Med finančnimi in gospodarskimi dejavnostmi zdravstvene ustanove pogosto zagotavljajo začasno proste prostore za najem. Odnos med najemnikom in najemodajalcem je formaliziran s sporazumom. Kakšne so razlike med finančnim in poslovnim najemom? Kot v računih računovodstvo ali se zakupne transakcije odražajo? Kako voditi evidenco nepremičnin, oddanih v najem pred 1. januarjem 2018?
1. januarja 2018 je začela veljati odredba Ministrstva za finance Ruske federacije z dne 31. decembra 2016 št. 258n, ki je potrdila zvezni računovodski standard za organizacije javnega sektorja "Najem" (v nadaljevanju - standard "Najem"). Za prehod na uporabo določb tega standarda je Ministrstvo za finance razvilo:
– Metodična navodila (vsebovano v prilogi k Dopisu Ministrstva za finance Ruske federacije z dne 13.12.2017 št. 02-07-07 / 83463) (v nadaljevanju - Pismo št. 02-07-07 / 83463).
Upoštevajmo vprašanja, zastavljena v preambuli posveta, na podlagi informacij iz zgornjih pisem in samega standarda zakupov, najprej pa določimo, kakšna je razlika med finančnim (nedelujočim) in poslovnim najemom. Pravilna razvrstitev nepremičnine kot predmeta operativnega ali finančnega (nedejavnega) najema je pomembna za pravilno prikaz teh transakcij na računih.
Kakšne so razlike med poslovnim in finančnim najemom?
Standard zakupa klasificira najeme v operativne in finančne (nedelujoče) najeme.
Najeta nepremičnina je za računovodske namene razvrščena kot operativni najem če pogoji uporabe nepremičnine predvidevajo naslednje (12. člen standarda zakupa, oddelek II.1 pisma št. 02-07-07 / 83464):
1. Rok uporabe nepremičnine je krajši in neprimerljiv s preostalo dobo koristnosti nepremičnine, prenesene v uporabo, ki je navedena, ko je bila dana. Tu ugotavljamo, da je doba koristnosti zakupljenega obračunskega predmeta obdobje, v katerem računovodski subjekt predvideva uporabo zakupljene računovodske postavke pri svojih dejavnostih za namene, za katere je bila pridobljena (uporaba za pridobitev ekonomskih koristi ali koristnega potenciala, povezanega z uporabo predmet najemnega računovodstva). Pri primerjavi obdobja uporabe nepremičnine, predvidene s pogodbenimi pogoji, in preostale dobe koristnosti nepremičnine, prenesene v uporabo, je treba izhajati iz obveznosti uporabnika nepremičnine, da po dokončanju pravice do uporabe nepremičnine vrne predmet najema (uporabe) v državi, ki imetniku pravice (lastniku) omogoča uporabo v prihodnosti ...
2. Od datuma razvrstitve zakupljenih računovodskih predmetov je skupni znesek najemnine (plačilo za uporabo premoženja, določen s sporazumom za celotno obdobje uporabe nepremičnine) in znesek vseh plačil (odkupna cena), potrebnih za uveljavitev pravice do odkupa premoženja ob koncu obdobja uporabe nepremičnine, pod pogojem, da da je znesek takih plačil vnaprej določen za izvedbo navedenega odkupa nepremičnine po izteku obdobja uporabe nepremičnine, je nižji in neprimerljiv s pošteno vrednostjo nepremičnine, prenesene v uporabo na dan razvrstitve obračunskih postavk zakupa.
Postavke najema, ki izhajajo iz najemne pogodbe, pri katerih so najemnine le plačila za uporabo zakupljenega premoženja (najemnine), so za namen uporabe Najemnega standarda razvrščene kot poslovni najemi (15. odstavek).
Postavke najema so za računovodske namene razvrščene kot predmeti finančnega (nedelujočega) najema če pogoji uporabe nepremičnine predvidevajo naslednje (13. člen standarda zakupa):
1. Obdobje uporabe nepremičnine je primerljivo s preostalo dobo koristnosti nepremičnine, prenesene v uporabo, navedeno ob njeni zagotovitvi.
2. Na datum razvrstitve računovodskih postavk najema je vsota vseh najemnin (pričakovane gospodarske koristi najemodajalcu) primerljiva s pošteno vrednostjo nepremičnine, prenesene v uporabo, določeno na datum razvrstitve obračunskih postavk zakupa.
3. Prenos lastništva najetega premoženja na zakupnika po izteku najemnega obdobja ali pred njegovim iztekom, pod pogojem, da najemnik plača celotno kupnino, določeno v pogodbi. Hkrati je velikost odkupne cene (odkupna plačila) toliko nižja od tržne vrednosti nepremičnine, ki je namenjena uporabi, ob upoštevanju njene naravne dotrajanosti ob koncu obdobja uporabe, da to vnaprej določa izvajanje določenega odkupa nepremičnine s strani uporabnika (najemnika).
