Ta članek je namenjen istemu kot jaz. Za tiste, ki so se že naveličali premikanja od kraja do kraja, vsakič prevažajo vedno več stvari. Za tiste, ki so se naveličani vsakič navaditi in nato odvaditi na območje in stanovanje. Za tiste, ki se zaradi rednih sporov z najemodajalci že preprosto počutijo manjvredne. Za tiste, ki sanjajo, da bi imeli svoje prijetno gnezdo, morda majhno in sicer ne na najboljšem območju, ampak svoje.
Sprva se morate obrniti na banko, da izračunate najvišji znesek, ki ga lahko prejmete. Vse je odvisno od vaše uradne ali poluradne plače. Poluradno - ko se računovodstvo vašega podjetja strinja, da bo s pečatom in podpisi odgovornih oseb izpolnilo potrdilo o vašem dohodku v obliki banke ali v svoji obliki, banka pa se strinja, da ga sprejme. Nekatere banke lahko izračunajo skupni dohodek vseh družinskih članov, kar tudi znatno poveča znesek posojila. Upoštevati je treba - mesečno plačilo ne sme presegati 45-50% dohodka.
Mesečno plačilo je obresti plus glavnica. Za izračun, koliko glavnice morate odplačati na mesec, se znesek posojila deli s številom mesecev, ki sestavljajo rok posojila. Primer:
Znesek posojila je 900.000 rubljev.
Rok posojila je 20 let.
Tako pomnožimo 20 let z 12, dobimo 240 mesecev; 900.000 razdelite na 240 mesecev - 3.750 rubljev. Zelo prijeten, navdihujoč, naravnost znesek - zlasti glede na trenutne cene za najeta stanovanja.
- Znesek glavnice se pomnoži z obrestno mero in številom dni v mesecu, za katerega se opravi izračun, ter deli s številom dni v letu.
Primer:
Glavni znesek dolga (posojila) je 900.000 rubljev.
Obrestna mera za posojilo je 12,5% letno.
Obresti izračunamo za mesec maj, v katerem je 31 dni:
900.000 × 12,5% x 31/365 \u003d 9.554 rubljev 79 kopeck.
Izkazalo se je, da je naše mesečno plačilo 3750 + 9554,79 \u003d 13304,79.
Ni več tako zabavno. Glede na to, da to ne sme biti več kot 45-50% dohodka. Izračunajmo, če je plačilo 13304,79 45% našega dohodka, potem mora biti dohodek vsaj 29566,20 (13304,79 * 100/45). Od neprijetnih trenutkov - za 900.000 rubljev je malo verjetno, da bi našli kaj normalnega. To pomeni, da morate imeti začetni kapital ali vzeti običajni kapital potrošniški kredit v drugi banki in jih oddajte za svoje.
Možnost z dodatnim posojilom "na strani" je precej pogosta (prav to sem storila sama) - lahko nam pomaga, če govorimo o majhnih zneskih, vendar je zelo težko plačati več posojil. Tu morate razumno izračunati svoje zmožnosti, seveda se to v primerjavi s pomanjkanjem stanovanja in stabilnosti zdi kot otročje blebetanje.
Toda potisniti se v dolžniško past je povsem preprosto, v življenju se lahko zgodi marsikaj nepredvidenega. In v težkih razmerah obstaja nevarnost ne le izgube novo pridobljenega stanovanja, temveč tudi "omadeževanje" vašega ugleda: nevračanje, zamuda in posledično slabo kreditna zgodovina lahko v prihodnosti konča vaše hipotekarne načrte.
Po izračunu najvišjega zneska in odobritvi banke kot prihodnjega posojilojemalca lahko začnete iskati predmet, sestavite predhodno kupoprodajno pogodbo in na njeni podlagi posojilno pogodbo.
Upoštevajte, da ne bodo vsa stanovanja dana pod hipoteko. Večina bank določa omejitve glede "starosti" stavbe, nadstropja itd. Običajne zahteve: hiša ne sme biti starejša od 30 let, ne sme biti nižja od treh nadstropij in da vaše stanovanje ni v prvem ali zadnjem nadstropju stavbe itd. ...
Za sobe v komunalnih stanovanjih in pogosto za "spalnice" (ali tako imenovane "majhne družine") običajno ne dajejo hipoteke - to stanovanje ni primerno za zavarovanje posojila. Včasih se lahko izognete kateri koli od teh omejitev: najemite posojilo za manj kot 50% stroškov stanovanja, to pomeni, da bi morali imeti že večino denarja.
A vse banke se s takim posojilojemalcem ne bodo srečale na pol poti - ponudile bodo najem običajnega potrošniškega posojila, to pa je krajše obdobje, daljše obrestna mera in na podlagi teh dveh kazalcev neznosna mesečna plačila.
V nekaterih kreditnih institucijah se lahko dogovorite, da poleg zastave stanovanja izda tudi poroštvo, potem lahko banka "zatisne oči" pred nekaterim "neformatom" izbranega stanovanja - če ste seveda na splošno naredili ugoden vtis. Natanko tako - pod dodatno garancijo - sem bil registriran.
Med postopkom registracije bo moral prodajalec stanovanj tesno komunicirati z banko: obiskati bo moral tudi banko, najverjetneje večkrat - večina hipotekarnih transakcij poteka prek sefa. V prisotnosti prodajalca, kupca in predstavnika banke se denar položi v celico in se v isti sestavi dvigne po državna registracija lastništvo kupca, torej vas. To seveda lahko razdraži prodajalca, zato je najbolje, da se o vsem pogovorite vnaprej.
Ko zaprosite za hipoteko, morate takoj izračunati dodatne stroške: provizija za pregled vloge za posojilo, za registracijo celice, stroški za registracijo lastninske pravice in zlasti zavarovanje. V roku enega meseca po nakupu morate skleniti 3 vrste zavarovanja: lastninsko pravico (enkrat zavarovano), življenjsko in dejansko lastninsko - to so redna plačila enkrat letno, ne tako velika, a vseeno.
Tu je tudi lep denarni trenutek: v skladu z davčnim zakonikom ste upravičeni do odbitka premoženja - to je 13% stroškov stanovanja in 13% zneska plačanih obresti. To je vse v primeru, da je vaša plača uradna, to pomeni, da plačate dohodnino v mejah njenega zneska in bo denar vrnjen. V prvih nekaj letih bo to pomembno okrepilo proračun. Preizkušeno na lastnih izkušnjah.
In na splošno je glavno preživeti prvo leto, no, morda dve, stisniti zobe in preživeti. Plačila se postopoma zmanjšujejo, dohodki pa rastejo in stroški plačila posojila niso več tako opazni, lahko celo začnete tiho odplačevati pred rokom. In kar je najpomembneje - vredno je! Plačilo lastnega doma je veliko bolj prijetno kot oddajanje tujcu v najem.
Zato naj vas težave pri oblikovanju ne ustavijo in prestrašijo, vendar bo ta članek koristen namig v nekaterih podrobnostih.
Hipotekarno posojilo je ciljno usmerjeno dolgoročno posojilo za nakup stanovanja, ki postane zavarovanje, dokler posojilo ne bo odplačano. Poleg tega lahko nepremičnine v lasti posojilojemalca delujejo kot zavarovanje. Izraz "hipoteka" se je prvič pojavil v Grčiji na začetku 6. stoletja. To je bilo ime dolžnikove odgovornosti do upnika, ko je zemljišče služilo kot zavarovanje.
