Các yếu tố của hệ thống cho vay thế chấp nhà ở

TRONG thế giới hiện đại Các hình thức cho vay chính đối với người dân là cho vay tiêu dùng và thế chấp. Trong công việc của chúng tôi, chúng tôi nghiên cứu việc cho vay thế chấp.

Mặc dù có những điểm tương đồng bên ngoài, nhưng các loại hình cho vay này có mục tiêu khác nhau, đảm bảo khoản vay, số lượng đối tượng giao dịch tín dụng, sự tham gia và vai trò của nhà nước, ý nghĩa và tác động kinh tế xã hội đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. A.G. Kulikov, giáo sư, DEN lưu ý rằng “những khác biệt này quan trọng đến mức chúng ta có thể và nên coi chúng như hai loại tín dụng độc lập và theo đó, hai loại cho vay độc lập”.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu kinh tế về vấn đề đang nghiên cứu, chúng tôi đi đến kết luận rằng đa số tác giả chỉ ra sự khác biệt giữa các loại hình cho vay này nhưng vẫn coi cho vay thế chấp là một bộ phận của cho vay tiêu dùng. Ý kiến ​​này được chia sẻ bởi Yu.I. Korobova, A.A. Kazimagomedov, A.A. Gadzhiev, E.F. Zhukov, T.M. Kovaleva và những người khác V.V. Thuộc tính Kiyatkina thế chấpđối với một loại khoản vay đặc biệt. Bà nói: “Khoản vay thế chấp, là một phần của khoản vay “tiêu dùng”, hay chính xác hơn là khoản vay dành cho người dân, có một số đặc điểm giúp người ta có thể phân biệt nó chủ yếu thành một loại khoản vay đặc biệt (riêng biệt). .. Một khoản vay thế chấp có những đặc điểm giống như một khoản vay nói chung, tuy nhiên, xét về bản chất biến động của giá trị khoản vay, về tổ chức, thủ tục phát hành và trả nợ cũng như việc trả nợ thì khác nhau. từ các loại khoản vay khác.”

A.G. có cùng quan điểm. Kulikov và V.S. Ioannina.

Họ tin rằng ngay cả khi cho vay tiêu dùng và thế chấp là dành cho người dân thì đây cũng chỉ là điểm tương đồng, bởi vì hiện nay, thế chấp phổ biến nhất trong lĩnh vực nhà ở và chỉ phục vụ người dân, nhưng chúng ta không nên quên rằng đất đai hiện nay rất phát triển. thế chấp và thế chấp bất động sản thương mại.

Sau đó, người dân nhận được các khoản vay tiêu dùng để mua nhiều loại hàng hóa khác nhau, để nhu cầu cấp thiết. Các khoản vay thế chấp không chỉ được cấp để mua nhà ở mà còn để mua đất và bất động sản công nghiệp.

Hai loại hình cho vay này khác nhau về tài sản thế chấp. Khoản vay thế chấp có tài sản thế chấp chắc chắn dưới dạng nhà ở, giá nhà không ngừng tăng, do đó có tác dụng ổn định hệ thống tài chính và tín dụng của đất nước.

Ngoài ra, số lượng chủ thể tham gia giao dịch tín dụng trong cho vay tiêu dùng nhỏ hơn nhiều so với cho vay thế chấp.

Và cuối cùng, các gói hồ sơ có sự khác biệt đáng kể giữa hai hình thức cho vay này.

Từ tất cả điều này A.G. Kulikov coi “một khoản vay thế chấp không phải là vay tiêu dùng, mà là sự đầu tư dài hạn vào sự phát triển lực lượng sản xuất chính của xã hội - con người, tức là. là một loại hình cho vay đặc biệt, khác biệt cơ bản với các loại hình khác.”

Trong nghiên cứu của chúng tôi, chúng tôi sẽ tự do đồng ý với ý kiến ​​​​này.

Vì vậy, hãy cùng phân tích khái niệm thế chấp, cho vay thế chấp, lịch sử phát triển của nó ở Nga.

Từ "thế chấp" có nguồn gốc từ tiếng Hy Lạp (từ giả thuyết Hy Lạp - cầm cố, thế chấp). Nó được sử dụng lần đầu tiên vào thế kỷ thứ 7. BC. và có nghĩa là một cây cột được đào vào lòng đất của con nợ.

Thuật ngữ “thế chấp” được sử dụng với các nghĩa sau:

Thế chấp bất động sản;

Thế chấp tài sản thế chấp và nợ thế chấp.

Trong quan hệ pháp luật dân sự, thuật ngữ “thế chấp” được sử dụng với nghĩa là tài sản thế chấp là bất động sản.

Nếu chúng ta tham khảo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, thế chấp được hiểu là sự cầm cố về đất đai, nhà cửa, doanh nghiệp, công trình kiến ​​trúc và bất động sản khác.

Vì vậy, vay thế chấp là khoản vay có nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng cầm cố bất động sản (thế chấp).

Trong từ điển kinh tế V.M. Pushkareva đưa ra định nghĩa chi tiết hơn về khoản vay thế chấp: “Khoản vay thế chấp là khoản vay dài hạn được cấp cho các cá nhân và pháp nhân được bảo đảm bằng bất động sản mà họ sở hữu. Người đi vay cầm cố tài sản của mình làm tài sản thế chấp được gọi là bên thế chấp, và tổ chức tín dụng phát hành khoản vay làm tài sản thế chấp được gọi là bên nhận thế chấp. Lãi suất thay đổi tùy theo tình hình tài chính của người vay.” Không có sự khác biệt cơ bản nào trong những định nghĩa này và các định nghĩa khác, vì vậy hãy lấy chúng làm cơ sở.

Nếu khoản vay không được hoàn trả thì chủ nợ sẽ trở thành chủ sở hữu tài sản. Từ đó chúng ta có thể kết luận rằng việc thế chấp có hình thức đặc biệt sự cung cấp.

Cơ sở pháp lý cho việc cho vay thế chấp ở Nga được quy định bởi pháp luật. Văn bản chính thức quy định về cho vay thế chấp bao gồm các văn bản sau: Bộ luật Dân sự Liên bang Nga ngày 25/10/2001 (sửa đổi ngày 06/4/2015); Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga ngày 29 tháng 12 năm 2004. (tính đến ngày 11 tháng 5 năm 2015); Luật liên bang ngày 16 tháng 7 năm 1998 Số 102-FZ “Về thế chấp (cầm cố bất động sản)” ngày 29 tháng 7 năm 1998 Số 135-FZ (ấn bản cuối cùng ngày 21 tháng 7 năm 2014); “Về hoạt động thẩm định tại Liên bang Nga” (tính đến ngày 11 tháng 7 năm 2011) Số 152-FZ “Về thế chấp giấy tờ có giáà" (tính đến ngày 17/11/03)

Đối tượng cho vay thế chấp là người đi vay, ngân hàng cho vay, cơ quan thế chấp, nhà đầu tư, bất động sản, công ty thẩm định và bảo hiểm.

Trong sách giáo khoa M.Z. Kadzhaeva chỉ lưu ý hai đối tượng của mối quan hệ pháp lý thế chấp:

Người nhận cầm cố - người nhận tài sản làm tài sản thế chấp; bên nhận thế chấp nhất thiết phải là chủ nợ của nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp;

Người cầm cố - người đưa bất động sản làm tài sản thế chấp; bên cầm cố có thể là người mắc nợ theo nghĩa vụ này hoặc là người thứ ba không tham gia nghĩa vụ này.

Trong nghiên cứu của chúng tôi, chúng tôi sẽ tuân theo quan điểm của M.Z. Kadzhaeva. Nó có sức chứa và dễ hiểu hơn.

Bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản đã thế chấp.

Việc thế chấp cung cấp cho bên nhận thế chấp khoản thanh toán số tiền gốc và lãi cho việc sử dụng khoản vay. Tất cả điều này được hợp pháp hóa bởi hợp đồng cho vay.

Đất;

Doanh nghiệp;

Nhà cửa, công trình kiến ​​trúc, nhà ở, căn hộ hoặc bộ phận của chúng, biệt thự, nhà vườn và các công trình kiến ​​trúc khác.

Khoản vay thế chấp có tính chất dài hạn. Nó thường kéo dài 20-30 năm. Chỉ có tài sản thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố hoặc quyền quản lý kinh tế mới được cầm cố.

Cơ sở pháp lý của việc cho vay thế chấp là quyền cầm cố, trên cơ sở đó lập hợp đồng thế chấp và bán tài sản chuyển giao cho người cho vay.

Việc cho vay thế chấp chỉ có thể tồn tại nếu có một thị trường bất động sản và một viện nghiên cứu phát triển để đánh giá nó. Việc cho vay thế chấp thường được các ngân hàng thế chấp thực hiện trên cơ sở luật đất đai. Những ngân hàng như vậy bị cấm tham gia đầu cơ đất đai. Thế chấp ở Nga có một lịch sử lâu dài và khá phức tạp.

Ở Nga, sự ra đời của thế chấp đã tồn tại hơn một trăm năm. Trở lại năm 1861, những người nông dân được giải phóng đã được giao đất để thế chấp cho khoản vay để mua hạt giống và nông cụ. Thế chấp khi đó được gọi là cọc gỗ được đóng xuống đất, đánh dấu ranh giới của lô đất được chấp nhận làm vật đảm bảo cho khoản vay.

Các ngân hàng đầu tiên phát hành Khoản vay dài hạnđược đảm bảo bằng bất động sản, bắt đầu xuất hiện vào nửa sau thế kỷ 18. Và vào đầu thế kỷ XX. Nga đã có một mạng lưới ngân hàng thế chấp khá rộng và thị trường thế chấp phát triển.

Hiện tại, các ngân hàng Nga đang cố gắng khôi phục hoạt động cho vay thế chấp bằng cả phương pháp tiền cách mạng và hiện đại. Kinh nghiệm nước ngoài.

Ở nước ta, phổ biến nhất là mô hình “Mỹ” và “Đức”. Các mô hình tài chính nhà ở khu vực trong nước cũng được sử dụng.

Tính năng người mẫu Mỹ là sự tách biệt giữa ngân hàng - chủ nợ và nguồn vốn. Mô hình này còn được gọi là mô hình thị trường thế chấp thứ cấp (Hình 1). Ngân hàng sau khi phát hành một khoản vay thế chấp sẽ bán ngay cho một trung gian tài chính (ống dẫn). Vì vậy, các ngân hàng thế chấp hoạt động theo mô hình thị trường thứ cấp từ các tổ chức tín dụng đang chuyển sang làm trung gian tài chính. Không có khoản tiền hoặc khoản vay nào được thu hút trên bảng cân đối kế toán của họ. Điều này không giúp họ tránh được khủng hoảng. Mọi người vẫn còn nhớ cuộc khủng hoảng năm 2008 - 2010, khi tổn thất của các ngân hàng Mỹ lên tới hơn 5.000 tỷ USD, còn tổn thất của các tổ chức thế chấp được nhà nước bù đắp.

Cơm. 1. Sơ đồ mô hình thế chấp của Mỹ

Trước cuộc khủng hoảng năm 2008, ý tưởng về các tổ chức phát hành chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp theo mô hình của Mỹ đã được cấp liên bang ưa thích ở Nga. Để thực hiện khái niệm này, Cơ quan cho vay thế chấp nhà ở đã được thành lập và ngân sách liên bang bao gồm các khoản bảo đảm cho chứng khoán do Cơ quan phát hành. Cơ quan này đóng vai trò là người mua các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng thương mại.