4. Premoženje, preneseno v uporabo, je specializirane narave in omogoča le uporabniku (najemniku), da ga uporablja brez večjih sprememb (rekonstrukcije (modifikacije)).
5. Premoženja, prenesenega v uporabo, ni mogoče nadomestiti z drugim premoženjem brez dodatnih finančnih stroškov.
6. Prednostna pravica najemnika, da podaljša najem za dodatno obdobje, hkrati pa ohrani enako raven plačila najemnine ali najemnine, tudi pod tržno.
7. Izgube (dobiček) zaradi sprememb poštene vrednosti nepremičnine, prenesene v uporabo v času trajanja pogodbe, se pripišejo uporabniku take nepremičnine, tudi zaradi povečanja najemnin (najemnine) z enostransko odločitvijo lastnika (imetnika avtorskih pravic) nepremičnine.
Obračunske postavke najema, ki izhajajo iz najemne pogodbe, ki najemodajalcu zagotavlja obročni načrt plačila zakupnin (najemnine in / ali odkupne vrednosti zakupljene nepremičnine), so razvrščene kot računovodske postavke finančnega (nedejavnega) zakupa za namen uporabe najemnega standarda.
V večini primerov najemni pogoji, ki jih sklenejo zdravstvene ustanove, ko zagotavljajo nepremičnino za začasno uporabo proti plačilu, ustrezajo pogojem operativnega najema, zato bomo v spodnjem posvetovanju upoštevali posebnosti odražanja transakcij o prenosu lastnine v uporabo po operativnem najemu na računih.
Kako se odražajo transakcije po pogodbah o poslovnem najemu, sklenjene pred 01.01.2018?
Ker koncepte "operativnega najema", "finančnega (nedelujočega) najema" in tudi "najemnega" standarda države (občinske) ustanove uporabljajo od 1. januarja 2018, bi morali zdravstveni zavodi:
pregledati vse zakupe, sklenjene pred tem datumom, ki se niso iztekli konec leta 2017;
ugotovite, ali se pogodba nanaša na poslovni ali finančni najem.
Za identifikacijo predmetov računovodstva zakupa, ki se odražajo na ustreznih računovodskih računih (bilanca stanja, zunajbilanca), mora institucija narediti naslednje:
1. Izvedite popis premoženja, ki je bilo prejeto (preneseno) v uporabo v skladu s pogodbami, sklenjenimi pred 1. januarjem 2018 in veljavnimi v obdobju uporabe standarda zakupa (po pogodbah, veljavnih v letu 2017 in v letu (-ih) ), naslednji (-i) za njim).
2. Določite preostalo dobo koristnosti operativnega najema (preostala uporaba nepremičnine).
3. Določite višino obveznosti za plačilo najemnin za preostalo dobo koristnosti predmetov (od leta 2018 do konca pogojev uporabe zakupljenih predmetov).
4. Pripravite računovodski izpis (obrazec 0504833), da oblikujete vhodna stanja za računovodske predmete najema.
V računovodskem izkazu najemodajalec (imetnik bilance) računovodskih postavk poslovnega najema odraža naslednje operacije:
5. Naredite uskladitev kazalnikov sprejetih računovodskih predmetov najema z bilančnimi računi in kazalniki, ki se odražajo konec leta 2017 (od 1. januarja 2018) na ustreznih analitičnih računih za računovodske zunajbilančne račune 25 "Premoženje, preneseno v plačano uporabo (najemnina)", 26 "Nepremičnina prenesena v brezplačno uporabo."
6. Preverite razpoložljivost informacij o prenosu lastnine (dela nepremičnine) na uporabnika v okviru operativnega najema v inventarni kartici za obračun nefinančnega premoženja (f. 0504031) (v nadaljevanju - inventarna izkaznica (f. 0504031)). Če v inventarni kartici (obrazec 0504031) ni navedenih podatkov, jih je treba vnesti.
7. Naredite uskladitev predvidenih kazalnikov dohodka, ki se odražajo v načrtu finančne in gospodarske dejavnosti, glede na najemnine z obsegom pričakovanih dohodkov iz najemnin (račun 0 401 40 121) in jih po potrebi prilagodite.
Primer.
Od 1. januarja 2018 ima zdravstvena ustanova operativni najem, ki je razvrščen kot poslovni najem. Pogodba poteče novembra 2018. Mesečna najemnina znaša 25.000 rubljev.
Posli v poslovnem najemu se pri računovodskih izkazih odražajo pri oblikovanju dohodnih stanj:
Kako se v računovodstvu odražajo transakcije po pogodbah o poslovnem najemu, sklenjene po 01.01.2018?
