je reorganiziran in bo že LLC. Prosijo za ponovna pogajanja o pogodbi. Se bo zame kaj spremenilo od tega pri nadaljnji dejavnosti njihovega oddajanja? Za finančna in gospodarska vprašanja ali za plačilo s poravnavo? Hvala.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Natalia! Temeljnih sprememb ne bi smelo biti. Morda so odvisni od tega, v kakšnem davčnem sistemu bo LLC. Morda vas bodo prosili, da predložite določene dokumente, povezane s sklenitvijo in izvajanjem najemne pogodbe.
Raisa
Pozdravljeni Sergey. V takšni situaciji je na trgu nakupovalni kiosk, ki sem ga neprestano dajal v podnajem ENVD, saj je tržna uprava nekoč dobro prispevala k namestitvi kioska, vendar to ni bilo predpisano v najemni pogodbi ... je pogodba o podnajemu in brezplačni uporabi. Odkar so se zahteve davčnih organov z uvedbo KKM zaostrile, moj najemnik ni želel več sodelovati z blagajno, odločil sem se, da zapremo ENVD in odpremo najem z uvedbo dodatno OKVED ... Povejte mi, da bo najemna pogodba za nestanovanjske prostore med samostojnim podjetnikom in posameznikom ustrezala moji situaciji.? Želim se zaščititi, ker tam ne trgujem in želim, da je najemnik odgovoren za svoje dejavnosti? kaj je prava stvar zame?
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Najemne pogodbe za nestanovanjske prostore zakon ne predvideva. Nestanovanjske prostore je mogoče najeti le na podlagi najemne pogodbe.
Svetlana
Dober dan! Povejte mi, kakšno najemno pogodbo morate skleniti, da ne boste izgubili pravice do licenčne vrste dejavnosti? Sem lastnik prostorov, kot posameznik oddajam LLC, kjer sem ustanovitelj, želim najeti eno pisarno drugemu LLC. Ta LLC nima licenčne dejavnosti. Kakšen sporazum naj sklenem, ki je bil brez posledic? Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Svetlana! Če najemate kot posameznik, LLC s tem nima nič skupnega. Za nepremičnino lahko sklenete redno najemno pogodbo.
Olga
Zdravo. LLC del prostora odda v najem pravni osebi, pogodba je dolgoročna, številke prostorov so določene v pogodbi. Ali je mogoče oprostitev davka na nepremičnine uporabiti za druge prostore, ki niso v najemu?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Olga! Malo verjetno je, saj bo med preverjanjem razkrito, da v resnici niso bili oddani vsi prostori, registrirani kot en sam objekt, ampak le del.
Marina
Zdravo! Povejte mi, ali je treba LLC vnesti v Enotni državni register pravnih oseb in Listino nova vrsta OKVED, če nameravate najeti prostore, ki pripadajo LLC-u? Glavna dejavnost je prodaja in storitve.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Marina! Te podatke je treba vnesti, sicer lahko pride do težav z davčnim uradom.
Natalia
Zdravo. Ali lahko dobrodelna fundacija odda del prostorov v podnajem? Fundacija temelji na Kakšna obdavčitev? DDV in dohodnina?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Natalia! Mogoče, če gre denar, prejet od podnajema, v dobrodelne namene. Ustvarjeni dohodek se verjetno obravnava kot dohodek pri določanju davka na dohodek.
Tatyana
Zdravo! Z eno pravno osebo, registrirano pri Rosreestr, je sklenjena pogodba o zakupu stavbe, ki jo ta pravna oseba vzdržuje samostojno. Zdaj je treba del stavbe oddati drugi pravni osebi. z registracijo v Rosreestr. Ali lahko te pravne osebe samostojno upravljajo in vzdržujejo stavbo brez sodelovanja lastnika. Lastnik se strinja.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena, Tatyana! Če med obema najemnima pogodbama ni protislovja, se lahko vzdrževanje stavbe dodeli tem pravnim osebam z ustreznim besedilom v besedilu sporazuma.
Julija
Dober dan. Nakupovalni center najemodajalec, pisarniška oprema za najemnike, nasproti trgovine z igračami v nakupovalnem središču. Trgovina s pisarniškim materialom je ponudbo razširila z dodajanjem igrač, iger, gradbenih kompletov itd. Vprašanje Ali ima najemodajalec Nakupovalnega centra pravico omejiti asortiman najemnika, pri čemer se sklicuje na prisotnost drugega najemnika z isto vrsto asortimana?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Julia! Če takšne pogoje določa pogodba, jih je najemnik dolžan izpolniti. Toda če v pogodbi ni takšnih določb, zakonodaja najemodajalcu ne daje pravice, da ureja obseg najemnikov.