Hipotekarno posojilo je dolgoročno - 30 let ali več, obrestna mera za hipotekarno posojilo pa je nižja kot pri drugih vrstah posojil. Zaradi teh dejavnikov so hipoteke priljubljen način reševanja stanovanjskega problema za tiste, ki ne morejo takoj plačati celotnih stroškov nepremičnin, vendar morajo hitro izboljšati svoje življenjske razmere. Zahteve za bodoče posojilojemalce pa so višje kot pri drugih vrstah posojil: tako glede potrditve dohodka kot delovnih izkušenj. Banka pogosto kot pogoj za odobritev posojila predlaga zahtevo po hipotekarnem zavarovanju. Običajno je predstavljena še ena zahteva - posojilojemalec opravi začetno plačilo, katerega znesek se giblje med 10% in 30% kupnine, čeprav obstajajo programi na trgu tako brez predplačila kot s pologom v obliki materinskega kapitala.
Če je posojilo za nakup stanovanja izdano brez vpisa zastave nepremičnine kot varščine in na primer pod poroštvom posameznika ali zavarovano z drugo lastnino, hipoteke.
Priložnosti in odgovornosti za hipotekarno posojanje
Tisti, ki prvič naletijo na hipoteko, imajo vtis, da so hipoteke težke, dolgotrajne in drage. Če pa natančno premislite o izbiri kreditnega programa, se pozanimate o možnih koristih, izberete primeren način za odplačilo posojila in pravilno ocenite prihodnje stroške, lahko hipoteka postane najpreprostejša in hitra pot izboljšanje življenjskih razmer.
Kako lahko uporabite hipotekarno posojilo
Hipotekarno posojilo je mogoče dobiti za določen namen:
... za nakup dokončanih stanovanj;
za nakup zemljiške parcele, na kateri je stanovanjski objekt ali je predvidena njegova gradnja;
plačati pogodbo za gradnjo stanovanja (ali sodelovanje pri gradnji stanovanjske stavbe ali stanovanja). V tem primeru bo hipoteka na posojilo pridobljena nepremičnina ali pravice iz pogodbe za gradnjo stanovanj.
Hipotekarna posojila so lahko tudi neprimerna in so na voljo:
Zavarovano s premoženjem v lasti posojilojemalca in se lahko uporablja za vse potrebe.
za odplačilo predhodno prejetega hipotekarnega posojila (včasih banke temu posojilu rečejo refinanciranje).
Plačilo posojila ne sme presegati določenega deleža vašega dohodka, praviloma znaša 40-50% (razmerje plačilo / dohodek). Hkrati se davki in odhodki za obstoječe finančne obveznosti (plačila na prej prejeta posojila, posojila, posojila, preživnine itd.) Predhodno odštejejo od vašega dohodka.
Na primer, želite dobiti posojilo v višini 2 milijona rubljev za obdobje 15 let. Poleg tega je vaš mesečni dohodek 40 tisoč rubljev. Predhodno izračunani znesek mesečnega plačila posojila je 23 tisoč rubljev. Vendar plačilo hipotekarnega posojila ne sme presegati 50% dohodka posojilojemalca, zato pod takimi pogoji ne boste mogli prejeti zahtevanega zneska - razmerje med plačilom in dohodkom presega sprejemljivi kazalnik.
Če želite dobiti posojilo za prijavljeni znesek, boste morali podaljšati rok odplačevanja posojila ali poiskati soposojilojemalca (soposojilojemalec je oseba, ki ima enake pravice in obveznosti kot posojilojemalec, vključno s solidarno odgovornostjo banke do odplačila posojila), katere dohodek bo nadomestil pomanjkanje vaših sredstev.
Velikost hipotekarnega posojila je vedno vezana na vrednost pridobljene nepremičnine - to je tako imenovano razmerje med posojilom in zavarovanjem. Znesek posojila ne sme presegati razlike med stroški stanovanja (znesek, po katerem je bila ocenjena nepremičnina, ki jo nameravate kupiti), in zneskom, ki ste ga dolžni prispevati kot polog za stanovanje iz lastnih sredstev.
Na primer, kupite stanovanje, ki je ocenjeno na 5 milijonov rubljev. Začetno plačilo znaša 30% - 1,5 milijona rubljev. Najvišji znesek posojila, ki ga lahko dobite, je 3,5 milijona rubljev.
Znesek posojila se poveča ali zmanjša, odvisno od tega, kako dolgo najemate posojilo.
Daljše je obdobje odplačevanja posojila, več zneska lahko dobite zaradi dejstva, da se plačilo posojila zmanjša.
Na primer, pripravljeni ste plačati za hipotekarno posojilo največ 20 tisoč rubljev na mesec. Poleg tega potrebujete posojilo za 2 milijona rubljev. Če vzamete posojilo za 15 let, bo plačilo 23 tisoč rubljev. Za zmanjšanje plačila na 20 tisoč rubljev je treba rok odplačevanja posojila podaljšati na 20 let.
Vsak hipotekarni program ima omejitev trajanja posojila zaradi starosti posojilojemalca. Praviloma je najdaljši rok posojila enak obdobju od prejema posojila do upokojitvene starosti posojilojemalca.
Na primer, najdaljši rok posojila v okviru hipotekarnega programa je 30 let. Če pa tridesetletna ženska vzame posojilo, ga lahko vzame največ 25 let. Če moški štiridesetih najema posojilo, potem rok posojila ni daljši od 20 let.
Če želite povečati znesek posojila, lahko privabite dodatne posojilojemalce (so-posojilojemalce).
Če je posojilo na voljo več posojilojemalcem hkrati, se za izračun razmerja med plačilom in dohodkom upošteva skupni dohodek vseh posojilojemalcev. Večji kot je skupni dohodek, večji je njihov največji znesek kredita.
Na primer, želite najeti posojilo v višini 2 milijona rubljev. Vaš dohodek znaša 35 tisoč rubljev na mesec. Najdaljši rok posojila je 20 let. Mesečno plačilo posojila mora znašati najmanj 20 tisoč rubljev, vendar pod pogoji posojanja ne morete plačati več kot 50% svojega dohodka, kar je 17,5 tisoč rubljev.
So-posojilojemalka je na primer lahko vaša sestra, katere mesečni dohodek znaša 30 tisoč rubljev. V tem primeru bo vaš skupni dohodek dosegel 65 tisoč rubljev. Plačilo posojila bo 20 tisoč rubljev, kar je veliko manj kot 50% celotnega dohodka, in lahko dobite zahtevani znesek posojila.
Kaj je hipoteka
Potrditev obveznosti kreditojemalca, da v celoti odplača hipotekarno posojilo, je hipoteka - poseben dokument, ki se sestavi ob prejemu hipotekarnega posojila. Lastnik hipotekarne listine dobi pravico zahtevati odplačilo posojila pod pogoji, določenimi s posojilno pogodbo.
