İÇİNDE modern dünya Nüfusa verilen ana kredi türleri tüketici ve ipotek kredileridir. Çalışmamızda ipotek kredilerini inceliyoruz.
Tüm dış benzerliklerine rağmen, bu tür kredilerin farklı amaçları vardır; kredinin güvence altına alınması, kredi işleminin konularının sayısı, devletin katılımı ve rolü, sosyo-ekonomik önemi ve ulusal ekonominin gelişimi üzerindeki etkisi. A.G. DEN profesörü Kulikov, "bu farklılıklar o kadar önemli ki bunları iki bağımsız kredi türü ve dolayısıyla iki bağımsız kredi türü olarak düşünebiliriz ve düşünmeliyiz" diyor.
İncelenmekte olan konuyla ilgili ekonomik literatürü inceledikten sonra, yazarların çoğunluğunun bu tür krediler arasındaki farklara dikkat çektiği ancak yine de ipotek kredilerini tüketici kredilerinin bir parçası olarak değerlendirdiği sonucuna vardık. Bu görüş Yu.I. tarafından paylaşılmaktadır. Korobova, A.A. Kazimagomedov, A.A. Gadzhiev, E.F. Zhukov, T.M. Kovaleva ve diğerleri V.V. Kiyatkina'nın özellikleri ipoteközel bir kredi türüne. Şöyle diyor: “Bir “tüketici” kredisinin veya daha doğrusu nüfusa verilen bir kredinin parçası olan bir ipotek kredisi, onu öncelikle özel (ayrı) bir kredi türü olarak ayırmayı mümkün kılan bir dizi özelliğe sahiptir. .. Bir ipotek kredisi, bir bütün olarak kredinin karakteristik özelliği olan aynı özelliklere sahiptir, ancak kredi değerinin hareketinin doğası, organizasyonu, ihraç ve geri ödeme prosedürü ve borç servisi açısından farklılık gösterir. diğer kredi türlerinden.”
A.G. de aynı görüşü paylaşıyor. Kulikov ve V.S. Yanya.
Tüketici ve ipotek kredileri nüfusa yönelik olsa bile, bunun yalnızca bir benzerlik olduğuna inanıyorlar, çünkü şu anda ipotekler en çok konut sektöründe yaygın ve yalnızca nüfusa hizmet ediyor, ancak şu anda çok gelişmiş arazilerin de olduğunu unutmamalıyız. ipotek ve ticari gayrimenkul ipoteği.
Daha sonra nüfus, çeşitli malların satın alınması için tüketici kredileri alıyor. acil ihtiyaçlar. Mortgage kredileri sadece konut alımı için değil aynı zamanda arsa ve endüstriyel gayrimenkul alımı için de verilmektedir.
Bu iki kredi türü teminat bakımından farklılık göstermektedir. Bir ipotek kredisi, fiyatları sürekli artan konut şeklinde güçlü bir teminata sahiptir ve dolayısıyla ülkenin kredi ve finansal sistemi üzerinde istikrar sağlayıcı bir etkiye sahiptir.
Ayrıca tüketici kredilerinde kredi işleminde yer alan kuruluş sayısı ipotek kredilerine göre çok daha azdır.
Ve son olarak, belge paketleri bu iki kredi türü arasında önemli ölçüde farklılık göstermektedir.
Bütün bunlardan A.G. Kulikov "bir ipotek kredisini bir şey değil" olarak görüyor Tüketici kredisi, ancak toplumun ana üretici gücünün - insanın - gelişimine yönelik uzun vadeli yatırımlar olarak, yani. diğer türlerden temel olarak farklı, özel bir kredi türü olarak.”
Biz de çalışmamızda bu görüşe katılma özgürlüğünü kullanacağız.
Öyleyse ipotek kavramını, ipotek kredisini, Rusya'daki gelişim tarihini inceleyelim.
"İpotek" kelimesinin Yunanca kökleri vardır (Yunanca hipotheke'den - rehin, ipotek). İlk kez 7. yüzyılda kullanıldı. M.Ö. ve borçlunun zeminine kazılmış bir sütun anlamına geliyordu.
“İpotek” terimi aşağıdaki anlamlarda kullanılmaktadır:
Gayrimenkul rehni;
İpotekli mülk üzerindeki ipotek ve ipotek borcu.
Medeni hukuk ilişkilerinde “ipotek” terimi gayrimenkulün teminatı anlamında kullanılmaktadır.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na atıfta bulunursak, ipotek arazi, binalar, işletmeler, yapılar ve diğer gayrimenkullerin rehin edilmesi anlamına gelir.
Dolayısıyla ipotek kredisi, geri ödeme yükümlülükleri gayrimenkul rehni (ipotek) ile güvence altına alınan bir kredidir.
Ekonomik sözlükte V.M. Pushkareva, ipotek kredisinin daha ayrıntılı bir tanımını yaptı: “İpotek kredisi, gayrimenkul mülkiyet haklarıyla güvence altına alınan bireylere ve tüzel kişilere verilen uzun vadeli bir kredidir. Borçluya malını teminat olarak gösteren kişiye ipotek veren, krediyi teminat olarak veren kredi kuruluşuna da ipotek veren denir. Faiz oranları borçlunun maddi durumuna göre değişmektedir.” Bu ve diğer tanımlarda temel bir farklılık yoktur, o yüzden bunları esas alalım.
Kredinin geri ödenmemesi durumunda alacaklı, mülkün sahibi olur. Bundan ipoteğin olduğu sonucuna varabiliriz. özel biçim karşılık.
Rusya'da ipotekli kredi vermenin yasal dayanağı kanunla belirlenmektedir. İpotek kredilerini düzenleyen resmi belgeler aşağıdaki belgeleri içerir: 25 Ekim 2001 tarihli Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (6 Nisan 2015'te değiştirildiği şekliyle); 29 Aralık 2004 tarihli Rusya Federasyonu Konut Kanunu. (11 Mayıs 2015 itibarıyla); 16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı Federal yasalar 29 Temmuz 1998 tarihli ve 135-FZ sayılı “İpotek (gayrimenkul rehni)” (21 Temmuz 2014 tarihli son baskı); “Rusya Federasyonu'ndaki değerleme faaliyetleri hakkında” (11 Temmuz 2011 itibarıyla) No. 152-FZ “İpotek üzerine değerli evraklar ah" (11/17/03 itibarıyla)
Mortgage kredisinin konuları borçlu, kredi veren banka, Mortgage Kurumu, yatırımcılar, gayrimenkul, ekspertiz ve sigorta şirketleridir.
M.Z. ders kitabında. Kadzhaeva, ipotek hukuki ilişkisinin yalnızca iki konusuna dikkat çekiyor:
Rehin veren - mülkü teminat olarak kabul eden kişi; ipotek alacaklısı mutlaka ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün alacaklısıdır;
Pledgor - teminat olarak gayrimenkul sağlayan kişi; Rehin veren, bu yükümlülük kapsamında borçlu veya bu yükümlülüğe katılmayan üçüncü bir kişi olabilir.
Biz çalışmamızda M.Z.'nin görüşüne bağlı kalacağız. Kadzhaeva. Daha kapsamlı ve anlaşılır.
İpotek veren, üzerine ipotek tesis edilen taşınmazı kullanmaya devam eder.
İpotek, ipotek sahibine, kredinin kullanımı için anapara tutarının ve faizinin ödenmesini sağlar. Bütün bunlar kredi sözleşmesiyle yasallaştırıldı.
Kara;
İşletmeler;
Binalar, yapılar, konutlar, apartman daireleri veya bunların parçaları, kulübeler, bahçe evleri ve diğer yapılar.
İpotek kredisi doğası gereği uzun vadelidir. Genellikle 20-30 yıl sürer. Yalnızca rehin verenin mülkiyet hakkı veya ekonomik yönetim hakkı yoluyla sahip olduğu mülkler rehin verilebilir.
İpotek kredisi vermenin yasal dayanağı, bir ipotek sözleşmesinin yapıldığı ve borç verene devredilen mülkün satıldığı rehin hakkıdır.
İpotek kredisi ancak bir emlak piyasası ve bunun değerlendirilmesi için gelişmiş bir enstitü varsa var olabilir. İpotek kredileri genellikle ipotek bankaları tarafından arazi kanunu esas alınarak gerçekleştirilir. Bu tür bankaların arazi spekülasyonu yapması yasaktır. Rusya'da ipotek uzun ve oldukça karmaşık bir tarihe sahiptir.
Rusya'da ipoteklerin başlangıcı yüz yıldan fazla bir süredir var. 1861'de özgürleşmiş köylülere, tohum ve tarım aletleri satın alma kredisi karşılığında ipotek ettirdikleri arazi tahsis edildi. Daha sonra ipoteğe, kredinin teminatı olarak kabul edilen arsanın sınırlarını işaretleyen, yere çakılan tahta kazık adı verildi.
İlk ihraç eden bankalar uzun vadeli krediler gayrimenkulle güvence altına alınan, 18. yüzyılın ikinci yarısında ortaya çıkmaya başladı. Ve yirminci yüzyılın başında. Rusya'da zaten oldukça geniş bir ipotek bankası ağı ve gelişmiş bir ipotek piyasası vardı.
Şu anda, Rus bankaları hem devrim öncesi hem de modern yöntemleri kullanarak ipotek kredilerini canlandırmaya çalışıyor. Yabancı deneyim.
Ülkemizde en yaygın olanları “Amerikan” ve “Alman” modelleridir. Yurt içi bölgesel konut finansmanı modelleri de kullanılmaktadır.
Özellik Amerikan modeli bankaların - alacaklıların ve fon kaynaklarının ayrılmasıdır. Bu model aynı zamanda ikincil ipotek piyasası modeli olarak da adlandırılmaktadır (Şekil 1). İpotek kredisi veren banka, bunu derhal bir finansal aracıya (kanal) satar. Böylece modele göre çalışan ipotek bankaları ikincil piyasa kredi kuruluşlarından finansal aracılara dönüşüyor. Bilançolarında çekilen fon veya kredi bulunmamaktadır. Bu onların krizlerden kaçınmalarına yardımcı olmadı. Amerikan bankalarının zararının 5.000 milyar doları aştığı ve ipotek kurumlarının zararlarının devlet tarafından karşılandığı 2008-2010 krizini herkes hala hatırlıyor.