Iz določb standarda "Najemnina" in pisem št. 02-07-07 / 83464.02-07-07 / 83463 izhaja, da se pri evidentiranju transakcij za oddajo nepremičnin v najem v računovodstvu uporabljajo naslednji računi:
- 0 205 21 000 „Poravnave s plačniki dohodka iz operativnega najema“, 0 205 22 000 „Poravnave z izplačevalci dohodka iz finančnega najema“ (pri izračunu poravnav najemnin z uporabnikom nepremičnine);
- 25 »Premoženje, preneseno v plačljivo uporabo (zakup)«, 26 »Premoženje, preneseno v brezplačno uporabo« (odražajo se podatki o nepremičninah, prenesenih v uporabo);
- 0 401 40 121 "Odloženi prihodki iz poslovnega najema", 0 401 40 122 "Odloženi prihodki iz finančnega najema" (odraža pričakovani dohodek od najemnin, izračunan za celotno obdobje uporabe nepremičnine, predvideno na datum dogovora (pogodbe)) ;
- 0 205 35 000 "Izračuni dohodka od pogojnih najemnin", 0 401 10 135 "Prihodki tekočega proračunskega leta od pogojnih najemnin" (odraža dohodek (izračune) od pogojnih najemnin, ki nastanejo na dan določitve njihove vrednosti (praviloma mesečno));
- 0 401 40 000 "Odhodki iz časovne razmejitve" (račun se uporablja samo pri evidentiranju transakcij finančnega najema in se s pomočjo odraža v plačilih obresti).
V skladu s pravili, vzpostavljenimi od 1. januarja 2018, se bodo transakcije, ki jih izvaja institucija v poslovnem najemu, odražale na naslednji način:
1. Prenos premoženja v zakupu prikazujemo kot notranje gibanje predmeta. 24. člen Najemnega standarda odraža prenos operativnega najema na uporabnika (najemnika) s strani najemodajalca na dan, ko je najem razvrščen kot notranji prenos nefinančnega sredstva, ne da bi to odražalo njegovo odtujitev na računih.
To se odraža v računovodskih izkazih na naslednji način:
|
Dolg |
Kredit |
|
|
Operacija za notranje gibanje predmeta se odraža v znesku knjigovodske vrednosti nepremičnine (opreme), prenesene v uporabo |
0 101 34 310 |
0 101 34 310 |
|
Podatki o knjigovodski vrednosti predmetov operativnega najema, prenesenih v uporabo, se odražajo hkrati z odsevom na bilančnih računih poslovanja o notranjem gibanju predmeta nefinančnega sredstva (odsev v inventarni kartici (f. 0504031) znamke o prenosu predmeta (njegovega dela) v uporabo drugemu imetniku pravice) na ustreznih zunajbilančnih računih |
Opomba:pri prenosu v uporabo dela inventarja osnovnega sredstva v primeru, ko zavod ni sprejel odločitve o ločitvi prenesenega dela lastnine (na primer ločen kos opreme, avtomobil, del prostorov), korespondenca o notranjem gibanju ali ločitvi prenesenega dela inventarne postavke v računovodskih evidencah ni ...
2. Odražamo prenos predmeta (dela predmeta) v uporabo pravna oseba v inventarni kartici (f. 0504031).
3. Še naprej zaračunavamo amortizacijo najetega predmeta (dela predmeta). Amortizacija postavke osnovnih sredstev, ki je pripoznana kot predmet obračuna operativnega najema, se obračuna z upoštevanjem odhodkov tekočega finančnega obdobja, ločenih na ustreznih računih delovnega kontnega načrta računovodskega subjekta. Obračunavanje amortizacije se izvede enakomerno, pri čemer se upoštevajo datum zaključka amortizacije, stopnja amortizacije, določena za osnovno sredstvo, ki je bilo predmet obračuna najema, ko je bilo sprejeto v obračun (oddelek III.3 pisma št. 02-07-07 / 83464).
4. Odražajte dohodek od podelitve pravice do uporabe sredstva v poslovnem najemu. V skladu s 24. členom standarda Najemi najemnik od datuma razvrstitve predmeta najema (pri prenosu obračunskega predmeta operativnega najema na uporabnika (najemnika), kadar se nefinančno sredstvo prenaša interno) v računovodstvu pripozna naslednje predmete obračuna najema:
Najemnik (izračuni za dohodek od lastnine) v višini najemnikovih (uporabnikovih) obveznosti za najemnine za celotno obdobje uporabe predmeta najemnega knjigovodstva;
prihodnji dohodek od podelitve pravice do uporabe sredstva (odloženi dohodek, pričakovan od najemodajalčevega izpolnjevanja obveznosti zagotavljanja nepremičnine v uporabo) v višini najemnin za celotno obdobje uporabe zakupljenega predmeta.