Lastnik hipoteke je posojilodajalec - organizacija, ki vam je dala hipoteko. Posojilodajalec lahko deluje prek svojega zastopnika - servisnega agenta, ki v imenu lastnika hipoteke nadzoruje prejemanje plačil na posojilo in rešuje vprašanja v zvezi s servisiranjem posojila: posojilojemalcem zagotavlja različna potrdila in dovoljenja, na primer za zamenjavo zavarovalnice, za prenovo. Po potrebi se servisni agent ukvarja s težavami, povezanimi z odplačilom posojila, pa tudi z refinanciranjem, prestrukturiranjem, prodajo zavarovanja itd.
Če ste dom kupili s hipoteko, postane vaša last. Vendar je pravica do razpolaganja s takšnim stanovanjem omejena, ker ga zastavi posojilodajalec (banka).
V hipotekarnih stanovanjih lahko družinske člane prijavite brez omejitev. Lahko se ga zapušča, vendar se bodo skupaj z nepremičninami na posojilojemalca prenesle tudi obveznosti posojilojemalca za odplačilo posojila.
Če namerava posojilojemalec opraviti sanacijo hipotekarnega stanovanja; vanj se vpišite za osebo, ki ni družinski član, oddajte dom, prodajte ali zaključite katero koli drugo transakcijo - v tem primeru mora posojilojemalec pridobiti dovoljenje posojilodajalca / lastnika hipoteke.
Če ste najeli hipotekarno posojilo, imate obveznosti do posojilodajalca / lastnika hipoteke, da navedete določene podatke o sebi in svojem dohodku. Prav tako je treba posojilodajalca takoj obvestiti o spremembi vašega dejanskega prebivališča, registracijskega naslova, naslova za pošiljanje korespondence, kontaktne telefonske številke, sestave družine, sklenitve zakonske zveze ali ločitve (sklenitev, sprememba ali odpoved zakonske pogodbe), kraja dela.
Lastnik hipoteke ima pravico redno preverjati stanje zastavljene nepremičnine, ali pravilno skrbite za njeno varnost.
V primeru, da posojilojemalec krši svoje obveznosti glede odplačevanja posojila, ima lastnik hipoteke pravico zahtevati prodajo stanovanj in na račun izkupička poplačati dolžnikovega dolga.
Lastnik hipoteke lahko spremstvo ali sprejem plačil prenese na drugega servisnega agenta, pa tudi proda ali prenese na drugo organizacijo hipoteko na posojilo - v tem primeru bo pravica zahtevati, da vrnete posojilo, prešla na novega lastnika hipoteke.
Pet pravil za tiste, ki najamejo hipoteko
1. Izredno natančno ugotovite, kolikšni bodo enkratni stroški, ki izhajajo iz vpisa hipotekarne transakcije, da boste jasno razumeli, ali imate ta znesek.
2. Bodite objektivni pri izračunu, koliko dohodka lahko namenite mesečnemu hipotekarnemu plačilu, da se vaš življenjski standard ne bo znižal na kritično raven.
3. V življenju vsakega človeka lahko nastanejo finančne težave zaradi težav v službi ali družini. Zato bi vam morali dohodki, zmanjšani za plačilo posojila, omogočiti, da določite del sredstev in ustvarite "varnostno blazino".
4. Ravnotežje med prihodki in odhodki je treba izračunati tako, da se ne upošteva samo v trenutnem trenutku, temveč tudi dolgoročno. Trezno pretehtajte možnosti za rast vašega dohodka, razmislite, kakšne možnosti so za dodaten zaslužek in koliko vam lahko prinesejo. Če nameravate imeti otroke ali večje stroške - za popravila, nakup avtomobila, študij itd. - upoštevajte to: v takih situacijah je hipotekarno posojilo veliko breme.
5. Z vso odgovornostjo se je treba zavedati, da če ne morete pravočasno in noter v celoti plačate hipoteko, lahko izgubite zastavljeni dom.
Osnovni stroški hipotekarnega posojila
1. Odplačilo glavnice dolga in plačilo obresti na posojilo.
2. Plačilo zavarovalne premije po zavarovalnih pogodbah, sklenjenih v skladu s pogoji posojilne pogodbe.
3. Provizija za podporo posojila (vzdrževanje bančnega računa, paket bančnih storitev) - zaračunana v skladu s pogodbami / sporazumi s posojilodajalcem.
4. Plačila, povezana s kršitvijo pogojev posojilne pogodbe - zasegi (globe in kazni), povečane obresti ali druge sankcije, določene s pogoji posojilne pogodbe.
Kako izbrati hipotekarno posojilo
Ko zaprosi za posojilo, mora biti posojilojemalcu že ob prvem obisku na voljo vse informacije o njem polni stroški, vključno z obrestmi, provizijami, stroški ocenjevanja nepremičnin, zavarovalne premije itd. Seveda ob prisotnosti določenih vrst provizij tega posojilodajalca.
Zdaj ima popolne informacije o stroških in pogojih posojila lahko objektivno primerjate parametre hipotekarnih produktov različnih bank in izberete najugodnejše za vas.
Hipotekarni program je niz parametrov za hipotekarno posojilo. Med seboj se razlikujejo: vrsta in velikost obrestne mere; valuta, v kateri je posojilo izdano; znesek začetnega plačila; način odplačevanja posojila; rok posojila; kreditni limit; predmet posojanja.
Narediti prava izbira, je treba primerjati prednosti in slabosti hipotekarnih programov, ki vas zanimajo.
Če želite izbrati najdonosnejši hipotekarni program, morate določiti:
Koliko pologa imate (razmerje med posojilom in zavarovanjem),
koliko posojila potrebuješ,
koliko ste pripravljeni mesečno plačevati na posojilo (ne pozabite na razmerje med plačilom in dohodkom).
za kakšen najdaljši rok ste pripravljeni najeti posojilo,
kateri način odplačevanja posojila je za vas najprimernejši - anuitetni ali diferencirani.
znesek mesečnega plačila lahko zmanjšamo s čim daljšim podaljšanjem obdobja odplačevanja posojila.
Vendar se hkrati stroški na splošno povečajo, saj bo treba več sredstev nameniti za obresti na posojilo in zavarovanje tveganj pri hipotekarni transakciji.
Kateri hipotekarni program je najbolj koristen
Najbolj koristen bo hipotekarni program, ki najbolje ustreza vašim potrebam in zmožnostim. Možnost posojila, ki je za vas koristna, lahko izgubi privlačnost zaradi dodatnih zahtev hipotekarnega programa.
Na primer, privlačijo vas posojila z minimalnim pologom. Zagotavlja en hipotekarni program začetna pristojbina v višini 15% stroškov stanovanja, drugi pa 10%. Zdi se, da je drugi program bolj donosen, vendar vsebuje zahtevano stanje: banki zagotovite dodatno zavarovanje za vaše premoženje. Če niste lastnik nepremičnine, ki bi jo uporabili kot zavarovanje, kljub očitni privlačnosti tega programa ne boste mogli izkoristiti.
Določeno vlogo pri izbiri hipotekarnega programa lahko igra raven storitve v posojilni organizaciji. Vseskozi morate komunicirati s posojilodajalcem dolgoročno in zaželeno je, da vam ta komunikacija odvzame čim manj časa, truda in živcev. Bodite pozorni na usposobljenost osebja, kako prijazno in kompetentno osebje je. Ni majhnega pomena razpoložljivost pisarn, njihov način delovanja in sposobnost uporabe različne poti plačevanje, zlasti prek interneta.