Pirinç. 1. Amerikan Mortgage Modeli Diyagramı
2008 krizinden önce Rusya'da federal düzeyde Amerikan modeli ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraççıları fikri tercih ediliyordu. Bu konsepti uygulamak için Konut İpotek Kredileri Ajansı oluşturuldu ve federal bütçe, Ajans tarafından ihraç edilen menkul kıymetlere ilişkin garantileri içeriyordu. Ajans, ticari bankalardan ipotek kredilerinin alıcısı olarak hareket etmektedir.
Ajansın amaçları, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 26 Ağustos 1996 tarihli Kararı N 1010 “Konut İpotek Kredileri Ajansı Hakkında”; 25 Ağustos 2001 tarih ve 628 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı “Devlet garantilerinin sağlanmasına ilişkin kuralların onaylanması hakkında Rusya Federasyonu AHML OJSC'den borçlanmalara ilişkin Şart, Ajansın İş Planı Rusya'daki “Amerikan” ipotek kredisi modeline bir alternatif, Almanya'da faaliyet gösteren sisteme benzer bir tasarruf ve kredi sisteminin (SSK) oluşturulmasıdır. Fon kaynağı, bu durumda, uzmanlaşmış kredi kuruluşlarındaki hedef mevduatlardır.Yatırımcı, belirli bir süre için faiz oranıyla hedef mevduata aylık belirli bir miktar katkıda bulunmayı taahhüt eder.Bu oranın değeri piyasa oranından düşüktür. SSC mevduat sahiplerine sağlanan fonlar, birikim süresini tamamlamış SSC üyelerine kredi vermek için kullanılıyor, fonun yarısını bir daire satın almak için biriktiriyor, diğer kısmını ise piyasa ortalamasının altında bir faizle kredi olarak alıyor. başarısız olan sözde ortak özsermaye inşaatıdır. Kusurlu mevzuat nedeniyle emlakçılar, geliştiriciler, hissedarlar arasında çatışmalar ortaya çıktı. Kaç kişinin parasız ve dairesiz kaldığını hatırlamak yeterlidir.
Şu an için Rusya Merkez Bankası'na göre 2014 yılında toplam 1,76 trilyon tutarında 1 milyondan fazla ipotek kredisi verildi. AHML incelemesine göre bu rakam 2013 yılına göre niceliksel olarak 1,23 kat, parasal olarak ise 1,30 kat daha yüksek.
Şu anda ipotek piyasasının büyümesi yavaşladı.
İpotek piyasasındaki yavaşlamanın ana nedenleri artan ipotek faizleri ve bankaların borçlulara yönelik sıkılaştırma koşullarıydı. Öte yandan, 2014 yılında ipotek talebi, rubledeki değer kaybı ve gelecekte daire fiyatlarında artış beklentisi nedeniyle nüfusun yatırım faaliyeti ile desteklendi.
2015 yılında ipotek kredilerine ilişkin tahminler hayal kırıklığı yaratıyor:
Genel olarak kredi ve konut talebinde önemli bir düşüş;
İnşaatın donması ve yeni inşaatın olmaması;
Konut ipotekli kredi sistemini oluşturan unsurları ve işleyiş sürecini ele alalım.
Konut ipotek kredisi sisteminin işleyişi sürecinde iki işlevi yerine getirmesi gerekir:
· konut kredilerini finanse etmek için fonların harekete geçirilmesini sağlamak;
· kredi sağlamak ve hizmet vermek.
Yerli bilimsel literatürde konut ipotekli kredi sistemi kavramı henüz yeterince araştırılmamıştır. Bu büyük ölçüde Rusya'da konut ipotek kredisi sisteminin nispeten yakın zamanda işlemeye başlamasından kaynaklanmaktadır. İpotek kredisi sisteminin, gayrimenkulle güvence altına alınan kredilerin uygulanmasını sağlayan bir dizi kredi kurumu ve altyapı unsurunun yanı sıra bunlar arasındaki ilişkiler olduğu yönünde bir görüş var.
Diğer herhangi bir sistem gibi, konut ipotek kredisi sistemi de birbiriyle ilişkili bir dizi unsurdan oluşur. Konut ipotekli kredi sisteminin unsurları şunlardır:
· ipotek konut kredisi konuları;
· ipotekli konut kredisi nesneleri;
· ipotek kredisinin güvence altına alınması;
· İpotekli konut kredilerinin organizasyonel ve ekonomik temelleri.
Bunu dikkate alarak aşağıdaki tanım önerilmektedir: Konut ipotek kredisi sistemi, tek bir organizasyonel ve ekonomik temelde birbirleriyle etkileşime giren konut ipotek kredilerine ilişkin konular, nesneler ve teminatlardan oluşan bir komplekstir.
Sistemin öğelerine daha yakından bakalım. Konut ipotekli kredi sisteminin ana unsurlarından biri de konularıdır. Konut ipotekli kredi vermenin konuları arasında şunlar yer alır: borç alan, borç veren, emlak şirketleri, sigorta şirketleri, yatırımcılar, hükümet.
Konut ipotek kredisi piyasasının belirleyici unsuru ödünç verme nesnesi– konut ipotek kredilerinin temel unsurlarından biri.
Geniş anlamda bir obje(lat. nesne- öğe) borç verme- bu, uğruna bir kredi işleminin yapıldığı, kredinin sağlandığı şey veya süreçtir. İpotek kredisinin nesneleri, finansmanı gayrimenkul tarafından güvence altına alınan bir kredinin alınmasını gerektiren hemen hemen her türlü nesne ve süreç olabilir.
İpotekli konut kredisinin nesneleri yalnızca şunlar olabilir:
· konut inşaatı için arazi edinimi ve geliştirilmesi;
· konut inşaatı ve yeniden inşası;
· konut alımı.
Kredi nesnesine bağlı olarak üç tür ipotek kredisi vardır:
· konut inşaatı için arazi edinimi için;
· konut inşaatı ve yeniden inşası için;
· konut alımı için.
Konut ipotekli kredi sisteminin ayrılmaz bir parçası güvenlikborç.
İpotek, ipotek kredisi almak için parasal bir yükümlülüğün yerine getirilmesi için teminat görevi gören bir tür mülk teminatıdır. Aynı zamanda ipotek, rehin verilen mülkün borç verenin eline geçmediği, ipotek verenin (borç alan) elinde kaldığı bir teminat türüdür.
Çeşitli ülkelerin kanunlarında gayrimenkul rehnini ifade etmek üzere "ipotek" teriminin kullanılması, üç hukuki kategoriyi ifade etmek için kullanılmaktadır:
1) ipotek kredisi almak amacıyla gayrimenkul rehni (ipoteğin tamamen yasal işlevi);
2) ipotek (ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülük kapsamında ipoteğin haklarını teyit eden bir borç sertifikası için başka isimler de vardır);
3) gayrimenkulle güvence altına alınan bir borç veren tarafından borçluya verilen ipotek kredisi (para kredisi) ( ekonomik fonksiyon ipotekler).
Mortgage kredileri her zaman gayrimenkul teminatıyla - ipotek, konut ipotek kredileri - konut gayrimenkul teminatıyla güvence altına alınır. Bu tür borç vermenin ana ve çoğu zaman tek teminatı, ödünç alınan fonlarla satın alınan konutların ipoteğidir. Banka ile borçlu arasında, borçlunun ipotek veren olduğu ve borçlunun krediyi geri ödeme ve faiz ödeme yükümlülüklerini tam olarak yerine getirene kadar bankanın ipotek olduğu ilgili bir anlaşma yapılır. Rehin veren (borçlu) yükümlülüklerini yerine getirmezse, rehin alan (alacaklı), rehin verilen mülkün değeri pahasına taleplerini karşılama hakkına sahiptir.
Bir ipotek ev kredisi alırken, borçlu başka türde güvenlik sağlayabilir: mevcut konut rehni, borçlunun sahip olduğu diğer mülklerin rehni, üçüncü şahısların garantileri ve kefaletleri (örneğin, borçlunun işverenleri).
Mevcut mevzuat normlarına ve uygulamada kullanılan teminat prosedürlerine dayanarak, birçok açıdan farklılık gösteren 20'den fazla farklı teminat türü ayırt edilmektedir. Teminat sınıflandırmasının üç kategorisi en önemlidir:
1) tarafların rehin verilen mülke yönelik tutumu;
2) rehin konusu nesnelerin özellikleri;
3) kredi geri ödeme koşulları.
Rehin konusu malın taraflarına ilişkin olarak üç tür rehin bulunmaktadır:
· Mülkün ipotek verende kaldığı klasik rehin (en yaygın olanı);
· teminatın rehin sahibine - alacaklıya devredildiği ipotek;
· Nesnenin borçluda kalması ancak rehin alanın kilidi ve mührü altında olması veya üzerine rehni belirten belirli işaretlerin uygulanması durumunda kesin bir rehin.
Borç verme konusu, borç verme nesnesi ve teminat temel unsurlardır. modern sistem ipotekli konut kredisi. Önemlerinden dolayı, belirli koşullar altında kredi vermenin gerçekleştirilmesine göre belirli şartlara tabidirler.
Konut ipotek kredisine konu olan borçlunun, kredi alabilmesi için yeterli kredi itibarına sahip olması gerekir; kredi için başvuran herkes borçlu olmaz. Aynı zamanda her banka ipotekli konut kredisi veremez, ancak yeterli uzun vadeli kredi kaynağına, gerekli personele vb. sahip olan bir banka verebilir.
İpotek kredisi vermenin nesnesi için de bir gereklilik vardır - bu, konutun mülk olarak satın alınması olmalıdır (kira vb. değil). Konut ipotek kredisi teminatının kalite ve eksiksizlik gereksinimlerini karşılaması gerekir. Temel unsurlara ilişkin gerekliliklere uygunluk, kredi vermenin koşullarından biridir.
Konut kredisi vermenin koşulları da şunları içerir:
· işlemin her iki tarafının çıkarlarına saygı - borçlunun faiz oranından, kredi geri ödeme planından, bankanın borçlunun kredi itibarından, sağlanan teminatın kalitesinden vb. memnun olması gerekir;
· kredi vermenin temel ilkelerine uygunluk - aciliyet, ödeme, geri ödeme, ayrıca kredinin hedefli sağlanması ve kullanılması zorunlu ilkesi (kredi yalnızca konut alımı için verilir) ve kredi güvenliği ilkesi.