Mục tiêu của Cơ quan được xác định theo Nghị định của Chính phủ Liên bang Nga ngày 26 tháng 8 năm 1996 N 1010 “Về Cơ quan cho vay thế chấp nhà ở”; Nghị định của Chính phủ Liên bang Nga ngày 25 tháng 8 năm 2001 số 628 “Về việc phê duyệt các quy định về cung cấp bảo lãnh nhà nước Liên Bang Nga về các khoản vay từ AHML OJSC, Điều lệ, Kế hoạch kinh doanh của Cơ quan. Một giải pháp thay thế cho mô hình cho vay thế chấp “Mỹ” ở Nga là việc tạo ra một hệ thống tiết kiệm và cho vay (SSK), tương tự như hệ thống đang hoạt động ở Đức. Nguồn vốn trong trường hợp này là tiền gửi mục tiêu tại các tổ chức tín dụng chuyên biệt, nhà đầu tư cam kết đóng góp một khoản tiền nhất định hàng tháng vào khoản tiền gửi mục tiêu với lãi suất trong một thời gian, giá trị của khoản tiền này thấp hơn lãi suất thị trường. tích lũy được một nửa số tiền để mua một căn hộ, phần còn lại được trả dưới dạng tín dụng với lãi suất thấp hơn mức trung bình thị trường. Vốn cung cấp cho người gửi tiền UBCKNN được sử dụng để phát hành các khoản vay cho các thành viên UBCKNN đã hoàn thành giai đoạn tích lũy. là cái gọi là xây dựng cổ phần chung, đã thất bại. Do luật pháp không hoàn hảo, xung đột nảy sinh giữa các nhà môi giới, nhà phát triển, cổ đông. Người ta chỉ cần nhớ có bao nhiêu người không có tiền và căn hộ

Hiện tại, theo Ngân hàng Nga, trong năm 2014, hơn 1 triệu khoản vay thế chấp đã được phát hành với tổng số tiền là 1,76 nghìn tỷ USD. rúp, cao hơn 1,23 lần so với mức của năm 2013 về mặt định lượng và 1,30 lần về mặt tiền tệ, theo đánh giá của AHML.

Hiện tại, tốc độ tăng trưởng của thị trường thế chấp đã chậm lại.

Nguyên nhân chính khiến thị trường thế chấp chậm lại là do lãi suất thế chấp tăng cao và các ngân hàng thắt chặt yêu cầu đối với người đi vay. Mặt khác, nhu cầu thế chấp trong năm 2014 được hỗ trợ bởi hoạt động đầu tư của người dân do đồng rúp mất giá và kỳ vọng giá căn hộ sẽ tăng trong tương lai.

Dự báo cho vay thế chấp năm 2015 đáng thất vọng:

Nhu cầu vay vốn và nhà ở nói chung giảm đáng kể;

Việc đóng băng xây dựng và thiếu xây dựng mới;

Hãy xem xét các yếu tố hình thành nên hệ thống cho vay thế chấp nhà ở và quá trình hoạt động của nó.

Trong quá trình hoạt động, hệ thống cho vay thế chấp nhà ở phải thực hiện hai chức năng:

· đảm bảo việc huy động vốn để tài trợ cho các khoản vay mua nhà;

· Cung cấp và phục vụ các khoản vay.

Trong các tài liệu khoa học trong nước, khái niệm hệ thống cho vay thế chấp nhà ở vẫn chưa được nghiên cứu đầy đủ. Điều này phần lớn là do ở Nga hệ thống cho vay thế chấp nhà ở mới bắt đầu hoạt động tương đối gần đây. Có ý kiến ​​cho rằng hệ thống cho vay thế chấp là tập hợp các tổ chức tín dụng và các yếu tố cơ sở hạ tầng, cũng như mối quan hệ giữa chúng, đảm bảo việc thực hiện cho vay được bảo đảm bằng bất động sản.

Giống như bất kỳ hệ thống nào khác, hệ thống cho vay thế chấp nhà ở là một số yếu tố có liên quan với nhau. Các yếu tố của hệ thống cho vay thế chấp nhà ở là:

· Đối tượng cho vay thế chấp nhà ở;

· Đối tượng cho vay thế chấp nhà ở;

· đảm bảo khoản vay thế chấp;

· cơ sở tổ chức và kinh tế của việc cho vay thế chấp nhà ở.

Khi tính đến điều này, định nghĩa sau đây được đề xuất: hệ thống cho vay thế chấp nhà ở là một phức hợp gồm các chủ thể, đối tượng và sự đảm bảo cho các khoản vay thế chấp nhà ở tương tác với nhau trên một cơ sở tổ chức và kinh tế duy nhất.

Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn các yếu tố của hệ thống. Một trong những yếu tố chính của hệ thống cho vay thế chấp nhà ở là đối tượng của nó. Đối tượng cho vay thế chấp nhà ở bao gồm: người đi vay, người cho vay, công ty bất động sản, công ty bảo hiểm, nhà đầu tư, chính phủ.

Yếu tố quyết định của thị trường cho vay thế chấp nhà ở là đối tượng cho vay– một trong những yếu tố cơ bản của việc cho vay thế chấp nhà ở.

Theo nghĩa rộng một đối tượng(từ lat. sự vật- mục) cho vay- đây là vật hoặc quy trình cung cấp khoản vay để thực hiện giao dịch cho vay. Đối tượng của việc cho vay thế chấp có thể là hầu hết mọi đối tượng và quy trình, việc tài trợ cho chúng đòi hỏi phải có được một khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản.

Đối tượng cho vay thế chấp nhà ở chỉ có thể là:

· Thu hồi và phát triển đất để xây dựng nhà ở;

· xây dựng và tái thiết nhà ở;

· mua nhà ở.

Tùy theo đối tượng vay, có 3 hình thức vay thế chấp:

· Về việc thu hồi đất để xây dựng nhà ở;

· để xây dựng và tái thiết nhà ở;

· để mua nhà ở.

Một yếu tố không thể thiếu của hệ thống cho vay thế chấp nhà ở là bảo vệkhoản vay.

Thế chấp là một loại tài sản thế chấp dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ tiền tệ để có được khoản vay thế chấp. Đồng thời, thế chấp là loại tài sản thế chấp, trong đó tài sản cầm cố không được chuyển vào tay người cho vay mà vẫn thuộc về người thế chấp (người đi vay).

Việc sử dụng thuật ngữ "thế chấp" để chỉ việc cầm cố bất động sản trong luật pháp của các quốc gia khác nhau được dùng để chỉ ba loại pháp lý:

1) cầm cố bất động sản nhằm mục đích vay thế chấp (chức năng thế chấp hoàn toàn hợp pháp);

2) thế chấp (có tên gọi khác là giấy chứng nhận nợ xác nhận quyền của bên nhận thế chấp theo nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp);

3) khoản vay thế chấp (khoản vay tiền) do người cho vay cấp cho người đi vay có bảo đảm bằng bất động sản ( chức năng kinh tế thế chấp).

Các khoản vay thế chấp luôn được đảm bảo bằng tài sản thế chấp là bất động sản - khoản vay thế chấp, thế chấp nhà ở - bằng tài sản thế chấp là bất động sản nhà ở. Tài sản thế chấp chính và thường xuyên nhất cho hình thức cho vay này là thế chấp mặt bằng nhà ở được mua bằng vốn vay. Giữa ngân hàng và người đi vay có một thỏa thuận tương ứng, theo đó người đi vay là người thế chấp, còn ngân hàng là người thế chấp cho đến khi người đi vay thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và trả lãi. Nếu bên cầm cố (bên vay) không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên nhận cầm cố (chủ nợ) có quyền thực hiện yêu cầu của mình bằng giá trị tài sản cầm cố.

Khi nhận khoản vay mua nhà thế chấp, người đi vay có thể cung cấp các hình thức bảo đảm khác: cầm cố nhà ở hiện có, cầm cố tài sản khác thuộc sở hữu của người đi vay, bảo lãnh và bảo lãnh của bên thứ ba (ví dụ: người sử dụng lao động của người đi vay).

Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và thủ tục thế chấp được sử dụng trong thực tế, có hơn 20 loại tài sản thế chấp khác nhau được phân biệt, khác nhau về nhiều mặt. Ba loại phân loại tài sản thế chấp là quan trọng nhất:

1) thái độ của các bên đối với tài sản cầm cố;

2) chi tiết về vật cầm cố;

3) thời hạn trả nợ.

Liên quan đến các bên đối với tài sản cầm cố, có ba loại cầm cố:

· cam kết cổ điển (phổ biến nhất), trong đó tài sản vẫn thuộc về người thế chấp;

· thế chấp, khi tài sản thế chấp được chuyển giao cho người cầm cố - chủ nợ;

· một lời cầm cố chắc chắn, nếu đồ vật vẫn thuộc sở hữu của người mắc nợ, nhưng được đóng dấu và có khóa của người nhận cầm cố hoặc có dấu hiệu nhận dạng nhất định trên đó, biểu thị một sự cầm cố.

Đối tượng cho vay, đối tượng cho vay và tài sản đảm bảo là những yếu tố cơ bản hệ thống hiện đại cho vay thế chấp nhà ở. Do tầm quan trọng của chúng, chúng phải tuân theo một số yêu cầu nhất định, theo đó việc cho vay được thực hiện theo những điều kiện nhất định.

Người đi vay, với tư cách là đối tượng cho vay thế chấp nhà ở, phải có đủ uy tín tín dụng để được vay - không phải ai đăng ký vay đều trở thành người đi vay. Đồng thời, không phải ngân hàng nào cũng có thể cho vay thế chấp nhà ở mà chỉ có ngân hàng nào có đủ nguồn tín dụng dài hạn, nhân sự cần thiết,…

Ngoài ra còn có một yêu cầu đối với đối tượng cho vay thế chấp - đó phải là việc mua nhà ở như một tài sản (không phải tiền thuê, v.v.). Tài sản thế chấp cho khoản vay thế chấp nhà ở phải đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tính đầy đủ. Việc đáp ứng các yêu cầu về yếu tố cơ bản là một trong những điều kiện cho vay.

Điều kiện cho vay thế chấp nhà ở còn bao gồm:

· tôn trọng lợi ích của cả hai bên trong giao dịch - người vay phải hài lòng với lãi suất, phương thức trả nợ, ngân hàng phải hài lòng với uy tín tín dụng của người vay, chất lượng tài sản thế chấp được cung cấp, v.v.;

· tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của việc cho vay - khẩn cấp, thanh toán, trả nợ, cũng như nguyên tắc bắt buộc về cung cấp và sử dụng tín dụng có mục tiêu (khoản vay chỉ được cung cấp để mua nhà ở) và nguyên tắc đảm bảo khoản vay.

Việc cho vay của ngân hàng luôn được thực hiện tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc cho vay, thể hiện yêu cầu tổ chức quy trình tín dụng và là nguyên tắc ban đầu để sử dụng một hình thức tín dụng nhất định, đảm bảo khả năng hoàn trả.

Các nguyên tắc cho vay, bao gồm cả việc thế chấp nhà ở, bao gồm:

1) hoàn trả;

2) tính cấp thiết của việc cho vay;

3) tính chất mục tiêu;

4) bảo đảm tiền vay;

5) trả nợ ngân hàng;

6) bản chất khác biệt của việc cho vay.

Trả nợ– nguyên tắc này thể hiện sự cần thiết phải hoàn trả kịp thời các nguồn tài chính nhận được từ người cho vay khi chúng được giải phóng khỏi thu nhập của người đi vay. Nguyên tắc này được thể hiện thực tế trong việc hoàn trả dần dần một khoản vay cụ thể bằng cách chuyển số tiền thích hợp Tiền bạc vào tài khoản của tổ chức tín dụng (hoặc chủ nợ khác) đã cung cấp nó hoặc bằng cách gửi tiền mặt vào quầy thu ngân của ngân hàng, điều này đảm bảo khả năng tái tạo nguồn tín dụng của ngân hàng như một điều kiện cần thiết để tiếp tục các hoạt động theo luật định của ngân hàng. Bảo lãnh hoàn trả là tài liệu chứng minh khả năng thanh toán của khách hàng. Các khoản vay mua nhà thế chấp được cung cấp trên cơ sở hoàn trả, vì mọi rủi ro của người cho vay đều được bảo hiểm và trong trường hợp người đi vay không có khả năng trả nợ thì khoản vay sẽ được hoàn trả. Công ty bảo hiểm hoặc căn hộ thế chấp được bán đấu giá và khoản vay được hoàn trả từ số tiền bán căn hộ đó.