Preferencialni pogoji za pridobitev hipotekarnega posojila
Banke svojim strankam in udeležencem v "plačnih" projektih (zaposlenim v organizacijah in podjetjih, ki prejemajo plače prek plačilne kartice banke) ponujajo preferencialne pogoje za pridobitev hipotekarnih posojil. Zanje so določene nižje provizije, obrestne mere za posojilo, višina začetnega plačila, lahko zmanjšajo vrednost plačila / dohodka ali omilijo zahteve za potrditev višine dohodka.
Hipotekarna posojila za preferencialni pogoji so zagotovljeni v okviru različnih državnih in regionalnih programov za izboljšanje cenovne dostopnosti stanovanj za prebivalstvo (socialni in stanovanjski programi). To so lahko na primer posebni programi za mlade družine, upravljavce materinskega (družinskega) kapitala, zaposlene v proračunskih organizacijah, vojaško osebje, čakalne liste za stanovanja, veterane, mlade znanstvenike itd. V številnih programih imajo prednostne kategorije državljanov pravico do znižanja obrestne mere na posojilo.
Preden izberete hipotekarni program, se pozanimajte, ali lahko zaprosite za posojilo pod ugodnimi pogoji.
Vrste obrestnih mer
Obrestna mera je provizija, ki jo posojilodajalec zaračuna za uporabo posojilnih sredstev, ki ste jih prejeli. Lahko je fiksna, plavajoča ali kombinirana.
Fiksna obrestna mera se določi takoj za celotno obdobje odplačevanja posojila. Zahvaljujoč temu lahko nastavite natančen urnik plačil in vedno boste vedeli, kolikšen je znesek vašega plačila.
Plavajoča obrestna mera je sestavljen iz dveh delov. Prvi, glavni del je spremenljivka, izenačena je s tržnim indeksom in se z njim spreminja. Drugi - manjši del obrestne mere je konstantna vrednost, to je marža banke. Spremenljivi del je mogoče določiti za tri, šest ali dvanajst mesecev - s tako pogostostjo se bo spreminjala vrednost spremenljive obrestne mere za posojilo.
Kombinirana obrestna mera Je kombinacija fiksnih in plavajočih obrestnih mer. Pritrdi se za določeno časovno obdobje, običajno od enega do petih let, nato pa plava. Kombinirana obrestna mera je običajno bolj donosna od fiksne, vendar nosi enako obrestno tveganje kot spremenljiva obrestna mera.
Načini odplačevanja hipotekarnega posojila
Trenutno v Rusiji obstaja dva načina za odplačilo hipotekarnega posojila:
Shema odplačevanja rente - To je odplačilo posojila z rednimi, enakovrednimi (anuitetnimi) plačili. Znesek plačila se določi, ko je posojilo izdano po uradni formuli rente in vključuje ocenjeni znesek za odplačilo glavnice ter obračunane obresti na znesek neporavnanega dolga. Posojilojemalec vsak mesec plača enak znesek.
Diferencirana shema odplačevanja - To je odplačilo posojila v rednih, vendar različnih plačilih. Višino vsakega plačila določi banka ob izdaji posojila, pri čemer upošteva znesek, ki ga banka potrebuje za poplačilo glavnice dolga (praviloma gre za enak znesek pri vsakem plačilu) in obresti, natečene na znesek neporavnanega dolga. Vsak mesec mora posojilojemalec določiti, koliko naj plača.
Če primerjamo ti dve shemi, bo pod enakimi pogoji velikost diferenciranega plačila v nekaj letih opazno višja od rente. Potem se bo zmanjšala, vendar je treba razumeti, da se lahko velikost diferenciranega plačila sprva izkaže za tako veliko, da zaradi nezadostnega zneska dohodka ne boste mogli dobiti zneska posojila, ki ga potrebujete!
Hkrati boste z diferenciranimi plačili plačali nižji znesek v obliki obresti na posojilo, saj je zmanjšanje glavnice (znesek denarja, ki ste ga prejeli od banke za hipotekarno posojilo) hitrejše kot po anuitetni shemi.
Kako do posojila
Po oceni finančnih zmožnosti in potreb ste izbrali primeren hipotekarni program in se odločili za najem posojila.
Postopek pridobivanja hipotekarnega posojila je sestavljen iz več faz:
Priprava dokumentov, potrebnih za prijavo za posojilo;
prošnja za posojilo;
pridobitev predhodne odločbe posojilne institucije o odobritvi posojila;
zagotovitev dokumentov za pridobljeno nepremičnino in oceno njene tržne vrednosti, ki jo pripravi neodvisni cenilec;
pridobitev končne odločitve posojilne institucije o odobritvi posojila in določitev datuma hipotekarne transakcije, ki vključuje sklenitev pogodbe o prodaji nepremičnin in posojilno pogodbo;
sklenitev hipotekarne transakcije (sklenitev kupoprodajne pogodbe za nepremičninski objekt, plačilo provizije za izdajo posojila, sklenitev posojilne pogodbe, poravnava s prodajalcem - prenos začetnega plačila in kreditnih sredstev, vpis državne registracije lastništva pridobljenega premoženja);
registracija akta o prevzemu in prenosu lastnine od prodajalca do kupca;
sklenitev zavarovalne pogodbe v skladu s pogoji posojilne pogodbe in prenos ene kopije pogodbe posojilni organizaciji skupaj z izvirnim dokumentom, ki potrjuje plačilo zavarovalne premije;
posredovanje posojilne organizacije z dokumenti, ki potrjujejo sklenitev hipotekarne transakcije.
ta dejanja se lahko izvajajo v drugačnem vrstnem redu, odvisno od pogojev določene hipotekarne transakcije.
Posojilna pogodba - To je glavni dokument, ki opredeljuje vaše razmerje s posojilodajalcem. S podpisom posojilne pogodbe se strinjate, da boste izpolnili vse njene pogoje. Posojilna pogodba opisuje, pod kakšnimi pogoji so zagotovljena posojilna sredstva, kako je treba odplačati posojilo, našteva pravice in obveznosti posojilodajalca in posojilojemalca, sankcije za kršitev pogojev dogovora.
Ker je hipotekarno posojilo dolgoročno izdano, boste dolgo morali upoštevati pravila, določena s posojilno pogodbo. Kljub zapletenemu besedilu natančno preučite vsebino pogodbe. Zamujeno stanje zaradi malomarnosti, ki ni v vaših interesih, se lahko spremeni v resen problem. Na primer, bodite pozorni na to, ali v sporazumu obstaja klavzula, po kateri lahko posojilodajalec enostransko spreminja obrestno mero (po fiksni obrestni meri) itd. Če ne razumete nobene točke posojilne pogodbe ali ste v dvomih, poiščite najbolj natančno razlago pri predstavniku posojilne organizacije.
Zaradi kršitve bistvenih pogojev posojilne pogodbe lahko posojilodajalec zahteva njegovo odpoved in predčasno odplačilo posojila.
Urnik plačila
Mesečno plačilo kreditojemalca za hipotekarno posojilo vključuje plačilo dela glavnice dolga in plačilo obresti za porabo sredstev. Izračun plačil se lahko izvede po anuitetni ali diferencirani shemi v skladu s pogoji, določenimi v posojilni pogodbi.