Na računih računovodskih evidenc o pripoznavanju prihodnjih prihodkov od podelitve pravice do uporabe sredstva se odražajo takole:
5. Na računih za odobritev stroškov odražamo načrtovane (napovedane) dodelitve dohodka iz poslovnega najema, ki bodo prikazani na naslednji način:
6. Primerjajte kazalnike za račune 2 401 40 121 "Odloženi prihodki iz poslovnega najema" in 2 504 00 121 "Ocenjeni (načrtovani, napovedani) sestanki iz prihodkov iz poslovnega najema" z obsegom sestankov, ki se odraža v odobrenem načrtu finančnih in gospodarskih dejavnosti , in po potrebi bomo prilagodili kazalnike načrta finančnih in gospodarskih dejavnosti.
7. Odrazimo pripoznavanje dohodka tekočega proračunskega leta od podelitve pravice do uporabe sredstva v poslovnem najemu (to pomeni, da bomo iz odloženih prihodkov prenesli v dohodek tekočega obdobja).
Pripoznavanje dohodka od podelitve pravice do uporabe sredstva iz poslovnega najema kot dohodka tekočega poslovnega leta se izvede na enega od naslednjih načinov (25. člen standarda za najem):
1) enakomerno (mesečno) v celotnem obdobju uporabe predmeta najemnega knjigovodstva;
2) v skladu s terminskim načrtom prejema najemnin (najemnine), določenim z najemno pogodbo (najemom premoženja).
Na računih računovodskih evidenc se operacije za pripoznavanje dohodka tekočega proračunskega leta odražajo na naslednji način:
V primeru prejema najemnin (najemnine) v skladu s terminskim načrtom, določenim s sporazumom, nastala razlika med kreditnim kazalnikom (stanjem) na računu 0 401 40 121 in kazalnikom obremenitve (stanjem) na računu 0 205 21 000 odraža dolg pri poravnavah za najemnine :
a) v primeru negativne vrednosti - terjatve do najemodajalca za plačila, katerih rok zapadlosti je prišel v skladu s terminskim načrtom, predvidenim v pogodbi;
b) v primeru pozitivne vrednosti - obseg predplačil (predplačil), plačanih pred roki, določenimi s plačilnim načrtom.
Ko se prihodki iz poslovnega najema (pravica do uporabe sredstva) pripoznajo kot prihodek tekočega poslovnega leta, se prej pripoznani odloženi prihodki iz poslovnega najema (pravica do uporabe sredstva) zmanjšajo.
8. Priznavamo stroške vzdrževanja premoženja, prenesenega v poslovni najem, s pridržkom nadaljnje predložitve najemniku (uporabniku) v povračilo. Stroški vzdrževanja predmeta najema (na primer operativni stroški, stroški vzdrževanja, trenutno popravilo), ki jih najemodajalec (imetnik premoženja) izdela v skladu s pogodbo (pogodbo), ki jo je sklenil, se odražajo v splošno uveljavljenem postopku (na podlagi ustreznih dokumentov, ki potrjujejo obseg opravljenega dela, porabljenih storitev).
Računovodske evidence, ki se odražajo v računovodstvu pri prevzemu stroškov vzdrževanja nepremičnine (ob prevzemu ustreznih obveznosti), bodo naslednje:
9. Odražamo stroške pogojnih najemnin (prihodek od povračila stroškov za vzdrževanje premoženja, prenesenega v uporabo). Računovodske evidence o odražanju dohodka, ki ga je institucija prejela od povračila stroškov najemnika za vzdrževanje najetega premoženja, se odražajo v breme računa 2 205 35 560 "Povečanje terjatve o dohodkih od pogojnih najemnin "in dobropis računa 2 401 10 135" Prihodki od pogojnih najemnin ".
Na koncu posveta ugotavljamo:
1. Najem je razvrščen kot poslovni najem ali finančni (nedelujoči) najem.
2. Prenos lastnine v poslovni najem je formaliziran kot notranji prenos predmeta. Pri prenosu dela nepremičnine v najem se operacija notranjega gibanja predmeta odraža le, če bo s sklepom zavoda preneseni del odstranjen iz skupnega premoženja in upoštevan kot samostojen predmet.
3. Računovodska politika institucije v zvezi s pravili obračunavanja računovodskih predmetov najema mora predvideti:
metode amortizacije, uporabljene v zvezi s skupinami predmetov obračuna najema (priporočamo vzpostavitev linearne metode amortiziranja);
posebnosti uporabe primarnih (konsolidiranih) računovodskih dokumentov pri odsevanju transakcij z računovodskimi predmeti najema, vključno s spreminjanjem njihovih računovodskih ocen, s predčasnimi prekinitvami pogodb o uporabi, prerazvrstitvijo računovodskih postavk najema;
postopek za popis zakupljenih računovodskih predmetov, sprejet ob upoštevanju določb odredbe št. 52n.