Thời hạn cho vay– nguyên tắc này phản ánh nhu cầu hoàn trả khoản vay không phải vào bất kỳ lúc nào được người vay chấp nhận mà trong một khoảng thời gian được xác định chính xác được ấn định trong hợp đồng vay hoặc tài liệu thay thế nó. Việc vi phạm điều kiện này là cơ sở đủ để người cho vay áp dụng các biện pháp trừng phạt kinh tế đối với người đi vay dưới hình thức tăng lãi suất phải trả và trì hoãn thêm (ở Nga - hơn ba tháng) - trình bày các yêu cầu tài chính trước tòa . Việc vi phạm tính cấp bách của việc trả nợ là một yếu tố gây bất ổn cho ngân hàng, vì nó phá vỡ sự cân bằng giữa nguồn vốn thu hút và huy động về mặt kỳ hạn, gây ra nhiều tổn thất tài chính. Bản chất dài hạn của khoản vay thế chấp nhà ở đòi hỏi thời gian trả nợ dài.

Thanh toán khoản vay– đây là yêu cầu người đi vay không chỉ phải trực tiếp trả lại nguồn tín dụng đã nhận từ ngân hàng mà còn phải trả tiền để có quyền sử dụng chúng. Bản chất kinh tế của phí vay được phản ánh qua việc phân phối lợi nhuận bổ sung thu được thông qua việc sử dụng nó giữa người đi vay và người cho vay. Trong cho vay thế chấp nhà ở, bản chất kinh tế của phí vay được thể hiện ở việc phân phối lại một phần thu nhập cá nhân của người đi vay theo hướng có lợi cho ngân hàng.

Nguyên tắc được đề cập được thể hiện thực tế trong quá trình xác định mức lãi suất ngân hàng đối với các khoản vay thế chấp nhà ở, nguyên tắc này thực hiện ba chức năng chính:

· phân phối lại một phần thu nhập của cá nhân;

· Điều tiết sản xuất và lưu thông thông qua phân bổ vốn vay ở cấp ngành, liên ngành và quốc tế;

· Bảo vệ chống lạm phát đối với tiền tiết kiệm của khách hàng ngân hàng trong giai đoạn phát triển kinh tế khủng hoảng.

Tỷ lệ (hoặc tỷ lệ) lãi suất cho vay, được định nghĩa là tỷ lệ giữa số thu nhập hàng năm nhận được từ vốn vay so với số tiền cho vay, đóng vai trò là giá của nguồn tín dụng.

Khẳng định vai trò của khoản vay thế chấp nhà ở là một trong những hàng hóa được chào bán trên thị trường chuyên biệt, việc thanh toán khoản vay khuyến khích người đi vay sử dụng khoản vay một cách hiệu quả nhất và quan trọng nhất là trả nợ đúng hạn. Về cơ bản khác với cơ chế định giá truyền thống đối với các loại hàng hóa khác, yếu tố xác định cơ chế này là chi phí lao động cần thiết cho xã hội để sản xuất ra chúng, giá vay thế chấp nhà phản ánh mối quan hệ chung giữa cung và cầu trên thị trường vốn vay và phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm cả những yếu tố mang tính chất cơ hội thuần túy:

· Sự phát triển mang tính chu kỳ của nền kinh tế thị trường (ở giai đoạn suy thoái, lãi vay thường tăng, ở giai đoạn phục hồi nhanh, lãi suất cho vay giảm);

· tốc độ của quá trình lạm phát (trong thực tế thậm chí còn chậm hơn một chút so với tốc độ tăng lãi suất cho vay);

· giá các nguồn tài nguyên thu hút được;

· Hiệu quả quản lý tín dụng nhà nước thông qua chính sách kế toán ngân hàng trung ương trong quá trình cho các ngân hàng thương mại vay vốn;

· động lực tiết kiệm tiền mặt của các cá nhân (với xu hướng giảm chúng, lãi suất cho vay thường tăng lên);

· Tình hình thị trường tín dụng quốc tế (ví dụ, chính sách tăng chi phí tín dụng mà Hoa Kỳ theo đuổi vào những năm 80 của thế kỷ trước đã dẫn đến việc thu hút vốn nước ngoài vào các ngân hàng Mỹ, ảnh hưởng đến tình trạng của các quốc gia tương ứng). thị trường quốc gia);

· Động lực sản xuất và lưu thông quyết định nhu cầu về nguồn tín dụng của các đối tượng vay tiềm năng tương ứng.

Bảo đảm khoản vay– đây là sự cần thiết phải đảm bảo bảo vệ quyền lợi tài sản của người cho vay trong trường hợp người đi vay có thể vi phạm nghĩa vụ của mình. Trong cho vay thế chấp nhà ở, nguyên tắc này được tuân thủ bằng việc cung cấp bắt buộc một căn hộ được mua bằng tiền vay làm tài sản thế chấp. Nếu cần thiết, các hình thức bảo đảm khác sẽ được sử dụng, ví dụ như sự bảo đảm từ tổ chức của người sử dụng lao động.

Bản chất mục tiêu của khoản vay– Nguyên tắc này cũng áp dụng cho các khoản vay thế chấp nhà ở, thể hiện nhu cầu sử dụng có mục tiêu nguồn vốn nhận được từ người cho vay. Mục đích chính của việc vay thế chấp là để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người vay bằng cách mua một căn hộ. Điều này được thể hiện thực tế trong phần liên quan của hợp đồng vay, trong đó nêu rõ mục đích cụ thể của khoản vay, cũng như trong quá trình kiểm soát của ngân hàng đối với việc người đi vay tuân thủ điều kiện này. Việc vi phạm nghĩa vụ này có thể trở thành căn cứ để thu hồi khoản vay sớm. Mục đích sử dụng khoản vay thế chấp nhà ở được đảm bảo bằng việc chuyển tiền trực tiếp cho người bán căn hộ, được xác nhận bằng các tài liệu liên quan về việc sử dụng khoản vay nhận được của người đi vay.

Tính chất khác biệt của khoản vay. Một cách tiếp cận khác biệt của một tổ chức tín dụng đối với nhiều loại khách hàng tiềm năng khác nhau đối với các khoản vay thế chấp nhà ở. Việc thực hiện nguyên tắc này trên thực tế có thể phụ thuộc cả vào lợi ích cá nhân của một ngân hàng cụ thể và vào chính sách tập trung mà nhà nước theo đuổi để hỗ trợ một số nhóm công dân nhất định khi họ mua nhà bằng tín dụng. Nguyên tắc này được tuân thủ khi ngân hàng phát triển phương pháp riêng để phân tích uy tín tín dụng của người vay (bao gồm cả mẫu đơn xin vay thế chấp nhà ở) và khi xây dựng các chương trình cho vay thế chấp nhà ở ưu đãi của liên bang, cộng hòa và thành phố, mục đích của chương trình này là để hỗ trợ một số nhóm công dân nhất định trong việc mua nhà ở.

Khả năng hiện thực hóa tài sản thế chấp - đặc biệt điều kiện quan trọngđặc biệt đối với việc cho vay thế chấp nhà ở, vì tài sản thế chấp là bất động sản nhà ở, có tính thanh khoản khá thấp; Việc thực hiện nó khi việc tịch thu tài sản thế chấp được thực hiện là một quá trình kéo dài và tốn kém.

Cơ sở hợp đồng quan hệ giữa các đối tượng cho vay thế chấp nhà ở - giữa các chủ thể trong quan hệ tín dụng được ký kết có liên quan, xác định rõ ràng các bên trong giao dịch tín dụng bao gồm quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên.

Để thực hiện hiệu quả việc cho vay thế chấp nhà ở cũng cần phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể, đó là:

· Chia sẻ khoản vay từ chi phí nhà ở. Do việc trục xuất trong thời gian bị tịch thu tài sản cực kỳ khó khăn nên tỷ lệ này sẽ khá khiêm tốn - không quá 70%. Phần chi phí nhà ở được trả từ nguồn vốn của người đi vay càng lớn thì động lực để người đó trả nợ càng mạnh. Kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy rằng, nếu các yếu tố khác không đổi (thu nhập gia đình, tỷ lệ trả nợ hàng tháng trong thu nhập, v.v.), việc đầu tư tiền của chính bạn với số tiền bằng 30% giá trị căn nhà đã mua là đủ để tạo ra sự khác biệt đáng kể. giảm khả năng không thanh toán khoản vay;

· Tỷ lệ thanh toán khoản vay trong thu nhập của người đi vay. Trong điều kiện kinh tế không chắc chắn và khả năng thay đổi giá trị thực thu nhập của người đi vay (anh ta có thể thay đổi nơi làm việc, mất việc, không được trả lương, v.v.) trong 1-2 năm tới, điều này tỷ lệ tại thời điểm phát hành khoản vay cũng phải khá thấp – không quá 25-40% thu nhập;

· Loại hình cho vay: loại hình cho vay truyền thống với lãi suất cố định (vay thế chấp vĩnh viễn) và thế chấp với các khoản thanh toán thay đổi.

· Thời hạn vay: trung bình 10-15 năm, có khi lên tới 25 năm. Tất nhiên, việc kéo dài thời hạn tín dụng giúp tăng khả năng cung cấp tín dụng cho người đi vay, nhưng điều đó không mang lại lợi nhuận cho ngân hàng vì nó làm tiêu tốn nguồn lực của mình trong một thời gian quá dài.

Ngoài các yếu tố cơ bản, hệ thống cho vay thế chấp nhà ở còn bao gồm cơ sở tổ chức và kinh tế, bao gồm các giai đoạn cho vay như một trình tự thủ tục bắt buộc nhất định, cũng như công nghệ của chính quy trình cho vay, tức là tài liệu cho vay, thủ tục phát hành và hoàn trả khoản vay cũng như thủ tục kiểm soát trong quá trình trả nợ.

Các giai đoạn cho vay thế chấp. Thông thường, một số giai đoạn chính có thể được phân biệt:

1. Đánh giá sơ bộ về khách hàng (đánh giá trực quan về khách hàng, giải thích các điều kiện cho khách hàng vay).

2. Thu thập và xử lý thông tin về người vay tiềm năng (các yêu cầu khác nhau, ví dụ: tại nơi làm việc, cơ quan thuế, v.v.).

3. Đánh giá khả năng trả nợ và đánh giá rủi ro của ngân hàng.

4. Quyết định cho vay.

5. Kết thúc giao dịch tín dụng.

6. Dịch vụ cho vay.

Giai đoạn sơ bộ có thể coi là việc thu hút nguồn vốn của ngân hàng để cho vay thế chấp nhà ở. Ở mỗi giai đoạn, các chuyên gia ngân hàng thực hiện các hoạt động phù hợp và soạn thảo một số tài liệu (các giai đoạn và công nghệ của quy trình cho vay thế chấp được thảo luận ở Chủ đề số 4).

Phân tích các nguyên tắc kinh tế cơ bản của việc cho vay thế chấp nhà ở đã cho chúng tôi cơ hội làm nổi bật các đặc điểm sau:

1) cơ cấu khoản vay thế chấp nhà ở bao gồm tài sản thế chấp;

2) Giá trị mượn không có giá trị sử dụng bổ sung;

3) giá trị cho vay không mang tính chất tạm ứng;

4) việc hoàn trả khoản vay thế chấp không phải là khoản hoàn trả “bình phương”;

5) khoản vay thế chấp nhà ở có tính chất dài hạn (nếu thời hạn ngắn hơn sẽ có sự sai lệch trong quy trình cho vay);

6) khoản vay thế chấp nhà ở luôn có hình thức tiêu dùng, hình thức tiền tệ và thường là hình thức ngân hàng;

7) hệ thống cho vay thế chấp nhà ở có thành phần mở rộng về đối tượng (người tham gia thị trường);

8) đối tượng cho vay thế chấp là mua nhà ở;

9) các khoản vay thế chấp nhà ở luôn được đảm bảo bằng bất động sản nhà ở;

10) cho vay thế chấp nhà ở đòi hỏi phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể (quy mô tiền đặt cọc, tỷ lệ thanh toán khoản vay trong thu nhập của người đi vay, v.v.).