Edik
Povejte mi prosim, imam občinske prostore v najemu, imam pravico spremeniti dejavnost dela, želim spremeniti vrsto dejavnosti za trgovino za telovadnico, hvala vnaprej !!!
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Če namen prostorov ni določen v najemni pogodbi in ob spremembi namena ne bo prišlo do prenove ali rekonstrukcije, lahko spremenite vrsto dejavnosti.
Evgeny
Zdravo. Dolgo časa sem bil samostojni podjetnik, ki sem najemal zaboj za popravilo avtomobilov na območju avtopralnice. Vgradil sem rolete in plačal varščino za zadnji mesec. Dogovor ni bil sklenjen, denar so mesečno nakazovali v gotovini. Odločil sem se za izselitev. Opozorilo 2 tedna vnaprej. Varščina in denar za rolete ali samo rolete nočejo vrniti. Ali jim je mogoče naložiti upravno ali kazensko odgovornost ali jih vrniti?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Evgeny! Lahko poskusite stopiti v stik s policijo z izjavo o storitvi samovolje, saj je lastnik avtopralnice skušal uresničiti svoje civilne pravice na način, ki ga zakon ne predpisuje.
elena
Zdravo! Sem samostojni podjetnik posameznik, imam trgovino s skupno površino 40 kvadratnih metrov, kjer opravljam trgovske dejavnosti, ali lahko s tega območja 15 kvadratnih metrov oddajam drugemu podjetniku, teh 15 kvadratnih metrov je ograjenih z steklena vitrina. Davčna poročila vodim kot UTII in USN 6 brez blagajne. Kako se bo poročalo o zakupljeni površini?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Elena! Del prostorov lahko oddate. Kot del svojega obdavčljivega dohodka boste morali vključiti dohodek od najemnin.
Magomed
Zdravo. Živim v Republiki Ingušetiji, za svoje mladoletne nečake sirote, stare 10 in 13 let, sem zgradil majhno sobo s 14 krat 5, ki sem jo razdelil v 4 majhne sobe po 12 kvadratnih metrov za oddajo v majhne trgovine. Soba je bila zgrajena na lastnem ozemlju otrok. Pojasnite, prosim, ali je treba plačati davek od najema takšnih prostorov in ali je treba registrirati samostojnega podjetnika? V zaupnem odnosu delujem kot zasebnik, kot bližnji sorodnik. Skupni dohodek iz vseh prostorov ne presega 45 tisoč mesečno, minus stroški plina, električne energije, popravila in vzdrževanja prostorov. Povprečni mesečni dohodek je poletno obdobje 35-38 tisoč rubljev, obdobje zbiranja je 30-33 tisoč rubljev. Vsa sredstva dobim v gotovini in grem izboljšati življenjske pogoje otrok, ki imajo družinsko pokojnino. Mati ne dela. Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Takšno dejavnost lahko štejemo za podjetniško, v vsakem primeru pa je treba plačati dohodnino, ne glede na registracijo samostojnega podjetnika.
Magomed
V nadaljevanju teme o Ingušetiji je davčni inšpektor predlagal, da sklenem najemno pogodbo in jo predložim davčnemu uradu, ali je obvezno skleniti takšne sporazume z najemniki z vidika zakona, če ne registrirate samostojnega podjetnika in plačujejo davek kot posameznik, so najemniki zanesljivi fantje, za katere je beseda dražja od zakona? In še eno vprašanje - če je to mogoče, ali je v tem primeru donosno registrirati samostojnega podjetnika za plačilo po poenostavljenem sistemu 6? Prvič naletim na takšne stvari in se zato opravičujem. Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Po zakonu morajo biti pogodbe o najemu nepremičnin sklenjene v pisni obliki, sicer so neveljavne. V določenih primerih je bolj donosno, da registrirate samostojnega podjetnika in od dohodka plačate 6 kot pa 13 dohodnino. Toda pri registraciji samostojnega podjetnika boste morali z najemodajalci sestaviti pisne dogovore, da potrdite zakonitost iztržka.
Magomed
Hvala Sergej za pomoč. In za zaključek, če bi rad zastavil še eno vprašanje, ali bi bilo treba najemno pogodbo overiti pri notarju ali jo je mogoče predložiti v preprosti pisni obliki? Hvala za pomoč. Srečno!