Banka kredileri her zaman, kredi sürecini organize etme gerekliliklerini temsil eden ve belirli bir kredi türünün kullanılması ve geri ödenmesinin sağlanması için ilk kurallar olan kredi verme ilkelerine tam olarak uygun olarak gerçekleştirilir.
İpotekli konut da dahil olmak üzere kredi vermenin ilkeleri şunları içerir:
1) geri ödeme;
2) borç vermenin aciliyeti;
3) hedeflenen doğa;
4) kredi güvenliği;
5) banka kredilerinin geri ödenmesi;
6) borç vermenin farklılaşmış doğası.
Kredi geri ödeme– bu ilke, borç verenin gelirinden serbest bırakılan, borç verenden alınan mali kaynakların zamanında geri ödenmesi ihtiyacını ifade eder. Bu ilke, pratik ifadesini, belirli bir kredinin uygun miktarda transfer edilerek kademeli olarak geri ödenmesinde bulur. Para Bankanın yasal faaliyetlerinin devamı için gerekli bir koşul olarak, bankanın kredi kaynaklarının yenilenebilirliğini sağlayan kredi kuruluşunun (veya diğer alacaklının) hesabına veya bankanın kasasına nakit yatırılması yoluyla. Geri ödeme garantisi müşterinin ödeme gücüne ilişkin belgelerdir. İpotekli konut kredileri, kredi verenin tüm riskleri sigortalı olduğundan geri ödemeli olarak verilmekte ve borçlunun krediyi geri ödeyememesi durumunda geri ödenmektedir. Sigorta şirketi veya ipotekli daire açık artırmayla satılır ve kredi, satıştan elde edilen gelirden geri ödenir.
Kredi vadesi- bu prensip, kredinin borçlu tarafından kabul edilebilir olmayan herhangi bir zamanda, ancak kredi sözleşmesinde veya onun yerine geçen bir belgede belirlenen kesin olarak tanımlanmış bir süre içinde geri ödenmesi ihtiyacını yansıtır. Bu koşulun ihlali, borç verenin borçluya, tahsil edilen faizde artış şeklinde ekonomik yaptırımlar uygulaması ve daha fazla gecikmeyle (Rusya'da - üç aydan fazla) - mali iddiaların mahkemeye sunulması için yeterli bir temeldir. . Kredi geri ödemesinin aciliyetinin ihlali, finansal kayıplarla dolu olan, çekilen ve yerleştirilen fonların vade açısından dengesini bozduğu için banka için istikrarsızlaştırıcı bir faktördür. Konut ipotek kredisinin uzun vadeli yapısı, uzun bir geri ödeme süresi gerektirir.
Borç ödeme– bu sadece borçlunun bankadan aldığı kredi kaynaklarını doğrudan iade etmesi değil, aynı zamanda bunları kullanma hakkı için de ödeme yapması gerekliliğidir. Kredi ücretinin ekonomik özü, kullanımı yoluyla elde edilen ek kârların borçlu ve borç veren arasındaki dağıtımına yansır. Konut ipotek kredilerinde, kredi ücretinin ekonomik özü, borçlunun kişisel gelirinin bir kısmının banka lehine yeniden dağıtılmasında ifade edilir.
Söz konusu ilke, pratik ifadesini, üç ana işlevi yerine getiren ipotekli konut kredilerine ilişkin banka faiz miktarının belirlenmesi sürecinde bulmaktadır:
· bireylerin gelirinin bir kısmının yeniden dağıtılması;
· kredi sermayesinin sektörel, sektörler arası ve uluslararası düzeyde dağıtımı yoluyla üretim ve dolaşımın düzenlenmesi;
· Ekonomik kalkınmanın kriz aşamalarında banka müşterilerinin nakit tasarruflarının enflasyona karşı korunması.
Kredi sermayesinden elde edilen yıllık gelir tutarının verilen kredi miktarına oranı olarak tanımlanan kredi faiz oranı (veya oranı), kredi kaynaklarının fiyatı görevi görür.
İpotekli konut kredisinin uzmanlaşmış bir piyasada sunulan mallardan biri olduğunu teyit eden kredinin ödenmesi, borçluyu krediyi en verimli şekilde kullanmaya ve en önemlisi zamanında geri ödemeye teşvik eder. Tanımlayıcı unsuru üretimleri için toplumsal olarak gerekli işgücü maliyetleri olan diğer mal türlerine yönelik geleneksel fiyatlandırma mekanizmasından temel olarak farklıdır. konut kredisi fiyatı kredi sermayesi piyasasında arz ve talep arasındaki genel ilişkiyi yansıtır ve tamamen fırsatçı nitelikte olanlar da dahil olmak üzere bir dizi faktöre bağlıdır:
· piyasa ekonomisinin döngüsel gelişimi (durgunluk aşamasında, kredi faizi kural olarak artar, hızlı iyileşme aşamasında azalır);
· Enflasyon sürecinin hızı (hatta pratikte kredi faizlerindeki artış oranının biraz gerisinde kalıyor);
· çekilen kaynakların fiyatları;
· muhasebe politikaları aracılığıyla gerçekleştirilen devlet kredi düzenlemelerinin etkinliği Merkez Bankası ticari bankalara kredi verme sürecinde;
· bireylerin nakit tasarruf dinamikleri (bunları azaltma eğilimi ile kredi faizi kural olarak artar);
· uluslararası kredi piyasasındaki durum (örneğin, ABD'nin geçen yüzyılın 80'li yıllarında izlediği kredi maliyetini artırma politikası, yabancı sermayenin Amerikan bankalarına çekilmesine yol açtı ve bu da karşılık gelen ülkelerin durumunu etkiledi) ulusal pazarlar);
· İlgili potansiyel borçlu kategorilerinin kredi kaynaklarına olan ihtiyaçlarını belirleyen üretim ve dolaşım dinamikleri.
Kredi güvenliği- Borçlunun yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda borç verenin mülkiyet çıkarlarının korunmasını sağlama ihtiyacıdır. Konut ipotek kredilerinde bu ilke, kredi fonlarıyla satın alınan bir dairenin teminat olarak zorunlu olarak sağlanmasıyla gözetilmektedir. Gerekirse, işveren kuruluşundan alınan bir garanti gibi başka güvenlik biçimleri de kullanılır.
Kredinin hedeflenen niteliği– Bu prensip aynı zamanda konut ipotekli krediler için de geçerli olup, borç verenden alınan fonların hedefli kullanımı ihtiyacını ifade etmektedir. Konut kredisi almanın temel amacı, borçlunun konut ihtiyacını daire satın alarak karşılamaktır. Bu, kredi sözleşmesinin, kredinin özel amacını belirleyen ilgili bölümünde ve ayrıca borçlunun bu koşula uygunluğu konusunda bankanın kontrolü sürecinde pratik ifadesini bulur. Bu yükümlülüğün ihlali, kredinin erken iptaline gerekçe teşkil edebilir. Konut ipotek kredisinin amaçlanan kullanımı, borçlunun alınan krediyi kullandığına ilişkin ilgili belgelerle teyit edilen fonların doğrudan daire satıcısına aktarılmasıyla sağlanır.
Kredinin farklılaştırılmış doğası. Bir kredi kuruluşunun, konut ipotek kredileri için çeşitli potansiyel borçlu kategorilerine yönelik farklı bir yaklaşımı. Bu prensibin pratikte uygulanması, hem belirli bir bankanın bireysel çıkarlarına hem de devletin belirli kategorilerdeki vatandaşları krediyle konut satın alırken desteklemek için izlediği merkezi politikaya bağlı olabilir. Bu ilke, banka borçlunun kredi değerliliğini analiz etmek için kendi metodolojisini geliştirdiğinde (bir konut ipotek kredisi için başvuru formu dahil) ve amacı belirli kategorilerdeki vatandaşların konut satın almasını desteklemek.
Teminatın gerçekleştirilme olasılığı – özellikle önemli durum teminatın likiditesi oldukça düşük olan konut amaçlı gayrimenkul olması nedeniyle özellikle konut ipotek kredileri için; Haciz başvurusunda bulunulduğunda uygulanması uzun ve pahalı bir süreçtir.
İpotek konut kredisi konuları arasındaki ilişkilerin sözleşmeye dayalı temeli - kredi ilişkileri konuları arasında, tarafların hakları, yükümlülükleri ve sorumlulukları dahil olmak üzere kredi işleminin tüm taraflarını tanımlayan ilgili anlaşmalar yapılır.
Konut ipotek kredilerinin etkili bir şekilde uygulanması için, bir dizi özel koşulun yerine getirilmesi de gereklidir:
· kredinin konut maliyetinden payı. Haciz sırasında tahliyenin aşırı zorluğundan dolayı, bu pay oldukça mütevazı olmalıdır - %70'ten fazla olmamalıdır. Konut maliyetinin payı borçlunun kendi fonlarından ne kadar büyük olursa, krediyi geri ödemeye yönelik teşvik o kadar güçlü olur. Birçok ülkenin deneyimi, diğer koşulların eşit olması halinde (aile geliri, aylık kredi ödemelerinin gelir içindeki payı vb.), satın alınan konutun maliyetinin %30'u tutarında kendi fonunuzu yatırmanın önemli ölçüde yeterli olduğunu göstermektedir. kredinin ödenmeme olasılığını azaltmak;
· kredi ödemelerinin borçlunun gelirindeki payı. Ekonomik belirsizlik koşullarında ve önümüzdeki 1-2 yıl içinde borçlunun gelirinin gerçek değerinde değişiklik olasılığı (iş yerini değiştirebilir, işini kaybedebilir, maaşının ödenmesi durdurulabilir vb.) durumunda bu, kredinin verildiği tarihteki pay da oldukça düşük olmalıdır – gelirin %25-40'ından fazla olmamalıdır;
· kredi türü: sabit faiz oranlı geleneksel kredi türü (kalıcı ipotek kredisi) ve değişken ödemeli ipotek.
· kredi süresi: ortalama 10-15 yıl, bazen 25 yıla kadar. Tabii ki, kredi süresinin uzatılması borçlunun kredi kullanılabilirliğini artırmayı mümkün kılar, ancak kaynaklarını çok uzun bir süre başka yöne yönlendirdiği için banka açısından kârsızdır.