CƠ BẢN VỀ CHO VAY THẾ CHẤP

Mátxcơva
2006

UDKBBKO

Chương 1 – Tiến sĩ. N.S. Pastukhova và tiến sĩ. N.N. Rogozhina; chương 2 - N.S. Pastukhova, N.N. Rogozhin và A.A. Tumanov; chương 3–4 – Tiến sĩ. A.B. Kopeikin; chương 5–6 – A.B. Kopeikin Và N.S. Pastukhova; Chương 7 - N.N. Rogozhina; Chương 8 - N.S. Pastukhova Và N.N. Rogozhina; chương 9–10 – N.S. Pastukhova; Chương 11 - A.B. Kopeikin; Chương 12 – N.N. Rogozhina; Chương 13 – A.B. Kopeikin Và N.S. Pastukhova; chương 14–15 – A.B. Kopeikin; chương 16–18 – N.S. Pastukhova Và N.N. Rogozhina; chương 19–21 – N.N. Rogozhina; chương 22–23 – A.B. Kopeikin,N.S. Pastukhova Và N.N. Rogozhina, chương 24 – A.B. Kopeikin, Bằng tiến sĩ. A.Yu. Tkachenko Và M.O. Yakubov; Chương 25 – A.B. Kopeikin Và M.O. Yakubov

Về các nguyên tắc cơ bản của việc cho vay thế chấp / ed. N.B. Kosareva. ― M.: Quỹ “Viện Kinh tế Đô thị”, 2006. ― p. Cuốn sách này đề cập đến một loạt các vấn đề cơ bản và khó khăn trong việc phát triển hệ thống tài chính nhà ở, đặc biệt chú ý đến việc cho vay mua nhà có thế chấp dài hạn như một thành phần chính của hệ thống này. Sự liên quan đặc biệt của nó được xác định bởi tầm quan trọng của việc Nga giải quyết vấn đề cung cấp nhà ở cho công dân. Phát triển hoạt động cho vay thế chấp là một trong những nhiệm vụ của dự án quốc gia ưu tiên “Nhà ở thoải mái và giá cả phải chăng cho công dân Nga”. Ấn phẩm này chứa dữ liệu cập nhật nhất về thị trường cho vay thế chấp ở Nga, những thay đổi trong luật pháp hình thành các điều kiện để tăng quy mô cho vay thế chấp và triển vọng phát triển của thế chấp. Trước hết, nó nhắm đến các chuyên gia từ ngân hàng, cơ quan thế chấp và quỹ nhà ở, nhân viên của các cơ quan chính phủ xây dựng và thực hiện chính sách nhà ở, nhân viên của khu vực và chính quyền thành phố, phát triển các chương trình tài chính nhà ở và cho vay thế chấp, dành cho tất cả những ai quan tâm đến vấn đề cho vay thế chấp nhà ở và tài chính nhà ở, đồng thời cũng có thể hữu ích cho giáo viên, sinh viên đại học và sau đại học của các trường đại học chuyên về lĩnh vực kinh tế nhà ở, tài chính và ngân hàng .

Ấn phẩm này được biên soạn với sự hỗ trợ của Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (BẠN ĐÃ NÓI)
Quan điểm của các tác giả của ấn phẩm này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (BẠN ĐÃ NÓI)

© Viện Quỹ Kinh tế Đô thị, 2006
Giới thiệu……………………………………………………………………………………………………………..


PhầnTÔI. Hệ thống cho vay thế chấp nhà ở ở Nga và nước ngoài ……….. Chương 1. Những nội dung và giai đoạn cơ bản của quy trình cho vay thế chấp nhà ở...
Chương 2. Phát triển hệ thống tài chính nhà ở ở Nga…………..


Phần II. Cơ sở pháp lý của việc cho vay thế chấp tài sản.................................................. Chương 3. Khung pháp lý về cho vay thế chấp tài sản ………………………….
Chương 4. Thế chấp thửa đất………………………..


PhầnIII. Rủi ro khinhà ởcho vay thế chấp, định giá cơ bản..... Chương 5. Phân tích, đánh giá rủi ro trong cho vay thế chấp nhà ở……………


Chương 6. Cơ sở định giá cho vay thế chấp nhà ở…….


Phần IV. Dụng cụ dùng đểthế chấpnhà ởcho vay……… Chương 7. Công cụ cho vay thế chấp truyền thống…………..


Chương 8. Các công cụ cho vay thế chấp thay thế…………..


PhầnV.. Các giai đoạn chính của việc cung cấp và phục vụ các khoản vay thế chấp nhà ở…….. …. Chương 9. Thẩm định của người đi vay và hồ sơ vay thế chấp tài sản………………………….. .
Chương 10. Đánh giá khả năng hoàn trả khoản vay (thủ tục bảo lãnh)………..


Chương 11. Đặc điểm của quy trình cho vay……………………….
Chương 12. Quy trình xử lý khoản vay thế chấp tài sản tại ngân hàng…………..


PhầnVI. Vấn đề vay vốn thế chấp nhà ở…….. Chương 13. Các mô hình cơ bản về huy động vốn cho vay thế chấp nhà ở dài hạn………………………………..
Chương 14. Chứng khoán thế chấp là công cụ tài trợ cho các khoản vay thế chấp dài hạn (theo ví dụ của Hoa Kỳ và Đức)…………………………
Chương 15. Các vấn đề và triển vọng của việc sử dụng chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp ở Nga..


Chương 16. Chương trình tiết kiệm nhà ở………………………..


Phần VII. Kinh nghiệm nước ngoài trong việc phát triển hệ thống cho vay thế chấp nhà ở....


Chương 17. Kinh nghiệm của các nước Tây Âu trong lĩnh vực cho vay thế chấp nhà ở………………………………..
Chương 18. Sự hình thành và phát triển của hoạt động cho vay thế chấp nhà ở ở một số nước Đông Âu và SNG ………………………………..
Chương 19. Các phương pháp cho vay thế chấp đối với người dân có thu nhập thấp. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ và các nước khác.......................................................
PhầnVIII. Hạ tầng thị trườngnhà ởcho vay thế chấp……………… Chương 20. Các phương pháp cơ bản về định giá bất động sản để cho vay thế chấp......
Chương 21. Hệ thống bảo hiểm cho vay thế chấp (bất động sản, nhân thọ, quyền sở hữu) .
Chương 22. Bảo hiểm rủi ro tín dụng đối với việc cho vay thế chấp nhà ở (bảo hiểm thế chấp) ...................


Chương 23. Cơ quan tín dụng trong hệ thống cho vay thế chấp nhà ở……


PhầnIX. Cho vay xây dựng nhà ở.................................................................................. Chương 24. Đặc điểm của việc cho vay xây dựng nhà ở…….. Chương 25. Đặc điểm của việc cấp vốn xây dựng nhà ở ở Nga………….
Thư mục……………………………………………………………………………….Các ứng dụng
    Danh sách các đạo luật lập pháp chính điều chỉnh các khoản thế chấp…………… Mô tả gói luật liên bang nhằm tạo ra một thị trường nhà ở giá rẻ……………………………… …… ………


GIỚI THIỆU

Có trời mới biết chuyện gì luôn xảy ra ở nhà tôi, tất cả những gì họ nói đến là các khoản nợ và thế chấp. Bạn không biết thế chấp là gì? Đó hẳn là một điều khủng khiếp - bà già của tôi sẽ bứt tóc ngay khi ông già bắt đầu nói về khoản thế chấp, và nó sẽ kết thúc bằng một cuộc chiến.

Julio Cortazar. Người theo đuổi

Nếu không giải quyết được các vấn đề kinh tế xã hội quan trọng như tăng khả năng chi trả nhà ở cho người dân Nga và tăng tỷ lệ sở hữu nhà thì không thể ổn định xã hội. Để giải quyết những vấn đề này, cần thiết phải tạo ra một hệ thống thị trường tài chính nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở hiệu quả của người dân. Theo hệ thống tài chính nhà ở, gồm hai yếu tố có quan hệ với nhau: tài trợ xây dựng nhà ở và tài trợ cho người dân mua nhà ở,đề cập đến một tập hợp các điều kiện và điều kiện tiên quyết về pháp lý, tài chính và tổ chức được tạo ra để thu hút tài chính, bao gồm tín dụng, vốn vào lĩnh vực xây dựng nhà ở và mua nhà ở của người dân. Nguồn tài chính có thể là quỹ tín dụng từ ngân hàng và các tổ chức cho vay khác, vốn vay từ thị trường tài chính và thị trường đầu tư tư nhân, tiết kiệm có mục tiêu của người dân, cũng như trợ cấp và trợ cấp của chính phủ được cung cấp trong nhiều mẫu khác nhau. Các hình thức tài chính nhà ở chính bao gồm cho vay, bao gồm thế chấp, đầu tư trực tiếp, tài trợ ngân sách, sự tham gia cổ phần của các nhà đầu tư, cả pháp nhân và cá nhân, trong việc xây dựng các tòa nhà ở và cung cấp trợ cấp ngân sách cho người dân với mục đích mua nhà ở. . Trong bối cảnh ngân sách tài trợ cho việc xây dựng và cung cấp nhà ở cho người dân bị cắt giảm, nguồn vốn chính để mua nhà ở là thu nhập của người dân, cũng như các khoản vay ngân hàng, như trường hợp ở hầu hết các nước phát triển về kinh tế. của thế giới. Vai trò quan trọng nhất trong hệ thống tài chính nhà ở được trao cho cho vay thế chấp nhà ở. Nói chung thế chấp là cách đảm bảo nghĩa vụ của người đi vay đối với người cho vay dưới hình thức cầm cố bằng bất động sản, khi chủ nợ nhận được quyền đòi tiền của mình từ giá trị bất động sản cầm cố. Đối tượng của thế chấp có thể là: các tòa nhà dân cư riêng lẻ và nhiều căn hộ, căn hộ, thửa đất, tòa nhà, công trình kiến ​​trúc và bất động sản khác. Cho vay tín chấp thế chấp– Ngân hàng cung cấp các khoản vay dài hạn để mua hoặc xây dựng bất động sản được bảo đảm bằng bất động sản. Một vị trí đặc biệt trong hệ thống cho vay thế chấp chiếm cho vay nhà ở thế chấp dài hạn cho người dânđược thực hiện bởi các ngân hàng và các tổ chức tín dụng chuyên ngành, bao gồm các công ty thế chấp, hiệp hội tiết kiệm và cho vay, hiệp hội xây dựng, hiệp hội tín dụng, ngân hàng xây dựng và tiết kiệm, v.v. Cho vay thế chấp nhà ở đối với người dân có một số tính năng đặc biệt: dài hạn các khoản vay (10–15, ở một số quốc gia lên tới 30 năm); bản chất mục tiêu của các khoản vay, bao gồm việc mua nhà ở bằng vốn vay; đảm bảo khoản vay làm tài sản thế chấp cho căn nhà đã mua. Ở hầu hết các nước trên thế giới, cho vay thế chấp nhà ở là hình thức tài trợ chính để cung cấp nhà ở cho người dân.Hệ thống cho vay thế chấp nhà ở dài hạn chiếm một vị trí quan trọng trong hệ thống chung tài chính nhà ở, ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn nhu cầu nhà ở của người dân, sự phát triển của lĩnh vực tài chính, tín dụng, xây dựng nhà ở và tổng thể nền kinh tế của các vùng, thành phố. Đây là mối liên kết quan trọng nhất giữa ngân hàng và các lĩnh vực thực tế của nền kinh tế, thị trường tài chính và nhà ở, nhà đầu tư và người đi vay. Cung cấp các khoản vay thế chấp nhà ở dài hạn cho người dân với mục đích mua nhà ở cho phép nhà nước giải quyết một loạt các vấn đề kinh tế xã hội quan trọng:

    dân số lao động của đất nước có cơ hội cải thiện điều kiện sống một cách độc lập mà không cần sự hỗ trợ tài chính từ nhà nước; tổ hợp xây dựng nhận được thêm động lực để tăng khối lượng xây dựng nhà ở do nhu cầu thực tế của người mua nhà tăng lên; lĩnh vực ngân hàng đang mở rộng đáng kể hoạt động cho vay thế chấp nhà ở, tạo cho mình một thị trường ổn định và đầy hứa hẹn cho các dịch vụ tài chính cung cấp cho người dân; các nhà đầu tư (quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và đầu tư, các pháp nhân và cá nhân khác) có cơ hội đầu tư vốn miễn phí vào các công cụ tài chính dài hạn đáng tin cậy mới được tạo ra trên cơ sở các khoản vay mua nhà dài hạn được đảm bảo bằng thế chấp.
Cải cách thị trường trong lĩnh vực nhà ở ở Nga bắt đầu từ những năm 1990, đặt ra các mục tiêu và mục tiêu mới cho hệ thống tài chính nhà ở. Cần tìm hiểu và tìm kiếm những cách tiếp cận, phương pháp mới để phát triển khu vực quan trọng này của nền kinh tế, đồng thời gắn với thị trường nhà ở, xây dựng nhà ở và hệ thống tài chính, tín dụng mới được hình thành. Tư nhân hóa nhà ở và tự do hóa thị trường nhà ở, những bước đầu tiên của cải cách, đòi hỏi phải đưa ra các hình thức và phương pháp tài trợ mới cho việc xây dựng nhà ở, những cách tiếp cận mới nói chung để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Giải quyết vấn đề cải thiện điều kiện sống của người dân trong nền kinh tế thị trường là không thể nếu không tạo ra một cơ chế thích hợp khung pháp lý, một hệ thống hoạt động hiệu quả của các tổ chức tín dụng và tài chính. Điều này ngụ ý việc tạo ra các điều kiện kinh tế và pháp lý để hình thành, phát triển và hoạt động hiệu quả của thị trường bất động sản nhà ở, một hệ thống quản lý và đăng ký quyền đối với bất động sản đáng tin cậy, cũng như áp dụng các hình thức và phương thức tài chính mới và thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Trong thế kỷ 20, chính phủ của hầu hết các nước phát triển và đang phát triển đã nhận ra tầm quan trọng và ý nghĩa xã hội đặc biệt của việc tạo ra hệ thống hiệu quả tài chính cho phép công dân, với sự hỗ trợ từ thu nhập và các khoản vay từ ngân hàng và các tổ chức tài chính khác, trở thành chủ sở hữu nhà. Hệ thống tài chính nhà ở phát triển đặc biệt nhanh chóng vào nửa sau thế kỷ trước, trở thành nền tảng không chỉ cho sự ổn định xã hội mà còn cho sự phát triển kinh tế hiệu quả. Rõ ràng là sự phát triển của hệ thống tài chính nhà ở phụ thuộc vào quá khứ lịch sử của đất nước, quy mô, đặc điểm địa lý, cơ cấu thể chế, tổ chức chính trị, trình độ phát triển kinh tế, truyền thống văn hóa, trình độ học vấn và sự chuẩn bị của người dân cho các giải pháp mới, chủ yếu là áp dụng hình thức cho vay thế chấp. Sự tham gia của Chính phủ vào việc phát triển lĩnh vực này ở Những đất nước khác nhau Tuy nhiên, được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, phân tích cho thấy rằng với sự đa dạng của hệ thống lập pháp quốc gia trong lĩnh vực này, với tất cả các đặc điểm của tổ chức hệ thống tín dụng và tài chính, các công cụ tín dụng được sử dụng, các hình thức thu hút đầu tư, các phương pháp hỗ trợ và trợ cấp cho nhu cầu của người dân, có một số xu hướng và mô hình phát triển chung của thị trường nhà ở mà Nga có thể chấp nhận được. Vai trò chính của nhà nước trong việc phát triển hệ thống cho vay thế chấp nhà ở là tạo ra khuôn khổ pháp lý và quy định cần thiết, các điều kiện để phát triển cơ sở hạ tầng thể chế, giám sát và điều chỉnh hoạt động của những người tham gia, cũng như tạo ra một hệ thống dễ hiểu và minh bạch để tăng khả năng cho vay thế chấp cho người dân. Cuốn sách giáo khoa này xem xét một loạt các vấn đề và vấn đề phức tạp trong quá trình phát triển hệ thống tài chính nhà ở, đặc biệt chú ý đến các vấn đề cơ bản về phát triển cho vay thế chấp nhà ở dài hạn như là yếu tố chính của hệ thống này. PhầnTÔIdụng cụ trợ giảngđược dành cho vai trò và vị trí của việc cho người dân vay thế chấp nhà ở trong hệ thống tài chính nhà ở tổng thể. Các khái niệm cơ bản và đặc trưng cho vay thế chấp nhà ở dài hạn, các yếu tố và giai đoạn chính của nó; mô tả về tình trạng hiện tại của hệ thống cho vay thế chấp ở Nga; kinh nghiệm hiện có trong việc thực hiện các chương trình nhà ở thế chấp khác nhau được phát triển và thực hiện ở cấp độ ngân hàng riêng lẻ và khu vực đã được phân tích. PhầnIIđược dành cho cơ sở pháp lý của việc cho vay thế chấp. Nó phân tích khuôn khổ pháp lý cho việc cho vay thế chấp nhà ở, xem xét Luật Liên bang “Về thế chấp (Cầm cố bằng bất động sản)”, các quy định chính Bộ luật dân sự Liên bang Nga liên quan đến việc cho vay thế chấp, cũng như các vấn đề về tịch thu tài sản trong trường hợp người đi vay vi phạm các điều khoản của hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp. Các tính năng được mô tả quy định pháp luật thế chấp lô đất, các vấn đề và phương hướng giải quyết cả ở nước ngoài và ở Nga, điều này đặc biệt quan trọng đối với mục đích phát triển cho vay thế chấp trong lĩnh vực nhà ở cá nhân. Một phầnIII mô tả các loại rủi ro chính phát sinh khi cho người dân vay thế chấp nhà ở dài hạn để mua nhà (rủi ro tín dụng, rủi ro lãi suất, rủi ro thanh khoản của tổ chức tín dụng, rủi ro trả nợ trước hạn, rủi ro tiền tệ, rủi ro liên quan đến lạm phát). Các nguyên nhân chính gây ra rủi ro được phân tích và mô tả các phương pháp khả thi để giảm thiểu các rủi ro khác nhau. Các phương pháp định giá chính cho việc cho vay thế chấp được trình bày, các thành phần chính của lãi suất cho vay được xem xét và các yếu tố ảnh hưởng đến quy mô và sự thay đổi của nó được phân tích. Một phầnIV Các công cụ cho vay thế chấp được sử dụng trong thực tế cả ở Nga và nước ngoài được mô tả, các phương án cho vay khác nhau được tóm tắt cũng như các công cụ được sử dụng để tính toán và trả nợ. Đang được xem xét các loại khác nhau các công cụ tín dụng thường được sử dụng ở Hoa Kỳ và các quốc gia khác có thị trường cho vay thế chấp phát triển, các đặc điểm của khoản vay niên kim tiêu chuẩn và sửa đổi khác nhau. Đặc biệt chú ý đến các công cụ tín dụng “thay thế” được phát triển để sử dụng ở những quốc gia có tình hình kinh tế không thuận lợi cho việc cho vay thế chấp dài hạn, kèm theo lạm phát cao và biến động, thu nhập thực tế của người dân giảm, triển vọng kinh tế không chắc chắn đối với phát triển và những thay đổi đột ngột trên thị trường tài chính. PhầnV.được dành để mô tả chi tiết từng giai đoạn cung cấp và phục vụ các khoản vay thế chấp nhà ở. Các phương pháp sơ tuyển người đi vay, các quy tắc thu thập thông tin về người đi vay và điền đơn xin vay thế chấp đều được xem xét. Định nghĩa về các khái niệm và thủ tục cơ bản được sử dụng trong quy trình bảo lãnh khoản vay thế chấp được đưa ra. Các lĩnh vực bảo lãnh phát hành chính liên quan đến việc đánh giá khả năng thanh toán của khách hàng, đảm bảo khoản vay, phương pháp tính toán số tiền khả dụng tối đa cho người đi vay và các vấn đề cần thiết khác để đưa ra quyết định cho vay được mô tả. Một chương đặc biệt xem xét cơ chế hoàn thành giao dịch tín dụng, cũng như các yêu cầu, điều kiện và nội dung cơ bản của hợp đồng cho vay, hợp đồng thế chấp nhà ở và thỏa thuận chuyển nhượng các yêu cầu theo khoản vay thế chấp. Thủ tục đăng ký, ký kết và đăng ký nhà nước những hợp đồng này. Một trong những giai đoạn dài nhất và cuối cùng của quá trình cho vay thế chấp là giai đoạn phục vụ khoản vay. Chương dành cho những vấn đề này mô tả các nhiệm vụ được giải quyết ở giai đoạn xử lý khoản vay thế chấp, chức năng của người kiểm tra khoản vay, đặc điểm của việc xử lý khoản vay với các phương án trả nợ khác nhau, giải quyết các khoản vay có vấn đề và các phương pháp chính để xử lý khoản vay chuyên nghiệp trong một ngân hàng. PhầnVI Cuốn sách này được dành để hỗ trợ tài chính cho các khoản vay thế chấp nhà ở. Các mô hình tài trợ cho các khoản vay thế chấp dài hạn chính hiện có trên thế giới được xem xét: mô hình ngân hàng thương mại phổ thông, mô hình tiết kiệm theo hợp đồng, mô hình ngân hàng thế chấp chuyên biệt, mô hình thị trường thứ cấp cho vay thế chấp. Một chương riêng biệt được dành cho vai trò của các chương trình tiết kiệm nhà ở trong hệ thống cho vay thế chấp; kinh nghiệm về vấn đề này của các nước Tây và Đông Âu sẽ được xem xét. Các vấn đề và triển vọng của việc sử dụng chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp - thế chấp - như một trong những cách tái cấp vốn cho các khoản vay thế chấp dài hạn ở Nga được phân tích. Một mô tả về chứng khoán thế chấp cấp phát hành được cung cấp, bao gồm các loại và đặc điểm chính của việc phát hành và lưu hành chúng. Một phầnVII mô tả kinh nghiệm nước ngoài trong việc phát triển hệ thống cho vay thế chấp nhà ở, đặc biệt là kinh nghiệm của Hoa Kỳ, Pháp, Đức, Đan Mạch và Anh. Kinh nghiệm hình thành và phát triển cho vay thế chấp ở một số nước Đông Âu và CIS (Ba Lan, Litva, Kazakhstan, Cộng hòa Séc, Cộng hòa Slovak) cũng được xem xét. PhầnVIII chứa tài liệu tiết lộ nội dung của các yếu tố riêng lẻ của cơ sở hạ tầng thị trường thế chấp. Các loại và hình thức bảo hiểm chính được sử dụng trong cho vay thế chấp được xem xét, bao gồm bảo hiểm nhà ở, bảo hiểm nhân thọ của người đi vay và bảo hiểm quyền sở hữu. Phần mô tả về các hệ thống bảo hiểm rủi ro tín dụng hiện có ở nước ngoài và khả năng tạo ra một hệ thống như vậy ở Nga được đưa ra. Vai trò của các cơ quan tín dụng trong hệ thống cho vay thế chấp và đặc điểm hoạt động của chúng ở một số nước ngoài đã được bộc lộ. Ngoài ra, các phương pháp chính để định giá bất động sản cho vay thế chấp cũng được trình bày. Một phầnIX Các tính năng của tài chính và cho vay để xây dựng nhà ở được xem xét. Các tác giả xin cảm ơn tất cả những người đã tham gia biên soạn hướng dẫn này vì sự giúp đỡ và hỗ trợ của họ. Xin gửi lời cảm ơn đặc biệt tới Raymond Strike, người đã tư vấn và đưa ra những lời khuyên giúp tôi viết cuốn sách này.

  1. 1.1 Bản chất và ý nghĩa của việc cho vay thế chấp. Vai trò của nhà nước trong việc phát triển các chương trình cho vay thế chấp liên bang

    Tiểu luận

    Chương 1. Cơ sở lý luận về cho vay thế chấp 81.1 Bản chất và ý nghĩa của việc cho vay thế chấp. Vai trò của nhà nước trong việc phát triển các chương trình cho vay thế chấp liên bang 8

  2. I. Các khía cạnh tài chính, kinh tế và pháp lý của việc cho vay thế chấp

    Tiểu luận

    Trong thông điệp gửi Quốc hội Liên bang, Tổng thống Liên bang Nga V.V. Putin đề cập đến vấn đề cải thiện hệ thống cho vay thế chấp: “Việc phát triển hệ thống thế chấp phải trở thành một lĩnh vực được chính phủ liên bang quan tâm ưu tiên

  3. Kiến nghị ngân hàng thu hút nguồn lực cho vay thế chấp Đề xuất lấy doanh thu thế chấp làm phương pháp kiểm soát

    Bằng cấp

    Thế chấp, nghĩa là đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính, kinh tế và dân sự khác nhau bằng cách sử dụng tài sản thế chấp bằng bất động sản, theo truyền thống được coi là một trong những quyền lợi quan trọng nhất ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.