Sergej (starejši sodelavec)
Potrebna je le preprosta pisna pogodba. Ni ga treba overiti pri notarju. To je navedeno v čl. 651 Civilnega zakonika Ruske federacije. Vso srečo!
Maša
Zdravo. Povejte mi, če je stavba v lasti mesta, prostore v tej stavbi najame MUP "...", lahko direktor tega MUP-a najame te prostore, na primer LLC? Ali lahko LLC odda MUP v podnajem ali neposredno sklene najemno pogodbo z mestno upravo?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Marija! MUP lahko odda prostore v podnajem samo s soglasjem najemodajalca po glavni najemni pogodbi. LLC lahko sklene najemno pogodbo neposredno z upravo, če pogodba o odpovedi z CBM preneha.
Irina
Dober dan, kdaj je treba registrirati SP za oddajanje nestanovanjskih prostorov, če ti prostori še niso zgrajeni? Je to pomembno za nadaljnjo prodajo prostorov?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Irina! Po možnosti preden prejmete prvi denar od najema prostorov. Imeti status samostojnega podjetnika nima nobenega pomena za prodajo premoženja.
Victor
Zdravo! Sem samostojni podjetnik posameznik, poročam na obrazcu UTII. Za svoje delo z lastnikom posameznika sklenem najemno pogodbo za nestanovanjske prostore.Ali je treba najemnini dodati DDV?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Victor! Dajanje nepremičnin v najem ni vključeno v predmet obdavčitve DDV. Zato v najemno pogodbo ni treba vključiti pogojev za DDV.
Tatyana
Sergej, dober dan. Jaz sem najemodajalec, ali lahko po dogovoru najemnikov najamem en nestanovanjski prostor dvema LLC-ima po ceni na m2, ki jo za vsako določi podjetje? Ali pa je treba deliti? Eno LLC je bilo registrirano prej in plačuje najemnino na m2, drugo LLC pa je v postopku registracije na istem naslovu. Kaj pa dva? Hvala.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena, Tatyana! Da bi se izognili nesporazumom, je bolje, da v vsakem sporazumu navedete določen del prostorov, oddanih v najem vsakemu LLC. Seveda v zakonu o tem ni neposrednih navedb, a če hkrati zagotovite enake prostore dvema organizacijama, ne samo, da ustvarjate negotovost, ampak teoretično tvegate, da boste preganjani zaradi goljufije. Obstaja tudi tveganje, da bodo ti sporazumi razveljavljeni.
Natalia
Zdravo. Posameznik odda organizacijo nestanovanjske nepremičnine, ne plača davka. Kdo je odgovoren za neplačilo dohodnine - posameznik ali organizacija? Če je po zakonu davčni zastopnik posameznika v tej situaciji organizacija, je torej plačilo dohodnine njegova obveznost in je organizacija odgovorna tudi za neplačilo?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Natalia! Odgovornost naj nosi organizacija, ki mora za posameznika izračunati in plačati dohodnino.
Angela
Dober večer. Sem posameznik, oddajam nestanovanjske prostore, najem je sklenjen za 11 mesecev. Ali moram plačati davek?
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Od prejetega dohodka morate plačati dohodnino 13.
Dina
Zdravo! Pojasnil bi rad eno vprašanje. Videl sem situacijo, podobno naši: posameznik najame LLC v podnajem. parcela za isto ceno, ki odstrani 15.000 rubljev.Posameznik nima dohodka. Kaj pa dolžnost davčnega zastopnika? Navsezadnje je LLC dolžan zadržati in nakazati dohodnino? Bi nas moralo skrbeti, kam in koliko posameznik nakaže prejeto plačilo od nas? Ali lahko obe pogodbi pokažete davčnemu uradu, da ne bomo prejeli dodatnega davka? Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Formalno je v skladu z davčno zakonodajo LLC dolžan zadržati dohodnino in jo nakazati v proračun.
Victoria
Dober dan! Mi lahko prosim poveste, kakšna je kazen za najem pisarniških prostorov hkrati več pravnim osebam?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Victoria! Upravna odgovornost za takšna dejanja ni bila ugotovljena. Toda v določenih okoliščinah je lahko najemodajalec preganjan zaradi goljufije. Tudi v civilnem postopku lahko zavedeni najemnik zahteva odškodnino za škodo in škodo, ki mu je bila povzročena.