Trenutno je do 30% osnovnih sredstev kupljenih z najemnimi pogodbami. Obstajajo naslednje vrste zakupa: operativni, povratni, kombinirani.
Operativni (storitveni) najem vključuje prenos v uporabo. Pomembna značilnost operativni najem, ločevanje od drugih sort je nadaljevanje in vzdrževanje sredstva s strani prenosne stranke.
IBM je bil eden od začetnikov takšnih operacij. IBM je najel računalnike, kopiranje in pisarniško opremo.
Idealno za operativni najem za druge objekte, ki zahtevajo financiranje in redno vzdrževanje, kot so cestna oprema, stroji itd.
Pri takem najemu je najemodajalec dolžan storitev... Najemnine običajno vključujejo stroške storitev.
Značilnost operativni najem je nepopolna amortizacija sredstva.
Najemni objekt se daje v najem bistveno krajše obdobje od uveljavljene storitve. V tem primeru najemnine ne krijejo polni stroški najem nepremičnine.
Za najemodajalca jih je več različne poti ki pokrivajo svoje. Najemno pogodbo je mogoče podaljšati, najeti predmet dati v najem drugemu najemniku ali prodati.
Pomembna klavzula v najemnih pogodbah je odpovedna pogodba, ki najemniku daje pravico predčasna odpoved pogodbe. Prisotnost te postavke omogoča nedvoumno klasifikacijo najema kot poslovnega najema.
Mednarodni standard MRS 17 "Najemi" uvaja klasifikacijo najemov. Vrsta najema se določi na podlagi razdelitve koristi in med najemnikom in najemodajalcem.
Koristi so posledica pričakovanih poslov v življenjski dobi sredstva in povečanja vrednosti.
Tveganja povzročajo možnosti izpadov, zastarelost predmeta v najemu in spremembe ekonomskih pogojev njegovega delovanja, kar pomeni spremembo tržnih razmer.
Operativni najem se zgodi, če se skoraj vsa tveganja in koristi prenesejo na najemnika skupaj z zakupljenim sredstvom. To je bistvena razlika od finančnega najema ali obročne prodaje.
Obračunavanje poslovnega najema
Plačila iz operativnega najema so prikazana kot prodaja storitev v vrsticah „odhodki za obdobje“ za najemnika in „odloženi prihodki“ za najemodajalca, kar pomeni predplačilo.
Najemnine, razen stroškov vzdrževanja itd., Se pripoznajo kot odpisni stroški. Odpis se izvede po metodi enakomernega časovnega amortiziranja.
Ena od vrst poslovnih najemov je povratni najem. Izraz pomeni, da lastnik sredstva sredstvo proda in zanj prejme. Po opravljeni transakciji prodaja prodajalec sredstvo v zakup.
Glede na pogoje, pod katerimi je sredstvo v najemu, je najem razvrščen kot poslovni najem ali finančni najem.
Trenutno je v pripravi nova izdaja MSRP, v kateri bo koncept operativnega najema izginil.
Ministrstvo za finance Ruske federacije je pripravilo metodološke smernice za uporabo prehodnih določb GHS "Osnovna sredstva", ki bodo vodile delo v zvezi z vprašanji odražanja v računovodstvu na ustreznih bilančnih računih nepremičnin.
Med letnim popisom si oglejte pogodbe o zakupu in neodplačni uporabi vseh predmetov, ki jih prejme vaša institucija, ne da bi si zagotovili pravico do operativnega upravljanja. Zdaj so takšni predmeti navedeni na vašem računu za stanjem na računu 01 ().
Izberite vse najeme in najeme, ki so opredeljeni kot nedelujoči (finančni) najemi. Če želite to narediti, preverite, ali so merila, navedena v. Ni nujno, da so izpolnjeni vsi kriteriji. Dani v znakih, tudi ločeno, so podlaga za razvrstitev nepremičnine kot predmeta finančnega najema.
Prednostno določite merila finančnega najema. Tudi če obstajajo nekateri znaki operativnega najema, hkrati pa obstajajo znaki finančnega najema, nepremičnino razvrstite med finančni najem.
Kljub precej zapletenemu besedilu standarda bistva razlik med finančnim in poslovnim najemom ni težko razumeti. Poglejmo težavo s primeri.
Primer 1
Preostala življenjska doba objekta je 20 let in je v najemu vseh 20 let. Poleg tega mora najemnik plačati najemnino v višini 4,9 milijona rubljev. in prejme pravico do nakupa predmeta.