Temel unsurlara ek olarak, konut ipotek kredisi sistemi, belirli bir zorunlu prosedür dizisi olarak kredi verme aşamalarını ve ayrıca kredi verme sürecinin teknolojisini, yani kredi dokümantasyonunu içeren organizasyonel ve ekonomik bir temeli içerir. kredi verme ve geri ödeme prosedürünün yanı sıra kredi hizmeti sürecindeki kontrol prosedürü.
Mortgage kredisinin aşamaları. Geleneksel olarak birkaç ana aşama ayırt edilebilir:
1. Müşterinin ön yeterliliği (müşterinin görsel değerlendirmesi, müşteriye borç verme şartlarının açıklanması).
2. Potansiyel borçlu hakkındaki bilgilerin toplanması ve işlenmesi (örneğin iş yerinde, vergi dairesine vb. çeşitli talepler).
3. Kredinin geri ödenme olasılığının değerlendirilmesi ve bankanın risklerinin değerlendirilmesi.
4. Krediye karar vermek.
5. Kredi işleminin sonuçlandırılması.
6. Kredi servisi.
Ön aşama, bankanın ipotekli konut kredisi sağlamak için fon çekmesi olarak değerlendirilebilir. Her aşamada, banka uzmanları uygun faaliyetleri yürütür ve bir dizi belge hazırlar (ipotekli kredi verme sürecinin aşamaları ve teknolojisi 4 No'lu Konuda tartışılmaktadır).
Konut ipotek kredilerinin ekonomik temellerinin analizi bize aşağıdaki özellikleri vurgulama fırsatı verdi:
1) konut ipotek kredisinin yapısı teminat içermektedir;
2) ödünç verilen değerin ilave kullanım değeri yoktur;
3) ödünç verilen değer peşin niteliğinde değildir;
4) bir ipotek kredisinin geri ödenmesi, geri ödemenin "karesi" değildir;
5) konut ipotekli kredinin doğası gereği uzun vadeli olması (vadelerin kısa olması durumunda kredi verme sürecinde bozulma meydana gelir);
6) ipotekli konut kredisinin her zaman bir tüketici formu, parasal bir formu ve çoğu zaman bir bankacılık formu vardır;
7) konut ipotek kredisi sistemi genişletilmiş bir konu bileşimine sahiptir (piyasa katılımcıları);
8) ipotek kredisinin amacı konut alımıdır;
9) konut ipotek kredileri her zaman konut amaçlı gayrimenkullerle güvence altına alınır;
10) ipotekli konut kredisi bir dizi özel koşulun (büyüklük) yerine getirilmesini gerektirir peşinat, kredi ödemelerinin borçlunun gelirindeki payı vb.).
KREDİ KREDİSİNİN TEMELLERİ
Moskova
2006
UDKBBKO
Bölüm 1 – Doktora N.S. Pastuhova ve Ph.D. N.N. Rogojina; Bölüm 2 - N.S. Pastukhova, N.N. Rogozhin ve A.A. Tumanov; bölümler 3–4 – Doktora A.B. Kopeikin; bölümler 5–6 – A.B. Kopeikin Ve N.S. Pastuhova; Bölüm 7 - N.N. Rogojina; Bölüm 8 - N.S. Pastuhova Ve N.N. Rogojina; bölümler 9–10 – N.S. Pastuhova; Bölüm 11 - A.B. Kopeikin; Bölüm 12 – N.N. Rogojina; Bölüm 13 – A.B. Kopeikin Ve N.S. Pastuhova; bölümler 14–15 – A.B. Kopeikin; 16–18 bölümler – N.S. Pastuhova Ve N.N. Rogojina; Bölüm 19–21 – N.N. Rogojina; bölümler 22–23 – A.B. Kopeikin,N.S. Pastuhova Ve N.N. Rogojina, bölüm 24 – A.B. Kopeikin, Ph.D. A.Yu. Tkaçenko Ve M.O. Yakubov; Bölüm 25 – A.B. Kopeikin Ve M.O. Yakubov
Mortgage Kredilerinin Temelleri Hakkında / ed. N.B. Kosareva. ― M.: “Kent Ekonomisi Enstitüsü” Vakfı, 2006. ― s. Kitap, konut finansmanı sisteminin gelişimindeki bir dizi temel konu ve soruna ayrılmış olup, bu sistemin ana unsuru olan uzun vadeli ipotekli konut kredilerine özel önem verilmiştir. Özel önemi, Rusya'nın vatandaşlara konut sağlama sorununu çözmesinin önemi ile belirlenmektedir. Mortgage kredilerinin geliştirilmesi, öncelikli ulusal proje olan “Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konutlar”ın görevleri arasındadır. Yayın, Rusya ipotekli kredi piyasasına ilişkin en güncel verileri, ipotek kredilerinin ölçeğini artırma koşullarını şekillendiren mevzuattaki değişiklikleri ve ipoteklerin gelişme umutlarını içeriyor. Her şeyden önce, bankalar, ipotek kurumları ve konut fonlarından uzmanlar, konut politikasını oluşturan ve uygulayan devlet kurumlarının çalışanları, bölgesel ve belediye idareleri Geliştirilen konut finansmanı ve ipotek kredisi programları, konut ipotekli kredi ve konut finansmanı konularıyla ilgilenen herkese, aynı zamanda konut ekonomisi, finans ve bankacılık alanında uzmanlaşmış üniversitelerin öğretmenlerine, lisans ve yüksek lisans öğrencilerine faydalı olabilir. .
Bu yayın Amerika Birleşik Devletleri Uluslararası Kalkınma Ajansı'nın desteğiyle hazırlanmıştır (DEDİN)
Bu yayının yazarlarının görüşleri, Amerika Birleşik Devletleri Uluslararası Kalkınma Ajansı'nın görüşlerini yansıtmayabilir (DEDİN)
© Kent Ekonomisi Enstitüsü Vakfı, 2006
| |
|
| Giriiş…………………………………………………………………………………………………………….. | |
| ParçaBEN. Rusya'da ve yurtdışında konut ipotek kredisi sistemi……….. Bölüm 1. Konut ipotek kredisi sürecinin temel unsurları ve aşamaları... | |
| Bölüm 2. Rusya'da konut finansmanı sisteminin gelişimi………………………. | |
| Bölüm II. İpotek kredisinin yasal dayanağı................................................................................................ Bölüm 3. İpotek kredilerine ilişkin yasal çerçeve …………………………………. | |
| Bölüm 4. Arsa ipoteği…………………………………………………………. | |
| ParçaIII. Riskler ne zamanKonutMortgage kredileri, fiyatlandırma temelleri..... Bölüm 5. Konut ipotek kredilerinin analizi ve risk değerlendirmesi ………………… | |
| Bölüm 6. Konut ipotek kredileri için fiyatlandırmanın temelleri…………… | |
| Bölüm IV. için kullanılan araçlaripotekKonutborç verme……… Bölüm 7. Geleneksel ipotek kredisi araçları …………………………. | |
| Bölüm 8. Alternatif ipotek kredisi araçları………………………. | |
| ParçaV. İpotekli konut kredisi sağlama ve hizmet vermenin ana aşamaları …. Bölüm 9. Borçlunun ön yeterliliği ve konut kredisi başvurusu . | |
| Bölüm 10. Kredinin geri ödenmesi olasılığının değerlendirilmesi (taahhüt prosedürü)……….. | |
| Bölüm 11. Kredi sürecinin özellikleri…………………………… | |
| Bölüm 12. Bir bankadaki ipotek kredilerine hizmet verme süreci …………………………... | |
| ParçaVI. İpotekli konut kredilerinin finansmanında yaşanan sorunlar…………………. Bölüm 13. Uzun vadeli ipotekli konut kredilerini finanse etmek için fon toplamanın temel modelleri…………………………………………………………….. | |
| Bölüm 14. Uzun vadeli ipotek kredilerinin finansmanı için bir araç olarak ipotek menkul kıymetleri (ABD ve Almanya örneğini kullanarak)……………………………………………………… | |
| Bölüm 15. Rusya'da ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin kullanımına ilişkin sorunlar ve beklentiler.. | |
| Bölüm 16. Konut tasarruf programları……………………………………. | |
| Bölüm VII. Konut ipotek kredisi sistemlerinin geliştirilmesinde yabancı deneyim..... | |
| Bölüm 17. Batı Avrupa ülkelerinin konut ipotek kredileri alanındaki deneyimleri | |
| Bölüm 18. Doğu Avrupa ve BDT'nin bazı ülkelerinde konut ipotek kredilerinin oluşumu ve gelişimi …………………………………………………………….. | |
| Bölüm 19. Düşük gelirli vatandaşlara ipotekli kredi verilmesine yönelik yaklaşımlar. ABD ve diğer ülkelerin deneyimleri………………………………………………………… | |
| ParçaVIII. Pazar altyapısıKonutipotek kredileri……………… Bölüm 20. İpotek kredilerinde gayrimenkul değerlemesinde temel yaklaşımlar...... | |
| Bölüm 21. İpotek kredilerine ilişkin sigorta sistemi (gayrimenkul, hayat, tapu) ………………………………………………………………………………………… . | |
| Bölüm 22. Konut ipotek kredileri için kredi riski sigortası (ipotek sigortası) ……………………………………………………………………… ..................... | |
| Bölüm 23. Konut ipotek kredisi sistemindeki kredi büroları…………… | |
| ParçaIX. Konut inşaatı için krediler………………………………………………………… Bölüm 24. Konut inşaatı için kredi sağlamanın özellikleri……... Bölüm 25. Rusya'da konut inşaatının finansmanının özellikleri…………. | |
Kaynakça……………………………………………………………………………….Uygulamalar
| |
GİRİİŞ
Evimde sürekli neler olup bittiğini Tanrı bilir, tek konuştukları borçlar ve ipoteklerdi. İpoteğin ne olduğunu bilmiyor musun? Korkunç bir şey olsa gerek; yaşlı adam ipotek hakkında konuşmaya başlar başlamaz yaşlı kadınım saçını yoluyordu ve sonunda kavga çıkıyordu.