  4. Ngân hàng thế chấp nhà ở cho vay

    Tiểu luận

    Lịch sử phát triển của quan hệ tín dụng và mắt xích chính của chúng - ngân hàng - đã có từ hàng trăm năm trước. Trong suốt thời gian này, họ đã cải thiện và thích ứng với các cơ cấu kinh tế và chính trị hiện có.

  5. Giới thiệu kế hoạch 3 Phần Những khía cạnh lý luận về tổ chức cho vay thế chấp ở Nga. 6 1 Lịch sử thế chấp và thực trạng cho vay thế chấp ở Nga hiện nay. 6

    Tài liệu

    Nga, khi hội nhập vào hệ thống tài chính toàn cầu và trở thành thành viên đầy đủ của cộng đồng doanh nghiệp toàn cầu, đang áp dụng và phát triển các hình thức kinh doanh đã được thử nghiệm ở phương Tây.

Thuật ngữ “thế chấp” được sử dụng trong các trường hợp sau:

1) khi nói về việc cầm cố bất động sản thuộc sở hữu của bên thế chấp (ví dụ: lô đất, nhà cửa và công trình kiến ​​trúc) với mục đích vay thế chấp;

2) khi một người quan tâm nhận được tiền từ tổ chức tín dụng để mua thêm bất động sản (căn hộ). Đồng thời, khoản vay có mục tiêu, điều này rất cần thiết trong việc điều chỉnh pháp lý sâu hơn về các quan hệ pháp lý mới nổi và tài sản được chỉ định sẽ được thế chấp cho tổ chức tín dụng.

Điểm chung trong cả hai trường hợp là việc cầm cố bất động sản (đất đai, doanh nghiệp, tòa nhà, công trình, căn hộ, v.v.) để có được nguồn vốn (khoản vay, tín dụng).

Như vậy, thế chấp(từ giả thuyết Hy Lạp - cam kết) là loại tài sản thế chấp, trong đó tài sản cầm cố (đây là bất động sản, thường là đất đai và nhà cửa trên đó) vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp cho đến khi đến hạn thanh toán.

Trong trường hợp đầu tiên, định nghĩa pháp lý chính thức này ngụ ý như sau: bạn ký kết một hợp đồng cho vay thế chấp với ngân hàng mà bạn chọn, và trên cơ sở thỏa thuận này, nó sẽ cung cấp cho bạn số tiền bạn cần để mua một căn hộ (hoặc bất động sản khác). tài sản).

Hình thức thế chấp thứ hai trong cho vay thế chấp là khi, theo cùng một thỏa thuận, bạn cầm cố không phải căn hộ mới mà bạn đang mua mà là căn hộ cũ mà bạn đã sở hữu trước khi ký kết hợp đồng vay.

Để sử dụng khoản vay đã phát hành, bạn phải trả cho ngân hàng số tiền lãi được quy định trong hợp đồng vay và trả lại số tiền đã vay dưới hình thức thanh toán hàng tháng cho ngân hàng, cũng được quy định trong hợp đồng vay. Bất động sản (căn hộ) mua bằng tín dụng vẫn được cầm cố (thế chấp) cho ngân hàng cho đến khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ, mặc dù về mặt chính thức bạn sẽ là chủ sở hữu tài sản.

Tuy nhiên, nếu tình hình tài chính của bạn thay đổi, chẳng hạn như khiến bạn không thể thực hiện nghĩa vụ vay vốn, ngân hàng sẽ bán căn hộ và trả lại tiền.

Quyền này được quy định trong Nghệ thuật. 334 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (sau đây gọi là Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), theo đó ngân hàng phát hành khoản vay, với tư cách là chủ nợ theo nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố, có quyền, trong trường hợp người mắc nợ không thực hiện nghĩa vụ này thì được nhận số tiền bằng giá trị tài sản cầm cố, ưu tiên trước các chủ nợ khác của người này.

Vì các mối quan hệ pháp lý mới phát sinh do việc đăng ký thế chấp nên bạn cần lưu ý một số vấn đề pháp lý. Điều này phải được thực hiện trước khi ký thỏa thuận liên quan với ngân hàng để biết về tất cả các hậu quả có thể xảy ra từ hành động này hoặc hành động khác của bạn.

Cầm cố là một cách để đảm bảo một nghĩa vụ (cùng với hình phạt, bảo lãnh, bảo lãnh ngân hàng và tiền đặt cọc, những điều này không được thảo luận trong trường hợp này), tức là có thể thiết lập thế chấp như một phương án thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ chính:

1) theo hợp đồng vay;

2) theo hợp đồng vay;

3) các nghĩa vụ khác, bao gồm các nghĩa vụ dựa trên mua bán, cho thuê, hợp đồng, thỏa thuận khác, thiệt hại, trừ khi luật liên bang có quy định khác.

Một câu hỏi riêng liên quan đến chủ đề thế chấp. Danh sách tài sản được thế chấp theo hợp đồng thế chấp bị giới hạn bởi pháp luật. Như vậy, bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 1. 130 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các quyền được đăng ký theo cách thức được thiết lập để đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó, bao gồm:

1) thửa đất, ngoại trừ thửa đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước hoặc thành phố, hoặc một phần thửa đất có diện tích nhỏ hơn kích cỡ nhỏ nhất, được thành lập theo quy định của các cơ quan cấu thành Liên bang Nga và quy định của chính quyền địa phương đối với đất cho các mục đích khác nhau và mục đích sử dụng được phép (Điều 63 của Luật Liên bang ngày 16 tháng 7 năm 1998 Số 102-FZ “Về thế chấp (Cầm cố bằng bất động sản) )” (sau đây gọi là Luật thế chấp).

2) doanh nghiệp, cũng như các tòa nhà, công trình kiến ​​trúc và bất động sản khác được sử dụng trong hoạt động kinh doanh;

3) nhà ở, căn hộ và các bộ phận của nhà ở và căn hộ, bao gồm một hoặc nhiều phòng cách ly;

4) nhà ở nông thôn, nhà vườn, nhà để xe và các công trình xây dựng khác cho mục đích tiêu dùng;

5) máy bay và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và vật thể không gian.

Các tòa nhà, bao gồm cả nhà ở và các công trình kiến ​​trúc khác gắn liền trực tiếp với đất, có thể là đối tượng của thế chấp, tuân theo các yêu cầu sau. Việc thế chấp một tòa nhà hoặc công trình kiến ​​trúc (bao gồm cả nhà ở) chỉ được phép thế chấp đồng thời theo cùng một thỏa thuận với thửa đất nơi có tòa nhà hoặc công trình kiến ​​trúc đó, hoặc một phần của thửa đất này có chức năng cung cấp đối tượng thế chấp, hoặc quyền thuê lô đất này hoặc phần tương ứng của nó thuộc về bên thế chấp. Trường hợp thửa đất có tài sản cầm cố nêu trên thuộc về bên cầm cố có quyền sử dụng vĩnh viễn thửa đất thì không áp dụng quyền cầm cố. Khi việc tịch thu tài sản thế chấp được áp dụng đối với những đồ vật đó, người có được quyền sở hữu tài sản này sẽ có được quyền sử dụng thửa đất theo các điều khoản và mức độ tương tự như chủ sở hữu trước đó (người thế chấp) bất động sản.

Thế chấp các tòa nhà dân cư và căn hộ có một số tính năng.

Không được phép thế chấp các tòa nhà và căn hộ riêng lẻ và nhiều căn hộ thuộc quyền sở hữu của tiểu bang hoặc thành phố.

Việc thế chấp nhà ở, căn hộ thuộc sở hữu của người chưa thành niên, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người mất năng lực hành vi dân sự được xác lập quyền giám hộ hoặc ủy thác được thực hiện theo cách thức riêng do pháp luật dân sự quy định. Việc chuyển nhượng cơ sở dân cư trong đó các thành viên trong gia đình chủ sở hữu cơ sở dân cư này đang được giám hộ hoặc ủy thác hoặc các thành viên vị thành niên trong gia đình chủ sở hữu rời đi mà không có sự chăm sóc của cha mẹ (được cơ quan giám hộ và quản trị biết), nếu điều này ảnh hưởng đến quyền hoặc lợi ích được pháp luật bảo vệ của những người này được phép thực hiện khi có sự đồng ý của cơ quan giám hộ, ủy thác. Sự đồng ý đó có thể được đưa ra nếu quyền hoặc lợi ích được pháp luật bảo vệ của những người này không bị ảnh hưởng.

Sự đồng ý của cơ quan giám hộ và ủy thác đối với việc chuyển nhượng và (hoặc) thế chấp khu nhà ở nơi những người này sinh sống hoặc quyết định hợp lý để từ chối sự đồng ý đó phải được nộp cho người nộp đơn bằng văn bản không muộn hơn 30 ngày sau khi nộp đơn. ngày nộp đơn kèm theo yêu cầu đưa ra sự đồng ý đó. Và nó có thể bị thách thức tại tòa án.

Khi thế chấp một căn hộ trong một tòa nhà chung cư có nhiều căn hộ, một phần của căn hộ đó theo quy định tại khoản 1 Điều. Điều 290 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga thuộc quyền sở hữu chung của người thế chấp và những người khác; cùng với nhà ở, phần tương ứng về quyền sở hữu chung của một tòa nhà ở được coi là cầm cố.

Trừ khi luật liên bang hoặc thỏa thuận có quy định khác, một ngôi nhà hoặc căn hộ ở được mua hoặc xây dựng toàn bộ hoặc một phần bằng cách sử dụng vốn tín dụng từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác hoặc vốn từ khoản vay có mục tiêu do một pháp nhân khác cung cấp để mua hoặc xây dựng nhà ở, căn hộ được coi là cầm cố kể từ thời điểm bên đi vay đăng ký quyền sở hữu nhà ở, căn hộ.

Người nhận cầm cố của khoản cầm cố này là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác hoặc pháp nhân đã cung cấp một khoản vay hoặc khoản vay có mục tiêu để mua hoặc xây dựng nhà ở hoặc căn hộ.

Trừ khi thỏa thuận có quy định khác, đồ vật là đối tượng của thế chấp được coi là cầm cố cùng với các phụ kiện (Điều 135 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) như một tổng thể duy nhất. Phần tài sản không thể phân chia thành hiện vật nếu không thay đổi mục đích sử dụng (vật không thể chia được) thì không thể là đối tượng thế chấp độc lập.

Một ví dụ là trường hợp cần phải vay thế chấp được bảo đảm bằng một phần cơ sở, chẳng hạn như một tầng trong một tòa nhà, mặc dù quyền sở hữu đối với tài sản này đã được đăng ký là tài sản nói chung. Trong trường hợp này, việc thế chấp sẽ có thể thực hiện được nếu tài sản được chia thành nhiều phần và quyền đối với từng phần đó được đăng ký.

Kể từ Nghệ thuật. Điều 76 của Luật thế chấp cũng cho phép thế chấp các đồ vật như nhà ở đang xây dựng, khi đó các chỉ tiêu này cũng được áp dụng đối với việc thế chấp bất động sản dở dang đang được xây dựng trên lô đất theo yêu cầu của pháp luật Nga. Liên đoàn.

Việc thế chấp có thể được xác lập đối với tài sản đã được xác định trước đó với điều kiện tài sản đó thuộc về người thế chấp về quyền sở hữu hoặc quyền quản lý kinh tế. Như đã đề cập, quyền đối với nó phải được đăng ký theo cách thức được thiết lập để đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó, và thực tế này phải được xác nhận bằng các tài liệu liên quan.