V primeru predčasnega odplačila posojila mora posojilojemalec napisati vlogo, v kateri navede znesek in rok predčasnega plačila, in tudi zahtevati, da banka preračuna mesečna plačila ob upoštevanju vloženega zneska.
Informacije o celotnih stroških posojila in časovnem razporedu plačil so določene v posojilni pogodbi.
Odplačilo posojila
Odplačilo posojila in plačilo obresti za uporabo kreditnih sredstev se izvede z rednim nakazilom plačil na račun lastnika hipotekarnega ali storitvenega zastopnika.
Plačilo hipotekarnega posojila vključuje del glavnice dolga in obresti, natečene za uporabo kreditnih sredstev. Izplačilo posojila se praviloma izvede mesečno, odvisno od pogojev pogodbe. Zneski plačil in datum zapadlosti so navedeni v razporedu plačil, ki je priložen posojilni pogodbi.
Načini odplačevanja posojila
Posojilojemalec lahko izbere najprimernejši način za odplačilo hipotekarnega posojila:
1. Prek katere koli kreditne institucije, ki sprejema plačila posamezniki na podlagi licence.
2. Prek računovodske službe organizacije, v kateri delate.
3. Preko bankomatov / terminalov, tako s funkcijo sprejemanja gotovine kot brez nje (negotovinsko plačilo).
4. Izplačajte hipoteko prek interneta.
Predčasno odplačilo posojila
Posojilojemalec ima pravico predčasno plačati posojilo, če posojilna pogodba v zvezi s tem ne vsebuje nobenih omejitev. Na primer, posojilna pogodba lahko vzpostavi moratorij - prepoved predčasnega plačila posojila v določenem roku od datuma prejema posojila. V nekaterih primerih morate plačati provizijo za zgodnje plačilo posojila.
Praviloma ima znesek predčasnega plačila minimalno omejitev - posojilojemalec mora plačati vsaj določen znesek. Prav tako lahko posojilna pogodba vsebuje pogoj, po katerem je mogoče predčasno plačilo izvesti le tako, da lastnika hipotekarne obveznice predhodno obvestite, na primer tri dni pred plačilom.
Po predčasnem odplačilu dela posojila se izračuna nov razpored plačil. Glede na pogoje posojilne pogodbe ali politike lastnika hipoteke se uporablja ena od dveh možnosti za preračun plačil:
znesek plačila ostane enak, ročnost posojila pa se zmanjša;
znesek plačila se zmanjša, vendar zapadlost posojila ostaja enaka.
Obstajata dva vira sredstev za predčasno odplačilo hipoteke, ki ju ni treba kopičiti:
1. Uporabite sredstva materinskega (družinskega) kapitala, ki je zagotovljen ob rojstvu / posvojitvi drugega ali naslednjih otrok od 1. januarja 2007 (beri).
2. Prejmite in pošljite odbitek davka na nepremičnine za predčasno odplačilo hipotekarnega posojila.
Odbitek davka od premoženja je priložnost za vrnitev 13% zneska, porabljenega za nakup ali gradnjo stanovanja, vključno s plačilom obresti na hipotekarno posojilo v skladu s čl. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije. Pri nakupu ali gradnji nepremičnine ste upravičeni do odbitka do 2 milijona +% hipoteke. To pomeni, da lahko na svoj račun vrnete do 260 tisoč rubljev. + 13% obresti na hipotekarno posojilo. Ta sredstva lahko uporabimo tudi za odplačilo posojila.
Kršitev roka plačila hipotekarnega posojila
V skladu s pogoji posojilne pogodbe je posojilojemalec dolžan pravočasno nakazati določen znesek plačila za poplačilo dolga. Če plačila opravi z zamudo ali v celoti, lahko za to veljajo različne kazni. Posebne vrste sankcij in postopek njihove uporabe so navedeni v posojilni pogodbi. To je lahko globa, obračunavanje kazni za vsak dan zamude, povečanje obrestne mere za uporabo kreditnih sredstev v obdobju zamude.
Če posojilojemalec sistematično krši obveznosti odplačevanja posojila, lahko lastnik hipoteke zahteva prodajo hiše in poplačilo dolga na račun iztržka.
Če se zakonca-posojilojemalca ločita in si delita premoženje
Ko se pritožite na sodišče z zahtevkom za delitev skupnega premoženja zakoncev, vključno s hipoteko, je treba kopijo zahtevka poslati upniku / lastniku hipoteke cenovno ugoden način: osebno prinesite v pisarno, pošljite priporočeno po pošti z obvestilom, po elektronski pošti.
Ob vložitvi zahtevka za delitev skupnega premoženja zakoncev mora navesti, da je predmet delitve nepremičnina, ki je zastavljena, ter na sodišču vložiti tudi peticijo za vključitev lastnika hipoteke v sodelovanje v sojenju kot tretjo osebo.
Sodna odločba o delitvi skupnega premoženja zakoncev ni podlaga za odpuščanje dolga enemu od zakoncev, ki je skupni posojilojemalec.
Sporazumni sporazum, ki predvideva delitev zastavljene nepremičnine, ki sta jo med sodnim postopkom o delitvi premoženja sklenila zakonca (nekdanja zakonca), je zakonit le, če je bil tak sporazum sklenjen s pisnim soglasjem lastnika hipotekarne obveznice.
Sodna odločba o delitvi skupnega premoženja zakoncev je podlaga za spremembo posojilnih listin po delitvi skupnega premoženja zakoncev.
Hipoteka v letu 2015
Obrestne mere naj bi bile hipotekarna posojila do konca leta 2014 ne bo rasla. To je 8. oktobra na tiskovni konferenci izjavil Vjačeslav Beljakov, komercialni direktor državnega podjetja Nižni Novgorod NO Nika.
Ko je govoril o zanimanju prebivalcev Nižnega Novgoroda za tovrstna posojila, je opozoril, da se je s prihodom socialne hipoteke število prošenj v primerjavi z enakimi kazalniki lanskega leta povečalo za 2,5-krat. Po njegovih besedah \u200b\u200bima pravico do socialne hipoteke 16 kategorij državljanov, med njimi: mlade družine do 35 let, velike družine, družine z materinskim kapitalom, ljudje, ki delajo v izobraževalnih, kulturnih in zdravstvenih zavodih. Vjačeslav Beljakov je ugotovil, da je v 95% primerov za takšne hipoteke sprejeta pozitivna odločitev.
V tem letu so preferencialni in socialna hipoteka Uporabilo ga je že 250 ljudi - vsi so bodisi že prejeli bodisi bodo v bližnji prihodnosti prejeli stanovanje.
Včasih, ko v pogovoru zazveni beseda hipoteka, nekateri preprosto ne razumejo, kaj beseda sama pomeni in kaj vsebuje. Naši državljani ne razumejo popolnoma, za kaj je bila ustvarjena hipoteka in kako natančno deluje. To moramo ugotoviti, kar bomo storili v našem članku. Hipoteka je vrsta posojila, ki se vzame za nakup nepremičnine. Toda pogosto pri sklepanju pogodb ne vemo vedno, kaj se bo zgodilo v prihodnosti in kako se bodo cene obnašale na trgu.