Julio Cortazar. Takipçi
Rus nüfusu için konut satın alınabilirliğini artırmak ve ev sahiplerinin oranını artırmak gibi önemli sosyo-ekonomik sorunları çözmeden toplumun istikrarı imkansızdır. Bu sorunları çözmek için nüfusun etkin konut talebini karşılayacak bir konut finansmanı piyasa sisteminin oluşturulması gerekmektedir. Sistem altında konut finansmanı, birbiriyle ilişkili iki unsurdan oluşur: konut inşaatının finansmanı ve nüfusun konut satın almasının finansmanı, Konut inşaatı ve vatandaşların konut satın alması alanına kredi dahil olmak üzere mali fonları çekmek için oluşturulan, birbiriyle bağlantılı bir dizi yasal, mali ve organizasyonel koşul ve önkoşulları ifade eder. Finansman kaynakları, bankalardan ve diğer kredi kuruluşlarından gelen kredi fonları, finans piyasasından ve özel yatırım piyasasından alınan fonlar, vatandaşların hedeflenen tasarrufları ve ayrıca devlet sübvansiyonları ve devlet yardımları olabilir. çeşitli formlar. Konut finansmanının ana biçimleri arasında ipotek, doğrudan yatırım, bütçe finansmanı, yatırımcıların (hem tüzel kişiler hem de bireyler) konut binalarının inşasına özsermaye katılımı ve konut satın almak amacıyla vatandaşlara bütçe sübvansiyonları sağlanması dahil olmak üzere borç verme yer alır. . İnşaat ve nüfusa konut sağlanması için bütçe finansmanının azaltılması bağlamında, konut satın almak için ana fon kaynağı, ekonomik açıdan gelişmiş ülkelerin çoğunda olduğu gibi vatandaşların gelirinin yanı sıra banka kredileridir. dünyanın. Konut finansmanı sisteminde en önemli rol, ipotekli konut kredisi. Genel olarak ipotek Alacaklının parasal taleplerini rehin verilen gayrimenkulün değerinden karşılaması durumunda, borçlunun borç verene karşı yükümlülüğünü gayrimenkul rehni şeklinde güvence altına almanın bir yoludur. İpoteğin konusu şunlar olabilir: bireysel ve çok daireli konut binaları, apartmanlar, arsalar, binalar, yapılar ve diğer gayrimenkuller. İpotek kredisi kredisi– gayrimenkulle güvence altına alınan gayrimenkulün satın alınması veya inşası için bankaların uzun vadeli kredi sağlaması. İpotekli kredi sisteminde özel bir yer işgal ediyor vatandaşlara uzun vadeli ipotekli konut kredisi ipotek şirketleri, tasarruf ve kredi birlikleri, inşaat kooperatifleri, kredi birlikleri, inşaat ve tasarruf bankaları vb. dahil olmak üzere bankalar ve uzmanlaşmış kredi kuruluşları tarafından yürütülür. Vatandaşlara ipotekli konut kredisi vermenin bir dizi yöntemi vardır. ayırt edici özellikleri: uzun vade krediler (10-15, bazı ülkelerde 30 yıla kadar); kredi fonları kullanılarak konut satın alınmasını içeren kredilerin hedeflenen niteliği; satın alınan konutun teminatı olarak kredinin teminat altına alınması. Dünyanın birçok ülkesinde, konut ipotek kredisi vatandaşlara konut sağlanması için ana finansman şeklidir.Uzun vadeli ipotekli konut kredisi sistemi, konut kredilerinde önemli bir yer tutmaktadır. ortak sistem konut finansmanı, nüfusun konut ihtiyaçlarının karşılanma düzeyini, finans ve kredi sektörünün gelişimini, konut inşaatını ve bölgelerin ve şehirlerin genel ekonomisini etkiler. Bu, ekonominin bankacılık ve reel sektörleri, finans ve konut piyasaları, yatırımcılar ve borç alanlar arasındaki en önemli bağlantıdır. Konut satın almak amacıyla vatandaşlara uzun vadeli ipotekli konut kredisi sağlamak, devletin bir dizi önemli sosyo-ekonomik sorunu çözmesine olanak tanır:
- ülkenin çalışan nüfusu, devletten mali yardım almadan bağımsız olarak yaşam koşullarını iyileştirme fırsatına sahip oluyor; inşaat kompleksi, ev alıcılarından gelen artan etkin talep nedeniyle konut inşaatı hacmini artırmaya yönelik ek bir ivme kazanıyor; Bankacılık sektörü, konut ipotek kredisi faaliyetlerini önemli ölçüde genişleterek, halka sağlanan finansal hizmetler için istikrarlı ve gelecek vaat eden bir pazar yaratıyor; yatırımcılar (emeklilik fonları, sigorta ve yatırım şirketleri, diğer tüzel kişiler ve bireyler), ipotek teminatlı uzun vadeli konut kredileri temelinde oluşturulan yeni güvenilir uzun vadeli finansal araçlara ücretsiz fon yatırımı yapma olanağına sahiptir.
1.1 İpotek kredilerinin özü ve önemi. Federal ipotek kredisi programlarının geliştirilmesinde devletin rolü
MakaleBölüm 1. İpotek kredilerinin teorik temelleri 81.1 İpotek kredilerinin özü ve önemi. Federal ipotek kredisi programlarının geliştirilmesinde devletin rolü 8
I. İpotek kredilerinin mali, ekonomik ve hukuki yönleri
MakaleRusya Federasyonu Başkanı V.V. Putin, ipotekli kredi sisteminin iyileştirilmesi sorununa değindi: “İpotek sisteminin geliştirilmesi, federal hükümetin öncelikli ilgi alanı haline gelmeli
Bankaların ipotek kredileri için kaynak çekmelerine yönelik öneriler Bir kontrol yöntemi olarak ipotekli kredilerin cirosuna ilişkin öneriler
DiplomaGayrimenkul teminatı kullanarak çeşitli mali, ekonomik ve hukuki yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlayan ipotek, geleneksel olarak gelişmiş piyasa ekonomisine sahip ülkelerde en önemli hizmetlerden biri olarak hizmet vermiştir.
Mortgage konut bankası kredisi
MakaleKredi ilişkilerinin ve bunların ana bağlantısının - bankanın - gelişiminin tarihi yüzlerce yıl öncesine dayanmaktadır. Bunca zaman boyunca kendilerini geliştiriyor ve mevcut ekonomik ve politik yapılara uyum sağlıyorlardı.
Plan tanıtımı 3 Bölüm Rusya'da ipotek kredilerini organize etmenin teorik yönleri. 6 1 İpoteklerin tarihçesi ve Rusya'da ipotek kredilerinin mevcut durumu. 6
BelgeKüresel finans sistemine entegre olan ve küresel iş dünyasının tam üyesi olan Rusya, Batı'da test edilen iş biçimlerini benimsiyor ve geliştiriyor.
"İpotek" terimi aşağıdaki durumlarda kullanılır:
1) ipotek kredisi almak amacıyla ipotek verenin sahip olduğu gayrimenkullerin (örneğin arsalar, binalar ve yapılar) rehininden bahsederken;
2) ilgilenen bir kişi, bir mülkün (dairenin) daha fazla satın alınması için bir kredi kuruluşundan fon aldığında. Aynı zamanda ortaya çıkan hukuki ilişkilerin daha ileri hukuki düzenlemesi açısından elzem olan kredi hedeflenmekte ve belirtilen mülk kredi kuruluşuna rehin edilmektedir.
Her iki durumda da ortak olan, fon (kredi, kredi) elde etmek amacıyla gayrimenkul (arazi, işletme, bina, yapı, apartman dairesi vb.) rehin verilmesidir.
Böylece, ipotek(Yunanca hipotezden - rehin) temsil eder teminat türü rehin verilen mülkün (bu gayrimenkuldür, genellikle üzerindeki arsa ve binalardır) ödemenin vadesi gelene kadar ipotek sahibinin mülkiyetinde kalmasıdır.
İlk durumda, bu resmi yasal tanım şu anlama gelir: seçtiğiniz banka ile bir ipotek kredisi sözleşmesi yaparsınız ve bu anlaşmaya dayanarak, banka size bir daire (veya başka bir gerçek) satın almanız için gereken parayı verir. arazi).
İpotek kredilerinde ikinci teminat şekli, aynı sözleşme kapsamında, satın aldığınız yeni daireyi değil, kredi sözleşmesi yapılmadan önce zaten sahip olduğunuz eski daireyi rehin vermenizdir.
Verilen krediyi kullanmak için bankaya kredi sözleşmesinde belirlenen faizi ödersiniz ve ödünç alınan fonları yine kredi sözleşmesinde belirlenen bankaya aylık ödemeler halinde iade edersiniz. Krediyle satın alınan gayrimenkul (apartman), kredi tamamen geri ödenene kadar bankaya rehinli (ipotek) kalır, ancak resmi olarak mülkün sahibi siz olursunuz.
Ancak mali durumunuz değişirse, örneğin kredi yükümlülüklerinizi yerine getirmenizi imkansız hale getirirse, banka daireyi satıp parasını iade edecektir.
Bu hak Sanatta sağlanmıştır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334'ü (bundan sonra Rusya Federasyonu Medeni Kanunu olarak anılacaktır), buna göre krediyi veren banka, rehin ile güvence altına alınan yükümlülük kapsamında alacaklı olarak hak sahibidir. Borçlunun bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, tercihen bu kişinin diğer alacaklıları nezdinde rehin verilen malın değerinden tatmin alınması.
İpotek tescili sonucunda yeni hukuki ilişkiler ortaya çıktığı için bir takım hukuki konulara dikkat etmeniz gerekmektedir. Eylemlerinizden birinin veya diğerinin olası tüm sonuçlarını bilmek için bu, banka ile ilgili sözleşmeyi imzalamadan önce yapılmalıdır.
Rehin, bir yükümlülüğü güvence altına almanın bir yoludur (bu davada tartışılmayan bir ceza, kefalet, banka garantisi ve depozito ile birlikte), yani. ana yükümlülüğü güvence altına almak için teminat seçeneği olarak bir ipotek oluşturulabilir:
1) bir kredi sözleşmesi kapsamında;
2) bir kredi sözleşmesi kapsamında;
3) federal yasa tarafından aksi belirtilmedikçe, satın alma ve satış, kiralama, sözleşme, diğer anlaşmalar, hasara dayalı olanlar da dahil olmak üzere diğer yükümlülükler.
Ayrı bir soru ipotek konusuyla ilgilidir. Bir ipotek sözleşmesi kapsamında rehin edilebilecek mülklerin listesi kanunla sınırlıdır. Böylece Sanatın 1. paragrafında belirtilen gayrimenkul. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, hakları, gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler için belirlenen şekilde kayıtlıdır:
1) devlet veya belediye mülkiyetindeki arsalar veya alanı daha az olan bir arsanın bir kısmı hariç olmak üzere arazi parselleri en küçük beden Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının düzenlemeleri ve yerel yönetimlerin çeşitli amaçlara ve izin verilen kullanımlara yönelik arazilere ilişkin düzenlemeleri ile oluşturulmuştur (16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı Federal Kanunun 63. Maddesi “İpotek (Gayrimenkul Rehni) )” (Bundan sonra İpotek Kanunu olarak anılacaktır).