Không được phép thế chấp tài sản sau:

1) rút khỏi lưu hành,

2) tài sản mà theo Nghệ thuật. 50 của Luật Liên bang ngày 21 tháng 7 năm 1997 Số 119-FZ “Về thủ tục cưỡng chế thi hành án” không thể bị tịch thu (được nêu trong Danh sách các loại tài sản của công dân không thể bị tịch thu đối với văn bản điều hành);

3) tài sản bị tư nhân hóa bắt buộc hoặc bị cấm tư nhân hóa. Quy tắc này được áp dụng đối với các cơ sở nhà ở được cung cấp cho công dân theo hợp đồng thuê nhà xã hội sau ngày 1 tháng 3 năm 2005, cũng như những cơ sở ở tình trạng hư hỏng, trong ký túc xá, trong các ngôi nhà của trại quân đội đã đóng cửa, cũng như các cơ sở dân cư văn phòng, ngoại trừ nhà ở. quỹ đất của các trang trại nhà nước và các doanh nghiệp nông nghiệp khác tương đương và quỹ nhà ở của các tổ chức bảo trợ xã hội cố định ở khu vực nông thôn. Những cơ sở trên không thể được tư nhân hóa và do đó chúng không thể là đối tượng của thế chấp.

Thoạt nhìn, mọi thứ đều đơn giản và rõ ràng. Nhưng ở quá trình này nhiều câu hỏi hơn là câu trả lời. Chúng ta sẽ xem xét những cái phổ biến nhất dưới đây.

Trong khi đó, xin có đôi lời về lý do tại sao mọi thứ, bằng cách này hay cách khác, liên quan đến thế chấp lại trở nên thú vị đối với nhiều công dân của đất nước.

Khó khăn trong việc thực hiện quyền có nhà ở theo hiến pháp là một vấn đề nhức nhối đối với hầu hết người dân ở Nga. Các phương pháp và cách tiếp cận cũ trước đây không hiệu quả, nhưng giờ đây chúng đơn giản là không còn hiệu quả. Chính phủ, chính quyền khu vực và địa phương nên tập trung vào việc đảm bảo rằng đến năm 2010, ít nhất một phần ba công dân cả nước (chứ không phải 1/10 như hiện nay) có thể mua được một căn hộ đáp ứng các yêu cầu hiện đại bằng tiền tiết kiệm của chính họ và nhờ sự trợ giúp của nhà ở. các khoản vay.

Việc cho vay nhà ở phải trở nên lâu dài và dễ tiếp cận đối với người dân. Và để nhu cầu nhà ở tăng trưởng không chỉ dẫn đến giá cả tăng vọt, cần đảm bảo các điều kiện cạnh tranh trong xây dựng nhà ở.

Thông điệp liệt kê các hành động sẽ kéo theo những thay đổi đáng kể trong tình hình hiện tại.

1. Trước tiên, chúng ta cần các cơ chế tài chính có thể cải thiện điều kiện nhà ở không chỉ thông qua tiết kiệm và thu nhập hiện tại mà còn thông qua thu nhập trong tương lai của người dân, và thứ hai, các điều kiện pháp lý rõ ràng để phát triển cho vay nhà ở dài hạn - cho cả người dân và các nhà phát triển chuyên nghiệp.

Việc thế chấp sẽ trở thành một cách dễ tiếp cận giải pháp cho những vấn đề của người có thu nhập trung bình. Tất nhiên, các hình thức tài trợ khác cũng cần thiết, chẳng hạn như sự tham gia của người dân vào các chương trình tiết kiệm nhà ở và xây dựng chung. Và hệ thống nhà nước về đăng ký quyền đối với bất động sản, văn phòng, phải hoạt động hiệu quả để giải quyết tất cả những vấn đề này. lịch sử tín dụng, một thị trường phát triển cho chứng khoán thế chấp.

2. Cần phá bỏ tình trạng độc quyền trên thị trường xây dựng. Việc các chính quyền thành phố áp dụng các quy định rõ ràng về sử dụng và phát triển đất, đơn giản hóa thủ tục cấp phép và phê duyệt xây dựng, chuẩn bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã cần thiết - tất cả các biện pháp này phải nhằm mục đích giảm thời gian và chi phí xây dựng.

3. Vấn đề cơ bản là bảo đảm quyền tài sản cho người mua nhà ở ngay tình. Các giao dịch trên thị trường của nó chỉ nên diễn ra thông qua các thủ tục minh bạch, dễ hiểu và quan trọng là không tốn kém.

4. Cần lập lại trật tự trong việc cung cấp nhà ở xã hội. Những người thực sự cần nó sẽ có thể tiếp cận được nhà ở theo hợp đồng thuê nhà xã hội. Ngoài ra, cần cung cấp các biện pháp bổ sung để hỗ trợ có mục tiêu cho một số nhóm công dân, đặc biệt là các gia đình trẻ.

Một số hành động đã được thực hiện theo hướng này nhưng vẫn chưa đủ.

Giờ đây, bất chấp vô số khó khăn liên quan đến thế chấp và sự “trẻ” tương đối của hình thức thế chấp này ở Nga, đối với nhiều công dân, khoản vay thế chấp là cách duy nhất. phương án khả thi giải quyết nhanh chóng vấn đề nhà ở. Suy cho cùng, loại khoản vay này giúp bạn có thể chuyển ngay đến một căn hộ mới, thay vì phải chờ trả toàn bộ số nợ, chui rúc trong căn nhà cũ hoặc đi thuê. Ngoài ra, khoản vay thế chấp còn có lợi ở chỗ nó ấn định giá căn hộ tại thời điểm mua.

Giả sử bạn mua một căn hộ theo hợp đồng thế chấp trong năm nay và nó có giá 450 nghìn rúp. Năm tới, giá của căn hộ tương tự sẽ vào khoảng 500 nghìn rúp. (tăng giá khoảng 18-20% mỗi năm), rõ ràng là năm nay bạn giành được 50 nghìn rúp, vì số tiền vay mà bạn sẽ phải vay ngân hàng sẽ ít hơn chính xác số tiền này, và do đó số tiền trả cho bạn dưới dạng lãi suất của khoản vay sẽ thấp hơn đáng kể.

Theo thống kê, khối lượng thị trường Nga cho vay thế chấp đã tăng gấp 10 lần kể từ năm 2001. Các nhà nghiên cứu thị trường bất động sản cho rằng với sự phát triển của các khoản thế chấp, quy mô của lĩnh vực này trong nền kinh tế sẽ tăng lên 3 tỷ USD trong ba năm tới và sự cạnh tranh gia tăng giữa các ngân hàng sẽ giúp giảm lãi suất xuống 9%. Hiện nay, lãi suất thế chấp phổ biến nhất là 11-12% và quy mô thị trường là 500 triệu USD. Tuy nhiên, còn quá sớm để nói về một thị trường thế chấp trưởng thành ở Nga.

Một sự xác nhận rõ ràng cho điều này là ngay cả ở Mátxcơva, nơi mức thu nhập của người dân cao gấp 2-3 lần mức thu nhập của người dân các nước khác. khu định cưỞ Nga, chưa đến 0,4% dân số chuyển sang vay thế chấp để mua bất động sản. Ở các thành phố khác của Nga, con số này dao động từ 0% đến 0,8%. Nguyên nhân dẫn đến việc các khoản thế chấp không được ưa chuộng là do khả năng thanh toán của người dân thấp, nguyên nhân là do mức lương trung bình ở Liên bang Nga ngày nay là khoảng 5,5 nghìn rúp; cao lãi suất về các khoản vay (với mức trung bình tiền lương tính bằng rúp, khá khó để trả lãi tích lũy cho khoản vay ngoại tệ); cũng như những lỗ hổng đáng kể trong pháp luật về cho vay thế chấp.

Để tóm tắt những gì đã nói, chúng tôi cũng lưu ý bạn đến thực tế là theo Hiệp hội Ngân hàng Nga (ARB), năm 2004, các khoản vay thế chấp trị giá khoảng 500 triệu USD đã được phát hành ở Nga, nghĩa là chỉ có 2% nhà ở được bán. mua bằng vốn vay ngân hàng.

1.2. Pháp luật quy định việc cho vay thế chấp đối với công dân (cơ sở pháp lý cho việc cho vay thế chấp)

Việc thế chấp nhà ở được điều chỉnh bởi luật dân sự và nhà ở.

Các quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có thể áp dụng trong trường hợp quan hệ pháp luật phát sinh dưới hình thức thế chấp được áp dụng như sau:

1) đối với bản thân khoản vay, nó được quy định bởi các quy định của § 2 ch. 42 “Tín dụng”, trong đó định nghĩa về hợp đồng vay được đưa ra và các quy định chung về hình thức của nó;

2) vì về bản chất, thế chấp là một hợp đồng cho vay, được đảm bảo bằng tài sản mà bên vay cung cấp, nên các quy định tại § 3 của Chương. 23 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Vì vậy, theo Nghệ thuật. Điều 334 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, nhờ cầm cố, chủ nợ có nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố có quyền, trong trường hợp con nợ không thực hiện nghĩa vụ này, nhận được sự đền bù trước các chủ nợ khác của hợp đồng. người sở hữu tài sản này. Điều này và các quy định khác về tài sản thế chấp được thực hiện theo Luật Thế chấp.

Tất nhiên, có tính đến những điều trên, văn bản pháp lý chính quy định căn cứ xảy ra, thủ tục đăng ký và hậu quả pháp lý của việc phát sinh thế chấp chính là Luật Thế chấp. Vì vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 1 của Luật này quy tắc chung về cam kết có trong Bộ luật Dân sự Liên bang Nga áp dụng cho các mối quan hệ theo hợp đồng thế chấp trong trường hợp Bộ luật Dân sự quy định của Liên bang Nga hoặc theo luật trực tiếp không thiết lập các quy tắc khác. Luật này do Tổng thống Liên bang Nga ký năm 1998, được các chuyên gia công nhận là luật đặc biệt đầu tiên điều chỉnh hệ thống các quan hệ phát sinh liên quan đến cầm cố bất động sản. Nó quy định các điều kiện để cung cấp một khoản vay để mua bất động sản với sự cam kết thêm về quyền đối với nó. Toàn bộ chuỗi quan hệ pháp lý giữa các bên trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ cũng như thủ tục tịch thu tài sản cầm cố cũng được xem xét.

Những vấn đề này cũng được quy định bởi các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự Liên bang Nga ngày 14 tháng 11 năm 2002 số 138-FZ.

Điều 446 của Bộ luật tố tụng dân sự của Liên bang Nga bao gồm cơ sở ở (các bộ phận của nó) là tài sản không thể bị tịch thu theo các văn bản hành pháp, nếu công dân mắc nợ và các thành viên gia đình của anh ta sống cùng nhau trong cơ sở thuộc sở hữu của anh ta thì đó là cơ sở duy nhất thích hợp để ở thường trú, ngoại trừ tài sản quy định tại khoản này, nếu đó là đối tượng của thế chấp và có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật về thế chấp.

Ngoài ra, tất cả các quy định này thường xuyên trải qua những thay đổi nhất định. Bảng so sánh phiên bản hiện tại với phiên bản gốc được đưa ra trong bảng.




1.3. Hợp đồng thế chấp, quyền và nghĩa vụ của công dân và ngân hàng trong việc cho vay thế chấp

Hợp đồng thế chấp nhất thiết phải nêu rõ:

1) đối tượng của thế chấp (được xác định trong thỏa thuận bằng cách chỉ ra tên, địa điểm và mô tả đủ để xác định đối tượng này), cũng như quyền mà tài sản là đối tượng của thế chấp thuộc về bên thế chấp và tên cơ quan thực hiện đăng ký nhà nước về quyền đối với tài sản bất động sản và các giao dịch với tài sản đó (sau đây gọi là cơ quan đăng ký nhà nước về quyền) đã đăng ký quyền này của bên cầm cố;

2) định giá đối tượng thế chấp (được xác định theo pháp luật Liên bang Nga theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và được biểu thị bằng tiền tệ);

3) bản chất, quy mô và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Nó phải được nêu tên trong hợp đồng thế chấp, trong đó nêu rõ số tiền, cơ sở phát sinh và thời hạn thực hiện. Trong trường hợp nghĩa vụ này dựa trên bất kỳ thỏa thuận nào, các bên tham gia thỏa thuận này phải nêu rõ ngày và địa điểm ký kết. Nếu giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp phải được xác định trong tương lai thì hợp đồng thế chấp phải nêu rõ thủ tục và các điều kiện cần thiết khác để xác định nghĩa vụ đó.