Galina
Pozdravljeni, jaz sem posameznik, ki ima v lasti nestanovanjske prostore, ali se lahko dam v najem, saj sem kot samostojni podjetnik registriran z dogovorom o brezplačnem plačilu. Lep pozdrav.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Galina! Po zakonu takšnega sporazuma ni mogoče skleniti, saj bosta obe pogodbeni stranki dejansko ena oseba, torej vi.
Galina
Pozdravljeni! Sergey, hvala za odgovor. Star sem 67 let, mislim, da lahko najamem eno sobo brez ustanovitve samostojnega podjetnika. Na isti podlagi verjamem, da je mogoče med menoj in mojim samostojnim podjetnikom, ki se nahaja na UTII, skleniti sporazum za brezplačna uporaba teh prostorov, ker mi ne bo prinašala dohodka. V skladu s členom 608 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko lastnik odda svoje premoženje. Pridobitev statusa samostojnega podjetnika osebi ne nalaga obveznosti da dodatno prenese lastnino na svoj IP. Razlike so le v sistemu obdavčitve in socialnih prejemkov. Prosim, povejte mi, če dobro mislim. Lep pozdrav.
Sergej (starejši sodelavec)
Vseeno je, da ne boste prejemali dohodka. V skladu s čl. 413 Civilnega zakonika Ruske federacije, obveznost preneha na podlagi sovpadanja dolžnika in upnika v eni osebi. Ne morete si oddati lastnine niti v najem niti v brezplačno uporabo.
Andrey
dober dan! kot posameznik sem lastnik poslovne nepremičnine. Nepremičnine najemam podjetju LLC kot posameznik. Imam svoj LLC, kjer sem edini ustanovitelj in direktor. Ali lahko sklenem najemno pogodbo med dvema LLComa ali moram registrirati samostojnega podjetnika? In če je odgovor pritrdilen, kaj je bolj donosno: dogovor med LLC in LLC, samostojnim podjetnikom z LLC ali posameznikom z LLC? Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljen, Andrej! Da bi LLC lahko oddajal prostore v najem, je treba to lastnino najti v lasti LLC ali v najemu z nadaljnjo oddajo v podnajem. Zato trenutno ne boste mogli oddajati prostorov v imenu LLC-a. Najbolj primerna možnost bi bila trenutna shema, saj za vodenje ustreznega davčnega obračunavanja prostorov v premoženje LLC ni treba vključiti.
Andrey
Nadaljevanje teme. Kaj pa, če se kot posameznik z LLC dogovorim za pravico do njegove brezplačne uporabe? in na podlagi te pogodbe bo LLC sklenil pogodbo o podnajemu
Sergej (starejši sodelavec)
Ta možnost je dopustna, vsaj ne nasprotuje zakonodaji.
Nellie
Zdravo! Najemodajalec s statusom samostojnega podjetnika je dalj časa oddajal dele prostorov različnim najemnikom za trgovina na drobno... Najemnine nisem dal v gotovini. Pred letom in pol sem prodal prostore. In zdaj se je izkazalo, da po sodišču. na mene so obesili približno 100 tisoč dolgov, menda ta denar ni bil izplačan ... Ali je mogoče dokazati nasprotno in kako legitimen je? Hvala v naprej.
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Mogoče, vendar bo za proučevanje dokumentov in drugih dokazov potrebno mukotrpno delo. Na sodišču je treba dokazati obstoj zlorabe lastnikove pravice. To dokazuje dejstvo, da nikoli ni prosil za denar. Če bi obstajal dolg, bi lahko prekinil pogodbo ali vsaj nenehno spominjal na dolg. Taktiko obrambe je treba graditi glede na posebne okoliščine. Najbolje je, da je na vaši strani poklicni odvetnik.
Oksana
Pozdravljeni, sva dva posameznika, lastnika nestanovanjskih prostorov v enakih deležih. Nestanovanjske prostore želimo oddati pravni osebi. Da bi to naredili, bomo odprli posamezni USN ali patent za enega lastnika. Ali je dovoljeno skleniti najemno pogodbo samo z enim od lastnikov, katera pooblastila so v tem primeru potrebna, pogodbe drugega lastnika v korist prvega? Plačila pravne osebe bodo šla na račun samostojnega podjetnika, posameznik pa bo plačal davke od dohodka. Ali pa je treba skleniti sporazum z več osebami na strani najemodajalca, pravna oseba pa bo najemnikom plačevala najemnino enako in mora vsak plačati davek od dohodka?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Oksana! Za oddajo celotnih prostorov v vsakem primeru je treba pridobiti voljo drugega lastnika. Lahko se izrazi v obliki pooblastila prvemu lastniku, da v njegovem imenu sklene najemno pogodbo. Tudi vi ste navedli drugo metodo. Toda v prvem primeru prvi lastnik ni oproščen obveznosti plačila davkov.