2) ticari faaliyetlerde kullanılan işletmeler, binalar, yapılar ve diğer gayrimenkuller;
3) bir veya daha fazla izole odadan oluşan konut binaları, apartman daireleri ve konut binaları ve dairelerinin parçaları;
4) yazlıklar, bahçe evleri, garajlar ve tüketici amaçlı diğer binalar;
5) uçak ve deniz araçları, iç sulardaki navigasyon gemileri ve uzay nesneleri.
Konut binaları ve araziye doğrudan bağlanan diğer yapı ve yapılar da dahil olmak üzere binalar, aşağıdaki şarta bağlı olarak ipoteğe konu olabilir. Bir bina veya yapının (konut dahil) ipoteğine, yalnızca bu binanın veya yapının bulunduğu arsa veya ipotekli nesneyi işlevsel olarak sağlayan bu arsanın bir kısmı ile aynı anlaşma uyarınca eşzamanlı ipotek ile izin verilir. bu arsanın veya ona tekabül eden kısmının kira hakkı ipotek verene aittir. Yukarıda belirtilen rehinli eşyaların bulunduğu arsa, arsanın daimi kullanım hakkına sahip rehin verene ait ise, rehin hakkı bu arsa için geçerli değildir. Bu tür nesnelere haciz uygulandığında, bu taşınmazın mülkiyetini edinen kişi, taşınmazın önceki sahibi (ipotek veren) ile aynı şartlarda ve aynı ölçüde arsayı kullanma hakkını elde eder.
Konut binalarının ve dairelerin ipoteğinin bir takım özellikleri vardır.
Devlet veya belediye mülkiyetinde olan bireysel ve çok daireli konut binaları ve dairelerin ipoteklerine izin verilmez.
Reşit olmayanların, sınırlı hukuki ehliyete sahip kişilerin veya üzerinde vesayet veya vesayet kurulan aciz kişilerin sahip olduğu bir konut binasının veya dairenin ipoteği, medeni mevzuatta öngörülen şekilde ayrı bir şekilde gerçekleştirilir. Bu konutun sahibinin vesayet veya vesayet altında olan aile üyelerinin veya mülk sahibinin ailesinin ebeveyn bakımı olmadan bırakılan küçük üyelerinin (vesayet ve vesayet makamı tarafından bilinir) yaşadığı konut binalarının yabancılaştırılması, eğer bu durum etkiliyorsa bu kişilerin haklarına veya hukuken korunan menfaatlerine vesayet ve vesayet makamının rızasıyla izin verilir. Bu kişilerin hakları veya yasal olarak korunan çıkarları etkilenmeyecekse, bu tür bir onay verilebilir.
Vesayet ve vesayet makamlarının, bu kişilerin yaşadığı konutların yabancılaştırılmasına ve (veya) ipotek edilmesine ilişkin rızası veya bu rızanın reddedilmesine ilişkin gerekçeli karar, başvuru sahibine, bu tarihten en geç 30 gün sonra yazılı olarak sunulmalıdır. taleple birlikte başvurunun yapıldığı tarih bu onayı verir. Ve mahkemede buna itiraz edilebilir.
Çok apartmanlı bir konut binasında bir daireyi ipotek ederken, bir kısmı Sanatın 1. fıkrası uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 290'ı, ipotek verenin ve diğer kişilerin ortak mülkiyetindedir; konut binalarıyla birlikte, bir konut binasının ortak mülkiyet hakkındaki karşılık gelen pay ipotekli olarak kabul edilir.
Federal yasa veya bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, tamamen veya kısmen bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan alınan kredi fonları veya başka bir tüzel kişilik tarafından satın almak veya inşa etmek için sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak satın alınan veya inşa edilen bir konut veya apartman dairesi. Bir konut evi veya dairesi, borçlunun bir konut veya apartman dairesinin mülkiyetinin devlet tescili anından itibaren rehinli kabul edilir.
Bu rehnin rehin sahibi, bir konut binasının veya dairenin satın alınması veya inşası için kredi veya hedefli kredi sağlayan bir banka veya başka bir kredi kuruluşu veya tüzel kişiliktir.
Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, ipoteğe konu olan şey, aksesuarlarıyla birlikte (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 135. Maddesi) tek bir bütün olarak rehin edilmiş sayılır. Amacı değişmeden ayni olarak bölünmesi mümkün olmayan malın bir kısmı (bölünmez şey), bağımsız ipotek konusu olamaz.
Bir örnek olarak, bu mülkün mülkiyeti bir bütün olarak mülk olarak kayıtlı olmasına rağmen, mülkün bir kısmı, örneğin bir binanın bir katı tarafından teminat altına alınan bir ipotek kredisi almanın gerekli olduğu bir durumdur. Bu durumda, mülkün parçalara bölünmesi ve her birinin haklarının tescil edilmesi durumunda ipotek mümkün olacaktır.
Sanattan beri. İpotek Kanunu'nun 76'sı aynı zamanda inşaat halindeki konut binaları gibi nesnelerin ipotek edilmesine de izin vermektedir, daha sonra bu normlar aynı zamanda Rus mevzuatının gereklerine uygun olarak bir arsa üzerine inşa edilen bitmemiş gayrimenkullerin ipoteğine de tabidir. Federasyon.
Mülkiyet hakkı veya ekonomik yönetim hakkı üzerine ipotek verene ait olmak şartıyla, önceden belirlenen taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilir. Daha önce de belirtildiği gibi, buna ilişkin haklar, devletin gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler için belirlenen şekilde kaydedilmeli ve bu gerçek ilgili belgelerle doğrulanmalıdır.
İpoteğe izin verilmiyor aşağıdaki özellik:
1) dolaşımdan çekilmiş,
2) Sanat uyarınca mülk. 21 Temmuz 1997 tarihli ve 119-FZ sayılı “İcra İşlemleri Hakkında” Federal Kanunun 50'si haczedilemez (haciz edilemeyecek vatandaşların mülk türlerinin listesinde belirtilmiştir) idari belgeler);
3) zorunlu olarak özelleştirilmesi sağlanan veya özelleştirilmesi yasak olan mülkler. Bu kural, 1 Mart 2005'ten sonra sosyal kira sözleşmeleri kapsamında vatandaşlara sağlanan konut binaları ile konut hariç, bakıma muhtaç, yurtlarda, kapalı askeri kamp evlerinde ve ofis konut binalarında geçerlidir. bunlara eşdeğer devlet çiftlikleri ve diğer tarımsal işletmelerin stoku ve kırsal alanlarda bulunan sabit sosyal koruma kurumlarının konut stoku. Yukarıda bahsi geçen taşınmazlar özelleştirilemez ve bu nedenle ipoteğe konu edilemez.
İlk bakışta her şey basit ve anlaşılır. Ama içinde bu süreç Cevaplardan önemli ölçüde daha fazla soru. Aşağıda en yaygın olanlara bakacağız.
Bu arada, ipoteklerle ilgili her şeyin neden şu ya da bu şekilde ülkenin geniş bir kesimi için ilginç hale geldiğine dair birkaç söz.
Anayasal barınma hakkını hayata geçirmenin zorluğu Rusya'daki çoğu insan için acı verici bir konu. Eski yöntemler ve yaklaşımlar daha önce etkisizdi ama artık işe yaramıyorlar. Hükümet, bölgesel ve yerel otoriteler, 2010 yılına kadar ülke vatandaşlarının en az üçte birinin (bugünkü gibi onda birinin değil) kendi tasarruflarını kullanarak ve konut yardımı ile modern gereksinimleri karşılayan bir daire satın alabilmesini sağlamaya odaklanmalıdır. krediler.
Konut kredileri uzun vadeli ve vatandaşa erişilebilir hale getirilmelidir. Konut talebindeki artışın sadece fiyatlarda artışa yol açmaması için konut inşaatında rekabetçi koşulların sağlanması gerekiyor.
Mesaj, mevcut durumda önemli değişiklikler gerektirecek eylemleri listeledi.
1. Öncelikle, konut koşullarını yalnızca tasarruflar ve cari kazançlar yoluyla değil, aynı zamanda insanların gelecekteki gelirleri yoluyla da iyileştirmeyi mümkün kılan mali mekanizmalara ve ikinci olarak, hem vatandaşlar için hem de vatandaşlar için uzun vadeli konut kredilerinin geliştirilmesi için açık yasal koşullara ihtiyacımız var. ve profesyonel geliştiriciler.
İpotek haline gelmeli erişilebilir bir şekilde Ortalama geliri olan insanların sorunlarına çözümler. Elbette vatandaşların ortak inşaat ve konut tasarrufu programlarına katılımı gibi başka finansman biçimlerine de ihtiyaç var. Ve devletin gayrimenkul haklarının tescili sistemi olan büro, tüm bu sorunları çözmek için etkin bir şekilde çalışmalıdır. kredi geçmişleri ipotek menkul kıymetleri için gelişmiş bir pazar.
2. İnşaat piyasasında tekelin kırılması gerekiyor. Belediyeler tarafından arazi kullanımı ve imarına ilişkin net kuralların benimsenmesi, inşaat izinleri ve onaylarına ilişkin prosedürlerin basitleştirilmesi, gerekli mühendislik ve toplumsal altyapının hazırlanması - tüm bu önlemler inşaat süresini ve maliyetlerini azaltmayı amaçlamalıdır.
3. Temel konu, iyi niyetli konut alıcılarının mülkiyet haklarının güvence altına alınmasıdır. Piyasadaki işlemler yalnızca şeffaf, anlaşılır ve en önemlisi ucuz prosedürlerle gerçekleşmelidir.
4. Sosyal konut temininde düzenin sağlanması gerekmektedir. Sosyal kira sözleşmesi kapsamında konut edinme, gerçekten ihtiyacı olanların erişimine açık hale getirilmelidir. Ayrıca, özellikle genç aileler olmak üzere belirli vatandaş kategorilerine yönelik hedefe yönelik destek için ek önlemler sağlanmalıdır.