V tem primeru je rok najema primerljiv s preostalim obdobjem uporabe - prisoten je eden od znakov finančnega najema. Poleg tega je rok najema pomemben, vendar ne edino merilo za določitev vrste najema. Drug znak finančnega najema je primerljivost celotnih najemnin s pošteno vrednostjo nepremičnine (). Če je zgradbo mogoče kupiti na trgu za približno 5 milijonov rubljev, po najemni pogodbi pa bo treba skupaj plačati 4,9 milijona rubljev, potem lahko govorimo o finančnem najemu. V takšni situaciji najemnik predmet tako rekoč odkupi.
Dejansko bodo v našem primeru vse koristne lastnosti predmeta po pogodbi prenesene na najemnika, zato bi moral to nepremičnino kot predmet finančnega najema najemnik odražati na računu 101 (). Toda najemodajalec je ob najemu nepremičnine v finančni najem prenesel vse njene uporabne lastnosti. V prihodnosti ne bo več mogel uporabljati koristnega potenciala predmeta, da bi prejemal koristi od njegove uporabe - predmet ne ustreza konceptu "sredstva" (). Zato ga mora najemodajalec odpisati iz bilance stanja ().
2. primer
Če je s preostalo dobo koristnosti 20 let predmet v zakupu le 3 leta, je viden znak operativnega najema. V poslovnem najemu najemodajalec še naprej obračunava najeto sredstvo na račun 101 (), najemnik pa bo moral pravico uporabe evidentirati na posebnem računu (). Za to je predvideno, da se od 1. januarja 2018 v kontni načrt uvede nov račun 111 "Pravice do uporabe lastnine".
Najemnik prikazuje najemnine v izkazu poslovnega izida kot odhodek obdobja enakomerno v obdobju trajanja najema.
Stroške poslovnega najema najemnik evidentira z naslednjimi računovodskimi postavkami:
Obračunani stroški najema za poročevalno obdobje:
Stroški najema 1000
Plačilo najemnine:
Natečene obveznosti 1.000
Gotovina 1.000
Pri najemodajalcu se sredstva, prenesena v poslovni najem, odražajo v bilanci stanja in jih tudi amortizira. Amortizacija najetih sredstev se pripozna kot odhodek v vsakem poročevalnem obdobju.
Prihodki iz poslovnega najema v računovodskih izkazih najemodajalca se odražajo v naslednjih računovodskih postavkah: Prihodki od najema, obračunani za poročevalno obdobje:
Dohodek od najemnin
Prejeta najemnina:
Gotovina 1.000
Terjatve 1000
Odraz stroškov amortizacije:
Stroški amortizacije 500
Nabrana amortizacija 500
Najemi zemljišč so praviloma operativni najemi, saj se zemljišča uporabljajo neomejeno dolgo. Če najem vključuje nakup ali prenos lastninske pravice na zemljišču, je v bistvu takšna transakcija obročna prodaja in najem je treba kapitalizirati. Če je v tržni vrednosti zakupljene nepremičnine cena zemljišča nižja od 25%, se transakcija šteje za najem opreme. Če delež vrednosti zemljišča presega 25%, se zakup zemljišča obračuna posebej.
Značilnosti obračunavanja drugih vrst najema
Obstajajo naslednje vrste najemnin:
najemnina po vrsti prodaje;
prodaja sredstva in vrnitev v najem;
pridobitev sredstev po najemni pogodbi;
najem s posojilom.
V primeru zakupa po vrsti prodaje najemodajalec (proizvajalec) odraža dobavo izdelkov po pogodbi dolgoročni najem kot vir financiranja proizvodnje, dobiček pa se ločeno odraža v dveh smereh:
Proizvodnja in prodaja izdelkov;
Naložba po najemni pogodbi med trajanjem najema.
Dohodek od proizvodnje se pripozna, ko je zakup dejansko sklenjen, tj. znesek terjatev po najemni pogodbi je enak prodajni ceni izdelka. Dohodek v predelovalnih dejavnostih mora biti enak sedanji vrednosti minimalnih najemnin z uporabo ustrezne diskontne stopnje. Vendar te stopnje ni mogoče uporabiti brez izračuna prodajne cene. Če prodajne cene ni na voljo ali je ni mogoče določiti, ima najemodajalec veliko diskrecijske pravice pri določanju zneska bruto prodaje in dohodka od obresti. Vsak računovodski postopek je poljubna razporeditev bruto dohodka od najemnin med proizvodnjo in naložbami.
Če se sredstvo proda in odda v zakup, podjetje proda sredstva druge stranke in jih odda nazaj.
Sredstva se običajno prodajo po približno tržni vrednosti. Podjetje prejme stroške opreme v denarju in pravico do gospodarske rabe sredstev med trajanjem najema. V zameno privoli v plačilo najemnine in odstopi lastništvo premoženja.