V naslednjih primerih se zahteve bank izvršujejo samo po sodišču:
... Za hipoteko na nepremičnini je bilo potrebno soglasje ali dovoljenje druge osebe ali organa (kar pomeni državne ali občinske organe pri prodaji državnih ali občinskih nepremičnin, pa tudi soglasje skrbnikov, skrbnikov in drugih oseb).
... Predmet hipoteke je podjetje kot premoženjski kompleks.
... Predmet hipoteke je parcela kmetijskega zemljišča.
... Predmet hipoteke je lastnina pomembne zgodovinske, umetniške ali druge kulturne vrednosti.
... Predmet hipoteke je lastnina, ki je v skupni lasti in noben njen lastnik ne poda pisnega soglasja za sodno izpolnitev zahtevkov zastavnega upnika.
Upoštevati je treba, da izvensodno pomeni, da mora prodaja nepremičnin potekati na odprti dražbi, torej na dražbi. Prednost takšne prodaje je, da bo cena približno enaka tržni vrednosti nepremičnine.
Obstajajo primeri, ko se na nepremičnino vzame hipoteka, nato pa cena zanjo močno pade, ker se tudi to zgodi, naš trg ni stabilen, plačali ste že 50 odstotkov, cena pa je tako padla, da je do vašega trenutka nepremičnina vredna le vaših preostalih 50 odstotkov ... Veste, da boste v bližnji prihodnosti zaradi nestabilnosti morda odpuščeni iz visoko plačanega dela in vam bo hipoteka pretežka, kar pomeni, da se morate z njo spoprijeti čim prej. V tem primeru se bodo, ko boste izvedeni pred sodiščem, znašli pred dilemo. Hipotekarni upnik boste vztrajali pri prodaji nepremičnine po prvotni ceni, hipotekarni upnik pa pri prodaji po trenutni ceni, torej 50 odstotkov nižji. Glede na dokumente, ki pravijo, da so bile nepremičnine na primer prodane za milijon, trenutno pa takšna stanovanja na trgu stanejo 500 tisoč, torej polovico. Nihče ne ve, kakšno odločitev bo sprejelo sodišče, dokler je ni neposredno dostavljeno, je težko napovedati.
Takšne težave se pojavijo, ko cene nepremičnin padejo na trg. Rad bi vam povedal o nedavni praksi prodaje. Zgodi se, da se pojavi stranka, ki želi kupiti nepremičnino, ki je pod hipoteko, državljani pa menijo, da jo je mogoče prodati šele, ko je hipoteka v celoti odplačana, vendar to ne drži. Nov lastnik postane nov zastavitelj in vstopi v razmerje s prejšnjim zastavnim upnikom, ki je že določeno v obstoječem sporazumu V tem primeru se pogodba spremeni ali pa se ustvari nova. Zahvaljujoč tej praksi se pojavi veliko število potencialnih kupcev, ker je cena zastavljenih nepremičnin veliko cenejša kot brez njih. V nekaterih primerih lahko takšna prodaja celo prispeva k davčnim prihrankom.
Pojdimo k napačnim mnenjem, ki jih državljani priznavajo pri hipoteki.
Najprej imejte na zalogi vedno 2-3 tisoč dolarjev, ker pri vlogi za hipoteko gre za enkratna plačila... Na primer, za razmislek o posojilu stane določen znesek in neodvisna ocena nepremičnin, ki jo najverjetneje želite opraviti, kar stane približno 150 dolarjev. Nadalje zavarovalne premije znašajo približno 1,5 odstotka zneska posojila, samo odprtje bančnega računa pa stane 1 odstotek zneska. Kot lahko vidite, obstaja nekaj dodatnih plačil, da ne bi prišlo do nereda, morate imeti dodatnih nekaj tisoč dolarjev.
Drugič, marsikdo misli, da je potrebno polog, vendar ni... Obstajata dve shemi, po katerih lahko ukrepate brez tega. Prva je uporaba potrošniškega posojila kot pologa. Obstaja tudi shema zamenjave nepremičnin, to pomeni, da bo denar od prodaje obstoječih nepremičnin knjižen v dobro začetnega plačila.
Tretjič, ne morete vzeti hipoteke za nobeno stanovanje, ker sama nepremičnina banki morda ne ustreza oz zavarovalnica, tega si je treba zapomniti.
Četrtič, napačna je ideja, da kupljeno stanovanje do izplačila posojila ostane v lasti banke. Lahko najamete svojo nepremičnino, sami lahko živite v njem, lahko prijavite svojce (seveda s soglasjem banke), edina omejitev je, da nimate pravice prodati ali zamenjati stanovanja.
Petič, ne mislite, da zamuda pri odplačevanju posojila nima posledic. Da, to ni velika napaka, vendar bo banka ugotovila, da imate finančne težave, kar pomeni, da lahko nastanejo pri celotnem odplačevanju posojila. Še posebej banka ima pravico pobrati peni za vsak dan poznega plačila.
Šesti, posojilo se lahko izda samo pri bankinekateri pa mislijo, da je to v nepremičninski agenciji, kar je napačno.
Sedmi, ne morete zastaviti nepremičnine v hiši v gradnji, je zelo pomembno.
Osmič, če zaradi finančnih težav posojila ne morete odplačati, potem nekateri mislijo, da bodo izgubili stanovanje in denar. To ni res. Banka upošteva vaše možnosti in prispevek kakršnega koli zneska za vaše prihodnje stanovanje, več boste lahko zamenjali stanovanje za znesek že plačanega denarja, dodatno plačilo pa gre za poplačilo dolga do banke.
Devetič, za pridobitev hipoteke mora zavarovalnica zagotoviti le štiri vrste zavarovanja: lastninske pravice, lastnina, pa tudi življenjska in delovna sposobnost kreditojemalca... Če želite zavarovati svoje tveganje, morate sestaviti ločen paket in ga plačati.
To je le 9 pogostih napak, obstajajo tudi druge, ki pa jih dragi kupci nepremičnin in hipotekarnih upnikov ne delajo. Bodite pozorni pri vsem.
Prodajne sobe
Naše publikacije:
Kakšne so možnosti za postavitev stanovanj v novih domovih?Preferenci kupcev stanovanj v novih stavbah so posamezniki, zato razvijalci ponujajo več možnosti za svoje stranke. Brezplačna postavitev, prenova v obsegu projekta in okrnjena shema.
Kako najti primerno sobo za najem v MurmanskuPreprosto je, odprite časopis z zasebnimi oglasi "poceni najem sobe v Murmansku" ali del našega spletnega mesta in se obrnite na lastnika nepremičnine. Vsekakor sklenite najemno pogodbo, da naslednji dan po plačilu najemnine ne boste na ulici.
Kako določiti ceno stanovanja ali sobe pred prodajo?V nobenem primeru ne primerjajte slepo cen podobnih oglasov na internetu. Prvič, tam so navedene cene z vsemi vrstami provizij in odstotki. Drugič, nekateri med njimi so vabe nepremičninskih agencij, cena stanovanja v njih pa je podcenjena.
Pogoji brezplačne privatizacije stanovanjV skladu z veljavno zakonodajo lahko državljani Ruske federacije nepremičnine brezplačno privatizirajo do marca 2013. Kljub temu tisti, ki želijo urediti stanovanje kot last, ne bi smeli odlašati s to zadevo.