Bu yönde bazı tedbirler alındı ancak bunlar yeterli değil.
Şimdi, ipoteklerle ilgili sayısız zorluklara ve Rusya'da bu tür teminatların göreceli "gençliğine" rağmen, birçok vatandaş için ipotek kredisi tek seçenektir. olası yol Konut sorununa hızlı çözüm. Sonuçta, bu tür bir kredi, eski veya kiralık bir evde toplanıp borcun tamamını geri ödemeyi beklemek yerine, hemen yeni bir daireye taşınmayı mümkün kılar. Ayrıca konut kredisi, satın alma anında dairenin fiyatını sabitlemesi açısından da avantajlıdır.
Diyelim ki bu yıl ipotek sözleşmesi kapsamında bir daire satın aldınız ve maliyeti 450 bin ruble. Gelecek yıl aynı dairenin maliyeti zaten yaklaşık 500 bin ruble olacak. (fiyat artışı yılda yaklaşık% 18-20'dir), bu yıl 50 bin ruble kazanacağınız açık, çünkü bankadan almanız gerekecek kredi miktarı tam olarak bu miktardan daha az olacak ve dolayısıyla kredinin faizi olarak size ödenen tutar önemli ölçüde daha düşük olacaktır.
İstatistiklere göre hacim Rusya pazarı Mortgage kredileri 2001'den bu yana 10 kat arttı. Emlak piyasası araştırmacıları, ipoteklerdeki bu gelişmeyle birlikte ekonominin bu sektörünün hacminin önümüzdeki üç yıl içinde 3 milyar dolara çıkacağını ve bankalar arasındaki rekabetin artmasının faiz oranlarının %9'a düşmesine yardımcı olacağını öne sürüyor. Şu anda en yaygın mortgage faiz oranları %11-12 olup, pazar büyüklüğü 500 milyon dolardır. Ancak Rusya'da olgun bir ipotek piyasası hakkında konuşmak için henüz çok erken.
Bunun açık bir kanıtı, nüfusun gelir düzeyinin diğer ülkelerin nüfusunun gelir düzeyinden 2-3 kat daha yüksek olduğu Moskova'da bile Yerleşmeler Rusya'da nüfusun %0,4'ten azı gayrimenkul satın almanın bir yolu olarak ipotek kredisine başvurdu. Rusya'nın diğer şehirlerinde bu rakam %0 ile %0,8 arasında değişmektedir. İpoteklerin bu kadar popüler olmamasının nedenleri, bugün Rusya Federasyonu'ndaki ortalama maaşın yaklaşık 5,5 bin ruble olması nedeniyle ortaya çıkan nüfusun düşük ödeme gücüdür; yüksek faiz oranları kredilerde (ortalama ücretler ruble cinsinden hesaplandığında, döviz kredisine tahakkuk eden faizin ödenmesi oldukça zordur); ve ipotek kredilerine ilişkin mevzuattaki önemli boşluklar.
Söylenenleri özetlemek gerekirse, Rus Bankalar Birliği'ne (ARB) göre, 2004 yılında Rusya'da yaklaşık 500 milyon dolar değerinde ipotek kredisi verildiğine, yani konutların yalnızca %2'sinin verildiğine dikkatinizi çekiyoruz. Banka kredisi ile satın alındı.
1.2. Vatandaşlara ipotekli kredi verilmesini düzenleyen mevzuat (ipotekli kredi vermenin yasal dayanağı)
Konut ipotekleri medeni hukuk ve konut kanunları tarafından düzenlenmektedir.
İpotek kapsamında ortaya çıkan hukuki ilişkiler durumunda uygulamaya tabi olan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun kuralları aşağıdaki şekilde uygulanır:
1) kredinin kendisine gelince, § 2 bölüm hükümlerine göre düzenlenir. 42 “Kredi”, kredi sözleşmesi tanımının verildiği ve Genel Hükümlerşekli hakkında;
2) ipotek, özünde, borçlunun teminat olarak bir mülk sağladığı bir kredi sözleşmesi olduğundan, Bölüm 3 § 3'ün hükümleri. Yükümlülüklerin yerine getirilmesinin sağlanmasına ilişkin 23. Yani, Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334'ü, rehin yoluyla, rehinle güvence altına alınan bir yükümlülük altındaki alacaklı, borçlunun bu yükümlülüğü yerine getirmemesi durumunda, diğer alacaklılardan önce tatmin alma hakkına sahiptir. bu mülkün sahibi olan kişi. Teminata ilişkin bu ve diğer hükümler İpotek Kanununa uygundur.
Yukarıdakiler dikkate alındığında, elbette, ipoteğin oluşum gerekçelerini, kayıt prosedürünü ve ortaya çıkmasının hukuki sonuçlarını düzenleyen ana yasal belge, İpotek Kanununun kendisidir. Yani, bu Kanunun 1. maddesinin 3. fıkrası uyarınca Genel kurallar Rusya Federasyonu Medeni Kanununda yer alan rehin, Rusya Federasyonu Medeni Kanununun veya doğrudan kanunun başka kurallar belirlemediği durumlarda, ipotek sözleşmesi kapsamındaki ilişkiler için geçerlidir. 1998 yılında Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı tarafından imzalanan bu yasa, uzmanlar tarafından gayrimenkul rehni ile bağlantılı olarak ortaya çıkan ilişkiler sistemini düzenleyen ilk özel yasa olarak kabul edilmektedir. Gayrimenkul edinimi için daha fazla hak rehni ile kredi sağlama koşullarını belirtir. Borçlunun yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda taraflar arasındaki tüm hukuki ilişkiler zincirinin yanı sıra rehin verilen mülkün haczedilmesi prosedürü de dikkate alınır.
Bu konular aynı zamanda 14 Kasım 2002 tarih ve 138-FZ sayılı Rusya Federasyonu Hukuk Muhakemeleri Kanunu normları tarafından da düzenlenmektedir.
Rusya Federasyonu Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 446. Maddesi, borçlu vatandaş ve sahip olunan mülkte birlikte yaşayan aile üyeleri için, idari belgelere göre haciz edilemeyen mülk olarak konut binalarını (bölümleri) içermektedir. ipoteğe konu olması ve ipotek mevzuatına uygun olarak haciz edilebilmesi durumunda, bu paragrafta belirtilen mülk hariç olmak üzere, daimi ikamet için uygun olan tek bina.
Ayrıca bu düzenlemelerin tamamı düzenli olarak belirli değişikliklere tabi tutulmaktadır. Mevcut sürümün orijinal baskıyla karşılaştırılması tabloda verilmiştir.
1.3. İpotek sözleşmesi, ipotek kredilerinde vatandaşların ve bankaların hak ve yükümlülükleri
İpotek sözleşmesinde mutlaka aşağıdakiler belirtilmelidir:
1) İpoteğin konusu (sözleşmede adı, yeri ve bu konuyu tanımlamaya yetecek bir açıklama belirtilmek suretiyle belirlenir) ve ipoteğe konu olan mülkün hangi hakka sahip olduğu ipotek verenin adı ve rehin verenin bu hakkını kaydeden gayrimenkul mülkiyetine ilişkin hakların devlet tescilini ve onunla yapılan işlemleri (bundan böyle devlet haklarının tescilini yürüten kuruluş olarak anılacaktır) yürüten kuruluşun adı;
2) ipotek konusunun değerlemesi (ipotek veren ile ipotek alan arasındaki anlaşma ile Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak belirlenir ve parasal olarak belirtilir);
3) İpotek ile güvence altına alınan yükümlülüğün özü, boyutu ve yerine getirilme süresi. İpotek sözleşmesinde miktarını, oluşumunun temelini ve icra için son tarihi belirten bir isim bulunmalıdır. Bu yükümlülüğün herhangi bir anlaşmaya dayandığı durumlarda, bu anlaşmanın tarafları, anlaşmanın yapıldığı tarih ve yer belirtilmelidir. İpotek ile güvence altına alınan yükümlülüğün tutarı gelecekte belirlenmeye tabi ise, ipotek sözleşmesinde bunun belirlenmesi için gerekli prosedür ve diğer gerekli koşulların belirtilmesi gerekir.
İpotek sözleşmesi yazılı olarak yapılır ve devlet tesciline tabidir. Bir ipoteğin devlet tescili, ipoteğe konu olan mülkün bulunduğu yerde gerçekleştirilir.
Bir ipotek sözleşmesinin devlet tescili kurallarına uyulmaması, geçersizliğini gerektirir. Böyle bir anlaşma geçersiz sayılır.
İpotek sözleşmesi imzalanmış sayılır ve devlet tescili anından itibaren yürürlüğe girer.
Bir ipotek sözleşmesinin devlet tescili, Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları ve Onunla Yapılan İşlemlere ipotek girişi yapmanın temelidir.
Daha önce İpotek Kanununun önceki versiyonunda bu tip sözleşmelerin noter tasdikli olması ve ancak o zaman devlet kaydına tabi olması gerekiyordu. Günümüzde noter tasdiki zorunluluğu ortadan kalkmıştır. Uygulamada birçok banka önceki şemaya göre çalışmayı tercih ediyor ve anlaşmanın noter onayını talep ediyor.
Ayrıca bankaların israfla çalıştığı konut kredisi almak isteyen potansiyel müşterilerimizin de dikkatini çekiyoruz. standart sözleşme hiçbir koşulda değiştirilmeyecek olan; ve diğer bazı durumlarda, başka kişilerle anlaşmalar yaparken bir şeyi tartışmak, başka koşullar getirerek bunu şart koşmak mümkünse, o zaman bir ipotek sözleşmesi imzalarken bu kesinlikle imkansızdır.
Üzerinde yapılan bir anlaşma nedeniyle ortaya çıkan bir ipoteğin devlet tescili prosedürü aşağıdaki gibidir: ipotek verenin ve ipoteğin ortak başvurusu temelinde gerçekleştirilir.
Sunulmalıdır:
1) ipotek sözleşmesi ve kopyası;
2) ipotek sözleşmesinde ek olarak belirtilen belgeler;
3) devlet vergisinin ödendiğini onaylayan belge;
4) Rusya Federasyonu'nun gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin mevzuatına uygun olarak ipoteklerin devlet tescili için gerekli diğer belgeler. Özellikle, ipotek sahibinin hakları bir ipotek ile belgelendirilmişse, ipotek ve kopyası, yukarıda belirtilen belgelerle eş zamanlı olarak devlet haklarının tescilini yapan kuruluşa da sunulur; ipotek ekinde adı geçen belgeler ve bunların kopyaları.