Hợp đồng thế chấp được ký kết bằng văn bản và phải được đăng ký nhà nước. Việc đăng ký thế chấp của nhà nước được thực hiện tại địa điểm của tài sản là đối tượng của thế chấp.

Việc không tuân thủ các quy định về đăng ký nhà nước đối với hợp đồng thế chấp sẽ khiến hợp đồng đó vô hiệu. Một thỏa thuận như vậy được coi là vô hiệu.

Hợp đồng thế chấp được coi là đã ký kết và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nhà nước.

Việc đăng ký hợp đồng thế chấp ở cấp tiểu bang là cơ sở để thực hiện việc đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thống nhất của bang về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó.

Trước đây, ở phiên bản trước của Luật thế chấp loại này hợp đồng phải được công chứng và chỉ sau đó mới được đăng ký nhà nước. Ngày nay nhu cầu công chứng đã được bãi bỏ. Mặc dù trên thực tế, nhiều ngân hàng thích làm việc theo phương án trước đó và yêu cầu công chứng hợp đồng.

Ngoài ra, chúng tôi thu hút sự chú ý của những khách hàng tiềm năng có ý định vay thế chấp mà ngân hàng làm việc với chất thải hợp đồng tiêu chuẩn, sẽ không thay đổi trong bất kỳ trường hợp nào; và nếu trong một số trường hợp khác, khi ký kết thỏa thuận với người khác, có thể thảo luận điều gì đó, quy định điều đó bằng cách đưa ra các điều kiện khác, thì khi ký kết hợp đồng thế chấp, điều này đơn giản là không thể.

Thủ tục đăng ký nhà nước về thế chấp phát sinh theo thỏa thuận như sau: được thực hiện trên cơ sở đơn đăng ký chung của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Phải được trình bày:

1) hợp đồng thế chấp và bản sao của nó;

2) các tài liệu được quy định trong hợp đồng thế chấp dưới dạng tài liệu đính kèm;

3) tài liệu xác nhận thanh toán nghĩa vụ nhà nước;

4) các tài liệu khác cần thiết cho việc đăng ký nhà nước về thế chấp theo quy định của pháp luật Liên bang Nga về đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó. Đặc biệt, nếu quyền của bên nhận thế chấp được chứng nhận bằng thế chấp thì bản thế chấp và bản sao cũng được nộp cho cơ quan đăng ký quyền nhà nước cùng với các giấy tờ nêu trên; các tài liệu có tên trong thế chấp là tài liệu đính kèm và bản sao của chúng.

Việc đăng ký nhà nước được thực hiện trong vòng một tháng kể từ ngày nhận được các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký của cơ quan thực hiện đăng ký quyền nhà nước, bằng cách đăng ký thế chấp trong Sổ đăng ký nhà nước thống nhất về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó.

Ngày đăng ký nhà nước về thế chấp là ngày thực hiện việc đăng ký theo quy định.

Khi việc thế chấp chấm dứt, mục đăng ký tương ứng sẽ bị hủy bỏ. Căn cứ là lời khai của chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thế chấp, lời khai chung của bên thế chấp và bên nhận thế chấp hoặc quyết định của Tòa án, Trọng tài hoặc Hội đồng Trọng tài về việc chấm dứt thế chấp.

Việc thế chấp như một vật cản đối với tài sản được cầm cố theo thỏa thuận về tài sản đó phát sinh kể từ thời điểm ký kết thỏa thuận này.

Để tóm tắt những gì đã nói, chúng tôi lưu ý rằng hợp đồng thế chấp phải tuân thủ các yêu cầu do pháp luật quy định, nếu không có thì loại thỏa thuận này không phải là hợp đồng thế chấp. Bao gồm các:

1) cơ sở để ký kết hợp đồng thế chấp phải là một số nghĩa vụ nhất định, ví dụ như bảo đảm nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay, v.v.;

2) hợp đồng thế chấp được ký kết dưới dạng văn bản đơn giản và phải được đăng ký nhà nước.

Các bên tham gia hợp đồng thế chấp là:

1) cá nhân– người thế chấp cầm cố tài sản của mình (đã được đề cập trước đó);

2) ngân hàng, tổ chức tín dụng - bên cầm cố nhận bất động sản làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ chính.

Theo quy định của pháp luật về hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụng là pháp nhân lấy lợi nhuận làm mục tiêu hoạt động chủ yếu trên cơ sở Sự cho phép đặc biệt(giấy phép) của Ngân hàng Nga có quyền thực hiện Hoạt động ngân hàng. Ngân hàng là một trong những cách để thành lập tổ chức tín dụng. Anh ta có độc quyền thực hiện tổng cộng các hoạt động ngân hàng sau: thu hút tiền từ các cá nhân và pháp nhân vào tiền gửi, đặt số tiền này thay mặt anh ta và bằng chi phí của mình theo các điều khoản hoàn trả, thanh toán, khẩn cấp, mở và duy trì tài khoản ngân hàng của cá nhân và pháp nhân.

Nói một cách đơn giản, người cho vay chính là cái gọi là ngân hàng thế chấp, tức là một tổ chức tín dụng có hình thức hoạt động chính là cho các cá nhân và pháp nhân được bảo đảm bằng bất động sản.

Quyền và nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuậnđược pháp luật quy định và bao gồm những nội dung sau.

1. Nghĩa vụ chính của người đi vay là hoàn trả số tiền vay đã nhận và trả lãi cho việc sử dụng số tiền đó.

2. Tài sản được thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng của bên thế chấp, tức là bên nợ theo hợp đồng thế chấp có quyền sử dụng tài sản đó theo ý mình nhưng không có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản đó. không có sự đồng ý của bên thế chấp.

3. Bên cầm cố có quyền để thừa kế tài sản cầm cố. Các điều khoản của hợp đồng thế chấp hoặc thỏa thuận khác hạn chế quyền này của bên thế chấp đều vô hiệu.

4. Người có được tài sản cầm cố theo hợp đồng thế chấp do bị chuyển nhượng hoặc thông qua kế thừa hợp pháp phổ quát, bao gồm cả do việc tổ chức lại thực thể pháp lý hoặc do thừa kế, thay thế người thế chấp và chịu mọi nghĩa vụ của người sau theo hợp đồng thế chấp, kể cả những nghĩa vụ mà người thế chấp ban đầu không thực hiện đầy đủ.

Người cầm cố mới chỉ có thể được miễn trừ bất kỳ nghĩa vụ nào khi có thỏa thuận với người cầm cố.

5. Khi chuyển nhượng tài sản cầm cố theo hợp đồng thế chấp (tức là bên vay bán tài sản cầm cố mà không được sự đồng ý của bên thế chấp), vi phạm các yêu cầu đã quy định trước đó thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu:

a) công nhận giao dịch chuyển nhượng tài sản cầm cố là vô hiệu và áp dụng hậu quả của giao dịch vô hiệu (Điều 167 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

b) Hoàn thành sớm nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp, tịch thu tài sản thế chấp, không phân biệt ai là chủ sở hữu.

6. Bên nhận thế chấp có quyền tịch thu tài sản cầm cố theo hợp đồng thế chấp để bằng chi phí của tài sản này, giải quyết các yêu cầu bồi thường do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, đặc biệt là việc không thanh toán. hoặc thanh toán không đúng thời hạn toàn bộ hoặc một phần số nợ, trừ trường hợp trong thỏa thuận có quy định khác.

Vì vậy, tóm tắt những điều trên, chúng ta cần tập trung vào những điều sau đây.

Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, quan hệ pháp luật giữa các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) phát sinh. Những chủ thể này được ban cho các quyền và trách nhiệm lẫn nhau.

Bên thế chấp (con nợ theo hợp đồng vay) có nghĩa vụ:

a) bảo đảm toàn bộ giá trị tài sản cầm cố và thực hiện bảo hiểm theo yêu cầu của tổ chức tín dụng (ví dụ như tính mạng, sức khoẻ và khả năng lao động);

b) Thông báo cho bên nhận cầm cố về nguy cơ mất mát, hư hỏng tài sản cầm cố;

c) Nếu có ý định cầm cố lại tài sản đã cầm cố thì thông báo cho từng người nhận cầm cố tiếp theo biết thông tin về toàn bộ tài sản đã cầm cố trước đó, nếu không thì người cầm cố phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại gây ra cho bên nhận cầm cố.

Ngoài các nghĩa vụ, bên cầm cố còn có các quyền sau đây:

a) Sử dụng căn hộ thế chấp đúng mục đích (trong trường hợp này là để ở);

b) Để tiếp tục chuyển nhượng tài sản cầm cố, chuyển cho người khác thuê hoặc sử dụng tự do thì phải yêu cầu sự đồng ý của người cầm cố;

c) Để lại tài sản cầm cố;

d) chấm dứt việc tịch thu tài sản thế chấp đối với vật cầm cố và việc tiếp tục thực hiện nó bằng cách hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố;

e) Trừ trường hợp Luật thế chấp và thoả thuận có quy định khác, bên thế chấp có quyền cho thuê tài sản cầm cố, chuyển nhượng để tạm sử dụng mà không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trao cho người khác theo thỏa thuận. sau đó là quyền sử dụng hạn chế tài sản này (quyền sử dụng).

Đúng, một số quyền trong danh sách trên giống nghĩa vụ hơn, nhưng điều này được pháp luật yêu cầu.

Ngược lại, bên nhận cầm cố có các quyền sau:

1. Chuyển quyền của bạn cho người khác:

a) theo hợp đồng thế chấp;

b) Về nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp (nghĩa vụ chính).

2. Yêu cầu bên cầm cố thực hiện các biện pháp cần thiết để bảo quản tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu thực hiện sớm nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố trong các trường hợp sau:

a) Đối tượng cầm cố đã rời khỏi tài sản của bên cầm cố không đúng theo quy định của hợp đồng cầm cố;

b) Người cầm cố vi phạm quy định về việc thay thế đối tượng cầm cố (Điều 345 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

c) Vật cầm cố bị mất do hoàn cảnh mà bên nhận cầm cố không chịu trách nhiệm;

4. Không chỉ yêu cầu hoàn thành sớm nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố mà nếu không đáp ứng được yêu cầu này thì tịch thu đối tượng cầm cố trong các trường hợp sau:

a) Người cầm cố vi phạm những quy định về cầm cố lần sau;

b) Bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình;

c) Người cầm cố vi phạm quy định về xử lý tài sản cầm cố.

Như vậy, hành động của người vay được quy định rất chặt chẽ bởi pháp luật và pháp luật dân sự, không thể nói như vậy về quyền và nghĩa vụ của tổ chức tín dụng. Nhiệm vụ của cô sẽ được hoàn thành vào thời điểm người vay được cấp một khoản vay để mua nhà ở và khi nộp đơn đăng ký nhà nước.

Nếu chúng ta thêm vào mức lãi suất cao này, một số tiền đáng kể của khoản trả trước, cũng như truyền thống dân tộc liên quan đến cuộc sống “nợ nần”, thì sẽ rõ tại sao trong một thời gian khá dài, việc cho vay thế chấp là một thứ xa xỉ không thể chấp nhận được đối với đa số. của công dân đất nước.

Cho đến gần đây, họ giải thích các điều kiện cho vay nghiêm ngặt mà các ngân hàng đặt ra do rủi ro cao về khả năng thua lỗ hoặc không trả được nợ. Bây giờ rõ ràng là nỗi sợ hãi, theo một nghĩa nào đó, đã bị phóng đại. Và bây giờ thông tin quảng cáo chỉ đơn giản là áp đảo người tiêu dùng tiềm năng với những lời đề nghị cuối cùng sẽ vay tiền và từ đó giải quyết mọi vấn đề của họ.

Kết quả là, tình hình đối với khách hàng của hệ thống cho vay thế chấp trở nên thuận lợi hơn, dù chỉ một chút.



Bài viết tương tự