V primeru finančnega najema je prodaja sredstva, ki mu sledi najem, način, da najemodajalec najemniku zagotovi sredstva s sredstvom.
kot jamstvo. Presežek izkupička od prodaje nad knjigovodsko vrednostjo, in če bo pripoznan, se odloži in obračuna kot dobiček v času trajanja najema.
V primeru operativnega najema, pri katerem se najemnina in prodajna cena merita po pošteni vrednosti, pride do pravilne prodaje in vsi dobički ali izgube se takoj pripoznajo.
Ko je prodajna cena pod pošteno vrednostjo, se dobiček ali izguba pripozna takoj, razen če se izguba izravna s prihodnjimi najemninami pod tržnimi cenami. V tem primeru se odloži in obračuna v poslovnem izidu sorazmerno z najemninami v obdobju, v katerem bo sredstvo uporabljeno.
Če je prodajna cena višja od poštene vrednosti, se presežek nad pošteno vrednostjo odloži in odpiše v obdobju, v katerem bo sredstvo uporabljeno.
Če je poštena vrednost v času posla manjša od knjigovodske vrednosti, se izguba, enaka razliki med knjigovodsko vrednostjo in pošteno vrednostjo, pripozna takoj.
V nasprotju z zgoraj opisanimi dvostranskimi sporazumi pri najemu s posojilom sodelujejo tri stranke:
najemnik,
najemodajalec ali kapitalski udeleženec,
upnik.
Z najemniškega stališča ni razlike med najemom s kreditom in drugimi vrstami najema. Najemodajalec sredstva kupuje v skladu z najemnimi pogoji in ta nakup delno financira iz lastnega deleža naložbe, recimo 20% (od tod tudi ime "lastnik kapitala"). Preostalih 80% plača dolgoročni posojilodajalec ali posojilodajalci. Posojilo je praviloma zavarovano z zastavo premoženja in najemno pogodbo. Lastnik je posojilojemalec. Kot lastnik sredstva ima najemodajalec pravico zadržati vsa plačila, povezana s tovrstnim sredstvom.
Najemnina vključuje pošteno vrednost in obresti ( MRS 17).
Najemi se uporabljajo v obliki operativnega najema in finančnega najema / zakupa. To ureja MRS 17. Pri poslovnem najemu je sredstvo v bilanci stanja najemodajalca, amortizirano in oslabljeno v skladu s svojo računovodsko usmeritvijo. Zato najemodajalec nosi velika tveganja in koristi. Dohodek od najemnin ni diskontiran. Najemnina, ki jo plača najemnik, so trenutni stroški najema in so vključeni v stroške v skladu s shemo dohodka od najemnin. Financiranje stroškov popravila predmeta se določi s sporazumom strank. Operativni najemi so lahko kratkoročni ali dolgoročni (več kot eno leto).
Pri finančnem najemu najemnik (najemnik) uporablja najete predmete za proizvodnjo, prodajo, prejemanje prihodkov - vendar nosi tudi tveganja, povezana z zakupljenim predmetom (amortizacija, popravilo, neugodnost). V tem primeru je predmet last najemodajalca (najemodajalca), najemnik pa ga ima samo v lasti. Predmet lahko seveda kupi po koncu najemnega roka, pred tem pa je dolžan najemodajalcu plačati celotno najemnino, t.j. dejansko plača za predmet najema.
Najem ščiti interese najemodajalca, zato je najemna pogodba za najemnika nepreklicna (le najemodajalec jo lahko spremeni), najem vsebuje pošteno vrednost sredstva in obresti (kreditni finančni instrument), rok najema je dolg (več kot polovica življenjska doba storitve), najemnik pripozna oslabitev. Če navedeni kazalniki niso na voljo, se zakup v poročanju prizna kot delujoč, ne glede na rok trajanja. Na splošno je klasifikacija najema odvisna od dejanske ekonomske vsebine posla in ne le od njegove pravne oblike. Najem ne velja za naravne vire in številne dobrine (filmi, video posnetki, predstave, rokopisi, avtorske pravice). Za te predmete se uporabljajo pravice zakupa v obliki koncesij in licenčnin. Šteje se, da je najem zemljišča operativni, če pa je povezan z nakupom, pa je finančen.
Zakaj se lizing uporablja poslovno, kljub odlivu denarja, ki na koncu pokrije (2-3 krat) stroške enkratnega nakupa predmeta? Dejstvo je, da je predmet zakupa visoko specializirana oprema, ki na prostem trgu ni na voljo. Najemnik ga naroči, da bi lahko izkoristil sprostitev in prodajo novih izdelkov in zasedel novo tržno nišo. Poleg tega se tako drag predmet pridobi z zakupom, da je bolj donosno, če za nakup ne vzamete bančnega posojila pod obrestmi, ampak postopoma odplačujete najemodajalca.