Lera
zdravo. Povejte mi, ali lahko najemodajalec sklene najemno pogodbo z dvema pravnima osebama. če je bila ena sklenjena malo prej, zdravstvene storitve pa se tam opravljajo do 1. junija, drugo podjetje pa ta sporazum potrebuje le za zdaj za pridobitev licence, v sporazumu pa je zapisano, da se dejanska uporaba začne šele od 1. junija, pod pogojem, da pridobi licenco. Hvala vnaprej
Sergej (starejši sodelavec)
Zdravo! Zakonodaja ne vsebuje prepovedi sklenitve takšnih sporazumov. Samo v drugi pogodbi je treba navesti, od kdaj se začne najem. Predpogodbo lahko sklenete tudi z drugim podjetjem.
SERGEY
Zdravo! Smo LLC v okviru poenostavljenega davčnega sistema, dajemo v najem občinske nestanovanjske nepremičnine, del prostorov za pisarno želimo najeti drugemu LLC. Kakšen davek naj plačamo?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljen Sergej! Nobenega. Prihodki od oddajanja nepremičnin bodo vključeni v dohodek za določitev davčne osnove za poenostavljeni sistem obdavčitve.
Sergej
Dober dan! Smo strokovnjaki za DDV, ki želimo najeti nestanovanjske prostore od izvajalca. Kakšen davek na koncu plačati ???
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljen Sergej! V tem primeru se DDV ne dodeli ali plača.
Sergej
Hvala vam
Elena
Dober dan! Če že imam, kot nat. osebe imajo komercialno lastnino. Želim ga uporabljati za osebne namene: plesni studio, kjer bom poučeval abonmajski sistem. Poleg tega želim dvorano oddajati na uro drugim učiteljem. Katere davke moram plačati in kateri AMPAK sistem pa naj izberem? Hvala!
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni, Elena! Vse bo odvisno od tega, kako uredite svojo dejavnost: samostojni podjetnik ali LLC. Vsaka vrsta ima svoje značilnosti obdavčenja.
Valery
Pozdravljeni, želim kupiti prostor pri najemniku MUP, najemna pogodba vsebuje ceno z DDV. Ali se bo najemnina zmanjšala, ker nisem zavezanec za DDV. Hvala.
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Valery! To vprašanje je treba rešiti v dogovoru z najemnikom s sklenitvijo dodatnega sporazuma.
Jurij
Zdravo! Sem zasebnik, lastnik nove pisarne. Pisarno nameravam oddati pravni osebi. Kaj svetujete, da samostojnega podjetnika registrirate za plačilo davka 6 ali je bolje, da napoved dohodnine oddate konec leta? Če slednje, potem v prvem letu najema, kako lahko davčnim organom dokažem, da nameravam naknadno predložiti izjavo in plačati dolgovane davke?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljen Jurij! Mirnejša bo registracija samostojnega podjetnika. In najemniki bodo lažje sodelovali s samostojnimi podjetniki in ne z zasebnimi lastniki. Poleg tega je vaša dejavnost dejansko podjetniška in obstaja nevarnost, da boste preganjani zaradi nezakonitega poslovanja.
Olga
Zdravo. Sem samostojni podjetnik posameznik, registriran pred nekaj dnevi. Še ni bil prijavljen pri davčnem uradu. Želim najeti prostor za trgovino. Lastnik prostorov ni samostojni podjetnik posameznik. Ali lahko s posameznikom sklenem najemno pogodbo? Kakšno je tveganje za obe strani?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljena Olga! Dogovor lahko sklenete s posameznikom. To z zakonom ni prepovedano. Ne negativne posledice od tega ne bo.
Valentine
Sem lastnik nestanovanjskega prostora, ki ga želim oddati. Ne želim pa se registrirati kot samostojni podjetnik. Ali lahko vzame moj nečak, ki je samostojni podjetnik? Ali moram nekako formalizirati svoj odnos z nečakom? Kakšen davek bo plačal?
Sergej (starejši sodelavec)
Pozdravljeni Valentine! Nečak jo lahko odda v najem, če sam uradno prejme pravico do uporabe prostorov, na primer vam jo vzame v brezplačno uporabo. Med vami mora biti pogodba o zakupu ali brezplačni uporabi. Njegov obdavčitev bo določil sistem plačila davka, ki ga izbere.