Glede na trenutno gospodarstvo lahko celo življenje shranite za svoj dom. Hipoteka bo pomagala, da se v vaše stanovanje preselite v mladosti, kaj morate vedeti, ko zaprosite za takšno posojilo, poskusimo podrobneje ugotoviti.
Nič zapletenega. Hipoteka je posojilo za stanovanje. Se pravi, če ste pri banki najeli ciljno posojilo za nakup stanovanja ali zasebne hiše, potem ste vzeli hipoteko. Hkrati lahko stanovanja kupujete tako na primarnem (novogradnja) kot na sekundarnem trgu.
Pri izdaji takega posojila banka vedno sklene pogodbo, pri kateri je banka prva stranka, druga pa posojilojemalec (posameznik).
Poleg tega se hipoteke vedno izdajo za zavarovanje nepremičnin. Zavarovanje je praviloma stanovanje, ki ga stranka kupi za kreditna sredstva. Toda po dogovoru z banko lahko katera koli druga lastnina stranke postane zastava.
Hipotekarne in zastavne pogodbe so notarsko overjene, zastavljeno premoženje je vpisano v poseben register, posojilojemalec ga ne more prodati, podariti ali zamenjati, dokler bančno posojilo ni v celoti odplačano in vseh pripadajočih plačil (obresti, provizije, zavarovanje, morebiti kazni in globe). Pri vpisu hipoteke banka praviloma ne zahteva porokov, saj zavarovanje zadostno pokriva vsa tveganja posojila.
Za koliko časa se izda hipoteka
Hipoteke (stanovanjska posojila) se vedno izdajo dolgoročno - od 10 do 20 let ali več. Po eni strani je to prednost, saj stranka lažje poplača dolg, po drugi strani pa lahko to "veselje" traja tudi 20 let! Celo življenje…
Naročnik lahko posojilo seveda hitreje odplača, a tu so pasti. Pogodba lahko predvideva kazen za predčasno odplačilo posojila. Z vidika banke je to enostavno razložiti: banka je nameravala od stranke zaslužiti določen znesek, s predčasnim odplačilom hipoteke pa se izgubi pomemben del dohodka banke, zato bo to nadomestila z globami. Toda za stranko je zelo nedonosno plačevati kazen za predčasno odplačilo.
Pozor! Pred podpisom pogodbe jo je treba natančno prebrati, zlasti vse opombe z drobnim tiskom.
V kateri valuti izdati
Banka praviloma ponuja izdajo hipoteke v nacionalni valuti, dolarjih in evrih. Katero valuto bi raje imeli?
Zanimivo je, da je ob prijavi za posojilo za stanovanje v nacionalni valuti obrestna mera za posojilo za nekaj točk višja kot pri prošnji za posojilo v tuji valuti. Zato veliko strank izda hipoteko v dolarjih. Toda glede na trenutno stopnjo inflacije je ta pristop napačen.
Rast tečaja dolarja in evra prav tako predstavlja potencialno tveganje. Da bi se temu izognili, ekonomisti še vedno svetujejo dolgoročna posojila izdaja v rubljih. Torej, pomiri se.
Začetna pristojbina
Ob izdaji hipoteke lahko začetno plačilo znaša od 0 do 30% ali več ocenjene vrednosti stanovanja, ki ga posojilojemalec kupi za posojilo.
Na primer, cenilec je stanovanje, ki ga je izbral posojilojemalec, ocenil na 50 tisoč dolarjev, nato:
- banka lahko izda hipoteko za celoten znesek (začetno plačilo je 0%);
- banka lahko izda posojilo v višini 45 tisoč dolarjev (začetno plačilo je 5 tisoč dolarjev, to je 10% ocenjene vrednosti stanovanja);
- banka posoja 35 tisoč dolarjev (začetno plačilo znaša 15 tisoč dolarjev, to je 30% ocenjene vrednosti stanovanja);
- hipoteka je izdana za 20 tisoč dolarjev (začetno plačilo znaša 30 tisoč dolarjev, to je 60% ocenjene vrednosti stanovanja).
Itd. Praviloma v pogojih hipotekarno posojanje naveden je zahtevani znesek začetnega plačila, vendar ga je mogoče prilagoditi. Če je na primer zavarovanje s premoženjem ocenjeno poceni, se znesek predplačila poveča za kritje tveganj neplačila posojila ali pa je stranka izrazila željo, da takoj položi več sredstev, da bi najela manjši znesek posojila.
Včasih stranka nima dovolj sredstev za prvo plačilo, potem lahko banka ponudi izdajo dodatnega posojila za pokritje manjkajočega zneska, na primer potrošnika ali kartice.
Razpored odplačil
Pri izračunu načrta odplačevanja se zdi, da je vse preprosto: znesek posojila je razdeljen na celotno obdobje posojila (na primer 240 mesecev, če je hipoteka izdana za 20 let), preostali dolg se obračuna vsak mesec, posledično pa vsak mesec, ko mora stranka opraviti plačilo, ki je sestavljeno iz znesek dolga na posojilo + obresti. Toda v resnici banke za izračun obresti na posojilo uporabljajo različne sheme - standardne in anuitetne.
V prvem primeru se znesek mesečnega plačila postopoma zmanjšuje, v drugem primeru stranka vsakih 20 let vsak mesec plača enak znesek.
Nasvet! Očitno je, da je anuitetna shema za stranko videti bolj priročna in koristna, če pa izračunate znesek preplačila posojila, postane očitno, da posojilojemalec potrebuje preprosto (standardno) shemo.
Kdo še sodeluje pri hipotekarni transakciji
Ko se stanovanje izda za hipoteko (ali hišo), morajo v transakciji sodelovati zavarovalnica in cenilci. Zavarovalnica zavaruje življenje posojilojemalca in zavarovanje s premoženjem. Zavarovalna pogodba je sestavljena za eno leto. Posojilojemalec je dolžan letno obnavljati zavarovalno pogodbo do popolnega odplačila posojila.
Opomba! Banka pogosto naloži lastno zavarovalnico, vendar mora stranka vedeti, da ima pravico izbrati katero koli zavarovalnico, ki ima ugodnejše pogoje.
Cenilci ocenjujejo nepremičnine, ki jih stranka kupi za kreditna sredstva, in zavarovanja. Da bi to naredili, obiščejo stanovanje ali hišo, jih pregledajo, fotografirajo. Banka ne more izdati posojila več, kot znaša ocenjena vrednost nepremičnine.
zaključki
Kaj morate torej vedeti pri najemu hipoteke?
Glavni seznam točk, na katere morate biti pozorni pri prošnji za stanovanjsko posojilo, je videti takole:
- priporočljivo je skleniti pogodbo za najdaljše obdobje - 20 let ali več, medtem ko morate biti pozorni na to, ali je možno predčasno odplačilo posojila;
- ekonomisti svetujejo, da hipoteko izdajo v nacionalni valuti;
- če nimate dovolj lastnih sredstev za polog, potem lahko v ta namen dodatno uredite posojilo;
- najugodnejši načrt odplačevanja posojila je standarden;
- nepremičnina, zastavljena pri najemu hipoteke, ni predmet odtujitve do popolnega odplačila dolga.
Hipoteka, pasti, o katerih smo razpravljali v članku, je sklop nasvetov, ki vam bodo omogočili brez težav rešiti vprašanje nakupa nepremičnin.