Devlet tescili, devlet haklarının tescilini gerçekleştiren kuruluş tarafından tescili için gerekli belgelerin alındığı tarihten itibaren bir ay içinde, Birleşik Devlet Gayrimenkul ve İşlem Hakları Kaydı'ndaki ipoteğe kayıt girişi yapılarak gerçekleştirilir. Bununla birlikte.
İpoteğin devlet tescil tarihi, belirtilen kayıt girişinin yapıldığı gündür.
İpotek sona erdiğinde ilgili kayıt girişi de iptal edilir. Dayanak, ipoteğin yasal sahibinin beyanları, ipotek veren ve ipotek alan kişinin ortak beyanı veya ipoteğin sona erdirilmesine yönelik bir mahkeme, tahkim mahkemesi veya tahkim mahkemesinin kararıdır.
Üzerinde bir anlaşma kapsamında rehin verilen mülk üzerinde bir ipotek olarak ipotek, bu anlaşmanın imzalandığı andan itibaren ortaya çıkar.
Söylenenleri özetlemek gerekirse, ipotek sözleşmesinin kanunla belirlenen şartlara uygun olmalıdır, bu tür bir anlaşma olmadan ipotek sözleşmesi sayılmaz. Bunlar şunları içerir:
1) bir ipotek sözleşmesi imzalamanın temeli belirli yükümlülükler olmalıdır; örneğin, bir kredi sözleşmesi, kredi sözleşmesi vb. kapsamında bir yükümlülüğün güvence altına alınmasından oluşur;
2) ipotek sözleşmesi basit yazılı biçimde yapılır ve devlet kaydına tabidir.
İpotek sözleşmesinin tarafları şunlardır:
1) bireysel– mülkünü rehin veren ipotek sahibi (daha önce bahsedilmişti);
2) banka, kredi kuruluşu - ana yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlamak için gayrimenkulü teminat olarak kabul eden rehin sahibi.
Bankacılık faaliyetlerine ilişkin mevzuata göre kredi kuruluşu, faaliyetlerinin temel amacı kar elde etmek olan tüzel kişiliktir. özel izin Rusya Bankası'nın (lisansları) yürütme hakkına sahiptir Banka işlemleri. Banka, kredi organizasyonu oluşturmanın yollarından biridir. Toplamda aşağıdaki bankacılık işlemlerini yürütme hakkına sahiptir: bireylerden ve tüzel kişilerden mevduatlara fon çekmek, bu fonları geri ödeme, ödeme, aciliyet, açılış ve bakım şartlarına göre kendi adına ve masrafları kendisine ait olmak üzere yatırmak bireylerin ve tüzel kişilerin banka hesapları.
Basitçe söylemek gerekirse, ana borç veren sözde ipotek bankasıdır, yani. ana faaliyet biçimi gayrimenkulle güvence altına alınan bireylere ve tüzel kişilere borç vermek olan bir kredi kuruluşudur.
Tarafların sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülükleri kanunla kurulmuş olup aşağıdakileri içermektedir.
1. Borçlunun asıl yükümlülüğü, alınan kredi fonlarını iade etmek ve kullanımları için faiz ödemektir.
2. Üzerinde ipotek tesis edilen mülk, ipotek verenin mülkiyetinde ve kullanımında kalır, yani ipotek sözleşmesi kapsamındaki borçlu, bunu kendi takdirine bağlı olarak kullanma hakkına sahiptir, ancak bunu satma, takas etme veya bağışlama hakkına sahip değildir. rızası olmadan ipotek.
3. Rehin verenin, rehin verilen malı miras bırakma hakkı vardır. İpotek sözleşmesinin veya ipotek verenin bu hakkını sınırlayan diğer sözleşmenin şartları geçersizdir.
4. Bir ipotek sözleşmesi kapsamında rehin verilen mülkü, yeniden yapılanma da dahil olmak üzere, yabancılaştırılması veya evrensel yasal miras yoluyla edinen kişi tüzel kişilik veya miras yoluyla, ipotek verenin yerini alır ve ipotek sözleşmesi kapsamında, ilk ipotek veren tarafından gerektiği gibi yerine getirilmeyenler de dahil olmak üzere, ipotek verenin tüm yükümlülüklerini üstlenir.
Yeni rehin veren, yalnızca rehin alan kişiyle anlaşarak bu yükümlülüklerin herhangi birinden kurtulabilir.
5. Bir ipotek sözleşmesi kapsamında rehin verilen mülkün yabancılaştırılması durumunda (yani borçlu, ipotek verenin izni olmadan rehin verilen mülkü satarsa), daha önce belirtilen şartları ihlal ederek, ipotek alan kişi kendi takdirine bağlı olarak şunları talep etme hakkına sahiptir:
a) rehin verilen mülkün yabancılaştırılmasına ilişkin işlemin geçersiz olarak tanınması ve işlemin geçersizliğinin sonuçlarının uygulanması (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 167. Maddesi);
b) Kimin sahibi olduğuna bakılmaksızın, ipotek ve ipotekli mülkün haczi ile güvence altına alınan yükümlülüğün erken yerine getirilmesi.
6. İpotek alan kişi, ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmemesi veya uygunsuz şekilde yerine getirilmesinden, özellikle de ödeme yapılmamasından kaynaklanan talepleri, bu mülk pahasına karşılamak için, ipotek sözleşmesi kapsamında rehin verilen mülkü haciz etme hakkına sahiptir. veya sözleşmede aksi belirtilmedikçe borç tutarının tamamen veya kısmen zamanından önce ödenmesi.
Bu nedenle, yukarıdakileri özetleyerek aşağıdakiler üzerinde durmamız gerekiyor.
İpotek sözleşmesinin imzalanmasından sonra tarafları (ipotek veren ve ipotek alan) arasında hukuki ilişkiler ortaya çıkar. Bu konulara karşılıklı haklar ve sorumluluklar verilmiştir.
İpotek veren (kredi sözleşmesi kapsamındaki borçlu) aşağıdakileri yapmakla yükümlüdür:
a) rehin verilen mülkü tam değeriyle sigortalamak ve kredi kuruluşunun gerekliliklerine uygun olarak sigorta yapmak (örneğin kişinin hayatı, sağlığı ve çalışma yeteneği);
b) rehinliye, rehinli malın kaybolması veya zarar görmesi tehdidini bildirmek;
c) Halihazırda rehin verilen mülkü yeniden rehin vermek istiyorsanız, sonraki her rehin sahibine bu mülkle ilgili daha önce verilen tüm rehinler hakkında bilgi verin, aksi takdirde rehin verenlerin uğradığı zararlardan rehin veren sorumludur.
Yükümlülüklere ek olarak rehin veren aşağıdaki haklara da sahiptir:
a) ipotekli daireyi amacına uygun olarak kullanmak (bu durumda yaşamak için);
b) rehin verilen şeyin daha fazla elden çıkarılması, kiraya verilmesi veya ücretsiz kullanımı için başka bir kişiye devredilmesi durumunda, rehin sahibinin rızasını talep etmek;
c) rehin verilen mülkü miras bırakmak;
d) rehin konusuna ilişkin hacizin durdurulması ve rehinle güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesi yoluyla bunun daha fazla uygulanması;
e) İpotek Kanunu ve sözleşmede aksi belirtilmedikçe, ipotek verenin, ipotek alanın rızası olmadan, rehin verilen mülkü kiralama, geçici ücretsiz kullanım için devretme ve başka bir kişiyle anlaşarak rehin verme hakkına sahiptir. ikincisi bu mülkün sınırlı kullanım hakkı (irtifak hakkı).
Doğru, yukarıdaki listede yer alan bazı haklar daha çok görevlere benzer, ancak bu kanunen zorunludur.
Rehin alan kişi sırasıyla aşağıdaki haklara sahiptir:
1. Haklarınızı başka bir kişiye devredin:
a) bir ipotek sözleşmesi kapsamında;
b) ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülük üzerine (asıl yükümlülük).
2. Rehin verenin teminatı korumak için gerekli tedbirleri almasını talep etmek.
3. Aşağıdaki durumlarda rehinle güvence altına alınan yükümlülüğün erken yerine getirilmesini talep etmek:
a) Rehin konusu kişi, rehin verenin mülkiyetini rehin sözleşmesinin şartlarına uygun olmayan bir şekilde terk etmişse;
b) rehin konusunun değiştirilmesine ilişkin kuralların rehin veren tarafından ihlali (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 345. Maddesi);
c) rehin alanın sorumlu olmadığı durumlardan dolayı rehin edilen şeyin kaybı;
4. Rehinle güvence altına alınan yükümlülüğün erken yerine getirilmesini talep etmekle kalmayıp, aynı zamanda bu şartın yerine getirilmemesi halinde aşağıdaki hallerde rehin konusuna haciz de gelebilir:
a) rehin verenin müteakip rehin kurallarının ihlali;
b) ipotek verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi;
c) rehin verenin rehin verilen mülkün elden çıkarılmasına ilişkin kuralları ihlal etmesi.
Dolayısıyla borçlunun eylemleri kanun ve medeni mevzuat tarafından oldukça düzenlenmiştir ve aynı şey kredi kuruluşunun hak ve yükümlülükleri için söylenemez. Görevleri, borçluya konut satın alması için kredi verildiğinde ve devlet kaydı için başvuruda bulunulduğunda yerine getirilecektir.
Bu yüksek faiz oranlarına, önemli miktarda peşinatın yanı sıra “borçlu” hayata ilişkin ulusal gelenekleri de eklersek, o zaman ipotek kredilerinin neden uzun bir süre çoğunluk için karşılanamaz bir lüks olduğu açıkça ortaya çıkıyor. ülkenin vatandaşlarının.
Yakın zamana kadar, bankaların belirlediği katı kredi verme koşullarını olası kayıp veya kredilerin geri ödenmemesine ilişkin yüksek risklerle açıklamışlardı. Korkuların bir bakıma abartıldığı artık açıkça görülüyor. Ve şimdi reklam bilgileri, potansiyel tüketicileri nihayet kredi alma ve böylece tüm sorunlarını çözme teklifleriyle boğuyor.
Sonuç olarak, ipotek kredisi sisteminin müşterisi için durum biraz da olsa daha olumlu hale geliyor.