Pred začetkom najema upravitelj najemnika odgovori na vprašanje o lastništvu predmeta po koncu najema: bodisi ga vrne najemodajalcu bodisi ga odkupi najemnik. Najemnik bo prvi v čakalni vrsti za odkup, vendar bo odkupil po tržni ceni, ob upoštevanju amortizacije predmeta. Za to stran najemne pogodbe se je treba odločiti vnaprej, saj je predmet amortiziran kot lasten. V obdobju amortizacije je lahko negotovost. Če je najemnik negotov glede pravice do odkupa predmeta, je začetek amortizacije najzgodnejši od datumov: sklenitev pogodbe / začetek koristne uporabe sredstva. Najemnina vsebuje stroške predmeta in odstotek najema:
Najemnina \u003d minimalne najemnine (MLP) + najemne obresti
MLP pomeni nominalno vrednost, ki se izračuna po stopnji notranje obrestne mere / notranje obrestne mere / efektivne mere (notranja obrestna mera, IIR; notranja donosnost, IRR; efektivna obrestna mera) celotne najemnine; če takšna stopnja ni znana, se uporabi stopnja izposojenega kapitala. Obresti za najem se obračunajo na MLP v okviru sheme bančnega posojila - na stanje j dolga, kar pomeni odplačni strošek. Zato je lizing finančni instrument. Shema za izračun odplačne vrednosti lizinga je v MRS 17 priznana kot najbolj pravilna, kar ne izključuje uporabe drugih shem, podobnih metodam amortizacije osnovnih sredstev - za vsoto let, linearno. Začetni stroški upravljanja zakupa se pri najemodajalcu pripoznajo kot tekoči, vendar so vključeni v knjigovodsko vrednost najemnika (za operativni najem, obratno - v knjigovodsko vrednost najemodajalca, jaz pa v tekoče stroške najemnika).
Če se najeto sredstvo ne prenese v bilanco stanja najemnika, ampak ostane v bilanci stanja najemodajalca, se amortizacija ne obračuna, temveč se najemnina odraža. Ta shema je lahko koristna za najemodajalca, če se boji tveganja izgube sredstva (morebitni bankrot najemnika, nestabilnost regionalnega gospodarstva). Toda ta pristop pomeni odstopanje od MRS 17. Dovoljeno je le za zanesljivo predstavitev dejavnosti podjetja v njegovih izkazih, v računovodski usmeritvi pa se odstopanje razkrije z izračunom finančnega vpliva (MRS 1).
Na splošno se aktuarski pristop imenuje bruto naložba v najemno metodo, prenos dohodka iz odloženega v tekoči najem za vsako poročevalno obdobje pa neto naložba v najem.
Obstaja tudi povratni najem, pri katerem se sredstvo najprej proda in nato vzame nazaj, vendar se odda v najem (operativni / lizing). Ta shema ima za najemnika številne ugodnosti: v celoti prejme gotovinsko plačilo, pripozna prihodke in dobičke od prodaje sredstva. Stroški najema bodo zmanjšali dobiček, vendar bodo koristi od povratnega zakupa večje. MRS 17 tega ne prepoveduje, je pa urejen tako, da se presežek prihodkov nad knjigovodsko vrednostjo predmeta pripozna kot odloženi dohodek najemnika in se vključi v dobiček ne takoj, temveč med trajanjem povratnega najema. Pri prodaji pod pošteno vrednostjo se izguba pripozna takoj.
Zakup je zapleten finančni proces. Najemnik bo na koncu za sredstvo plačal več, kot če bi ga kupil, najemodajalec pa se boji, da bo sredstvo izgubil. Zato upravitelj najemnika izračuna, ali bi bilo ceneje kupiti sredstvo s posojilom, upravitelj najemodajalca pa razmišlja o shemi lizinga, dohodkih in morebitnih tveganjih. Sprememba oblike najema se šteje za spremembo računovodske usmeritve, kar pomeni preračun računovodskih izkazov za nazaj.
Pojasnila razkrivajo pomembne najemne pogodbe, vključno z najemi: najemnik - zakupljeni predmeti po knjigovodski vrednosti in MLP, najemni stroški in način njihovega pripoznavanja, najemne obveznosti z navedbo zneskov in časa nastanka poslovnega dogodka (do enega leta od 5 let, nad 5 let), stroški amortizacije; najemodajalec - dohodek od najemnin in način njegovega pripoznavanja, vključno s prihodnjimi in prejetimi, z navedbo zneskov in pogojev nastanka poslovnega dogodka (do enega leta, od 1 do 5 let, več kot 5 let). Za operativni najem so navedeni stroški najetih sredstev, amortizacija, ki jo zaračuna najemodajalec, MLP po obdobjih (do enega leta, od enega leta do 5 let, več kot 5 let). Podnajem se razkrije tudi po plačilu in obdobju.