Zdaj se vsako peto stanovanje kupuje s hipoteko, strokovnjaki napovedujejo, da bo v prihodnosti vsako drugo stanovanje odkupljeno s hipoteko. Hipoteke v civiliziranih državah so že dolgo dokazano in razvito orodje, ki je koristno tako za državo kot za državljane, saj se stanovanja zagotavljajo državljanom in hkrati podpira gradbeni sektor. Tudi pri nas država aktivno promovira to storitev, saj je za mnoge to edini način, da si kupijo svoj dom. A če v zahodnih državah zakonodaja ta instrument povsem jasno določa in obresti na hipoteke znašajo 4-5% na leto, potem pri nas še zdaleč ni tako čudovito. Za tiste, ki bodo stanovanje šele kupili ali pa so dom že kupili na kredit, lahko hipoteka postane prava loterija in preizkus, ki na koncu privede do popolnega bankrota posojilojemalcev.
Teoretično hipoteko sestavlja več preprosti koraki... Prihranite začetno plačilo (običajno 10-30%, odvisno od stroškov stanovanja ali ponudbe vaše banke), nato pa skupaj z banko izberete primerno stanovanje zase, banka preveri vašo izbiro in namesto tega plača manjkajoči znesek prodajalcu namesto vas, najemite stanovanje in tujcem plačajte stanovanje nekoga drugega, postopoma plačujte dolg za svoje. Toda to je le teoretično, pravzaprav je v tem postopku še veliko korakov, o katerih vam ljubka punčka v banki ne bo pripovedovala, o njih pa boste izvedeli zadnji trenutek. Vsaka napaka ali napačen izračun bo privedel do vašega bankrota, ostali boste brez denarja, stanovanj in zdravja.Kako pravilno dobiti hipoteko
Najprej poiščite dobrega odvetnika ali odvetnika z izkušnjami na področju nepremičnin, posojil, financ. Pogovorite se s tistimi, ki so že najeli posojilo, komunicirajte na posebnih forumih, bodite posebej pozorni na težave in težave ljudi, če je vaš prijatelj v službi vzel hipoteko in jo varno odplačal, to še ne pomeni, da bo za vas vse enako dobro. Sami določite višino hipoteke, izračunajte svojo plačo za hipotekarni kalkulator, v kateri koli banki ali na spletnem mestu banke bodo izračunana vaša plačila. Najlažji način za izračun svojih zmožnosti in razumevanje, ali boste težko plačali hipoteko , vaša mesečna plača mora znašati najmanj en kvadratni meter stanovanja. Ne lovite takoj največji znesek hipoteko ali za vas najdražje stanovanje. Sprva je bolje, da razmislite o možnosti enosobnega stanovanja na obrobju, kot pa da takoj lovite dvosobno stanovanje v središču, na meji svojih zmožnosti. Če govorimo o Moskvi, Sankt Peterburgu ali drugem mestu, kjer so stanovanja zelo draga, potem je na začetku vredno podrobneje pogledati tudi predmestja. Vredno je vzeti hipoteko za kratek čas, za 20 let, vendar vedeti, da lahko svoje dolgove odplačate v 5-7 letih. Hipoteke na meji svojih zmožnosti se nikoli ne splača. Najemite posojilo v valuti, v kateri prejemate plačo. V primeru težav, če hipoteke ni s čim plačati, takoj pokličite banko in zaprosite za podaljšanje.
Ne verjemite v svojo nepotopljivost. Ne pozabite, da boste morali 10-20 let mesečno razmišljati, kako plačati banki.
Seveda lahko v tem času zbolite, želite nekam na dopust, pojavile se bodo druge težave in stroški, vse to bo vašo banko malo zanimalo. Dobra plača zdaj ne pomeni izgube dohodka v prihodnosti, zaradi česar boste iz dobrega posojilojemalca postali trdo neplačnik. Poleg tega, kot kaže praksa, dohodki državljanov večinoma padajo, sčasoma se dohodek ene družine raje zmanjšuje kot povečuje.
Seveda nujno prevzeti polog, ne jemljite , in sicer za shranjevanje, preložitev, zaslužek ali krajo . Imeti rezervo denarja v višini več mesecev plačil ... Tega denarja ne uporabljajte kot začetni znesek, kolikor bi ga želeli. Na voljo ločen znesek denarja za potrdila nepremičninam, odvetnikom, komisijo za obravnavo vloge banke, za delo cenilca stanovanj, notarjev, zavarovalnic itd. Na splošno imajo dodaten znesek za nepredvidene dogodke.
Dobro je, če se sami naučite, kako preveriti dokumente za stanovanje, ki ga kupujete, in še bolje poiščite svojega dober strokovnjak . V tej fazi ne morete varčevati ... Bog ne daj, da bi kupili stanovanje s temno preteklostjo. Pred nakupom stanovanja ga praviloma trikrat preveri banka, nepremičnina s strani priporočene banke in zavarovalnice. Prosimo, upoštevajte, da stem bo moral plačati notarju. A to vam ne zagotavlja čistosti nakupa, niti dejstvo, da v nekaj mesecih ne boste prejeli sodnega poziva v zvezi s svojim bivalnim prostorom. Paradoks je v tem, da če so dokumenti ob nakupu stanovanja v redu, se v preteklosti vašega bivalnega prostora nihče ne bo še posebej mučil. Banka se bo zanašala na notarja, krila pa jo bo zavarovalnica, zavarovalnica ima v pogodbi veliko trikov in zvijač, da ne bi plačala, potem pa boste morali plačati, za kar ne boste imeli stanovanj. To je morda najtežji primer hipoteke, ko nimate doma, boste morali živeti v najetem stanovanju, plačali boste tudi hipoteko, najemnino, sodelovali v sodnih postopkih in denar porabili za zdravila.
Odločite se, kakšno stanovanje želite kupiti primarno ali sekundarno. Povsod ima svoje prednosti in slabosti. Po zaključku gradnje se primarno stanovanje podraži za 20-30%, vendar morda preprosto ne bo dokončano, poleg tega pa boste morali počakati na dostavo stanovanja. Da bi se zaščitile, banke običajno ustvarijo dodatne pogoje za takšna stanovanja, lahko je to povišana stopnja ali polog. Zdaj gradbena podjetja praviloma takoj sodelujejo z bankami, kar bo olajšalo pridobivanje hipotek za določene predmete.
Nasprotno, sekundarni trg je vse cenejši, poleg tega gre za zarjavele cevi, miši, smeti, slabe sosede. Praviloma so v transakcijo vključeni dodatni posredniki, nepremičninski posredniki, kar je še 4-5% stroškov stanovanja. Plus sekundarno stanovanje je možnost hitre poravnave.
Izračunajte in določite, katera plačila so za vas najprimernejša,renta oz diferencirana plačila.
Kot kažejo statistični podatki, zakonski pari vzamejo več hipotek, saj se v družini dohodki ljudi kombinirajo. Ampak velja si zapomniti, da se boste v primeru ločitve znašli v situaciji, ko družine ni, dolgovi pa ostanejo, zato bi morali razmisliti o sklenitvi zakonske pogodbe, poleg tega pa je v nekaterih bankah tak dogovor predpogoj
